Вы используете старую версию браузера Internet Explorer. Наш сайт выглядит и работает некорректно в этой версии IE.
Мы настоятельно рекомендуем вам обновить Internet Explorer или использовать другой браузер. В новых версиях браузера устранены проблемы безопасности и добавлены новые возможности.
от
3.2 млн
руб.
от
1.9 млн
руб.
от
1 млн
руб.
от
827 тыс
руб.
Опрос
Какой вид арендного бизнеса вы считаете наиболее удачным для частного инвестора?
Нажимая кнопку "Ответить", вы соглашаетесь с Политикой защиты и обработки персональных данных
Цены на квартиры в Москве
Стоимость недвижимости в Москве
Наш научный партнер

Недвижимость за рубежом: путь от коммерческого сектора к жилому и обратно

Игорь Индриксонс, управляющий инвестициями в недвижимость, специально для IRN.RU

Считается, что жилые и коммерческие рынки недвижимости объединяет так называемый «динамический фактор»: рост на одном может провоцировать положительные изменения на другом. Но так ли это на самом деле? Прежде чем проводить параллели, стоит разобраться, влияет ли положительная динамика в секторе коммерческих объектов на жилой рынок европейских стран и наоборот. Здесь кроются многие заблуждения покупателей.

В поисках прибыли инвесторы нередко ошибаются в выборе актива. В статье «Недвижимость за рубежом: жилая или коммерческая? Курортная дилемма» я уже рассказывал о том, что некоторые из них, разочаровавшись в курортных жилых рынках, меняют направление в пользу коммерческой недвижимости на любимых европейских курортах, что чаще всего приводит к довольно печальным последствиям для инвестиционного капитала. Но основная проблема кроется в том, что выбор жилых или коммерческих объектов, который довольно часто сопровождает инвестиционную покупку, сводится к изучению динамики одного рынка и строительству предположений относительно ликвидности другого. Почему не стоит пренебрегать «правилом локации» и как приобрести актив без риска для собственных средств? Давайте разберемся.

Приоритеты риска

Согласно исследованиям, проведенным аналитиками Indriksons.ru, определенная закономерность между жилым и коммерческим рынками все же существует. Но только под влиянием экономического состояния страны: падение стоимости квадратного метра коммерческих объектов зачастую будет наблюдаться и в сегменте жилой недвижимости, однако рост, зафиксированный в одном из секторов, совершенно не означает, что в другом цены также будут расти. Чаще всего основным фактором увеличения цен становится экономическое восстановление, сопровождаемое усилением спроса. Здоровые рынки, естественно, привлекают внимание инвесторов гораздо больше, нежели те, синонимом состояния которых вот уже несколько лет является экономическая слабость. Как ни удивительно, некоторые российские инвесторы нарушают все каноны логики, продолжая выходить на слабейшие рынки недвижимости, звание которых по-прежнему принадлежит Италии и Кипру.

Италия – четвертая по величине экономика в Европе и третья в Еврозоне – продолжает страдать от растущего госдолга, который в 2015 году составил 132,3% от ВВП страны.

Стоимость итальянского жилья снова опускается вниз. Во втором квартале 2015 года цена новостроек снизилась на 0,3% относительно предыдущего квартала и на 2% по сравнению с тем же кварталом в прошлом году. На вторичном рынке цены в этот период упали на 3,5% в годовом исчислении.

Коммерческий рынок этой страны, характеризующийся сегодня эпитетом «неопределенность», во втором квартале 2015 года также продемонстрировал снижение показателей: стоимость аренды опустилось на более чем 2,5%.

Госдолг Кипра, достигающий почти 107,5% от ВВП, также мешает экономическому восстановлению государства, а местная недвижимость продолжает оставаться неликвидной независимо от типа актива.

Жилой рынок в третьем квартале 2015 года снова зафиксировал ценопад: стоимость жилья снизилась на 0,7%, наибольшее падение наблюдается в Лимассоле и Фамагусте, где цены просели в среднем на 2,8%. Арендные ставки на квартиры опустились на 1,5%. Кипрские коммерческие объекты также падают в цене. В третьем квартале 2015 года их средняя стоимость снизилась примерно на 1,5%. Стоимость аренды коммерческих объектов в зависимости от типа снизилась на 2,5-4%.

От перемены мест слагаемых сумма не меняется

Хотя доходность активов Италии и Кипра не способна превысить 3-4% годовых, а отсутствие инвестиционной привлекательности этих регионов не в состоянии заставить инвесторов пойти на риск вложения средств в местные объекты, некоторые россияне по-прежнему стремятся совместить приятное с полезным, приобретая инвестиционные объекты «там, где тепло». Чтобы не наступать на одни и те же грабли, многие действительно проводят «работу над ошибками», которая, к сожалению, во многих случаях все равно не приводит к успешному результату. Среди основных ошибок, которые совершают российские инвесторы в процессе такой работы, чаще всего встречаются следующие.

Ошибка №1: от курорта к европейским деревушкам

Чтобы уберечь себя от негативных последствий, инвестору следует придерживаться «правила локации», согласно которому выбор местоположения оказывается одним из приоритетных факторов будущего актива. Но практика показывает, что правило это довольно плохо соблюдается множеством российских инвесторов, которые продолжают смотреть в сторону Южной Европы. «Раз приобретать на курорте опасно, – думают они, – можно выбрать объект в одной из живописных деревушек Италии или Кипра. Останется лишь определиться, в какой сектор вложить сбережения». На самом деле такая зацикленность на определенном регионе – одно из самых распространенных заблуждений среди инвесторов. Несмотря на отсутствие морского берега и шезлонгов, проблемы на таких рынках остаются теми же. Максим С. из подмосковного Одинцово оказался как раз одним из инвесторов, с которым сыграла злую шутку его безусловная привязанность к Италии. Домик в Тоскане, который Максим приобретал в надежде превратить в успешный объект buy-to-let сектора, побил рекорд ожидания потенциальных арендаторов. После двух лет простоя инвестору пришлось признать, что объект так и не стал инвестиционным активом, а потери россиянина в итоге достигли суммы в несколько сотен тысяч евро. Такие примеры сегодня не редки. Чтобы не совершать подобных ошибок, стоит помнить, что ограниченный рынок жилой или коммерческой недвижимости не в состоянии предложить ни высокого спроса, ни устойчивой доходности. Поэтому, вкладывая средства в объекты Италии или Кипра, предпочтение лучше всего отдавать столицам этих стран. По крайней мере, там не придется годами ждать появления арендатора.

Ошибка №2: от года до пары дней

Еще один тактический ход, которые предпринимают россияне в борьбе за доходность – вместо того, чтобы связывать себя долгосрочным арендными обязательствами, они становятся приверженцами краткосрочной аренды, предпочитая сдавать жилье посуточно или понедельно. Хотя посуточная аренда потенциально способна принести доходность побольше, она одновременно требует от инвестора более существенных временных и финансовых затрат. Банальная смена постельного белья, мытье посуды и уборка помещения, которые необходимо производить перед приездом очередного гостя, обойдутся собственнику в определенную сумму. В отличие от долгосрочной аренды, когда «подушкой безопасности» для собственника служит годовой договор и страховой депозит, а также возможность надолго забыть о поиске арендаторов, в случае посуточной или понедельной сдачи в аренду таких бонусов у арендодателя практически нет. При желании сдать как можно быстрее свой объект на несколько дней многие арендодатели не берут страхового депозита в надежде быстрее получить прибыль. То же самое касается управления объектом: посуточной и понедельной сдачей в аренду приходится заниматься самостоятельно, что оказывается отнюдь не каждому под силу. Леонид Р. из Оренбурга несколько лет назад приобрел однокомнатную квартиру в португальском Авейро, ставшую временным домом для дочери-студентки. Когда дочка получила диплом, она нашла работу в Лондоне и переехала из Португалии, а Леонид решил продать жилье. Будучи уверенным, что квартира быстро уйдет с молотка, россиянин предпочел сдавать ее посуточно, со дня на день ожидая потенциального покупателя. К слову, ждать пришлось дольше, чем ожидал инвестор: почти год Леониду приходилось проводить каждый день в заботах не только о потенциальных покупателях, но и о новых жильцах, в то время как объект по-прежнему оставался непроданным. Спустя десять месяцев покупатель был найден, и Леонид наконец смог вздохнуть с облегчением. Хотя денег на перепродаже он почти не заработал, он смог вернуться к своим прямым обязанностям. Спустя некоторое время он отмечал, что самостоятельное управление объектом, тем более на расстоянии, оказалось довольно сложной задачей.

Свой инвестиционный путь каждый покупатель недвижимости выбирает сам. Безусловно, многие совершают ошибки, но они находят в себе силы вновь вернуться к своему пути, на этот раз следуя стратегии тщательного выбора инвестиционного актива. В течение этого пути постепенно меняется и их мировоззрение, которое в итоге сводится к аксиоме «максимум ликвидности при минимуме риска». Понимая, что объекты Южной Европы с точки зрения ликвидности не способны конкурировать с недвижимостью экономически устойчивых стран, инвесторы постепенно меняют направление в сторону коммерческих рынков Великобритании или Франции, государственное регулирование которых вот уже несколько десятков лет позволяет получать стабильную доходность без риска потери капитала.

 
Данный материал является аналитическим и не носит рекламный характер.

Нашли ошибку в тексте? Выделите ее и нажмите Ctrl+Enter
2882 (0 сегодня)


Недвижимость в Москве и Подмосковье
Показать все
Предложения июля
Флотилия Апартаменты площадью от 47 метров. Монолит-кирпич. апартаменты в готовых домах от 6,5 млн руб.Флэт и Ко Застройщик: МОСФУНДАМЕНТСТРОЙ №1. Проектная декларация на рекламируемом сайте Новый жилой квартал Фили Сити Скидка на квартиры до 5%. Бизнес-класс. Рассрочка. Ипотека 6%. Собственный парк-променад и фонтан. Паркинг. 3 мин пешком от м.Фили Застройщик MR Group Застройщик: ЛАТИРИУС. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК Экодолье Шолохово! 200 000 руб. - первый взнос на таунхаус в ЖК "Экодолье Шолохово". Скидка 10%. Ипотека. Спешите! Дмитровское ш.,15 км. от 4,1 млн руб.ГК Экодолье Застройщик: Экодолье Щолохово. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК «Родной Город. Октябрьское Поле» Акция 8:0! Квартиры в Москве со скидкой 8%, выгода до 1,7 млн руб. Только до 31.07. от 8,7 млн руб.! Застройщик: АВТОКОМСТРОЙ. Проектная декларация на рекламируемом сайте Headliner Квартиры площадью от 29 метров. Монолит, другое. квартиры в готовых домах Звоните! от 7,7 млн руб. Застройщик: Жилой квартал Сити. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК «ПИКАССО» в ЗАО ЖК «Пикассо» Скоро повышение цен! В двух минутах от метро! ЖК рядом с метро Очаково (200м) от 7,2 млн руб. Застройщик: ИжВазтехобслуживание. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК на Лобачевского 120. Ипотека 5,5%! Дополнительная скидка в офисе продаж! Квартиры бизнес-класса от 8,1 млн. р.!м. Аминьевское шоссе – 550 м. от 8,1 млн руб. Застройщик: Лобачевского 120. Проектная декларация на рекламируемом сайте Геометрия Торопитесь! Квартиры в готовых домах площадью 46-137 метров. ГК: 1 кв. 2019 г. Монолит. от 7,3 млн руб. Застройщик: Жилдорипотека. Проектная декларация на рекламируемом сайте Последние квартиры с террасой на крыше Свободная планировка. От 50 кв. м. Готовый поселок PARK AVENUE. Детский сад на территории. Новая Рига, 23 км. ЖК "Южный" Красногорск 5 км от МКАД без пробок! Квартиры-студии от 34 кв.м от 3,2 млн руб. Ипотека, рассрочка. Звоните! от 86 000 руб./кв.мООО "Прогресс" Застройщик: ПРОГРЕСС. Проектная декларация на рекламируемом сайте Жилой квартал Тетрис Квартиры в готовых домах площадью от 18 метров.Монолит. Подробности по телефону! от 3,5 млн руб. Застройщик: Садовое кольцо МПС. Проектная декларация на рекламируемом сайте Район «Испанские кварталы» 4 км от МКАД. Квартиры площадью 22-115 кв.м.Монолит-кирпич, монолит. Подробности по телефону! от 3,5 млн руб. Застройщик: А101 ДЕВЕЛОПМЕНТ. Проектная декларация на рекламируемом сайте Старт продаж новой башни Прайм Парк Квартиры премиум-класса. м Динамо. Отделка, паркинг, англ школа, парки, д/сады, спорт объекты, фитнес, бассейн от 8,9 млн рублей!Оптима Девелопмент Застройщик: Прайм Парк. Проектная декларация на рекламируемом сайте Квартиры бизнес-класса в ЖК Династия Старт продаж второй очереди. Более 50 удобных планировок. 300м до м.Полежаевская. От 8 млн. Звоните! от 8 млнSezar Group Застройщик: МОНОЛИТНОЕ ДОМОСТРОЕНИЕ. Проектная декларация на рекламируемом сайте Купавна 2018 Квартиры в центре города с выгодой до 157 500 руб.! Успей до конца июля! ООО "Аквацентр" Застройщик: Аквацентр. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Томилино 2018" Квартиры с отделкой в 10 минутах от м. Котельники! Рядом пляж и лесопарк! Первый взнос - 0%! от 1,7 млн руб. Застройщик: Самолет-Томилино. Проектная декларация на рекламируемом сайте Дом Серебряный Бор Уникальное предложение! Скидка 10% на просторные квартиры в Серебряном бору. Потрясающие виды, паркинг, система умный дом. м.Щукинская Застройщик: Строитель. Проектная декларация на рекламируемом сайте Среда от PSN Group 5 мин. пешком от МЦК Нижегородская. Рассрочка 0%. Ипотека от 6,7%. Квартиры от 6,3 млн рублей! Скидки до 10% до 31 июля! от 6,3 млн руб.PSN Group Застройщик: ВЦ Стройэкспо. Проектная декларация на рекламируемом сайте Эко Видное 2.0 Квартиры в готовых домах пл. 25-89 метров. ГК: 4 кв. 2018 г. Монолит. Уточняйте подробности по телефону. MR Group Застройщик: Купелинка Девелопмент. Проектная декларация на рекламируемом сайте Квартал для жизни Спутник Студии с отделкой с видом на реку! Рядом м.Строгино. Скидки до 12%! с отделкой от 2,6 млн руб. Застройщик: Бухта Лэнд. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК бизнес-класса "Маяковский" Квартиры от 7,5 млн руб! Окончание строительства в 4 квартале 2018 г. Свободная планировка. 600 м. до м.Водный стадион от 7,5 млн руб. Застройщик: Дорожное ремонтно-строительное управление Северное. Проектная декларация на рекламируемом сайте Малоэтажный жилой комплекс «SAMPO» Идет заселение. Готовые квартиры с отделкой и без. 25 км от МКАД. Ипотека от 9%. от 2,4 млн руб.Микрорайон «Кантри» Застройщик: микрорайон Кантри. Проектная декларация на рекламируемом сайте Небо Спешите! Квартиры пл. от 48 метров. Монолит. 1-5-комнатные квартиры от 170 тыс./кв.м Застройщик: Проект Мичуринский. Проектная декларация на рекламируемом сайте Золотая Звезда Квартиры в готовых домах площадью 38-101 метр. Дом сдан. Монолит. Спешите! 3 квартиры по спец. цене.Группа "Эталон" Застройщик: Золотая Звезда. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Эталон-Сити" от Группы "Эталон" Видовые квартиры за 125 000 руб./кв.м! Скидка на студии до 3%! Квартиры с отделкой от 6,5 млн руб. Сдаем в 2018г. м. Скобелевская Застройщик: Дайкар. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Кварталы 21/19"! 5 км от ТТК Квартиры в Москве ЮВАО. С отделкой и без. Готовые и строящиеся корпуса. Ипотека от 31 127 руб./месяц квартиры от 4,9 млн рублейЗАО "ВЕКТОРСТРОЙФИНАНС" Застройщик: Предприятие МС. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Фестиваль Парк" Старт продаж нового корпуса от 5,4 млн! 3 мин до м. Речной Вокзал. Отделка WhiteBox. Звоните! от 5,4 млн руб. Застройщик: Центр-Инвест. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК «Остафьево» 10 мин. до метро Бунинская аллея. 5 детских садов, 3 школы. Рядом парковая зона, пруды и набережная. Квартиры с отделкой от 2,1 млн руб. Застройщик: СР-Групп. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК D1 Старт продаж! Квартиры с отделкой от 5 млн руб. Небоскрёбы бизнес-класса рядом с центром Москвы. 1 минута пешком до м. Дмитровская от 5 млн руб. Застройщик: ТПУ Дмитровская. Проектная декларация на рекламируемом сайте Городской район Новые Ватутинки Готовая инфраструктура. Д/сады, школа и поликлиника. Московская прописка. Ипотека от 6%. м. Новые Ватутинки от 2,8 млн руб.АО "Инвесттраст" Застройщик: Инвесттраст. Проектная декларация на рекламируемом сайте Отрада Квартиры в готовых домах пл. от 21 метра.Монолит-кирпич. Звоните! всего от 2,3 млн руб. Застройщик: Отрада Девелопмент. Проектная декларация на рекламируемом сайте Живые районы от А101 Квартиры с отделкой! Ипотека от 5,1% на весь период. Новая Москва от 3,5 млн руб. Застройщик: А101. Проектная декларация на рекламируемом сайте Квартиры 300 м. от метро Солнцево ЖК Лучи. Квартиры с отделкой. Всего от 4,7 млн руб. Первый взнос 10%. Ипотека от 5,5% всего от 4,7 млн руб.ООО «ЛСР. Объект-М» Застройщик: Группа ЛСР. Проектная декларация на рекламируемом сайте Скидки до 14% в «Селигер Сити» В 2 мин. пешком от м. Селигерская. Современные планировки. Монолит построен. Рассрочка 0%! от 4,2 млн руб.MR Group Застройщик: РУБЛЕВСКИЙ ПАРК. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК Савёловский Сити Живите рядом с центром! Квартиры с отделкой от 6 млн руб. Ипотека от 6%. 7 мин от м. Дмитровская. Высотки с потрясающими панорамными видами! от 6 млн руб. Застройщик: Бизнес парк Савеловский. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Семеновский Парк" Квартиры с отделкой в Москве от 5,1 млн! Вид на Измайловский парк. Рядом м.Семеновская. от 5,1 млн руб. Проектная декларация на рекламируемом сайте Двушки в ЖК Рассказово Старт продаж третьей очереди. 850м от метро Рассказовка. Звоните! 6,3 млн руб. Sezar Group Застройщик: Красный Октябрь. Проектная декларация на рекламируемом сайте