Вы используете старую версию браузера Internet Explorer. Наш сайт выглядит и работает некорректно в этой версии IE.
Мы настоятельно рекомендуем вам обновить Internet Explorer или использовать другой браузер. В новых версиях браузера устранены проблемы безопасности и добавлены новые возможности.
от
2.8 млн
руб.
от
3.6 млн
руб.
от
1 млн
руб.
от
2.5 млн
руб.
Опрос
Планируете ли вы покупать жилье этой осенью?
Нажимая кнопку "Ответить", вы соглашаетесь с Политикой защиты и обработки персональных данных
Цены на квартиры в Москве
Стоимость недвижимости в Москве
Наш научный партнер

Цены на недвижимость в Москве и Подмосковье: где находится точка равновесия?

Доклад руководителя IRN.RU Олега Репченко на выставке «Недвижимость от лидеров»

Доступен свежий прогноз рынка недвижимости Москвы и Подмосковья от IRN.RU Цены на жилье достигнут дна к 2020 году Перейти

Объем предложения на рынке жилья московского региона находится на историческом максимуме: только в сегменте новостроек и апартаментов на продажу выставлено более 7 млн кв. м. Платежеспособный спрос очень низкий и продолжает падать. Очевидно, что в такой ситуации снижение цен на недвижимость неизбежно. О том, как долго и какими темпами жилье будет дешеветь, рассказал руководитель аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости» Олег Репченко на организованном IRN.RU круглом столе «Как продать 7 млн квадратных метров новостроек?».

Предложение на историческом максимуме, спрос – на минимуме

Предложение новостроек и апартаментов в Москве и Подмосковье в последние года растет беспрецедентно высокими темпами. Если в 2011-2013 гг., в период умеренного развития рынка, когда не было ни ажиотажа, ни стагнации, объем предложения многоэтажного жилья в столичном регионе, по данным компании «ИРН-Консалтинг», составлял 4-5 млн кв. м, то год назад в продаже было уже 5,9 млн кв. м. А на начало 2016 г. - 7,1 млн кв. м. То есть по сравнению с докризисными временами объем предложения первичного жилья в Москве и Подмосковье увеличился примерно в полтора раза.

Признаков сокращения объема предложения в ближайшем будущем пока не наблюдается. С одной стороны, новостройки продаются не так быстро, как хотелось бы - времена, когда все разбирали еще на этапе котлована, ушли в прошлое. Соответственно, можно ожидать увеличения доли нераспроданных квартир в готовых домах (подробнее об этом читайте в статье «Готовые новостройки «съедят» вторичное жилье»). С другой – несмотря на падение спроса, застройщики заявляют все новые объекты. При этом, судя по решениям градостроительных органов Москвы и Подмосковья, огромное количество проектов находится в работе, и если хотя бы часть запланированного выйдет на рынок, то предложение жилья может существенно превысить 7 млн кв. м.

В отличие от предложения, платежеспособный спрос на жилье значительно сократился на фоне ухудшения макроэкономической ситуации. По данным Росстата, реальные зарплаты в прошлом году упали на 9,5%, а инфляция достигла 12,9%. В таких условиях у россиян остается все меньше денег на покупку жилья, оплату ипотеки или аренды.

К примеру, до кризиса человек зарабатывал 100 000 руб., половина из которых уходила на жизнь, а 50 000 руб. он мог потратить на обслуживание ипотечного кредита. Сейчас тот же гражданин получает в лучшем случае те же 100 000 руб., а может, и значительно меньше, но еда, одежда и коммунальные услуги обходятся уже не в 50 000, а в 70 000 руб., поэтому на ипотеку остается максимум 30 000 руб. А значит, человек может купить только существенно более дешевое жилье, чем раньше.

Льготная ипотека в этом плане панацеей не является, хотя, конечно, хорошо, что программу продлили. Но ставка в 12% слишком высока для большинства россиян, нуждающихся в улучшении жилищных условий. Несколько лет назад, в более благоприятные с точки зрения платежеспособного спроса времена, банки предлагали коммерческую ипотеку под 8-10-11%. Например, в 2011 г. большой популярностью пользовалась ипотека от Сбербанка со ставкой 8% в год на 8 лет. Впрочем, главным ограничителем спроса остается все же не дорогая ипотека, а завышенный уровень цен на жилье, не соответствующий возможностям потенциальных покупателей. Проще говоря, при нынешней стоимости жилья в Москве мало кто может позволить себе столичную квартиру даже в беспроцентную ипотеку.

Скорого восстановления экономики, а следовательно, увеличения спроса на жилье не прогнозируют даже государственные институты. Согласно опубликованному на днях базовому сценарию прогноза Банка России, в 2016 г. ВВП РФ сократится на 1,5–1,6%, а в 2017 г. темпы роста экономики будут близки к нулю – при цене нефти в $30 за баррель (с медленным восстановлением до $40 в 2018 г.). Если цены на нефть продолжат снижаться и закрепятся на уровне $25 за баррель, ВВП в текущем году потеряет 2-3% - это рисковый сценарий. А от оптимистичного ЦБ вообще отказался.

Цены – движение вниз

Если предложение на максимуме и растет, а спрос – на минимуме и падает, то цены, очевидно, будут снижаться. Как долго и в какой степени, будет зависеть от динамики стоимости нефти, основного экспортного товара Российской Федерации.

IRN.RU всегда подчеркивал, что прямой корреляции между ценами на нефть и недвижимость нет. Но есть опосредованная: уровень нефтяных цен во многом определяет объем средств, поступающих в отечественную экономику, а значит, и на рынок недвижимости. Чем выше доходы РФ от экспорта нефти, тем больше средств имеет шанс попасть на рынок и привести к росту цен на жилье. И наоборот.

Конечно, цены на недвижимость реагируют на движение нефтяных котировок далеко не сразу. Но если взять продолжительные отрезки времени, за которые экономика успевает абсорбировать нефтяные деньги или, напротив, ощутить их нехватку, то связь между определенными уровнями стоимости нефти и долларовой ценой квадратного метра в Москве становится очевидной.

В настоящее время цены на нефть колеблются в диапазоне $30-50 за баррель. Этому коридору соответствует стоимость московского жилья на уровне $2000 за метр по индексу IRN.RU. И в течение последнего года цены уверенно движутся к данной отметке - сейчас московский метр топчется вокруг $2300.

При сохранении стоимости нефти в указанном диапазоне цены на недвижимость до конца 2016 г., по всей видимости, потеряют еще примерно 10-15% и по итогам года стабилизируются около $2000 за метр. Или 140-150 тыс. руб. - при нефти в $30-50 за баррель курс рубля, судя по актуальной политике ЦБ, скорее всего, составит 60-80 руб. за доллар.

Фактически, речь идет о сохранении тенденций 2015 г., когда недвижимость также подешевела на 10-15% (см. «Обзор рынка недвижимости по итогам 2015 года»). Это наиболее вероятный сценарий.

Однако ухудшение макроэкономического фона (нефть ниже $30 за баррель продолжительное время, новая волна кризиса и т.п.) может увести метр к отметке $1000. Фактически, рынок недвижимости вернется в ситуацию, в которой существовал в течение 10 лет, с 1993-1994 по 2003-2004 гг., до начала нефтяного бума. Но не сразу, а в течение двух-трех лет, которые понадобятся для снижения цен на 30-40% от нынешних уровней (темпами примерно на 10-15% в год).

В рублях метр будет стоить примерно 100-120 тыс., так как столь дешевая нефть, скорее всего, обвалит курс отечественной валюты до 100 руб. за доллар и ниже.

Таким образом, разница между базовым и пессимистичным сценарием заключается в продолжительности периода падения цен - ограничится ли он текущим годом или продлится еще пару лет.

Скачать презентацию доклада руководителя IRN.RU Олега Репченко «Цены на недвижимость в Москве и Подмосковье: где находится точка равновесия?»

 
Данный материал является аналитическим и не носит рекламный характер.

Нашли ошибку в тексте? Выделите ее и нажмите Ctrl+Enter
32643 (0 сегодня)

Выберите квартиру в самых популярных новостройках Москвы и Подмосковья

Цена, продавец
Карта
Адрес, описание
P от 2 789 320
до 11 650 350 руб.
Перейти на официальный сайт Уточняйте цены по телефону
ЖК Город Москва, Северный округ, район Дмитровский Площади : 23 - 76 кв.м. Сдача ГК: 2 кв. 2018 г. м. Петровско-Разумовская, 10 мин. транспортом м. Селигерская, 15 мин. пешком Дмитровское ш., вл.107, д. 7-8, к.1 (д.7 сек.1) Дмитровское ш., вл.107, д. 7-8, к.3 (д.8 сек.3) Дмитровское ш., д. 107, к.4 Застройщик: Град Инвест.
Проектная декларация на рекламируемом сайте
P от 15 745 800
до 32 727 500 руб.
Перейти на официальный сайт Уточняйте цены по телефону
ЖК Счастье на Ленинском Москва, Западный округ, район Тропарево-Никулино Площади : 49 - 101 кв.м. Сдача ГК: 1 кв. 2019 г. м. Юго-Западная, 14 мин. пешком Застройщик: Ленинский 154.
Проектная декларация на рекламируемом сайте
P от 4 000 000
до 11 000 000 руб.
Перейти на официальный сайт Уточняйте цены по телефону
ЖК Park Avenue Истринский район, Ильинское, Новорижское шоссе, 29 км от МКАД Площади : 49 - 87 кв.м. 7,5 км от Павловская Слобода Обушковское с.п., вблизи Писково дер., кк.3-9

Недвижимость в Москве и Подмосковье
Показать все
Предложения августа
ЖК "Румянцево-Парк". Акция! Кладовка в подарок при покупке трехкомнатных квартир, а также квартир евроформата от 70 кв.м. До 31.08.2019 Застройщик: Лексион Девелопмент. Проектная декларация на рекламируемом сайте Город-парк «Первый Московский» 2-комнатные квартиры от 4,9 млн руб. С отделкой и без. 5 мин. до метро "Филатов луг"! Ипотека от 5%. от 4 млн руб. Застройщик: Первый Московский. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Городские Истории" Чем больше м2, тем комфортнее! Московская прописка! Квартиры с видом на Москва сити! м Рассказовка Застройщик: ТПУ Рассказовка. Проектная декларация на рекламируемом сайте Жизнь на Плющихе. Элитные квартиры! Хамовники. Авторский дизайн. Три стиля: классика, современный, ар-деко. Итальянские кухни. Встроенная техника. Застройщик: ДОНСТРОЙ. Проектная декларация на рекламируемом сайте Квартиры у м. Выхино Современные квартиры в готовых домах рядом с метро Выхино. Застройщик: Казённое предприятие Управление гражданского строительства. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "мой адрес В Северном" СКОРО СТАРТ ПРОДАЖ! Готовые квартиры с отделкой "комфорт-класса". 5 мин. пешком до ж/д станции "Долгопрудная" Застройщик: Казённое предприятие Управление гражданского строительства. Проектная декларация на рекламируемом сайте Финал продаж элитных квартир! Barrin House в Хамовниках. Готовый дом. Паркинг. Охрана. Большой закрытый двор. Фитнес-клуб и детсад в доме. Застройщик: Моснитки. Проектная декларация на рекламируемом сайте Готовые квартиры на западе Москвы! Долина Сетунь. Вся Москва как на ладони! Потолки до 4 м, окна 2,1х2,2 м. Консьерж. Паркинг. Охрана. Застройщик: Донстрой-Инвест. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК FoRest Отделка White box, квартиры с видом на Чоботовский лес. Концепция "двор без машин". Метро Новопеределкино в 2 минутах ходьбы. Застройщик: Открытое акционерное общество Московский городской центр продажи недвижимости (ОАО Центр-Инвест ). Проектная декларация на рекламируемом сайте Готовые квартиры с видом на реку! Сердце Столицы. Дома на набережной сданы. 1 мин. от ЦАО! Потолки 3,2-5,6 м, окна 2,15х6,3 м. 4000 м2 фитнеса. Застройщик: Дон-Строй Инвест. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК Headliner Спешите до повышения цен! Квартиры в ЦАО. 2-ком - от 10,5 млн, 3-ком - от 15,2 млн. Потрясающие виды. Паркинг. м. Шелепиха Застройщик: Жилой квартал Сити. Проектная декларация на рекламируемом сайте Старт продаж квартир! Новый корпус. FRESH. Дом в старой Москве на границе парка. 3 мин. от м. Красногвардейская. Потолки 3-3,5 м, окна до 3,1 м. Застройщик: ДОНСТРОЙ. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Резиденции композиторов" Готовые квартиры бизнес-класса на Павелецкой набережной от 14,6 млн руб.! Панорамные виды. До 31 августа машиноместо в подарок! Застройщик: AFI Development. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК Дом на Барвихинской Подземный паркинг с кладовками. Развитая готовая инфраструктура.10 минут пешком до МЦД Сетунь. Ипотека от 6%. Рассрочка. от 6,9 млн руб. Застройщик: Тройка РЭД. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК «Нормандия» от Группы «Эталон» Апартаменты с отделкой от 4,3 млн рублей. Ипотека от 5,5%. Детский сад на территории. Двор без машин. Успейте купить в августе! Застройщик: ЛС-Риэлти. Проектная декларация на рекламируемом сайте Жилой комплекс «Летний сад» Квартиры в готовых и строящихся корпусах. Скидки на 2-х комн квартиры до 3%. Ипотека от 5,5%. Яркие фасады. Уникальные планировки. Застройщик: Дмитровская. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК Фестиваль парк ЖК Бизнес-класса. Двор без машин. 3 м. до метро Речной Вокзал. Отделка White Box. Подземный паркинг. Застройщик: Центр-Инвест. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК Загорье ЖК комфорт-класса на Юге Москвы. Собственная инфраструктура, паркинг. Ипотека от 10% 1-комн. квартиры от 6,5 млн руб. Застройщик: Докон. Проектная декларация на рекламируемом сайте Счастье на Дмитровке Квартиры от 12,1 млн руб. Подземный паркинг. Ипотека 5,5% от МТС-Банка. Дом сдан, выдаём ключи. Звоните! Застройщик: Софьи Ковалевской 20. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Небо" - небоскребы на Мичуринском! Квартиры от 8,2 млн руб. Престижный район Москвы. В окружении парков. м. Раменки. Застройщик: Capital Group. Проектная декларация на рекламируемом сайте Счастье на Соколе Квартиры бизнес-класса с витражными окнами. Ипотека 5,5 % от МТС-Банка. Индивидуальные условия! Застройщик: Усиевича 10. Проектная декларация на рекламируемом сайте Счастье на Волгоградке Квартиры от 7,6 млн руб. Закрытый двор. Ипотека 5,5% от МТС-Банка. Только августе скидка до 6%. Звоните! Застройщик: Федора Полетаева 15. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Крылья". Виды на 360 градусов! Жилой квартал Москвы №1! Панорамные квартиры в Раменках. От 7,5 млн р! Аминьевское шоссе – 3 минуты пешком. Ипотека 5,5% до 31.08 Застройщик: Лидер Инвест. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Серебряный фонтан" Дом бизнес-класса в 5 мин пешком от м.Алексеевская. Уникальная архитектура. Рассрочка 0% до ГК. Выгода до 2,2 млн руб. квартиры от 16,6 млн руб. Застройщик: Группа Эталон. Проектная декларация на рекламируемом сайте Городской квартал Big Time. Семейная ипотека по ставке от 5%. 5 минут до Москва-Сити. Метро Полежаевская.Трехуровневый подземный паркинг. Застройщик: TEKTA GROUP. Проектная декларация на рекламируемом сайте Клубный дом SOHO+NOHO Апартаменты с отделкой м. Белорусская от 14 млн руб. Панорамные окна и террасы, клубная инфраструктура! от 14 млн руб.Wainbridge Застройщик: Wainbridge. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК"PRIZMA" на Ленинском. Старт продаж Детские и спортивные площадки. Подземный паркинг. 10 мин до Воронцовского парка. Рядом метро Калужская от 203250 руб./кв. м Застройщик: Флэт и Ко. Проектная декларация на рекламируемом сайте Резиденция Май Квартиры в премиальном квартале от 3,7 млн руб. 9 км от МКАД. Экологически чистый Ленинский район. Ипотека от 6%, рассрочка. от 3,7 млн руб. Застройщик: ЛЕЩ КОНСТРАКШН. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Резиденции архитекторов" Квартиры премиум-класса с выгодой до 1,9 млн руб. только до 31.08.! Малоэтажная застройка, подземный паркинг. м.Бауманская Застройщик: МТОК. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК бизнес-класса "Маяковский". Живи на уровень выше! Готовое жилье бизнес класса рядом с метро. Выгода до 1 370 000 р. Свободная планировка. Застройщик: Дорожное ремонтно-строительное управление Северное. Проектная декларация на рекламируемом сайте Район «Скандинавия» 15 мин. до 3х веток метро. Московская прописка. Застройщик. 214-ФЗ. Новая Москва. Метро Теплый стан, Коммунарка, Бунинская аллея Застройщик: А101. Проектная декларация на рекламируемом сайте Счастье на Масловке Квартиры бизнес-класса. Скидка до 2 млн руб. на 3-комн. квартиры. Ипотека 5,5 % от МТС-Банка. Застройщик: Мишина. Проектная декларация на рекламируемом сайте Городские резиденции Spires. Квартиры премиум-класса. В 5 минутах от Кутузовского проспекта. Идеален для жизни. Застройщик: TEKTA GROUP. Проектная декларация на рекламируемом сайте Счастье в Олимпийской Деревне В августе скидка до 1 млн руб. Квартиры в готовом доме. Рядом м. «Юго-Западная». Ипотека 5,5% от МТС-Банка. Застройщик: Мичуринский 10. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Геометрия", м.Площадь Ильича Жилой комплекс бизнес-класса в 5 км от Кремля. Подземный паркинг. Квартиры от 9.9 млн. Дом сдан! Началась выдача ключей! от 9.9 млн Застройщик: Жилдорипотека. Проектная декларация на рекламируемом сайте Район «Новые Ватутинки» Квартиры от 4,1 млн.! Сдача в 2019г. 15 мин. до метро Ольховая, Коммунарка. Школы, сады и поликлиника в районе от 4,1 млн рублейООО "СЗ "Инвесттраст 1" Застройщик: Инвесттраст. Проектная декларация на рекламируемом сайте Премиум-квартал JAZZ. 1-я Ямская, 2 Абсолютный комфорт. Если таунхаус, то в центре. Свой выход в парк. Совершенные системы комфорта Застройщик: Сущевский Вал. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК Одинбург Студии от 3 млн руб. в г.Одинцово. 11 км до МКАД. Рядом Подушкинский лесопарк. Детский сад на территории - уже открыт. от 3 млн руб. Застройщик: РАПО. Проектная декларация на рекламируемом сайте МФК бизнес-класса Nakhimov Апартаменты с подземным паркингом в престижном районе Черемушки от 5,3 млн руб! Звоните! от 5,3 млн руб. Застройщик: Флэт и Ко. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК ILOVE - м. Алексеевская Развитая инфраструктура. Огромный выбор планировок. Собственная школа и детский сад. Рядом 4 парка. 10 минут пешком от метро квартиры от 8,6 млн руб! Застройщик: ПРОМСОЮЗ. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК «Bauman house» Квартиры от 9,8 млн. руб. Бизнес класс. Вид на Яузу. 10 мин до м.Бауманская от 9,8 млн руб. Застройщик: Прайм-Инвест. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК Аквилон PARK 5-7 минут на автомобиле до МКАДа. Рассрочка 0%! Скидка 18% при покупке квартиры в ипотеку. Подземный паркинг. Новая Москва. от 3,2 млн руб. Застройщик: СтройНафта. Проектная декларация на рекламируемом сайте Жилой квартал в Сколково 25 минут до центра столицы. Спортивные и детские площадки. ЗАО. Ипотека! от 3,5 млн руб. Застройщик: Ташир. Проектная декларация на рекламируемом сайте Проект «Первый квартал» Сдача в 2019г. Отделка "под чистовую". Закрытый двор без машин. Развитая инфраструктура. Ипотека без первого взноса. Рассрочка 0% квартиры от 2,6 млн руб. Застройщик: Брусника.Москва. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Тополя" Квартиры класса «Комфорт+» на юге Москвы. 10 минут до метро Братиславская и Люблино. Рядом детские сады и школы. Скидки до 7%. от 4,66 млн руб. Проектная декларация на рекламируемом сайте Легендарный Квартал Подземная парковка, охраняемый двор без машин, детский и спортивный центр. Останкинский район. Метро Ботанический Сад и Отрадное. Застройщик: Д-Инвест. Проектная декларация на рекламируемом сайте