Вы используете старую версию браузера Internet Explorer. Наш сайт выглядит и работает некорректно в этой версии IE.
Мы настоятельно рекомендуем вам обновить Internet Explorer или использовать другой браузер. В новых версиях браузера устранены проблемы безопасности и добавлены новые возможности.
от
3.2 млн
руб.
от
1.9 млн
руб.
от
1 млн
руб.
от
827 тыс
руб.
Опрос
Какой вид арендного бизнеса вы считаете наиболее удачным для частного инвестора?
Нажимая кнопку "Ответить", вы соглашаетесь с Политикой защиты и обработки персональных данных
Цены на квартиры в Москве
Стоимость недвижимости в Москве
Наш научный партнер

Картина маслом: риски рынка недвижимости в 2016 году

Ожидания заложенных в 2015-м перемен

Сложности уходящего года для рынка недвижимости были преодолены в первую очередь с помощью государственного субсидирования ипотечных ставок, и на продолжение этой программы после мая 2016 года в первую очередь уповают застройщики. Но не стоит забывать, что в 2015 году частично вступили в силу и частично только обсуждались довольно серьезные законодательные нововведения, которые претендуют на то, чтобы в значительной мере определять будущее развитие рынка.

Поддержать экономику

Ключевой пункт антикризисного плана, касающийся сферы строительства – субсидирование ипотечных ставок, которое продлено до мая 2016 года. Именно господдержка ипотечного кредитования позволила рынку «не упасть на дно» и поддерживать стабильный уровень спроса в проектах массового сегмента. Переоценить значение льготной ипотеке в жилом секторе сложно, поскольку во многих проекта массового сегмента доля ипотечных сделок достигает 80% от общего объема продаж, говорит Владимир Богданюк, руководитель аналитического и консалтингового центра Est-a-Tet. В I квартале 2015 года, когда на рынке были представлены «заградительные» ипотечные ставки, продажи в ряде проектов буквально «встали» и возобновились только после запуска субсидирования. (Подробно об этом аналитический центр «Индикаторы рынка недвижимости IRN.RU» рассказывал в статьях «Картина маслом»: приобрести недвижимость в Москве и Подмосковье с помощью государства» и «Картина маслом»: успехи рынка недвижимости в 2015 году».)

Правда, по мнению специалистов www.irn.ru, реальное улучшение положения вещей может наступить только при общем оздоровлении макроэкономической ситуации. Последнее имеет шансы на развитие только в условиях стабилизации геополитической напряженности. Но, «за неимением гербовой пишем на простой»; в условиях системного дисбаланса приходится что-то подправлять вручную. А за подобными поправками нужно внимательно следить: они зачастую могут означать скорое изменение правил игры.

Защитить дольщиков

Несмотря на все принимаемые меры, проблема обманутых дольщиков никуда не ушла. И вот на этой почве могут вырасти серьезные побеги предстоящих изменений картины рынка.

Среди наиболее заметных законодательных инициатив стоит отметить предложение по переходу к новой системе приобретения готового жилья без участия средств дольщиков, считает Наталья Саакянц, коммерческий директор Rose Group. Уже сейчас правительство России одобрило проект поправок в законодательство о долевом строительстве, включающий ведение Единого электронного реестра застройщиков, целевого использования средств дольщиков, а также ужесточение требований к размеру собственного капитала застройщиков. Все эти меры направлены на повышение уровня надежности компаний, возможность осуществления оперативного контроля в случае возникновения кризисной ситуации.

Отмечу, что стремление властей к минимизации рисков покупателей весьма оправдано, однако предложение по резкой отмене ДДУ может грозить серьезным ростом цен на недвижимость и полной модификацией структуры рынка. В этой связи инициативы по отмене ДДУ или внесудебное изъятие долгостроев могут принести позитивные результаты, но только с учетом тщательного анализа возможных последствий и четко выстроенного механизма введения изменений, говорит Саакянц.

Власти рассматривают различные схемы минимизации рисков дольщиков, однако сейчас рынок и так переживает непростые времена, и подобные нововведения постепенно могут привести к укрупнению рынка, считает Богданюк. «Потянуть» новые требования и условия для долевого строительства смогут далеко не все игроки рынка. При крайне высоких ставках для проектного кредитования примерно 70% от общего объема финансирования проекта поступает от дольщиков, 20% – кредиты и 10% – собственные средства. Таким образом, удержание до завершения строительства средств дольщиков как главного источника финансирования жилого строительства приведет как минимум к росту цен, поскольку застройщикам придется больше кредитоваться, укрупнению рынка, повышению нагрузки на банковскую систему, распространению «серых» схем, предупреждает эксперт.

Наряду с обсуждением темы о видоизменении процесса привлечения средств дольщиков по договорам долевого участия, в частности, о возможности передачи средств дольщиков до завершения строительства на банковские спецсчета, появилась еще одна «весточка», предсказывающая укрупнение рынка.

С 1 октября в ФЗ-214 были внесены поправки, согласно которым увеличился размер собственных средств у страховых компаний с 400 млн рублей до 1 млрд рублей. Это требования не к застройщикам, а к страховым компаниям, которые страхуют гражданскую ответственность застройщиков. Таким образом, на рынке страхования гражданской ответственности застройщиков остались только несколько крупных страховых компаний, которые, скорее всего, готовы кредитовать только таких же крупных застройщиков с большим портфелем проектов, дабы минимизировать риски.

Правда, замечают в www.irn.ru, само по себе выдавливание с рынка мелких и средних застройщиков вряд ли решит проблему дольщиков. Есть небольшие компании, реализовавшие поочередно два-три проекта, никаких нареканий от дольщиков не получившие. А есть супергигант СУ-155…

«Значимым событием стало банкротство одного из самых крупных девелоперов России – компании СУ-155, – говорит Саакянц. – Данная ситуация продемонстрировала всю нестандартность нынешнего кризиса, когда даже крупный застройщик с внушительным портфелем реализованных проектов не смог вовремя скорректировать свою стратегию развития и подстроиться под новые реалии. История с СУ-155 показала особую необходимость гибкого подхода к выстраиванию внутренней политики компании».

Царская доля

С 2016 года меняется налоговое законодательство. «Это должно определенным образом повлиять на людей, занимающихся перепродажей квартир», – считает председатель совета директоров «Бест-Новостроя» Ирина Доброхотова. Сейчас во внимание будет приниматься кадастровая оценка объекта недвижимости, а она приближена к рыночной, особенно это касается квартир в центре Москвы. Теперь занижать цену квартиры до 1 млн руб. будет бессмысленно, налог будут взимать с кадастровой стоимости, умноженной на коэффициент 0,7. «Эти новшества могут как повысить объем собираемых налогов, так и в некоторых случаях уменьшить количество спекуляций на рынке вторичного жилья», – говорит она.

Кроме того, по словам управляющего партнера «Метриум Групп» Марии Литинецкой, с 1 января 2016 года предельный срок владения недвижимостью, при котором весь доход освобождается от НДФЛ, увеличивается с 3 до 5 лет. «Условно говоря, если вы купили квартиру в декабре 2015 года и успели зарегистрировать собственность до 31 декабря 2015 года, то для вас действуют старые правила – вы освобождаетесь от налога на доход через три года собственности, – говорит она. – Однако если вы стали собственником с 1 января 2016 года, то от налога на доходы вы освобождаетесь только через 5 лет. На мой взгляд, это может снизить инвестиционную привлекательность недвижимости как актива в целом. Да, можно продать квартиру по переуступке. Но цена за такой период времени попросту не успевает «отрасти». А учитывая сложную ситуацию с высокими ипотечными ставками, инвестор и вовсе рискует не продать квартиру в определенные сроки».

Защитить персональные данные

В 2015 году довольно бурно и преимущественно «со знаком минус» обсуждался законопроект о закрытии персональных данных о владельцах жилья. «От мошенников людей маловероятно, что он защитит, поскольку существует множество других источников информации по персональным данным, – отмечает Богданюк. – А вот процесс регистрации документов усложнится и удлинится, поскольку обойтись без этой информации нельзя».

Более того, подобное ограничение как раз и может создать благоприятную почву для мошенников.

«Выписка из ЕГРП не содержит информацию сугубо личного характера, этот документ просто подтверждает, кто является собственником определенной квартиры, – говорит Светлана Матвеева, заместитель генерального директора по правовым вопросам «МИЭЛЬ-Сеть офисов недвижимости». – И если продавец по какой-либо причине откажется предоставить такую выписку (например, сославшись на закон – IRN.RU), то потенциальному покупателю будет сложно убедиться, что перед ним истинный владелец. И если такое ограничение действительно будет принято, это, возможно, создаст дополнительные благоприятные условия для мошенников, усложнит проведение сделок купли-продажи».

Дорожные истории

Очень важно, что власти уделяют огромное количество развитию территорий, в частности, транспортной инфраструктуре, говорит Литинецкая. Наряду с глобальными планами по реконструкции магистралей в черте города, правительством предусмотрен ряд столь же обширных мероприятий по ремонту и расширению участков дорог, проходящих на территории ближайшего Подмосковья, а также строительство транспортно-пересадочных узлов (ТПУ) и прокладка легкого метро.

«Одно из самых важных и ожидаемых, на мой взгляд, событий – реконструкция Калужского шоссе, которое завершится в 2016 году. Для Новой Москвы эта дорога, по сути, является транспортной артерией. И расширение трассы значительно улучшит транспортную ситуацию на присоединенных территориях, – считает эксперт. – В свою очередь это приведет к повышению покупательской активности, поскольку именно проблема с транспортной доступностью зачастую была фактором, ограничивающим спрос».

Но, как и любое условие работы на рынке, транспортный фактор может приносить пользу, а может и мешать.

Среди нововведений, которые могут негативно сказаться на развитии отрасли, стоит отметить поправки в федеральное законодательство, ужесточающие требования к нормам загрузки автотранспорта, и введение системы «Платон» для большегрузных машин за проезд по дорогам федерального значения, считает заместитель генерального директора Urban Group Леонард Блинов. Он привел мнение президента Ассоциации застройщиков Московской области Андрея Пучкова: из-за новых правил грузоперевозок себестоимость строительных работ в Подмосковье вырастет минимум на 7-8%». «Наиболее болезненно изменения условий перевозки отразятся на застройщиках, реализующих проекты в эконом- и комфортклассе, т.е. наиболее доступных сегментах жилья», – считает Блинов.

 
Данный материал является аналитическим и не носит рекламный характер.

Нашли ошибку в тексте? Выделите ее и нажмите Ctrl+Enter
13826 (0 сегодня)

Самые популярные объекты в базе IRN.RU

Цена, продавец
Карта
Адрес, описание
P от 1 909 484
до 6 107 999 руб.
Узнать подробнее
ЖК Жилой квартал Тетрис Московская область, г. Красногорск, 2 км от МКАД Студии, 1-2-комнатные квартиры Площади : 18 - 47 кв.м. Сдача ГК: 4 кв. 2019 г. мкр. 15, Павшино, (в р-не пос.МПС), этап 1, к.3 мкр. 15, Павшино, (в р-не пос.МПС), этап 2, к.4 мкр. 15, Павшино, (в р-не пос.МПС), этап 2, к.5 Застройщик: Садовое кольцо МПС.
Проектная декларация на рекламируемом сайте
P от 2 949 980
до 12 633 100 руб.
Узнать подробнее
ЖК Район «Испанские кварталы» Новая Москва, Новомосковский округ, м. Теплый Стан, 4 км от МКАД 1-5-комнатные квартиры Площади : 22 - 115 кв.м. Сдача ГК: 2 кв. 2020 г. м. Теплый Стан, 10 мин. транспортом Сосенское с.п., в районе дер.Николино-Хованское, д.10, к.1 Сосенское с.п., в районе дер.Николино-Хованское, д.10, к.2 Сосенское с.п., в районе дер.Николино-Хованское, д.10, к.3 Сосенское с.п., в районе дер.Николино-Хованское, д.11, к.1 (1 район) Сосенское с.п., в районе дер.Николино-Хованское, д.11, к.2 (1 район) Показать все 28 корпусов Застройщик: А101 ДЕВЕЛОПМЕНТ.
Проектная декларация на рекламируемом сайте
P от застройщика Перейти на официальный сайт Уточняйте цены по телефону ЖК Экодолье Шолохово Московская область, Мытищинский район, Дмитровское шоссе, 15 км. от МКАД Сдача ГК: 4 кв. 2018 г. 0,5 км от Шолохово 0,5 км от Шолохово Шолохово, Шолохово Шолохово, Шолохово Застройщик: Экодолье Щолохово.
Проектная декларация на рекламируемом сайте

Другие материалы по теме сюжета:

Первые частные инвестиции привлечены для строительства третьего пускового комплекса ЦКАД Строительство Северо-Западной и Северо-Восточной хорд планируется завершить к 2023 году - Хуснуллин Участок Северо-Восточной хорды от шоссе Энтузиастов до МКАД планируется открыть в начале осени Правило «одному застройщику - одно разрешение на строительство» не действует при освоении промзон Минстрой и Центробанк разъяснят поправки в закон по долевому строительству в ближайшее время Глава Минстроя рассказал о механизме покупки квартиры в ипотеку после 1 июля Основатель «СУ-155» хочет создать новую строительную компанию Еще один дом «СУ-155» достроили в подмосковном Одинцово Дольщики «СУ-155» не будут иметь приоритета при получении жилья в «Лайково» - Минстрой Правительство РФ готовит поправки по льготной ипотеке многодетным семьям Субсидии на первоначальный взнос по ипотеке могут увеличить долю просроченных кредитов – эксперты Первые 100 семей получили ипотеку от Сбербанка под 6% по госпрограмме Уже 336 застройщиков сделали взносы в Компенсационный фонд дольщиков Росреестр по Москве зарегистрировал первый ДДУ со взносом в Фонд защиты дольщиков Взносы в Компенсационный фонд дольщиков уже направили 266 застройщиков
Недвижимость в Москве и Подмосковье
Показать все
Предложения июля
Эко Видное 2.0 Квартиры в готовых домах площадью от 25 метров.Монолит. Уточняйте подробности по телефону. MR Group Застройщик: Купелинка Девелопмент. Проектная декларация на рекламируемом сайте Отрада Современные квартиры в готовых домах. Площадь от 21 до 98 кв.м. Монолит-кирпич. Уточняйте подробности по телефону. всего от 2,3 млн руб. Застройщик: Отрада Девелопмент. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Томилино 2018" Квартиры с отделкой в 10 минутах от м. Котельники! Рядом пляж и лесопарк! Первый взнос - 0%! от 1,7 млн руб. Застройщик: Самолет-Томилино. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Южный" Красногорск 5 км от МКАД без пробок! Квартиры-студии от 34 кв.м от 3,2 млн руб. Ипотека, рассрочка. Звоните! от 86 000 руб./кв.мООО "Прогресс" Застройщик: ПРОГРЕСС. Проектная декларация на рекламируемом сайте Последние квартиры с террасой на крыше Свободная планировка. От 50 кв. м. Готовый поселок PARK AVENUE. Детский сад на территории. Новая Рига, 23 км. Небо Квартиры площадью 48-131 кв.м.Монолит. Подробности по телефону! от 170 тыс./кв.м Застройщик: Проект Мичуринский. Проектная декларация на рекламируемом сайте Новый жилой квартал Фили Сити Скидка на квартиры до 5%. Бизнес-класс. Рассрочка. Ипотека 6%. Собственный парк-променад и фонтан. Паркинг. 3 мин пешком от м.Фили Застройщик MR Group Застройщик: ЛАТИРИУС. Проектная декларация на рекламируемом сайте Старт продаж новой башни Прайм Парк Квартиры премиум-класса. м Динамо. Отделка, паркинг, англ школа, парки, д/сады, спорт объекты, фитнес, бассейн от 8,9 млн рублей!Оптима Девелопмент Застройщик: Прайм Парк. Проектная декларация на рекламируемом сайте Купавна 2018 Акция месяца! Цены как на старте продаж в ЖК Купавна 2018! Меньше года до выдачи ключей. Торопитесь! ООО "Аквацентр" Застройщик: Аквацентр. Проектная декларация на рекламируемом сайте Небоскрёбы бизнес-класса центр Москвы Старт продаж! Квартиры с отделкой от 5 млн руб. Небоскрёбы бизнес-класса рядом с центром Москвы. 2 минуты пешком от м. Дмитровская от 5 млн руб. Застройщик: ТПУ Дмитровская. Проектная декларация на рекламируемом сайте Дом Серебряный Бор Уникальное предложение! Скидка 10% на просторные квартиры в Серебряном бору. Потрясающие виды, паркинг, система умный дом. м.Щукинская Застройщик: Строитель. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК «Родной Город. Октябрьское Поле» Акция 8:0! Квартиры в Москве со скидкой 8%, выгода до 1,7 млн руб. Только до 31.07. от 8,7 млн руб.! Застройщик: АВТОКОМСТРОЙ. Проектная декларация на рекламируемом сайте Квартиры бизнес-класса в ЖК Династия Старт продаж второй очереди. Более 50 удобных планировок. 300м до м.Полежаевская. От 8 млн. Звоните! от 8 млнSezar Group Застройщик: МОНОЛИТНОЕ ДОМОСТРОЕНИЕ. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК «ПИКАССО» в ЗАО ЖК «Пикассо» Скоро повышение цен! В двух минутах от метро! ЖК рядом с метро Очаково (200м) от 7,2 млн руб. Застройщик: ИжВазтехобслуживание. Проектная декларация на рекламируемом сайте Малоэтажный жилой комплекс «SAMPO» Идет заселение. Готовые квартиры с отделкой и без. 25 км от МКАД. Ипотека от 9%. от 2,4 млн руб.Микрорайон «Кантри» Застройщик: микрорайон Кантри. Проектная декларация на рекламируемом сайте Скидки до 17% в «Селигер Сити» В 2 мин. пешком от м. Селигерская. Современные планировки. Монолит построен. Рассрочка 0%! от 4,2 млн руб.MR Group Застройщик: РУБЛЕВСКИЙ ПАРК. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК «Остафьево» 10 мин. до метро Бунинская аллея. 5 детских садов, 3 школы. Рядом парковая зона, пруды и набережная. Квартиры с отделкой от 2,1 млн руб. Застройщик: СР-Групп. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК Савёловский Сити Живите рядом с центром! Квартиры с отделкой от 6 млн руб. Ипотека от 6%. 7 мин от м. Дмитровская. Высотки с потрясающими панорамными видами! от 6 млн руб. Застройщик: Бизнес парк Савеловский. Проектная декларация на рекламируемом сайте Городской район Новые Ватутинки Готовая инфраструктура. Д/сады, школа и поликлиника. Московская прописка. Ипотека от 6%. м. Новые Ватутинки от 2,8 млн руб.АО "Инвесттраст" Застройщик: Инвесттраст. Проектная декларация на рекламируемом сайте Среда от PSN Group 5 мин. пешком от МЦК Нижегородская. Рассрочка 0%. Ипотека от 6,7%. Квартиры от 6,3 млн рублей! Скидки до 10% до 31 июля! от 6,3 млн руб.PSN Group Застройщик: ВЦ Стройэкспо. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК на Лобачевского 120. Ипотека 5,5%! Дополнительная скидка в офисе продаж! Квартиры бизнес-класса от 8,1 млн. р.!м. Аминьевское шоссе – 550 м. от 8,1 млн руб. Застройщик: Лобачевского 120. Проектная декларация на рекламируемом сайте Флотилия Апартаменты пл. 47-107 кв.м.Монолит-кирпич. Звоните! от 6,5 млн руб.Флэт и Ко Застройщик: МОСФУНДАМЕНТСТРОЙ №1. Проектная декларация на рекламируемом сайте Квартиры 300 м. от метро Солнцево ЖК Лучи. Квартиры с отделкой. Всего от 4,7 млн руб. Первый взнос 10%. Ипотека от 5,5% всего от 4,7 млн руб.ООО «ЛСР. Объект-М» Застройщик: Группа ЛСР. Проектная декларация на рекламируемом сайте Живые районы от А101 Квартиры с отделкой! Ипотека от 5,1% на весь период. Новая Москва от 3,5 млн руб. Застройщик: А101. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Эталон-Сити" от Группы "Эталон" Видовые квартиры за 125 000 руб./кв.м! Скидка на студии до 3%! Квартиры с отделкой от 6,5 млн руб. Сдаем в 2018г. м. Скобелевская Застройщик: Дайкар. Проектная декларация на рекламируемом сайте Двушки в ЖК Рассказово Старт продаж третьей очереди. 850м от метро Рассказовка. Звоните! 6,3 млн руб. Sezar Group Застройщик: Красный Октябрь. Проектная декларация на рекламируемом сайте Квартал для жизни Спутник Студии с отделкой с видом на реку! Рядом м.Строгино. Скидки до 12%! с отделкой от 2,6 млн руб. Застройщик: Бухта Лэнд. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК бизнес-класса "Маяковский" Квартиры от 7,5 млн руб! Окончание строительства в 4 квартале 2018 г. Свободная планировка. 600 м. до м.Водный стадион от 7,5 млн руб. Застройщик: Дорожное ремонтно-строительное управление Северное. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Фестиваль Парк" Старт продаж нового корпуса от 5,4 млн! 3 мин до м. Речной Вокзал. Отделка WhiteBox. Звоните! от 5,4 млн руб. Застройщик: Центр-Инвест. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Кварталы 21/19"! 5 км от ТТК Квартиры в Москве ЮВАО. С отделкой и без. Готовые и строящиеся корпуса. Ипотека от 31 127 руб./месяц квартиры от 4,9 млн рублейЗАО "ВЕКТОРСТРОЙФИНАНС" Застройщик: Предприятие МС. Проектная декларация на рекламируемом сайте Headliner Квартиры в готовых домах пл. от 29 метров.Монолит, другое. Спешите! от 7,7 млн руб. Застройщик: Жилой квартал Сити. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Семеновский Парк" Квартиры с отделкой в Москве от 5,1 млн! Вид на Измайловский парк. Рядом м.Семеновская. от 5,1 млн руб. Проектная декларация на рекламируемом сайте