Вы используете старую версию браузера Internet Explorer. Наш сайт выглядит и работает некорректно в этой версии IE.
Мы настоятельно рекомендуем вам обновить Internet Explorer или использовать другой браузер. В новых версиях браузера устранены проблемы безопасности и добавлены новые возможности.
от
2.8 млн
руб.
от
3.6 млн
руб.
от
1 млн
руб.
от
879 тыс
руб.
Опрос
Насколько апартаменты должны быть дешевле квартир с похожими свойствами, чтобы вы их предпочли?
Нажимая кнопку "Ответить", вы соглашаетесь с Политикой защиты и обработки персональных данных
Цены на квартиры в Москве
Стоимость недвижимости в Москве
Наш научный партнер

Цены на недвижимость в Москве и Подмосковье: где находится точка равновесия?

Доклад руководителя IRN.RU Олега Репченко на выставке «Недвижимость от лидеров»

Доступен свежий прогноз рынка недвижимости Москвы и Подмосковья от IRN.RU Цены на жилье достигнут дна к 2020 году Перейти

Объем предложения на рынке жилья московского региона находится на историческом максимуме: только в сегменте новостроек и апартаментов на продажу выставлено более 7 млн кв. м. Платежеспособный спрос очень низкий и продолжает падать. Очевидно, что в такой ситуации снижение цен на недвижимость неизбежно. О том, как долго и какими темпами жилье будет дешеветь, рассказал руководитель аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости» Олег Репченко на организованном IRN.RU круглом столе «Как продать 7 млн квадратных метров новостроек?».

Предложение на историческом максимуме, спрос – на минимуме

Предложение новостроек и апартаментов в Москве и Подмосковье в последние года растет беспрецедентно высокими темпами. Если в 2011-2013 гг., в период умеренного развития рынка, когда не было ни ажиотажа, ни стагнации, объем предложения многоэтажного жилья в столичном регионе, по данным компании «ИРН-Консалтинг», составлял 4-5 млн кв. м, то год назад в продаже было уже 5,9 млн кв. м. А на начало 2016 г. - 7,1 млн кв. м. То есть по сравнению с докризисными временами объем предложения первичного жилья в Москве и Подмосковье увеличился примерно в полтора раза.

Признаков сокращения объема предложения в ближайшем будущем пока не наблюдается. С одной стороны, новостройки продаются не так быстро, как хотелось бы - времена, когда все разбирали еще на этапе котлована, ушли в прошлое. Соответственно, можно ожидать увеличения доли нераспроданных квартир в готовых домах (подробнее об этом читайте в статье «Готовые новостройки «съедят» вторичное жилье»). С другой – несмотря на падение спроса, застройщики заявляют все новые объекты. При этом, судя по решениям градостроительных органов Москвы и Подмосковья, огромное количество проектов находится в работе, и если хотя бы часть запланированного выйдет на рынок, то предложение жилья может существенно превысить 7 млн кв. м.

В отличие от предложения, платежеспособный спрос на жилье значительно сократился на фоне ухудшения макроэкономической ситуации. По данным Росстата, реальные зарплаты в прошлом году упали на 9,5%, а инфляция достигла 12,9%. В таких условиях у россиян остается все меньше денег на покупку жилья, оплату ипотеки или аренды.

К примеру, до кризиса человек зарабатывал 100 000 руб., половина из которых уходила на жизнь, а 50 000 руб. он мог потратить на обслуживание ипотечного кредита. Сейчас тот же гражданин получает в лучшем случае те же 100 000 руб., а может, и значительно меньше, но еда, одежда и коммунальные услуги обходятся уже не в 50 000, а в 70 000 руб., поэтому на ипотеку остается максимум 30 000 руб. А значит, человек может купить только существенно более дешевое жилье, чем раньше.

Льготная ипотека в этом плане панацеей не является, хотя, конечно, хорошо, что программу продлили. Но ставка в 12% слишком высока для большинства россиян, нуждающихся в улучшении жилищных условий. Несколько лет назад, в более благоприятные с точки зрения платежеспособного спроса времена, банки предлагали коммерческую ипотеку под 8-10-11%. Например, в 2011 г. большой популярностью пользовалась ипотека от Сбербанка со ставкой 8% в год на 8 лет. Впрочем, главным ограничителем спроса остается все же не дорогая ипотека, а завышенный уровень цен на жилье, не соответствующий возможностям потенциальных покупателей. Проще говоря, при нынешней стоимости жилья в Москве мало кто может позволить себе столичную квартиру даже в беспроцентную ипотеку.

Скорого восстановления экономики, а следовательно, увеличения спроса на жилье не прогнозируют даже государственные институты. Согласно опубликованному на днях базовому сценарию прогноза Банка России, в 2016 г. ВВП РФ сократится на 1,5–1,6%, а в 2017 г. темпы роста экономики будут близки к нулю – при цене нефти в $30 за баррель (с медленным восстановлением до $40 в 2018 г.). Если цены на нефть продолжат снижаться и закрепятся на уровне $25 за баррель, ВВП в текущем году потеряет 2-3% - это рисковый сценарий. А от оптимистичного ЦБ вообще отказался.

Цены – движение вниз

Если предложение на максимуме и растет, а спрос – на минимуме и падает, то цены, очевидно, будут снижаться. Как долго и в какой степени, будет зависеть от динамики стоимости нефти, основного экспортного товара Российской Федерации.

IRN.RU всегда подчеркивал, что прямой корреляции между ценами на нефть и недвижимость нет. Но есть опосредованная: уровень нефтяных цен во многом определяет объем средств, поступающих в отечественную экономику, а значит, и на рынок недвижимости. Чем выше доходы РФ от экспорта нефти, тем больше средств имеет шанс попасть на рынок и привести к росту цен на жилье. И наоборот.

Конечно, цены на недвижимость реагируют на движение нефтяных котировок далеко не сразу. Но если взять продолжительные отрезки времени, за которые экономика успевает абсорбировать нефтяные деньги или, напротив, ощутить их нехватку, то связь между определенными уровнями стоимости нефти и долларовой ценой квадратного метра в Москве становится очевидной.

В настоящее время цены на нефть колеблются в диапазоне $30-50 за баррель. Этому коридору соответствует стоимость московского жилья на уровне $2000 за метр по индексу IRN.RU. И в течение последнего года цены уверенно движутся к данной отметке - сейчас московский метр топчется вокруг $2300.

При сохранении стоимости нефти в указанном диапазоне цены на недвижимость до конца 2016 г., по всей видимости, потеряют еще примерно 10-15% и по итогам года стабилизируются около $2000 за метр. Или 140-150 тыс. руб. - при нефти в $30-50 за баррель курс рубля, судя по актуальной политике ЦБ, скорее всего, составит 60-80 руб. за доллар.

Фактически, речь идет о сохранении тенденций 2015 г., когда недвижимость также подешевела на 10-15% (см. «Обзор рынка недвижимости по итогам 2015 года»). Это наиболее вероятный сценарий.

Однако ухудшение макроэкономического фона (нефть ниже $30 за баррель продолжительное время, новая волна кризиса и т.п.) может увести метр к отметке $1000. Фактически, рынок недвижимости вернется в ситуацию, в которой существовал в течение 10 лет, с 1993-1994 по 2003-2004 гг., до начала нефтяного бума. Но не сразу, а в течение двух-трех лет, которые понадобятся для снижения цен на 30-40% от нынешних уровней (темпами примерно на 10-15% в год).

В рублях метр будет стоить примерно 100-120 тыс., так как столь дешевая нефть, скорее всего, обвалит курс отечественной валюты до 100 руб. за доллар и ниже.

Таким образом, разница между базовым и пессимистичным сценарием заключается в продолжительности периода падения цен - ограничится ли он текущим годом или продлится еще пару лет.

Скачать презентацию доклада руководителя IRN.RU Олега Репченко «Цены на недвижимость в Москве и Подмосковье: где находится точка равновесия?»

 
Данный материал является аналитическим и не носит рекламный характер.

Нашли ошибку в тексте? Выделите ее и нажмите Ctrl+Enter
32584 (0 сегодня)

Самые популярные объекты в базе IRN.RU

Цена, продавец
Карта
Адрес, описание

Недвижимость в Москве и Подмосковье
Показать все
Предложения марта
Район «Москва А101» Торопитесь! Новые квартиры в готовых домах пл. от 28 метров. рядом с метро Теплый Стан. Застройщик: А101. Проектная декларация на рекламируемом сайте Район «Белые ночи» Квартиры в готовых домах рядом с м.Бунинская аллея. Площадь от 70 до 71 метр ГК: 1 кв. 2019 г. - 3 кв. 2019 г. Застройщик: А101. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Маяковский". Выдаем ключи! Квартиры от 9 млн руб. в готовых домах. 5 минут до метро Водный стадион. Бизнес-класс. Свободная планировка. от 9 млн руб. Застройщик: Дорожное ремонтно-строительное управление Северное. Проектная декларация на рекламируемом сайте FREEDOM от ДОНСТРОЙ! Фридом - Эксклюзивные 2-комнатные квартиры на берегу Москвы-реки в 3 минутах от ЦАО. Бизнес-класс. Прямой вид на реку. Застройщик: Дон-Строй Инвест. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК Аалто. Бизнес-лайт у м. Динамо. Квартиры от 8,6 млн рублей. Сдача уже в этом году! Финское качество строительства. от 8,6 млн рублей Застройщик: ЮИТ СитиСтрой. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Люберцы" Метро Некрасовка! Рядом лесопарк и озеро! Свои школы и детские сады! Отделка «под ключ»! ООО «Самолет Девелопмент» Застройщик: Самолет Девелопмент. Проектная декларация на рекламируемом сайте Район «Скандинавия» 15 мин. до 3х веток метро. Московская прописка. Застройщик. 214-ФЗ. Новая Москва. Метро Теплый стан, Коммунарка, Бунинская аллея Застройщик: А101. Проектная декларация на рекламируемом сайте Район Новые Ватутинки. Квартиры с отделкой от 3,2 млн! Ипотека без первоначального взноса. Рядом школа, детский сад и поликлиника. от 3,2 млн. рублейООО "СЗ "Инвесттраст 1" Застройщик: Инвесттраст. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК Отрада Квартиры от 2,7 млн руб! 5 мин до м.Митино. Рядом озеро, лес. Вся инф-ра построена! от 2,7 млн руб. Застройщик: Отрада Девелопмент. Проектная декларация на рекламируемом сайте Скидка до - 13% на апартаменты мечты Апартаменты с окнами высотой 3 м, потрясающим видом на Москву, вокруг только небо.м.Выставочная.Живите в Башне Федерация! Застройщик: БАШНЯ ФЕДЕРАЦИЯ. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Румянцево-Парк". м.Саларьево 10 квартир со скидкой 10%! Квартиры от 3,8 млн руб. 5 минут до м.Саларьево. Свободные планировки. Паркинг. от 3,8 млн руб. Застройщик: Лексион Девелопмент. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Городские Истории" Жить у метро - удобно! Виды из окон на парки и тихий двор! 1 мин до м Рассказовка! Московская прописка! Застройщик: ТПУ Рассказовка. Проектная декларация на рекламируемом сайте Цветочные поляны 16 км от МКАД. Квартиры в Подмосковье по привлекательным ценам. Звоните! Застройщик: Старолесье. Проектная декларация на рекламируемом сайте Элитный дом Малая Ордынка 19. Роскошные квартиры и пентхаусы в самом центре, в самой тишине. Свой райский сад с фонтаном в 1,4 км от Кремля Застройщик: Смайнэкс. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК Headliner Квартиры с отделкой в ЦАО от 7.8 млн руб. Уникальные видовые характеристики на Москву-реку и центр города. Развитая инфраструктура, паркинг. м. Шелепиха Застройщик: Жилой квартал Сити. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК «Царская Площадь». Первая очередь сдана! 5 мин. пешком от м. Динамо. Без % рассрочка. Ипотека от 6%. ФЗ-214. Застройщик: Спортивно-развлекательный центр АСГАРД. Проектная декларация на рекламируемом сайте Резиденция Май Квартиры с террасами в премиальном квартале в окружении заповедника от 3,7 млн руб. 9 км от МКАД. Экологически чистый Ленинский район. Ипотека от 6%, рассрочка. от 3,7 млн. руб. Застройщик: ЛЕЩ КОНСТРАКШН. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК FRESH от ДОНСТРОЙ! Целый корпус квартир с черновой и чистовой отделкой! 3 мин. от м. "Красногвардейская", паркинг, охрана 24/7. Квартиры от 5.8 млн рублей от 5.8 млн рублей Застройщик: ДОНСТРОЙ. Проектная декларация на рекламируемом сайте Городской квартал Big Time. Квартиры от 6 млн руб. Отделка white box. 5 минут до Москва-Сити. Высокая скорость строительства. Паркинг. от 6,0 млн руб. Застройщик: TEKTA GROUP. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК Ленинградка 58, м. "Водный стадион" Квартиры бизнес-класса от 6,5 млн ₽. Панорамные виды. Выгода до 600 000 р. Рассрочка на 2 года. Звоните! от 6,5 млн Застройщик: Группа ЛСР. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК VAVILOVE. Дом сдан! Квартиры от 13,5 млн руб. М. Профсоюзная, 10 мин. пешком. Охрана 24/7. Панорамное остекление. Свой дет. сад. Застройщик: СТОА-17. Проектная декларация на рекламируемом сайте Новый ЖК «ONYX DELUXE», ЮЗАО Квартиры бизнес-класса 235 тыс. руб. за кв.м! Ключи 2019г! Свой парк, фонтаны, действующая инфраструктура! Купите в марте с выгодой до 900 000руб.! м. Новые Черемушки Застройщик: МСМ-Инвест. Проектная декларация на рекламируемом сайте Квартиры у метро от 2,6 млн руб.! Квартиры в монолитном доме от 2,6 млн рублей! 4 минуты до МКАД! 4 минуты до метро пешком. Застройщик: Основа. Проектная декларация на рекламируемом сайте Премиум-квартал JAZZ Большой выбор квартир, апартаментов, пентхаусов и таунхаусов в 5 мин пешком от метро. Детский сад, парки, подземный паркинг, фитнес-клуб от 7,3 млн руб Застройщик: Сущевский Вал. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Сердце столицы" от Донстрой! Последние 15 квартир с дизайнерской финишной отделкой в готовых домах на набережной! Премиальное качество! Застройщик: Дон-Строй Инвест. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Крылья". Квартиры от 7,3 млн! Приватный ландшафтный парк и пруд. Ипотека от 5%. Развитая инфраструктура, школа и д/сад. от 7,3 млн руб. Застройщик: Лидер Инвест. Проектная декларация на рекламируемом сайте «Волга» - апартаменты бизнес-класса Видовые апартаменты в ЦАО, 5 мин от м. Сухаревская, 400м до Садового Кольца. Исторический центр. Подземный паркинг. Престижные школы и детские сады. от 11,3 млн руб Застройщик: Волга. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Геометрия", м.Площадь Ильича Жилой комплекс бизнес-класса в 5 км от Кремля. Подземный паркинг. Квартиры от 9.15 млн от 9.15 млн Застройщик: Жилдорипотека. Проектная декларация на рекламируемом сайте МФК бизнес-класса Nakhimov Апартаменты с подземным паркингом в престижном районе Черемушки от 4,9 млн руб! Звоните! от 4,9 млн руб Застройщик: Флэт и Ко. Проектная декларация на рекламируемом сайте Дом Серебряный Бор в СЗАО Уникальный дом бизнес-класса. Квартиры с панорамным видом, река и лес за окном. 20 мин. до центра Москвы Застройщик: Строитель. Проектная декларация на рекламируемом сайте