Вы используете старую версию браузера Internet Explorer. Наш сайт выглядит и работает некорректно в этой версии IE.
Мы настоятельно рекомендуем вам обновить Internet Explorer или использовать другой браузер. В новых версиях браузера устранены проблемы безопасности и добавлены новые возможности.
от
2.8 млн
руб.
от
2.9 млн
руб.
от
1 млн
руб.
от
827 тыс
руб.
Опрос
Что будет с рублевыми ценами на недвижимость этой осенью?
Нажимая кнопку "Ответить", вы соглашаетесь с Политикой защиты и обработки персональных данных
Цены на квартиры в Москве
Стоимость недвижимости в Москве
Наш научный партнер

Картина маслом: промзоны Москвы обретают новую недвижимость

Застройщики возвращаются в столицу из области

Раньше как было. Площадку хорошую в Москве под застройку получил – чудо; в заштатном месте – удача; штрафами в налоговую и другие службы отделался – везенье; а все остальное – судьба.

Как перелетные птицы, застройщики, еще недавно радостно улетавшие из столицы на просторы Подмосковья, возвращаются зимовать обратно. Тесно стало в Московской области, конкуренция высокая, а цены падают. А мегаполис отреагировал на сигналы рынка, ранее придерживавшиеся площадки выставляет на конкурсы. Правда, прежней доходности ждать не стоит, да и классом пониже проекты теперь будут выходить. Зато жилье, наконец, в Москве может стать хотя бы кому-то доступным.

По данным департамента градостроительной политики города Москвы, на сегодняшний день в границах промышленно-коммунальных территорий строится около четверти всей вводимой в городе недвижимости. Из запланированного в этом году ввода в размере 8,9 млн кв. м., в границах ПКТ ввод ожидается в размере 2,24 млн кв. м. По словам главы департамента Сергея Левкина, на начало октября 2015 года уже введено 48 объектов общей площадью 1,3 млн кв. м, в том числе 528 000 кв. м жилой площади. Для сравнения: если в 2013 году на территориях промзон было введено 83 объекта общей площадью 1,3 млн кв. м, то в 2014 году – 92 объекта общей площадью 1,75 млн кв. м.

Доступное жилье

В Москве доступного жилья не было очень долго. Строился, в основном, бизнес-класс. В других потребительских сегментах картина складывалась схожим образом. Достаточно вспомнить рынки автомобилей, бытовой техники, сотовой связи. Сначала насыщались верхние ценовые сегменты, затем средние, и только потом начиналась ставка на массовое потребление по доступным ценам.

Сейчас, когда длинный период экономической рецессии в будущем уже виден невооруженным глазом, понятно, что население богаче не станет. Раньше спрос поддерживался за счет высоких цен на нефть, благодаря им деньги перетекали в другие сектора экономики. Сейчас платежеспособный спрос сохраняется на минимальном уровне – благодаря тому, что не все еще эти средства потратили.

«На рынке недвижимости в Москве сегмент бизнес-класса уже насыщен, а вот эконом- и комфортклассы еще нет», – говорит руководитель «ИРН-Консалтинг» Татьяна Калюжнова.

У Андрея Ковалева, владельца ГК «ЭКООФИС», иная точка зрения. «Что касается развития жилых проектов, если речь о площадках в центре и рядом, это, конечно, бизнес-класс и даже элитное жилье», – считает он.

Но, по словам Калюжновой, именно в новостройки эконом- и комфорткласса пойдут люди, обладающие небольшими суммами на руках, но реально нуждающиеся в улучшении жилищных условий. Такие покупатели ранее приобретали «убитые» малогабаритные квартиры на вторичном рынке, жилье в панельных домах «под переселение» с неоднородным и зачастую неудобным социальным окружением, обшарпанными входными группами, лестницами и площадками. Либо эти деньги уходили в Подмосковье и Новую Москву. В Москве доступное и комфортное жилье приобрести было невозможно, так что весь спрос сместился за МКАД.

Тем временем, в Москве и Московской области

Сейчас в Подмосковье накоплен настолько значительный товарный запас жилья, что он будет способен удовлетворить текущий спрос в течение года, а то и двух лет, если одновременно завтра вообще прекратится закладка новых проектов, а будут завершаться только начатые, считает Калюжнова.

Поэтому в Подмосковье работать застройщикам становится все сложнее – конкуренция колоссальная, а маржа маленькая по сравнению с 2001-2007 гг. Девелоперы это понимают и начинают возвращаться в Москву, по крайней мере те, у которых есть возможность получить какую-то площадку. И основная часть проектов выходит и будет продолжать выходить в эконом- и комфортклассах, поскольку в ближайшие 15-20 лет население богаче не станет. Даже тот относительно небольшой спрос, который остается, формируется за счет альтернативных сделок – люди могут позволить себе переехать в новую квартиру, только продав старую.

В выигрыше окажутся площадки с наилучшими локациями – как можно ближе к центру и метро. Если там будут построены удачные проекты с доступными ценами, то именно они окажутся наиболее конкурентоспособными, считает эксперт.

Потенциальные возможности

Самые хорошие перспективы в этой связи, по мнению Калюжновой, открываются перед застройщиками трех площадок: «ЗИЛ», «Серп и молот» и Раменки. Последняя, правда, формально не относится к редевелопменту промзон (подробнее об этом проекте в статье «Метро «продаст» 1 млн кв. м жилья в Раменках»).

Другим, возможно, придется тяжелее. Небольшие проекты способны увенчаться успехом, привлекая покупателей с локального рынка (тех, кто хочет переехать в новое, более просторное жилье в границах своего района). Крупным же проектам площадью более 250 000-300 000 кв. м жилья нужно будет рассчитывать на общегородской спрос, а вот здесь критерий местоположения выходит если не на первый, то уж точно на второй (после цены) план в глазах потенциального покупателя. Значит, застройщикам придется разыгрывать в продажах прежде всего «ценовую» карту, стремясь получить звание «самый дешевый проект Москвы».

Потенциальными примерами таких проектов могут стать ЖК SREDA и «Домашний» или «Тушино-2018». И хотя у последнего есть потенциальные преимущества обособленного «города на реке», все-таки расположение спального района возле МКАД не идет в сравнение с «ЗИЛАРТом» или «Символом», считает Калюжнова.

С другой стороны, по мнению руководителя аналитического центра Est-a-Tet Владимира Богданюка, проект «Тушино-2018» будет востребован, поскольку северо-западное направление традиционно считается одним из самых престижных, плюс такое замкнутое и приватное пространство весьма востребовано жителями столицы. Кроме того, в домах комфорткласса будет присутствовать элементы бизнес-класса – высокие потолки по 3 м, прямой доступ в подземный паркинг, повышенный уровень шумо-и теплоизоляции. «Ну, и главное – похвастаться двумя станциями метро в пешей доступности может далеко не каждый проект», – считает эксперт.

Впрочем, комплекс SREDA тоже может предложить покупателям хорошую транспортную доступность - в 2017 г. всего в километре от ЖК откроется станция метро «Нижегородская улица» Кожуховской линии, которая в перспективе войдет в состав крупного ТПУ и станет пересадочной на Третий контур метрополитена (см. «Девелоперы анонсируют все новые проекты по строительству жилья в Москве»). Цены в SREDA также вполне конкурентоспособны: например, квартира площадью 23,6 кв. м. реализуется по цене 3,9 млн рублей.

«Если близко к центру возводится крупномасштабный проект, он становится «городом в городе», – говорит Калюжнова. – Со своей инфраструктурой, единым социальным окружением, современной архитектурой. Когда же в рамках большой промзоны строится небольшой комплекс, то он может оказаться подавленным окружением промзоны. Перспективы небольшого проекта в неоднозначном месте неочевидны».

По мнению генерального директора «Метриум Групп» Марии Литинецкой, наиболее перспективные сегодня промзоны находятся в Южном административном округе. Сегодня в нем насчитывается не менее 15 промышленных зон: «ЗИЛ», «Нагатинский затон», «Павелецкая», «Варшавское шоссе», «Донские улицы», «Ленино», «Бирюлево», «Нагатино» и другие. Благодаря развитию промышленных зон Южного административного округа, в ближайшие 5-6 лет здесь появится свыше миллиона квадратных метров жилья. «Это будут не привычные «спальники» в районе МКАД, а полноценные городские кварталы на сравнительно небольшом удалении от центра Москвы, с рабочими местами и всей необходимой для комфортной жизни инфраструктурой», – говорит она. Отдельно эксперт выделила наиболее масштабный проект – «ЗИЛАРТ» от компании «ЛСР», где, по ее мнению, на месте заброшенной территории появится фактически новый центр столичной жизни.

К этому списку коммерческий директор ФСК «Лидер» Григорий Алтухов добавляет промзону «Южный порт». Это тоже одна из крупнейших промышленных зон Москвы, реорганизация которой предполагает создание трех крупных функциональных зон – жилой, зоны коммерческой недвижимости и зоны, на которой разместятся инновационные и производственные площадки. У последней зоны «точка отсчета» есть уже сегодня – это действующий технополис «Москва», расположенный на Волгоградском проспекте. Жилым и коммерческим кварталам строительство только еще предстоит.

В связи с тем, что работу в рамках реорганизации предстоит проделать на нескольких сотнях гектар, то и сроки для нее отведены соответствующие, вплоть до 2040 года: до 2020 года – начальная стадия, с 2020 года до 2030 года стадия развития и с 2030 года по 2040 год – заключительная стадия. Планируется, что в границах бывшей промзоны будет построено 7,5 млн кв. м недвижимости. Наряду с масштабностью проекта, которая сама по себе делает его сложным для реновации, особенностью промзоны является наличие более чем 200 собственников, которые владеют здесь землей и недвижимостью и с которыми нужно выстроить диалог и найти устраивающее всех решение.

«ЗИЛ», завод им. Хруничева, «Серп и Молот», район Раменки и другие – в совокупности только самые крупные проекты рассчитаны почти на 5 млн кв. м жилой недвижимости, оценивает масштабы Дмитрий Халин, управляющий партнер IntermarkSavills. Среди других, не столь известных проектов реновации промзон, достаточно крупными он называет территорию Рижского грузового двора площадью 11,6 га, где планируется построить комплекс на 125 000 кв. м квартир, а также территорию АМНТК «Союз», где на 8,75 га планируется построить 105 000 кв. м.

«Активизация девелоперов по освоению территорий промышленных зон связана прежде всего с тем, что город стал более лоялен и, так скажем, проще идет на выдачу ГПЗУ по жилой застройке подобных площадок, – говорит Халин. – С другой стороны, инвесторы в связи с кризисом на рынке аренды зачастую лишаются сколь-либо существенного дохода от сдачи в аренду низкокачественных площадей на территории промышленных зон, они сами ищут возможность вовлечения этих площадок в девелопмент».

Дополнительные перспективы

По мнению эксперта, серьезным импульсом для развития данного сегмента может служить запуск Малого кольца Московской железной дороги, который запланирован на 2016 год. Это кольцо как раз проходит либо по соседству, либо через территорию основных московских промзон. «Получив новый качественный вид транспорта, сопоставимый с Московским метрополитеном, эти территории станут более интересны для строительства на них жилья», – считает Халин. По его мнению, можно провести и параллель с Лондоном, где реализация проекта Crossrail, чем-то похожего на Малое кольцо, существенно оживила рынок жилья в районах, где будет проходить эта высокоскоростная электричка. «В случае успешного и полноценного запуска Малого кольца московской железной дороги, я думаю, статус многих районов, которые к ней примыкают, может существенно поменяться, – говорит он. – Жить здесь станет гораздо более престижно, и уже не будет иметь столь большое значение: запад ли это, север, юг столицы или даже восток».

Подробнее о редевелопменте промзон читайте в рубрике «ЗОНА РАЗВИТИЯ»

 

 
Данный материал является аналитическим и не носит рекламный характер.

Нашли ошибку в тексте? Выделите ее и нажмите Ctrl+Enter
5601 (0 сегодня)

Самые популярные объекты в базе IRN.RU

Цена, продавец
Карта
Адрес, описание
P от 12 544 000
до 36 509 600 руб.
Перейти на официальный сайт Уточняйте цены по телефону
ЖК Счастье на Ленинском Москва, Западный округ, район Тропарево-Никулино, м. Юго-Западная 1-4-комнатные квартиры Площади : 48 - 119 кв.м. Сдача ГК: 3 кв. 2018 г. м. Юго-Западная, 14 мин. пешком Застройщик: Ленинский 154.
Проектная декларация на рекламируемом сайте
P от 7 323 600
до 26 041 400 руб.
Перейти на официальный сайт Уточняйте цены по телефону
ЖК Маяковский Москва, Северный округ, район Войковский, м. Водный стадион 1-3, 5-комнатные квартиры Площади : 40 - 136 кв.м. Сдача ГК: 1 кв. 2019 г. м. Водный стадион, 10 мин. пешком Головинское ш., вл.10, к.1 (Северная башня) Головинское ш., вл.10, к.2 (Центральная башня) Головинское ш., вл.10, к.3 (Южная башня) Застройщик: Дорожное ремонтно-строительное управление Северное.
Проектная декларация на рекламируемом сайте
P от 4 929 400
до 19 348 680 руб.
Перейти на официальный сайт Уточняйте цены по телефону
ЖК BIG TIME. Городской квартал Москва, Северо-Западный округ, район Хорошево-Мневники, м. Хорошёвская, м. Полежаевская Студии, 1-4-комнатные квартиры Площади : 24 - 94 кв.м. Сдача ГК: 4 кв. 2020 г. м. Полежаевская, 0 км Мневники ул., вл.5, к.1 Мневники ул., вл.5, к.2 Мневники ул., вл.5, к.3 Застройщик: ПАК ДЕВЕЛОПМЕНТ.
Проектная декларация на рекламируемом сайте

Недвижимость в Москве и Подмосковье
Показать все
Предложения октября
Городские резиденции Spires. Премиум-класс. Пентхаусы с каминами, урбан-виллы, лофты. Двор без машин. Запад Москвы, рядом с Кутузовским пр. Застройщик: Тервуд. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК D1 Старт продаж! Квартиры с отделкой от 5,6 млн руб. Небоскрёбы бизнес-класса рядом с центром Москвы. 1 минута пешком до м. Дмитровская с отделкой от 5,6 млн руб. Застройщик: ТПУ Дмитровская. Проектная декларация на рекламируемом сайте Квартал MATCH POINT Апартаменты бизнес-класса на престижном Кутузовском пр-т от Галс-девелопмент. Планировки от 28 до 185 кв.м Застройщик: Волей Гранд. Проектная декларация на рекламируемом сайте Квартиры бизнес-класса в ЖК Династия Шикарная архитектура, более 50 планировок, закрытый двор-патио. 300м до м.Полежаевская. Звоните! от 8 млнSezar Group Застройщик: МОНОЛИТНОЕ ДОМОСТРОЕНИЕ. Проектная декларация на рекламируемом сайте Нахимов Современные 1-2-комнатные апартаменты. Монолит. Уточняйте подробности по телефону. от 135 000 руб./кв.мФлэт и Ко Застройщик: Бизнес-Центр На Долгоруковской. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Савёловский Сити" Новый корпус! От 5,2 млн руб. Бизнес-класс в 7 мин от м. Дмитровская. Потрясающие панорамные виды на центр города. Узнай первым! от 5,2 млн руб. Застройщик: Бизнес парк Савеловский. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК «CapitalTowers» Единственный небоскреб в Москва Сити с квартирами, а не апартаментами Застройщик: МЕГАПОЛИС ГРУП. Проектная декларация на рекламируемом сайте Дом Серебряный Бор Спешите! Квартиры пл. 39-107 кв.м.Монолит. Застройщик: Строитель. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК Лица! Квартиры бизнес класса! Готовые квартиры на Ходынском поле! 10 мин. м.Динамо! Только в октябре скидка 40% на паркинг! Выдаем ключи! от 14,8 млнCapital group Застройщик: Новко. Проектная декларация на рекламируемом сайте Счастье на Вешняках Ипотека 5,5% от ВТБ! Индивидуальные скидки! Парковые зоны! 15 минут до м. Выхино. Застройщик: Вешняковская 18. Проектная декларация на рекламируемом сайте Счастье в Мневниках Дом бизнес-класса! Ипотека 5,5% от ВТБ! Последние квартиры в готовом доме! Застройщик: Демьяна Бедного 15. Проектная декларация на рекламируемом сайте Счастье на Дмитровке Индивидуальные скидки! Ипотека 5,5% от ВТБ! Развитая инфраструктура. Сдача в 2018. Застройщик: Софьи Ковалевской 20. Проектная декларация на рекламируемом сайте Счастье на Волгоградке Выгодно - ипотека от ВТБ – 5,5%! Индивидуальные скидки! Планировки евроформата. Застройщик: Федора Полетаева 15. Проектная декларация на рекламируемом сайте Счастье в Лианозово 1-3-комнатные квартиры площадью 36-86 метров. ГК: 4 кв. 2018 г. Монолит. Подробности по телефону! Застройщик: Абрамцевская 10. Проектная декларация на рекламируемом сайте Небо Современные 1-5-комнатные квартиры. Площадь от 49 до 136 кв.м. Монолит. Уточняйте подробности по телефону. Застройщик: Проект Мичуринский. Проектная декларация на рекламируемом сайте Геометрия Новые квартиры в готовых домах. Площадь от 46 до 137 кв.м. Монолит. Уточняйте подробности по телефону. от 8,1 млн руб.Флэт и Ко Застройщик: Жилдорипотека. Проектная декларация на рекламируемом сайте Headliner Торопитесь! Новые квартиры в готовых домах. Площадь от 29 до 117 кв.м. Монолит, другое. с отделкой от 7,7 млн руб. Застройщик: Жилой квартал Сити. Проектная декларация на рекламируемом сайте Квартиры в жилом поселке Park Avenue Квартиры с участком или террасой на крыше. Детский сад на территории. Новая Рига, 23 км. ЖК Экодолье Шолохово! 200 000 руб. - первый взнос на таунхаус в ЖК "Экодолье Шолохово". Скидка 10%. Ипотека. Спешите! Дмитровское ш.,15 км. от 4,1 млн руб.ГК Экодолье Застройщик: Экодолье Щолохово. Проектная декларация на рекламируемом сайте Квартал для жизни Спутник Старт продаж второй очереди! Студии с отделкой с видом на реку! Рядом м.Строгино. от 2,3 млн руб. Застройщик: Бухта Лэнд. Проектная декларация на рекламируемом сайте Район «Белые ночи» Дома комфорт-класса в 6 км от МКАД. 15 минут до 3-х веток метро. Московская прописка. Застройщик: А101. Проектная декларация на рекламируемом сайте Район «Скандинавия» 15 мин. до 3х веток метро. Московская прописка. Застройщик. 214-ФЗ. Новая Москва Застройщик: А101. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК Серебрица. Старт продаж! От 2,2 млн руб. Уникальный проект. Авторская архитектура. Опции бизнес-класса. Детсад, школа рядом. г.Красногорск. от 2,2 млн руб. Застройщик: Опалиха-Сити. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Томилино 2018" Квартиры в 10 минутах от м. Котельники! Рядом пляж и лесопарк! Первый взнос - 0%! 1,9 млн руб. Застройщик: Самолет-Томилино. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Большое Путилково" Старт продаж! Рядом м. Митино. Дворы без машин, дет.сады, школы, поликлиники. 2,5 млн руб. Застройщик: Самолет-Путилково. Проектная декларация на рекламируемом сайте Городской район Новые Ватутинки Готовая инфраструктура. Д/сады, школа и поликлиника. Московская прописка. Ипотека от 6%. м. Новые Ватутинки АО "Инвесттраст" Застройщик: Инвесттраст. Проектная декларация на рекламируемом сайте Квартиры в ЖК Рассказово Станция м.Рассказовка открылась! Всего 7 мин. пешком! Рядом лесопарк, своя полноценная инфраструктура. Звоните! 5,4 млн руб.Sezar Group Застройщик: Красный Октябрь. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК бизнес-класса "Румянцево-Парк" Квартиры от 2,9 млн. Нестандартная архитектура. Свободные планировки. Закрытые дворы. Паркинг. м.Саларьево от 2,9 млн руб. Застройщик: Лексион Девелопмент. Проектная декларация на рекламируемом сайте Район «Испанские кварталы» 3 ветки метро. Современный благоустроенный район. Дизайнерская отделка. 214-ФЗ. ФЗ Застройщик: А101 ДЕВЕЛОПМЕНТ. Проектная декларация на рекламируемом сайте Микрорайон Новое Бисерово 2 Готовые квартиры у Старой Купавны. Уют с панорамным остеклением. Ипотека от 7.4%. Звоните! квартиры от 1,6 млн руб.ООО Акваспорт Застройщик: Акваспорт. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Цветочные поляны" Старт продаж! Квартиры от 2,2 млн.р.! 4 варианта отделки. Продуманная инфраструктура. Европейский стиль Застройщик: Старолесье. Проектная декларация на рекламируемом сайте Жилой квартал Тетрис Торопитесь! 2 км от МКАД. Квартиры пл. 23-47 кв.м.Монолит. от 4,7 млн руб. Застройщик: Садовое кольцо МПС. Проектная декларация на рекламируемом сайте Квартиры в ЖК Позитив! г.Москва! ЖК Позитив, 10 мин. м.Румянцево! Скидка 400т.р. до 31.10! Ипотека и рассрочка! Успей купить! от 4,2 млн руб. Проектная декларация на рекламируемом сайте Новый жилой квартал Фили Сити Скидка на квартиры до 5%. Бизнес-класс. Рассрочка. Ипотека 6%. Собственный парк-променад и фонтан. Паркинг. 3 мин пешком от м.Фили Застройщик MR Group Застройщик: ЛАТИРИУС. Проектная декларация на рекламируемом сайте