Госфонд для защиты дольщиков лишит покупателей страха перед новостройками
И расчистит рынок от недобросовестных застройщиков
Власти, наконец, окончательно признали нежизнеспособность идеи со страхованием ответственности застройщиков за счет страховых компаний и будут заниматься этим сами. В принципе, оно и к лучшему – создание государственного фонда повысит прозрачность системы для девелоперов, а главное, снизит риски участия в долевом строительстве в глазах покупателей, что положительно скажется на продажах новостроек. Правда, плодами этой инициативы смогут воспользоваться далеко не все строительные компании, а в случае обвала отрасли на выплату компенсаций дольщикам никакого фонда все равно не хватит, отмечает руководитель аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости IRN.RU» Олег Репченко.
Застройщики страховщикам не по карману
17 мая президент Владимир Путин заявил на заседании Госсовета, что существующих мер по предотвращению недостроя недостаточно для защиты прав граждан, и предложил создать государственный компенсационный фонд в жилищном строительстве. По словам министра строительства и ЖКХ Михаила Меня, госфонд полностью заменит страховые компании в этой сфере, а отчисления в него будут производиться «по образу и подобию АСВ». Тариф составит 1% от суммы договора долевого участия – это столько же, сколько и сейчас, утверждает Мень. Согласно его оценке, в фонд будет поступать около 30–35 млрд руб. в год.
При этом, уточнил министр, средства компенсационного фонда будут предназначены для завершения новых долгостроев. В то же время, по его словам, поскольку появится новый ресурс, Минстрой попробует проработать какие-то варианты, чтобы санировать и уже существующие проблемные объекты.
Изменения, предусматривающие создание фонда, планируется внести в поправки к закону о долевом строительстве 214-ФЗ, которые сейчас находятся в Госдуме. Депутаты собираются принять их до конца весенней сессии, сообщает РИА «Новости».
Неизбежный провал попытки переложить ответственность за достройку домов на страховщиков был очевиден, еще когда эта система только внедрялась. Как неоднократно подчеркивал www.irn.ru, риски незавершенного строительства не являются статистически предсказуемыми, в отличие от, например, пожаров и ДТП. Пока растет экономика, а с ней и цены на жилье, даже у не самых надежных и профессиональных компаний дела идут хорошо, зато в случае кризиса срыв сроков ввода домов становится массовым явлением. (См. «Страховка не защитит дольщиков от недостроя в случае кризиса».)
Причем проблемы могут возникнуть практически у любой компании, в том числе очень крупной и с огромным опытом работы – типа недавно обанкротившейся СУ-155. На достройку 155 объектов компании, по подсчетам санирующего ее «Российского капитала», необходимо 39 млрд руб. У какого же страховщика найдутся такие деньги?
Надо отметить, что сами страховые компании никогда не скрывали сомнений относительно целесообразности собственного участия в страховании девелоперских рисков. «Объем обязательств долевого строительства значительно превышает емкость страхового рынка», - подчеркивала директор департамента андеррайтинга по страхованию имущества и ответственности ОАО «СГ МСК» Светлана Донцова, выступая весной 2014 г. на форуме, посвященном первым итогам введения закона о страховании гражданской ответственности застройщиков. По данным Донцовой, емкость всего российского страхового рынка по видам ответственности на тот момент едва дотягивала до 1,2 - 1,9 млрд руб., а стоимость только одного проекта премиум-класса в Москве составляла 5-6 млрд. (см. «За обманутых дольщиков все равно заплатит государство»).
Уникальные виды на реку и парки! Более 60+ планировочных решений. 10 минут пешком до метро. Скидки до 20%!
Квартиры с отделкой и террасами в Москве. Дом у ручья. Закрытые дворы без машин. В окружении парков. Звоните!
Ключи скоро! Квартиры бизнес-класса с видом на Москву-реку. 15 мин пешком до метро. Увеличенные скидки до 20%!
Видовые квартиры с террасами. 4 вида дизайнерской отделки. Район с готовой инфраструктурой. Звоните!
Камерный проект в престижном районе с готовой инфраструктурой. Близость к центру. Увеличенные скидки до 20%!
Квартиры с отделкой от 8 млн ₽. Есть готовые квартиры с террасами. Двор-патио без машин. Рядом метро. Звоните!
Бизнес-класс у воды! 100% апартаментов с видом на воду. Редкие форматы. Скидка 15%.
Старт продаж новых корпусов! Проект комфорт-класса от Level. Увеличенная скидка 20% + дополнительные 3%.
Комфорт-класс с авторской архитектурой. 10 минут пешком до метро «Селигерская». Увеличенные скидки до 20%!
Ключи в день покупки! Квартиры с видом на Москву-реку. 7 минут пешком до метро «Шелепиха». Скидки до 20%.
Камерный проект с акцентом на приватность. 15 минут пешком до двух станций метро. Увеличенные скидки до 20%!
Как следствие, мало кто из крупных страховщиков, дорожащих своей репутацией, пожелал связаться с девелоперскими проектами. Страхованием застройщиков в основном занимались маленькие компании, которые не могли ничего никому компенсировать, да и не собирались это делать. Зато брали за свои услуги недорого.
Осенью 2015 г. Центробанк сделал попытку навести порядок в этой сфере. С 1 октября были ужесточены требования к компаниям, страхующим ответственность застройщиков. Теперь они должны были иметь лицензию на осуществление добровольного имущественного страхования, собственные средства в размере не менее 1 млрд руб. и уставной капитал не менее чем в 150 млн руб. А уже 14 октября заместитель министра строительства и жилищно-коммунального хозяйства Наталья Антипина заявила, что после ужесточения требований ЦБ практически все компании, страховавшие ДДУ, ушли с рынка, а крупные компании, обладающие значительными средствами, на этот рынок так и не пришли. Общество взаимного страхования также не обладает достаточными резервами, добавила Антипина и констатировала: «Страхование не стало защитой дольщиков».
В Москве, например, оказались застрахованы лишь 5% ДДУ, потому что только две страховые компании вошли в перечень ЦБ, рассказывал в октябре 2015 г. председатель Москомстройинвеста Константин Тифофеев. В настоящее время столичных застройщиков, по его словам, страхуют три компании, при том что имеют право это делать девять страховщиков.
Наиболее эффективной схемой страхования застройщиков из предусмотренных действующим законом Тимофеев считает банковскую гарантию, но она непопулярна среди девелоперов, «поскольку банки правильно и детально оценивают строительные риски, что выливается потом в конечную стоимость этой самой гарантии».
В целом по стране за все время действия закона о страховании ответственности застройщиков, то есть с января 2014 г., не появилось ни одного примера завершения жилищных объектов за счет страховых средств, заявил Владимир Путин на заседании Госсовета.
Плюсы и минусы нового фонда
Отказ от неработающей системы, в которую не верили ни дольщики, ни девелоперы, ни даже чиновники, - это, конечно, плюс. Особенно учитывая, что страхование ответственности обходится застройщикам в кругленькую сумму. По данным Москомстройинвеста, только московские компании с января 2014 г. по октябрь 2015 г. заплатили страховщикам около 1,5 млрд руб., которые, по выражению Константина Тимофеева, «ушли в никуда» после ужесточения требований ЦБ. Взносам в государственный фонд подобная судьба не грозит. Во всяком случае, очень хочется на это надеяться.
1% от стоимости ДДУ – это немного для рынка, на котором 10-процентная скидка для покупателя – обычное дело. Тем более что появление гарантий завершения строительства от государственной структуры повысит доверие покупателей к первичному жилью и будет способствовать росту продаж новостроек, особенно на начальных этапах строительства. А создание прозрачных и единых для всех правил игры позволит застройщикам быстрее открывать продажи в своих проектах и тем самым экономить на процентах по кредитам. В итоге все затраты на страхование окупятся с лихвой.
Фактически, госфонд – это именно то, чего хотели сами девелоперы. «Важно, чтобы государство давало гарантию, что объект будет достроен, потому что институт страхования сейчас не работает, - убеждала вице-президент по стратегии и управлению активами группы ПСН Татьяна Тикова чиновников, присутствовавших на «Финансовом форуме по недвижимости» в начале марта. <…> Дольщики хотят быть уверенными, что объект достроят – это первый вопрос, которым интересуются покупатели».
Впрочем, последствия создания такой структуры, по всей-видимости, переживут не все строительные компании. Так как государство, по словам Путина, не хочет «создавать такой механизм, который бы вечно прикрывал чьи-то огрехи, неэффективную работу, либо еще хуже — чье-то жульничество» (цитата по «Коммерсанту» – прим. ред.), можно ожидать усиления контроля за деятельностью застройщиков со стороны властей. Скорее всего, результаты будут примерно такими же, как в банковской сфере, потерявшей за последние годы значительную часть своих недобросовестных участников стараниями ЦБ.
Но главное даже не это. В долевом строительстве крутятся огромные деньги. Только в Москве, по словам заместителя столичного мэра по вопросам градостроительной политики и строительства Марата Хуснуллина, действует около 70 тыс. ДДУ на примерно 650 млрд руб. Поэтому в случае массового банкротства застройщиков даже в государственном фонде не хватит средств для компенсации всех убытков. И далеко не факт, что таковые найдутся в бюджете, который есть на что и кого потратить и помимо дольщиков.
