Вы используете старую версию браузера Internet Explorer. Наш сайт выглядит и работает некорректно в этой версии IE.
Мы настоятельно рекомендуем вам обновить Internet Explorer или использовать другой браузер. В новых версиях браузера устранены проблемы безопасности и добавлены новые возможности.
от
3.3 млн
руб.
от
3.5 млн
руб.
от
1 млн
руб.
от
1.7 млн
руб.
Опрос
Если бы у вас была возможность купить для себя второе жилье, какое бы вы приобрели?
Нажимая кнопку "Ответить", вы соглашаетесь с Политикой защиты и обработки персональных данных
Цены на квартиры в Москве
Стоимость недвижимости в Москве
Наш научный партнер

Квартиры будут строиться быстрее, чем продаваться

Поэтому девелоперам пора формировать подушку безопасности

Высокие темпы строительства стали одним из важнейших преимуществ для девелоперов: для многих покупателей этот фактор выходит на первое место. Однако в условиях снижающегося спроса темпы продаж могут не успевать за ускорившейся стройкой. Редакция IRN.RU выяснила, чем это грозит девелоперам и покупателям новостроек.

Этаж в день

Общие сроки возведения жилых домов зависят не только от скорости проведения строительных работ, но и от оперативности поставок, стратегии девелопера и других факторов. Само по себе строительство можно вести очень быстрыми темпами. Так, по словам генерального директора ЗАО «Патриот-Инжиниринг» (входит в ГК «Интеко») Станислава Шмелева, панельные дома можно строить с темпами 0,8 этажа в день, а монолитные – 4-5 этажей в месяц. Но обычно строительство идет медленнее: как отмечает руководитель «ИРН-Консалтинг» Татьяна Калюжнова, при панельном строительстве средние темпы составляют до 7 этажей в месяц, а при монолитном – 2-3 этажа.

Помимо возведения «коробки» дома, 2-3 месяца уходит на работы нулевого цикла – котлован, фундамент, цоколь. Если предполагается подземный паркинг, нулевой цикл может занять до полугода. Кроме того, 1-2 месяца уходит на кровельные работы, 2-3 месяца на внутреннюю отделку. Еще какое-то время занимает подключение к коммуникациям – зачастую этот процесс зависит от местной администрации и монополистов, а не от застройщика. «Понятно, что все работы по дому выполняются параллельно, с учетом строительной и технологической готовности. Например, могут заливаться или монтироваться последние этажи, а на нижних горизонтах выполняться фасадные и внутренние отделочные работы и остекление», - говорит Алексей Харитонов, директор по маркетингу и продажам компании «ЮИТ СитиСтрой».

Таким образом, общий срок строительства 17-этажного двухподъездного панельного дома, по данным «ИРН-Консалтинг», составляет порядка 7-8 месяцев, а если подъездов в доме 5, то сроки увеличиваются примерно до года. Строительство монолитного дома обычно занимает до двух лет. Однако бывают исключения: например, в ЖК «Новые Ватутинки» один из семнадцатиэтажных панельных корпусов был построен всего за полгода, а на строительство монолитного 20-этажного «Дома на Изумрудной» у компании «Лидер-Инвест» ушел всего год.

Технологии ускорения

Некоторые факторы могут задержать ход строительства. «Замедлить темпы могут, к примеру, грунтовые воды, располагающиеся близко к фундаменту. В этом случае необходимо устанавливать дополнительные сваи для опоры здания», - говорит Мария Литинецкая, управляющий партнер «Метриум Групп». Кроме того, по словам президента компании «Лидер-Инвест» Евгения Рубцова, к замедлению темпов строительства может привести стесненность условий строительства, например, труднодоступность или узость участка строительства.

Монолитные работы в зимний период требуют дополнительного прогрева бетона, что влияет на рост себестоимости строительства. «При минусовых температурах требуется дополнительный подогрев. Как правило, контуры для подогрева располагаются непосредственно в опалубке, с помощью которой и заливают монолит», - подчеркивает Мария Литинецкая.

«При температуре ниже минус 20 градусов не рекомендуется проводить работы, - отмечает Денис Бобков, руководитель аналитического центра девелоперской группы ОПИН. - Но в московском регионе таких морозов долгий период не бывает, и изначально фактор сезонности учитывается застройщиками при планировании работ и затрат».

К тому же сейчас существуют специальные добавки для бетона, которые способствуют более быстрому затвердению даже в условиях низких температур. Правда, низкокачественные добавки могут негативно отразиться на качестве строительства. «Известно, что некоторые такие дома приобретали весьма специфический запах, поэтому жить в них было невозможно», - говорит Мария Литинецкая.

Генеральный директор компании «Эталон-Инвест» Даниил Селедчик рассказал, что в проекте «Эталон-Сити» удалось сократить сроки возведения монолитного железобетонного каркаса здания первого корпуса на 4 месяца по сравнению с проектными. Ежемесячно выполнялось бетонирование 6 этажей вместо запланированных 3-4. «Данное ускорение произошло за счет применения современной техники, соблюдения качества и безопасности строительного процесса, - объясняет эксперт. - При управлении проектами мы также используем технологии BIM (информационное моделирование зданий), которые позволяют нам оптимизировать процесс строительства, определять возможные риски на ранних этапах в части срыва сроков и отклонения от проектных решений».

«Лидер-Инвесту» удалось построить монолитный дом с подземным паркингом за год благодаря комплексному подходу к строительству: детальной проработке технологического процесса, качественному проведению подготовительных работ, своевременной поставке и наличию на строительной площадке достаточного запаса стройматериалов, сокращению срока набора прочности бетона и раствора, применению материалов и полуфабрикатов заводского изготовления при устройстве внутренних инженерных сетей.

Алексей Харитонов рассказывает, что при работе над ЖК «ЮИТ Парк» в Красногорске помимо двух башенных кранов, работающих на заливке бетона, было принято решение использовать два гидравлических манипулятора и бетононасос: «Такие гидрораспределительные установки с радиусом действия стрелы 25 метров перекрывают всю площадь строительства, а удаленное управление с помощью джойстика позволяет гораздо быстрее подавать бетон на разные участки работы».

В борьбе за покупателя

Темпы строительства на первичном рынке оказывают очень важное влияние на продажи. «Чем быстрее темпы строительства, тем лучше идут продажи», - констатирует Станислав Шмелев. «По сути, особенно если речь идет о покупке квартиры на начальных этапах строительства, когда покупатель еще не видит ничего, кроме котлована или залитого фундамента, активность на строительной площадке для него – единственное осязаемое подтверждение того, что застройщик идет вровень со своими обязательствами, - утверждает коммерческий директор ФСК «Лидер» Григорий Алтухов. - Отсутствие какой бы то ни было деятельности на площадке в течение нескольких недель и даже дней сразу вызывает у состоявшихся и потенциальных покупателей массу вопросов, это начинает активно обсуждаться на форумах, строятся разные гипотезы, причем далеко не всегда они в пользу застройщика».

Эксперты считают, что сейчас сроки строительства входят в тройку главных факторов при выборе жилья, а, по мнению Татьяны Калюжновой, это порой даже важнее цены: «Люди боятся недостроев, поэтому иногда готовы переплатить, но купить квартиру в проекте на финальных этапах. К тому же большинство покупок сейчас совершается либо в ипотеку, либо на средства, вырученные от продажи существующей квартиры. На время строительства люди вынуждены снимать жилье, поэтому не могут ждать получения ключей 2-3 года».

Поэтому на ранних стадиях строительства продажи почти не идут. Эксперт говорит, что в последние месяцы появились случаи, когда девелоперы даже принимали решение снять с продажи проекты на котловане из-за отсутствия спроса: «Многие покупатели приобретают квартиры уже в момент возведения верхних этажей или даже крыши. Поэтому девелоперам важно как можно быстрее пройти ранние стадии, чтобы обеспечить поступления от дольщиков». Эту тенденцию подтверждает Евгения Акимова, генеральный директор IKON Development: «Как только в ЖК «Новый Зеленоград» мы закончили монолитные работы, спрос в проекте значительно вырос. Потенциальные клиенты поняли, что фактически более половины работ уже завершено. Произошла активизация отложенного спроса: у нас были клиенты, которые некоторое время следили за проектом, однако только сейчас приняли решение о покупке».

Продажи не успевают

Раньше застройщики закладывали сроки строительства исходя из вероятных темпов продаж. «Однако теперь девелоперы вынуждены строить быстрее, чем продавать, - подчеркивает Татьяна Калюжнова. – Особенно это касается крупных комплексных проектов по редевелопменту промзон, поскольку в них существуют жесткие обязательства по срокам завершения строительства перед властями».

Интересно, что даже на стабильном рынке в прошлые годы у девелоперов нередко оставались нераспроданные квартиры. «Наличие предложения после ввода дома в эксплуатацию – достаточно частое и абсолютно нормальное явление, - утверждает Елена Гусева, вице-президент, руководитель комплекса продаж, рекламы и PR компании «Лидер-Инвест». - Это необязательно свидетельствует о недостатках проекта или неверной схеме продаж, а может быть продиктовано бизнес-моделью реализации. Многое зависит от самого проекта. При неудачных планировках квартир большой площади с завышенными ценами остается до 40% и более нереализованных единиц, в основном такая тенденция характерна для сегмента бизнес-класса. В экономклассе обычно остается 5-10%».

Иногда даже в доступном сегменте нераспроданных квартир может оставаться больше. «Например, в «Микрогороде в лесу» доля нереализованных квартир в построенных корпусах составила порядка 10-20%», - говорит коммерческий директор Rose Group Наталья Саакянц. Если же остается намного больше квартир, которые застройщику не удалось продать, это, скорее всего, означает, что с ценообразованием, качеством или позиционированием комплекса что-то не так, отмечает Ирина Доброхотова, председатель совета директоров компании «БЕСТ-Новострой».

Темпы продаж зачастую зависят от избранной модели. «Например, при стратегии максимизации прибыли застройщику при наличии собственных средств в большом объеме выгоднее продавать основной объем квартир по максимальной цене после сдачи в эксплуатацию, а при упоре на финансовую эффективность проекта, т.е. строительство за минимальный объем денежных средств – выгоднее продавать основной объем квартир до сдачи в эксплуатацию», - говорит Денис Бобков.

«Наша компания старается продавать дома как можно быстрее, чтобы полученные средства дольщиков инвестировать в проект и не брать кредиты, которые бы увеличили себестоимость строительства, - рассказывает заместитель генерального директора компании Urban Group Леонард Блинов. - Поэтому, чтобы сделать цену для клиента минимальной, мы стараемся работать на более коротких сроках и продать все до завершения строительства. В некоторых домах мы резервируем особо интересные квартиры, которые имеют максимальную добавленную стоимость. Их целесообразно продавать после сдачи домов в эксплуатацию, таким образом, наиболее эффективно реализуется их ценовой потенциал. В основном речь идет о квартирах редких форматов».

Однако в будущем быстрые продажи смогут обеспечить только демпинговые цены, даже при обычной адекватной рыночной цене продажи не будут успевать за строительством, считает Татьяна Калюжнова. Поэтому девелоперам стоит готовиться к тому, что за время строительства они будут продавать всего около половины квартир.

Кредиты и налоги

Из-за необходимости строить быстрее, чем можно продать, девелоперы должны будут самостоятельно обеспечивать стройку финансированием, то есть либо привлекать банковские кредиты, либо заранее позаботиться о запасе средств от продажи предыдущих проектов.

«Мы не получаем банковских кредитов и ведем строительство с привлечением средств материнской компании, финского концерна YIT», - говорит Алексей Харитонов. По схожим принципам работает и ФСК «Лидер». «Еще на опыте прошлого кризиса 2008-2009 г.г. мы выбрали для себя путь строительства своих проектов на собственные средства с применением схем проектного финансирования, - утверждает Григорий Алтухов. - Эти принципы позволяют соблюдать все изначально заявленные сроки, так как для каждой новой стройки, каждого нового корпуса у нас «на руках» есть сразу вся необходимая для строительства сумма – так называемая «подушка» ликвидности, страхующая нас и наших дольщиков от внешних форс-мажоров и внештатных событий».

Сохранение нераспроданных квартир может повлечь дополнительные траты для застройщика, связанные, например, с налогообложением. Как рассказали в Est-a-Tet, средства дольщиков не считаются прибылью застройщика – это просто деньги, привлеченные для финансирования строительства. После сдачи дома оставшиеся квартиры остаются на балансе застройщика, их он реализует уже по договору купли-продажи, поэтому уплачивает налог на прибыль.

К тому же за эти квартиры застройщик должен платить налог на имущество. «По закону порядок налогообложения объектов недвижимого имущества рассчитывается исходя из кадастровой стоимости и применяется в отношении организаций – собственников объектов недвижимого имущества», - говорит Мария Литинецкая.

А вот дольщикам не стоит опасаться, что их дом будет заселен, допустим, наполовину – они не будут нести расходов за своих соседей, в том числе коммунальных. Плата на общедомовые нужды рассчитывается исходя из площади, находящейся в собственности, а расходы по незаселенным квартирам лежат на плечах застройщика.

Таким образом, девелоперам в скором времени придется смириться с необходимостью дополнительных финансовых вливаний в свои проекты. Поэтому им придется более осторожно относиться к расходованию своих средств и оставлять запас на стройку и содержание квартир.

 
Данный материал является аналитическим и не носит рекламный характер.

Нашли ошибку в тексте? Выделите ее и нажмите Ctrl+Enter
7707 (0 сегодня)

Выберите квартиру в самых популярных новостройках Москвы и Подмосковья

Цена, продавец
Карта
Адрес, описание
P от 14 112 024
до 47 438 430 руб.
Перейти на официальный сайт Уточняйте цены по телефону
ЖК Сердце столицы Москва, Северо-Западный округ, район Хорошево-Мневники Площади : 45 - 141 кв.м. Сдача ГК: 2 кв. 2019 г. м. Фили, 9 мин. транспортом м. Шелепиха, 12 мин. пешком Шелепихинская наб., вл.34, к.1 (1 оч.) (ЖД 1) Шелепихинская наб., вл.34, к.2 (1 оч.) (ЖД 2) Шелепихинская наб., вл.34, к.3 (1 оч.) (ЖД3) Шелепихинская наб., вл.34, к.4 (2 оч.) (ЖД4) Шелепихинская наб., вл.34, к.5 (2 оч.) (АП1) Показать все 7 корпусов Застройщик: Дон-Строй Инвест.
Проектная декларация на рекламируемом сайте
P от 3 567 000
до 14 059 890 руб.
Перейти на официальный сайт Уточняйте цены по телефону
ЖК Цветочные поляны Новая Москва, Новомосковский округ, 16 км от МКАД Площади : 30 - 118 кв.м. Сдача ГК: 2 кв. 2021 г. д. Староселье, з/у 1, к.3 д. Староселье, з/у 1, к.4 Застройщик: МИЦ.
Проектная декларация на рекламируемом сайте
P от 6 873 795
до 17 570 409 руб.
Перейти на официальный сайт Уточняйте цены по телефону
ЖК Дом на Барвихинской Москва, Западный округ, район Можайский Площади : 33 - 91 кв.м. Сдача ГК: 4 кв. 2020 г. Застройщик: Тройка РЭД.
Проектная декларация на рекламируемом сайте

Недвижимость в Москве и Подмосковье
Показать все
Предложения октября
Квартал на набережной NOW! Старт продаж! Квартиры бизнес-класса. 5 минут до м. Технопарк. Будущее создается сейчас! Застройщик: TEKTA GROUP. Проектная декларация на рекламируемом сайте Город-парк «Первый Московский» Квартиры у леса с отделкой и без. 5 мин. до метро "Филатов луг"! Монолитные дома. Двор без машин. Ипотека от 4,8%. от 4 млн руб. Застройщик: Первый Московский. Проектная декларация на рекламируемом сайте Городские резиденции Spires. Квартиры премиум-класса. В 5 минутах от Кутузовского проспекта. Идеален для жизни. Застройщик: TEKTA GROUP. Проектная декларация на рекламируемом сайте СИМВОЛ. Квартиры в новых домах! Потолки до 3,6 м, окна высотой 2 м, приватный двор, подземный паркинг. Рядом 3 ст. метро. Свой открытый парк. от 6,9 млн руб. Застройщик: ПИ Групп. Проектная декларация на рекламируемом сайте Элитные особняки Титул Квартиры с видами на Кремль от 444 тыс. руб./м2. Фасады из юрского мрамора и меди. Старт продаж! Застройщик: Центр-Инвест. Проектная декларация на рекламируемом сайте Квартиры в жилом поселке PARK AVENUE Квартиры от 50 кв.м. Свободная планировка. Малоэтажный квартал премиум-класса. Новая Рига, 23 км. ЖК "PRIZMA" на Ленинском. Дом премиального уровня! Детские и спортивные площадки. Подземный паркинг. 10 мин до Воронцовского парка. Рядом метро Калужская от 203000 руб./кв. м Застройщик: Флэт и Ко. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК «CityPark» Дышать природой и творить! Последние квартиры в ЖК Премиум-класса. м. Выставочная. Звони сейчас! Застройщик ООО «МонАрх-УКС» Застройщик: Монарх. Проектная декларация на рекламируемом сайте Жилые комплексы "Мой адрес" Большой выбор квартир в готовых новостройках в различных округах г.Москвы. Дома сданы. Выдаем ключи. ЖК "Небо" - Небоскрёбы на Мичуринском! Квартиры от 8,2 млн рублей. Престижный район Москвы. В окружении парков. Метро Раменки. Застройщик: Capital Group. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Румянцево-Парк". м. Саларьево. Квартиры от 3,5 млн. Скидка 4% при 100% оплате или ипотеке. Строительство детского сада. Закрытая территория. от 3,5 млн руб. Застройщик: Лексион Девелопмент. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Датский квартал" Квартиры с отделкой и без в 10 минутах от Москвы. Панорамные окна. Рядом лесной массив. Всего 1 км от МКАД. Метро Бибирево. Застройщик: ФСК. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Новоград Павлино" Скидка на готовые квартиры до 380 000 руб. 10 мин. на авто до метро Некрасовка. Развитая инфраструктура. Застройщик: МИЦ. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК Фестиваль парк Победитель в номинации Новостройка Москвы №1. м.Речной вокзал. Отделка White Box. Повышение цен с 22 октября! Звоните! Застройщик: Центр-Инвест. Проектная декларация на рекламируемом сайте Клубный дом SOHO+NOHO Апартаменты с отделкой м. Белорусская от 14.7 млн руб. Панорамные окна и террасы, клубная инфраструктура! от 14,7 млн руб.Wainbridge Застройщик: Wainbridge. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК Крылатский. Скидки до 7%! Дома сданы и введены в эксплуатацию! Подземный паркинг. Детский сад и школа под окнами! Ипотека от 4,9%. Метро "Крылатское" от 8,4 млн руб. Застройщик: Москапстрой-ТН. Проектная декларация на рекламируемом сайте Резиденция Май Квартиры в премиальном квартале от 3,8 млн руб. 9 км от МКАД. Экологически чистый Ленинский район. Ипотека от 6%, рассрочка. от 3,8 млн руб. Застройщик: ЛЕЩ КОНСТРАКШН. Проектная декларация на рекламируемом сайте МФК бизнес-класса Nakhimov Апартаменты с подземным паркингом в престижном районе Черемушки от 5,8 млн руб! Звоните! от 5,8 млн руб. Застройщик: Флэт и Ко. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК «Изумрудные холмы». Ипотека от 5.3% Просторные семейные квартиры от 5 млн.руб. «Новые изумрудные» - корпуса повышенной комфортности. Успейте в октябре! Застройщик: Затонское. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК «Bauman house» Квартиры от 9,8 млн. руб. Бизнес класс. Вид на Яузу. 10 мин до м.Бауманская от 9,8 млн руб. Застройщик: Прайм-Инвест. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Настроение". Скидки до 7%. Подземный паркинг. Детские и спортиные площадки. 10 мин до м. ВДНХ. 10 мин пешком до ж/д ст. Северянин. Ипотека от 5%. Рассрочка. от 135 000 руб/кв.м. Застройщик: ФСК. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК «Аквилон PARK» 5-7 минут на автомобиле до МКАДа. Рассрочка 0%! Скидка 18% при покупке квартиры в ипотеку. Подземный паркинг. Новая Москва. от 3,8 млн руб. Застройщик: СтройНафта. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК iLove Панорамные виды на Москву и Останкинскую башню. Рядом парк ВДНХ, Ботанический сад. Двор без машин, система «умный квартал». квартиры от 8,7 млн руб. Застройщик: ПРОМСОЮЗ. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК Загорье ЖК комфорт-класса на Юге Москвы в Бирюлево. Собственная инфраструктура, паркинг. Ипотека от 10% 1-комн. квартиры от 6,5 млн руб. Застройщик: Докон. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК «Нормандия» от Группы «Эталон» Скидка 2% на видовые квартиры. Ипотека от 4,5%. Охраняемые дворы без машин. Скоро заселение! Ст. метро «Медведково». Застройщик: Группа Эталон. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК FoRest Отделка White box, квартиры с видом на Чоботовский лес. Концепция "двор без машин". Метро Новопеределкино в 2 минутах ходьбы. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Геометрия", м.Площадь Ильича Жилой комплекс бизнес-класса в 5 км от Кремля. Подземный паркинг. Квартиры от 10,2 млн руб. Дом сдан! Началась выдача ключей! от 10,2 млн руб. Застройщик: Жилдорипотека. Проектная декларация на рекламируемом сайте Жилой комплекс «Летний сад». Квартиры с отделкой от 7.3 млн.руб. Уникальные планировки. Экологичный район Москвы. Идет заселение! Станция м. «Селигеровская». Застройщик: Дмитровская. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Тополя" Квартиры класса «Комфорт+» на юге Москвы. 10 минут до метро Братиславская и Люблино. Рядом детские сады и школы. Скидки до 7%. квартиры от 4,49 млн руб. Застройщик: Москапстрой-ТН. Проектная декларация на рекламируемом сайте Городской квартал Big Time. Квартиры бизнес-класса от 7,6 млн руб. Панорамные виды на Москва-Сити. Закрытый зеленый двор. 700 м до МЦК Хорошево. Ипотека 8,7%. от 7,6 млн руб. Застройщик: TEKTA GROUP. Проектная декларация на рекламируемом сайте Квартиры бизнес-класса в ЖК «Рихард» Система "умный дом" в каждой квартире! Собственный сквер. Подземный паркинг. 10 минут пешком до метро Полежаевская. Застройщик: ФСК. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК Headliner Скидка до 3,2 млн руб. Сдача 2019г. Потрясающие панорамные виды на Москву-Сити и центр города. Набережная. Паркинг. м. Шелепиха Застройщик: Жилой квартал Сити. Проектная декларация на рекламируемом сайте Проект «Первый квартал» Ипотека 8,4%. Квартиры с кухней-гостиной и гардеробными. Теплые лоджии. Отделка «под чистовую». Сдача в 2019 г. Город Видное. квартиры от 2,8 млн руб. Застройщик: Брусника.Москва. Проектная декларация на рекламируемом сайте Район «Скандинавия» 15 мин. до 3х веток метро. Московская прописка. Застройщик. 214-ФЗ. Новая Москва. Метро Теплый стан, Коммунарка, Бунинская аллея Застройщик: А101. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Движение. Тушино" Большой выбор планировочных решений. Развитая инфраструктура. Подземный паркинг. Ипотека. 3-5 минут до метро Спартак и Тушинская. двушки от 6,9 млн руб. Застройщик: ФСК. Проектная декларация на рекламируемом сайте Район «Новые Ватутинки» - Акция! Сдача в 2019 году. Квартиры в готовых монолитных домах. Субсидированная ипотека 5,4%. Готовая инфраструктура. 2к квартиры от 41 940 руб./мес.ООО "СЗ "Инвесттраст 1" Застройщик: Инвесттраст. Проектная декларация на рекламируемом сайте