Вы используете старую версию браузера Internet Explorer. Наш сайт выглядит и работает некорректно в этой версии IE.
Мы настоятельно рекомендуем вам обновить Internet Explorer или использовать другой браузер. В новых версиях браузера устранены проблемы безопасности и добавлены новые возможности.
от
2.8 млн
руб.
от
3.1 млн
руб.
от
1 млн
руб.
от
879 тыс
руб.
Опрос
Планируете ли вы покупать жилье этой зимой?
Нажимая кнопку "Ответить", вы соглашаетесь с Политикой защиты и обработки персональных данных
Цены на квартиры в Москве
Стоимость недвижимости в Москве
Наш научный партнер

Будет ли в доме мусоропровод, где расположен техэтаж и в каком состоянии сдается квартира

Все нюансы, которые нужно уточнить в офисе продаж новостройки

При покупке квартиры в новостройке сложно бороться с эмоциями. Глядя на красивые картинки в буклете, можно нафантазировать свою будущую идеальную жизнь в доме и забыть о рациональности в общении с менеджером по продажам. Редакция IRN.RU выяснила, какие вопросы нужно обязательно задать в офисе продаж и как трактовать ответы на них.

Документы на стол

Наверное, самое главное при выборе новостройки – это юридическая чистота. Все аспекты проверки не поместятся в одну статью и не ограничиваются общением с менеджером по продажам. Подробно обо всех юридических аспектах написано в статьях рубрики «Инвестируем в новостройки: инструменты, доходность, риски». Однако многое можно понять уже при первом посещении офиса продаж.

Проектную декларацию застройщик, работающий по ФЗ-214, обязан публиковать в открытом доступе на своем сайте, поэтому с ней можно ознакомиться еще до поездки в офис продаж. Председатель совета директоров «Бест-Новострой» Ирина Доброхотова рекомендует не только просмотреть все возможные документы и планы на сайте, но и скачать их: «При скачивании у вас сохранится дата, и если в последующем застройщик решит что-то изменить в проекте, у вас останется доказательство, что изначальный вариант, за который вы платили, был другим».

Застройщик должен иметь договор аренды или субаренды земельного участка либо свидетельство о государственной регистрации права собственности на земельный участок, который в интернете не размещается, однако должен предъявляться по требованию покупателя. «Если застраиваемый участок находится в публичной собственности, покупатель может запросить распорядительные акты органов местного самоуправления и органов государственной власти, связанные с реализацией строительного проекта, а также инвестиционный контракт с местной администрацией», - отмечает Василий Шарапов, юрист девелоперской компании «Сити-XXI век»

Застройщик должен иметь разрешение на строительство, которое также можно получить по запросу. «Отсутствие этих документов должно не только насторожить покупателя, но и просигнализировать о том, что данная компания не имеет права привлекать денежные средства для строительства, и в таком случае договоры долевого участия просто не будут зарегистрированы в Регистрационной палате. Тем более стоит отказаться от приобретения недвижимости, если застройщик предлагает внести оплату до регистрации ДДУ, что противоречит ФЗ-214», - говорит Владимир Богданюк, руководитель аналитического и консалтингового центра Est-a-Tet.

Директор департамента продаж риелторской компании «Магистрат» (входит в ГК «Интеко») Ольга Павлова рекомендует проверить не только застройщика, но и продавца. Необходимо изучить договор на реализацию продавцом данного объекта, желательно запросить протокол поквартирного распределения, подтверждающий, что продавец имеет право на реализацию конкретной квартиры, проверить грамотность оформления и сроки действия доверенностей продавца.

Кроме того, еще при первом посещении офиса продаж нужно попросить форму договора, который предлагается подписать в случае заключения сделки. «Стоит насторожиться, если продавец упорно не дает с ним ознакомиться, возможно, ему есть что скрывать. К примеру, наши специалисты высылают ДДУ на почту, чтобы клиент в спокойной обстановке мог его изучить», - утверждает Мария Литинецкая, управляющий партнер «Метриум Групп».

Некоторая информация считается конфиденциальной, поэтому менеджер по продажам не обязан ее предоставлять. Например, покупателю вряд ли покажут договор залога (ипотеки) земельного участка.

«Прощупать» застройщика

У покупателя есть право потребовать документы, касающиеся не только конкретного проекта, но и финансовой устойчивости застройщика. Менеджер обязан предоставить учредительные документы и свидетельство о государственной регистрации компании, свидетельство о постановке на учет в налоговом органе, утвержденные годовые отчеты и бухгалтерскую отчетность за три последних года осуществления застройщиком предпринимательской деятельности, аудиторское заключение за последний год.

У менеджера нужно узнать о портфеле реализованных компанией проектов, своевременности сроков их сдачи и выполнении застройщиком всех обязательств. После этого нужно самостоятельно проверить правдивость предоставленной информации. «С этой целью эффективнее всего изучить форумы жильцов уже построенных объектов: сталкивались ли они с проблемами и какого характера. Важно выяснить, как складывалась ситуация по объектам выбранного застройщика в период кризиса 2008-2010 годов», - говорит Ольга Павлова.

Кроме того, стоит спросить, кредитуют ли проект крупные государственные банки-партнеры. Это дает дополнительную гарантию, что объект будет достроен при любом развитии макроэкономической ситуации в стране. Еще один положительный фактор— аккредитация объекта по ипотечным программам, также, желательно, в ведущих банках. Это также означает, что банки провели юридическую и экономическую проверку проекта и застройщика.

Точное время

Нужно попросить, чтобы менеджер детально обрисовал вам весь процесс приобретения жилья – от момента внесения средств до получения ключей и дальнейшего оформления права собственности. «Желательно со сроками: когда построят, когда введут в эксплуатацию, когда будут выданы ключи, оформлена собственность», - подчеркивает Ольга Павлова. При этом стоит иметь в виду, что от сдачи объекта в эксплуатацию до выдачи ключей может пройти несколько месяцев, поэтому не стоит обнадеживаться по поводу въезда сразу после сдачи.

Сроки нужно уточнять по конкретному корпусу, а не по очереди в целом – причем не просто спросить это у менеджера, но и посмотреть в договоре. «Иначе получается такая ситуация, клиент сам «додумывает», что раз его дом входит в первую очередь, то и сдаваться он будет тогда-то, однако сдача всей очереди и конкретного дома может различаться, в некоторых проектах деление на очереди в принципе условно», - говорит Владимир Богданюк.

На пределе внимания

Покупатели обычно расспрашивают об основных характеристиках дома и окружающей территории – этажности, инфраструктуре, технологии строительства, наличии паркинга и охраны. Тем не менее некоторые не столь очевидные вопросы могут оказаться очень важными. Например, нужно обязательно уточнить про наличие мусоропровода. Сейчас из-за гигиенических соображений некоторые застройщики отказываются от его размещения. При этом для некоторых покупателей этот вопрос может быть принципиальным – например, если в квартире будут жить пожилые или маломобильные люди, которым тяжело каждый раз выходить на улицу, чтобы выбросить мусор.

При уточнении информации про социальную инфраструктуру нужно обратить внимание не только на ее наличие, но и на сроки строительства. Во многих крупных проектах объекты социальной инфраструктуры строятся в последнюю очередь. Поэтому возможна ситуация, когда человек въезжает в квартиру первой очереди строительства, а детский сад появляется только через несколько лет.

Также нужно узнать, будут ли школы и детские сады государственными или коммерческими. «Для многих родителей может оказаться сюрпризом, что за любимое чадо придется ежемесячно отдавать 30-40 тыс. рублей, так как садик в их дворе частный, - отмечает Мария Литинецкая. - Кроме того, стоит уточнить наличие паркинга и его стоимость. В противном случае может оказаться, что цена машино-места превышает стоимость самого автомобиля или попросту окажется «не по карману» новоселу».

Ирина Доброхотова рекомендует обращать внимание на розу ветров, расположение секций в доме и квартир на этаже. «Невнимательность в этом вопросе может обернуться очень плачевно. Например, клиент, ориентируясь по плану на бумаге, подразумевает нумерацию подъездов слева направо. В результате вместо квартиры с видом на парк он может стать обладателем квартиры с окнами на шумную улицу, что в конечном итоге скажется и на ее рыночной стоимости, - предостерегает эксперт. - Или, к примеру, из-за собственной невнимательности оказались в странной ситуации покупатели квартир в ЖК «Янтарный город». В этом проекте техэтаж была не последним, а между 13-м и 14-м этажами, чего никак не ожидали покупатели, которые приобрели квартиры на этих этажах».

Иногда именно четкое обозначение требований к квартире помогает решить возможные проблемы в будущем. Ирина Доброхотова рассказала о случае, когда семья заключила договор на покупку торцевой квартиры. А застройщик уже в процессе строительства добавил еще одну секцию, в результате покупатели оказались владельцами квартиры в середине дома. После подачи претензии застройщику семье удалось решить вопрос миром. Застройщик переоформил договор на другую квартиру – торцевую. При этом в связи с тем, что покупатели изначально обозначили вопрос как принципиальный для них, обошлось без доплаты, хотя строительная готовность дома была к тому времени существенно выше, и цены, соответственно, тоже. В этой ситуации клиентов сопровождал юрист, благодаря его усилиям ситуация разрешилась практически безболезненно.

О квартире

При покупке квартиры на стадии строительства нужно подробно ознакомиться с экспликацией, которая прилагается к договору. «Стоит обратить внимание не только на планировку в целом, а, например, на то, где будут возведены несущие конструкции, поскольку, например, даже в некоторых панельных домах может быть, что в туалете и ванной не предусматривается возведение перегородок, чему покупатель может быть крайне удивлен, когда дом уже будет построен», - говорит Владимир Богданюк. Если вы планируете установить кондиционер, нужно также уточнить эту возможность: в некоторых проектах могут быть даже сделаны специальные короба, а где-то установка кондиционера не предусмотрена или затруднена.

Также на экспликации можно посмотреть, как будет расположен вентиляционный короб, который зачастую «съедает» часть площади кухни. «При этом в экспликации и договоре описывается объект только в общих чертах, поэтому ожидать, что в квартире поставят окна определенной фирмы, не стоит, в договоре только прописывают, что будет, например, металлическая дверь», - уточняет эксперт.

Для тех, кому принципиально важна хорошая освещенность, важно посмотреть, на какую сторону света будут выходить окна в квартире. Особенно важно уделить этому внимание при распашной планировке – в этом случае на солнечную сторону могут выходить только некоторые комнаты.

«Особо чувствительным к шуму покупателям стоит определиться, как квартира будет расположена по отношению к источникам шума – лифту или вентиляционным коробам. Также им стоит понять, куда выходят окна – во двор или на улицу, что может быть важно и для покупателей, которые хотят видеть своих гулящих во дворе детей из окон дома, и для автомобилистов, которым также спокойнее видеть свою машину под окном. Семейным покупателям стоит узнать, будут ли колясочные в подъезде», - подчеркивает Владимир Богданюк.

Обязательно нужно уточнить, в каком состоянии сдается жилье. «Например, есть ли разводка электрики, стяжка, какие стеклопакеты будут поставлены. От этого напрямую зависит стоимость ремонта. Одно дело, когда вы покупателей квартиру с предчистовой отделкой и остается только поклеить обои. Другое дело, когда придется заливать стяжку и возводить стены», - говорит Мария Литинецкая. О том, в какую сумму может обойтись ремонт квартиры в новостройке, читайте в статье «Самостоятельный ремонт квартиры в новостройке VS Отделка от застройщика: считаем выгоду, сравниваем качество».

Наблюдаем за продавцом

Даже если вы подробно изучили сайт и выяснили многие интересующие вас вопросы, некоторые из них стоит продублировать менеджеру по продажам. Некоторая информация может оказаться неактуальной. Обычно застройщик не хочет преднамеренно обмануть покупателей, выкладывая на сайт неверную информацию. Однако бывают случаи, когда, например, на сайте выложена визуализация, которую делали архитекторы при разработке общей концепции, а при детальной проработке какие-то нюансы могли измениться – от цвета фасадов и формы балконов до наличия и расположения инфраструктурных объектов. Поэтому принципиальные моменты стоит прояснить – будет ли действительно так.

К тому же подробные расспросы позволяют понаблюдать за реакцией продавца. «Если он говорит уверенно, охотно показывает документы, значит, с комплексом все в порядке. Если же специалист вас торопит или не готов подтвердить свои слова документами, стоит обратить особое внимание на пункты договора, по которым менеджер не смог дать ответов», - говорит Ирина Доброхотова.

Как утверждает Мария Литинецкая, профессионально подкованный менеджер должен дать ответы на все даже самые каверзные вопросы. Тем не менее об одних и тех же вещах можно говорить как с положительной, так и отрицательной стороны. «Например, если менеджер рассказывает, что жилой комплекс имеет хорошую транспортную доступность, то это может означать постоянный шум машин и загрязненный выхлопными газами воздух. «Перспективный активно застраивающийся район» может означать проживание несколько ближайших лет «на стройке», - говорит Мария Литинецкая.

Поэтому специалисты аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости IRN.RU» рекомендуют внимательно анализировать информацию от менеджера, сравнивать ее с тем, что изложено на сайте, и отзывами других покупателей и уже на этой основе делать собственные выводы.

 
Данный материал является аналитическим и не носит рекламный характер.

Нашли ошибку в тексте? Выделите ее и нажмите Ctrl+Enter
4217 (0 сегодня)

Самые популярные объекты в базе IRN.RU

Цена, продавец
Карта
Адрес, описание
от 8 330 800
до 37 581 500 руб.
Узнать подробнее
ЖК Геометрия Москва, Юго-Восточный округ, район Лефортово, м. Авиамоторная 1-3-комнатные квартиры Площади : 46 - 137 кв.м. Сдача ГК: 1 кв. 2019 г. м. Авиамоторная, 14 мин. пешком Застройщик: Жилдорипотека.
Проектная декларация на рекламируемом сайте
от 2 164 197
до 9 420 540 руб.
Узнать подробнее
ЖК Цветочные поляны Новая Москва, Новомосковский округ, 16 км от МКАД Студии, 1-4-комнатные квартиры Площади : 21 - 118 кв.м. Сдача ГК: 4 кв. 2020 г. д. Староселье, з/у 1, к.3 д. Староселье, з/у 1, к.4 Застройщик: Старолесье.
Проектная декларация на рекламируемом сайте
P от 5 328 900
до 9 116 000 руб.
Перейти на официальный сайт Уточняйте цены по телефону
ЖК Новые Ватутинки Новая Москва, Новомосковский округ, м. Теплый Стан, 15 км от МКАД Студии, 1-4-комнатные квартиры Площади : 56 - 106 кв.м. Сдача ГК: 4 кв. 2019 г. м. Теплый Стан, 15 мин. транспортом Десеновское с/о, мкр.Центральный, к.10/1 (4оч.) Десеновское с/о, мкр.Центральный, к.10/2 (4оч.) Десеновское с/о, мкр.Центральный, к.8/1 Десеновское с/о, мкр.Центральный, к.8/2 Застройщик: Инвесттраст.
Проектная декларация на рекламируемом сайте

Недвижимость в Москве и Подмосковье
Показать все
Предложения декабря
Город-парк «Первый Московский» Скидки на квартиры до 290 000 руб.! Квартиры у леса. Монолитные дома. Новая Москва. Метро "Саларьево". от 3,5 млн руб. Застройщик: Первый Московский. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Городские Истории" Старт продаж! Высокая стадия готовности! Двор без машин! 2 парка в шаговой доступности!1 мин до м Рассказовка. Застройщик: ТПУ Рассказовка. Проектная декларация на рекламируемом сайте Химки 2019 Квартиры в готовых домах площадью от 25 метров.Монолит. Подробности по телефону! от 2,4 млн руб. Застройщик: Самолет Девелопмент. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК бизнес-класса "Маяковский" Квартиры от 8,5 млн руб! Дома готовы. Скоро ключи! Свободная планировка. 600 м. до м.Водный от 8,5 млн руб. Застройщик: Дорожное ремонтно-строительное управление Северное. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК Отрада Квартиры от 2,5 млн руб. 5 мин до м. Митино! Надежный застройщик. от 2,5 млн руб. Застройщик: Отрада Девелопмент. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Румянцево-Парк". м.Саларьево Новогодние акции! Выгода до 1,1 млн. руб. Подземный паркинг. Свободные планировки. Закрытые дворы Застройщик: Лексион Девелопмент. Проектная декларация на рекламируемом сайте Премиальные апартаменты RED7! Апартаменты с дизайнерским ремонтом под ключ от голландской студии "i29" и дизайнерского бюро Олега Клодта. м. Красные ворота Застройщик: ФЕНИКССТРОЙ. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК Среда от PSN Group 5 мин. пешком от МЦК Нижегородская. Рассрочка 0%. Ипотека от 7,5%. Скидки до 1,5 млн рублей! Застройщик: ВЦ Стройэкспо. Проектная декларация на рекламируемом сайте Небо Студии, 1-5-комнатные квартиры площадью от 26 метров.Монолит. Уточняйте подробности по телефону. от 200 тыс за кв. м. Застройщик: Проект Мичуринский. Проектная декларация на рекламируемом сайте Апартаменты премиум-класса Hill 8 Лаконичный стиль. Британская точность. Победитель премии European Property Awards 2018! м.Алексеевская от 7,6 млн руб. Застройщик: Сити XXI век. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Любовь и Голуби". Москва. Отделка в подарок при покупке 2х и 3х ком. кв. Рядом парк, детсад. Двор без машин. Ипотека от 6%. Застройщик: ПРИМАВЕРА. Проектная декларация на рекламируемом сайте Фили Сити от MR Group Выгода до 2,3 млн. рублей! 5 мин. до м. Фили. Панорамные виды на реку, парк и Москва Сити. Застройщик MR Group Застройщик: ЛАТИРИУС. Проектная декларация на рекламируемом сайте Квартиры в жилом поселке Park Avenue Квартиры от 50 кв.м. Поселок готов. Свой детский сад. Охраняемая территория. Новая Рига, 23 км. ЖК Бизнес-класса Big Time. Старт продаж! От 5 млн руб. Подземный паркинг. Собственная инфраструктура. Метро Полежаевская. от 5 млн руб. Застройщик: ПАК ДЕВЕЛОПМЕНТ. Проектная декларация на рекламируемом сайте Новостройки от А101 Квартиры в Новой Москве! Удобные планировки. Рядом метро. Свой д/сад и школа! Застройщик: А101. Проектная декларация на рекламируемом сайте Городские резиденции Spires. Премиум-класс. Пентхаусы с каминами, урбан-виллы, лофты. Двор без машин. Запад Москвы, рядом с Кутузовским пр. Застройщик: Тервуд. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК Савёловский Сити Новогодняя скидка до 15%. Живите рядом с центром! 7 мин пеш. от м. Дмитровская. Высотки с потрясающими панорамными видами! Застройщик: Бизнес парк Савеловский. Проектная декларация на рекламируемом сайте Район «Скандинавия» 15 мин. до 3х веток метро. Московская прописка. Застройщик. 214-ФЗ Новая Москва Застройщик: А101. Проектная декларация на рекламируемом сайте