Вы используете старую версию браузера Internet Explorer. Наш сайт выглядит и работает некорректно в этой версии IE.
Мы настоятельно рекомендуем вам обновить Internet Explorer или использовать другой браузер. В новых версиях браузера устранены проблемы безопасности и добавлены новые возможности.
от
2.8 млн
руб.
от
2.9 млн
руб.
от
1 млн
руб.
от
827 тыс
руб.
Опрос
Что будет с рублевыми ценами на недвижимость этой осенью?
Нажимая кнопку "Ответить", вы соглашаетесь с Политикой защиты и обработки персональных данных
Цены на квартиры в Москве
Стоимость недвижимости в Москве
Наш научный партнер

Трейд-ин и другие способы обменять старую квартиру на новостройку

От взаимозачета до ломбарда

Сейчас неплохое время для тех, кто хочет обменять старую квартиру на новую и современную - в прошедшем году на рынок вышло немало интересных и при этом достаточно бюджетных проектов (см. «Новостройки Москвы: наиболее значимые проекты 2015 года»). Однако с учетом просевшего спроса на вторичном рынке с продажей собственного жилья могут возникнуть проблемы. Редакция IRN.RU выяснила способы осуществить желаемое.

Избавиться от старья

В Москве за долги годы господства бизнес-класса сложился дефицит качественного и при этом относительно недорогого жилья. Однако за ближайшие пару лет этот дефицит может быть покрыт. Так, по данным «ИРН-Консалтинг», всего за год предложение недорогих новостроек в старой Москве выросло почти вдвое, а в скором будущем ожидается выход новых крупных проектов, в том числе в рамках редевелопмента промзон (об этом читайте в рубрике «Зона развития»).

Эти проекты не только новые, современные и достаточно доступные. Их важная особенность заключается в том, что они в большинстве своем крупные. Так что люди получают не просто новостройку, а новые благоустроенные районы с однородной средой (подробнее об этом – в статье «Картина маслом: промзоны Москвы обретают новую недвижимость»). По мнению руководителя «ИРН-Консалтинг» Татьяны Калюжновой, в ближайшие несколько лет существенная часть среднего класса переедет в эти новые районы. «В результате старые районы на окраинах Москвы, особенно те, что и до этого были не слишком престижны, ждет постепенная маргинализация. Поэтому квартиры в старом жилом фонде в «спальниках» будут дешеветь, в то время как новое качественное жилье окажется более устойчивым к снижению цен», - отмечает эксперт.

Получается, что сейчас или в ближайшие пару лет при возможности стоит продать старую квартиру и купить взамен более современную. Однако сделать это не так просто, ведь спрос на вторичном рынке за последний год упал на треть, а срок экспозиции увеличился в среднем до трех месяцев (см. статью «Квартиры в Москве и Подмосковье: вторичный рынок жив на 20%»).

Полный взаимозачет

Упростить жизнь тем, кто хочет поменять старую квартиру на новостройку, может схема трейд-ин. Но стоит иметь в виду, что под этим термином могут подразумеваться разные услуги. «Классический трейд-ин, фактически, калькированный с авторынка – девелопер выкупает старую квартиру, как правило, с небольшим дисконтом от рыночной цены, и учитывает сумму, полученную от ее продажи, в зачет стоимости новой квартиры в своем жилом комплексе», - объясняет Дмитрий Котровский, партнер девелоперской компании «Химки Групп».

Однако таких предложений на рынке почти нет. «Взаимозачет в узком смысле этого слова «редкая птица» на рынке недвижимости, поскольку он подразумевает выкуп имеющегося у клиента жилья с большим дисконтом до 30%, - говорит руководитель департамента новостроек Est-a-Tet Алексей Оленев. - Для застройщика невыгодно держать на балансе такой актив, который надо еще суметь продать в условиях стагнации вторичном рынка». По словам Дмитрия Котровского, опасения застройщика можно понять: «Далеко не у всех девелоперов сейчас есть свободные средства на выкуп вторичной недвижимости. В приоритете расходов любого здравомыслящего застройщика, собственно, главный бизнес-процесс – строительство, а также погашение банковских кредитов».

Покупателям тоже неинтересно давать дисконт 30%, а то и 40% от стоимости своей квартиры. «Если на автомобильным рынке люди готовы смириться с потерей 200-300 тыс. рублей в случае обмена старого автомобиля на новый, то здесь речь идет уже о куда более серьезных суммах», - говорит Алексей Оленев.

Почти трейд-ин

В большинстве случаев под схемой трейд-ин подразумеваются две параллельные услуги – помощь в реализации жилья на вторичном рынке, а после - проведение сделки по покупке новостройки. Преимуществом для покупателя является работа через «одно окно», а значит, и экономия на риелторской комиссии, которая, по данным «МИЭЛЬ-Новостройки», может составить от 25 до 50% в зависимости от перечня услуг и условий сделки. К тому же в некоторых случаях могут проводиться нестандартные сделки, например, клиент захочет продать две однокомнатные квартиры на вторичном рынке, чтобы купить одну большую квартиру в новостройке, или, наоборот, будет продавать трехкомнатную квартиру, а покупать две «однушки» в новостройке.

Еще одно преимущество – специальные условия на покупку квартиры в новостройке. По данным «Метриум Групп», существуют две наиболее распространенные схемы. Первая – относительно короткий срок бронирования (на один месяц, хотя это в любом случае дольше, чем обычно) при фиксации цены. Другая схема подразумевает бронирование на период до трех месяцев, однако цена на квартиру в новостройке может повышаться. Наконец, в редких случаях предлагается длительный срок бронирования при фиксации цены. Например, в МФК «Лайнер» от ГК «Интеко» апартаменты резервируются на 4-6 месяцев. «Мы начинаем с рыночной цены, но потом снижаем стоимость, чтобы уложиться в сроки. Естественно, что все это оговаривается с владельцем квартиры», - рассказывает директор департамента продаж компании «Магистрат» (входит в ГК «Интеко») Ольга Павлова. Дополнительным бонусом является то, что при использовании этой схемы клиенту предоставляется максимальная на текущий момент скидка на апартаменты. 

По словам управляющего партнера «Метриум Групп» Марии Литинецкой, в настоящее время на московском рынке новостроек по схеме трейд-ин приобретается порядка 10% квартир. Дмитрий Котровский говорит, что за последние полгода спрос на эту услугу вырос примерно на 30%. В свою очередь, управляющий директор компании «МИЭЛЬ-Новостройки» Наталья Шаталина говорит даже о более существенном «скачке»: «Буквально за I полугодие 2015 года количество обращений за данной услугой возросло в три раза. По нашим оценкам, доля таких потенциальных покупателей новостроек достигает минимум 20%».

Снижать цену

Между тем, трейд-ин, даже в усеченном виде, доступен далеко не для всех новостроек. По данным «Метриум Групп», в массовом сегменте в «старой» Москве данная опция доступна чуть более чем в половине проектов, а в Новой Москве – в 42% от общего количества продаваемых жилых комплексов.

Если в выбранной новостройке нельзя купить квартиру с помощью схемы трейд-ин, придется продавать свое жилье самостоятельно. «Вторичный рынок пребывает в состоянии достаточно глубокой стагнации – предложение значительно превышает спрос, - констатирует Алексей Оленев. - Практически единственным инструментов привлечения покупателей осталась выгодная цена. Переоцененные предложения практически не имеют шансов на реализацию. Поэтому очень важно выставить адекватную рынку цену и быть готовым к скидкам, если есть необходимость быстро продать объект».

По данным Est-a-Tet, если цена объекта одна из самых низких в своей локации, то по нему будут звонки. Если квартира находится даже на 6-й или 7-й строчке в базах недвижимости при сортировке по цене, звонков по нему не происходит. Несколько обнадеживает тот факт, что продавцы первичного жилья тоже готовы к скидкам: «Отталкивайтесь от новостройки, в которой вы хотите купить квартиру и пробуйте торговаться, - рекомендует руководитель аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости IRN.RU» Олег Репченко. – Вполне возможно, что девелопер пойдет вам навстречу и вы сможете нивелировать дисконт, который придется дать на вторичную квартиру». (См. «Недвижимость: на падающем рынке выигрывает тот, кто первым даст скидку больше».)

Рассрочка для богатых

Однако даже при адекватной цене продажа старой квартиры может затянуться на несколько месяцев. По словам Марии Литинецкой, квартира вполне может «подвиснуть» более чем на полгода. Чтобы снизить риск потерять интересующую квартиру в новостройке, можно воспользоваться рассрочкой от застройщика.

В отличие от ипотеки рассрочка зачастую бывает беспроцентной. Правда, обычно такие условия предлагаются лишь на небольшой срок. Например, в «Садовых кварталах» ГК «Интеко» предлагает полугодовую беспроцентную рассрочку. Рассрочка на год и более обычно обходится в 10-15% годовых. В большинстве случаев рассрочка действует только до сдачи дома в эксплуатацию, но за это время, скорее всего, удастся продать старую квартиру.

Недостатком данной схемы является большой первоначальный взнос, который обычно составляет не менее 50%. Таким образом, вариант с рассрочкой подойдет тем, у кого помимо квартиры есть значительные накопления. Хотя бывают и исключения. Например, в комплексе «Лайнер» минимальный первоначальный взнос составляет всего 10% от стоимости апартаментов, правда, такая рассрочка предоставляется под 5% годовых, а беспроцентной она становится только при взносе 30% (на полгода) и 50% (до окончания строительства). 

Заложить свое

Еще один вариант купить квартиру в новостройке сразу и только после этого заняться продажей старого жилья – взять кредит под залог имеющейся недвижимости. Однако нужно иметь в виду, что банк даст на 20-30% меньше стоимости старой квартиры. Поэтому такой способ подходит тем, кто выбирает новую квартиру дешевле старой или опять же обладает дополнительными накоплениями. Этот вариант можно скомбинировать с рассрочкой: заложить свою квартиру, внести 70% от стоимости новой, а остаток заплатить после продажи старого жилья.

Между тем, эта схема не очень популярна. Так, Алексей Оленев вспомнил не более десяти ипотечных сделок под залог имеющегося жилья. «Люди довольно неохотно закладывают недвижимость, поскольку для произведения любых манипуляции с залоговой недвижимостью нужно согласовывать это с банком», - объясняет эксперт.

Если не хватает

Еще одна сложность может возникнуть, если старая квартира оказалась дешевле, чем желаемая. В этом случае придется прибегнуть к ипотеке. «Если человек располагает суммой, достаточной для первого взноса за новую квартиру, то он просто покупает жилье в новостройке с использованием ипотеки, выставляя при этом на продажу старую квартиру по схеме взаимозачёта. Когда квартира будет реализована, деньги от продажи пойдут на погашение части ипотечного кредита», - говорит Мария Литинецкая.

Если у покупателя есть только квартира, но при этом нет никаких свободных средств, то при получении в банке разрешения на выдачу кредита он должен указать продажную цену своей старой квартиры в качестве первоначального взноса по ипотеке. Окончательно оформить договор на получение кредита и приобретение первичного жилья он сможет только после завершения сделки по продаже вторичного.

По мнению специалистов аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости IRN.RU», будет появляться все больше людей, желающих поменять старое жилье на квартиру в новостройке. Поэтому популярность различных инструментов, помогающих осуществить сделку максимально быстро и безболезненно, будет расти. В выигрыше будут те девелоперы и брокеры, которые смогут предложить клиентам простые способы совершить такой обмен.

 
Данный материал является аналитическим и не носит рекламный характер.

Нашли ошибку в тексте? Выделите ее и нажмите Ctrl+Enter
8152 (2 сегодня)

Самые популярные объекты в базе IRN.RU

Цена, продавец
Карта
Адрес, описание
P от 7 100 000
до 35 100 000 руб.
Перейти на официальный сайт Уточняйте цены по телефону
ЖК Match Point Москва, Западный округ, район Филевский парк, м. Фили Студии, 1-5-комнатные квартиры Площади : 29 - 76 кв.м. Сдача ГК: 4 кв. 2019 г. м. Фили, 5 мин. транспортом Застройщик: Волей Гранд.
Проектная декларация на рекламируемом сайте
от 13 143 900
до 37 253 100 руб.
Узнать подробнее
ЖК Дом Серебряный Бор Москва, Северо-Западный округ, район Хорошево-Мневники, м. Октябрьское поле 1-4-комнатные квартиры Площади : 39 - 107 кв.м. Сдача ГК: 3 кв. 2018 г. м. Октябрьское поле, 8 мин. транспортом Застройщик: Строитель.
Проектная декларация на рекламируемом сайте
от застройщика Узнать подробнее ЖК Нахимов Москва, Юго-Западный округ, район Черемушки , м. Нахимовский проспект 1-2-комнатные квартиры Площади : 40 - 72 кв.м. м. Нахимовский проспект, 5 мин. транспортом Застройщик: Бизнес-Центр На Долгоруковской.
Проектная декларация на рекламируемом сайте

Недвижимость в Москве и Подмосковье
Показать все
Предложения октября
Жилой квартал Тетрис Современные квартиры в готовых домах. Площадь от 23 до 47 кв.м. Монолит. Уточняйте подробности по телефону. от 4,7 млн руб. Застройщик: Садовое кольцо МПС. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Эталон-Сити" от Группы "Эталон" Квартиры с отделкой от 6,8 млн руб. Видовые просторные квартиры за 130 000 руб./кв.м. Сдача в 2018г.! м. Скобелевская Застройщик: Дайкар. Проектная декларация на рекламируемом сайте Счастье на Ленинском Выгодно - Ипотека 5,5% от ВТБ! Витражное остекление. Индивидуальные скидки! Застройщик: Ленинский 154. Проектная декларация на рекламируемом сайте Счастье на Вешняках Ипотека 5,5% от ВТБ! Индивидуальные скидки! Парковые зоны! 15 минут до м. Выхино. Застройщик: Вешняковская 18. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК Серебрица. Старт продаж! От 2,2 млн руб. Уникальный проект. Авторская архитектура. Опции бизнес-класса. Детсад, школа рядом. г.Красногорск. от 2,2 млн руб. Застройщик: Опалиха-Сити. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК Лица! Квартиры бизнес класса! Готовые квартиры на Ходынском поле! 10 мин. м.Динамо! Только в октябре скидка 40% на паркинг! Выдаем ключи! от 14,8 млнCapital group Застройщик: Новко. Проектная декларация на рекламируемом сайте Счастье в Лианозово Квартиры пл. 36-86 кв.м.Монолит. Уточняйте подробности по телефону. Застройщик: Абрамцевская 10. Проектная декларация на рекламируемом сайте Счастье в Мневниках Дом бизнес-класса! Ипотека 5,5% от ВТБ! Последние квартиры в готовом доме! Застройщик: Демьяна Бедного 15. Проектная декларация на рекламируемом сайте Квартиры в ЖК Рассказово Станция м.Рассказовка открылась! Всего 7 мин. пешком! Рядом лесопарк, своя полноценная инфраструктура. Звоните! 5,4 млн руб.Sezar Group Застройщик: Красный Октябрь. Проектная декларация на рекламируемом сайте Headliner Современные квартиры в готовых домах. Площадь от 29 до 117 кв.м. Монолит, другое. Спешите! с отделкой от 7,7 млн руб. Застройщик: Жилой квартал Сити. Проектная декларация на рекламируемом сайте Городской район Новые Ватутинки Готовая инфраструктура. Д/сады, школа и поликлиника. Московская прописка. Ипотека от 6%. м. Новые Ватутинки АО "Инвесттраст" Застройщик: Инвесттраст. Проектная декларация на рекламируемом сайте Район «Испанские кварталы» 3 ветки метро. Современный благоустроенный район. Дизайнерская отделка. 214-ФЗ. ФЗ Застройщик: А101 ДЕВЕЛОПМЕНТ. Проектная декларация на рекламируемом сайте Район «Белые ночи» Дома комфорт-класса в 6 км от МКАД. 15 минут до 3-х веток метро. Московская прописка. Застройщик: А101. Проектная декларация на рекламируемом сайте Квартиры в жилом поселке Park Avenue Квартиры с участком или террасой на крыше. Детский сад на территории. Новая Рига, 23 км. Счастье на Дмитровке Индивидуальные скидки! Ипотека 5,5% от ВТБ! Развитая инфраструктура. Сдача в 2018. Застройщик: Софьи Ковалевской 20. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Томилино 2018" Квартиры в 10 минутах от м. Котельники! Рядом пляж и лесопарк! Первый взнос - 0%! 1,9 млн руб. Застройщик: Самолет-Томилино. Проектная декларация на рекламируемом сайте Новый жилой квартал Фили Сити Скидка на квартиры до 5%. Бизнес-класс. Рассрочка. Ипотека 6%. Собственный парк-променад и фонтан. Паркинг. 3 мин пешком от м.Фили Застройщик MR Group Застройщик: ЛАТИРИУС. Проектная декларация на рекламируемом сайте Квартал для жизни Спутник Старт продаж второй очереди! Студии с отделкой с видом на реку! Рядом м.Строгино. от 2,3 млн руб. Застройщик: Бухта Лэнд. Проектная декларация на рекламируемом сайте Небо Торопитесь! Квартиры пл. 49-136 кв.м.Монолит. Застройщик: Проект Мичуринский. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК Экодолье Шолохово! 200 000 руб. - первый взнос на таунхаус в ЖК "Экодолье Шолохово". Скидка 10%. Ипотека. Спешите! Дмитровское ш.,15 км. от 4,1 млн руб.ГК Экодолье Застройщик: Экодолье Щолохово. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК «CapitalTowers» Единственный небоскреб в Москва Сити с квартирами, а не апартаментами Застройщик: МЕГАПОЛИС ГРУП. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК D1 Старт продаж! Квартиры с отделкой от 5,6 млн руб. Небоскрёбы бизнес-класса рядом с центром Москвы. 1 минута пешком до м. Дмитровская с отделкой от 5,6 млн руб. Застройщик: ТПУ Дмитровская. Проектная декларация на рекламируемом сайте Счастье на Волгоградке Выгодно - ипотека от ВТБ – 5,5%! Индивидуальные скидки! Планировки евроформата. Застройщик: Федора Полетаева 15. Проектная декларация на рекламируемом сайте Квартиры бизнес-класса в ЖК Династия Шикарная архитектура, более 50 планировок, закрытый двор-патио. 300м до м.Полежаевская. Звоните! от 8 млнSezar Group Застройщик: МОНОЛИТНОЕ ДОМОСТРОЕНИЕ. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК бизнес-класса "Маяковский" Квартиры от 8 млн руб! Окончание строительства в 4 квартале 2018 г. Свободная планировка. 600 м. до м.Водный от 8 млн руб. Застройщик: Дорожное ремонтно-строительное управление Северное. Проектная декларация на рекламируемом сайте Башня Федерация. Панорамные виды! Премиум-апартаменты от 50 до 350 м2. 69-84 этаж. Лучшие виды в Сити! Приватность и VIP безопасность. м.Выставочная Застройщик: БАШНЯ ФЕДЕРАЦИЯ. Проектная декларация на рекламируемом сайте Геометрия Современные квартиры в готовых домах. Площадь от 46 до 137 кв.м. Монолит. от 8,1 млн руб.Флэт и Ко Застройщик: Жилдорипотека. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК Бизнес-класса Big Time. Старт продаж! От 5,5 млн руб. Подземный паркинг. Собственная инфраструктура. Метро Полежаевская. от 5,5 млн руб. Застройщик: ПАК ДЕВЕЛОПМЕНТ. Проектная декларация на рекламируемом сайте Район «Скандинавия» 15 мин. до 3х веток метро. Московская прописка. Застройщик. 214-ФЗ. Новая Москва Застройщик: А101. Проектная декларация на рекламируемом сайте Квартиры в ЖК Позитив! г.Москва! ЖК Позитив, 10 мин. м.Румянцево! Скидка 400т.р. до 31.10! Ипотека и рассрочка! Успей купить! от 4,2 млн руб. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Савёловский Сити" Новый корпус! От 5,2 млн руб. Бизнес-класс в 7 мин от м. Дмитровская. Потрясающие панорамные виды на центр города. Узнай первым! от 5,2 млн руб. Застройщик: Бизнес парк Савеловский. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК бизнес-класса "Румянцево-Парк" Квартиры от 2,9 млн. Нестандартная архитектура. Свободные планировки. Закрытые дворы. Паркинг. м.Саларьево от 2,9 млн руб. Застройщик: Лексион Девелопмент. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Цветочные поляны" Старт продаж! Квартиры от 2,2 млн.р.! 4 варианта отделки. Продуманная инфраструктура. Европейский стиль Застройщик: Старолесье. Проектная декларация на рекламируемом сайте Микрорайон Новое Бисерово 2 Готовые квартиры у Старой Купавны. Уют с панорамным остеклением. Ипотека от 7.4%. Звоните! квартиры от 1,6 млн руб.ООО Акваспорт Застройщик: Акваспорт. Проектная декларация на рекламируемом сайте