Вы используете старую версию браузера Internet Explorer. Наш сайт выглядит и работает некорректно в этой версии IE.
Мы настоятельно рекомендуем вам обновить Internet Explorer или использовать другой браузер. В новых версиях браузера устранены проблемы безопасности и добавлены новые возможности.
от
2.8 млн
руб.
от
3.1 млн
руб.
от
1 млн
руб.
от
879 тыс
руб.
Опрос
На сколько дешевле рынка, по-вашему, должна быть «убитая» квартира, чтобы имело смысл ее покупать?
Нажимая кнопку "Ответить", вы соглашаетесь с Политикой защиты и обработки персональных данных
Цены на квартиры в Москве
Стоимость недвижимости в Москве
Наш научный партнер

Как правильно купить квартиру в нынешних условиях

«Сейчас совершенно не та ситуация, когда надо спешить с покупкой квартиры»

Вопрос о своевременности совершения сделок с недвижимостью сейчас актуален для большинства граждан, желающих купить или продать квартиру. При этом самостоятельно ответить на него с учетом тех трансформаций, которые за последние годы претерпел рынок жилья в Московском регионе (падение спроса и цен, валютные колебания, переход на взаиморасчеты в рублях и пр.), могут далеко не все. Чтобы помочь потенциальным участникам сделок хотя бы отчасти сориентироваться, редакция «РБК-Недвижимости» попросила дать несколько советов независимого эксперта, руководителя аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости IRN.RU» Олега Репченко


— Риелторы советуют сегодня поторопиться с приобретением квартиры, ссылаясь на планируемые ограничения по программе господдержки ипотеки, завершение скидочных программ, активизацию спроса в январе-феврале 2016 года и прочие обстоятельства. Насколько эти рекомендации оправданны?
— Скажу так. Сейчас совершенно не та ситуация, когда надо спешить с покупкой квартиры. Однако это не значит, что жилье сегодня не нужно приобретать в принципе. Все зависит от потребностей покупателя, характеристик конкретной квартиры и условий, на которых она продается. Поэтому сегодня самое время искать подходящие варианты, тщательно изучать предложение, ездить на просмотры и в каждом случае обязательно торговаться. И тогда велика вероятность, что удастся купить неплохую квартиру по приемлемой цене.


— Что вы имеете в виду, говоря о приемлемой цене?
— Сегодня довольно большой выбор квартир, на которые продавцы готовы предлагать существенные скидки. Причем как на первичном, так и на вторичном рынке. Если говорить о наиболее доступных ценовых категориях, о массовом сегменте, то там в среднем скидки сейчас достигают 5–10%. При этом в новостройках отдельные пулы квартир выставляются с дисконтом в 20–25%, еще какой-то процент покупателю могут скинуть в индивидуальном порядке, плюс на дополнительную уценку можно рассчитывать, если жилье имеет определенные недостатки (последний этаж, торцевое расположение, плохие видовые характеристики), которые для некоторых покупателей не играют значительной роли.

В таком случае, если речь идет о дисконте в 20% и более, почему бы не купить квартиру сейчас. Да, цены на жилье, скорее всего, в дальнейшем будут падать, но вопрос — как долго и как глубоко. Можно сейчас упустить выгодный вариант с 20%-ной скидкой, а потом год просидеть без крыши над головой и дождаться лишь 10%-ного снижения.


— О какой экономии идет речь в абсолютных цифрах?
— Скажем, на студии площадью до 25 кв. м в пределах МКАД, которые сейчас можно купить за 3–4 млн руб., скидка может составлять 200–300 тыс. руб. На полноценную «однушку» (35–40 кв. м) при цене предложения 5 млн руб. дисконт может быть 300–500 тыс. руб., в бизнес-классе для квартир стоимостью 15–20 млн руб. скидки уже исчисляются в миллионах рублей. Чем дороже жилье, тем больше скидки. В дорогих сегментах дисконт в некоторых случаях доходит и до 50%.


— Как вы можете охарактеризовать ситуацию для тех, кто имеет накопления в валюте?
— Это уже другая история. Для держателей валютных накоплений на рынке сложились очень благоприятные условия приобретения квартир. Сегодняшняя ситуация отличается от прежних тем, что раньше, когда доллар рос по отношению к рублю, цены на квартиры в иностранной валюте коррелировались с этим повышением. Однако сейчас стоимость жилья не растет даже при существенных скачках валютного курса.

Владельцы долларовых накоплений имеют возможность очень выгодно купить квартиру, обменяв доллары на рубли. Собственно, многие ею уже воспользовались. То оживление спроса на рынке, которое наблюдалось на рынке с декабря прошлого года, во многом обусловлено активностью держателей валюты.

Стоит ли рассчитывать на еще большее удорожание доллара? Сказать трудно. Многое зависит от поведения цен на нефть, а они сейчас немного поднялись. Может, сейчас как раз тот момент, когда лучше продать валюту и купить необходимое жилье.


— Что вы можете посоветовать тем, кто собирается покупать квартиру в ипотеку?
— Ипотека, как и любые займы, сегодня — дело крайне рискованное, и с ней нужно быть очень аккуратным. Нельзя брать кредит при нестабильной ситуации на работе, имея недостаточно высокие доходы. Входить в ипотеку лучше всего при наличии достаточно большой суммы на первоначальный взнос — не менее 50% от стоимости квартиры. В этом случае можно получить кредит под минимальный процент и таким образом снизить риск личного дефолта. То есть нужно иметь солидный запас прочности. Повторю, что сейчас не то время, когда необходимо быстрее покупать недвижимость любыми способами, рисуя липовые справки о доходах, как при растущих ценах.


— Расскажите, пожалуйста, а как складываются условия для продавцов?
— Нужно разделять тех, кто продает квартиру с целью улучшить жилищные условия, и квартирных инвесторов, озабоченных перспективами своих вложений.

Если говорить об участниках сделок по схеме trade-in, которые после реализации своей жилплощади собираются поменять ее на большее помещение на «вторичке», купить жилье в новостройке или даже в загородном таунхаусе, то для них ситуация определяется наличием на рынке подходящих альтернативных вариантов. И тогда здесь работают те же факторы, что и для всех покупателей: если на рынке есть подходящий именно вам вариант или где-то предлагают цену на 20–25% ниже рынка, то есть смысл быстрее продать свою квартиру. И даже с дисконтом.

С другой стороны, при отсутствии хороших вариантов можно занять выжидательную позицию. Это позволит, во-первых, накопить денег на лучший вариант, а во-вторых, нужно принимать во внимание, что при альтернативных сделках люди, как правило, меняют меньшую площадь на большую — по площади, по количеству комнат. При этом на падающем рынке маленькие квартиры дешевеют медленнее, чем большие. Поэтому время работает на тех, кто продает малометражки.


— А что с инвесторами?
— Что касается инвесторов, то, по большому счету, им уже давно пора избавляться от инвестиционных квартир. На фоне ослабления национальной валюты они уже второй год теряют в деньгах. Если бы они продали их, скажем, год назад даже со скидкой 10% и положили бы деньги на банковский депозит под 10–15%, то сейчас эти индивидуальные коммерсанты от недвижимости оказались бы в солидном плюсе.

У каждого инвестора, конечно, свои соображения, свои прогнозы по поводу дальнейшего поведения рынка недвижимости. Однако, на мой взгляд, если не продать инвестиционные квартиры сейчас со скидкой 5–10–15%, то завтра придется идти на более значительные уступки.

Чем раньше зафиксировать потери, тем лучше. Особенно с учетом того, что с этого года существенно выросли коммунальные платежи и налоги на недвижимость. В таких условиях инвестиционные квартиры, большинство из которых раньше приобреталось в новостройках без отделки, на окраинах города, без инфраструктуры, но с расчетом на рост цен на жилье, а не на сдачу в аренду, превратились в настоящее бремя. Оставлять на своем содержании неиспользуемые квартиры — это значит просто увеличивать убытки.


— То есть в инвестициях в недвижимость сейчас совсем нет смысла?
— Рынок аренды, раньше приносивший некоторым инвесторам хоть какой-то доход, в настоящее время тоже перенасыщен предложением. Хотя качественные квартиры — в хороших местах, с хорошим ремонтом — все равно остаются ликвидными.

Вот они, пожалуй, и являются на сегодня одним из немногих целесообразных вариантов для инвестирования в жилье. Соседство с метро, развитая инфраструктура, наличие места для парковки, недорогая эксплуатация, полная готовность помещения для проживания — вот те параметры, которые обеспечат объекту (неважно, куплен он на первичном или на вторичном рынке) спрос, а его хозяину — рентабельность на уровне примерно 5%. Это меньше, чем по банковскому депозиту, но определенная категория людей считает такой способ вложений более надежным: банк может лишиться лицензии или обанкротиться, а недвижимость никуда не денется. Идеальный вариант для доступных ценовых категорий — квартира в готовой новостройке с отделкой от застройщика. Берешь квартиру как готовый бизнес.

Замечу, что таких инвестиционных объектов на рынке немного, поскольку раньше основным фактором для квартирных частных инвесторов был прирост цены на любые квадратные метры. Поэтому старались брать побольше и покруче — без оглядки на транспортную доступность, инфраструктуру и пр. Западный округ этим, в частности, очень «болел» — там много комплексов с инвестиционными квартирами, где рядом нет ни метро, ни магазинов, ни парковок.

С точки зрения географии можно выбирать любой нормальный спальный район с метро. Инвестиции в Новую Москву возможны, но не для того, чтобы уже завтра начать зарабатывать на аренде. Нужно рассчитывать, что отдачу они начнут давать не раньше, чем через пять–десять лет, когда в ТиНАО появится сложившаяся комплексная застройка — с жильем, инфраструктурой и рабочими местами. Но с учетом развития территорий капитализация недвижимости там со временем может увеличиться даже при падающем рынке.

 

Нашли ошибку в тексте? Выделите ее и нажмите Ctrl+Enter
4241 (0 сегодня)

Самые популярные объекты в базе IRN.RU

Цена, продавец
Карта
Адрес, описание
P от 4 177 592
до 9 669 192 руб.
Перейти на официальный сайт Уточняйте цены по телефону
ЖК Город - парк «Первый Московский» Новая Москва, Новомосковский округ, м. Саларьево, м. Рассказовка, 8 км от МКАД Студии, 1-4-комнатные квартиры Площади : 38 - 108 кв.м. Сдача ГК: 1 кв. 2025 г. м. Саларьево, 15 мин. транспортом м. Рассказовка, 15 мин. транспортом мкр.2, к.26 (5 фаза) мкр.2, к.28 (5 фаза) мкр.2, к.29 (5 фаза) мкр.2, к.30 (5 фаза) мкр.3, кв-л 1, к.1 (10 фаза) Показать все 6 корпусов Застройщик: Первый Московский.
Проектная декларация на рекламируемом сайте
P от 3 895 000
до 9 580 385 руб.
Перейти на официальный сайт Уточняйте цены по телефону
ЖК Городские истории Новая Москва, Новомосковский округ, м. Рассказовка Студии, 1-3-комнатные квартиры Площади : 27 - 88 кв.м. Сдача ГК: 2 кв. 2020 г. Застройщик: ТПУ Рассказовка.
Проектная декларация на рекламируемом сайте
P от 2 709 000
до 12 360 000 руб.
Перейти на официальный сайт Уточняйте цены по телефону
ЖК Отрада Московская область, Красногорский район, 8 км от МКАД Студии, 1-5-комнатные апартаменты Площади : 21 - 103 кв.м. Сдача ГК: 3 кв. 2019 г. Отрадное пос., к.11 Отрадное пос., к.13 Отрадное пос., к.39 Отрадное пос., к.9 Застройщик: Отрада Девелопмент.
Проектная декларация на рекламируемом сайте

Недвижимость в Москве и Подмосковье
Показать все
Предложения января
ЖК "Румянцево-Парк". м.Саларьево Новогодние акции! Скидки на квартиры до 15%. Подземный паркинг. Свободные планировки. Закрытые дворы Застройщик: Лексион Девелопмент. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК Бизнес-класса Big Time. Высокая скорость строительства. Видовые квартиры. Подземный паркинг. 10 минут пешком до метро. От 5,6 млн руб. от 5,6 млн руб. Застройщик: ПАК ДЕВЕЛОПМЕНТ. Проектная декларация на рекламируемом сайте Город-парк «Переделкино Ближнее» Квартиры комфорт-класса с отделкой и без. Рядом метро "Рассказовка". Дома готовы! Ипотека от 6%. от 5,3 млн руб. Застройщик: Олета. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК «Изумрудные холмы» Выгодные условия приобретения на квартиры в готовых корпусах. Волоколамское шоссе 8 км. От МКАД. Семейный микрорайон. Звоните! Застройщик: Затонское. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК бизнес-класса "Маяковский" Квартиры в готовых домах от 8,5 млн. руб. Свободная планировка. 600 м. до метро Водный стадион. от 8,5 млн руб. Застройщик: Дорожное ремонтно-строительное управление Северное. Проектная декларация на рекламируемом сайте МФК бизнес-класса Nakhimov Апартаменты с подземным паркингом в престижном районе Черемушки от 4,6 млн руб! Звоните! Застройщик: Бизнес-Центр На Долгоруковской. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК Фили Сити 3 мин до м. Фили. Скидки в январе. Рядом парк! Застройщик MR Group Застройщик: ЛАТИРИУС. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК «Царская Площадь». Первая очередь сдана! 5 мин. пешком от м. Динамо. Без % рассрочка. Ипотека от 5,5%. ФЗ-214. Застройщик: Спортивно-развлекательный центр АСГАРД. Проектная декларация на рекламируемом сайте Рядом м. Динамо! Новый жилой комплекс от надежного застройщика! Паркинг. Охраняемая территория. Детский сад. Застройщик: РГ-Девелопмент. Проектная декларация на рекламируемом сайте Район «Москва А101» 15 мин. до 3х веток метро. Московская прописка. Дизайнерская отделка. Застройщик. 214-ФЗ от 2,7 млн руб.Группа компаний А101 Застройщик: А101. Проектная декларация на рекламируемом сайте Квартиры в жилом поселке Park Avenue Квартиры от 50 кв.м. Поселок готов. Свой детский сад. Охраняемая территория. Новая Рига, 23 км. Лофт-квартал для жизни и работы. От 9 096 564 руб за 52,46 кв.м.! Отдельный вход. Высота потолков: от 3,5 м. Ключи в 2019 г. м. Марьина роща. Застройщик: KR Properties. Проектная декларация на рекламируемом сайте Район «Москва А101» 3 ветки метро. Москвоская прописка. Школы, детские сады. 214-ФЗ. Застройщик. от 3,6 млн руб. Застройщик: А101. Проектная декларация на рекламируемом сайте