Вы используете старую версию браузера Internet Explorer. Наш сайт выглядит и работает некорректно в этой версии IE.
Мы настоятельно рекомендуем вам обновить Internet Explorer или использовать другой браузер. В новых версиях браузера устранены проблемы безопасности и добавлены новые возможности.
от
3.2 млн
руб.
от
3.6 млн
руб.
от
1 млн
руб.
от
2.5 млн
руб.
Опрос
Какое жилье в новостройке вы бы купили?
Нажимая кнопку "Ответить", вы соглашаетесь с Политикой защиты и обработки персональных данных
Цены на квартиры в Москве
Стоимость недвижимости в Москве
Наш научный партнер

Картина маслом: промзоны Москвы обретают новую недвижимость

Застройщики возвращаются в столицу из области

Раньше как было. Площадку хорошую в Москве под застройку получил – чудо; в заштатном месте – удача; штрафами в налоговую и другие службы отделался – везенье; а все остальное – судьба.

Как перелетные птицы, застройщики, еще недавно радостно улетавшие из столицы на просторы Подмосковья, возвращаются зимовать обратно. Тесно стало в Московской области, конкуренция высокая, а цены падают. А мегаполис отреагировал на сигналы рынка, ранее придерживавшиеся площадки выставляет на конкурсы. Правда, прежней доходности ждать не стоит, да и классом пониже проекты теперь будут выходить. Зато жилье, наконец, в Москве может стать хотя бы кому-то доступным.

По данным департамента градостроительной политики города Москвы, на сегодняшний день в границах промышленно-коммунальных территорий строится около четверти всей вводимой в городе недвижимости. Из запланированного в этом году ввода в размере 8,9 млн кв. м., в границах ПКТ ввод ожидается в размере 2,24 млн кв. м. По словам главы департамента Сергея Левкина, на начало октября 2015 года уже введено 48 объектов общей площадью 1,3 млн кв. м, в том числе 528 000 кв. м жилой площади. Для сравнения: если в 2013 году на территориях промзон было введено 83 объекта общей площадью 1,3 млн кв. м, то в 2014 году – 92 объекта общей площадью 1,75 млн кв. м.

Доступное жилье

В Москве доступного жилья не было очень долго. Строился, в основном, бизнес-класс. В других потребительских сегментах картина складывалась схожим образом. Достаточно вспомнить рынки автомобилей, бытовой техники, сотовой связи. Сначала насыщались верхние ценовые сегменты, затем средние, и только потом начиналась ставка на массовое потребление по доступным ценам.

Сейчас, когда длинный период экономической рецессии в будущем уже виден невооруженным глазом, понятно, что население богаче не станет. Раньше спрос поддерживался за счет высоких цен на нефть, благодаря им деньги перетекали в другие сектора экономики. Сейчас платежеспособный спрос сохраняется на минимальном уровне – благодаря тому, что не все еще эти средства потратили.

«На рынке недвижимости в Москве сегмент бизнес-класса уже насыщен, а вот эконом- и комфортклассы еще нет», – говорит руководитель «ИРН-Консалтинг» Татьяна Калюжнова.

У Андрея Ковалева, владельца ГК «ЭКООФИС», иная точка зрения. «Что касается развития жилых проектов, если речь о площадках в центре и рядом, это, конечно, бизнес-класс и даже элитное жилье», – считает он.

Но, по словам Калюжновой, именно в новостройки эконом- и комфорткласса пойдут люди, обладающие небольшими суммами на руках, но реально нуждающиеся в улучшении жилищных условий. Такие покупатели ранее приобретали «убитые» малогабаритные квартиры на вторичном рынке, жилье в панельных домах «под переселение» с неоднородным и зачастую неудобным социальным окружением, обшарпанными входными группами, лестницами и площадками. Либо эти деньги уходили в Подмосковье и Новую Москву. В Москве доступное и комфортное жилье приобрести было невозможно, так что весь спрос сместился за МКАД.

Тем временем, в Москве и Московской области

Сейчас в Подмосковье накоплен настолько значительный товарный запас жилья, что он будет способен удовлетворить текущий спрос в течение года, а то и двух лет, если одновременно завтра вообще прекратится закладка новых проектов, а будут завершаться только начатые, считает Калюжнова.

Поэтому в Подмосковье работать застройщикам становится все сложнее – конкуренция колоссальная, а маржа маленькая по сравнению с 2001-2007 гг. Девелоперы это понимают и начинают возвращаться в Москву, по крайней мере те, у которых есть возможность получить какую-то площадку. И основная часть проектов выходит и будет продолжать выходить в эконом- и комфортклассах, поскольку в ближайшие 15-20 лет население богаче не станет. Даже тот относительно небольшой спрос, который остается, формируется за счет альтернативных сделок – люди могут позволить себе переехать в новую квартиру, только продав старую.

В выигрыше окажутся площадки с наилучшими локациями – как можно ближе к центру и метро. Если там будут построены удачные проекты с доступными ценами, то именно они окажутся наиболее конкурентоспособными, считает эксперт.

Потенциальные возможности

Самые хорошие перспективы в этой связи, по мнению Калюжновой, открываются перед застройщиками трех площадок: «ЗИЛ», «Серп и молот» и Раменки. Последняя, правда, формально не относится к редевелопменту промзон (подробнее об этом проекте в статье «Метро «продаст» 1 млн кв. м жилья в Раменках»).

Другим, возможно, придется тяжелее. Небольшие проекты способны увенчаться успехом, привлекая покупателей с локального рынка (тех, кто хочет переехать в новое, более просторное жилье в границах своего района). Крупным же проектам площадью более 250 000-300 000 кв. м жилья нужно будет рассчитывать на общегородской спрос, а вот здесь критерий местоположения выходит если не на первый, то уж точно на второй (после цены) план в глазах потенциального покупателя. Значит, застройщикам придется разыгрывать в продажах прежде всего «ценовую» карту, стремясь получить звание «самый дешевый проект Москвы».

Потенциальными примерами таких проектов могут стать ЖК SREDA и «Домашний» или «Тушино-2018». И хотя у последнего есть потенциальные преимущества обособленного «города на реке», все-таки расположение спального района возле МКАД не идет в сравнение с «ЗИЛАРТом» или «Символом», считает Калюжнова.

С другой стороны, по мнению руководителя аналитического центра Est-a-Tet Владимира Богданюка, проект «Тушино-2018» будет востребован, поскольку северо-западное направление традиционно считается одним из самых престижных, плюс такое замкнутое и приватное пространство весьма востребовано жителями столицы. Кроме того, в домах комфорткласса будет присутствовать элементы бизнес-класса – высокие потолки по 3 м, прямой доступ в подземный паркинг, повышенный уровень шумо-и теплоизоляции. «Ну, и главное – похвастаться двумя станциями метро в пешей доступности может далеко не каждый проект», – считает эксперт.

Впрочем, комплекс SREDA тоже может предложить покупателям хорошую транспортную доступность - в 2017 г. всего в километре от ЖК откроется станция метро «Нижегородская улица» Кожуховской линии, которая в перспективе войдет в состав крупного ТПУ и станет пересадочной на Третий контур метрополитена (см. «Девелоперы анонсируют все новые проекты по строительству жилья в Москве»). Цены в SREDA также вполне конкурентоспособны: например, квартира площадью 23,6 кв. м. реализуется по цене 3,9 млн рублей.

«Если близко к центру возводится крупномасштабный проект, он становится «городом в городе», – говорит Калюжнова. – Со своей инфраструктурой, единым социальным окружением, современной архитектурой. Когда же в рамках большой промзоны строится небольшой комплекс, то он может оказаться подавленным окружением промзоны. Перспективы небольшого проекта в неоднозначном месте неочевидны».

По мнению генерального директора «Метриум Групп» Марии Литинецкой, наиболее перспективные сегодня промзоны находятся в Южном административном округе. Сегодня в нем насчитывается не менее 15 промышленных зон: «ЗИЛ», «Нагатинский затон», «Павелецкая», «Варшавское шоссе», «Донские улицы», «Ленино», «Бирюлево», «Нагатино» и другие. Благодаря развитию промышленных зон Южного административного округа, в ближайшие 5-6 лет здесь появится свыше миллиона квадратных метров жилья. «Это будут не привычные «спальники» в районе МКАД, а полноценные городские кварталы на сравнительно небольшом удалении от центра Москвы, с рабочими местами и всей необходимой для комфортной жизни инфраструктурой», – говорит она. Отдельно эксперт выделила наиболее масштабный проект – «ЗИЛАРТ» от компании «ЛСР», где, по ее мнению, на месте заброшенной территории появится фактически новый центр столичной жизни.

К этому списку коммерческий директор ФСК «Лидер» Григорий Алтухов добавляет промзону «Южный порт». Это тоже одна из крупнейших промышленных зон Москвы, реорганизация которой предполагает создание трех крупных функциональных зон – жилой, зоны коммерческой недвижимости и зоны, на которой разместятся инновационные и производственные площадки. У последней зоны «точка отсчета» есть уже сегодня – это действующий технополис «Москва», расположенный на Волгоградском проспекте. Жилым и коммерческим кварталам строительство только еще предстоит.

В связи с тем, что работу в рамках реорганизации предстоит проделать на нескольких сотнях гектар, то и сроки для нее отведены соответствующие, вплоть до 2040 года: до 2020 года – начальная стадия, с 2020 года до 2030 года стадия развития и с 2030 года по 2040 год – заключительная стадия. Планируется, что в границах бывшей промзоны будет построено 7,5 млн кв. м недвижимости. Наряду с масштабностью проекта, которая сама по себе делает его сложным для реновации, особенностью промзоны является наличие более чем 200 собственников, которые владеют здесь землей и недвижимостью и с которыми нужно выстроить диалог и найти устраивающее всех решение.

«ЗИЛ», завод им. Хруничева, «Серп и Молот», район Раменки и другие – в совокупности только самые крупные проекты рассчитаны почти на 5 млн кв. м жилой недвижимости, оценивает масштабы Дмитрий Халин, управляющий партнер IntermarkSavills. Среди других, не столь известных проектов реновации промзон, достаточно крупными он называет территорию Рижского грузового двора площадью 11,6 га, где планируется построить комплекс на 125 000 кв. м квартир, а также территорию АМНТК «Союз», где на 8,75 га планируется построить 105 000 кв. м.

«Активизация девелоперов по освоению территорий промышленных зон связана прежде всего с тем, что город стал более лоялен и, так скажем, проще идет на выдачу ГПЗУ по жилой застройке подобных площадок, – говорит Халин. – С другой стороны, инвесторы в связи с кризисом на рынке аренды зачастую лишаются сколь-либо существенного дохода от сдачи в аренду низкокачественных площадей на территории промышленных зон, они сами ищут возможность вовлечения этих площадок в девелопмент».

Дополнительные перспективы

По мнению эксперта, серьезным импульсом для развития данного сегмента может служить запуск Малого кольца Московской железной дороги, который запланирован на 2016 год. Это кольцо как раз проходит либо по соседству, либо через территорию основных московских промзон. «Получив новый качественный вид транспорта, сопоставимый с Московским метрополитеном, эти территории станут более интересны для строительства на них жилья», – считает Халин. По его мнению, можно провести и параллель с Лондоном, где реализация проекта Crossrail, чем-то похожего на Малое кольцо, существенно оживила рынок жилья в районах, где будет проходить эта высокоскоростная электричка. «В случае успешного и полноценного запуска Малого кольца московской железной дороги, я думаю, статус многих районов, которые к ней примыкают, может существенно поменяться, – говорит он. – Жить здесь станет гораздо более престижно, и уже не будет иметь столь большое значение: запад ли это, север, юг столицы или даже восток».

Подробнее о редевелопменте промзон читайте в рубрике «ЗОНА РАЗВИТИЯ»

 

 
Данный материал является аналитическим и не носит рекламный характер.

Нашли ошибку в тексте? Выделите ее и нажмите Ctrl+Enter
5649 (0 сегодня)

Самые популярные объекты в базе IRN.RU

Цена, продавец
Карта
Адрес, описание
P от 14 364 350
до 135 084 400 руб.
Перейти на официальный сайт Уточняйте цены по телефону
ЖК Городские резиденции SPIRES Москва, Западный округ, район Очаково-Матвеевское Площади : 38 - 279 кв.м. Сдача ГК: 3 кв. 2021 г. м. Славянский бульвар, 9 мин. транспортом Нежинская ул., вл.5, к.1 Нежинская ул., вл.5, к.2 Нежинская ул., вл.5, к.3 Застройщик: TEKTA GROUP.
Проектная декларация на рекламируемом сайте
P от 10 936 214
до 47 438 430 руб.
Перейти на официальный сайт Уточняйте цены по телефону
ЖК Сердце столицы Москва, Северо-Западный округ, район Хорошево-Мневники Площади : 37 - 141 кв.м. Сдача ГК: 2 кв. 2019 г. м. Фили, 9 мин. транспортом м. Шелепиха, 12 мин. пешком Шелепихинская наб., вл.34, к.1 (1 оч.) (ЖД 1) Шелепихинская наб., вл.34, к.2 (1 оч.) (ЖД 2) Шелепихинская наб., вл.34, к.3 (1 оч.) (ЖД3) Шелепихинская наб., вл.34, к.4 (2 оч.) (ЖД4) Шелепихинская наб., вл.34, к.5 (2 оч.) (АП1) Показать все 7 корпусов Застройщик: Дон-Строй Инвест.
Проектная декларация на рекламируемом сайте
P от 8 812 900
до 50 391 000 руб.
Перейти на официальный сайт Уточняйте цены по телефону
ЖК Soho+Noho Москва, Северный округ, район Беговой Площади : 26 - 149 кв.м. Сдача ГК: 4 кв. 2020 г. м. Белорусская, Бумажный пр-д, вл.2/2, к.А Бумажный пр-д, вл.2/2, к.Б Застройщик: Wainbridge.
Проектная декларация на рекламируемом сайте

Недвижимость в Москве и Подмосковье
Показать все
Предложения сентября
Готовые квартиры в готовом парке! Символ. Дома на границе ЦАО. Рядом 3 ст. метро. Безопасные материалы строительства. Консьерж. Ключи в 2019! Застройщик: ПИ Групп. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Крылья". Бизнес-класс в Раменках Жилой квартал Москвы №1! Квартиры с террасами! 3 минуты пешком до м. "Аминьевское шоссе". Ипотека 5,5%. от 7,9 млн руб.Группа Эталон Застройщик: Лидер Инвест. Проектная декларация на рекламируемом сайте Квартал на набережной NOW! Старт продаж! Квартиры бизнес-класса. 5 минут до м. Технопарк. Будущее создается сейчас! Застройщик: TEKTA GROUP. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК «CityPark» Дышать природой и творить! Последние квартиры в ЖК Премиум-класса. м. Выставочная. Звони сейчас! Застройщик ООО «МонАрх-УКС» Застройщик: Монарх. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК Фестиваль парк Новый объем квартир в продаже! Победитель в номинации Новостройка Москвы №1. м.Речной вокзал. Отделка White Box. Звоните! Застройщик: Центр-Инвест. Проектная декларация на рекламируемом сайте МФК бизнес-класса Nakhimov Апартаменты с подземным паркингом в престижном районе Черемушки от 5,4 млн руб! Звоните! от 5,4 млн руб. Застройщик: Флэт и Ко. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК Дом на Барвихинской Подземный паркинг с кладовками. Развитая готовая инфраструктура.10 минут пешком до МЦД Сетунь. Ипотека от 6%. Рассрочка. от 6,9 млн руб. Застройщик: Тройка РЭД. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "НЕБО" - небоскребы на Мичуринском! Квартиры от 8,2 млн рублей на уровне НЕБА. Монолит готов! Престижный район Раменки. Застройщик: Capital Group. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "PRIZMA" на Ленинском. Дом премиального уровня! Детские и спортивные площадки. Подземный паркинг. 10 мин до Воронцовского парка. Рядом метро Калужская от 203000 руб./кв. м Застройщик: Флэт и Ко. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК Крылатский. Скидки до 7%! Дома сданы и введены в эксплуатацию! Подземный паркинг. Детский сад и школа под окнами! Ипотека от 4,9%. Метро "Крылатское" от 8,4 млн руб. Застройщик: Москапстрой-ТН. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК Headliner Квартиры в ЦАО. 2-ком - от 12,9 млн, 3-ком - от 15,4 млн. Панорамные виды на Москву-Сити и центр города. Паркинг. м. Шелепиха Застройщик: Жилой квартал Сити. Проектная декларация на рекламируемом сайте Квартиры в ЖК "Город"! Стильная архитектура. Бесплатные коворкинги. Консьерж-сервис. Рядом парк. Отделка white-box. САО, Дмитровское шоссе 107к2. Застройщик: Град Инвест. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК FoRest Отделка White box, квартиры с видом на Чоботовский лес. Концепция "двор без машин". Метро Новопеределкино в 2 минутах ходьбы. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК «Нормандия» от Группы «Эталон» Апартаменты с отделкой от 4,4 млн. руб! Скидки на видовые квартиры. 4 парка в окружении. Двор без машин.Успейте купить в сентябре! Застройщик: Группа Эталон. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК «Bauman house» Квартиры от 9,8 млн. руб. Бизнес класс. Вид на Яузу. 10 мин до м.Бауманская от 9,8 млн руб. Застройщик: Прайм-Инвест. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Геометрия", м.Площадь Ильича Жилой комплекс бизнес-класса в 5 км от Кремля. Подземный паркинг. Квартиры от 9.9 млн. Дом сдан! Началась выдача ключей! от 9.9 млн Застройщик: Жилдорипотека. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК Загорье ЖК комфорт-класса на Юге Москвы. Собственная инфраструктура, паркинг. Ипотека от 10% 1-комн. квартиры от 6,5 млн руб. Застройщик: Докон. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК бизнес-класса "Маяковский". Живи на уровень выше! Готовое жилье бизнес класса рядом с метро. Выгода до 1 370 000 р. Свободная планировка. Застройщик: Дорожное ремонтно-строительное управление Северное. Проектная декларация на рекламируемом сайте FRESH. Студии с полной отделкой! 100-150 м от м. "Красногвардейская". Потолки 3-3,5 м, окна до 3,1 м. Паркинг. Консьерж 24/7. Приватный двор. Застройщик: ДОНСТРОЙ. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Поколение". Скидки в сентябре. Выгода до 830 000 руб. Подземный паркинг на территории. Ипотека от 5% для семей с детьми. Метро Владыкино в шаговой доступности. от 7,5 млн руб. Застройщик: СИГНАЛСТРОЙГРУПП. Проектная декларация на рекламируемом сайте Жилой комплекс «Летний сад» Идет заселение! Скидки на 2-х комн квартиры до 3%. Уникальные планировки. Застройщик: Дмитровская. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК ILOVE - м. Алексеевская Развитая инфраструктура. Огромный выбор планировок. Собственная школа и детский сад. Рядом 4 парка. 10 минут пешком от метро. квартиры от 8,8 млн руб. Застройщик: ПРОМСОЮЗ. Проектная декларация на рекламируемом сайте СОБЫТИЕ в Раменках! Последние 15 квартир по таким ценам! Потолки 3,1 м. Широкоформатные окна. Подземный паркинг. Консьерж 24/7. Застройщик: ДОНСТРОЙ. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Дыхание". Скидки до 10% Выгода до 1,8 млн. руб! Клубный дом в престижном районе. Подземный паркинг. Ипотека от 5%. 2 минуты от метро Тимирязевская. Застройщик: ФСК. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Настроение". Скидки до 7%. Подземный паркинг. Детские и спортиные площадки. 10 мин до м. ВДНХ. 10 мин пешком до ж/д ст. Северянин. Ипотека от 5%. Рассрочка. от 135 000 руб/кв.м. Застройщик: ФСК. Проектная декларация на рекламируемом сайте Городской квартал Big Time. Квартиры бизнес-класса от 7,6 млн руб. Панорамные виды на Москва-Сити. Закрытый зеленый двор. 700 метров до МЦК. Ипотека 8,7%. от 7,6 млн руб. Застройщик: TEKTA GROUP. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Тополя" Квартиры класса «Комфорт+» на юге Москвы. 10 минут до метро Братиславская и Люблино. Рядом детские сады и школы. Скидки до 7%. от 4,66 млн руб. Застройщик: Москапстрой-ТН. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Движение. Тушино" Большой выбор планировочных решений. Развитая инфраструктур. Подземный паркинг. Ипотека. 3-5 минут до метро Спартак и Тушинская. двушки от 6,9 млн руб. Застройщик: ФСК. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК «ВЛюберцы». Монолит построен! Скидки 5% на 10 квартир. Готовая инфраструктура. Ипотека от 4,5%. 10 мин от метро пешком!Рядом парк и пруды. от 5,6 млн руб.ООО «САС» Застройщик: САС. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК «Изумрудные холмы». Ипотека от 5,8% Квартиры с отделкой от 3,1 млн руб. «Новые изумрудные» - корпуса повышенной комфортности. Успейте в сентябре! Застройщик: Затонское. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Новоград Павлино" Скидка на готовые квартиры до 380 000 руб. Ипотека от 9,2%. 10 мин. до м. Некрасовка. Подземный паркинг. Школы, детские сады. Застройщик: МИЦ. Проектная декларация на рекламируемом сайте Город-парк «Первый Московский» Квартиры у леса с отделкой и без. 5 мин. до метро "Филатов луг"! Монолитные дома. Двор без машин. Ипотека от 4,8%. от 4 млн руб. Застройщик: Первый Московский. Проектная декларация на рекламируемом сайте Переделкино Ближнее Квартиры с отделкой и без у м."Рассказовка". Монолитный дом. Тихий двор без машин. Ипотека от 4,8%. Звоните! от 4,5 млн руб. Застройщик: Переделкино Ближнее. Проектная декларация на рекламируемом сайте Резиденция Май Квартиры в премиальном квартале от 3,7 млн руб. 9 км от МКАД. Экологически чистый Ленинский район. Ипотека от 6%, рассрочка. от 3,7 млн руб. Застройщик: ЛЕЩ КОНСТРАКШН. Проектная декларация на рекламируемом сайте Район «Скандинавия» 15 мин. до 3х веток метро. Московская прописка. Застройщик. 214-ФЗ. Новая Москва. Метро Теплый стан, Коммунарка, Бунинская аллея Застройщик: А101. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Румянцево-Парк". Бизнес-класс Ставка 6,49% на ипотечный кредит для всех. Беспроцентная рассрочка. Ключи через год. Квартиры от 3,9 млн. руб. от 3,9 млн руб. Застройщик: Лексион Девелопмент. Проектная декларация на рекламируемом сайте Квартиры Park Avenue на Новой Риге Полностью готовый ЖК. Квартиры с участком или террасой на крыше. Свободная планировка. Новая Рига, 23 км. Район «Новые Ватутинки» Квартиры с отделкой от 3,2 млн. руб. Монолитные дома! Школы и детские сады в районе. 15 мин. от м. Ольховая от 3,2 млн рублейООО "СЗ "Инвесттраст 1" Застройщик: Инвесттраст. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК «Аквилон PARK» 5-7 минут на автомобиле до МКАДа. Рассрочка 0%! Скидка 18% при покупке квартиры в ипотеку. Подземный паркинг. Новая Москва. от 3,5 млн руб. Застройщик: СтройНафта. Проектная декларация на рекламируемом сайте Проект «Первый квартал» Ипотека 9,3%, теплые лоджии в каждой квартире, квартиры с кухней-гостиной и гардеробными, отделка "под чистовую", сдача в 2019 г. квартиры от 2,7 млн руб. Застройщик: Брусника.Москва. Проектная декларация на рекламируемом сайте