Вы используете старую версию браузера Internet Explorer. Наш сайт выглядит и работает некорректно в этой версии IE.
Мы настоятельно рекомендуем вам обновить Internet Explorer или использовать другой браузер. В новых версиях браузера устранены проблемы безопасности и добавлены новые возможности.
от
2.8 млн
руб.
от
2.8 млн
руб.
от
1 млн
руб.
от
827 тыс
руб.
Опрос
Что будет с рублевыми ценами на недвижимость этой осенью?
Нажимая кнопку "Ответить", вы соглашаетесь с Политикой защиты и обработки персональных данных
Цены на квартиры в Москве
Стоимость недвижимости в Москве
Наш научный партнер

Квартиры будут строиться быстрее, чем продаваться

Поэтому девелоперам пора формировать подушку безопасности

Высокие темпы строительства стали одним из важнейших преимуществ для девелоперов: для многих покупателей этот фактор выходит на первое место. Однако в условиях снижающегося спроса темпы продаж могут не успевать за ускорившейся стройкой. Редакция IRN.RU выяснила, чем это грозит девелоперам и покупателям новостроек.

Этаж в день

Общие сроки возведения жилых домов зависят не только от скорости проведения строительных работ, но и от оперативности поставок, стратегии девелопера и других факторов. Само по себе строительство можно вести очень быстрыми темпами. Так, по словам генерального директора ЗАО «Патриот-Инжиниринг» (входит в ГК «Интеко») Станислава Шмелева, панельные дома можно строить с темпами 0,8 этажа в день, а монолитные – 4-5 этажей в месяц. Но обычно строительство идет медленнее: как отмечает руководитель «ИРН-Консалтинг» Татьяна Калюжнова, при панельном строительстве средние темпы составляют до 7 этажей в месяц, а при монолитном – 2-3 этажа.

Помимо возведения «коробки» дома, 2-3 месяца уходит на работы нулевого цикла – котлован, фундамент, цоколь. Если предполагается подземный паркинг, нулевой цикл может занять до полугода. Кроме того, 1-2 месяца уходит на кровельные работы, 2-3 месяца на внутреннюю отделку. Еще какое-то время занимает подключение к коммуникациям – зачастую этот процесс зависит от местной администрации и монополистов, а не от застройщика. «Понятно, что все работы по дому выполняются параллельно, с учетом строительной и технологической готовности. Например, могут заливаться или монтироваться последние этажи, а на нижних горизонтах выполняться фасадные и внутренние отделочные работы и остекление», - говорит Алексей Харитонов, директор по маркетингу и продажам компании «ЮИТ СитиСтрой».

Таким образом, общий срок строительства 17-этажного двухподъездного панельного дома, по данным «ИРН-Консалтинг», составляет порядка 7-8 месяцев, а если подъездов в доме 5, то сроки увеличиваются примерно до года. Строительство монолитного дома обычно занимает до двух лет. Однако бывают исключения: например, в ЖК «Новые Ватутинки» один из семнадцатиэтажных панельных корпусов был построен всего за полгода, а на строительство монолитного 20-этажного «Дома на Изумрудной» у компании «Лидер-Инвест» ушел всего год.

Технологии ускорения

Некоторые факторы могут задержать ход строительства. «Замедлить темпы могут, к примеру, грунтовые воды, располагающиеся близко к фундаменту. В этом случае необходимо устанавливать дополнительные сваи для опоры здания», - говорит Мария Литинецкая, управляющий партнер «Метриум Групп». Кроме того, по словам президента компании «Лидер-Инвест» Евгения Рубцова, к замедлению темпов строительства может привести стесненность условий строительства, например, труднодоступность или узость участка строительства.

Монолитные работы в зимний период требуют дополнительного прогрева бетона, что влияет на рост себестоимости строительства. «При минусовых температурах требуется дополнительный подогрев. Как правило, контуры для подогрева располагаются непосредственно в опалубке, с помощью которой и заливают монолит», - подчеркивает Мария Литинецкая.

«При температуре ниже минус 20 градусов не рекомендуется проводить работы, - отмечает Денис Бобков, руководитель аналитического центра девелоперской группы ОПИН. - Но в московском регионе таких морозов долгий период не бывает, и изначально фактор сезонности учитывается застройщиками при планировании работ и затрат».

К тому же сейчас существуют специальные добавки для бетона, которые способствуют более быстрому затвердению даже в условиях низких температур. Правда, низкокачественные добавки могут негативно отразиться на качестве строительства. «Известно, что некоторые такие дома приобретали весьма специфический запах, поэтому жить в них было невозможно», - говорит Мария Литинецкая.

Генеральный директор компании «Эталон-Инвест» Даниил Селедчик рассказал, что в проекте «Эталон-Сити» удалось сократить сроки возведения монолитного железобетонного каркаса здания первого корпуса на 4 месяца по сравнению с проектными. Ежемесячно выполнялось бетонирование 6 этажей вместо запланированных 3-4. «Данное ускорение произошло за счет применения современной техники, соблюдения качества и безопасности строительного процесса, - объясняет эксперт. - При управлении проектами мы также используем технологии BIM (информационное моделирование зданий), которые позволяют нам оптимизировать процесс строительства, определять возможные риски на ранних этапах в части срыва сроков и отклонения от проектных решений».

«Лидер-Инвесту» удалось построить монолитный дом с подземным паркингом за год благодаря комплексному подходу к строительству: детальной проработке технологического процесса, качественному проведению подготовительных работ, своевременной поставке и наличию на строительной площадке достаточного запаса стройматериалов, сокращению срока набора прочности бетона и раствора, применению материалов и полуфабрикатов заводского изготовления при устройстве внутренних инженерных сетей.

Алексей Харитонов рассказывает, что при работе над ЖК «ЮИТ Парк» в Красногорске помимо двух башенных кранов, работающих на заливке бетона, было принято решение использовать два гидравлических манипулятора и бетононасос: «Такие гидрораспределительные установки с радиусом действия стрелы 25 метров перекрывают всю площадь строительства, а удаленное управление с помощью джойстика позволяет гораздо быстрее подавать бетон на разные участки работы».

В борьбе за покупателя

Темпы строительства на первичном рынке оказывают очень важное влияние на продажи. «Чем быстрее темпы строительства, тем лучше идут продажи», - констатирует Станислав Шмелев. «По сути, особенно если речь идет о покупке квартиры на начальных этапах строительства, когда покупатель еще не видит ничего, кроме котлована или залитого фундамента, активность на строительной площадке для него – единственное осязаемое подтверждение того, что застройщик идет вровень со своими обязательствами, - утверждает коммерческий директор ФСК «Лидер» Григорий Алтухов. - Отсутствие какой бы то ни было деятельности на площадке в течение нескольких недель и даже дней сразу вызывает у состоявшихся и потенциальных покупателей массу вопросов, это начинает активно обсуждаться на форумах, строятся разные гипотезы, причем далеко не всегда они в пользу застройщика».

Эксперты считают, что сейчас сроки строительства входят в тройку главных факторов при выборе жилья, а, по мнению Татьяны Калюжновой, это порой даже важнее цены: «Люди боятся недостроев, поэтому иногда готовы переплатить, но купить квартиру в проекте на финальных этапах. К тому же большинство покупок сейчас совершается либо в ипотеку, либо на средства, вырученные от продажи существующей квартиры. На время строительства люди вынуждены снимать жилье, поэтому не могут ждать получения ключей 2-3 года».

Поэтому на ранних стадиях строительства продажи почти не идут. Эксперт говорит, что в последние месяцы появились случаи, когда девелоперы даже принимали решение снять с продажи проекты на котловане из-за отсутствия спроса: «Многие покупатели приобретают квартиры уже в момент возведения верхних этажей или даже крыши. Поэтому девелоперам важно как можно быстрее пройти ранние стадии, чтобы обеспечить поступления от дольщиков». Эту тенденцию подтверждает Евгения Акимова, генеральный директор IKON Development: «Как только в ЖК «Новый Зеленоград» мы закончили монолитные работы, спрос в проекте значительно вырос. Потенциальные клиенты поняли, что фактически более половины работ уже завершено. Произошла активизация отложенного спроса: у нас были клиенты, которые некоторое время следили за проектом, однако только сейчас приняли решение о покупке».

Продажи не успевают

Раньше застройщики закладывали сроки строительства исходя из вероятных темпов продаж. «Однако теперь девелоперы вынуждены строить быстрее, чем продавать, - подчеркивает Татьяна Калюжнова. – Особенно это касается крупных комплексных проектов по редевелопменту промзон, поскольку в них существуют жесткие обязательства по срокам завершения строительства перед властями».

Интересно, что даже на стабильном рынке в прошлые годы у девелоперов нередко оставались нераспроданные квартиры. «Наличие предложения после ввода дома в эксплуатацию – достаточно частое и абсолютно нормальное явление, - утверждает Елена Гусева, вице-президент, руководитель комплекса продаж, рекламы и PR компании «Лидер-Инвест». - Это необязательно свидетельствует о недостатках проекта или неверной схеме продаж, а может быть продиктовано бизнес-моделью реализации. Многое зависит от самого проекта. При неудачных планировках квартир большой площади с завышенными ценами остается до 40% и более нереализованных единиц, в основном такая тенденция характерна для сегмента бизнес-класса. В экономклассе обычно остается 5-10%».

Иногда даже в доступном сегменте нераспроданных квартир может оставаться больше. «Например, в «Микрогороде в лесу» доля нереализованных квартир в построенных корпусах составила порядка 10-20%», - говорит коммерческий директор Rose Group Наталья Саакянц. Если же остается намного больше квартир, которые застройщику не удалось продать, это, скорее всего, означает, что с ценообразованием, качеством или позиционированием комплекса что-то не так, отмечает Ирина Доброхотова, председатель совета директоров компании «БЕСТ-Новострой».

Темпы продаж зачастую зависят от избранной модели. «Например, при стратегии максимизации прибыли застройщику при наличии собственных средств в большом объеме выгоднее продавать основной объем квартир по максимальной цене после сдачи в эксплуатацию, а при упоре на финансовую эффективность проекта, т.е. строительство за минимальный объем денежных средств – выгоднее продавать основной объем квартир до сдачи в эксплуатацию», - говорит Денис Бобков.

«Наша компания старается продавать дома как можно быстрее, чтобы полученные средства дольщиков инвестировать в проект и не брать кредиты, которые бы увеличили себестоимость строительства, - рассказывает заместитель генерального директора компании Urban Group Леонард Блинов. - Поэтому, чтобы сделать цену для клиента минимальной, мы стараемся работать на более коротких сроках и продать все до завершения строительства. В некоторых домах мы резервируем особо интересные квартиры, которые имеют максимальную добавленную стоимость. Их целесообразно продавать после сдачи домов в эксплуатацию, таким образом, наиболее эффективно реализуется их ценовой потенциал. В основном речь идет о квартирах редких форматов».

Однако в будущем быстрые продажи смогут обеспечить только демпинговые цены, даже при обычной адекватной рыночной цене продажи не будут успевать за строительством, считает Татьяна Калюжнова. Поэтому девелоперам стоит готовиться к тому, что за время строительства они будут продавать всего около половины квартир.

Кредиты и налоги

Из-за необходимости строить быстрее, чем можно продать, девелоперы должны будут самостоятельно обеспечивать стройку финансированием, то есть либо привлекать банковские кредиты, либо заранее позаботиться о запасе средств от продажи предыдущих проектов.

«Мы не получаем банковских кредитов и ведем строительство с привлечением средств материнской компании, финского концерна YIT», - говорит Алексей Харитонов. По схожим принципам работает и ФСК «Лидер». «Еще на опыте прошлого кризиса 2008-2009 г.г. мы выбрали для себя путь строительства своих проектов на собственные средства с применением схем проектного финансирования, - утверждает Григорий Алтухов. - Эти принципы позволяют соблюдать все изначально заявленные сроки, так как для каждой новой стройки, каждого нового корпуса у нас «на руках» есть сразу вся необходимая для строительства сумма – так называемая «подушка» ликвидности, страхующая нас и наших дольщиков от внешних форс-мажоров и внештатных событий».

Сохранение нераспроданных квартир может повлечь дополнительные траты для застройщика, связанные, например, с налогообложением. Как рассказали в Est-a-Tet, средства дольщиков не считаются прибылью застройщика – это просто деньги, привлеченные для финансирования строительства. После сдачи дома оставшиеся квартиры остаются на балансе застройщика, их он реализует уже по договору купли-продажи, поэтому уплачивает налог на прибыль.

К тому же за эти квартиры застройщик должен платить налог на имущество. «По закону порядок налогообложения объектов недвижимого имущества рассчитывается исходя из кадастровой стоимости и применяется в отношении организаций – собственников объектов недвижимого имущества», - говорит Мария Литинецкая.

А вот дольщикам не стоит опасаться, что их дом будет заселен, допустим, наполовину – они не будут нести расходов за своих соседей, в том числе коммунальных. Плата на общедомовые нужды рассчитывается исходя из площади, находящейся в собственности, а расходы по незаселенным квартирам лежат на плечах застройщика.

Таким образом, девелоперам в скором времени придется смириться с необходимостью дополнительных финансовых вливаний в свои проекты. Поэтому им придется более осторожно относиться к расходованию своих средств и оставлять запас на стройку и содержание квартир.

 
Данный материал является аналитическим и не носит рекламный характер.

Нашли ошибку в тексте? Выделите ее и нажмите Ctrl+Enter
7595 (2 сегодня)

Самые популярные объекты в базе IRN.RU

Цена, продавец
Карта
Адрес, описание
от 13 143 900
до 37 253 100 руб.
Узнать подробнее
ЖК Дом Серебряный Бор Москва, Северо-Западный округ, район Хорошево-Мневники, м. Октябрьское поле 1-4-комнатные квартиры Площади : 39 - 107 кв.м. Сдача ГК: 3 кв. 2018 г. м. Октябрьское поле, 8 мин. транспортом Застройщик: Строитель.
Проектная декларация на рекламируемом сайте
P от 6 183 230
до 15 923 800 руб.
Перейти на официальный сайт Уточняйте цены по телефону
ЖК Счастье на Дмитровке Москва, Северный округ, район Дмитровский, м. Селигерская 1-3-комнатные квартиры Площади : 38 - 87 кв.м. Сдача ГК: 4 кв. 2018 г. м. Селигерская, 10 мин. транспортом Застройщик: Софьи Ковалевской 20.
Проектная декларация на рекламируемом сайте
P от 29 614 000
до 582 191 000 руб.
Перейти на официальный сайт Уточняйте цены по телефону
ЖК ММДЦ Москва-Сити Башня Федерация Башня Восток Москва, Центральный округ, район Пресненский, м. Деловой центр, м. Выставочная 2-5-комнатные квартиры Площади : 55 - 491 кв.м. м. Выставочная, 5 мин. пешком Застройщик: БАШНЯ ФЕДЕРАЦИЯ.
Проектная декларация на рекламируемом сайте

Недвижимость в Москве и Подмосковье
Показать все
Предложения октября
Нахимов Спешите! 1-2-комнатные апартаменты. ГК: 4 кв. 2020 г. Монолит. от 135 000 руб./кв.мФлэт и Ко Застройщик: Бизнес-Центр На Долгоруковской. Проектная декларация на рекламируемом сайте Счастье на Волгоградке Выгодно - ипотека от ВТБ – 5,5%! Индивидуальные скидки! Планировки евроформата. Застройщик: Федора Полетаева 15. Проектная декларация на рекламируемом сайте Городские резиденции Spires. Премиум-класс. Пентхаусы с каминами, урбан-виллы, лофты. Двор без машин. Запад Москвы, рядом с Кутузовским пр. Застройщик: Тервуд. Проектная декларация на рекламируемом сайте Жилой квартал Тетрис Квартиры в готовых домах площадью 23-47 метров. ГК: 3 кв. 2018 г. - 4 кв. 2019 г. Монолит. 2 км от МКАД. Подробности по телефону! от 4,7 млн руб. Застройщик: Садовое кольцо МПС. Проектная декларация на рекламируемом сайте Район «Скандинавия» 15 мин. до 3х веток метро. Московская прописка. Застройщик. 214-ФЗ. Новая Москва Застройщик: А101. Проектная декларация на рекламируемом сайте Квартал MATCH POINT Апартаменты бизнес-класса на престижном Кутузовском пр-т от Галс-девелопмент. Планировки от 28 до 185 кв.м Застройщик: Волей Гранд. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК Бизнес-класса Big Time. Старт продаж! От 5,5 млн руб. Подземный паркинг. Собственная инфраструктура. Метро Полежаевская. от 5,5 млн руб. Застройщик: ПАК ДЕВЕЛОПМЕНТ. Проектная декларация на рекламируемом сайте Счастье в Мневниках Дом бизнес-класса! Ипотека 5,5% от ВТБ! Последние квартиры в готовом доме! Застройщик: Демьяна Бедного 15. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Цветочные поляны" Старт продаж! Квартиры от 2,2 млн.р.! 4 варианта отделки. Продуманная инфраструктура. Европейский стиль Застройщик: Старолесье. Проектная декларация на рекламируемом сайте Квартиры бизнес-класса в ЖК Династия Шикарная архитектура, более 50 планировок, закрытый двор-патио. 300м до м.Полежаевская. Звоните! от 8 млнSezar Group Застройщик: МОНОЛИТНОЕ ДОМОСТРОЕНИЕ. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК бизнес-класса "Маяковский" Квартиры от 8 млн руб! Окончание строительства в 4 квартале 2018 г. Свободная планировка. 600 м. до м.Водный от 8 млн руб. Застройщик: Дорожное ремонтно-строительное управление Северное. Проектная декларация на рекламируемом сайте Район «Испанские кварталы» 3 ветки метро. Современный благоустроенный район. Дизайнерская отделка. 214-ФЗ. ФЗ Застройщик: А101 ДЕВЕЛОПМЕНТ. Проектная декларация на рекламируемом сайте Квартал для жизни Спутник Старт продаж второй очереди! Студии с отделкой с видом на реку! Рядом м.Строгино. от 2,3 млн руб. Застройщик: Бухта Лэнд. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК D1 Старт продаж! Квартиры с отделкой от 5,6 млн руб. Небоскрёбы бизнес-класса рядом с центром Москвы. 1 минута пешком до м. Дмитровская с отделкой от 5,6 млн руб. Застройщик: ТПУ Дмитровская. Проектная декларация на рекламируемом сайте Район «Белые ночи» Дома комфорт-класса в 6 км от МКАД. 15 минут до 3-х веток метро. Московская прописка. Застройщик: А101. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Савёловский Сити" Новый корпус! От 5,2 млн руб. Бизнес-класс в 7 мин от м. Дмитровская. Потрясающие панорамные виды на центр города. Узнай первым! от 5,2 млн руб. Застройщик: Бизнес парк Савеловский. Проектная декларация на рекламируемом сайте Геометрия Квартиры в готовых домах площадью 46-137 метров. ГК: 1 кв. 2019 г. Монолит. от 8,1 млн руб.Флэт и Ко Застройщик: Жилдорипотека. Проектная декларация на рекламируемом сайте Новый жилой квартал Фили Сити Скидка на квартиры до 5%. Бизнес-класс. Рассрочка. Ипотека 6%. Собственный парк-променад и фонтан. Паркинг. 3 мин пешком от м.Фили Застройщик MR Group Застройщик: ЛАТИРИУС. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК бизнес-класса "Румянцево-Парк" Квартиры от 2,9 млн. Нестандартная архитектура. Свободные планировки. Закрытые дворы. Паркинг. м.Саларьево от 2,9 млн руб. Застройщик: Лексион Девелопмент. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Эталон-Сити" от Группы "Эталон" Видовые просторные квартиры за 130 000 руб./кв.м. Дома сдаются в 2018 г.! Рядом метро Скобелевская! Застройщик: Дайкар. Проектная декларация на рекламируемом сайте Квартиры в жилом поселке Park Avenue Квартиры с участком или террасой на крыше. Детский сад на территории. Новая Рига, 23 км. Счастье на Ленинском Выгодно - Ипотека 5,5% от ВТБ! Витражное остекление. Индивидуальные скидки! Застройщик: Ленинский 154. Проектная декларация на рекламируемом сайте Счастье в Лианозово Современные 1-3-комнатные квартиры. Площадь от 36 до 86 кв.м. Монолит. Торопитесь! Застройщик: Абрамцевская 10. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Большое Путилково" Старт продаж! Рядом м. Митино. Дворы без машин, дет.сады, школы, поликлиники. 2,5 млн руб. Застройщик: Самолет-Путилково. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК Лица! Квартиры бизнес класса! Готовые квартиры на Ходынском поле! 10 мин. м.Динамо! Только в октябре скидка 40% на паркинг! Выдаем ключи! от 14,8 млнCapital group Застройщик: Новко. Проектная декларация на рекламируемом сайте Небо Новые 1-5-комнатные квартиры. Площадь от 49 до 136 кв.м. Монолит. Звоните! Застройщик: Проект Мичуринский. Проектная декларация на рекламируемом сайте Городской район Новые Ватутинки Готовая инфраструктура. Д/сады, школа и поликлиника. Московская прописка. Ипотека от 6%. м. Новые Ватутинки АО "Инвесттраст" Застройщик: Инвесттраст. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК Серебрица. Старт продаж! От 2,2 млн руб. Уникальный проект. Авторская архитектура. Опции бизнес-класса. Детсад, школа рядом. г.Красногорск. от 2,2 млн руб. Застройщик: Опалиха-Сити. Проектная декларация на рекламируемом сайте Headliner Квартиры в готовых домах площадью 29-117 метров. ГК: 4 кв. 2020 г. Монолит, другое. Уточняйте подробности по телефону. с отделкой от 7,7 млн руб. Застройщик: Жилой квартал Сити. Проектная декларация на рекламируемом сайте Квартиры в ЖК Рассказово Станция м.Рассказовка открылась! Всего 7 мин. пешком! Рядом лесопарк, своя полноценная инфраструктура. Звоните! 5,4 млн руб.Sezar Group Застройщик: Красный Октябрь. Проектная декларация на рекламируемом сайте Микрорайон Новое Бисерово 2 Готовые квартиры у Старой Купавны. Уют с панорамным остеклением. Ипотека от 7.4%. Звоните! квартиры от 1,6 млн руб.ООО Акваспорт Застройщик: Акваспорт. Проектная декларация на рекламируемом сайте Квартиры в ЖК Позитив! г.Москва! ЖК Позитив, 10 мин. м.Румянцево! Скидка 400т.р. до 31.10! Ипотека и рассрочка! Успей купить! от 4,2 млн руб. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК Экодолье Шолохово! 200 000 руб. - первый взнос на таунхаус в ЖК "Экодолье Шолохово". Скидка 10%. Ипотека. Спешите! Дмитровское ш.,15 км. от 4,1 млн руб.ГК Экодолье Застройщик: Экодолье Щолохово. Проектная декларация на рекламируемом сайте