Вы используете старую версию браузера Internet Explorer. Наш сайт выглядит и работает некорректно в этой версии IE.
Мы настоятельно рекомендуем вам обновить Internet Explorer или использовать другой браузер. В новых версиях браузера устранены проблемы безопасности и добавлены новые возможности.
от
2.8 млн
руб.
от
3.1 млн
руб.
от
1 млн
руб.
от
879 тыс
руб.
Опрос
На сколько дешевле рынка, по-вашему, должна быть «убитая» квартира, чтобы имело смысл ее покупать?
Нажимая кнопку "Ответить", вы соглашаетесь с Политикой защиты и обработки персональных данных
Цены на квартиры в Москве
Стоимость недвижимости в Москве
Наш научный партнер

Недвижимость за рубежом: путь от коммерческого сектора к жилому и обратно

Игорь Индриксонс, управляющий инвестициями в недвижимость, специально для IRN.RU

Считается, что жилые и коммерческие рынки недвижимости объединяет так называемый «динамический фактор»: рост на одном может провоцировать положительные изменения на другом. Но так ли это на самом деле? Прежде чем проводить параллели, стоит разобраться, влияет ли положительная динамика в секторе коммерческих объектов на жилой рынок европейских стран и наоборот. Здесь кроются многие заблуждения покупателей.

В поисках прибыли инвесторы нередко ошибаются в выборе актива. В статье «Недвижимость за рубежом: жилая или коммерческая? Курортная дилемма» я уже рассказывал о том, что некоторые из них, разочаровавшись в курортных жилых рынках, меняют направление в пользу коммерческой недвижимости на любимых европейских курортах, что чаще всего приводит к довольно печальным последствиям для инвестиционного капитала. Но основная проблема кроется в том, что выбор жилых или коммерческих объектов, который довольно часто сопровождает инвестиционную покупку, сводится к изучению динамики одного рынка и строительству предположений относительно ликвидности другого. Почему не стоит пренебрегать «правилом локации» и как приобрести актив без риска для собственных средств? Давайте разберемся.

Приоритеты риска

Согласно исследованиям, проведенным аналитиками Indriksons.ru, определенная закономерность между жилым и коммерческим рынками все же существует. Но только под влиянием экономического состояния страны: падение стоимости квадратного метра коммерческих объектов зачастую будет наблюдаться и в сегменте жилой недвижимости, однако рост, зафиксированный в одном из секторов, совершенно не означает, что в другом цены также будут расти. Чаще всего основным фактором увеличения цен становится экономическое восстановление, сопровождаемое усилением спроса. Здоровые рынки, естественно, привлекают внимание инвесторов гораздо больше, нежели те, синонимом состояния которых вот уже несколько лет является экономическая слабость. Как ни удивительно, некоторые российские инвесторы нарушают все каноны логики, продолжая выходить на слабейшие рынки недвижимости, звание которых по-прежнему принадлежит Италии и Кипру.

Италия – четвертая по величине экономика в Европе и третья в Еврозоне – продолжает страдать от растущего госдолга, который в 2015 году составил 132,3% от ВВП страны.

Стоимость итальянского жилья снова опускается вниз. Во втором квартале 2015 года цена новостроек снизилась на 0,3% относительно предыдущего квартала и на 2% по сравнению с тем же кварталом в прошлом году. На вторичном рынке цены в этот период упали на 3,5% в годовом исчислении.

Коммерческий рынок этой страны, характеризующийся сегодня эпитетом «неопределенность», во втором квартале 2015 года также продемонстрировал снижение показателей: стоимость аренды опустилось на более чем 2,5%.

Госдолг Кипра, достигающий почти 107,5% от ВВП, также мешает экономическому восстановлению государства, а местная недвижимость продолжает оставаться неликвидной независимо от типа актива.

Жилой рынок в третьем квартале 2015 года снова зафиксировал ценопад: стоимость жилья снизилась на 0,7%, наибольшее падение наблюдается в Лимассоле и Фамагусте, где цены просели в среднем на 2,8%. Арендные ставки на квартиры опустились на 1,5%. Кипрские коммерческие объекты также падают в цене. В третьем квартале 2015 года их средняя стоимость снизилась примерно на 1,5%. Стоимость аренды коммерческих объектов в зависимости от типа снизилась на 2,5-4%.

От перемены мест слагаемых сумма не меняется

Хотя доходность активов Италии и Кипра не способна превысить 3-4% годовых, а отсутствие инвестиционной привлекательности этих регионов не в состоянии заставить инвесторов пойти на риск вложения средств в местные объекты, некоторые россияне по-прежнему стремятся совместить приятное с полезным, приобретая инвестиционные объекты «там, где тепло». Чтобы не наступать на одни и те же грабли, многие действительно проводят «работу над ошибками», которая, к сожалению, во многих случаях все равно не приводит к успешному результату. Среди основных ошибок, которые совершают российские инвесторы в процессе такой работы, чаще всего встречаются следующие.

Ошибка №1: от курорта к европейским деревушкам

Чтобы уберечь себя от негативных последствий, инвестору следует придерживаться «правила локации», согласно которому выбор местоположения оказывается одним из приоритетных факторов будущего актива. Но практика показывает, что правило это довольно плохо соблюдается множеством российских инвесторов, которые продолжают смотреть в сторону Южной Европы. «Раз приобретать на курорте опасно, – думают они, – можно выбрать объект в одной из живописных деревушек Италии или Кипра. Останется лишь определиться, в какой сектор вложить сбережения». На самом деле такая зацикленность на определенном регионе – одно из самых распространенных заблуждений среди инвесторов. Несмотря на отсутствие морского берега и шезлонгов, проблемы на таких рынках остаются теми же. Максим С. из подмосковного Одинцово оказался как раз одним из инвесторов, с которым сыграла злую шутку его безусловная привязанность к Италии. Домик в Тоскане, который Максим приобретал в надежде превратить в успешный объект buy-to-let сектора, побил рекорд ожидания потенциальных арендаторов. После двух лет простоя инвестору пришлось признать, что объект так и не стал инвестиционным активом, а потери россиянина в итоге достигли суммы в несколько сотен тысяч евро. Такие примеры сегодня не редки. Чтобы не совершать подобных ошибок, стоит помнить, что ограниченный рынок жилой или коммерческой недвижимости не в состоянии предложить ни высокого спроса, ни устойчивой доходности. Поэтому, вкладывая средства в объекты Италии или Кипра, предпочтение лучше всего отдавать столицам этих стран. По крайней мере, там не придется годами ждать появления арендатора.

Ошибка №2: от года до пары дней

Еще один тактический ход, которые предпринимают россияне в борьбе за доходность – вместо того, чтобы связывать себя долгосрочным арендными обязательствами, они становятся приверженцами краткосрочной аренды, предпочитая сдавать жилье посуточно или понедельно. Хотя посуточная аренда потенциально способна принести доходность побольше, она одновременно требует от инвестора более существенных временных и финансовых затрат. Банальная смена постельного белья, мытье посуды и уборка помещения, которые необходимо производить перед приездом очередного гостя, обойдутся собственнику в определенную сумму. В отличие от долгосрочной аренды, когда «подушкой безопасности» для собственника служит годовой договор и страховой депозит, а также возможность надолго забыть о поиске арендаторов, в случае посуточной или понедельной сдачи в аренду таких бонусов у арендодателя практически нет. При желании сдать как можно быстрее свой объект на несколько дней многие арендодатели не берут страхового депозита в надежде быстрее получить прибыль. То же самое касается управления объектом: посуточной и понедельной сдачей в аренду приходится заниматься самостоятельно, что оказывается отнюдь не каждому под силу. Леонид Р. из Оренбурга несколько лет назад приобрел однокомнатную квартиру в португальском Авейро, ставшую временным домом для дочери-студентки. Когда дочка получила диплом, она нашла работу в Лондоне и переехала из Португалии, а Леонид решил продать жилье. Будучи уверенным, что квартира быстро уйдет с молотка, россиянин предпочел сдавать ее посуточно, со дня на день ожидая потенциального покупателя. К слову, ждать пришлось дольше, чем ожидал инвестор: почти год Леониду приходилось проводить каждый день в заботах не только о потенциальных покупателях, но и о новых жильцах, в то время как объект по-прежнему оставался непроданным. Спустя десять месяцев покупатель был найден, и Леонид наконец смог вздохнуть с облегчением. Хотя денег на перепродаже он почти не заработал, он смог вернуться к своим прямым обязанностям. Спустя некоторое время он отмечал, что самостоятельное управление объектом, тем более на расстоянии, оказалось довольно сложной задачей.

Свой инвестиционный путь каждый покупатель недвижимости выбирает сам. Безусловно, многие совершают ошибки, но они находят в себе силы вновь вернуться к своему пути, на этот раз следуя стратегии тщательного выбора инвестиционного актива. В течение этого пути постепенно меняется и их мировоззрение, которое в итоге сводится к аксиоме «максимум ликвидности при минимуме риска». Понимая, что объекты Южной Европы с точки зрения ликвидности не способны конкурировать с недвижимостью экономически устойчивых стран, инвесторы постепенно меняют направление в сторону коммерческих рынков Великобритании или Франции, государственное регулирование которых вот уже несколько десятков лет позволяет получать стабильную доходность без риска потери капитала.

 
Данный материал является аналитическим и не носит рекламный характер.

Нашли ошибку в тексте? Выделите ее и нажмите Ctrl+Enter
2901 (0 сегодня)


Недвижимость в Москве и Подмосковье
Показать все
Предложения января
ЖК "Румянцево-Парк". м.Саларьево Новогодние акции! Скидки на квартиры до 15%. Подземный паркинг. Свободные планировки. Закрытые дворы Застройщик: Лексион Девелопмент. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК бизнес-класса "Маяковский" Квартиры в готовых домах от 8,5 млн. руб. Свободная планировка. 600 м. до метро Водный стадион. от 8,5 млн руб. Застройщик: Дорожное ремонтно-строительное управление Северное. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК «Изумрудные холмы» Выгодные условия приобретения на квартиры в готовых корпусах. Волоколамское шоссе 8 км. От МКАД. Семейный микрорайон. Звоните! Застройщик: Затонское. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Городские Истории" Старт продаж! Высокая стадия готовности! Двор без машин! 2 парка в шаговой доступности!1 мин до м Рассказовка. Застройщик: ТПУ Рассказовка. Проектная декларация на рекламируемом сайте Район Новые Ватутинки Квартиры в новых корпусах с отделкой. Подземный паркинг и кладовые. Рядом дет.сад и школа. Двор без машин. от 2,9 млн рублейООО "СЗ "Инвесттраст 1" Застройщик: Инвесттраст. Проектная декларация на рекламируемом сайте Рядом м. Динамо! Новый жилой комплекс от надежного застройщика! Паркинг. Охраняемая территория. Детский сад. Застройщик: РГ-Девелопмент. Проектная декларация на рекламируемом сайте Квартиры в жилом поселке Park Avenue Квартиры от 50 кв.м. Поселок готов. Свой детский сад. Охраняемая территория. Новая Рига, 23 км. Город-парк «Первый Московский» Видовые квартиры у леса. Монолитные дома. Увеличенные окна. Двор без машин. Метро "Саларьево". от 4,1 млн руб. Застройщик: Первый Московский. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК «Царская Площадь». Первая очередь сдана! 5 мин. пешком от м. Динамо. Без % рассрочка. Ипотека от 5,5%. ФЗ-214. Застройщик: Спортивно-развлекательный центр АСГАРД. Проектная декларация на рекламируемом сайте Цветочные поляны 16 км от МКАД. Квартиры пл. 21-118 кв.м.Монолит. Уточняйте подробности по телефону. Застройщик: Старолесье. Проектная декларация на рекламируемом сайте Город-парк «Переделкино Ближнее» Квартиры комфорт-класса с отделкой и без. Рядом метро "Рассказовка". Дома готовы! Ипотека от 6%. от 5,3 млн руб. Застройщик: Олета. Проектная декларация на рекламируемом сайте Флотилия Квартиры пл. от 52 метров. Монолит-кирпич. апартаменты в готовых домах Звоните! от 130 000 руб/кв м.Флэт и Ко Застройщик: МОСФУНДАМЕНТСТРОЙ №1. Проектная декларация на рекламируемом сайте Лофт-квартал для жизни и работы. От 9 096 564 руб за 52,46 кв.м.! Отдельный вход. Высота потолков: от 3,5 м. Ключи в 2019 г. м. Марьина роща. Застройщик: KR Properties. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК Фили Сити 3 мин до м. Фили. Скидки в январе. Рядом парк! Застройщик MR Group Застройщик: ЛАТИРИУС. Проектная декларация на рекламируемом сайте Район «Москва А101» 3 ветки метро. Москвоская прописка. Школы, детские сады. 214-ФЗ. Застройщик. от 3,6 млн руб. Застройщик: А101. Проектная декларация на рекламируемом сайте МФК бизнес-класса Nakhimov Апартаменты с подземным паркингом в престижном районе Черемушки от 4,6 млн руб! Звоните! Застройщик: Бизнес-Центр На Долгоруковской. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК Бизнес-класса Big Time. Высокая скорость строительства. Видовые квартиры. Подземный паркинг. 10 минут пешком до метро. От 5,6 млн руб. от 5,6 млн руб. Застройщик: ПАК ДЕВЕЛОПМЕНТ. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК Отрада Квартиры от 2,7 млн руб! 5 мин до м.Митино. Рядом озеро, лес. Вся инф-ра построена! от 2,7 млн руб. Застройщик: Отрада Девелопмент. Проектная декларация на рекламируемом сайте Район «Москва А101» 15 мин. до 3х веток метро. Московская прописка. Дизайнерская отделка. Застройщик. 214-ФЗ от 2,7 млн руб.Группа компаний А101 Застройщик: А101. Проектная декларация на рекламируемом сайте