Вы используете старую версию браузера Internet Explorer. Наш сайт выглядит и работает некорректно в этой версии IE.
Мы настоятельно рекомендуем вам обновить Internet Explorer или использовать другой браузер. В новых версиях браузера устранены проблемы безопасности и добавлены новые возможности.
от
3.2 млн
руб.
от
1.9 млн
руб.
от
1 млн
руб.
от
827 тыс
руб.
Опрос
Какой вид арендного бизнеса вы считаете наиболее удачным для частного инвестора?
Нажимая кнопку "Ответить", вы соглашаетесь с Политикой защиты и обработки персональных данных
Цены на квартиры в Москве
Стоимость недвижимости в Москве
Наш научный партнер

Картина маслом: промзоны Москвы обретают новую недвижимость

Застройщики возвращаются в столицу из области

Раньше как было. Площадку хорошую в Москве под застройку получил – чудо; в заштатном месте – удача; штрафами в налоговую и другие службы отделался – везенье; а все остальное – судьба.

Как перелетные птицы, застройщики, еще недавно радостно улетавшие из столицы на просторы Подмосковья, возвращаются зимовать обратно. Тесно стало в Московской области, конкуренция высокая, а цены падают. А мегаполис отреагировал на сигналы рынка, ранее придерживавшиеся площадки выставляет на конкурсы. Правда, прежней доходности ждать не стоит, да и классом пониже проекты теперь будут выходить. Зато жилье, наконец, в Москве может стать хотя бы кому-то доступным.

По данным департамента градостроительной политики города Москвы, на сегодняшний день в границах промышленно-коммунальных территорий строится около четверти всей вводимой в городе недвижимости. Из запланированного в этом году ввода в размере 8,9 млн кв. м., в границах ПКТ ввод ожидается в размере 2,24 млн кв. м. По словам главы департамента Сергея Левкина, на начало октября 2015 года уже введено 48 объектов общей площадью 1,3 млн кв. м, в том числе 528 000 кв. м жилой площади. Для сравнения: если в 2013 году на территориях промзон было введено 83 объекта общей площадью 1,3 млн кв. м, то в 2014 году – 92 объекта общей площадью 1,75 млн кв. м.

Доступное жилье

В Москве доступного жилья не было очень долго. Строился, в основном, бизнес-класс. В других потребительских сегментах картина складывалась схожим образом. Достаточно вспомнить рынки автомобилей, бытовой техники, сотовой связи. Сначала насыщались верхние ценовые сегменты, затем средние, и только потом начиналась ставка на массовое потребление по доступным ценам.

Сейчас, когда длинный период экономической рецессии в будущем уже виден невооруженным глазом, понятно, что население богаче не станет. Раньше спрос поддерживался за счет высоких цен на нефть, благодаря им деньги перетекали в другие сектора экономики. Сейчас платежеспособный спрос сохраняется на минимальном уровне – благодаря тому, что не все еще эти средства потратили.

«На рынке недвижимости в Москве сегмент бизнес-класса уже насыщен, а вот эконом- и комфортклассы еще нет», – говорит руководитель «ИРН-Консалтинг» Татьяна Калюжнова.

У Андрея Ковалева, владельца ГК «ЭКООФИС», иная точка зрения. «Что касается развития жилых проектов, если речь о площадках в центре и рядом, это, конечно, бизнес-класс и даже элитное жилье», – считает он.

Но, по словам Калюжновой, именно в новостройки эконом- и комфорткласса пойдут люди, обладающие небольшими суммами на руках, но реально нуждающиеся в улучшении жилищных условий. Такие покупатели ранее приобретали «убитые» малогабаритные квартиры на вторичном рынке, жилье в панельных домах «под переселение» с неоднородным и зачастую неудобным социальным окружением, обшарпанными входными группами, лестницами и площадками. Либо эти деньги уходили в Подмосковье и Новую Москву. В Москве доступное и комфортное жилье приобрести было невозможно, так что весь спрос сместился за МКАД.

Тем временем, в Москве и Московской области

Сейчас в Подмосковье накоплен настолько значительный товарный запас жилья, что он будет способен удовлетворить текущий спрос в течение года, а то и двух лет, если одновременно завтра вообще прекратится закладка новых проектов, а будут завершаться только начатые, считает Калюжнова.

Поэтому в Подмосковье работать застройщикам становится все сложнее – конкуренция колоссальная, а маржа маленькая по сравнению с 2001-2007 гг. Девелоперы это понимают и начинают возвращаться в Москву, по крайней мере те, у которых есть возможность получить какую-то площадку. И основная часть проектов выходит и будет продолжать выходить в эконом- и комфортклассах, поскольку в ближайшие 15-20 лет население богаче не станет. Даже тот относительно небольшой спрос, который остается, формируется за счет альтернативных сделок – люди могут позволить себе переехать в новую квартиру, только продав старую.

В выигрыше окажутся площадки с наилучшими локациями – как можно ближе к центру и метро. Если там будут построены удачные проекты с доступными ценами, то именно они окажутся наиболее конкурентоспособными, считает эксперт.

Потенциальные возможности

Самые хорошие перспективы в этой связи, по мнению Калюжновой, открываются перед застройщиками трех площадок: «ЗИЛ», «Серп и молот» и Раменки. Последняя, правда, формально не относится к редевелопменту промзон (подробнее об этом проекте в статье «Метро «продаст» 1 млн кв. м жилья в Раменках»).

Другим, возможно, придется тяжелее. Небольшие проекты способны увенчаться успехом, привлекая покупателей с локального рынка (тех, кто хочет переехать в новое, более просторное жилье в границах своего района). Крупным же проектам площадью более 250 000-300 000 кв. м жилья нужно будет рассчитывать на общегородской спрос, а вот здесь критерий местоположения выходит если не на первый, то уж точно на второй (после цены) план в глазах потенциального покупателя. Значит, застройщикам придется разыгрывать в продажах прежде всего «ценовую» карту, стремясь получить звание «самый дешевый проект Москвы».

Потенциальными примерами таких проектов могут стать ЖК SREDA и «Домашний» или «Тушино-2018». И хотя у последнего есть потенциальные преимущества обособленного «города на реке», все-таки расположение спального района возле МКАД не идет в сравнение с «ЗИЛАРТом» или «Символом», считает Калюжнова.

С другой стороны, по мнению руководителя аналитического центра Est-a-Tet Владимира Богданюка, проект «Тушино-2018» будет востребован, поскольку северо-западное направление традиционно считается одним из самых престижных, плюс такое замкнутое и приватное пространство весьма востребовано жителями столицы. Кроме того, в домах комфорткласса будет присутствовать элементы бизнес-класса – высокие потолки по 3 м, прямой доступ в подземный паркинг, повышенный уровень шумо-и теплоизоляции. «Ну, и главное – похвастаться двумя станциями метро в пешей доступности может далеко не каждый проект», – считает эксперт.

Впрочем, комплекс SREDA тоже может предложить покупателям хорошую транспортную доступность - в 2017 г. всего в километре от ЖК откроется станция метро «Нижегородская улица» Кожуховской линии, которая в перспективе войдет в состав крупного ТПУ и станет пересадочной на Третий контур метрополитена (см. «Девелоперы анонсируют все новые проекты по строительству жилья в Москве»). Цены в SREDA также вполне конкурентоспособны: например, квартира площадью 23,6 кв. м. реализуется по цене 3,9 млн рублей.

«Если близко к центру возводится крупномасштабный проект, он становится «городом в городе», – говорит Калюжнова. – Со своей инфраструктурой, единым социальным окружением, современной архитектурой. Когда же в рамках большой промзоны строится небольшой комплекс, то он может оказаться подавленным окружением промзоны. Перспективы небольшого проекта в неоднозначном месте неочевидны».

По мнению генерального директора «Метриум Групп» Марии Литинецкой, наиболее перспективные сегодня промзоны находятся в Южном административном округе. Сегодня в нем насчитывается не менее 15 промышленных зон: «ЗИЛ», «Нагатинский затон», «Павелецкая», «Варшавское шоссе», «Донские улицы», «Ленино», «Бирюлево», «Нагатино» и другие. Благодаря развитию промышленных зон Южного административного округа, в ближайшие 5-6 лет здесь появится свыше миллиона квадратных метров жилья. «Это будут не привычные «спальники» в районе МКАД, а полноценные городские кварталы на сравнительно небольшом удалении от центра Москвы, с рабочими местами и всей необходимой для комфортной жизни инфраструктурой», – говорит она. Отдельно эксперт выделила наиболее масштабный проект – «ЗИЛАРТ» от компании «ЛСР», где, по ее мнению, на месте заброшенной территории появится фактически новый центр столичной жизни.

К этому списку коммерческий директор ФСК «Лидер» Григорий Алтухов добавляет промзону «Южный порт». Это тоже одна из крупнейших промышленных зон Москвы, реорганизация которой предполагает создание трех крупных функциональных зон – жилой, зоны коммерческой недвижимости и зоны, на которой разместятся инновационные и производственные площадки. У последней зоны «точка отсчета» есть уже сегодня – это действующий технополис «Москва», расположенный на Волгоградском проспекте. Жилым и коммерческим кварталам строительство только еще предстоит.

В связи с тем, что работу в рамках реорганизации предстоит проделать на нескольких сотнях гектар, то и сроки для нее отведены соответствующие, вплоть до 2040 года: до 2020 года – начальная стадия, с 2020 года до 2030 года стадия развития и с 2030 года по 2040 год – заключительная стадия. Планируется, что в границах бывшей промзоны будет построено 7,5 млн кв. м недвижимости. Наряду с масштабностью проекта, которая сама по себе делает его сложным для реновации, особенностью промзоны является наличие более чем 200 собственников, которые владеют здесь землей и недвижимостью и с которыми нужно выстроить диалог и найти устраивающее всех решение.

«ЗИЛ», завод им. Хруничева, «Серп и Молот», район Раменки и другие – в совокупности только самые крупные проекты рассчитаны почти на 5 млн кв. м жилой недвижимости, оценивает масштабы Дмитрий Халин, управляющий партнер IntermarkSavills. Среди других, не столь известных проектов реновации промзон, достаточно крупными он называет территорию Рижского грузового двора площадью 11,6 га, где планируется построить комплекс на 125 000 кв. м квартир, а также территорию АМНТК «Союз», где на 8,75 га планируется построить 105 000 кв. м.

«Активизация девелоперов по освоению территорий промышленных зон связана прежде всего с тем, что город стал более лоялен и, так скажем, проще идет на выдачу ГПЗУ по жилой застройке подобных площадок, – говорит Халин. – С другой стороны, инвесторы в связи с кризисом на рынке аренды зачастую лишаются сколь-либо существенного дохода от сдачи в аренду низкокачественных площадей на территории промышленных зон, они сами ищут возможность вовлечения этих площадок в девелопмент».

Дополнительные перспективы

По мнению эксперта, серьезным импульсом для развития данного сегмента может служить запуск Малого кольца Московской железной дороги, который запланирован на 2016 год. Это кольцо как раз проходит либо по соседству, либо через территорию основных московских промзон. «Получив новый качественный вид транспорта, сопоставимый с Московским метрополитеном, эти территории станут более интересны для строительства на них жилья», – считает Халин. По его мнению, можно провести и параллель с Лондоном, где реализация проекта Crossrail, чем-то похожего на Малое кольцо, существенно оживила рынок жилья в районах, где будет проходить эта высокоскоростная электричка. «В случае успешного и полноценного запуска Малого кольца московской железной дороги, я думаю, статус многих районов, которые к ней примыкают, может существенно поменяться, – говорит он. – Жить здесь станет гораздо более престижно, и уже не будет иметь столь большое значение: запад ли это, север, юг столицы или даже восток».

Подробнее о редевелопменте промзон читайте в рубрике «ЗОНА РАЗВИТИЯ»

 

 
Данный материал является аналитическим и не носит рекламный характер.

Нашли ошибку в тексте? Выделите ее и нажмите Ctrl+Enter
5585 (0 сегодня)

Самые популярные объекты в базе IRN.RU

Цена, продавец
Карта
Адрес, описание
P от 7 148 940
до 38 165 800 руб.
Узнать подробнее
ЖК Headliner Москва, Центральный округ, район Пресненский, м. Шелепиха, м. Шелепиха Студии, 1-4-комнатные квартиры Площади : 29 - 117 кв.м. Сдача ГК: 4 кв. 2020 г. м. Шелепиха, 5 мин. пешком Шмитовский пр-д, вл. 39, к.1 Шмитовский пр-д, вл. 39, к.2 Шмитовский пр-д, вл. 39, к.3 Застройщик: Жилой квартал Сити.
Проектная декларация на рекламируемом сайте
P от 9 670 000
до 24 773 000 руб.
Узнать подробнее
ЖК Небо Москва, Западный округ, район Раменки, м. Раменки 1-5-комнатные квартиры Площади : 48 - 131 кв.м. Сдача ГК: 4 кв. 2020 г. м. Раменки, 8 мин. пешком Мичуринский пр-т, вл.56, к.2 Мичуринский пр-т, вл.56, к.3 Застройщик: Проект Мичуринский.
Проектная декларация на рекламируемом сайте
P от 7 297 410
до 17 904 700 руб.
Узнать подробнее
ЖК Золотая Звезда Москва, Восточный округ, район Соколиная гора, м. Шоссе Энтузиастов Студии, 1-4-комнатные квартиры Площади : 38 - 101 кв.м. м. Шоссе Энтузиастов, 10 мин. пешком Буденного пр-т, вл.51, к.1 Буденного пр-т, вл.51, к.2(3) Буденного пр-т, вл.51, к.3 (4) Буденного пр-т, вл.51, к.4 (5) Буденного пр-т, вл.51, к.5 (6) Показать все 8 корпусов Застройщик: Золотая Звезда.
Проектная декларация на рекламируемом сайте

Недвижимость в Москве и Подмосковье
Показать все
Предложения июля
ЖК Савёловский Сити Живите рядом с центром! Квартиры с отделкой от 6 млн руб. Ипотека от 6%. 7 мин от м. Дмитровская. Высотки с потрясающими панорамными видами! от 6 млн руб. Застройщик: Бизнес парк Савеловский. Проектная декларация на рекламируемом сайте Среда от PSN Group 5 мин. пешком от МЦК Нижегородская. Рассрочка 0%. Ипотека от 6,7%. Квартиры от 6,3 млн рублей! Скидки до 10% до 31 июля! от 6,3 млн руб.PSN Group Застройщик: ВЦ Стройэкспо. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК бизнес-класса "Маяковский" Квартиры от 7,5 млн руб! Окончание строительства в 4 квартале 2018 г. Свободная планировка. 600 м. до м.Водный стадион от 7,5 млн руб. Застройщик: Дорожное ремонтно-строительное управление Северное. Проектная декларация на рекламируемом сайте Новый жилой квартал Фили Сити Скидка на квартиры до 5%. Бизнес-класс. Рассрочка. Ипотека 6%. Собственный парк-променад и фонтан. Паркинг. 3 мин пешком от м.Фили Застройщик MR Group Застройщик: ЛАТИРИУС. Проектная декларация на рекламируемом сайте Скидки до 17% в «Селигер Сити» В 2 мин. пешком от м. Селигерская. Современные планировки. Монолит построен. Рассрочка 0%! от 4,2 млн руб.MR Group Застройщик: РУБЛЕВСКИЙ ПАРК. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Кварталы 21/19"! 5 км от ТТК Квартиры в Москве ЮВАО. С отделкой и без. Готовые и строящиеся корпуса. Ипотека от 31 127 руб./месяц квартиры от 4,9 млн рублейЗАО "ВЕКТОРСТРОЙФИНАНС" Застройщик: Предприятие МС. Проектная декларация на рекламируемом сайте Дом Серебряный Бор Уникальное предложение! Скидка 10% на просторные квартиры в Серебряном бору. Потрясающие виды, паркинг, система умный дом. м.Щукинская Застройщик: Строитель. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК «Родной Город. Октябрьское Поле» Акция 8:0! Квартиры в Москве со скидкой 8%, выгода до 1,7 млн руб. Только до 31.07. от 8,7 млн руб.! Застройщик: АВТОКОМСТРОЙ. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Фестиваль Парк" Старт продаж нового корпуса от 5,4 млн! 3 мин до м. Речной Вокзал. Отделка WhiteBox. Звоните! от 5,4 млн руб. Застройщик: Центр-Инвест. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК на Лобачевского 120. Ипотека 5,5%! Дополнительная скидка в офисе продаж! Квартиры бизнес-класса от 8,1 млн. р.!м. Аминьевское шоссе – 550 м. от 8,1 млн руб. Застройщик: Лобачевского 120. Проектная декларация на рекламируемом сайте Старт продаж новой башни Прайм Парк Квартиры премиум-класса. м Динамо. Отделка, паркинг, англ школа, парки, д/сады, спорт объекты, фитнес, бассейн от 8,9 млн рублей!Оптима Девелопмент Застройщик: Прайм Парк. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Эталон-Сити" от Группы "Эталон" Видовые квартиры за 125 000 руб./кв.м! Скидка на студии до 3%! Квартиры с отделкой от 6,5 млн руб. Сдаем в 2018г. м. Скобелевская Застройщик: Дайкар. Проектная декларация на рекламируемом сайте Квартиры 300 м. от метро Солнцево ЖК Лучи. Квартиры с отделкой. Всего от 4,7 млн руб. Первый взнос 10%. Ипотека от 5,5% всего от 4,7 млн руб.ООО «ЛСР. Объект-М» Застройщик: Группа ЛСР. Проектная декларация на рекламируемом сайте Квартиры бизнес-класса в ЖК Династия Старт продаж второй очереди. Более 50 удобных планировок. 300м до м.Полежаевская. От 8 млн. Звоните! от 8 млнSezar Group Застройщик: МОНОЛИТНОЕ ДОМОСТРОЕНИЕ. Проектная декларация на рекламируемом сайте Небоскрёбы бизнес-класса центр Москвы Старт продаж! Квартиры с отделкой от 5 млн руб. Небоскрёбы бизнес-класса рядом с центром Москвы. 2 минуты пешком от м. Дмитровская от 5 млн руб. Застройщик: ТПУ Дмитровская. Проектная декларация на рекламируемом сайте Флотилия Апартаменты площадью 47-107 кв.м.Монолит-кирпич. Подробности по телефону! от 6,5 млн руб.Флэт и Ко Застройщик: МОСФУНДАМЕНТСТРОЙ №1. Проектная декларация на рекламируемом сайте Эко Видное 2.0 Новые квартиры в готовых домах. Площадь от 25 до 89 кв.м. Монолит. MR Group Застройщик: Купелинка Девелопмент. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК «Остафьево» 10 мин. до метро Бунинская аллея. 5 детских садов, 3 школы. Рядом парковая зона, пруды и набережная. Квартиры с отделкой от 2,1 млн руб. Застройщик: СР-Групп. Проектная декларация на рекламируемом сайте Жилой квартал Тетрис Спешите! Современные квартиры в готовых домах. Площадь от 18 до 47 кв.м. Монолит. от 3,5 млн руб. Застройщик: Садовое кольцо МПС. Проектная декларация на рекламируемом сайте Район «Испанские кварталы» Новые квартиры в готовых домах. Площадь от 22 до 115 кв.м. Монолит-кирпич, монолит. от 3,5 млн руб. Застройщик: А101 ДЕВЕЛОПМЕНТ. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК Экодолье Шолохово! 200 000 руб. - первый взнос на таунхаус в ЖК "Экодолье Шолохово". Скидка 10%. Ипотека. Спешите! Дмитровское ш.,15 км. от 4,1 млн руб.ГК Экодолье Застройщик: Экодолье Щолохово. Проектная декларация на рекламируемом сайте Последние квартиры с террасой на крыше Свободная планировка. От 50 кв. м. Готовый поселок PARK AVENUE. Детский сад на территории. Новая Рига, 23 км. Малоэтажный жилой комплекс «SAMPO» Идет заселение. Готовые квартиры с отделкой и без. 25 км от МКАД. Ипотека от 9%. от 2,4 млн руб.Микрорайон «Кантри» Застройщик: микрорайон Кантри. Проектная декларация на рекламируемом сайте Городской район Новые Ватутинки Готовая инфраструктура. Д/сады, школа и поликлиника. Московская прописка. Ипотека от 6%. м. Новые Ватутинки от 2,8 млн руб.АО "Инвесттраст" Застройщик: Инвесттраст. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Томилино 2018" Квартиры с отделкой в 10 минутах от м. Котельники! Рядом пляж и лесопарк! Первый взнос - 0%! от 1,7 млн руб. Застройщик: Самолет-Томилино. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Южный" Красногорск 5 км от МКАД без пробок! Квартиры-студии от 34 кв.м от 3,2 млн руб. Ипотека, рассрочка. Звоните! от 86 000 руб./кв.мООО "Прогресс" Застройщик: ПРОГРЕСС. Проектная декларация на рекламируемом сайте Живые районы от А101 Квартиры с отделкой! Ипотека от 5,1% на весь период. Новая Москва от 3,5 млн руб. Застройщик: А101. Проектная декларация на рекламируемом сайте Квартал для жизни Спутник Студии с отделкой с видом на реку! Рядом м.Строгино. Скидки до 12%! с отделкой от 2,6 млн руб. Застройщик: Бухта Лэнд. Проектная декларация на рекламируемом сайте Купавна 2018 Квартиры в центре города с выгодой до 157 500 руб.! Успей до конца июля! ООО "Аквацентр" Застройщик: Аквацентр. Проектная декларация на рекламируемом сайте Двушки в ЖК Рассказово Старт продаж третьей очереди. 850м от метро Рассказовка. Звоните! 6,3 млн руб. Sezar Group Застройщик: Красный Октябрь. Проектная декларация на рекламируемом сайте Отрада Квартиры в готовых домах площадью от 21 метра.Монолит-кирпич. Спешите! всего от 2,3 млн руб. Застройщик: Отрада Девелопмент. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Семеновский Парк" Квартиры с отделкой в Москве от 5,1 млн! Вид на Измайловский парк. Рядом м.Семеновская. от 5,1 млн руб. Проектная декларация на рекламируемом сайте