Вы используете старую версию браузера Internet Explorer. Наш сайт выглядит и работает некорректно в этой версии IE.
Мы настоятельно рекомендуем вам обновить Internet Explorer или использовать другой браузер. В новых версиях браузера устранены проблемы безопасности и добавлены новые возможности.
от
3.2 млн
руб.
от
1.9 млн
руб.
от
1 млн
руб.
от
827 тыс
руб.
Опрос
Где вы предпочитаете останавливаться, путешествуя по городам России?
Нажимая кнопку "Ответить", вы соглашаетесь с Политикой защиты и обработки персональных данных
Цены на квартиры в Москве
Стоимость недвижимости в Москве
Наш научный партнер

Спекулянты разочаровались в московской недвижимости

«Короткие» инвестиции в новостройки потеряли смысл

Не только вторичный, но первичный рынок недвижимости стремительно теряет свою спекулятивную привлекательность: за последний год доля инвестиционных сделок с новостройками в Москве и Подмосковье упала в разы. Снижение цен на жилье и проблемы с ликвидностью лишили «короткие» инвестиции в недвижимость всякого смысла. Жилье теперь покупают либо для себя, либо для детей. Ну или хотя бы для сдачи в аренду.

Самым надежным и выгодным способом вложения средств россияне традиционно считают недвижимость: согласно опросу, проведенному Национальным агентством финансовых исследований (НАФИ) в декабре 2015 г. в 132 населенных пунктах 46 регионов РФ, такого мнения придерживаются 65% и 69% респондентов соответственно. Далее в списке инвестиционных предпочтений с большим отрывом следуют золото и драгметаллы – им доверяют 18% россиян, 23% считают такие инвестиции выгодными, а также вклады в государственных банках (16% и 18%). Примечательно, что с момента предыдущей рецессии 2009 г. вера граждан в недвижимость выросла — тогда только 40% опрошенных отметили надежность хранения сбережений в квадратных метрах, отмечают эксперты НАФИ.

К сожалению, результаты опроса НАФИ свидетельствуют скорее о том, что среднестатистический россиянин плохо разбирается в ситуации на рынке недвижимости, чем о реальных качествах этого актива. Более осведомленные граждане инвестировать в квадратные метры сейчас не стремятся: всего 10,8% читателей IRN.RU, принявших участие в онлайн-голосовании в январе 2016 г., сочли недвижимость подходящим инструментом для сохранения средств в текущих экономических условиях. Результаты опроса отражают настроения реальных покупателей: по самым оптимистичным оценкам риелторов и застройщиков, в прошлом году на инвесторов пришлось не более 10-15% от общего количества сделок с новостройками, при том что в предыдущие годы этот показатель равнялся примерно 30%. А в конце 2014 г., на волне паники в связи с девальвацией рубля, инвесторы составляли до половины покупателей в некоторых проектах, отмечает Мария Литинецкая, управляющий партнер «Метриум Групп».

По мнению Литинецкой, именно ажиотаж конца 2014 г. стал одной из причин снижения инвестиций: часть инвесторов, которые изначально планировали вложить средства в 2015 г., сделали это в конце 2014 г.

Однако главным фактором, распугавшим потенциальных инвесторов, стало, конечно, падение цен. «Доля инвестиционных сделок в 2015 г. начала резко сокращаться в конце весны - начале лета, во второй половине, когда покупатели поняли, что цены на недвижимость имеют тенденцию к снижению, инвесторы заняли выжидательную позицию (или выбрали другие объекты для вложений) и фактически исчезли с рынка новостроек», - говорит Юлиан Гутман, директор департамента новостроек «ИНКОМ-Недвижимость».

Напомним, в 2015 г. на вторичном рынке Москвы цены упали на 10-15% по индексу IRN.RU, а на первичном – на 11,4% (см. «Обзор рынка недвижимости по итогам 2015 года», «Новостройки Москвы: итоги 2015-го и прогноз на 2016 год»).

Проблема не только в среднерыночном снижении цен как таковом: раньше новостройки всегда дорожали по мере повышения стадии готовности, даже если в среднем по рынку цены стояли на месте или даже падали. Однако в 2015 г. застройщики либо перестали значительно повышать стоимость жилья при росте строительной готовности, либо вовсе начали ее опускать (косвенно, через маркетинговые акции, либо напрямую), поясняет ведущий специалист департамента консалтинга и аналитики компании «Азбука Жилья» Екатерина Артемова.

По оценке Петра Машарова, генерального директора АН «Century 21 Еврогруп Недвижимость», партнера КР «Мегаполис-Сервис», максимальная доходность инвестиций в подмосковные новостройки в 2015 г. составила 5-10% против 15-20% в 2014-м.

В Москве ситуация, в целом, получше. Например, в ЖК «Новые Ватутинки» (Новая Москва) однокомнатная квартира площадью 36,8 кв. м в строящемся корпусе микрорайона Центральный стоит 4,2 млн руб., а в построенном - примерно 5,2 млн руб. «Таким образом, прибыль инвестора после ввода дома в эксплуатацию составит порядка 1 млн руб. Вычтем подоходный налог (в размере 13%) и получим 870 тыс. руб. чистой прибыли, или 20% доходности», - рассказывает Александр Зубец, генеральный директор ООО «Новые Ватутинки».

20% - это совсем не плохо, однако надо учитывать, что, во-первых, речь идет не о годовой доходности, а о прибыли за весь срок реализации проекта, который может составлять существенно больше года. А во-вторых, инвестору-частнику, скорее всего, придется демпинговать при продаже недвижимости, потому что в ином случае квартиру купят не у него, а напрямую у застройщика. (См. «Квартиры будут строиться быстрее, чем продаваться».)

Для сравнения: банковские вкладчики в настоящее время могут рассчитывать на доход свыше 10% годовых, а в начале 2015 г. ставки по депозитам даже в крупных банках достигали 15 и более процентов. Это меньше доходности вложений в самые удачные проекты на рынке недвижимости, но зато и риски практически полностью отсутствуют: вклады застрахованы (на сумму 1,4 млн руб., но ничто не мешает открыть несколько счетов в разных банках), и, что немаловажно, деньги из банка можно забрать в любой момент, а реализация квартиры в нынешних условиях займет не менее нескольких месяцев - в лучшем случае. По данным компании «ИНКОМ-Недвижимость», сейчас находит покупателей только пятая часть выставленных на продажу квартир – те, чьи владельцы согласны на значительные скидки («Квартиры в Москве и Подмосковье в 2015 году: развенчание мифов»). Размер дисконта может достигать 20% от заявленной стоимости недвижимости, отмечает Екатерина Артемова.

«Сегодня у инвесторов действительно незавидная ситуация. Прежде всего, это связано с тем, что на рынке фактически отсутствуют покупатели с «живыми деньгами». Одновременно с этим государственное субсидирование ипотечной ставки не распространяется на покупку по переуступке, то есть приобретение инвестиционных квартир. Поэтому сроки экспозиции, а значит, и сроки выхода из актива сегодня значительно затягиваются, и большой объем предложений от таких же инвесторов-собственников вынуждает идти на демпинг. А значит, сегодняшние инвесторы вряд ли могут рассчитывать на такую же прибыль, как год назад», - говорит Мария Литинецкая.

Негатива добавляет и изменение налогового законодательства: с 1 января 2016 г. для освобождения от уплаты налога на прибыль с продажи квартиры нужно владеть недвижимостью в течение пяти лет, а не трех, как раньше.

В результате доля краткосрочных спекулятивных инвестиций в новостройки снизилась практически до нуля. «Сегодня инвестиционные покупки совершаются все чаще не с целью перепродажи, а для дальнейшей передачи квартиры детям или реализации жилья через три-пять лет, что является достаточно длительным сроком нахождения инвестора в проекте», - рассказывает Лариса Швецова, генеральный директор компании ООО «Ривер Парк».

Кроме того, часть клиентов (в основном те, кто не доверяет банковским депозитам), покупают жилье с целью сдачи в аренду. «Причем такие покупатели в 2015 г. даже не боялись брать ипотеку, так как были уверены, что затраты на обслуживание кредита «отобьются». И эту их уверенность хорошо подкрепляла динамика курса национальной валюты», - добавляет Дмитрий Пантелеймонов, директор департамента маркетинга и продаж ГК «Лидер Групп».

Уход с рынка спекулятивных инвесторов, обеспечивавших значительную долю спроса на старте продаж, естественно, создает определенные трудности для девелоперов. Однако переориентация на конечных покупателей в конечном итоге пойдет рынку на пользу, считают специалисты www.irn.ru. Ведь те, кто покупает жилье для себя или детей, значительно более требовательны к качеству проектов, чем инвесторы, которых интересует лишь соотношение цены входа и продажи объекта.

Также по теме:

 
Данный материал является аналитическим и не носит рекламный характер.

Нашли ошибку в тексте? Выделите ее и нажмите Ctrl+Enter
10743 (0 сегодня)

Самые популярные объекты в базе IRN.RU

Цена, продавец
Карта
Адрес, описание
P от 1 378 850
до 4 730 250 руб.
Перейти на официальный сайт Уточняйте цены по телефону
ЖК Купавна 2018 Московская область, Ногинский район, г. Старая Купавна, 23 км от МКАД Студии, 1-4-комнатные квартиры Площади : 25 - 79 кв.м. Сдача ГК: 4 кв. 2019 г. Застройщик: Аквацентр.
Проектная декларация на рекламируемом сайте
P от 3 500 000
до 13 030 400 руб.
Перейти на официальный сайт Уточняйте цены по телефону
ЖК Рассказово Новая Москва, Новомосковский округ, м. Саларьево, 7 км от МКАД 1-3-комнатные квартиры Площади : 34 - 107 кв.м. Сдача ГК: 4 кв. 2020 г. м. Саларьево, 17 мин. транспортом Внуковское с/п, Рассказовка д., к.5 (3 оч.) Внуковское с/п, Рассказовка д., к.8 (3 оч.) Застройщик: Красный Октябрь.
Проектная декларация на рекламируемом сайте
P от 4 000 000
до 11 000 000 руб.
Перейти на официальный сайт Уточняйте цены по телефону
ЖК Park Avenue Московская область, Истринский район, Ильинское, Новорижское шоссе, 29 км. от МКАД 1-3-комнатные квартиры Площади : 49 - 86 кв.м. 7,5 км от Павловская Слобода 7,5 км от Павловская Слобода Обушковское с.п., вблизи Писково дер., кк.3-9

Недвижимость в Москве и Подмосковье
Показать все
Предложения июля
ЖК Экодолье Шолохово! 200 000 руб. - первый взнос на таунхаус в ЖК "Экодолье Шолохово". Скидка 10%. Ипотека. Спешите! Дмитровское ш.,15 км. от 4,1 млн руб.ГК Экодолье Застройщик: Экодолье Щолохово. Проектная декларация на рекламируемом сайте Дом Серебряный Бор Уникальное предложение! Скидка 10% на просторные квартиры в Серебряном бору. Потрясающие виды, паркинг, система умный дом. м.Щукинская Застройщик: Строитель. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК бизнес-класса "Маяковский" Квартиры от 7,5 млн руб! Окончание строительства в 4 квартале 2018 г. Свободная планировка. 600 м. до м.Водный стадион от 7,5 млн руб. Застройщик: Дорожное ремонтно-строительное управление Северное. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК «Остафьево» 10 мин. до метро Бунинская аллея. 5 детских садов, 3 школы. Рядом парковая зона, пруды и набережная. Квартиры с отделкой от 2,1 млн руб. Застройщик: СР-Групп. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Фестиваль Парк" Старт продаж нового корпуса от 5,4 млн! 3 мин до м. Речной Вокзал. Отделка WhiteBox. Звоните! от 5,4 млн руб. Застройщик: Центр-Инвест. Проектная декларация на рекламируемом сайте Квартиры бизнес-класса в ЖК Династия Старт продаж второй очереди. Более 50 удобных планировок. 300м до м.Полежаевская. От 8 млн. Звоните! от 8 млнSezar Group Застройщик: МОНОЛИТНОЕ ДОМОСТРОЕНИЕ. Проектная декларация на рекламируемом сайте Среда от PSN Group 5 мин. пешком от МЦК Нижегородская. Рассрочка 0%. Ипотека от 6,7%. Квартиры от 6,3 млн рублей! Скидки до 10% до 31 июля! от 6,3 млн руб.PSN Group Застройщик: ВЦ Стройэкспо. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Южный" Красногорск 5 км от МКАД без пробок! Квартиры-студии от 34 кв.м от 3,2 млн руб. Ипотека, рассрочка. Звоните! от 86 000 руб./кв.мООО "Прогресс" Застройщик: ПРОГРЕСС. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК «Родной Город. Октябрьское Поле» Акция 8:0! Квартиры в Москве со скидкой 8%, выгода до 1,7 млн руб. Только до 31.07. от 8,7 млн руб.! Застройщик: АВТОКОМСТРОЙ. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Эталон-Сити" от Группы "Эталон" Видовые квартиры за 125 000 руб./кв.м! Скидка на студии до 3%! Квартиры с отделкой от 6,5 млн руб. Сдаем в 2018г. м. Скобелевская Застройщик: Дайкар. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК «ПИКАССО» в ЗАО ЖК «Пикассо» Скоро повышение цен! В двух минутах от метро! ЖК рядом с метро Очаково (200м) от 7,2 млн руб. Застройщик: ИжВазтехобслуживание. Проектная декларация на рекламируемом сайте Квартал для жизни Спутник Студии с отделкой с видом на реку! Рядом м.Строгино. Скидки до 12%! с отделкой от 2,6 млн руб. Застройщик: Бухта Лэнд. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК «Селигер Сити» В 2 мин. пешком от м. Селигерская. Современные планировки. Монолит построен. Рассрочка 0%! от 4,2 млн руб.MR Group Застройщик: РУБЛЕВСКИЙ ПАРК. Проектная декларация на рекламируемом сайте Городской район Новые Ватутинки Готовая инфраструктура. Д/сады, школа и поликлиника. Московская прописка. Ипотека от 6%. м. Новые Ватутинки от 2,8 млн руб.АО "Инвесттраст" Застройщик: Инвесттраст. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК Савёловский Сити Живите рядом с центром! Квартиры с отделкой от 6 млн руб. Ипотека от 6%. 7 мин от м. Дмитровская. Высотки с потрясающими панорамными видами! от 6 млн руб. Застройщик: Бизнес парк Савеловский. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Кварталы 21/19"! 5 км от ТТК Квартиры в Москве ЮВАО. С отделкой и без. Готовые и строящиеся корпуса. Ипотека от 31 127 руб./месяц квартиры от 4,9 млн рублейЗАО "ВЕКТОРСТРОЙФИНАНС" Застройщик: Предприятие МС. Проектная декларация на рекламируемом сайте Квартиры 300 м. от метро Солнцево ЖК Лучи. Квартиры с отделкой. Всего от 4,7 млн руб. Первый взнос 10%. Ипотека от 5,5% всего от 4,7 млн руб.ООО «ЛСР. Объект-М» Застройщик: Группа ЛСР. Проектная декларация на рекламируемом сайте Старт продаж новой башни Прайм Парк Квартиры премиум-класса. м Динамо. Отделка, паркинг, англ школа, парки, д/сады, спорт объекты, фитнес, бассейн от 8,9 млн рублей!Оптима Девелопмент Застройщик: Прайм Парк. Проектная декларация на рекламируемом сайте Малоэтажный жилой комплекс «SAMPO» Идет заселение. Готовые квартиры с отделкой и без. 25 км от МКАД. Ипотека от 9%. от 2,4 млн руб.Микрорайон «Кантри» Застройщик: микрорайон Кантри. Проектная декларация на рекламируемом сайте Эко Видное 2.0 Квартиры в готовых домах площадью от 25 метров.Монолит. Звоните! MR Group Застройщик: Купелинка Девелопмент. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК на Лобачевского 120. Ипотека 5,5%! Квартиры от 8,1 млн руб! Свой парк с прудом, д/сад. м. Аминьевское шоссе – 550 м. Рядом МГИМО, МГУ. от 8,1 млн руб. Застройщик: Лобачевского 120. Проектная декларация на рекламируемом сайте Headliner Современные квартиры в готовых домах. Площадь от 29 до 117 кв.м. Монолит, другое. от 7,7 млн руб. Застройщик: Жилой квартал Сити. Проектная декларация на рекламируемом сайте Небо Квартиры площадью 48-131 кв.м.Монолит. Подробности по телефону! от 170 тыс./кв.м Застройщик: Проект Мичуринский. Проектная декларация на рекламируемом сайте Район «Испанские кварталы» Квартиры в готовых домах пл. от 22 метров.Монолит-кирпич, монолит. от 3,5 млн руб. Застройщик: А101 ДЕВЕЛОПМЕНТ. Проектная декларация на рекламируемом сайте Геометрия Квартиры в готовых домах площадью 46-137 метров. ГК: 1 кв. 2019 г. Монолит. Уточняйте подробности по телефону. от 150 000 руб. кв.м Застройщик: Жилдорипотека. Проектная декларация на рекламируемом сайте Золотая Звезда Спешите! Квартиры в готовых домах площадью от 38 метров.Монолит. 3 квартиры по спец. цене.Группа "Эталон" Застройщик: Золотая Звезда. Проектная декларация на рекламируемом сайте Живые районы от А101 Квартиры с отделкой! Ипотека от 5,1% на весь период. Новая Москва от 3,5 млн руб. Застройщик: А101. Проектная декларация на рекламируемом сайте Флотилия Торопитесь! Апартаменты площадью от 47 метров. Монолит-кирпич. апартаменты в готовых домах от 6,5 млн руб.Флэт и Ко Застройщик: МОСФУНДАМЕНТСТРОЙ №1. Проектная декларация на рекламируемом сайте Жилой квартал Тетрис Новые квартиры в готовых домах. Площадь от 18 до 47 кв.м. Монолит. от 3,5 млн руб. Застройщик: Садовое кольцо МПС. Проектная декларация на рекламируемом сайте Отрада Торопитесь! Современные квартиры в готовых домах. Площадь от 21 до 98 кв.м. Монолит-кирпич. всего от 2,3 млн руб. Застройщик: Отрада Девелопмент. Проектная декларация на рекламируемом сайте Небоскрёбы бизнес-класса центр Москвы Старт продаж! Квартиры с отделкой от 5 млн руб. Небоскрёбы бизнес-класса рядом с центром Москвы. 2 минуты пешком от м. Дмитровская от 5 млн руб. Застройщик: ТПУ Дмитровская. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Томилино 2018" Квартиры с отделкой в 10 минутах от м. Котельники! Рядом пляж и лесопарк! Первый взнос - 0%! от 1,7 млн руб. Застройщик: Самолет-Томилино. Проектная декларация на рекламируемом сайте Новый жилой квартал Фили Сити Скидка на квартиры до 5%. Бизнес-класс. Рассрочка. Ипотека 6%. Собственный парк-променад и фонтан. Паркинг. 3 мин пешком от м.Фили Застройщик MR Group Застройщик: ЛАТИРИУС. Проектная декларация на рекламируемом сайте