Вы используете старую версию браузера Internet Explorer. Наш сайт выглядит и работает некорректно в этой версии IE.
Мы настоятельно рекомендуем вам обновить Internet Explorer или использовать другой браузер. В новых версиях браузера устранены проблемы безопасности и добавлены новые возможности.
от
3.2 млн
руб.
от
3.9 млн
руб.
от
1 млн
руб.
от
879 тыс
руб.
Опрос
Что будет с рублевыми ценами на недвижимость этой весной?
Нажимая кнопку "Ответить", вы соглашаетесь с Политикой защиты и обработки персональных данных
Цены на квартиры в Москве
Стоимость недвижимости в Москве
Наш научный партнер

Картина маслом: промзоны Москвы обретают новую недвижимость

Застройщики возвращаются в столицу из области

Раньше как было. Площадку хорошую в Москве под застройку получил – чудо; в заштатном месте – удача; штрафами в налоговую и другие службы отделался – везенье; а все остальное – судьба.

Как перелетные птицы, застройщики, еще недавно радостно улетавшие из столицы на просторы Подмосковья, возвращаются зимовать обратно. Тесно стало в Московской области, конкуренция высокая, а цены падают. А мегаполис отреагировал на сигналы рынка, ранее придерживавшиеся площадки выставляет на конкурсы. Правда, прежней доходности ждать не стоит, да и классом пониже проекты теперь будут выходить. Зато жилье, наконец, в Москве может стать хотя бы кому-то доступным.

По данным департамента градостроительной политики города Москвы, на сегодняшний день в границах промышленно-коммунальных территорий строится около четверти всей вводимой в городе недвижимости. Из запланированного в этом году ввода в размере 8,9 млн кв. м., в границах ПКТ ввод ожидается в размере 2,24 млн кв. м. По словам главы департамента Сергея Левкина, на начало октября 2015 года уже введено 48 объектов общей площадью 1,3 млн кв. м, в том числе 528 000 кв. м жилой площади. Для сравнения: если в 2013 году на территориях промзон было введено 83 объекта общей площадью 1,3 млн кв. м, то в 2014 году – 92 объекта общей площадью 1,75 млн кв. м.

Доступное жилье

В Москве доступного жилья не было очень долго. Строился, в основном, бизнес-класс. В других потребительских сегментах картина складывалась схожим образом. Достаточно вспомнить рынки автомобилей, бытовой техники, сотовой связи. Сначала насыщались верхние ценовые сегменты, затем средние, и только потом начиналась ставка на массовое потребление по доступным ценам.

Сейчас, когда длинный период экономической рецессии в будущем уже виден невооруженным глазом, понятно, что население богаче не станет. Раньше спрос поддерживался за счет высоких цен на нефть, благодаря им деньги перетекали в другие сектора экономики. Сейчас платежеспособный спрос сохраняется на минимальном уровне – благодаря тому, что не все еще эти средства потратили.

«На рынке недвижимости в Москве сегмент бизнес-класса уже насыщен, а вот эконом- и комфортклассы еще нет», – говорит руководитель «ИРН-Консалтинг» Татьяна Калюжнова.

У Андрея Ковалева, владельца ГК «ЭКООФИС», иная точка зрения. «Что касается развития жилых проектов, если речь о площадках в центре и рядом, это, конечно, бизнес-класс и даже элитное жилье», – считает он.

Но, по словам Калюжновой, именно в новостройки эконом- и комфорткласса пойдут люди, обладающие небольшими суммами на руках, но реально нуждающиеся в улучшении жилищных условий. Такие покупатели ранее приобретали «убитые» малогабаритные квартиры на вторичном рынке, жилье в панельных домах «под переселение» с неоднородным и зачастую неудобным социальным окружением, обшарпанными входными группами, лестницами и площадками. Либо эти деньги уходили в Подмосковье и Новую Москву. В Москве доступное и комфортное жилье приобрести было невозможно, так что весь спрос сместился за МКАД.

Тем временем, в Москве и Московской области

Сейчас в Подмосковье накоплен настолько значительный товарный запас жилья, что он будет способен удовлетворить текущий спрос в течение года, а то и двух лет, если одновременно завтра вообще прекратится закладка новых проектов, а будут завершаться только начатые, считает Калюжнова.

Поэтому в Подмосковье работать застройщикам становится все сложнее – конкуренция колоссальная, а маржа маленькая по сравнению с 2001-2007 гг. Девелоперы это понимают и начинают возвращаться в Москву, по крайней мере те, у которых есть возможность получить какую-то площадку. И основная часть проектов выходит и будет продолжать выходить в эконом- и комфортклассах, поскольку в ближайшие 15-20 лет население богаче не станет. Даже тот относительно небольшой спрос, который остается, формируется за счет альтернативных сделок – люди могут позволить себе переехать в новую квартиру, только продав старую.

В выигрыше окажутся площадки с наилучшими локациями – как можно ближе к центру и метро. Если там будут построены удачные проекты с доступными ценами, то именно они окажутся наиболее конкурентоспособными, считает эксперт.

Потенциальные возможности

Самые хорошие перспективы в этой связи, по мнению Калюжновой, открываются перед застройщиками трех площадок: «ЗИЛ», «Серп и молот» и Раменки. Последняя, правда, формально не относится к редевелопменту промзон (подробнее об этом проекте в статье «Метро «продаст» 1 млн кв. м жилья в Раменках»).

Другим, возможно, придется тяжелее. Небольшие проекты способны увенчаться успехом, привлекая покупателей с локального рынка (тех, кто хочет переехать в новое, более просторное жилье в границах своего района). Крупным же проектам площадью более 250 000-300 000 кв. м жилья нужно будет рассчитывать на общегородской спрос, а вот здесь критерий местоположения выходит если не на первый, то уж точно на второй (после цены) план в глазах потенциального покупателя. Значит, застройщикам придется разыгрывать в продажах прежде всего «ценовую» карту, стремясь получить звание «самый дешевый проект Москвы».

Потенциальными примерами таких проектов могут стать ЖК SREDA и «Домашний» или «Тушино-2018». И хотя у последнего есть потенциальные преимущества обособленного «города на реке», все-таки расположение спального района возле МКАД не идет в сравнение с «ЗИЛАРТом» или «Символом», считает Калюжнова.

С другой стороны, по мнению руководителя аналитического центра Est-a-Tet Владимира Богданюка, проект «Тушино-2018» будет востребован, поскольку северо-западное направление традиционно считается одним из самых престижных, плюс такое замкнутое и приватное пространство весьма востребовано жителями столицы. Кроме того, в домах комфорткласса будет присутствовать элементы бизнес-класса – высокие потолки по 3 м, прямой доступ в подземный паркинг, повышенный уровень шумо-и теплоизоляции. «Ну, и главное – похвастаться двумя станциями метро в пешей доступности может далеко не каждый проект», – считает эксперт.

Впрочем, комплекс SREDA тоже может предложить покупателям хорошую транспортную доступность - в 2017 г. всего в километре от ЖК откроется станция метро «Нижегородская улица» Кожуховской линии, которая в перспективе войдет в состав крупного ТПУ и станет пересадочной на Третий контур метрополитена (см. «Девелоперы анонсируют все новые проекты по строительству жилья в Москве»). Цены в SREDA также вполне конкурентоспособны: например, квартира площадью 23,6 кв. м. реализуется по цене 3,9 млн рублей.

«Если близко к центру возводится крупномасштабный проект, он становится «городом в городе», – говорит Калюжнова. – Со своей инфраструктурой, единым социальным окружением, современной архитектурой. Когда же в рамках большой промзоны строится небольшой комплекс, то он может оказаться подавленным окружением промзоны. Перспективы небольшого проекта в неоднозначном месте неочевидны».

По мнению генерального директора «Метриум Групп» Марии Литинецкой, наиболее перспективные сегодня промзоны находятся в Южном административном округе. Сегодня в нем насчитывается не менее 15 промышленных зон: «ЗИЛ», «Нагатинский затон», «Павелецкая», «Варшавское шоссе», «Донские улицы», «Ленино», «Бирюлево», «Нагатино» и другие. Благодаря развитию промышленных зон Южного административного округа, в ближайшие 5-6 лет здесь появится свыше миллиона квадратных метров жилья. «Это будут не привычные «спальники» в районе МКАД, а полноценные городские кварталы на сравнительно небольшом удалении от центра Москвы, с рабочими местами и всей необходимой для комфортной жизни инфраструктурой», – говорит она. Отдельно эксперт выделила наиболее масштабный проект – «ЗИЛАРТ» от компании «ЛСР», где, по ее мнению, на месте заброшенной территории появится фактически новый центр столичной жизни.

К этому списку коммерческий директор ФСК «Лидер» Григорий Алтухов добавляет промзону «Южный порт». Это тоже одна из крупнейших промышленных зон Москвы, реорганизация которой предполагает создание трех крупных функциональных зон – жилой, зоны коммерческой недвижимости и зоны, на которой разместятся инновационные и производственные площадки. У последней зоны «точка отсчета» есть уже сегодня – это действующий технополис «Москва», расположенный на Волгоградском проспекте. Жилым и коммерческим кварталам строительство только еще предстоит.

В связи с тем, что работу в рамках реорганизации предстоит проделать на нескольких сотнях гектар, то и сроки для нее отведены соответствующие, вплоть до 2040 года: до 2020 года – начальная стадия, с 2020 года до 2030 года стадия развития и с 2030 года по 2040 год – заключительная стадия. Планируется, что в границах бывшей промзоны будет построено 7,5 млн кв. м недвижимости. Наряду с масштабностью проекта, которая сама по себе делает его сложным для реновации, особенностью промзоны является наличие более чем 200 собственников, которые владеют здесь землей и недвижимостью и с которыми нужно выстроить диалог и найти устраивающее всех решение.

«ЗИЛ», завод им. Хруничева, «Серп и Молот», район Раменки и другие – в совокупности только самые крупные проекты рассчитаны почти на 5 млн кв. м жилой недвижимости, оценивает масштабы Дмитрий Халин, управляющий партнер IntermarkSavills. Среди других, не столь известных проектов реновации промзон, достаточно крупными он называет территорию Рижского грузового двора площадью 11,6 га, где планируется построить комплекс на 125 000 кв. м квартир, а также территорию АМНТК «Союз», где на 8,75 га планируется построить 105 000 кв. м.

«Активизация девелоперов по освоению территорий промышленных зон связана прежде всего с тем, что город стал более лоялен и, так скажем, проще идет на выдачу ГПЗУ по жилой застройке подобных площадок, – говорит Халин. – С другой стороны, инвесторы в связи с кризисом на рынке аренды зачастую лишаются сколь-либо существенного дохода от сдачи в аренду низкокачественных площадей на территории промышленных зон, они сами ищут возможность вовлечения этих площадок в девелопмент».

Дополнительные перспективы

По мнению эксперта, серьезным импульсом для развития данного сегмента может служить запуск Малого кольца Московской железной дороги, который запланирован на 2016 год. Это кольцо как раз проходит либо по соседству, либо через территорию основных московских промзон. «Получив новый качественный вид транспорта, сопоставимый с Московским метрополитеном, эти территории станут более интересны для строительства на них жилья», – считает Халин. По его мнению, можно провести и параллель с Лондоном, где реализация проекта Crossrail, чем-то похожего на Малое кольцо, существенно оживила рынок жилья в районах, где будет проходить эта высокоскоростная электричка. «В случае успешного и полноценного запуска Малого кольца московской железной дороги, я думаю, статус многих районов, которые к ней примыкают, может существенно поменяться, – говорит он. – Жить здесь станет гораздо более престижно, и уже не будет иметь столь большое значение: запад ли это, север, юг столицы или даже восток».

Подробнее о редевелопменте промзон читайте в рубрике «ЗОНА РАЗВИТИЯ»

 

 
Данный материал является аналитическим и не носит рекламный характер.

Нашли ошибку в тексте? Выделите ее и нажмите Ctrl+Enter
5672 (0 сегодня)


Недвижимость в Москве и Подмосковье
Показать все
Предложения февраля
Жизнь на Плющихе. Хамовники Роскошные квартиры и элитный сервис в готовом доме! Пешком до лучших школ, парков и музеев. Эко-технологии! Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК MAINSTREET - старт продаж! Новый квартал на перекрестке главных магистралей столицы — Кутузовского проспекта и Рублевского шоссе Застройщик: Основа. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК Фестиваль парк. Дома построены! Квартиры бизнес-класса в окружении парков и прудов . 3 мин. до м. Речной вокзал. Дома построены! Застройщик: Центр-Инвест. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "мой адрес В Некрасовке-2" Новый ЖК комфорт-класса. Корпуса сданы. Выдаем ключи. Отделка "под ключ". 15 минут пешком до м.«Некрасовка» Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК СУББОТА м. Белорусская Дом премиум-класса. Квартиры с отделкой. Панорамные виды. Инфраструктура в пешей доступности. Выдаем ключи! Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК Nagatino i-Land Старт продаж! Квартиры в жилом комплексе бизнес-класса от 10 млн. руб. Специальные новогодние скидки. 5 мин до метро Технопарк. от 10 млн руб. Застройщик: Группа Эталон. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Резиденции Композиторов" Квартиры бизнес-класса с выгодой до 1 млн. Панорамные виды на набережную! 4 мин до Садового кольца. Застройщик: AFI Development. Проектная декларация на рекламируемом сайте Городские резиденции Spires Квартиры премиум класса с видом на Парк Победы. 15 минут до метро Славянский б-р. Скидки до 9% Застройщик: TEKTA GROUP. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК iLove Квартиры бизнес-класса от 10,5 млн.руб. Панорамные виды на Останкинскую башню. Ипотека. Рассрочка. квартиры от 10,5 млн руб. Застройщик: ПРОМСОЮЗ. Проектная декларация на рекламируемом сайте Символ. Квартиры с отделкой! Двухкомнатные квартиры с отделкой от 11,9 млн руб. В квартале бизнес-класса: школа, дет.сад, лицей, парк! от 11,9 млн руб. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Резиденции Архитекторов" Квартиры от 15,3 млн! Выдаем ключи! Престижная локация и панорамные виды! Метро Бауманская. от 15,3 млн р. Застройщик: МТОК. Проектная декларация на рекламируемом сайте Городской квартал BIG TIME Квартиры бизнес-класса. Панорамные виды на Москва-Сити. Закрытый двор. 10 мин. до центра Москвы. Застройщик: TEKTA GROUP. Проектная декларация на рекламируемом сайте Квартиры в ЗАО от 12 млн.р Выдача ключей! Ипотека от 3,7%. Рассрочка 0%. Закрытая территория без машин. Кладовые помещения. от 12 млн руб. Застройщик: ГРУППСТРОЙ-С. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК Дом на Барвихинской Подземный паркинг с кладовками. Развитая готовая инфраструктура.10 минут пешком до МЦД Сетунь. Ипотека от 6%. Рассрочка. от 6,9 млн руб. Застройщик: Тройка РЭД. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК «Нормандия» от Группы «Эталон» Скидки на просторные 4-комнатные квартиры! Охраняемые дворы без машин. Скоро заселение. Успейте купить! Застройщик: Группа Эталон. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК Фили Сити Старт продаж квартир с отделкой! 3 мин от м.Фили. Сдача в 2020 году. Монолит готов! Успейте приобрести! от 10,9 млн руб. Застройщик: MR Group. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Silver" - выгода до 850 000 руб! Дом сдан! 7 минут до м. Ботанический сад. Семейная ипотека от 4,5%. Ключи в этом году! Застройщик: AFI Development. Проектная декларация на рекламируемом сайте Клубный дом SOHO+NOHO М. Белорусская. Дома готовы, ведется отделка. От 15,7 млн.р. Выгода до 800 т.р. при покупке машино-места! от 15,7 млн руб. Застройщик: Wainbridge. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК Загорье ЖК комфорт-класса на Юге Москвы в Бирюлево. Собственная инфраструктура, паркинг. Ипотека от 10% 1-комн. квартиры от 6,5 млн руб. Застройщик: Мосфундаментстрой-6. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК Крылатский. Дома сданы и введены в эксплуатацию! Подземный паркинг. Детский сад и школа под окнами!Метро "Крылатское" от 8,8 млн руб. Застройщик: Москапстрой-ТН. Проектная декларация на рекламируемом сайте Жилой комплекс «Летний сад». Квартиры с отделкой от 8,1 млн ₽. Беспроцентная рассрочка на паркинг. 2 минуты до метро "ул.800-летия Москвы". Звоните! Застройщик: Группа Эталон. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Сиреневый парк" Квартиры от 6,5 млн руб. М. Бульвар Рокоссовского в 12 минутах пешком. Семейная ипотека от 4,5% квартиры от 6,5 млн руб. Застройщик: AFI Development. Проектная декларация на рекламируемом сайте Квартал NOW Квартиры на набережной от 7,5 млн.руб. 5 мин. от м. Технопарк. Редкие форматы квартир от 7,5 млн руб. Застройщик: TEKTA GROUP. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК D1 Небоскребы бизнес-класса, квартиры с отделкой. 2 мин. от метро Дмитровская от 12 млн руб. за 57 кв. м Застройщик: MR Group. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Лучи" 300 метров до метро Солнцево Новый объем квартир в продаже. Подземный паркинг. Детские сады и школы. Закрытая территория. Звоните! Застройщик: Группа ЛСР. Проектная декларация на рекламируемом сайте Донской квартал. Старт продаж! Двухкомнатные апартаменты бизнес-класса от 7 млн рублей. Дизайнерская отделка, дворы без машин, паркинг, охраняемая территория Застройщик: Страна Девелопмент. Проектная декларация на рекламируемом сайте Квартиры в жилом поселке Park Avenue* Квартиры от 6 млн. руб. Свободная планировка. Современная архитектура. Новая Рига, 23 км. *Парк Авеню от 6 млн руб. Мой адрес В Сколково Квартиры пл. 112-180 кв.м. Одинцовский район. Подробности по телефону! Застройщик: КП УГС. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Гоголь Парк" - квартиры для семей! Старт продаж нового корпуса! 18 этажей уже возведено. 4 минуты пешком от м. Лухмановская. 4 км до МКАД. Застройщик: Основа. Проектная декларация на рекламируемом сайте Проект «Первый квартал» в г. Видное. Сдача в 2020 г. Закрытый двор без машин. Теплые лоджии. Отделка «под чистовую». от 2,9 млн руб. Застройщик: Брусника.Москва. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Румянцево-Парк". м. Саларьево. Квартиры от 3,8 млн.руб. При покупке квартиры в доме Д1 м/м и кладовка в подарок. 5 минут до м. Саларьево. квартиры от 3,8 млн руб. Застройщик: Лексион Девелопмент. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК «Юбилейный» Квартира с ремонтом – 4,5 млн. руб.! Успей приобрести! 3-х комн. кв-ра 89 кв. м – 8,19 млн руб. М. Новокосино - 10 мин пешком. квартира с ремонтом от 4,5 млн руб. Застройщик: Строительная компания Перспективные Строительные Технологии. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК «Изумрудные холмы». Ипотека от 4.5% Только в феврале просторные 2- к. квартиры от 5 млн. ₽. Закрытый двор без машин. Сдача в 2021 г. Звоните! Застройщик: Группа Эталон. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Отрада" 5 минут от м. Митино. Готовая инфраструктура. Подземные паркинги. Уникальная архитектура. Сдаем раньше срока! от 3,3 млн руб. Застройщик: Отрада Девелопмент. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Новоград Павлино" Своя квартира в ипотеку 23 000 ₽ в месяц! Школы, детские сады. Успейте купить! Застройщик: МИЦ. Проектная декларация на рекламируемом сайте Резиденция Май Квартиры в премиальном квартале от 4 млн руб. 9 км от МКАД. Экологически чистый Ленинский район. Ипотека от 6%, рассрочка. от 4 млн руб. Застройщик: ЛЕЩ КОНСТРАКШН. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК Микрогород "В лесу" Отделка "под ключ"! м. Пятницкое шоссе. Свой лесопарк на 7 ГА. П/паркинг. Охрана. Ипотека от 4,7% Застройщик: СЗ Квазар. Проектная декларация на рекламируемом сайте Скидка 3% в ЖК "Одинбург" Квартиры в г.Одинцово, 11 км от МКАД. Ипотека от 4,5%. Дом готов, скоро выдача ключей! квартиры от 4,2 млн руб. Застройщик: AFI Development. Проектная декларация на рекламируемом сайте