Вы используете старую версию браузера Internet Explorer. Наш сайт выглядит и работает некорректно в этой версии IE.
Мы настоятельно рекомендуем вам обновить Internet Explorer или использовать другой браузер. В новых версиях браузера устранены проблемы безопасности и добавлены новые возможности.
от
2.8 млн
руб.
от
3.1 млн
руб.
от
1 млн
руб.
от
879 тыс
руб.
Опрос
На сколько дешевле рынка, по-вашему, должна быть «убитая» квартира, чтобы имело смысл ее покупать?
Нажимая кнопку "Ответить", вы соглашаетесь с Политикой защиты и обработки персональных данных
Цены на квартиры в Москве
Стоимость недвижимости в Москве
Наш научный партнер

Спекулянты разочаровались в московской недвижимости

«Короткие» инвестиции в новостройки потеряли смысл

Не только вторичный, но первичный рынок недвижимости стремительно теряет свою спекулятивную привлекательность: за последний год доля инвестиционных сделок с новостройками в Москве и Подмосковье упала в разы. Снижение цен на жилье и проблемы с ликвидностью лишили «короткие» инвестиции в недвижимость всякого смысла. Жилье теперь покупают либо для себя, либо для детей. Ну или хотя бы для сдачи в аренду.

Самым надежным и выгодным способом вложения средств россияне традиционно считают недвижимость: согласно опросу, проведенному Национальным агентством финансовых исследований (НАФИ) в декабре 2015 г. в 132 населенных пунктах 46 регионов РФ, такого мнения придерживаются 65% и 69% респондентов соответственно. Далее в списке инвестиционных предпочтений с большим отрывом следуют золото и драгметаллы – им доверяют 18% россиян, 23% считают такие инвестиции выгодными, а также вклады в государственных банках (16% и 18%). Примечательно, что с момента предыдущей рецессии 2009 г. вера граждан в недвижимость выросла — тогда только 40% опрошенных отметили надежность хранения сбережений в квадратных метрах, отмечают эксперты НАФИ.

К сожалению, результаты опроса НАФИ свидетельствуют скорее о том, что среднестатистический россиянин плохо разбирается в ситуации на рынке недвижимости, чем о реальных качествах этого актива. Более осведомленные граждане инвестировать в квадратные метры сейчас не стремятся: всего 10,8% читателей IRN.RU, принявших участие в онлайн-голосовании в январе 2016 г., сочли недвижимость подходящим инструментом для сохранения средств в текущих экономических условиях. Результаты опроса отражают настроения реальных покупателей: по самым оптимистичным оценкам риелторов и застройщиков, в прошлом году на инвесторов пришлось не более 10-15% от общего количества сделок с новостройками, при том что в предыдущие годы этот показатель равнялся примерно 30%. А в конце 2014 г., на волне паники в связи с девальвацией рубля, инвесторы составляли до половины покупателей в некоторых проектах, отмечает Мария Литинецкая, управляющий партнер «Метриум Групп».

По мнению Литинецкой, именно ажиотаж конца 2014 г. стал одной из причин снижения инвестиций: часть инвесторов, которые изначально планировали вложить средства в 2015 г., сделали это в конце 2014 г.

Однако главным фактором, распугавшим потенциальных инвесторов, стало, конечно, падение цен. «Доля инвестиционных сделок в 2015 г. начала резко сокращаться в конце весны - начале лета, во второй половине, когда покупатели поняли, что цены на недвижимость имеют тенденцию к снижению, инвесторы заняли выжидательную позицию (или выбрали другие объекты для вложений) и фактически исчезли с рынка новостроек», - говорит Юлиан Гутман, директор департамента новостроек «ИНКОМ-Недвижимость».

Напомним, в 2015 г. на вторичном рынке Москвы цены упали на 10-15% по индексу IRN.RU, а на первичном – на 11,4% (см. «Обзор рынка недвижимости по итогам 2015 года», «Новостройки Москвы: итоги 2015-го и прогноз на 2016 год»).

Проблема не только в среднерыночном снижении цен как таковом: раньше новостройки всегда дорожали по мере повышения стадии готовности, даже если в среднем по рынку цены стояли на месте или даже падали. Однако в 2015 г. застройщики либо перестали значительно повышать стоимость жилья при росте строительной готовности, либо вовсе начали ее опускать (косвенно, через маркетинговые акции, либо напрямую), поясняет ведущий специалист департамента консалтинга и аналитики компании «Азбука Жилья» Екатерина Артемова.

По оценке Петра Машарова, генерального директора АН «Century 21 Еврогруп Недвижимость», партнера КР «Мегаполис-Сервис», максимальная доходность инвестиций в подмосковные новостройки в 2015 г. составила 5-10% против 15-20% в 2014-м.

В Москве ситуация, в целом, получше. Например, в ЖК «Новые Ватутинки» (Новая Москва) однокомнатная квартира площадью 36,8 кв. м в строящемся корпусе микрорайона Центральный стоит 4,2 млн руб., а в построенном - примерно 5,2 млн руб. «Таким образом, прибыль инвестора после ввода дома в эксплуатацию составит порядка 1 млн руб. Вычтем подоходный налог (в размере 13%) и получим 870 тыс. руб. чистой прибыли, или 20% доходности», - рассказывает Александр Зубец, генеральный директор ООО «Новые Ватутинки».

20% - это совсем не плохо, однако надо учитывать, что, во-первых, речь идет не о годовой доходности, а о прибыли за весь срок реализации проекта, который может составлять существенно больше года. А во-вторых, инвестору-частнику, скорее всего, придется демпинговать при продаже недвижимости, потому что в ином случае квартиру купят не у него, а напрямую у застройщика. (См. «Квартиры будут строиться быстрее, чем продаваться».)

Для сравнения: банковские вкладчики в настоящее время могут рассчитывать на доход свыше 10% годовых, а в начале 2015 г. ставки по депозитам даже в крупных банках достигали 15 и более процентов. Это меньше доходности вложений в самые удачные проекты на рынке недвижимости, но зато и риски практически полностью отсутствуют: вклады застрахованы (на сумму 1,4 млн руб., но ничто не мешает открыть несколько счетов в разных банках), и, что немаловажно, деньги из банка можно забрать в любой момент, а реализация квартиры в нынешних условиях займет не менее нескольких месяцев - в лучшем случае. По данным компании «ИНКОМ-Недвижимость», сейчас находит покупателей только пятая часть выставленных на продажу квартир – те, чьи владельцы согласны на значительные скидки («Квартиры в Москве и Подмосковье в 2015 году: развенчание мифов»). Размер дисконта может достигать 20% от заявленной стоимости недвижимости, отмечает Екатерина Артемова.

«Сегодня у инвесторов действительно незавидная ситуация. Прежде всего, это связано с тем, что на рынке фактически отсутствуют покупатели с «живыми деньгами». Одновременно с этим государственное субсидирование ипотечной ставки не распространяется на покупку по переуступке, то есть приобретение инвестиционных квартир. Поэтому сроки экспозиции, а значит, и сроки выхода из актива сегодня значительно затягиваются, и большой объем предложений от таких же инвесторов-собственников вынуждает идти на демпинг. А значит, сегодняшние инвесторы вряд ли могут рассчитывать на такую же прибыль, как год назад», - говорит Мария Литинецкая.

Негатива добавляет и изменение налогового законодательства: с 1 января 2016 г. для освобождения от уплаты налога на прибыль с продажи квартиры нужно владеть недвижимостью в течение пяти лет, а не трех, как раньше.

В результате доля краткосрочных спекулятивных инвестиций в новостройки снизилась практически до нуля. «Сегодня инвестиционные покупки совершаются все чаще не с целью перепродажи, а для дальнейшей передачи квартиры детям или реализации жилья через три-пять лет, что является достаточно длительным сроком нахождения инвестора в проекте», - рассказывает Лариса Швецова, генеральный директор компании ООО «Ривер Парк».

Кроме того, часть клиентов (в основном те, кто не доверяет банковским депозитам), покупают жилье с целью сдачи в аренду. «Причем такие покупатели в 2015 г. даже не боялись брать ипотеку, так как были уверены, что затраты на обслуживание кредита «отобьются». И эту их уверенность хорошо подкрепляла динамика курса национальной валюты», - добавляет Дмитрий Пантелеймонов, директор департамента маркетинга и продаж ГК «Лидер Групп».

Уход с рынка спекулятивных инвесторов, обеспечивавших значительную долю спроса на старте продаж, естественно, создает определенные трудности для девелоперов. Однако переориентация на конечных покупателей в конечном итоге пойдет рынку на пользу, считают специалисты www.irn.ru. Ведь те, кто покупает жилье для себя или детей, значительно более требовательны к качеству проектов, чем инвесторы, которых интересует лишь соотношение цены входа и продажи объекта.

Также по теме:

 
Данный материал является аналитическим и не носит рекламный характер.

Нашли ошибку в тексте? Выделите ее и нажмите Ctrl+Enter
10767 (0 сегодня)

Самые популярные объекты в базе IRN.RU

Цена, продавец
Карта
Адрес, описание
P от 2 835 117
до 4 778 757 руб.
Перейти на официальный сайт Уточняйте цены по телефону
ЖК Изумрудные Холмы Московская область, г. Красногорск, 11 км от МКАД Студии, 1-4-комнатные квартиры Площади : 22 - 129 кв.м. Сдача ГК: 2 кв. 2019 г. Застройщик: Затонское.
Проектная декларация на рекламируемом сайте
P от 4 000 000
до 11 000 000 руб.
Перейти на официальный сайт Уточняйте цены по телефону
ЖК Park Avenue Московская область, Истринский район, Ильинское, Новорижское шоссе, 29 км. от МКАД 1-3-комнатные квартиры Площади : 49 - 86 кв.м. 7,5 км от Павловская Слобода Обушковское с.п., вблизи Писково дер., кк.3-9
P от 3 052 300
до 11 400 000 руб.
Перейти на официальный сайт Уточняйте цены по телефону
ЖК Румянцево-Парк Новая Москва, Новомосковский округ, м. Румянцево, м. Саларьево, 3 км от МКАД Студии, 1-4-комнатные квартиры Площади : 23 - 100 кв.м. Сдача ГК: 2 кв. 2020 г. м. Румянцево, 5 мин. транспортом м. Саларьево, 5 мин. транспортом Застройщик: Лексион Девелопмент.
Проектная декларация на рекламируемом сайте

Недвижимость в Москве и Подмосковье
Показать все
Предложения января
Рядом м. Динамо! Новый жилой комплекс от надежного застройщика! Паркинг. Охраняемая территория. Детский сад. Застройщик: РГ-Девелопмент. Проектная декларация на рекламируемом сайте Город-парк «Переделкино Ближнее» Квартиры комфорт-класса с отделкой и без. Рядом метро "Рассказовка". Дома готовы! Ипотека от 6%. от 5,3 млн руб. Застройщик: Олета. Проектная декларация на рекламируемом сайте Район «Москва А101» 3 ветки метро. Москвоская прописка. Школы, детские сады. 214-ФЗ. Застройщик. Застройщик: А101. Проектная декларация на рекламируемом сайте Город-парк «Первый Московский» Видовые квартиры у леса. Монолитные дома. Увеличенные окна. Двор без машин. Метро "Саларьево". от 4,1 млн руб. Застройщик: Первый Московский. Проектная декларация на рекламируемом сайте Район «Москва А101» 15 мин. до 3х веток метро. Московская прописка. Дизайнерская отделка. Застройщик. 214-ФЗ от 2,7 млн руб.Группа компаний А101 Застройщик: А101. Проектная декларация на рекламируемом сайте Лофт-квартал для жизни и работы. От 9 096 564 руб за 52,46 кв.м.! Отдельный вход. Высота потолков: от 3,5 м. Ключи в 2019 г. м. Марьина роща. Застройщик: KR Properties. Проектная декларация на рекламируемом сайте Флотилия Квартиры площадью от 52 метров. Монолит-кирпич. апартаменты в готовых домах от 130 000 руб/кв м.Флэт и Ко Застройщик: МОСФУНДАМЕНТСТРОЙ №1. Проектная декларация на рекламируемом сайте МФК бизнес-класса Nakhimov Апартаменты с подземным паркингом в престижном районе Черемушки от 4,6 млн руб! Звоните! Застройщик: Бизнес-Центр На Долгоруковской. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК Фили Сити 3 мин до м. Фили. Скидки в январе. Рядом парк! Застройщик MR Group Застройщик: ЛАТИРИУС. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК «Царская Площадь». Первая очередь сдана! 5 мин. пешком от м. Динамо. Без % рассрочка. Ипотека от 5,5%. ФЗ-214. Застройщик: Спортивно-развлекательный центр АСГАРД. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК Бизнес-класса Big Time. Высокая скорость строительства. Видовые квартиры. Подземный паркинг. 10 минут пешком до метро. От 5,6 млн руб. от 5,6 млн руб. Застройщик: ПАК ДЕВЕЛОПМЕНТ. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК Отрада Квартиры от 2,7 млн руб! 5 мин до м.Митино. Рядом озеро, лес. Вся инф-ра построена! от 2,7 млн руб. Застройщик: Отрада Девелопмент. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Городские Истории" Старт продаж! Высокая стадия готовности! Двор без машин! 2 парка в шаговой доступности!1 мин до м Рассказовка. Застройщик: ТПУ Рассказовка. Проектная декларация на рекламируемом сайте