Вы используете старую версию браузера Internet Explorer. Наш сайт выглядит и работает некорректно в этой версии IE.
Мы настоятельно рекомендуем вам обновить Internet Explorer или использовать другой браузер. В новых версиях браузера устранены проблемы безопасности и добавлены новые возможности.
от
2.9 млн
руб.
от
3.6 млн
руб.
от
1 млн
руб.
от
2.5 млн
руб.
Опрос
Какие характеристики ЖК стали бы для вас определяющими при принятии решения о покупке:
Нажимая кнопку "Ответить", вы соглашаетесь с Политикой защиты и обработки персональных данных
Цены на квартиры в Москве
Стоимость недвижимости в Москве
Наш научный партнер

Квартиры будут строиться быстрее, чем продаваться

Поэтому девелоперам пора формировать подушку безопасности

Высокие темпы строительства стали одним из важнейших преимуществ для девелоперов: для многих покупателей этот фактор выходит на первое место. Однако в условиях снижающегося спроса темпы продаж могут не успевать за ускорившейся стройкой. Редакция IRN.RU выяснила, чем это грозит девелоперам и покупателям новостроек.

Этаж в день

Общие сроки возведения жилых домов зависят не только от скорости проведения строительных работ, но и от оперативности поставок, стратегии девелопера и других факторов. Само по себе строительство можно вести очень быстрыми темпами. Так, по словам генерального директора ЗАО «Патриот-Инжиниринг» (входит в ГК «Интеко») Станислава Шмелева, панельные дома можно строить с темпами 0,8 этажа в день, а монолитные – 4-5 этажей в месяц. Но обычно строительство идет медленнее: как отмечает руководитель «ИРН-Консалтинг» Татьяна Калюжнова, при панельном строительстве средние темпы составляют до 7 этажей в месяц, а при монолитном – 2-3 этажа.

Помимо возведения «коробки» дома, 2-3 месяца уходит на работы нулевого цикла – котлован, фундамент, цоколь. Если предполагается подземный паркинг, нулевой цикл может занять до полугода. Кроме того, 1-2 месяца уходит на кровельные работы, 2-3 месяца на внутреннюю отделку. Еще какое-то время занимает подключение к коммуникациям – зачастую этот процесс зависит от местной администрации и монополистов, а не от застройщика. «Понятно, что все работы по дому выполняются параллельно, с учетом строительной и технологической готовности. Например, могут заливаться или монтироваться последние этажи, а на нижних горизонтах выполняться фасадные и внутренние отделочные работы и остекление», - говорит Алексей Харитонов, директор по маркетингу и продажам компании «ЮИТ СитиСтрой».

Таким образом, общий срок строительства 17-этажного двухподъездного панельного дома, по данным «ИРН-Консалтинг», составляет порядка 7-8 месяцев, а если подъездов в доме 5, то сроки увеличиваются примерно до года. Строительство монолитного дома обычно занимает до двух лет. Однако бывают исключения: например, в ЖК «Новые Ватутинки» один из семнадцатиэтажных панельных корпусов был построен всего за полгода, а на строительство монолитного 20-этажного «Дома на Изумрудной» у компании «Лидер-Инвест» ушел всего год.

Технологии ускорения

Некоторые факторы могут задержать ход строительства. «Замедлить темпы могут, к примеру, грунтовые воды, располагающиеся близко к фундаменту. В этом случае необходимо устанавливать дополнительные сваи для опоры здания», - говорит Мария Литинецкая, управляющий партнер «Метриум Групп». Кроме того, по словам президента компании «Лидер-Инвест» Евгения Рубцова, к замедлению темпов строительства может привести стесненность условий строительства, например, труднодоступность или узость участка строительства.

Монолитные работы в зимний период требуют дополнительного прогрева бетона, что влияет на рост себестоимости строительства. «При минусовых температурах требуется дополнительный подогрев. Как правило, контуры для подогрева располагаются непосредственно в опалубке, с помощью которой и заливают монолит», - подчеркивает Мария Литинецкая.

«При температуре ниже минус 20 градусов не рекомендуется проводить работы, - отмечает Денис Бобков, руководитель аналитического центра девелоперской группы ОПИН. - Но в московском регионе таких морозов долгий период не бывает, и изначально фактор сезонности учитывается застройщиками при планировании работ и затрат».

К тому же сейчас существуют специальные добавки для бетона, которые способствуют более быстрому затвердению даже в условиях низких температур. Правда, низкокачественные добавки могут негативно отразиться на качестве строительства. «Известно, что некоторые такие дома приобретали весьма специфический запах, поэтому жить в них было невозможно», - говорит Мария Литинецкая.

Генеральный директор компании «Эталон-Инвест» Даниил Селедчик рассказал, что в проекте «Эталон-Сити» удалось сократить сроки возведения монолитного железобетонного каркаса здания первого корпуса на 4 месяца по сравнению с проектными. Ежемесячно выполнялось бетонирование 6 этажей вместо запланированных 3-4. «Данное ускорение произошло за счет применения современной техники, соблюдения качества и безопасности строительного процесса, - объясняет эксперт. - При управлении проектами мы также используем технологии BIM (информационное моделирование зданий), которые позволяют нам оптимизировать процесс строительства, определять возможные риски на ранних этапах в части срыва сроков и отклонения от проектных решений».

«Лидер-Инвесту» удалось построить монолитный дом с подземным паркингом за год благодаря комплексному подходу к строительству: детальной проработке технологического процесса, качественному проведению подготовительных работ, своевременной поставке и наличию на строительной площадке достаточного запаса стройматериалов, сокращению срока набора прочности бетона и раствора, применению материалов и полуфабрикатов заводского изготовления при устройстве внутренних инженерных сетей.

Алексей Харитонов рассказывает, что при работе над ЖК «ЮИТ Парк» в Красногорске помимо двух башенных кранов, работающих на заливке бетона, было принято решение использовать два гидравлических манипулятора и бетононасос: «Такие гидрораспределительные установки с радиусом действия стрелы 25 метров перекрывают всю площадь строительства, а удаленное управление с помощью джойстика позволяет гораздо быстрее подавать бетон на разные участки работы».

В борьбе за покупателя

Темпы строительства на первичном рынке оказывают очень важное влияние на продажи. «Чем быстрее темпы строительства, тем лучше идут продажи», - констатирует Станислав Шмелев. «По сути, особенно если речь идет о покупке квартиры на начальных этапах строительства, когда покупатель еще не видит ничего, кроме котлована или залитого фундамента, активность на строительной площадке для него – единственное осязаемое подтверждение того, что застройщик идет вровень со своими обязательствами, - утверждает коммерческий директор ФСК «Лидер» Григорий Алтухов. - Отсутствие какой бы то ни было деятельности на площадке в течение нескольких недель и даже дней сразу вызывает у состоявшихся и потенциальных покупателей массу вопросов, это начинает активно обсуждаться на форумах, строятся разные гипотезы, причем далеко не всегда они в пользу застройщика».

Эксперты считают, что сейчас сроки строительства входят в тройку главных факторов при выборе жилья, а, по мнению Татьяны Калюжновой, это порой даже важнее цены: «Люди боятся недостроев, поэтому иногда готовы переплатить, но купить квартиру в проекте на финальных этапах. К тому же большинство покупок сейчас совершается либо в ипотеку, либо на средства, вырученные от продажи существующей квартиры. На время строительства люди вынуждены снимать жилье, поэтому не могут ждать получения ключей 2-3 года».

Поэтому на ранних стадиях строительства продажи почти не идут. Эксперт говорит, что в последние месяцы появились случаи, когда девелоперы даже принимали решение снять с продажи проекты на котловане из-за отсутствия спроса: «Многие покупатели приобретают квартиры уже в момент возведения верхних этажей или даже крыши. Поэтому девелоперам важно как можно быстрее пройти ранние стадии, чтобы обеспечить поступления от дольщиков». Эту тенденцию подтверждает Евгения Акимова, генеральный директор IKON Development: «Как только в ЖК «Новый Зеленоград» мы закончили монолитные работы, спрос в проекте значительно вырос. Потенциальные клиенты поняли, что фактически более половины работ уже завершено. Произошла активизация отложенного спроса: у нас были клиенты, которые некоторое время следили за проектом, однако только сейчас приняли решение о покупке».

Продажи не успевают

Раньше застройщики закладывали сроки строительства исходя из вероятных темпов продаж. «Однако теперь девелоперы вынуждены строить быстрее, чем продавать, - подчеркивает Татьяна Калюжнова. – Особенно это касается крупных комплексных проектов по редевелопменту промзон, поскольку в них существуют жесткие обязательства по срокам завершения строительства перед властями».

Интересно, что даже на стабильном рынке в прошлые годы у девелоперов нередко оставались нераспроданные квартиры. «Наличие предложения после ввода дома в эксплуатацию – достаточно частое и абсолютно нормальное явление, - утверждает Елена Гусева, вице-президент, руководитель комплекса продаж, рекламы и PR компании «Лидер-Инвест». - Это необязательно свидетельствует о недостатках проекта или неверной схеме продаж, а может быть продиктовано бизнес-моделью реализации. Многое зависит от самого проекта. При неудачных планировках квартир большой площади с завышенными ценами остается до 40% и более нереализованных единиц, в основном такая тенденция характерна для сегмента бизнес-класса. В экономклассе обычно остается 5-10%».

Иногда даже в доступном сегменте нераспроданных квартир может оставаться больше. «Например, в «Микрогороде в лесу» доля нереализованных квартир в построенных корпусах составила порядка 10-20%», - говорит коммерческий директор Rose Group Наталья Саакянц. Если же остается намного больше квартир, которые застройщику не удалось продать, это, скорее всего, означает, что с ценообразованием, качеством или позиционированием комплекса что-то не так, отмечает Ирина Доброхотова, председатель совета директоров компании «БЕСТ-Новострой».

Темпы продаж зачастую зависят от избранной модели. «Например, при стратегии максимизации прибыли застройщику при наличии собственных средств в большом объеме выгоднее продавать основной объем квартир по максимальной цене после сдачи в эксплуатацию, а при упоре на финансовую эффективность проекта, т.е. строительство за минимальный объем денежных средств – выгоднее продавать основной объем квартир до сдачи в эксплуатацию», - говорит Денис Бобков.

«Наша компания старается продавать дома как можно быстрее, чтобы полученные средства дольщиков инвестировать в проект и не брать кредиты, которые бы увеличили себестоимость строительства, - рассказывает заместитель генерального директора компании Urban Group Леонард Блинов. - Поэтому, чтобы сделать цену для клиента минимальной, мы стараемся работать на более коротких сроках и продать все до завершения строительства. В некоторых домах мы резервируем особо интересные квартиры, которые имеют максимальную добавленную стоимость. Их целесообразно продавать после сдачи домов в эксплуатацию, таким образом, наиболее эффективно реализуется их ценовой потенциал. В основном речь идет о квартирах редких форматов».

Однако в будущем быстрые продажи смогут обеспечить только демпинговые цены, даже при обычной адекватной рыночной цене продажи не будут успевать за строительством, считает Татьяна Калюжнова. Поэтому девелоперам стоит готовиться к тому, что за время строительства они будут продавать всего около половины квартир.

Кредиты и налоги

Из-за необходимости строить быстрее, чем можно продать, девелоперы должны будут самостоятельно обеспечивать стройку финансированием, то есть либо привлекать банковские кредиты, либо заранее позаботиться о запасе средств от продажи предыдущих проектов.

«Мы не получаем банковских кредитов и ведем строительство с привлечением средств материнской компании, финского концерна YIT», - говорит Алексей Харитонов. По схожим принципам работает и ФСК «Лидер». «Еще на опыте прошлого кризиса 2008-2009 г.г. мы выбрали для себя путь строительства своих проектов на собственные средства с применением схем проектного финансирования, - утверждает Григорий Алтухов. - Эти принципы позволяют соблюдать все изначально заявленные сроки, так как для каждой новой стройки, каждого нового корпуса у нас «на руках» есть сразу вся необходимая для строительства сумма – так называемая «подушка» ликвидности, страхующая нас и наших дольщиков от внешних форс-мажоров и внештатных событий».

Сохранение нераспроданных квартир может повлечь дополнительные траты для застройщика, связанные, например, с налогообложением. Как рассказали в Est-a-Tet, средства дольщиков не считаются прибылью застройщика – это просто деньги, привлеченные для финансирования строительства. После сдачи дома оставшиеся квартиры остаются на балансе застройщика, их он реализует уже по договору купли-продажи, поэтому уплачивает налог на прибыль.

К тому же за эти квартиры застройщик должен платить налог на имущество. «По закону порядок налогообложения объектов недвижимого имущества рассчитывается исходя из кадастровой стоимости и применяется в отношении организаций – собственников объектов недвижимого имущества», - говорит Мария Литинецкая.

А вот дольщикам не стоит опасаться, что их дом будет заселен, допустим, наполовину – они не будут нести расходов за своих соседей, в том числе коммунальных. Плата на общедомовые нужды рассчитывается исходя из площади, находящейся в собственности, а расходы по незаселенным квартирам лежат на плечах застройщика.

Таким образом, девелоперам в скором времени придется смириться с необходимостью дополнительных финансовых вливаний в свои проекты. Поэтому им придется более осторожно относиться к расходованию своих средств и оставлять запас на стройку и содержание квартир.

 
Данный материал является аналитическим и не носит рекламный характер.

Нашли ошибку в тексте? Выделите ее и нажмите Ctrl+Enter
7680 (0 сегодня)

Самые популярные объекты в базе IRN.RU

Цена, продавец
Карта
Адрес, описание
P от 3 795 800
до 12 869 500 руб.
Перейти на официальный сайт Уточняйте цены по телефону
ЖК Румянцево-Парк Новая Москва, Новомосковский округ, 3 км от МКАД Площади : 24 - 104 кв.м. Сдача ГК: 2 кв. 2023 г. м. Румянцево, 5 мин. транспортом м. Саларьево, 5 мин. транспортом Застройщик: Лексион Девелопмент.
Проектная декларация на рекламируемом сайте
P от 3 725 567
до 7 828 470 руб.
Перейти на официальный сайт Уточняйте цены по телефону
ЖК Люберцы Люберецкий район, г. Люберцы, 10 км от МКАД Площади : 25 - 81 кв.м. Сдача ГК: 3 кв. 2019 г. кв-л 2, к.30 кв-л 2, к.31 кв-л 2, к.32 кв-л 2, к.38 кв-л 2, к.39 Показать все 16 корпусов Застройщик: Самолет Девелопмент.
Проектная декларация на рекламируемом сайте
P от 29 613 971
до 1 551 689 900 руб.
Перейти на официальный сайт Уточняйте цены по телефону
ЖК ММДЦ Москва-Сити Башня Федерация Башня Восток Москва, Центральный округ, район Пресненский Площади : 56 - 1411 кв.м. м. Выставочная, 5 мин. пешком Застройщик: БАШНЯ ФЕДЕРАЦИЯ.
Проектная декларация на рекламируемом сайте

Недвижимость в Москве и Подмосковье
Показать все
Предложения июня
Квартиры у м. ВДНХ Квартиры в готовых домах рядом с м.ВДНХ. Площадь от 49 до 209 метров ГК: 3 кв. 2015 г., есть сданные. Уточняйте подробности по телефону. Застройщик: OOO ЭлитСтройГрупп. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК Небо — небоскребы на Мичуринском! От 272 000р. за кв.м. Развитая инфраструктура. Подземный паркинг. Рассрочка 0% Застройщик: Capital Group. Проектная декларация на рекламируемом сайте Квартал для жизни Спутник Скидки до 11%! Студии с отделкой с видом на реку! Рядом м.Строгино. 200 метров до Москвы! Застройщик: Бухта Лэнд. Проектная декларация на рекламируемом сайте «Изумрудные холмы» ЖК комфорт-класса. Квартиры с готовой отделкой в строящихся корпусах от 2,7 млн руб. Сдача в 2021 г. Застройщик: Затонское. Проектная декларация на рекламируемом сайте СИМВОЛ. Квартиры в новом квартале! От 175000 руб./кв.м! Новые корпуса на границе с ЦАО. Рядом 3 станции метро. Панорамные виды Москвы, открытый парк. от 175000 руб./кв.м Застройщик: ПИ Групп. Проектная декларация на рекламируемом сайте Городские резиденции Spires. Инвестируйте в будущее. Квартиры премиум-класса. В 5 минутах от Кутузовского проспекта. Застройщик: TEKTA GROUP. Проектная декларация на рекламируемом сайте Район «Испанские кварталы» Новые квартиры у м.Теплый Стан. Квартиры в готовых домах. Площадь от 32 до 115 кв.м. Спешите! Застройщик: А101. Проектная декларация на рекламируемом сайте Квартиры в жилом поселке Park Avenue Полностью готовый квартал! Квартиры от 50 кв.м. Детская инфраструктура, парк и речка на территории. Новая Рига, 23 км. Клубный дом SOHO+NOHO Апартаменты с отделкой м. Белорусская от 12,9 млн руб. Панорамные окна и террасы, клубная инфраструктура! от 12,9 млн руб.Wainbridge Застройщик: Wainbridge. Проектная декларация на рекламируемом сайте Переделкино Ближнее Успей купить квартиру отделкой! Повышение цен с 1 июля! 5 минут от метро "Рассказовка". Ипотека от 5% Застройщик: Олета. Проектная декларация на рекламируемом сайте Город-парк «Первый Московский» Старт продаж нового корпуса! Квартиры от 3,6 млн рублей. Повышение цен с 1 июля. Ипотека от 5%. Метро «Саларьево». от 3,6 млн руб. Застройщик: Первый Московский. Проектная декларация на рекламируемом сайте Сказочный лес Современные квартиры в готовых домах пл. от 24 метров. рядом с метро Ботанический сад. Звоните! Застройщик: Гранднэкст. Проектная декларация на рекламируемом сайте Городские истории Квартиры площадью от 28 метров. Монолит. квартиры в готовых домах Звоните! Застройщик: ТПУ Рассказовка. Проектная декларация на рекламируемом сайте Квартиры у м. Фрунзенская Квартиры в готовых домах рядом с м.Фрунзенская. Площадь от 67 до 267 метров ГК: 3 кв. 2019 г. Спешите! Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Серебряный фонтан" Ипотека от 6,3%. Квартиры от 11,4 млн, апартаменты от 7,4 млн. Выгода до 2,2 млн на квартиры, 1,3 млн на апартаменты. Застройщик: Серебряный Фонтан. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Крылья". Виды на 360 градусов! Премия «Жилой квартал Москвы №1»! Панорамные квартиры в Раменках. От 7,1 млн р! Аминьевское шоссе – 3 минуты пешком. Ипотека 5,5% до 30.06. Застройщик: Лидер Инвест. Проектная декларация на рекламируемом сайте Жилищный комплекс "Люберцы" Метро Некрасовка! Квартиры со скидкой до 10%! Рядом лесопарк и озеро! Свои школы и детские сады! Застройщик: Самолет Девелопмент. Проектная декларация на рекламируемом сайте Жилой комплекс «Летний сад» Премия «Хит продаж №1»! Специальное предложение. Квартиры с отделкой от 7 млн. Уникальные планировки. м."ул.800-летия Москвы". Ипотека от 6,3%. Застройщик: Дмитровская. Проектная декларация на рекламируемом сайте Премиум-квартал JAZZ. 1-я Ямская, 2 Абсолютный комфорт. Если пентхаус, то с видом. Просторная терраса и камин. Консьерж-сервиc. Свой фитнес-клуб Застройщик: Сущевский Вал. Проектная декларация на рекламируемом сайте МФК бизнес-класса Nakhimov Апартаменты с подземным паркингом в престижном районе Черемушки от 5,07 млн руб! Звоните! от 5,07 млн руб. Застройщик: Флэт и Ко. Проектная декларация на рекламируемом сайте Фестиваль Парк Новые квартиры в готовых домах площадью от 28 метров. рядом с метро Речной вокзал. Звоните! Застройщик: Центр-Инвест. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК Лукино-Варино. 24 км от МКАД. Квартиры в Щелковском районе от 2,1 млн. Семейная ипотека от 5%, удваиваем материнский капитал, выгода до тыс. руб. , ипотека с 0 руб. первый взнос от 2,1 млн руб. Застройщик: СУ-22. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК «Нормандия» от Группы «Эталон Выгодные условия на апартаменты в новых корпусах. От 4,3 млн. руб. Рассрочка от застройщика! ЖК вблизи м. «Бабушкинская». Успейте купить! от 4,3 млн руб. Застройщик: ЛС-Риэлти. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК Загорье ЖК комфорт-класса на Юге Москвы. Собственная инфраструктура, паркинг. Ипотека от 10% от 6.2 млн руб. Застройщик: Докон. Проектная декларация на рекламируемом сайте Резиденция Май Квартиры с террасами в премиальном квартале в окружении заповедника от 3,7 млн руб. 9 км от МКАД. Экологически чистый Ленинский район. Ипотека от 6%, рассрочка. от 3,7 млн руб. Застройщик: ЛЕЩ КОНСТРАКШН. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК Headliner Спешите до повышения цен! Квартиры в ЦАО. 2-ком - от 12,8 млн, 3-ком - от 14,6 млн. Потрясающие панорамные виды на Москву-Сити и центр города. Паркинг. м. Шелепиха Застройщик: Жилой квартал Сити. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК «Bauman house» Квартиры от 8,4 млн. руб. Бизнес класс. Вид на Яузу. 10 мин до м.Бауманская от 8,4 млн руб. Застройщик: Прайм-Инвест. Проектная декларация на рекламируемом сайте Дом Серебряный Бор в СЗАО Уникальный дом бизнес-класса. Квартиры с панорамным видом, река и лес за окном. 20 мин. до центра Москвы Застройщик: Строитель. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Геометрия", м.Площадь Ильича Жилой комплекс бизнес-класса в 5 км от Кремля. Подземный паркинг. Квартиры от 9.9 млн. Летом выдача ключей! от 9.9 млн Застройщик: Жилдорипотека. Проектная декларация на рекламируемом сайте Район «Скандинавия» 15 мин. до 3х веток метро. Московская прописка. Застройщик. 214-ФЗ. Новая Москва. Метро Теплый стан, Коммунарка, Бунинская аллея Застройщик: А101. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК «Томилино». Скидки до 10% в июне! Выгода до 560 тыс руб. Семейная ипотека 5%. Первы взнос 0%. Ипотечные каникулы. Развитая инфраструктцра. 10 км от МКАД. Метро Котельники. от 2,2 млн руб. Застройщик: Самолет-Томилино. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК Аквилон PARK 5-7 минут на автомобиле до МКАДа. Рассрочка 0%! Скидка 15% при покупке квартиры в ипотеку. Подземный паркинг. Новая Москва. от 3 млн руб. Застройщик: СтройНафта. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК бизнес-класса "Маяковский". Выгода до 780 000 руб! 5 минут до м. Водный стадион. Свободная планировка. Ключи после оплаты. Застройщик: Дорожное ремонтно-строительное управление Северное. Проектная декларация на рекламируемом сайте Район Новые Ватутинки. Своя квартира в Москве за 30 000 руб. в месяц! Отделка под ключ! В районе школы, детские сады и поликлиника. от 3,3 млн рублейООО "СЗ "Инвесттраст 1" Застройщик: Инвесттраст. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК Отрада. Ипотека от 5%. 5 мин до м. Митино. Сдача в 2019 году! Вся инфраструктура готова. от 2,8 млн руб. Застройщик: Отрада Девелопмент. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК ILOVE - м. Алексеевская 2-комнатная от 9,6 млн руб, 3-комнатная от 14,4 млн руб. в новом ЖК бизнес-класса! Двор без машин. Рядом 4 парка. Большой выбор планировок. Квартал для семейной жизни в 10 минутах от метро. Звоните! 1-комнатные квартиры от 8 млн руб. Застройщик: ПРОМСОЮЗ. Проектная декларация на рекламируемом сайте