Вы используете старую версию браузера Internet Explorer. Наш сайт выглядит и работает некорректно в этой версии IE.
Мы настоятельно рекомендуем вам обновить Internet Explorer или использовать другой браузер. В новых версиях браузера устранены проблемы безопасности и добавлены новые возможности.
от
2.7 млн
руб.
от
3.6 млн
руб.
от
1 млн
руб.
от
2.5 млн
руб.
Опрос
Какие характеристики ЖК стали бы для вас определяющими при принятии решения о покупке:
Нажимая кнопку "Ответить", вы соглашаетесь с Политикой защиты и обработки персональных данных
Цены на квартиры в Москве
Стоимость недвижимости в Москве
Наш научный партнер

Цены на недвижимость в Москве и Подмосковье: где находится точка равновесия?

Доклад руководителя IRN.RU Олега Репченко на выставке «Недвижимость от лидеров»

Доступен свежий прогноз рынка недвижимости Москвы и Подмосковья от IRN.RU Цены на жилье достигнут дна к 2020 году Перейти

Объем предложения на рынке жилья московского региона находится на историческом максимуме: только в сегменте новостроек и апартаментов на продажу выставлено более 7 млн кв. м. Платежеспособный спрос очень низкий и продолжает падать. Очевидно, что в такой ситуации снижение цен на недвижимость неизбежно. О том, как долго и какими темпами жилье будет дешеветь, рассказал руководитель аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости» Олег Репченко на организованном IRN.RU круглом столе «Как продать 7 млн квадратных метров новостроек?».

Предложение на историческом максимуме, спрос – на минимуме

Предложение новостроек и апартаментов в Москве и Подмосковье в последние года растет беспрецедентно высокими темпами. Если в 2011-2013 гг., в период умеренного развития рынка, когда не было ни ажиотажа, ни стагнации, объем предложения многоэтажного жилья в столичном регионе, по данным компании «ИРН-Консалтинг», составлял 4-5 млн кв. м, то год назад в продаже было уже 5,9 млн кв. м. А на начало 2016 г. - 7,1 млн кв. м. То есть по сравнению с докризисными временами объем предложения первичного жилья в Москве и Подмосковье увеличился примерно в полтора раза.

Признаков сокращения объема предложения в ближайшем будущем пока не наблюдается. С одной стороны, новостройки продаются не так быстро, как хотелось бы - времена, когда все разбирали еще на этапе котлована, ушли в прошлое. Соответственно, можно ожидать увеличения доли нераспроданных квартир в готовых домах (подробнее об этом читайте в статье «Готовые новостройки «съедят» вторичное жилье»). С другой – несмотря на падение спроса, застройщики заявляют все новые объекты. При этом, судя по решениям градостроительных органов Москвы и Подмосковья, огромное количество проектов находится в работе, и если хотя бы часть запланированного выйдет на рынок, то предложение жилья может существенно превысить 7 млн кв. м.

В отличие от предложения, платежеспособный спрос на жилье значительно сократился на фоне ухудшения макроэкономической ситуации. По данным Росстата, реальные зарплаты в прошлом году упали на 9,5%, а инфляция достигла 12,9%. В таких условиях у россиян остается все меньше денег на покупку жилья, оплату ипотеки или аренды.

К примеру, до кризиса человек зарабатывал 100 000 руб., половина из которых уходила на жизнь, а 50 000 руб. он мог потратить на обслуживание ипотечного кредита. Сейчас тот же гражданин получает в лучшем случае те же 100 000 руб., а может, и значительно меньше, но еда, одежда и коммунальные услуги обходятся уже не в 50 000, а в 70 000 руб., поэтому на ипотеку остается максимум 30 000 руб. А значит, человек может купить только существенно более дешевое жилье, чем раньше.

Льготная ипотека в этом плане панацеей не является, хотя, конечно, хорошо, что программу продлили. Но ставка в 12% слишком высока для большинства россиян, нуждающихся в улучшении жилищных условий. Несколько лет назад, в более благоприятные с точки зрения платежеспособного спроса времена, банки предлагали коммерческую ипотеку под 8-10-11%. Например, в 2011 г. большой популярностью пользовалась ипотека от Сбербанка со ставкой 8% в год на 8 лет. Впрочем, главным ограничителем спроса остается все же не дорогая ипотека, а завышенный уровень цен на жилье, не соответствующий возможностям потенциальных покупателей. Проще говоря, при нынешней стоимости жилья в Москве мало кто может позволить себе столичную квартиру даже в беспроцентную ипотеку.

Скорого восстановления экономики, а следовательно, увеличения спроса на жилье не прогнозируют даже государственные институты. Согласно опубликованному на днях базовому сценарию прогноза Банка России, в 2016 г. ВВП РФ сократится на 1,5–1,6%, а в 2017 г. темпы роста экономики будут близки к нулю – при цене нефти в $30 за баррель (с медленным восстановлением до $40 в 2018 г.). Если цены на нефть продолжат снижаться и закрепятся на уровне $25 за баррель, ВВП в текущем году потеряет 2-3% - это рисковый сценарий. А от оптимистичного ЦБ вообще отказался.

Цены – движение вниз

Если предложение на максимуме и растет, а спрос – на минимуме и падает, то цены, очевидно, будут снижаться. Как долго и в какой степени, будет зависеть от динамики стоимости нефти, основного экспортного товара Российской Федерации.

IRN.RU всегда подчеркивал, что прямой корреляции между ценами на нефть и недвижимость нет. Но есть опосредованная: уровень нефтяных цен во многом определяет объем средств, поступающих в отечественную экономику, а значит, и на рынок недвижимости. Чем выше доходы РФ от экспорта нефти, тем больше средств имеет шанс попасть на рынок и привести к росту цен на жилье. И наоборот.

Конечно, цены на недвижимость реагируют на движение нефтяных котировок далеко не сразу. Но если взять продолжительные отрезки времени, за которые экономика успевает абсорбировать нефтяные деньги или, напротив, ощутить их нехватку, то связь между определенными уровнями стоимости нефти и долларовой ценой квадратного метра в Москве становится очевидной.

В настоящее время цены на нефть колеблются в диапазоне $30-50 за баррель. Этому коридору соответствует стоимость московского жилья на уровне $2000 за метр по индексу IRN.RU. И в течение последнего года цены уверенно движутся к данной отметке - сейчас московский метр топчется вокруг $2300.

При сохранении стоимости нефти в указанном диапазоне цены на недвижимость до конца 2016 г., по всей видимости, потеряют еще примерно 10-15% и по итогам года стабилизируются около $2000 за метр. Или 140-150 тыс. руб. - при нефти в $30-50 за баррель курс рубля, судя по актуальной политике ЦБ, скорее всего, составит 60-80 руб. за доллар.

Фактически, речь идет о сохранении тенденций 2015 г., когда недвижимость также подешевела на 10-15% (см. «Обзор рынка недвижимости по итогам 2015 года»). Это наиболее вероятный сценарий.

Однако ухудшение макроэкономического фона (нефть ниже $30 за баррель продолжительное время, новая волна кризиса и т.п.) может увести метр к отметке $1000. Фактически, рынок недвижимости вернется в ситуацию, в которой существовал в течение 10 лет, с 1993-1994 по 2003-2004 гг., до начала нефтяного бума. Но не сразу, а в течение двух-трех лет, которые понадобятся для снижения цен на 30-40% от нынешних уровней (темпами примерно на 10-15% в год).

В рублях метр будет стоить примерно 100-120 тыс., так как столь дешевая нефть, скорее всего, обвалит курс отечественной валюты до 100 руб. за доллар и ниже.

Таким образом, разница между базовым и пессимистичным сценарием заключается в продолжительности периода падения цен - ограничится ли он текущим годом или продлится еще пару лет.

Скачать презентацию доклада руководителя IRN.RU Олега Репченко «Цены на недвижимость в Москве и Подмосковье: где находится точка равновесия?»

 
Данный материал является аналитическим и не носит рекламный характер.

Нашли ошибку в тексте? Выделите ее и нажмите Ctrl+Enter
32622 (1 сегодня)

Самые популярные объекты в базе IRN.RU

Цена, продавец
Карта
Адрес, описание
от 4 471 777
до 10 209 999 руб.
Узнать подробнее
ЖК Городские истории Новая Москва, Новомосковский округ, п. Рассказовка, пос. Внуковское Площади : 28 - 88 кв.м. Сдача ГК: 2 кв. 2020 г. Застройщик: ТПУ Рассказовка.
Проектная декларация на рекламируемом сайте
от 2 700 000
до 9 746 000 руб.
Узнать подробнее
ЖК Сказочный лес Москва, Северо-Восточный округ Площади : 22 - 89 кв.м. Сдача ГК: 2 кв. 2023 г. м. Ботанический сад, 15 мин. транспортом м. ВДНХ, 12 мин. транспортом Застройщик: Гранднэкст.
Проектная декларация на рекламируемом сайте
P от 3 638 169
до 9 766 242 руб.
Перейти на официальный сайт Уточняйте цены по телефону
ЖК Изумрудные Холмы Красногорский район, г. Красногорск, 11 км от МКАД Площади : 30 - 128 кв.м. Сдача ГК: 4 кв. 2018 г. Космонавтов ул., д.5 Космонавтов ул., д.7 мкр.Опалиха, Аннинская ул., к.1 (3 оч.) мкр.Опалиха, Аннинская ул., к.14 (4 оч.) мкр.Опалиха, Аннинская ул., к.15 (4 оч.) Показать все 13 корпусов Застройщик: Затонское.
Проектная декларация на рекламируемом сайте

Недвижимость в Москве и Подмосковье
Показать все
Предложения июня
Триколор Торопитесь! Новые квартиры у м.ВДНХ. Квартиры в готовых домах. Площадь от 49 до 209 кв.м. Застройщик: OOO ЭлитСтройГрупп. Проектная декларация на рекламируемом сайте Апартаменты в "Башне Федерация" Премиум-апартаменты со скидкой до 17% в июне. Панорамные окна. Высокие потолки. Рассрочка 0%. Ипотека от 9,7%. от 25.3 млн руб. Застройщик: БАШНЯ ФЕДЕРАЦИЯ. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Серебряный фонтан" Ипотека от 6,3%. Квартиры от 11,4 млн, апартаменты от 7,4 млн. Выгода до 2,2 млн на квартиры, 1,3 млн на апартаменты. Застройщик: Серебряный Фонтан. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК «Томилино». Скидки до 10% в июне! Выгода до 560 тыс руб. Семейная ипотека 5%. Первы взнос 0%. Ипотечные каникулы. Развитая инфраструктцра. 10 км от МКАД. Метро Котельники. от 2,2 млн руб. Застройщик: Самолет-Томилино. Проектная декларация на рекламируемом сайте Новые Ватутинки. Квартиры от 3.2 млн Квартиры с отделкой в самом сердце Новой Москвы! Развитая инфраструктура: детсады, школы, поликлиника, паркинг, метро в 2023 году от 3.2 млн рублей Застройщик: Инвесттраст. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК Лукино-Варино. 24 км от МКАД. Квартиры в Щелковском районе от 2,1 млн. Семейная ипотека от 5%, удваиваем материнский капитал, выгода до тыс. руб. , ипотека с 0 руб. первый взнос от 2,1 млн руб. Застройщик: СУ-22. Проектная декларация на рекламируемом сайте Городской квартал Big Time. Квартиры с отделкой от 7,3 млн руб. 5 минут до Москва-Сити. Трехуровневый подземный паркинг. от 7,3 млн руб. Застройщик: TEKTA GROUP. Проектная декларация на рекламируемом сайте Жилой комплекс «Летний сад» Премия «Хит продаж №1»! Специальное предложение. Квартиры с отделкой от 7 млн. Уникальные планировки. м."ул.800-летия Москвы". Ипотека от 6,3%. Застройщик: Дмитровская. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК бизнес-класса "Маяковский". Выгода до 780 000 руб! 5 минут до м. Водный стадион. Свободная планировка. Ключи после оплаты. Застройщик: Дорожное ремонтно-строительное управление Северное. Проектная декларация на рекламируемом сайте Городские резиденции Spires. Инвестируйте в будущее. Квартиры премиум-класса. В 5 минутах от Кутузовского проспекта. Застройщик: TEKTA GROUP. Проектная декларация на рекламируемом сайте Премиум-квартал JAZZ. 1-я Ямская, 2 Абсолютный комфорт. Если пентхаус, то с видом. Просторная терраса и камин. Консьерж-сервиc. Свой фитнес-клуб Застройщик: Сущевский Вал. Проектная декларация на рекламируемом сайте Фестиваль Парк Торопитесь! Квартиры в готовых домах рядом с м.Речной вокзал. Площадь от 28 до 120 метров ГК: 2 кв. 2019 г. - 2 кв. 2020 г. Застройщик: Центр-Инвест. Проектная декларация на рекламируемом сайте СИМВОЛ. Квартиры в новом квартале! От 175000 руб./кв.м! Новые корпуса на границе с ЦАО. Рядом 3 станции метро. Панорамные виды Москвы, открытый парк. от 175000 руб./кв.м Застройщик: ПИ Групп. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Румянцево-Парк". Скидка 4%! 5 минут до м. Саларьево. Школа и детские сады. Закрытый двор. Ипотека с гос.поддержкой семей с детьми от 5% Застройщик: Лексион Девелопмент. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК «Люберцы» Квартиры с отделкой и без. Современные детские сады и школы. Открыто метро "Некрасовка». Застройщик: Самолет Девелопмент. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК «Пригород Лесное» Квартиры от 2,3 млн руб. с отделкой! Метро Домодедовская. 4 км от МКАД! Покупайте выгодно! от 2,3 млн руб. Застройщик: Пригород Лесное. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК «Нормандия» от Группы «Эталон Выгодные условия на апартаменты в новых корпусах. От 4,3 млн. руб. Рассрочка от застройщика! ЖК вблизи м. «Бабушкинская». Успейте купить! от 4,3 млн руб. Застройщик: ЛС-Риэлти. Проектная декларация на рекламируемом сайте Резиденция Май Квартиры с террасами в премиальном квартале в окружении заповедника от 3,7 млн руб. 9 км от МКАД. Экологически чистый Ленинский район. Ипотека от 6%, рассрочка. от 3,7 млн руб. Застройщик: ЛЕЩ КОНСТРАКШН. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК Загорье ЖК комфорт-класса на Юге Москвы. Собственная инфраструктура, паркинг. Ипотека от 10% от 6.2 млн руб. Застройщик: Докон. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК Headliner Спешите до повышения цен! Квартиры в ЦАО. 2-ком - от 12,8 млн, 3-ком - от 14,6 млн. Потрясающие панорамные виды на Москву-Сити и центр города. Паркинг. м. Шелепиха Застройщик: Жилой квартал Сити. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК Небо — небоскребы на Мичуринском! Премия «Жилой квартал Москвы №1»! Панорамные квартиры в Раменках. От 7,1 млн руб! Аминьевское шоссе – 3 минуты пешком. Ипотека 5,5% до 30.06. Застройщик: Capital Group. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Геометрия", м.Площадь Ильича Жилой комплекс бизнес-класса в 5 км от Кремля. Подземный паркинг. Квартиры от 9.9 млн. Летом выдача ключей! от 9.9 млн Застройщик: Жилдорипотека. Проектная декларация на рекламируемом сайте Переделкино Ближнее Квартиры с отделкой - 2 стиля на выбор. Метро "Рассказовка". Ипотека от 5% Застройщик: Олета. Проектная декларация на рекламируемом сайте МФК бизнес-класса Nakhimov Апартаменты с подземным паркингом в престижном районе Черемушки от 5,07 млн руб! Звоните! от 5,07 млн руб. Застройщик: Флэт и Ко. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК Отрада. Ипотека от 5%. 5 мин до м. Митино. Сдача в 2019 году! Вся инфраструктура готова. от 2,8 млн руб. Застройщик: Отрада Девелопмент. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Крылья". Виды на 360 градусов! Панорамные квартиры в Раменках. От 7,1 млн руб! Свой парк с прудом, д/сад. м. Аминьевское шоссе – 3 минуты пешком. Рядом МГИМО , МГУ. Ипотека 5,5%. Застройщик: Лидер Инвест. Проектная декларация на рекламируемом сайте Район «Скандинавия» 15 мин. до 3х веток метро. Московская прописка. Застройщик. 214-ФЗ. Новая Москва. Метро Теплый стан, Коммунарка, Бунинская аллея Застройщик: А101. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК Аквилон PARK 5-7 минут на автомобиле до МКАДа. Рассрочка 0%! Скидка 15% при покупке квартиры в ипотеку. Подземный паркинг. Новая Москва. от 3 млн руб. Застройщик: СтройНафта. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК «Bauman house» Квартиры от 8,4 млн. руб. Бизнес класс. Вид на Яузу. 10 мин до м.Бауманская от 8,4 млн руб. Застройщик: Прайм-Инвест. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК ILOVE - м. Алексеевская 2-комнатная от 9,6 млн руб, 3-комнатная от 14,4 млн руб. в новом ЖК бизнес-класса! Двор без машин. Рядом 4 парка. Большой выбор планировок. Квартал для семейной жизни в 10 минутах от метро. Звоните! 1-комнатные квартиры от 8 млн руб. Застройщик: ПРОМСОЮЗ. Проектная декларация на рекламируемом сайте Квартиры в жилом поселке Park Avenue Полностью готовый квартал! Квартиры от 50 кв.м. Детская инфраструктура, парк и речка на территории. Новая Рига, 23 км. Город-парк «Первый Московский» Успей купить квартиру! Повышение цен с 1 июля. Квартиры с отделкой и без. Ипотека от 5%. Метро «Саларьево». Застройщик: Первый Московский. Проектная декларация на рекламируемом сайте Клубный дом SOHO+NOHO Апартаменты с отделкой м. Белорусская от 12,9 млн руб. Панорамные окна и террасы, клубная инфраструктура! от 12,9 млн руб.Wainbridge Застройщик: Wainbridge. Проектная декларация на рекламируемом сайте