Вы используете старую версию браузера Internet Explorer. Наш сайт выглядит и работает некорректно в этой версии IE.
Мы настоятельно рекомендуем вам обновить Internet Explorer или использовать другой браузер. В новых версиях браузера устранены проблемы безопасности и добавлены новые возможности.
от
2.8 млн
руб.
от
1.9 млн
руб.
от
1 млн
руб.
от
827 тыс
руб.
Опрос
Что будет с рублевыми ценами на недвижимость этой осенью?
Нажимая кнопку "Ответить", вы соглашаетесь с Политикой защиты и обработки персональных данных
Цены на квартиры в Москве
Стоимость недвижимости в Москве
Наш научный партнер

Недвижимость за рубежом: путь от коммерческого сектора к жилому и обратно

Игорь Индриксонс, управляющий инвестициями в недвижимость, специально для IRN.RU

Считается, что жилые и коммерческие рынки недвижимости объединяет так называемый «динамический фактор»: рост на одном может провоцировать положительные изменения на другом. Но так ли это на самом деле? Прежде чем проводить параллели, стоит разобраться, влияет ли положительная динамика в секторе коммерческих объектов на жилой рынок европейских стран и наоборот. Здесь кроются многие заблуждения покупателей.

В поисках прибыли инвесторы нередко ошибаются в выборе актива. В статье «Недвижимость за рубежом: жилая или коммерческая? Курортная дилемма» я уже рассказывал о том, что некоторые из них, разочаровавшись в курортных жилых рынках, меняют направление в пользу коммерческой недвижимости на любимых европейских курортах, что чаще всего приводит к довольно печальным последствиям для инвестиционного капитала. Но основная проблема кроется в том, что выбор жилых или коммерческих объектов, который довольно часто сопровождает инвестиционную покупку, сводится к изучению динамики одного рынка и строительству предположений относительно ликвидности другого. Почему не стоит пренебрегать «правилом локации» и как приобрести актив без риска для собственных средств? Давайте разберемся.

Приоритеты риска

Согласно исследованиям, проведенным аналитиками Indriksons.ru, определенная закономерность между жилым и коммерческим рынками все же существует. Но только под влиянием экономического состояния страны: падение стоимости квадратного метра коммерческих объектов зачастую будет наблюдаться и в сегменте жилой недвижимости, однако рост, зафиксированный в одном из секторов, совершенно не означает, что в другом цены также будут расти. Чаще всего основным фактором увеличения цен становится экономическое восстановление, сопровождаемое усилением спроса. Здоровые рынки, естественно, привлекают внимание инвесторов гораздо больше, нежели те, синонимом состояния которых вот уже несколько лет является экономическая слабость. Как ни удивительно, некоторые российские инвесторы нарушают все каноны логики, продолжая выходить на слабейшие рынки недвижимости, звание которых по-прежнему принадлежит Италии и Кипру.

Италия – четвертая по величине экономика в Европе и третья в Еврозоне – продолжает страдать от растущего госдолга, который в 2015 году составил 132,3% от ВВП страны.

Стоимость итальянского жилья снова опускается вниз. Во втором квартале 2015 года цена новостроек снизилась на 0,3% относительно предыдущего квартала и на 2% по сравнению с тем же кварталом в прошлом году. На вторичном рынке цены в этот период упали на 3,5% в годовом исчислении.

Коммерческий рынок этой страны, характеризующийся сегодня эпитетом «неопределенность», во втором квартале 2015 года также продемонстрировал снижение показателей: стоимость аренды опустилось на более чем 2,5%.

Госдолг Кипра, достигающий почти 107,5% от ВВП, также мешает экономическому восстановлению государства, а местная недвижимость продолжает оставаться неликвидной независимо от типа актива.

Жилой рынок в третьем квартале 2015 года снова зафиксировал ценопад: стоимость жилья снизилась на 0,7%, наибольшее падение наблюдается в Лимассоле и Фамагусте, где цены просели в среднем на 2,8%. Арендные ставки на квартиры опустились на 1,5%. Кипрские коммерческие объекты также падают в цене. В третьем квартале 2015 года их средняя стоимость снизилась примерно на 1,5%. Стоимость аренды коммерческих объектов в зависимости от типа снизилась на 2,5-4%.

От перемены мест слагаемых сумма не меняется

Хотя доходность активов Италии и Кипра не способна превысить 3-4% годовых, а отсутствие инвестиционной привлекательности этих регионов не в состоянии заставить инвесторов пойти на риск вложения средств в местные объекты, некоторые россияне по-прежнему стремятся совместить приятное с полезным, приобретая инвестиционные объекты «там, где тепло». Чтобы не наступать на одни и те же грабли, многие действительно проводят «работу над ошибками», которая, к сожалению, во многих случаях все равно не приводит к успешному результату. Среди основных ошибок, которые совершают российские инвесторы в процессе такой работы, чаще всего встречаются следующие.

Ошибка №1: от курорта к европейским деревушкам

Чтобы уберечь себя от негативных последствий, инвестору следует придерживаться «правила локации», согласно которому выбор местоположения оказывается одним из приоритетных факторов будущего актива. Но практика показывает, что правило это довольно плохо соблюдается множеством российских инвесторов, которые продолжают смотреть в сторону Южной Европы. «Раз приобретать на курорте опасно, – думают они, – можно выбрать объект в одной из живописных деревушек Италии или Кипра. Останется лишь определиться, в какой сектор вложить сбережения». На самом деле такая зацикленность на определенном регионе – одно из самых распространенных заблуждений среди инвесторов. Несмотря на отсутствие морского берега и шезлонгов, проблемы на таких рынках остаются теми же. Максим С. из подмосковного Одинцово оказался как раз одним из инвесторов, с которым сыграла злую шутку его безусловная привязанность к Италии. Домик в Тоскане, который Максим приобретал в надежде превратить в успешный объект buy-to-let сектора, побил рекорд ожидания потенциальных арендаторов. После двух лет простоя инвестору пришлось признать, что объект так и не стал инвестиционным активом, а потери россиянина в итоге достигли суммы в несколько сотен тысяч евро. Такие примеры сегодня не редки. Чтобы не совершать подобных ошибок, стоит помнить, что ограниченный рынок жилой или коммерческой недвижимости не в состоянии предложить ни высокого спроса, ни устойчивой доходности. Поэтому, вкладывая средства в объекты Италии или Кипра, предпочтение лучше всего отдавать столицам этих стран. По крайней мере, там не придется годами ждать появления арендатора.

Ошибка №2: от года до пары дней

Еще один тактический ход, которые предпринимают россияне в борьбе за доходность – вместо того, чтобы связывать себя долгосрочным арендными обязательствами, они становятся приверженцами краткосрочной аренды, предпочитая сдавать жилье посуточно или понедельно. Хотя посуточная аренда потенциально способна принести доходность побольше, она одновременно требует от инвестора более существенных временных и финансовых затрат. Банальная смена постельного белья, мытье посуды и уборка помещения, которые необходимо производить перед приездом очередного гостя, обойдутся собственнику в определенную сумму. В отличие от долгосрочной аренды, когда «подушкой безопасности» для собственника служит годовой договор и страховой депозит, а также возможность надолго забыть о поиске арендаторов, в случае посуточной или понедельной сдачи в аренду таких бонусов у арендодателя практически нет. При желании сдать как можно быстрее свой объект на несколько дней многие арендодатели не берут страхового депозита в надежде быстрее получить прибыль. То же самое касается управления объектом: посуточной и понедельной сдачей в аренду приходится заниматься самостоятельно, что оказывается отнюдь не каждому под силу. Леонид Р. из Оренбурга несколько лет назад приобрел однокомнатную квартиру в португальском Авейро, ставшую временным домом для дочери-студентки. Когда дочка получила диплом, она нашла работу в Лондоне и переехала из Португалии, а Леонид решил продать жилье. Будучи уверенным, что квартира быстро уйдет с молотка, россиянин предпочел сдавать ее посуточно, со дня на день ожидая потенциального покупателя. К слову, ждать пришлось дольше, чем ожидал инвестор: почти год Леониду приходилось проводить каждый день в заботах не только о потенциальных покупателях, но и о новых жильцах, в то время как объект по-прежнему оставался непроданным. Спустя десять месяцев покупатель был найден, и Леонид наконец смог вздохнуть с облегчением. Хотя денег на перепродаже он почти не заработал, он смог вернуться к своим прямым обязанностям. Спустя некоторое время он отмечал, что самостоятельное управление объектом, тем более на расстоянии, оказалось довольно сложной задачей.

Свой инвестиционный путь каждый покупатель недвижимости выбирает сам. Безусловно, многие совершают ошибки, но они находят в себе силы вновь вернуться к своему пути, на этот раз следуя стратегии тщательного выбора инвестиционного актива. В течение этого пути постепенно меняется и их мировоззрение, которое в итоге сводится к аксиоме «максимум ликвидности при минимуме риска». Понимая, что объекты Южной Европы с точки зрения ликвидности не способны конкурировать с недвижимостью экономически устойчивых стран, инвесторы постепенно меняют направление в сторону коммерческих рынков Великобритании или Франции, государственное регулирование которых вот уже несколько десятков лет позволяет получать стабильную доходность без риска потери капитала.

 
Данный материал является аналитическим и не носит рекламный характер.

Нашли ошибку в тексте? Выделите ее и нажмите Ctrl+Enter
2890 (0 сегодня)


Недвижимость в Москве и Подмосковье
Показать все
Предложения октября
ЖК D1 Старт продаж! Квартиры с отделкой от 5,6 млн руб. Небоскрёбы бизнес-класса рядом с центром Москвы. 1 минута пешком до м. Дмитровская с отделкой от 5,6 млн руб. Застройщик: ТПУ Дмитровская. Проектная декларация на рекламируемом сайте Городской район Новые Ватутинки Готовая инфраструктура. Д/сады, школа и поликлиника. Московская прописка. Ипотека от 6%. м. Новые Ватутинки АО "Инвесттраст" Застройщик: Инвесттраст. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Цветочные поляны" Старт продаж! Квартиры от 2,2 млн.р.! 4 варианта отделки. Продуманная инфраструктура. Европейский стиль Застройщик: Старолесье. Проектная декларация на рекламируемом сайте Квартал для жизни Спутник Старт продаж второй очереди! Студии с отделкой с видом на реку! Рядом м.Строгино. от 2,3 млн руб. Застройщик: Бухта Лэнд. Проектная декларация на рекламируемом сайте Счастье в Мневниках Дом бизнес-класса! Ипотека 5,5% от ВТБ! Последние квартиры в готовом доме! Застройщик: Демьяна Бедного 15. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Крылья". Ипотека от 5,5% Квартиры от 8,3 млн руб! Закрытая территория, подземный паркинг. Свой парк с прудом, школа и д/сад. Застройщик: Лобачевского 120. Проектная декларация на рекламируемом сайте Квартал MATCH POINT Апартаменты бизнес-класса на престижном Кутузовском пр-т от Галс-девелопмент. Планировки от 28 до 185 кв.м Застройщик: Волей Гранд. Проектная декларация на рекламируемом сайте Район «Скандинавия» 15 мин. до 3х веток метро. Московская прописка. Застройщик. 214-ФЗ. Новая Москва Застройщик: А101. Проектная декларация на рекламируемом сайте Башня Федерация. Панорамные виды! Премиум-апартаменты от 47 до 350 кв.м. 69-84 этаж. Лучшие виды в Сити! Приватность и VIP безопасность. м.Выставочная Застройщик: БАШНЯ ФЕДЕРАЦИЯ. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК бизнес-класса "Румянцево-Парк" Квартиры от 2,9 млн. Нестандартная архитектура. Свободные планировки. Закрытые дворы. Паркинг. м.Саларьево от 2,9 млн руб. Застройщик: Лексион Девелопмент. Проектная декларация на рекламируемом сайте Квартиры в ЖК Рассказово Станция м.Рассказовка открылась! Всего 7 мин. пешком! Рядом лесопарк, своя полноценная инфраструктура. Звоните! 5,4 млн руб.Sezar Group Застройщик: Красный Октябрь. Проектная декларация на рекламируемом сайте Счастье на Ленинском Выгодно - Ипотека 5,5% от ВТБ! Витражное остекление. Индивидуальные скидки! Застройщик: Ленинский 154. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Большое Путилково" Старт продаж! Рядом м. Митино. Дворы без машин, дет.сады, школы, поликлиники. 2,5 млн руб. Застройщик: Самолет-Путилково. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Савёловский Сити" Новый корпус! От 5,2 млн руб. Бизнес-класс в 7 мин от м. Дмитровская. Потрясающие панорамные виды на центр города. Узнай первым! от 5,2 млн руб. Застройщик: Бизнес парк Савеловский. Проектная декларация на рекламируемом сайте Счастье на Дмитровке Индивидуальные скидки! Ипотека 5,5% от ВТБ! Развитая инфраструктура. Сдача в 2018. Застройщик: Софьи Ковалевской 20. Проектная декларация на рекламируемом сайте Район «Белые ночи» Дома комфорт-класса в 6 км от МКАД. 15 минут до 3-х веток метро. Московская прописка. Застройщик: А101. Проектная декларация на рекламируемом сайте Счастье на Волгоградке Выгодно - ипотека от ВТБ – 5,5%! Индивидуальные скидки! Планировки евроформата. Застройщик: Федора Полетаева 15. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Томилино 2018" Квартиры в 10 минутах от м. Котельники! Рядом пляж и лесопарк! Первый взнос - 0%! 1,9 млн руб. Застройщик: Самолет-Томилино. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК «CapitalTowers» Единственный небоскреб в Москва Сити с квартирами, а не апартаментами Застройщик: МЕГАПОЛИС ГРУП. Проектная декларация на рекламируемом сайте Квартиры бизнес-класса в ЖК Династия Шикарная архитектура, более 50 планировок, закрытый двор-патио. 300м до м.Полежаевская. Звоните! от 8 млнSezar Group Застройщик: МОНОЛИТНОЕ ДОМОСТРОЕНИЕ. Проектная декларация на рекламируемом сайте Нахимов 1-2-комнатные апартаменты в Подмосковье.Монолит. Уточняйте подробности по телефону. от 135 000 руб./кв.мФлэт и Ко Застройщик: Бизнес-Центр На Долгоруковской. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК Лица! Квартиры бизнес класса! Готовые квартиры на Ходынском поле! 10 мин. м.Динамо! Только в октябре скидка 40% на паркинг! Выдаем ключи! от 14,8 млнCapital group Застройщик: Новко. Проектная декларация на рекламируемом сайте Небо 1-5-комнатные квартиры пл. от 49 метров.Монолит. Уточняйте подробности по телефону. Застройщик: Проект Мичуринский. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Эталон-Сити" от Группы "Эталон" Видовые просторные квартиры за 130 000 руб./кв.м. Дома сдаются в 2018 г.! Рядом метро Скобелевская! Застройщик: Дайкар. Проектная декларация на рекламируемом сайте Счастье на Вешняках Ипотека 5,5% от ВТБ! Индивидуальные скидки! Парковые зоны! 15 минут до м. Выхино. Застройщик: Вешняковская 18. Проектная декларация на рекламируемом сайте Жилой квартал Парк Мира Последние 8 апартаментов в жилом квартале с инфраструктурой европейского уровня. 5 минут от м.Алексеевкая. Застройщик: Смайнэкс. Проектная декларация на рекламируемом сайте Headliner Квартиры в готовых домах пл. от 29 метров.Монолит, другое. Подробности по телефону! с отделкой от 7,7 млн руб. Застройщик: Жилой квартал Сити. Проектная декларация на рекламируемом сайте Жилой квартал Тетрис Современные квартиры в готовых домах. Площадь от 18 до 47 кв.м. Монолит. Спешите! от 4,7 млн руб. Застройщик: Садовое кольцо МПС. Проектная декларация на рекламируемом сайте Дом Серебряный Бор Спешите! Квартиры площадью 39-107 кв.м.Монолит. Застройщик: Строитель. Проектная декларация на рекламируемом сайте Счастье в Лианозово 1-3-комнатные квартиры пл. 36-86 метров. ГК: 4 кв. 2018 г. Монолит. Подробности по телефону! Застройщик: Абрамцевская 10. Проектная декларация на рекламируемом сайте Геометрия Квартиры площадью 46-137 кв.м.Монолит. Звоните! от 8,1 млн руб.Флэт и Ко Застройщик: Жилдорипотека. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК бизнес-класса "Маяковский" Квартиры от 8 млн руб! Окончание строительства в 4 квартале 2018 г. Свободная планировка. 600 м. до м.Водный от 8 млн руб. Застройщик: Дорожное ремонтно-строительное управление Северное. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК Экодолье Шолохово! 200 000 руб. - первый взнос на таунхаус в ЖК "Экодолье Шолохово". Скидка 10%. Ипотека. Спешите! Дмитровское ш.,15 км. от 4,1 млн руб.ГК Экодолье Застройщик: Экодолье Щолохово. Проектная декларация на рекламируемом сайте Городские резиденции Spires. Премиум-класс. Пентхаусы с каминами, урбан-виллы, лофты. Двор без машин. Запад Москвы, рядом с Кутузовским пр. Застройщик: Тервуд. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК Бизнес-класса Big Time. Старт продаж! От 5,5 млн руб. Подземный паркинг. Собственная инфраструктура. Метро Полежаевская. от 5,5 млн руб. Застройщик: ПАК ДЕВЕЛОПМЕНТ. Проектная декларация на рекламируемом сайте Район «Испанские кварталы» 3 ветки метро. Современный благоустроенный район. Дизайнерская отделка. 214-ФЗ. ФЗ Застройщик: А101 ДЕВЕЛОПМЕНТ. Проектная декларация на рекламируемом сайте Квартиры в жилом поселке Park Avenue Квартиры с участком или террасой на крыше. Детский сад на территории. Новая Рига, 23 км. Новый жилой квартал Фили Сити Скидка на квартиры до 5%. Бизнес-класс. Рассрочка. Ипотека 6%. Собственный парк-променад и фонтан. Паркинг. 3 мин пешком от м.Фили Застройщик MR Group Застройщик: ЛАТИРИУС. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК Серебрица. Старт продаж! От 2,2 млн руб. Уникальный проект. Авторская архитектура. Опции бизнес-класса. Детсад, школа рядом. г.Красногорск. от 2,2 млн руб. Застройщик: Опалиха-Сити. Проектная декларация на рекламируемом сайте