Вы используете старую версию браузера Internet Explorer. Наш сайт выглядит и работает некорректно в этой версии IE.
Мы настоятельно рекомендуем вам обновить Internet Explorer или использовать другой браузер. В новых версиях браузера устранены проблемы безопасности и добавлены новые возможности.
от
3.2 млн
руб.
от
3.9 млн
руб.
от
1 млн
руб.
от
879 тыс
руб.
Опрос
Планируете ли вы покупать жилье этой весной?
Нажимая кнопку "Ответить", вы соглашаетесь с Политикой защиты и обработки персональных данных
Цены на квартиры в Москве
Стоимость недвижимости в Москве
Наш научный партнер

Как правильно купить квартиру в нынешних условиях

«Сейчас совершенно не та ситуация, когда надо спешить с покупкой квартиры»

Вопрос о своевременности совершения сделок с недвижимостью сейчас актуален для большинства граждан, желающих купить или продать квартиру. При этом самостоятельно ответить на него с учетом тех трансформаций, которые за последние годы претерпел рынок жилья в Московском регионе (падение спроса и цен, валютные колебания, переход на взаиморасчеты в рублях и пр.), могут далеко не все. Чтобы помочь потенциальным участникам сделок хотя бы отчасти сориентироваться, редакция «РБК-Недвижимости» попросила дать несколько советов независимого эксперта, руководителя аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости IRN.RU» Олега Репченко


— Риелторы советуют сегодня поторопиться с приобретением квартиры, ссылаясь на планируемые ограничения по программе господдержки ипотеки, завершение скидочных программ, активизацию спроса в январе-феврале 2016 года и прочие обстоятельства. Насколько эти рекомендации оправданны?
— Скажу так. Сейчас совершенно не та ситуация, когда надо спешить с покупкой квартиры. Однако это не значит, что жилье сегодня не нужно приобретать в принципе. Все зависит от потребностей покупателя, характеристик конкретной квартиры и условий, на которых она продается. Поэтому сегодня самое время искать подходящие варианты, тщательно изучать предложение, ездить на просмотры и в каждом случае обязательно торговаться. И тогда велика вероятность, что удастся купить неплохую квартиру по приемлемой цене.


— Что вы имеете в виду, говоря о приемлемой цене?
— Сегодня довольно большой выбор квартир, на которые продавцы готовы предлагать существенные скидки. Причем как на первичном, так и на вторичном рынке. Если говорить о наиболее доступных ценовых категориях, о массовом сегменте, то там в среднем скидки сейчас достигают 5–10%. При этом в новостройках отдельные пулы квартир выставляются с дисконтом в 20–25%, еще какой-то процент покупателю могут скинуть в индивидуальном порядке, плюс на дополнительную уценку можно рассчитывать, если жилье имеет определенные недостатки (последний этаж, торцевое расположение, плохие видовые характеристики), которые для некоторых покупателей не играют значительной роли.

В таком случае, если речь идет о дисконте в 20% и более, почему бы не купить квартиру сейчас. Да, цены на жилье, скорее всего, в дальнейшем будут падать, но вопрос — как долго и как глубоко. Можно сейчас упустить выгодный вариант с 20%-ной скидкой, а потом год просидеть без крыши над головой и дождаться лишь 10%-ного снижения.


— О какой экономии идет речь в абсолютных цифрах?
— Скажем, на студии площадью до 25 кв. м в пределах МКАД, которые сейчас можно купить за 3–4 млн руб., скидка может составлять 200–300 тыс. руб. На полноценную «однушку» (35–40 кв. м) при цене предложения 5 млн руб. дисконт может быть 300–500 тыс. руб., в бизнес-классе для квартир стоимостью 15–20 млн руб. скидки уже исчисляются в миллионах рублей. Чем дороже жилье, тем больше скидки. В дорогих сегментах дисконт в некоторых случаях доходит и до 50%.


— Как вы можете охарактеризовать ситуацию для тех, кто имеет накопления в валюте?
— Это уже другая история. Для держателей валютных накоплений на рынке сложились очень благоприятные условия приобретения квартир. Сегодняшняя ситуация отличается от прежних тем, что раньше, когда доллар рос по отношению к рублю, цены на квартиры в иностранной валюте коррелировались с этим повышением. Однако сейчас стоимость жилья не растет даже при существенных скачках валютного курса.

Владельцы долларовых накоплений имеют возможность очень выгодно купить квартиру, обменяв доллары на рубли. Собственно, многие ею уже воспользовались. То оживление спроса на рынке, которое наблюдалось на рынке с декабря прошлого года, во многом обусловлено активностью держателей валюты.

Стоит ли рассчитывать на еще большее удорожание доллара? Сказать трудно. Многое зависит от поведения цен на нефть, а они сейчас немного поднялись. Может, сейчас как раз тот момент, когда лучше продать валюту и купить необходимое жилье.


— Что вы можете посоветовать тем, кто собирается покупать квартиру в ипотеку?
— Ипотека, как и любые займы, сегодня — дело крайне рискованное, и с ней нужно быть очень аккуратным. Нельзя брать кредит при нестабильной ситуации на работе, имея недостаточно высокие доходы. Входить в ипотеку лучше всего при наличии достаточно большой суммы на первоначальный взнос — не менее 50% от стоимости квартиры. В этом случае можно получить кредит под минимальный процент и таким образом снизить риск личного дефолта. То есть нужно иметь солидный запас прочности. Повторю, что сейчас не то время, когда необходимо быстрее покупать недвижимость любыми способами, рисуя липовые справки о доходах, как при растущих ценах.


— Расскажите, пожалуйста, а как складываются условия для продавцов?
— Нужно разделять тех, кто продает квартиру с целью улучшить жилищные условия, и квартирных инвесторов, озабоченных перспективами своих вложений.

Если говорить об участниках сделок по схеме trade-in, которые после реализации своей жилплощади собираются поменять ее на большее помещение на «вторичке», купить жилье в новостройке или даже в загородном таунхаусе, то для них ситуация определяется наличием на рынке подходящих альтернативных вариантов. И тогда здесь работают те же факторы, что и для всех покупателей: если на рынке есть подходящий именно вам вариант или где-то предлагают цену на 20–25% ниже рынка, то есть смысл быстрее продать свою квартиру. И даже с дисконтом.

С другой стороны, при отсутствии хороших вариантов можно занять выжидательную позицию. Это позволит, во-первых, накопить денег на лучший вариант, а во-вторых, нужно принимать во внимание, что при альтернативных сделках люди, как правило, меняют меньшую площадь на большую — по площади, по количеству комнат. При этом на падающем рынке маленькие квартиры дешевеют медленнее, чем большие. Поэтому время работает на тех, кто продает малометражки.


— А что с инвесторами?
— Что касается инвесторов, то, по большому счету, им уже давно пора избавляться от инвестиционных квартир. На фоне ослабления национальной валюты они уже второй год теряют в деньгах. Если бы они продали их, скажем, год назад даже со скидкой 10% и положили бы деньги на банковский депозит под 10–15%, то сейчас эти индивидуальные коммерсанты от недвижимости оказались бы в солидном плюсе.

У каждого инвестора, конечно, свои соображения, свои прогнозы по поводу дальнейшего поведения рынка недвижимости. Однако, на мой взгляд, если не продать инвестиционные квартиры сейчас со скидкой 5–10–15%, то завтра придется идти на более значительные уступки.

Чем раньше зафиксировать потери, тем лучше. Особенно с учетом того, что с этого года существенно выросли коммунальные платежи и налоги на недвижимость. В таких условиях инвестиционные квартиры, большинство из которых раньше приобреталось в новостройках без отделки, на окраинах города, без инфраструктуры, но с расчетом на рост цен на жилье, а не на сдачу в аренду, превратились в настоящее бремя. Оставлять на своем содержании неиспользуемые квартиры — это значит просто увеличивать убытки.


— То есть в инвестициях в недвижимость сейчас совсем нет смысла?
— Рынок аренды, раньше приносивший некоторым инвесторам хоть какой-то доход, в настоящее время тоже перенасыщен предложением. Хотя качественные квартиры — в хороших местах, с хорошим ремонтом — все равно остаются ликвидными.

Вот они, пожалуй, и являются на сегодня одним из немногих целесообразных вариантов для инвестирования в жилье. Соседство с метро, развитая инфраструктура, наличие места для парковки, недорогая эксплуатация, полная готовность помещения для проживания — вот те параметры, которые обеспечат объекту (неважно, куплен он на первичном или на вторичном рынке) спрос, а его хозяину — рентабельность на уровне примерно 5%. Это меньше, чем по банковскому депозиту, но определенная категория людей считает такой способ вложений более надежным: банк может лишиться лицензии или обанкротиться, а недвижимость никуда не денется. Идеальный вариант для доступных ценовых категорий — квартира в готовой новостройке с отделкой от застройщика. Берешь квартиру как готовый бизнес.

Замечу, что таких инвестиционных объектов на рынке немного, поскольку раньше основным фактором для квартирных частных инвесторов был прирост цены на любые квадратные метры. Поэтому старались брать побольше и покруче — без оглядки на транспортную доступность, инфраструктуру и пр. Западный округ этим, в частности, очень «болел» — там много комплексов с инвестиционными квартирами, где рядом нет ни метро, ни магазинов, ни парковок.

С точки зрения географии можно выбирать любой нормальный спальный район с метро. Инвестиции в Новую Москву возможны, но не для того, чтобы уже завтра начать зарабатывать на аренде. Нужно рассчитывать, что отдачу они начнут давать не раньше, чем через пять–десять лет, когда в ТиНАО появится сложившаяся комплексная застройка — с жильем, инфраструктурой и рабочими местами. Но с учетом развития территорий капитализация недвижимости там со временем может увеличиться даже при падающем рынке.

 

Нашли ошибку в тексте? Выделите ее и нажмите Ctrl+Enter
4430 (0 сегодня)

Выберите квартиру в самых популярных новостройках Москвы и Подмосковья

Цена, продавец
Карта
Адрес, описание

Недвижимость в Москве и Подмосковье
Показать все
Предложения февраля
Квартиры у м. Выставочная В продаже квартиры в готовых домах площадью 51-290 кв.м. 7 мин. пешком от м.Выставочная. от 26,7 млн руб! Застройщик: Capital Group. Проектная декларация на рекламируемом сайте Квартиры в жилом поселке Park Avenue* Квартиры от 6 млн. руб. Свободная планировка. Современная архитектура. Новая Рига, 23 км. *Парк Авеню от 6 млн руб. ЖК «Нормандия» от Группы «Эталон» Скидки на просторные 4-комнатные квартиры! Охраняемые дворы без машин. Скоро заселение. Успейте купить! Застройщик: Группа Эталон. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Отрада" 5 минут от м. Митино. Готовая инфраструктура. Подземные паркинги. Уникальная архитектура. Сдаем раньше срока! от 3,3 млн руб. Застройщик: Отрада Девелопмент. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Румянцево-Парк". м. Саларьево. Квартиры от 3,9 млн.руб. При покупке квартиры в доме Д1 м/м и кладовка в подарок. 5 минут до м. Саларьево. квартиры от 3,9 млн руб. Застройщик: Лексион Девелопмент. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Резиденции Архитекторов" Квартиры от 15,3 млн! Выдаем ключи! Престижная локация и панорамные виды! Метро Бауманская. от 15,3 млн р. Застройщик: МТОК. Проектная декларация на рекламируемом сайте «Резиденция Май» от 4,3 млн руб. Комплекс бизнес-класса в окружении заповедника. Квартиры с террасами. Инф-ра. Выгода до 560.000 руб. 9 км от МКАД от 4,3 млн руб. Застройщик: ЛЕЩ КОНСТРАКШН. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК MAINSTREET - старт продаж! Новый квартал на перекрестке главных магистралей столицы — Кутузовского проспекта и Рублевского шоссе Застройщик: Основа. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК СУББОТА м. Белорусская Дом премиум-класса. Квартиры с отделкой. Панорамные виды. Инфраструктура в пешей доступности. Выдаем ключи! Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "мой адрес В Некрасовке-2" Новый ЖК комфорт-класса. Корпуса сданы. Выдаем ключи. Отделка "под ключ". 15 минут пешком до м.«Некрасовка» Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК D1 Небоскребы бизнес-класса, квартиры с отделкой. 2 мин. от метро Дмитровская от 12 млн руб. за 57 кв. м Застройщик: MR Group. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Лучи" 300 метров до метро Солнцево Новый объем квартир в продаже. Подземный паркинг. Детские сады и школы. Закрытая территория. Звоните! Застройщик: Группа ЛСР. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК Nagatino i-Land Старт продаж! Квартиры в жилом комплексе бизнес-класса от 10 млн. руб. Специальные новогодние скидки. 5 мин до метро Технопарк. от 10 млн руб. Застройщик: Группа Эталон. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК «Изумрудные холмы». Ипотека от 4.5% Только в феврале просторные 2- к. квартиры от 5 млн. ₽. Закрытый двор без машин. Сдача в 2021 г. Звоните! Застройщик: Группа Эталон. Проектная декларация на рекламируемом сайте Донской квартал. Старт продаж! Двухкомнатные апартаменты бизнес-класса от 7,5 млн рублей. Дизайнерская отделка, дворы без машин, паркинг, охраняемая территория от 7,5 млн рублей. Застройщик: Страна Девелопмент. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Сиреневый парк" Квартиры от 6,5 млн руб. М. Бульвар Рокоссовского в 12 минутах пешком. Семейная ипотека от 4,5% квартиры от 6,5 млн руб. Застройщик: AFI Development. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК Stellar City Квартиры от 109 000 ₽/м². Спортивные площадки, школа и детский сад на территории. В центр за 20 мин. от 5 млн руб. Застройщик: Ташир. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК «Дом на Барвихинской» Комплекс Бизнес-класса. 10 мин. до станции"Сетунь". Собственная инфраструктура,охраняемая территория. От 7.1 млн руб. от 7.1 млн руб. Застройщик: Тройка РЭД. Проектная декларация на рекламируемом сайте ДОЛИНА СЕТУНЬ Только в феврале скидки на готовые резиденции в небоскребе на Кутузовском. Рядом озеро и природный заказник. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК Микрогород "В лесу" Отделка "под ключ"! м. Пятницкое шоссе. Свой лесопарк на 7 ГА. П/паркинг. Охрана. Ипотека от 4,7% Застройщик: СЗ Квазар. Проектная декларация на рекламируемом сайте Городские резиденции Spires Квартиры премиум класса с видом на Парк Победы. 15 минут до метро Славянский б-р. Скидки до 9% Застройщик: TEKTA GROUP. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК iLove Квартиры бизнес-класса от 10,5 млн.руб. Панорамные виды на Останкинскую башню. Ипотека. Рассрочка. квартиры от 10,5 млн руб. Застройщик: ПРОМСОЮЗ. Проектная декларация на рекламируемом сайте Городской квартал BIG TIME Квартиры бизнес-класса. Панорамные виды на Москва-Сити. Закрытый двор. 10 мин. до центра Москвы. Застройщик: TEKTA GROUP. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Новоград Павлино" Своя квартира в ипотеку 23 000 ₽ в месяц! Школы, детские сады. Успейте купить! Застройщик: МИЦ. Проектная декларация на рекламируемом сайте Квартиры в ЗАО от 12 млн.р Только 29.02 - спецусловия! Выдача ключей! Закрытая территория без машин. Кладовые помещения. от 12 млн руб. Застройщик: ГРУППСТРОЙ-С. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК Загорье ЖК комфорт-класса на Юге Москвы в Бирюлево. Собственная инфраструктура, паркинг. Ипотека от 10% 1-комн. квартиры от 6,5 млн руб. Застройщик: Мосфундаментстрой-6. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК «Юбилейный» Квартира с ремонтом – 4,5 млн. руб.! Успей приобрести! 3-х комн. кв-ра 89 кв. м – 8,19 млн руб. М. Новокосино - 10 мин пешком. квартира с ремонтом от 4,5 млн руб. Застройщик: Строительная компания Перспективные Строительные Технологии. Проектная декларация на рекламируемом сайте Скидка 3% в ЖК "Одинбург" Квартиры в г.Одинцово, 11 км от МКАД. Ипотека от 4,5%. Дом готов, скоро выдача ключей! квартиры от 4,2 млн руб. Застройщик: AFI Development. Проектная декларация на рекламируемом сайте Триколор Квартиры в готовых домах рядом с м.ВДНХ. Площадь от 64 до 203 метра ГК: 3 кв. 2015 г., есть сданные. Звоните! Застройщик: ЭлитСтройГрупп. Проектная декларация на рекламируемом сайте Жилой комплекс «Летний сад». Квартиры с отделкой от 8,1 млн ₽. Беспроцентная рассрочка на паркинг. 2 минуты до метро "ул.800-летия Москвы". Звоните! Застройщик: Группа Эталон. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК Headliner Скидка до 10% на квартиры в ЦАО. Выдаём ключи. Панорамные виды на Москву-Сити и центр города. Набережная. Паркинг. М. Шелепиха Застройщик: Жилой квартал Сити. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК Фестиваль парк. Дома построены! Квартиры бизнес-класса в окружении парков и прудов . 3 мин. до м. Речной вокзал. Дома построены! Застройщик: Центр-Инвест. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК Фили Сити Старт продаж квартир с отделкой! 3 мин от м.Фили. Сдача в 2020 году. Монолит готов! Успейте приобрести! от 10,9 млн руб. Застройщик: MR Group. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Резиденции Композиторов" Квартиры бизнес-класса с выгодой до 1 млн. Панорамные виды на набережную! 4 мин до Садового кольца. Застройщик: AFI Development. Проектная декларация на рекламируемом сайте Клубный дом SOHO+NOHO М. Белорусская. Дома готовы, ведется отделка. От 15,7 млн.р. Выгода до 800 т.р. при покупке машино-места! от 15,7 млн руб. Застройщик: Wainbridge. Проектная декларация на рекламируемом сайте Квартал NOW Квартиры на набережной от 7,5 млн.руб. 5 мин. от м. Технопарк. Редкие форматы квартир от 7,5 млн руб. Застройщик: TEKTA GROUP. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК Крылатский. Дома сданы и введены в эксплуатацию! Подземный паркинг. Детский сад и школа под окнами!Метро "Крылатское" от 8,8 млн руб. Застройщик: Москапстрой-ТН. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Silver" - дом сдан! Квартиры бизнес-класса с панорамными видами на Москву! 7 минут до м. Ботанический сад. Семейная ипотека от 4,5%. Застройщик: AFI Development. Проектная декларация на рекламируемом сайте