Вы используете старую версию браузера Internet Explorer. Наш сайт выглядит и работает некорректно в этой версии IE.
Мы настоятельно рекомендуем вам обновить Internet Explorer или использовать другой браузер. В новых версиях браузера устранены проблемы безопасности и добавлены новые возможности.
от
3.2 млн
руб.
от
1.9 млн
руб.
от
1 млн
руб.
от
827 тыс
руб.
Опрос
Какой вид арендного бизнеса вы считаете наиболее удачным для частного инвестора?
Нажимая кнопку "Ответить", вы соглашаетесь с Политикой защиты и обработки персональных данных
Цены на квартиры в Москве
Стоимость недвижимости в Москве
Наш научный партнер

Квартиры будут строиться быстрее, чем продаваться

Поэтому девелоперам пора формировать подушку безопасности

Высокие темпы строительства стали одним из важнейших преимуществ для девелоперов: для многих покупателей этот фактор выходит на первое место. Однако в условиях снижающегося спроса темпы продаж могут не успевать за ускорившейся стройкой. Редакция IRN.RU выяснила, чем это грозит девелоперам и покупателям новостроек.

Этаж в день

Общие сроки возведения жилых домов зависят не только от скорости проведения строительных работ, но и от оперативности поставок, стратегии девелопера и других факторов. Само по себе строительство можно вести очень быстрыми темпами. Так, по словам генерального директора ЗАО «Патриот-Инжиниринг» (входит в ГК «Интеко») Станислава Шмелева, панельные дома можно строить с темпами 0,8 этажа в день, а монолитные – 4-5 этажей в месяц. Но обычно строительство идет медленнее: как отмечает руководитель «ИРН-Консалтинг» Татьяна Калюжнова, при панельном строительстве средние темпы составляют до 7 этажей в месяц, а при монолитном – 2-3 этажа.

Помимо возведения «коробки» дома, 2-3 месяца уходит на работы нулевого цикла – котлован, фундамент, цоколь. Если предполагается подземный паркинг, нулевой цикл может занять до полугода. Кроме того, 1-2 месяца уходит на кровельные работы, 2-3 месяца на внутреннюю отделку. Еще какое-то время занимает подключение к коммуникациям – зачастую этот процесс зависит от местной администрации и монополистов, а не от застройщика. «Понятно, что все работы по дому выполняются параллельно, с учетом строительной и технологической готовности. Например, могут заливаться или монтироваться последние этажи, а на нижних горизонтах выполняться фасадные и внутренние отделочные работы и остекление», - говорит Алексей Харитонов, директор по маркетингу и продажам компании «ЮИТ СитиСтрой».

Таким образом, общий срок строительства 17-этажного двухподъездного панельного дома, по данным «ИРН-Консалтинг», составляет порядка 7-8 месяцев, а если подъездов в доме 5, то сроки увеличиваются примерно до года. Строительство монолитного дома обычно занимает до двух лет. Однако бывают исключения: например, в ЖК «Новые Ватутинки» один из семнадцатиэтажных панельных корпусов был построен всего за полгода, а на строительство монолитного 20-этажного «Дома на Изумрудной» у компании «Лидер-Инвест» ушел всего год.

Технологии ускорения

Некоторые факторы могут задержать ход строительства. «Замедлить темпы могут, к примеру, грунтовые воды, располагающиеся близко к фундаменту. В этом случае необходимо устанавливать дополнительные сваи для опоры здания», - говорит Мария Литинецкая, управляющий партнер «Метриум Групп». Кроме того, по словам президента компании «Лидер-Инвест» Евгения Рубцова, к замедлению темпов строительства может привести стесненность условий строительства, например, труднодоступность или узость участка строительства.

Монолитные работы в зимний период требуют дополнительного прогрева бетона, что влияет на рост себестоимости строительства. «При минусовых температурах требуется дополнительный подогрев. Как правило, контуры для подогрева располагаются непосредственно в опалубке, с помощью которой и заливают монолит», - подчеркивает Мария Литинецкая.

«При температуре ниже минус 20 градусов не рекомендуется проводить работы, - отмечает Денис Бобков, руководитель аналитического центра девелоперской группы ОПИН. - Но в московском регионе таких морозов долгий период не бывает, и изначально фактор сезонности учитывается застройщиками при планировании работ и затрат».

К тому же сейчас существуют специальные добавки для бетона, которые способствуют более быстрому затвердению даже в условиях низких температур. Правда, низкокачественные добавки могут негативно отразиться на качестве строительства. «Известно, что некоторые такие дома приобретали весьма специфический запах, поэтому жить в них было невозможно», - говорит Мария Литинецкая.

Генеральный директор компании «Эталон-Инвест» Даниил Селедчик рассказал, что в проекте «Эталон-Сити» удалось сократить сроки возведения монолитного железобетонного каркаса здания первого корпуса на 4 месяца по сравнению с проектными. Ежемесячно выполнялось бетонирование 6 этажей вместо запланированных 3-4. «Данное ускорение произошло за счет применения современной техники, соблюдения качества и безопасности строительного процесса, - объясняет эксперт. - При управлении проектами мы также используем технологии BIM (информационное моделирование зданий), которые позволяют нам оптимизировать процесс строительства, определять возможные риски на ранних этапах в части срыва сроков и отклонения от проектных решений».

«Лидер-Инвесту» удалось построить монолитный дом с подземным паркингом за год благодаря комплексному подходу к строительству: детальной проработке технологического процесса, качественному проведению подготовительных работ, своевременной поставке и наличию на строительной площадке достаточного запаса стройматериалов, сокращению срока набора прочности бетона и раствора, применению материалов и полуфабрикатов заводского изготовления при устройстве внутренних инженерных сетей.

Алексей Харитонов рассказывает, что при работе над ЖК «ЮИТ Парк» в Красногорске помимо двух башенных кранов, работающих на заливке бетона, было принято решение использовать два гидравлических манипулятора и бетононасос: «Такие гидрораспределительные установки с радиусом действия стрелы 25 метров перекрывают всю площадь строительства, а удаленное управление с помощью джойстика позволяет гораздо быстрее подавать бетон на разные участки работы».

В борьбе за покупателя

Темпы строительства на первичном рынке оказывают очень важное влияние на продажи. «Чем быстрее темпы строительства, тем лучше идут продажи», - констатирует Станислав Шмелев. «По сути, особенно если речь идет о покупке квартиры на начальных этапах строительства, когда покупатель еще не видит ничего, кроме котлована или залитого фундамента, активность на строительной площадке для него – единственное осязаемое подтверждение того, что застройщик идет вровень со своими обязательствами, - утверждает коммерческий директор ФСК «Лидер» Григорий Алтухов. - Отсутствие какой бы то ни было деятельности на площадке в течение нескольких недель и даже дней сразу вызывает у состоявшихся и потенциальных покупателей массу вопросов, это начинает активно обсуждаться на форумах, строятся разные гипотезы, причем далеко не всегда они в пользу застройщика».

Эксперты считают, что сейчас сроки строительства входят в тройку главных факторов при выборе жилья, а, по мнению Татьяны Калюжновой, это порой даже важнее цены: «Люди боятся недостроев, поэтому иногда готовы переплатить, но купить квартиру в проекте на финальных этапах. К тому же большинство покупок сейчас совершается либо в ипотеку, либо на средства, вырученные от продажи существующей квартиры. На время строительства люди вынуждены снимать жилье, поэтому не могут ждать получения ключей 2-3 года».

Поэтому на ранних стадиях строительства продажи почти не идут. Эксперт говорит, что в последние месяцы появились случаи, когда девелоперы даже принимали решение снять с продажи проекты на котловане из-за отсутствия спроса: «Многие покупатели приобретают квартиры уже в момент возведения верхних этажей или даже крыши. Поэтому девелоперам важно как можно быстрее пройти ранние стадии, чтобы обеспечить поступления от дольщиков». Эту тенденцию подтверждает Евгения Акимова, генеральный директор IKON Development: «Как только в ЖК «Новый Зеленоград» мы закончили монолитные работы, спрос в проекте значительно вырос. Потенциальные клиенты поняли, что фактически более половины работ уже завершено. Произошла активизация отложенного спроса: у нас были клиенты, которые некоторое время следили за проектом, однако только сейчас приняли решение о покупке».

Продажи не успевают

Раньше застройщики закладывали сроки строительства исходя из вероятных темпов продаж. «Однако теперь девелоперы вынуждены строить быстрее, чем продавать, - подчеркивает Татьяна Калюжнова. – Особенно это касается крупных комплексных проектов по редевелопменту промзон, поскольку в них существуют жесткие обязательства по срокам завершения строительства перед властями».

Интересно, что даже на стабильном рынке в прошлые годы у девелоперов нередко оставались нераспроданные квартиры. «Наличие предложения после ввода дома в эксплуатацию – достаточно частое и абсолютно нормальное явление, - утверждает Елена Гусева, вице-президент, руководитель комплекса продаж, рекламы и PR компании «Лидер-Инвест». - Это необязательно свидетельствует о недостатках проекта или неверной схеме продаж, а может быть продиктовано бизнес-моделью реализации. Многое зависит от самого проекта. При неудачных планировках квартир большой площади с завышенными ценами остается до 40% и более нереализованных единиц, в основном такая тенденция характерна для сегмента бизнес-класса. В экономклассе обычно остается 5-10%».

Иногда даже в доступном сегменте нераспроданных квартир может оставаться больше. «Например, в «Микрогороде в лесу» доля нереализованных квартир в построенных корпусах составила порядка 10-20%», - говорит коммерческий директор Rose Group Наталья Саакянц. Если же остается намного больше квартир, которые застройщику не удалось продать, это, скорее всего, означает, что с ценообразованием, качеством или позиционированием комплекса что-то не так, отмечает Ирина Доброхотова, председатель совета директоров компании «БЕСТ-Новострой».

Темпы продаж зачастую зависят от избранной модели. «Например, при стратегии максимизации прибыли застройщику при наличии собственных средств в большом объеме выгоднее продавать основной объем квартир по максимальной цене после сдачи в эксплуатацию, а при упоре на финансовую эффективность проекта, т.е. строительство за минимальный объем денежных средств – выгоднее продавать основной объем квартир до сдачи в эксплуатацию», - говорит Денис Бобков.

«Наша компания старается продавать дома как можно быстрее, чтобы полученные средства дольщиков инвестировать в проект и не брать кредиты, которые бы увеличили себестоимость строительства, - рассказывает заместитель генерального директора компании Urban Group Леонард Блинов. - Поэтому, чтобы сделать цену для клиента минимальной, мы стараемся работать на более коротких сроках и продать все до завершения строительства. В некоторых домах мы резервируем особо интересные квартиры, которые имеют максимальную добавленную стоимость. Их целесообразно продавать после сдачи домов в эксплуатацию, таким образом, наиболее эффективно реализуется их ценовой потенциал. В основном речь идет о квартирах редких форматов».

Однако в будущем быстрые продажи смогут обеспечить только демпинговые цены, даже при обычной адекватной рыночной цене продажи не будут успевать за строительством, считает Татьяна Калюжнова. Поэтому девелоперам стоит готовиться к тому, что за время строительства они будут продавать всего около половины квартир.

Кредиты и налоги

Из-за необходимости строить быстрее, чем можно продать, девелоперы должны будут самостоятельно обеспечивать стройку финансированием, то есть либо привлекать банковские кредиты, либо заранее позаботиться о запасе средств от продажи предыдущих проектов.

«Мы не получаем банковских кредитов и ведем строительство с привлечением средств материнской компании, финского концерна YIT», - говорит Алексей Харитонов. По схожим принципам работает и ФСК «Лидер». «Еще на опыте прошлого кризиса 2008-2009 г.г. мы выбрали для себя путь строительства своих проектов на собственные средства с применением схем проектного финансирования, - утверждает Григорий Алтухов. - Эти принципы позволяют соблюдать все изначально заявленные сроки, так как для каждой новой стройки, каждого нового корпуса у нас «на руках» есть сразу вся необходимая для строительства сумма – так называемая «подушка» ликвидности, страхующая нас и наших дольщиков от внешних форс-мажоров и внештатных событий».

Сохранение нераспроданных квартир может повлечь дополнительные траты для застройщика, связанные, например, с налогообложением. Как рассказали в Est-a-Tet, средства дольщиков не считаются прибылью застройщика – это просто деньги, привлеченные для финансирования строительства. После сдачи дома оставшиеся квартиры остаются на балансе застройщика, их он реализует уже по договору купли-продажи, поэтому уплачивает налог на прибыль.

К тому же за эти квартиры застройщик должен платить налог на имущество. «По закону порядок налогообложения объектов недвижимого имущества рассчитывается исходя из кадастровой стоимости и применяется в отношении организаций – собственников объектов недвижимого имущества», - говорит Мария Литинецкая.

А вот дольщикам не стоит опасаться, что их дом будет заселен, допустим, наполовину – они не будут нести расходов за своих соседей, в том числе коммунальных. Плата на общедомовые нужды рассчитывается исходя из площади, находящейся в собственности, а расходы по незаселенным квартирам лежат на плечах застройщика.

Таким образом, девелоперам в скором времени придется смириться с необходимостью дополнительных финансовых вливаний в свои проекты. Поэтому им придется более осторожно относиться к расходованию своих средств и оставлять запас на стройку и содержание квартир.

 
Данный материал является аналитическим и не носит рекламный характер.

Нашли ошибку в тексте? Выделите ее и нажмите Ctrl+Enter
7571 (0 сегодня)

Самые популярные объекты в базе IRN.RU

Цена, продавец
Карта
Адрес, описание
P от 3 116 440
до 7 558 440 руб.
Перейти на официальный сайт Уточняйте цены по телефону
ЖК Южный Московская область, г. Красногорск, 5 км от МКАД 1-3-комнатные квартиры Площади : 34 - 100 кв.м. Сдача ГК: 3 кв. 2019 г. Застройщик: ПРОГРЕСС.
Проектная декларация на рекламируемом сайте
P от 2 361 390
до 10 718 800 руб.
Перейти на официальный сайт Уточняйте цены по телефону
ЖК Спутник Московская область, Одинцовский район Студии, 1-3-комнатные квартиры Площади : 24 - 78 кв.м. Сдача ГК: 2 кв. 2019 г. д.Раздоры, тер. Мякинино вне границ, 1 оч., 1 этап, к.1 д.Раздоры, тер. Мякинино вне границ, 1 оч., 1 этап, к.2 д.Раздоры, тер. Мякинино вне границ, 1 оч., 1 этап, к.3 д.Раздоры, тер. Мякинино вне границ, 1 оч., 1 этап, к.4 д.Раздоры, тер. Мякинино вне границ, 1 оч., 1 этап, к.6 Показать все 6 корпусов Застройщик: Бухта Лэнд.
Проектная декларация на рекламируемом сайте
P от 2 364 540
до 7 156 350 руб.
Перейти на официальный сайт Уточняйте цены по телефону
ЖК SAMPO Московская область, Истринский район, 25 км от МКАД 1-3-комнатные квартиры Площади : 35 - 84 кв.м. Обушковское с.п., вблизи д.Красный поселок, к.1-13, (1 оч.) Обушковское с.п., вблизи д.Красный поселок, к.14-31, (3 оч.) Обушковское с.п., вблизи д.Красный поселок, к.32-46, (4 оч.) Застройщик: микрорайон Кантри.
Проектная декларация на рекламируемом сайте

Недвижимость в Москве и Подмосковье
Показать все
Предложения июля
ЖК бизнес-класса "Маяковский" Квартиры от 7,5 млн руб! Окончание строительства в 4 квартале 2018 г. Свободная планировка. 600 м. до м.Водный стадион от 7,5 млн руб. Застройщик: Дорожное ремонтно-строительное управление Северное. Проектная декларация на рекламируемом сайте Дом Серебряный Бор Уникальное предложение! Скидка 10% на просторные квартиры в Серебряном бору. Потрясающие виды, паркинг, система умный дом. м.Щукинская Застройщик: Строитель. Проектная декларация на рекламируемом сайте Купавна 2018 Акция месяца! Цены как на старте продаж в ЖК Купавна 2018! Меньше года до выдачи ключей. Торопитесь! ООО "Аквацентр" Застройщик: Аквацентр. Проектная декларация на рекламируемом сайте Квартиры 300 м. от метро Солнцево ЖК Лучи. Квартиры с отделкой. Всего от 4,7 млн руб. Первый взнос 10%. Ипотека от 5,5% всего от 4,7 млн руб.ООО «ЛСР. Объект-М» Застройщик: Группа ЛСР. Проектная декларация на рекламируемом сайте Старт продаж новой башни Прайм Парк Квартиры премиум-класса. м Динамо. Отделка, паркинг, англ школа, парки, д/сады, спорт объекты, фитнес, бассейн от 8,9 млн рублей!Оптима Девелопмент Застройщик: Прайм Парк. Проектная декларация на рекламируемом сайте Флотилия Апартаменты пл. от 47 метров. Монолит-кирпич. апартаменты в готовых домах Подробности по телефону! от 6,5 млн руб.Флэт и Ко Застройщик: МОСФУНДАМЕНТСТРОЙ №1. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Фестиваль Парк" Старт продаж нового корпуса от 5,4 млн! 3 мин до м. Речной Вокзал. Отделка WhiteBox. Звоните! от 5,4 млн руб. Застройщик: Центр-Инвест. Проектная декларация на рекламируемом сайте Городской район Новые Ватутинки Готовая инфраструктура. Д/сады, школа и поликлиника. Московская прописка. Ипотека от 6%. м. Новые Ватутинки от 2,8 млн руб.АО "Инвесттраст" Застройщик: Инвесттраст. Проектная декларация на рекламируемом сайте Среда от PSN Group 5 мин. пешком от МЦК Нижегородская. Рассрочка 0%. Ипотека от 6,7%. Квартиры от 6,3 млн рублей! Скидки до 10% до 31 июля! от 6,3 млн руб.PSN Group Застройщик: ВЦ Стройэкспо. Проектная декларация на рекламируемом сайте Двушки в ЖК Рассказово Старт продаж третьей очереди. 850м от метро Рассказовка. Звоните! 6,3 млн руб. Sezar Group Застройщик: Красный Октябрь. Проектная декларация на рекламируемом сайте Эко Видное 2.0 Квартиры пл. от 25 метров. Монолит. квартиры в готовых домах Подробности по телефону! MR Group Застройщик: Купелинка Девелопмент. Проектная декларация на рекламируемом сайте Квартиры бизнес-класса в ЖК Династия Старт продаж второй очереди. Более 50 удобных планировок. 300м до м.Полежаевская. От 8 млн. Звоните! от 8 млнSezar Group Застройщик: МОНОЛИТНОЕ ДОМОСТРОЕНИЕ. Проектная декларация на рекламируемом сайте Живые районы от А101 Квартиры с отделкой! Ипотека от 5,1% на весь период. Новая Москва от 3,5 млн руб. Застройщик: А101. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК D1 Старт продаж! Квартиры с отделкой от 5 млн руб. Небоскрёбы бизнес-класса рядом с центром Москвы. 1 минута пешком до м. Дмитровская от 5 млн руб. Застройщик: ТПУ Дмитровская. Проектная декларация на рекламируемом сайте Небо Новые 1-5-комнатные квартиры. Площадь от 48 до 131 кв.м. Монолит. Торопитесь! от 170 тыс./кв.м Застройщик: Проект Мичуринский. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК Савёловский Сити Живите рядом с центром! Квартиры с отделкой от 6 млн руб. Ипотека от 6%. 7 мин от м. Дмитровская. Высотки с потрясающими панорамными видами! от 6 млн руб. Застройщик: Бизнес парк Савеловский. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Эталон-Сити" от Группы "Эталон" Видовые квартиры за 125 000 руб./кв.м! Скидка на студии до 3%! Квартиры с отделкой от 6,5 млн руб. Сдаем в 2018г. м. Скобелевская Застройщик: Дайкар. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК «Родной Город. Октябрьское Поле» Акция 8:0! Квартиры в Москве со скидкой 8%, выгода до 1,7 млн руб. Только до 31.07. от 8,7 млн руб.! Застройщик: АВТОКОМСТРОЙ. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Томилино 2018" Квартиры в 10 минутах от м. Котельники! Рядом пляж и лесопарк! Первый взнос - 0%! Скидка 10% от 1,7 млн руб. Застройщик: Самолет-Томилино. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК «ПИКАССО» в ЗАО ЖК «Пикассо» Скоро повышение цен! В двух минутах от метро! ЖК рядом с метро Очаково (200м) от 7,2 млн руб. Застройщик: ИжВазтехобслуживание. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Кварталы 21/19"! 5 км от ТТК Квартиры в Москве ЮВАО. С отделкой и без. Готовые и строящиеся корпуса. Ипотека от 31 127 руб./месяц квартиры от 4,9 млн рублейЗАО "ВЕКТОРСТРОЙФИНАНС" Застройщик: Предприятие МС. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК Экодолье Шолохово! 200 000 руб. - первый взнос на таунхаус в ЖК "Экодолье Шолохово". Скидка 10%. Ипотека. Спешите! Дмитровское ш.,15 км. от 4,1 млн руб.ГК Экодолье Застройщик: Экодолье Щолохово. Проектная декларация на рекламируемом сайте Район «Испанские кварталы» Спешите! Квартиры в готовых домах пл. от 22 метров.Монолит-кирпич, монолит. от 3,5 млн руб. Застройщик: А101 ДЕВЕЛОПМЕНТ. Проектная декларация на рекламируемом сайте Скидки до 17% в «Селигер Сити» В 2 мин. пешком от м. Селигерская. Современные планировки. Монолит построен. Рассрочка 0%! от 4,2 млн руб.MR Group Застройщик: РУБЛЕВСКИЙ ПАРК. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК «Остафьево» 10 мин. до метро Бунинская аллея. 5 детских садов, 3 школы. Рядом парковая зона, пруды и набережная. Квартиры с отделкой от 2,1 млн руб. Застройщик: СР-Групп. Проектная декларация на рекламируемом сайте Отрада Квартиры в готовых домах площадью от 21 метра.Монолит-кирпич. всего от 2,3 млн руб. Застройщик: Отрада Девелопмент. Проектная декларация на рекламируемом сайте Headliner Торопитесь! Квартиры пл. 29-117 кв.м.Монолит, другое. от 7,7 млн руб. Застройщик: Жилой квартал Сити. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Семеновский Парк" Квартиры с отделкой в Москве от 5,1 млн! Вид на Измайловский парк. Рядом м.Семеновская. от 5,1 млн руб. Проектная декларация на рекламируемом сайте Золотая Звезда Квартиры пл. 38-101 кв.м.Монолит. Подробности по телефону! 3 квартиры по спец. цене.Группа "Эталон" Застройщик: Золотая Звезда. Проектная декларация на рекламируемом сайте Жилой квартал Тетрис Новые квартиры в готовых домах. Площадь от 18 до 47 кв.м. Монолит. Звоните! от 3,5 млн руб. Застройщик: Садовое кольцо МПС. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Крылья". Ипотека 5,5%! Квартиры от 8,1 млн р! Свой парк с прудом, д/сад. м. Аминьевское шоссе – 550 м. Рядом МГИМО, МГУ. от 8,1 млн руб. Застройщик: Лобачевского 120. Проектная декларация на рекламируемом сайте Новый жилой квартал Фили Сити Скидка на квартиры до 5%. Бизнес-класс. Рассрочка. Ипотека 6%. Собственный парк-променад и фонтан. Паркинг. 3 мин пешком от м.Фили Застройщик MR Group Застройщик: ЛАТИРИУС. Проектная декларация на рекламируемом сайте