Вы используете старую версию браузера Internet Explorer. Наш сайт выглядит и работает некорректно в этой версии IE.
Мы настоятельно рекомендуем вам обновить Internet Explorer или использовать другой браузер. В новых версиях браузера устранены проблемы безопасности и добавлены новые возможности.
от
2.8 млн
руб.
от
3.6 млн
руб.
от
1 млн
руб.
от
2.5 млн
руб.
Опрос
Планируете ли вы покупать жилье этой осенью?
Нажимая кнопку "Ответить", вы соглашаетесь с Политикой защиты и обработки персональных данных
Цены на квартиры в Москве
Стоимость недвижимости в Москве
Наш научный партнер

Недвижимость за рубежом: путь от коммерческого сектора к жилому и обратно

Игорь Индриксонс, управляющий инвестициями в недвижимость, специально для IRN.RU

Считается, что жилые и коммерческие рынки недвижимости объединяет так называемый «динамический фактор»: рост на одном может провоцировать положительные изменения на другом. Но так ли это на самом деле? Прежде чем проводить параллели, стоит разобраться, влияет ли положительная динамика в секторе коммерческих объектов на жилой рынок европейских стран и наоборот. Здесь кроются многие заблуждения покупателей.

В поисках прибыли инвесторы нередко ошибаются в выборе актива. В статье «Недвижимость за рубежом: жилая или коммерческая? Курортная дилемма» я уже рассказывал о том, что некоторые из них, разочаровавшись в курортных жилых рынках, меняют направление в пользу коммерческой недвижимости на любимых европейских курортах, что чаще всего приводит к довольно печальным последствиям для инвестиционного капитала. Но основная проблема кроется в том, что выбор жилых или коммерческих объектов, который довольно часто сопровождает инвестиционную покупку, сводится к изучению динамики одного рынка и строительству предположений относительно ликвидности другого. Почему не стоит пренебрегать «правилом локации» и как приобрести актив без риска для собственных средств? Давайте разберемся.

Приоритеты риска

Согласно исследованиям, проведенным аналитиками Indriksons.ru, определенная закономерность между жилым и коммерческим рынками все же существует. Но только под влиянием экономического состояния страны: падение стоимости квадратного метра коммерческих объектов зачастую будет наблюдаться и в сегменте жилой недвижимости, однако рост, зафиксированный в одном из секторов, совершенно не означает, что в другом цены также будут расти. Чаще всего основным фактором увеличения цен становится экономическое восстановление, сопровождаемое усилением спроса. Здоровые рынки, естественно, привлекают внимание инвесторов гораздо больше, нежели те, синонимом состояния которых вот уже несколько лет является экономическая слабость. Как ни удивительно, некоторые российские инвесторы нарушают все каноны логики, продолжая выходить на слабейшие рынки недвижимости, звание которых по-прежнему принадлежит Италии и Кипру.

Италия – четвертая по величине экономика в Европе и третья в Еврозоне – продолжает страдать от растущего госдолга, который в 2015 году составил 132,3% от ВВП страны.

Стоимость итальянского жилья снова опускается вниз. Во втором квартале 2015 года цена новостроек снизилась на 0,3% относительно предыдущего квартала и на 2% по сравнению с тем же кварталом в прошлом году. На вторичном рынке цены в этот период упали на 3,5% в годовом исчислении.

Коммерческий рынок этой страны, характеризующийся сегодня эпитетом «неопределенность», во втором квартале 2015 года также продемонстрировал снижение показателей: стоимость аренды опустилось на более чем 2,5%.

Госдолг Кипра, достигающий почти 107,5% от ВВП, также мешает экономическому восстановлению государства, а местная недвижимость продолжает оставаться неликвидной независимо от типа актива.

Жилой рынок в третьем квартале 2015 года снова зафиксировал ценопад: стоимость жилья снизилась на 0,7%, наибольшее падение наблюдается в Лимассоле и Фамагусте, где цены просели в среднем на 2,8%. Арендные ставки на квартиры опустились на 1,5%. Кипрские коммерческие объекты также падают в цене. В третьем квартале 2015 года их средняя стоимость снизилась примерно на 1,5%. Стоимость аренды коммерческих объектов в зависимости от типа снизилась на 2,5-4%.

От перемены мест слагаемых сумма не меняется

Хотя доходность активов Италии и Кипра не способна превысить 3-4% годовых, а отсутствие инвестиционной привлекательности этих регионов не в состоянии заставить инвесторов пойти на риск вложения средств в местные объекты, некоторые россияне по-прежнему стремятся совместить приятное с полезным, приобретая инвестиционные объекты «там, где тепло». Чтобы не наступать на одни и те же грабли, многие действительно проводят «работу над ошибками», которая, к сожалению, во многих случаях все равно не приводит к успешному результату. Среди основных ошибок, которые совершают российские инвесторы в процессе такой работы, чаще всего встречаются следующие.

Ошибка №1: от курорта к европейским деревушкам

Чтобы уберечь себя от негативных последствий, инвестору следует придерживаться «правила локации», согласно которому выбор местоположения оказывается одним из приоритетных факторов будущего актива. Но практика показывает, что правило это довольно плохо соблюдается множеством российских инвесторов, которые продолжают смотреть в сторону Южной Европы. «Раз приобретать на курорте опасно, – думают они, – можно выбрать объект в одной из живописных деревушек Италии или Кипра. Останется лишь определиться, в какой сектор вложить сбережения». На самом деле такая зацикленность на определенном регионе – одно из самых распространенных заблуждений среди инвесторов. Несмотря на отсутствие морского берега и шезлонгов, проблемы на таких рынках остаются теми же. Максим С. из подмосковного Одинцово оказался как раз одним из инвесторов, с которым сыграла злую шутку его безусловная привязанность к Италии. Домик в Тоскане, который Максим приобретал в надежде превратить в успешный объект buy-to-let сектора, побил рекорд ожидания потенциальных арендаторов. После двух лет простоя инвестору пришлось признать, что объект так и не стал инвестиционным активом, а потери россиянина в итоге достигли суммы в несколько сотен тысяч евро. Такие примеры сегодня не редки. Чтобы не совершать подобных ошибок, стоит помнить, что ограниченный рынок жилой или коммерческой недвижимости не в состоянии предложить ни высокого спроса, ни устойчивой доходности. Поэтому, вкладывая средства в объекты Италии или Кипра, предпочтение лучше всего отдавать столицам этих стран. По крайней мере, там не придется годами ждать появления арендатора.

Ошибка №2: от года до пары дней

Еще один тактический ход, которые предпринимают россияне в борьбе за доходность – вместо того, чтобы связывать себя долгосрочным арендными обязательствами, они становятся приверженцами краткосрочной аренды, предпочитая сдавать жилье посуточно или понедельно. Хотя посуточная аренда потенциально способна принести доходность побольше, она одновременно требует от инвестора более существенных временных и финансовых затрат. Банальная смена постельного белья, мытье посуды и уборка помещения, которые необходимо производить перед приездом очередного гостя, обойдутся собственнику в определенную сумму. В отличие от долгосрочной аренды, когда «подушкой безопасности» для собственника служит годовой договор и страховой депозит, а также возможность надолго забыть о поиске арендаторов, в случае посуточной или понедельной сдачи в аренду таких бонусов у арендодателя практически нет. При желании сдать как можно быстрее свой объект на несколько дней многие арендодатели не берут страхового депозита в надежде быстрее получить прибыль. То же самое касается управления объектом: посуточной и понедельной сдачей в аренду приходится заниматься самостоятельно, что оказывается отнюдь не каждому под силу. Леонид Р. из Оренбурга несколько лет назад приобрел однокомнатную квартиру в португальском Авейро, ставшую временным домом для дочери-студентки. Когда дочка получила диплом, она нашла работу в Лондоне и переехала из Португалии, а Леонид решил продать жилье. Будучи уверенным, что квартира быстро уйдет с молотка, россиянин предпочел сдавать ее посуточно, со дня на день ожидая потенциального покупателя. К слову, ждать пришлось дольше, чем ожидал инвестор: почти год Леониду приходилось проводить каждый день в заботах не только о потенциальных покупателях, но и о новых жильцах, в то время как объект по-прежнему оставался непроданным. Спустя десять месяцев покупатель был найден, и Леонид наконец смог вздохнуть с облегчением. Хотя денег на перепродаже он почти не заработал, он смог вернуться к своим прямым обязанностям. Спустя некоторое время он отмечал, что самостоятельное управление объектом, тем более на расстоянии, оказалось довольно сложной задачей.

Свой инвестиционный путь каждый покупатель недвижимости выбирает сам. Безусловно, многие совершают ошибки, но они находят в себе силы вновь вернуться к своему пути, на этот раз следуя стратегии тщательного выбора инвестиционного актива. В течение этого пути постепенно меняется и их мировоззрение, которое в итоге сводится к аксиоме «максимум ликвидности при минимуме риска». Понимая, что объекты Южной Европы с точки зрения ликвидности не способны конкурировать с недвижимостью экономически устойчивых стран, инвесторы постепенно меняют направление в сторону коммерческих рынков Великобритании или Франции, государственное регулирование которых вот уже несколько десятков лет позволяет получать стабильную доходность без риска потери капитала.

 
Данный материал является аналитическим и не носит рекламный характер.

Нашли ошибку в тексте? Выделите ее и нажмите Ctrl+Enter
2917 (0 сегодня)


Недвижимость в Москве и Подмосковье
Показать все
Предложения августа
ЖК "Городские Истории" Чем больше м2, тем комфортнее! Московская прописка! Квартиры с видом на Москва сити! м Рассказовка Застройщик: ТПУ Рассказовка. Проектная декларация на рекламируемом сайте Готовые квартиры с видом на реку! Сердце Столицы. Дома на набережной сданы. 1 мин. от ЦАО! Потолки 3,2-5,6 м, окна 2,15х6,3 м. 4000 м2 фитнеса. Застройщик: Дон-Строй Инвест. Проектная декларация на рекламируемом сайте Городские резиденции Spires. Квартиры премиум-класса. В 5 минутах от Кутузовского проспекта. Идеален для жизни. Застройщик: TEKTA GROUP. Проектная декларация на рекламируемом сайте Счастье на Ленинском Последние квартиры в готовом доме бизнесс-класса. Ипотека 5,5% от МТС-Банка. Выгода до 2 млн руб.! Застройщик: Ленинский 154. Проектная декларация на рекламируемом сайте Клубный дом SOHO+NOHO Апартаменты с отделкой м. Белорусская от 14 млн руб. Панорамные окна и террасы, клубная инфраструктура! от 14 млн руб.Wainbridge Застройщик: Wainbridge. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК Фестиваль парк ЖК Бизнес-класса. Двор без машин. 3 м. до метро Речной Вокзал. Отделка White Box. Подземный паркинг. Застройщик: Центр-Инвест. Проектная декларация на рекламируемом сайте Старт продаж квартир! Новый корпус. FRESH. Дом в старой Москве на границе парка. 3 мин. от м. Красногвардейская. Потолки 3-3,5 м, окна до 3,1 м. Застройщик: ДОНСТРОЙ. Проектная декларация на рекламируемом сайте Новые Изумрудные холмы Квартиры в новых корпусах от 3 млн руб. Заселенный микрорайон с развитой инфраструктурой. Сдача 2021 год Застройщик: Затонское. Проектная декларация на рекламируемом сайте Финал продаж элитных квартир! Barrin House в Хамовниках. Готовый дом. Паркинг. Охрана. Большой закрытый двор. Фитнес-клуб и детсад в доме. Застройщик: Моснитки. Проектная декларация на рекламируемом сайте Счастье на Волгоградке Квартиры от 7,6 млн руб. Закрытый двор. Ипотека 5,5% от МТС-Банка. Только августе скидка до 6%. Звоните! Застройщик: Федора Полетаева 15. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "мой адрес В Северном" СКОРО СТАРТ ПРОДАЖ! Готовые квартиры с отделкой "комфорт-класса". 5 мин. пешком до ж/д станции "Долгопрудная" Застройщик: Казённое предприятие Управление гражданского строительства. Проектная декларация на рекламируемом сайте Жизнь на Плющихе. Элитные квартиры! Хамовники. Авторский дизайн. Три стиля: классика, современный, ар-деко. Итальянские кухни. Встроенная техника. Застройщик: ДОНСТРОЙ. Проектная декларация на рекламируемом сайте Жилой квартал в Сколково 25 минут до центра столицы. Спортивные и детские площадки. ЗАО. Ипотека! от 3,5 млн руб. Застройщик: Ташир. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Румянцево-Парк". Акция! Кладовка в подарок при покупке трехкомнатных квартир, а также квартир евроформата от 70 кв.м. До 31.08.2019 Застройщик: Лексион Девелопмент. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Резиденции композиторов" Готовые квартиры бизнес-класса на Павелецкой набережной от 14,6 млн руб.! Панорамные виды. До 31 августа машиноместо в подарок! Застройщик: AFI Development. Проектная декларация на рекламируемом сайте Город-парк «Первый Московский» 2-комнатные квартиры от 4,9 млн руб. С отделкой и без. 5 мин. до метро "Филатов луг"! Ипотека от 5%. от 4 млн руб. Застройщик: Первый Московский. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Серебряный фонтан" Дом бизнес-класса в 5 мин пешком от м.Алексеевская. Уникальная архитектура. Рассрочка 0% до ГК. Выгода до 2,2 млн руб. квартиры от 16,6 млн руб. Застройщик: Группа Эталон. Проектная декларация на рекламируемом сайте Квартиры в ЖК "Город"! Стильная архитектура. Бесплатные коворкинги. Консьерж-сервис. Рядом парк. Отделка white-box. САО, Дмитровское шоссе 107к2. Застройщик: Град Инвест. Проектная декларация на рекламируемом сайте Переделкино Ближнее Готовые квартиры с ключами от 5,5 млн руб. 5 минут до метро "Рассказовка". Пляж рядом с домом. Ипотека от 5%. от 5,5 млн руб. Застройщик: Олета. Проектная декларация на рекламируемом сайте Счастье на Дмитровке Квартиры от 12,1 млн руб. Подземный паркинг. Ипотека 5,5% от МТС-Банка. Дом сдан, выдаём ключи. Звоните! Застройщик: Софьи Ковалевской 20. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК «Bauman house» Квартиры от 9,8 млн. руб. Бизнес класс. Вид на Яузу. 10 мин до м.Бауманская от 9,8 млн руб. Застройщик: Прайм-Инвест. Проектная декларация на рекламируемом сайте Готовые квартиры на западе Москвы! Долина Сетунь. Вся Москва как на ладони! Потолки до 4 м, окна 2,1х2,2 м. Консьерж. Паркинг. Охрана. Застройщик: Донстрой-Инвест. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК бизнес-класса "Маяковский". Живи на уровень выше! Готовое жилье бизнес класса рядом с метро. Выгода до 1 370 000 р. Свободная планировка. Застройщик: Дорожное ремонтно-строительное управление Северное. Проектная декларация на рекламируемом сайте Счастье на Соколе Квартиры бизнес-класса с витражными окнами. Ипотека 5,5 % от МТС-Банка. Индивидуальные условия! Застройщик: Усиевича 10. Проектная декларация на рекламируемом сайте Городской квартал Big Time. Семейная ипотека по ставке от 5%. 5 минут до Москва-Сити. Метро Полежаевская.Трехуровневый подземный паркинг. Застройщик: TEKTA GROUP. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК FoRest Отделка White box, квартиры с видом на Чоботовский лес. Концепция "двор без машин". Метро Новопеределкино в 2 минутах ходьбы. Застройщик: Открытое акционерное общество Московский городской центр продажи недвижимости (ОАО Центр-Инвест ). Проектная декларация на рекламируемом сайте Квартиры у м. Выхино В продаже квартиры в готовых домах площадью 51-54 кв.м. 20 мин. транспортом от м.Выхино. Уточняйте подробности по телефону. Застройщик: Казённое предприятие Управление гражданского строительства. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК Headliner Спешите до повышения цен! Квартиры в ЦАО. 2-ком - от 10,5 млн, 3-ком - от 15,2 млн. Потрясающие виды. Паркинг. м. Шелепиха Застройщик: Жилой квартал Сити. Проектная декларация на рекламируемом сайте Счастье в Олимпийской Деревне В августе скидка до 1 млн руб. Квартиры в готовом доме. Рядом м. «Юго-Западная». Ипотека 5,5% от МТС-Банка. Застройщик: Мичуринский 10. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Небо" - небоскребы на Мичуринском! Квартиры от 8,2 млн руб. Престижный район Москвы. В окружении парков. м. Раменки. Застройщик: Capital Group. Проектная декларация на рекламируемом сайте Жилой комплекс «Летний сад» Квартиры в готовых и строящихся корпусах. Скидки на 2-х комн квартиры до 3%. Ипотека от 5,5%. Яркие фасады. Уникальные планировки. Застройщик: Дмитровская. Проектная декларация на рекламируемом сайте Счастье на Масловке Квартиры бизнес-класса. Скидка до 2 млн руб. на 3-комн. квартиры. Ипотека 5,5 % от МТС-Банка. Застройщик: Мишина. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК Загорье ЖК комфорт-класса на Юге Москвы. Собственная инфраструктура, паркинг. Ипотека от 10% 1-комн. квартиры от 6,5 млн руб. Застройщик: Докон. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Резиденции архитекторов" Квартиры премиум-класса с выгодой до 1,9 млн руб. только до 31.08.! Малоэтажная застройка, подземный паркинг. м.Бауманская Застройщик: МТОК. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК «Нормандия» от Группы «Эталон» Апартаменты с отделкой от 4,3 млн рублей. Ипотека от 5,5%. Детский сад на территории. Двор без машин. Успейте купить в августе! Застройщик: Группа Эталон. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК ILOVE - м. Алексеевская Развитая инфраструктура. Огромный выбор планировок. Собственная школа и детский сад. Рядом 4 парка. 10 минут пешком от метро квартиры от 8,6 млн руб! Застройщик: ПРОМСОЮЗ. Проектная декларация на рекламируемом сайте Район «Новые Ватутинки» Квартиры от 4,1 млн.! Сдача в 2019г. 15 мин. до метро Ольховая, Коммунарка. Школы, сады и поликлиника в районе от 4,1 млн рублейООО "СЗ "Инвесттраст 1" Застройщик: Инвесттраст. Проектная декларация на рекламируемом сайте Район «Скандинавия» 15 мин. до 3х веток метро. Московская прописка. Застройщик. 214-ФЗ. Новая Москва. Метро Теплый стан, Коммунарка, Бунинская аллея Застройщик: А101. Проектная декларация на рекламируемом сайте Резиденция Май Квартиры в премиальном квартале от 3,7 млн руб. 9 км от МКАД. Экологически чистый Ленинский район. Ипотека от 6%, рассрочка. от 3,7 млн руб. Застройщик: ЛЕЩ КОНСТРАКШН. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК"PRIZMA" на Ленинском. Старт продаж Детские и спортивные площадки. Подземный паркинг. 10 мин до Воронцовского парка. Рядом метро Калужская от 203250 руб./кв. м Застройщик: Флэт и Ко. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК Дом на Барвихинской Подземный паркинг с кладовками. Развитая готовая инфраструктура.10 минут пешком до МЦД Сетунь. Ипотека от 6%. Рассрочка. от 6,9 млн руб. Застройщик: Тройка РЭД. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Крылья". Виды на 360 градусов! Жилой квартал Москвы №1! Панорамные квартиры в Раменках. От 7,5 млн р! Аминьевское шоссе – 3 минуты пешком. Ипотека 5,5% до 31.08 Застройщик: Лидер Инвест. Проектная декларация на рекламируемом сайте Премиум-квартал JAZZ. 1-я Ямская, 2 Абсолютный комфорт. Если таунхаус, то в центре. Свой выход в парк. Совершенные системы комфорта Застройщик: Сущевский Вал. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Геометрия", м.Площадь Ильича Жилой комплекс бизнес-класса в 5 км от Кремля. Подземный паркинг. Квартиры от 9.9 млн. Дом сдан! Началась выдача ключей! от 9.9 млн Застройщик: Жилдорипотека. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК Одинбург Студии от 3 млн руб. в г.Одинцово. 11 км до МКАД. Рядом Подушкинский лесопарк. Детский сад на территории - уже открыт. от 3 млн руб. Застройщик: РАПО. Проектная декларация на рекламируемом сайте МФК бизнес-класса Nakhimov Апартаменты с подземным паркингом в престижном районе Черемушки от 5,3 млн руб! Звоните! от 5,3 млн руб. Застройщик: Флэт и Ко. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Тополя" Квартиры класса «Комфорт+» на юге Москвы. 10 минут до метро Братиславская и Люблино. Рядом детские сады и школы. Скидки до 7%. от 4,66 млн руб. Проектная декларация на рекламируемом сайте Проект «Первый квартал» Сдача в 2019г. Отделка "под чистовую". Закрытый двор без машин. Развитая инфраструктура. Ипотека без первого взноса. Рассрочка 0% квартиры от 2,6 млн руб. Застройщик: Брусника.Москва. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК Аквилон PARK 5-7 минут на автомобиле до МКАДа. Рассрочка 0%! Скидка 18% при покупке квартиры в ипотеку. Подземный паркинг. Новая Москва. от 3,2 млн руб. Застройщик: СтройНафта. Проектная декларация на рекламируемом сайте Легендарный Квартал Подземная парковка, охраняемый двор без машин, детский и спортивный центр. Останкинский район. Метро Ботанический Сад и Отрадное. Застройщик: Д-Инвест. Проектная декларация на рекламируемом сайте Квартиры Park Avenue на Новой Риге Полностью готовый ЖК. Квартиры с участком или террасой на крыше. Свободная планировка. Новая Рига, 23 км.