Вы используете старую версию браузера Internet Explorer. Наш сайт выглядит и работает некорректно в этой версии IE.
Мы настоятельно рекомендуем вам обновить Internet Explorer или использовать другой браузер. В новых версиях браузера устранены проблемы безопасности и добавлены новые возможности.
от
3 млн
руб.
от
2.9 млн
руб.
от
990 тыс
руб.
от
1.8 млн
руб.
Опрос
С какими недостатками квартиры вы готовы смириться ради снижения стоимости при покупке?
Нажимая кнопку "Ответить", вы соглашаетесь с Политикой защиты и обработки персональных данных
Цены на квартиры в Москве
Стоимость недвижимости в Москве
Наш научный партнер

Недвижимость за рубежом: путь от коммерческого сектора к жилому и обратно

Игорь Индриксонс, управляющий инвестициями в недвижимость, специально для IRN.RU

Считается, что жилые и коммерческие рынки недвижимости объединяет так называемый «динамический фактор»: рост на одном может провоцировать положительные изменения на другом. Но так ли это на самом деле? Прежде чем проводить параллели, стоит разобраться, влияет ли положительная динамика в секторе коммерческих объектов на жилой рынок европейских стран и наоборот. Здесь кроются многие заблуждения покупателей.

В поисках прибыли инвесторы нередко ошибаются в выборе актива. В статье «Недвижимость за рубежом: жилая или коммерческая? Курортная дилемма» я уже рассказывал о том, что некоторые из них, разочаровавшись в курортных жилых рынках, меняют направление в пользу коммерческой недвижимости на любимых европейских курортах, что чаще всего приводит к довольно печальным последствиям для инвестиционного капитала. Но основная проблема кроется в том, что выбор жилых или коммерческих объектов, который довольно часто сопровождает инвестиционную покупку, сводится к изучению динамики одного рынка и строительству предположений относительно ликвидности другого. Почему не стоит пренебрегать «правилом локации» и как приобрести актив без риска для собственных средств? Давайте разберемся.

Приоритеты риска

Согласно исследованиям, проведенным аналитиками Indriksons.ru, определенная закономерность между жилым и коммерческим рынками все же существует. Но только под влиянием экономического состояния страны: падение стоимости квадратного метра коммерческих объектов зачастую будет наблюдаться и в сегменте жилой недвижимости, однако рост, зафиксированный в одном из секторов, совершенно не означает, что в другом цены также будут расти. Чаще всего основным фактором увеличения цен становится экономическое восстановление, сопровождаемое усилением спроса. Здоровые рынки, естественно, привлекают внимание инвесторов гораздо больше, нежели те, синонимом состояния которых вот уже несколько лет является экономическая слабость. Как ни удивительно, некоторые российские инвесторы нарушают все каноны логики, продолжая выходить на слабейшие рынки недвижимости, звание которых по-прежнему принадлежит Италии и Кипру.

Италия – четвертая по величине экономика в Европе и третья в Еврозоне – продолжает страдать от растущего госдолга, который в 2015 году составил 132,3% от ВВП страны.

Стоимость итальянского жилья снова опускается вниз. Во втором квартале 2015 года цена новостроек снизилась на 0,3% относительно предыдущего квартала и на 2% по сравнению с тем же кварталом в прошлом году. На вторичном рынке цены в этот период упали на 3,5% в годовом исчислении.

Коммерческий рынок этой страны, характеризующийся сегодня эпитетом «неопределенность», во втором квартале 2015 года также продемонстрировал снижение показателей: стоимость аренды опустилось на более чем 2,5%.

Госдолг Кипра, достигающий почти 107,5% от ВВП, также мешает экономическому восстановлению государства, а местная недвижимость продолжает оставаться неликвидной независимо от типа актива.

Жилой рынок в третьем квартале 2015 года снова зафиксировал ценопад: стоимость жилья снизилась на 0,7%, наибольшее падение наблюдается в Лимассоле и Фамагусте, где цены просели в среднем на 2,8%. Арендные ставки на квартиры опустились на 1,5%. Кипрские коммерческие объекты также падают в цене. В третьем квартале 2015 года их средняя стоимость снизилась примерно на 1,5%. Стоимость аренды коммерческих объектов в зависимости от типа снизилась на 2,5-4%.

От перемены мест слагаемых сумма не меняется

Хотя доходность активов Италии и Кипра не способна превысить 3-4% годовых, а отсутствие инвестиционной привлекательности этих регионов не в состоянии заставить инвесторов пойти на риск вложения средств в местные объекты, некоторые россияне по-прежнему стремятся совместить приятное с полезным, приобретая инвестиционные объекты «там, где тепло». Чтобы не наступать на одни и те же грабли, многие действительно проводят «работу над ошибками», которая, к сожалению, во многих случаях все равно не приводит к успешному результату. Среди основных ошибок, которые совершают российские инвесторы в процессе такой работы, чаще всего встречаются следующие.

Ошибка №1: от курорта к европейским деревушкам

Чтобы уберечь себя от негативных последствий, инвестору следует придерживаться «правила локации», согласно которому выбор местоположения оказывается одним из приоритетных факторов будущего актива. Но практика показывает, что правило это довольно плохо соблюдается множеством российских инвесторов, которые продолжают смотреть в сторону Южной Европы. «Раз приобретать на курорте опасно, – думают они, – можно выбрать объект в одной из живописных деревушек Италии или Кипра. Останется лишь определиться, в какой сектор вложить сбережения». На самом деле такая зацикленность на определенном регионе – одно из самых распространенных заблуждений среди инвесторов. Несмотря на отсутствие морского берега и шезлонгов, проблемы на таких рынках остаются теми же. Максим С. из подмосковного Одинцово оказался как раз одним из инвесторов, с которым сыграла злую шутку его безусловная привязанность к Италии. Домик в Тоскане, который Максим приобретал в надежде превратить в успешный объект buy-to-let сектора, побил рекорд ожидания потенциальных арендаторов. После двух лет простоя инвестору пришлось признать, что объект так и не стал инвестиционным активом, а потери россиянина в итоге достигли суммы в несколько сотен тысяч евро. Такие примеры сегодня не редки. Чтобы не совершать подобных ошибок, стоит помнить, что ограниченный рынок жилой или коммерческой недвижимости не в состоянии предложить ни высокого спроса, ни устойчивой доходности. Поэтому, вкладывая средства в объекты Италии или Кипра, предпочтение лучше всего отдавать столицам этих стран. По крайней мере, там не придется годами ждать появления арендатора.

Ошибка №2: от года до пары дней

Еще один тактический ход, которые предпринимают россияне в борьбе за доходность – вместо того, чтобы связывать себя долгосрочным арендными обязательствами, они становятся приверженцами краткосрочной аренды, предпочитая сдавать жилье посуточно или понедельно. Хотя посуточная аренда потенциально способна принести доходность побольше, она одновременно требует от инвестора более существенных временных и финансовых затрат. Банальная смена постельного белья, мытье посуды и уборка помещения, которые необходимо производить перед приездом очередного гостя, обойдутся собственнику в определенную сумму. В отличие от долгосрочной аренды, когда «подушкой безопасности» для собственника служит годовой договор и страховой депозит, а также возможность надолго забыть о поиске арендаторов, в случае посуточной или понедельной сдачи в аренду таких бонусов у арендодателя практически нет. При желании сдать как можно быстрее свой объект на несколько дней многие арендодатели не берут страхового депозита в надежде быстрее получить прибыль. То же самое касается управления объектом: посуточной и понедельной сдачей в аренду приходится заниматься самостоятельно, что оказывается отнюдь не каждому под силу. Леонид Р. из Оренбурга несколько лет назад приобрел однокомнатную квартиру в португальском Авейро, ставшую временным домом для дочери-студентки. Когда дочка получила диплом, она нашла работу в Лондоне и переехала из Португалии, а Леонид решил продать жилье. Будучи уверенным, что квартира быстро уйдет с молотка, россиянин предпочел сдавать ее посуточно, со дня на день ожидая потенциального покупателя. К слову, ждать пришлось дольше, чем ожидал инвестор: почти год Леониду приходилось проводить каждый день в заботах не только о потенциальных покупателях, но и о новых жильцах, в то время как объект по-прежнему оставался непроданным. Спустя десять месяцев покупатель был найден, и Леонид наконец смог вздохнуть с облегчением. Хотя денег на перепродаже он почти не заработал, он смог вернуться к своим прямым обязанностям. Спустя некоторое время он отмечал, что самостоятельное управление объектом, тем более на расстоянии, оказалось довольно сложной задачей.

Свой инвестиционный путь каждый покупатель недвижимости выбирает сам. Безусловно, многие совершают ошибки, но они находят в себе силы вновь вернуться к своему пути, на этот раз следуя стратегии тщательного выбора инвестиционного актива. В течение этого пути постепенно меняется и их мировоззрение, которое в итоге сводится к аксиоме «максимум ликвидности при минимуме риска». Понимая, что объекты Южной Европы с точки зрения ликвидности не способны конкурировать с недвижимостью экономически устойчивых стран, инвесторы постепенно меняют направление в сторону коммерческих рынков Великобритании или Франции, государственное регулирование которых вот уже несколько десятков лет позволяет получать стабильную доходность без риска потери капитала.

 
Данный материал является аналитическим и не носит рекламный характер.

Нашли ошибку в тексте? Выделите ее и нажмите Ctrl+Enter
2943 (0 сегодня)


Недвижимость в Москве и Подмосковье
Показать все
Предложения апреля
ЖК "Румянцево-Парк". м. Саларьево. Только три квартиры в доме Д1 со скидкой до 20%. Закрытая территория. Ключи в этом году. Застройщик: Лексион Девелопмент. Проектная декларация на рекламируемом сайте Городские резиденции Spires Квартиры премиум класса с видом на Парк Победы. 15 минут до метро Славянский б-р. Застройщик: TEKTA GROUP. Проектная декларация на рекламируемом сайте "Жизнь на Плющихе. Хамовники" Готовые роскошные квартиры класса LUXE. Редкие планировочные решения. Самый надежный застройщик Москвы! Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК D1 Небоскребы бизнес класса, с отделкой от 9,8 млн. 2 мин от м.Дмитровская. Бесконтактная сделка от 9,8 млн руб. Застройщик: MR Group. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК «Пресня Сити» ЖК бизнес-класса вблизи деловых и культурных объектов. Комплекс сдан! ЦАО. Цена от 16,8 млн руб. от 16,8 млн руб. Застройщик: Ордена Трудового Красного Знамени хлебозавод им. В.П. Зотова. Проектная декларация на рекламируемом сайте Мой адрес В Сколково Спешите! Новые квартиры в готовых домах. Одинцовский район. Площадь от 112 до 180 кв.м. Застройщик: КП УГС. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК Headliner. Старт продаж 3 очереди! Квартиры 40 кв м от 8,8 млн. руб. Виды на Москва-Сити. Набережная. 2 мин до метро. Бесконтактная сделка. от 8,8 млн руб. Застройщик: Жилой квартал Сити. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Микрогород "В лесу"" Квартиры с отделкой от 22 000 руб./мес.! 10 мин. до м. Пятницкое шоссе. Свой лесопарк на 7 ГА. Ипотека от 4,7% Застройщик: СЗ Квазар. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК СИМВОЛ Квартиры в центре! Студии бизнес-класса с отделкой. Развитая инфраструктура. Двор без машин. Рядом парк и метро! Рассрочка 0%. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК Фили Сити Квартиры бизнес класса с отделкой. Панорамные окна с видами на центр. 3 мин от м.Фили. Сдача в 2020 году. Онлайн-покупка. от 10,9 млн руб. Застройщик: MR Group. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК Nagatino i-Land Квартиры в жилом комплексе бизнес-класса от 10.2 млн руб. Захватывающий вид на Москву-реку. 5 мин до метро Технопарк. от 10,2 млн. руб Застройщик: Группа Эталон. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК «Басманный,5» Выдаем ключи! Успей купить по старой цене! Выгода до 3,5 млн рублей! м. "Комсомольская". Застройщик: Ведомство-Капитал. Проектная декларация на рекламируемом сайте Готовые квартиры на Белорусской! Финал продаж! Скидка до 8% на элитные квартиры. Редкие планировки. Самый надежный застройщик Москвы! Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК СОБЫТИЕ Престижные Раменки Европейские квартиры с террасами, "вторым светом", панорамными окнами. Самый надежный застройщик Москвы! от 7,5 млн руб. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Серебряный фонтан" Старт продаж нового корпуса! Квартиры в квартале бизнес-класса в окружении 5 парков рядом с м.Алексеевская Застройщик: Группа Эталон. Проектная декларация на рекламируемом сайте Жилые комплексы "Мой адрес" Готовые новостройки комфорт-класса в разных округах Москвы. Монолит и панель. Дома сданы. Выдаем ключи! ЖК "Лучи" Бронируйте из дома на LSR.ru Успейте купить на выгодных условиях. Квартиры с отделкой. 300 метров до м.Солнцево Застройщик: Группа ЛСР. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК «Царская площадь» Бизнес-класс у метро «Динамо». Идет заселение 2ой очереди. Ипотека от 4,5%. Успей купить по старой цене! от 11,7 млн руб.MR Group Застройщик: MR Group. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК iLove Старт продаж нового корпуса от 9 млн руб. Панорамные виды на Останкинскую башню и Москву. м. Алексеевская. Бесконтактная сделка. от 9 млн руб. Застройщик: ПРОМСОЮЗ. Проектная декларация на рекламируемом сайте Легендарный квартал Успей до повышения цен! Апартаменты от 3,9 млн! 10 мин до м.Ботанический сад от 3,9 млн руб. Застройщик: Д-Инвест. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Цветочные поляны" Своя квартира в ипотеку от 27 тыс в месяц. Надежный застройщик. Сдача в 2020 г двушки от 5,3 млн руб. Застройщик: МИЦ. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК Кленовые Аллеи. Старт продаж! 3 минуты пешком до метро Десёновское. Московская прописка. Экологически чистый район. Удобная инфраструктура. Звоните! от 4,1 млн руб. Застройщик: МИЦ. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК FRESH. "Квартиры от 6,5 млн р!" Квартиры с отделкой. Панорамные окна. Потолки до 3.5 м Открыт шоу-рум! Самый надежный застройщик Москвы! от 6,5 млн руб! Проектная декларация на рекламируемом сайте Жилой комплекс «Летний сад» Скидки до 3% на 2к.и 3к. квартиры в готовых корпусах. 2 минуты до строящейся cт. метро "ул.800-летия Москвы". Звоните! Застройщик: Группа Эталон. Проектная декларация на рекламируемом сайте Новые Ватутинки мкрн. Центральный Квартиры с отделкой от 3,7 млн.руб. Монолитный дом. Метро Десеновское. Готовая инфраструктура, сады, школы. от 3,7 млн руб.ООО "СЗ "Инвесттраст 1" Застройщик: Инвесттраст. Проектная декларация на рекламируемом сайте Городской квартал BIG TIME Квартиры бизнес-класса. Панорамные виды на Москва-Сити. Закрытый двор. 10 мин. до центра Москвы. от 7,5 млн руб. Застройщик: TEKTA GROUP. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК Сердце Столицы Последние квартиры в новом корпусе! Школа и дет.сад в квартале. Рядом Сити! Самый надежный застройщик Москвы! Проектная декларация на рекламируемом сайте Клубный дом SOHO+NOHO Апартаменты с премиальной отделкой под ключ от 15,7 млн рублей. м.Белорусская. Панорамные виды на центр Москвы. от 15,7 млн рублей. Застройщик: Wainbridge. Проектная декларация на рекламируемом сайте Апартаменты Alcon Tower Апартаменты бизнес-класса с дизайнерской отделкой от 7,5 млн руб. Завораживающие виды. Рядом м.Белорусская. от 7,5 млн руб. Застройщик: Фирма Интайм. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Новоград Павлино". Квартиры рядом с м. Некрасовка. 5 детских садов, 2 школы, поликлиника. Спортивные площадки для детей. 3 лесопарка. Звоните! от 2,4 млн руб! Застройщик: МИЦ. Проектная декларация на рекламируемом сайте