Вы используете старую версию браузера Internet Explorer. Наш сайт выглядит и работает некорректно в этой версии IE.
Мы настоятельно рекомендуем вам обновить Internet Explorer или использовать другой браузер. В новых версиях браузера устранены проблемы безопасности и добавлены новые возможности.
от
3.4 млн
руб.
от
3.6 млн
руб.
от
1 млн
руб.
от
2.5 млн
руб.
Опрос
Что будет с рублевыми ценами на недвижимость этой весной?
Нажимая кнопку "Ответить", вы соглашаетесь с Политикой защиты и обработки персональных данных
Цены на квартиры в Москве
Стоимость недвижимости в Москве
Наш научный партнер

Как правильно купить квартиру в нынешних условиях

«Сейчас совершенно не та ситуация, когда надо спешить с покупкой квартиры»

Вопрос о своевременности совершения сделок с недвижимостью сейчас актуален для большинства граждан, желающих купить или продать квартиру. При этом самостоятельно ответить на него с учетом тех трансформаций, которые за последние годы претерпел рынок жилья в Московском регионе (падение спроса и цен, валютные колебания, переход на взаиморасчеты в рублях и пр.), могут далеко не все. Чтобы помочь потенциальным участникам сделок хотя бы отчасти сориентироваться, редакция «РБК-Недвижимости» попросила дать несколько советов независимого эксперта, руководителя аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости IRN.RU» Олега Репченко


— Риелторы советуют сегодня поторопиться с приобретением квартиры, ссылаясь на планируемые ограничения по программе господдержки ипотеки, завершение скидочных программ, активизацию спроса в январе-феврале 2016 года и прочие обстоятельства. Насколько эти рекомендации оправданны?
— Скажу так. Сейчас совершенно не та ситуация, когда надо спешить с покупкой квартиры. Однако это не значит, что жилье сегодня не нужно приобретать в принципе. Все зависит от потребностей покупателя, характеристик конкретной квартиры и условий, на которых она продается. Поэтому сегодня самое время искать подходящие варианты, тщательно изучать предложение, ездить на просмотры и в каждом случае обязательно торговаться. И тогда велика вероятность, что удастся купить неплохую квартиру по приемлемой цене.


— Что вы имеете в виду, говоря о приемлемой цене?
— Сегодня довольно большой выбор квартир, на которые продавцы готовы предлагать существенные скидки. Причем как на первичном, так и на вторичном рынке. Если говорить о наиболее доступных ценовых категориях, о массовом сегменте, то там в среднем скидки сейчас достигают 5–10%. При этом в новостройках отдельные пулы квартир выставляются с дисконтом в 20–25%, еще какой-то процент покупателю могут скинуть в индивидуальном порядке, плюс на дополнительную уценку можно рассчитывать, если жилье имеет определенные недостатки (последний этаж, торцевое расположение, плохие видовые характеристики), которые для некоторых покупателей не играют значительной роли.

В таком случае, если речь идет о дисконте в 20% и более, почему бы не купить квартиру сейчас. Да, цены на жилье, скорее всего, в дальнейшем будут падать, но вопрос — как долго и как глубоко. Можно сейчас упустить выгодный вариант с 20%-ной скидкой, а потом год просидеть без крыши над головой и дождаться лишь 10%-ного снижения.


— О какой экономии идет речь в абсолютных цифрах?
— Скажем, на студии площадью до 25 кв. м в пределах МКАД, которые сейчас можно купить за 3–4 млн руб., скидка может составлять 200–300 тыс. руб. На полноценную «однушку» (35–40 кв. м) при цене предложения 5 млн руб. дисконт может быть 300–500 тыс. руб., в бизнес-классе для квартир стоимостью 15–20 млн руб. скидки уже исчисляются в миллионах рублей. Чем дороже жилье, тем больше скидки. В дорогих сегментах дисконт в некоторых случаях доходит и до 50%.


— Как вы можете охарактеризовать ситуацию для тех, кто имеет накопления в валюте?
— Это уже другая история. Для держателей валютных накоплений на рынке сложились очень благоприятные условия приобретения квартир. Сегодняшняя ситуация отличается от прежних тем, что раньше, когда доллар рос по отношению к рублю, цены на квартиры в иностранной валюте коррелировались с этим повышением. Однако сейчас стоимость жилья не растет даже при существенных скачках валютного курса.

Владельцы долларовых накоплений имеют возможность очень выгодно купить квартиру, обменяв доллары на рубли. Собственно, многие ею уже воспользовались. То оживление спроса на рынке, которое наблюдалось на рынке с декабря прошлого года, во многом обусловлено активностью держателей валюты.

Стоит ли рассчитывать на еще большее удорожание доллара? Сказать трудно. Многое зависит от поведения цен на нефть, а они сейчас немного поднялись. Может, сейчас как раз тот момент, когда лучше продать валюту и купить необходимое жилье.


— Что вы можете посоветовать тем, кто собирается покупать квартиру в ипотеку?
— Ипотека, как и любые займы, сегодня — дело крайне рискованное, и с ней нужно быть очень аккуратным. Нельзя брать кредит при нестабильной ситуации на работе, имея недостаточно высокие доходы. Входить в ипотеку лучше всего при наличии достаточно большой суммы на первоначальный взнос — не менее 50% от стоимости квартиры. В этом случае можно получить кредит под минимальный процент и таким образом снизить риск личного дефолта. То есть нужно иметь солидный запас прочности. Повторю, что сейчас не то время, когда необходимо быстрее покупать недвижимость любыми способами, рисуя липовые справки о доходах, как при растущих ценах.


— Расскажите, пожалуйста, а как складываются условия для продавцов?
— Нужно разделять тех, кто продает квартиру с целью улучшить жилищные условия, и квартирных инвесторов, озабоченных перспективами своих вложений.

Если говорить об участниках сделок по схеме trade-in, которые после реализации своей жилплощади собираются поменять ее на большее помещение на «вторичке», купить жилье в новостройке или даже в загородном таунхаусе, то для них ситуация определяется наличием на рынке подходящих альтернативных вариантов. И тогда здесь работают те же факторы, что и для всех покупателей: если на рынке есть подходящий именно вам вариант или где-то предлагают цену на 20–25% ниже рынка, то есть смысл быстрее продать свою квартиру. И даже с дисконтом.

С другой стороны, при отсутствии хороших вариантов можно занять выжидательную позицию. Это позволит, во-первых, накопить денег на лучший вариант, а во-вторых, нужно принимать во внимание, что при альтернативных сделках люди, как правило, меняют меньшую площадь на большую — по площади, по количеству комнат. При этом на падающем рынке маленькие квартиры дешевеют медленнее, чем большие. Поэтому время работает на тех, кто продает малометражки.


— А что с инвесторами?
— Что касается инвесторов, то, по большому счету, им уже давно пора избавляться от инвестиционных квартир. На фоне ослабления национальной валюты они уже второй год теряют в деньгах. Если бы они продали их, скажем, год назад даже со скидкой 10% и положили бы деньги на банковский депозит под 10–15%, то сейчас эти индивидуальные коммерсанты от недвижимости оказались бы в солидном плюсе.

У каждого инвестора, конечно, свои соображения, свои прогнозы по поводу дальнейшего поведения рынка недвижимости. Однако, на мой взгляд, если не продать инвестиционные квартиры сейчас со скидкой 5–10–15%, то завтра придется идти на более значительные уступки.

Чем раньше зафиксировать потери, тем лучше. Особенно с учетом того, что с этого года существенно выросли коммунальные платежи и налоги на недвижимость. В таких условиях инвестиционные квартиры, большинство из которых раньше приобреталось в новостройках без отделки, на окраинах города, без инфраструктуры, но с расчетом на рост цен на жилье, а не на сдачу в аренду, превратились в настоящее бремя. Оставлять на своем содержании неиспользуемые квартиры — это значит просто увеличивать убытки.


— То есть в инвестициях в недвижимость сейчас совсем нет смысла?
— Рынок аренды, раньше приносивший некоторым инвесторам хоть какой-то доход, в настоящее время тоже перенасыщен предложением. Хотя качественные квартиры — в хороших местах, с хорошим ремонтом — все равно остаются ликвидными.

Вот они, пожалуй, и являются на сегодня одним из немногих целесообразных вариантов для инвестирования в жилье. Соседство с метро, развитая инфраструктура, наличие места для парковки, недорогая эксплуатация, полная готовность помещения для проживания — вот те параметры, которые обеспечат объекту (неважно, куплен он на первичном или на вторичном рынке) спрос, а его хозяину — рентабельность на уровне примерно 5%. Это меньше, чем по банковскому депозиту, но определенная категория людей считает такой способ вложений более надежным: банк может лишиться лицензии или обанкротиться, а недвижимость никуда не денется. Идеальный вариант для доступных ценовых категорий — квартира в готовой новостройке с отделкой от застройщика. Берешь квартиру как готовый бизнес.

Замечу, что таких инвестиционных объектов на рынке немного, поскольку раньше основным фактором для квартирных частных инвесторов был прирост цены на любые квадратные метры. Поэтому старались брать побольше и покруче — без оглядки на транспортную доступность, инфраструктуру и пр. Западный округ этим, в частности, очень «болел» — там много комплексов с инвестиционными квартирами, где рядом нет ни метро, ни магазинов, ни парковок.

С точки зрения географии можно выбирать любой нормальный спальный район с метро. Инвестиции в Новую Москву возможны, но не для того, чтобы уже завтра начать зарабатывать на аренде. Нужно рассчитывать, что отдачу они начнут давать не раньше, чем через пять–десять лет, когда в ТиНАО появится сложившаяся комплексная застройка — с жильем, инфраструктурой и рабочими местами. Но с учетом развития территорий капитализация недвижимости там со временем может увеличиться даже при падающем рынке.

 

Нашли ошибку в тексте? Выделите ее и нажмите Ctrl+Enter
4319 (0 сегодня)

Самые популярные объекты в базе IRN.RU

Цена, продавец
Карта
Адрес, описание

Недвижимость в Москве и Подмосковье
Показать все
Предложения мая
Квартиры в жилом поселке Park Avenue Полностью готовый квартал! Квартиры от 50 кв.м. Детская инфраструктура, парк и речка на территории. Новая Рига, 23 км. Квартиры у м. Алексеевская Новые квартиры у м.Алексеевская. 1-4-комнатные. Площадь от 30 до 132 кв.м. Уточняйте подробности по телефону. Застройщик: ПРОМСОЮЗ. Проектная декларация на рекламируемом сайте «Изумрудные холмы» ЖК комфорт-класса. Квартиры с готовой отделкой в строящихся корпусах от 2,7 млн руб. Сдача в 2021 г. Волоколамское шоссе 8 км. От МКАД. Застройщик: Затонское. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Геометрия", м.Площадь Ильича Жилой комплекс бизнес-класса в 5 км от Кремля. Подземный паркинг. Квартиры от 9.15 млн от 9.15 млн Застройщик: Жилдорипотека. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "мой адрес В Сколково" Старт продаж! Монолитные корпуса полностью построены и введены в эксплуатацию. Дома сданы. Выдаем ключи. Застройщик: КП УГС. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Румянцево-Парк". Старт продаж нового корпуса! 5 минут до м.Саларьево. Свой парк. Детские сады и школа. Паркинг. Ипотека от 6,8% от 3,6 млн руб Застройщик: Лексион Девелопмент. Проектная декларация на рекламируемом сайте Переделкино Ближнее Квартиры с отделкой - 2 стиля на выбор. Метро "Рассказовка". Ипотека от 5% Застройщик: Олета. Проектная декларация на рекламируемом сайте Городской квартал Big Time. Квартиры с отделкой от 7,3 млн руб. 5 минут до Москва-Сити. Трехуровневый подземный паркинг. от 7,3 млн руб. Застройщик: TEKTA GROUP. Проектная декларация на рекламируемом сайте Уникальный ЖК «ONYX DELUXE» Квартиры бизнес-класса с панорамным видом и отделкой White box! Свой детский сад и парк с фонтанами. Ключи в 2019 г.! Купите сейчас с выгодой до 900 000 руб! Застройщик: МСМ-Инвест. Проектная декларация на рекламируемом сайте Городские резиденции Spires. Инвестируйте в будущее. Квартиры премиум-класса. В 5 минутах от Кутузовского проспекта. Застройщик: TEKTA GROUP. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК Аалто. Бизнес-лайт у м. Динамо. Квартиры от 8,6 млн рублей. Сдача уже в этом году! Финское качество строительства. Застройщик: ЮИТ СитиСтрой. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Остафьево". Cкидка 9,9% Квартиры от 2,7 млн руб. 10 мин. до м. Бунинская аллея. 5 детских садов, 3 школы. Двор без машин, свой парк для прогулок. от 2,7 млн руб. Застройщик: СР-Групп. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Маяковский". Выдаем ключи! Квартиры от 9 млн. руб. в готовых домах. 5 минут до метро Водный стадион. Бизнес-класс. Свободная планировка. от 9 млн руб. Застройщик: Дорожное ремонтно-строительное управление Северное. Проектная декларация на рекламируемом сайте Квартал для жизни Спутник Студии с отделкой с видом на реку со скидкой до 11 %! Рядом м.Строгино. 200 метров от Москвы! от 2,7 млн руб. Застройщик: Бухта Лэнд. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК Лукино-Варино. 24 км от МКАД. Квартиры в Щелковском районе от 2,3 млн руб. Семейная ипотека 6% на весь срок. Удваиваем маткапитал! Ипотечные каникулы. Скидки до 449 000 руб. от 2,3 млн руб. Застройщик: СУ-22. Проектная декларация на рекламируемом сайте Жилой комплекс «Летний сад» Специальное предложение на квартиры с отделкой. Уникальные планировки. "ул. 800-летия Москвы". Ипотека от 6,3%. Уникальные планировки. Ландшафтный дизайн. Застройщик: Дмитровская. Проектная декларация на рекламируемом сайте Премиум-квартал JAZZ. 1-я Ямская, 2 Абсолютный комфорт. Если квартира, то солнечная. Окна в пол. Потолки до 5 метров. Бесплатный фитнес от 7,5 млн руб Застройщик: Сущевский Вал. Проектная декларация на рекламируемом сайте Клубный дом SOHO+NOHO Апартаменты с отделкой м. Белорусская от 12,9 млн руб. Панорамные окна и террасы, клубная инфраструктура! Застройщик: Wainbridge. Проектная декларация на рекламируемом сайте Отрада Красногорский район. 8 км от МКАД. Квартиры площадью от 22 метров. Монолит-кирпич, монолит. квартиры в готовых домах Уточняйте подробности по телефону. от 3,8 млн руб. Застройщик: Отрада Девелопмент. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК Небо — небоскребы на Мичуринском! От 205 000 за кв.м. Развитая инфраструктура. Подземный паркинг. Рассрочка 0% Застройщик: Capital Group. Проектная декларация на рекламируемом сайте Дом Серебряный Бор в СЗАО Уникальный дом бизнес-класса. Квартиры с панорамным видом, река и лес за окном. 20 мин. до центра Москвы Застройщик: Строитель. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК Headliner Старт продаж 2 очереди. Квартиры в ЦАО. 1-ком - от 9 млн, 2-ком - от 12 млн. Потрясающие панорамные виды на Москву-Сити и центр города. Паркинг. м. Шелепиха от 9 млн Застройщик: Жилой квартал Сити. Проектная декларация на рекламируемом сайте Серебряный фонтан Десятки уникальных планировок. Метро Алексеевская. Выгода до 2,5 млн рублей. Рассрочка 0%. Ипотека от 6,4% от 11,5 млн руб. Застройщик: Серебряный Фонтан. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК Загорье ЖК комфорт-класса на Юге Москвы. Собственная инфраструктура, паркинг. Ипотека от 10% от 6.2 млн. руб Застройщик: Докон. Проектная декларация на рекламируемом сайте Район «Скандинавия» 15 мин. до 3х веток метро. Московская прописка. Застройщик. 214-ФЗ. Новая Москва. Метро Теплый стан, Коммунарка, Бунинская аллея Застройщик: А101. Проектная декларация на рекламируемом сайте Резиденция Май Квартиры с террасами в премиальном квартале в окружении заповедника от 3,7 млн руб. 9 км от МКАД. Экологически чистый Ленинский район. Ипотека от 6%, рассрочка. от 3,7 млн руб. Застройщик: ЛЕЩ КОНСТРАКШН. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК «Bauman house» Квартиры от 7,8 млн. руб. Бизнес класс. Вид на Яузу. 10 мин до м.Бауманская от 7,8 млн руб Застройщик: Прайм-Инвест. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Крылья". Дополнительная скидка 5%! Только в мае! Квартира 38 кв.м. от 7,1 млн р! Свой парк с прудом, д/сад. м. Аминьевское шоссе – 3 минуты пешком. Рядом МГИМО , МГУ. Застройщик: Лидер Инвест. Проектная декларация на рекламируемом сайте МФК бизнес-класса Nakhimov Апартаменты с подземным паркингом в престижном районе Черемушки от 4,9 млн руб! Звоните! от 4,9 млн руб Застройщик: Флэт и Ко. Проектная декларация на рекламируемом сайте Новые Ватутинки. Квартиры от 3.2 млн Квартиры с отделкой в самом сердце Новой Москвы! Развитая инфраструктура: детсады, школы, поликлиника, паркинг, метро в 2023 году от 3.2 млн рублей Застройщик: Инвесттраст. Проектная декларация на рекламируемом сайте Счастье в Вешняках Ипотека 5,5% от МТС-Банка. Удобные планировочные решения. Дом сдан. Рядом усадьба Кусково. Скидка 5% Застройщик: Вешняковская 18. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК «Нормандия» от Группы «Эталон» Специальное предложение на просторные квартиры и апартаменты. Ипотека от 6,3%. Охраняемый ЖК вблизи м. «Бабушкинская». Свой спуск к р. Яуза. Застройщик: ЛС-Риэлти. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК Аквилон PARK 5-7 минут на автомобиле до МКАДа. Рассрочка 0%! Скидка 15% при покупке квартиры в ипотеку. Подземный паркинг. Новая Москва. от 2,9 млн руб. Застройщик: СтройНафта. Проектная декларация на рекламируемом сайте