Вы используете старую версию браузера Internet Explorer. Наш сайт выглядит и работает некорректно в этой версии IE.
Мы настоятельно рекомендуем вам обновить Internet Explorer или использовать другой браузер. В новых версиях браузера устранены проблемы безопасности и добавлены новые возможности.
от
2.8 млн
руб.
от
3.1 млн
руб.
от
1 млн
руб.
от
879 тыс
руб.
Опрос
На сколько дешевле рынка, по-вашему, должна быть «убитая» квартира, чтобы имело смысл ее покупать?
Нажимая кнопку "Ответить", вы соглашаетесь с Политикой защиты и обработки персональных данных
Цены на квартиры в Москве
Стоимость недвижимости в Москве
Наш научный партнер

Квартиры в Москве и Подмосковье: вторичный рынок жив на 20%

Только пятая часть выставленного на продажу столичного жилья находит покупателей

Отложенный с весны-лета спрос и снижение ипотечных ставок обеспечили рост активности покупателей вторичных квартир в октябре по сравнению с сентябрем. Тем не менее из всего объема выставленного на продажу в Москве жилья реализуется лишь примерно пятая часть - владельцы недвижимости с большим трудом привыкают к новым экономическим реалиям, отмечают риелторы, опрошенные редакцией IRN.RU.

Предложение растет неугрожающими темпами

Согласно информации «Азбуки Жилья», по состоянию на конец октября 2015 г. на вторичном рынке «старой» Москвы без учета элитной недвижимости экспонировалось почти 3,6 млн кв. м жилья – это на 1,2% меньше, чем в сентябре, но на 17% больше по сравнению с январем 2015 г.

«Столь большой рост предложения в течение года объясняется снижением спроса на вторичную недвижимость, причиной которого стало повышение процентных ставок на ипотечные кредиты для вторичного рынка, падение реальных располагаемых доходов населения, а также отсроченная реакция продавцов «вторички» на рыночные изменения и их консерватизм в подходе к изменению ценообразования», - поясняет ведущий специалист департамента консалтинга и аналитики компании «Азбука Жилья» Екатерина Артемова.

По данным компании «ИНКОМ-Недвижимость», количество выставленных на продажу квартир в Москве увеличилось на 8% относительно сентября и на 15% - с начала года. ГК «МИЭЛЬ» зафиксировала 3-процентный рост объема предложения в Москве в октябре по сравнению с сентябрем. Доля нового предложения (объектов, впервые выставленных на продажу) остается небольшой: в октябре она составила 8%, на 2% больше, чем месяцем ранее, говорит Ольга Тихонова, руководитель офиса «На Фрунзенской» «МИЭЛЬ-Сеть офисов недвижимости».

«Значительная часть потенциальных продавцов по-прежнему не готова снижать цену на свои объекты, при этом адекватно оценивает рыночную конъюнктуру и понимает, что продать недвижимость на удовлетворяющих их условиях сегодня невозможно. Поэтому люди просто не выходят на рынок, предпочитая дождаться восстановления спроса и возвращения положительной динамики цен», - комментирует ситуацию директор департамента вторичного рынка компании «ИНКОМ-Недвижимость» Сергей Шлома. По мнению эксперта, темпы прироста предложения не угрожают рынку жилья.

В ближайшие месяцы количество жилья в продаже может увеличиться, считает Ольга Варакутина, директор отделения агентства «МИЦ-Недвижимость» на Таганке. «Возможно, к концу ноября-декабрю на рынок выйдут новые квартиры – те, которые были сняты с продажи в середине года из-за низких цен. И сейчас собственники попробуют их продать. Также возможно появление в продаже квартир, собственники которых хотят продать их в связи с тем, что не могут сдать за ту сумму, которую хотели, или же не желают платить повысившиеся с 2016 г. налоги», - отмечает Варакутина. (О ситуации на рынке аренды можно прочитать в статье «Как сдать квартиру в аренду за 5 дней вместо 25».)

По данным компании «Азбука Жилья», примерно четверть от общего объема предложения вторичного жилья в «старой Москве» составляет экономкласс, 42% - комфорт и 33% - бизнес-класс.

За 2015 г. распределение объема вторичного жилья по классам почти не изменилось. В январе 2015 г. на бизнес-класс приходилось также 33% рынка. Однако произошло некоторое перераспределение соотношения комфорт и экономкласса. В январе 2015 г. на них приходилось соответственно 44% и 23% от общего объема предложения, рассказывает Екатерина Артемова.

Что касается подмосковного рынка, то, по данным Корпорации риелторов «Мегаполис-Сервис», в октябре там сохранилась наметившаяся в начале осени тенденция к сокращению объёма предложения жилья: по итогам прошлого месяца количество квартир в продаже уменьшилось на 0,6% по сравнению с сентябрем. Однако, в отличие от сентября, количество впервые выставленных на продажу объектов выросло на 8,6%.

«Таким образом, даже несмотря на большее количество квартир, поступивших на вторичный рынок, их общее количество все равно хоть немного, но уменьшилось. С чем связано такое, пусть и небольшое, но все же вымывание? Во-первых, сказался тот факт, что практически весь октябрь рубль дорожал по отношению к доллару, вернувшись на свои прежние позиции лишь к концу месяца. Во-вторых, сыграла свою роль возросшая активность рынка, вылившаяся в октябре в максимальное количество сделок по итогам всего 2015 г.», - говорит Сергей Власенко, президент Некоммерческого партнерства «Корпорация риелторов «Мегаполис-Сервис».

В целом объем предложений на вторичном рынке жилья Подмосковья в октябре 2015 г. был практически сопоставим с аналогичными показателями сентября-октября 2014 г. К примеру, в нынешнем октябре объем предложения «вторички» был больше на 0,5%, чем в сентябре 2014 г., и на 1,7% больше октября 2014 г., добавляет Власенко.

По оценке ГК «МИЭЛЬ», в Подмосковье объем предложения в октябре 2015 г. сократился на 2% по сравнению с сентябрем: на 2,1% в ближнем Подмосковье, на 2,7% - в среднем и на 0,5% - в дальнем.

«Соотношение изменения объема предложения и цены по поясам удаленности говорит о том, что города среднего Подмосковья продолжают оставаться наиболее привлекательными для покупателей с точки зрения соотношения цены и транспортной доступности», - отмечает Ольга Тихонова.

Спрос: участники рынка постепенно, но адаптируются к новым экономическим условиям

По данным Росреестра, количество переходов прав на московские квартиры в октябре увеличилось на 20,4% относительно сентября, но осталось на 30% ниже уровня аналогичного периода прошлого года. То есть в плане сделок ситуация со спросом на столичное жилье остается примерно такой же, как и в предыдущие месяцы: напомним, с начала 2015 г. разрыв между прошлым годом и нынешним по числу регистраций новых прав на недвижимость колеблется от 20 до 40%.

При этом рост потенциального спроса, то есть количества обращений граждан к риелторам по выставленным на продажу объектам, в октябре по сравнению с сентябрем специалисты «ИНКОМ-Недвижимости» оценивают в 2,5%. «Октябрьский показатель потенциального спроса на 19,1% ниже, чем в октябре прошлого года, но вдвое выше минимального значения 2015 г., зафиксированного в мае», - добавляет Сергей Шлома.

По квартирам в Новой Москве число звонков и просмотров выросло примерно на 10% относительно октября, а сделок – на 17%, рассказывает Ольга Козлова, руководитель офиса «В Бутово» «МИЭЛЬ-Сеть офисов недвижимости».

Спросом пользуется прежде всего недорогое жилье. «Однокомнатные квартиры в пределах 6 млн руб. очень популярны у покупателей», - подчеркивает Ольга Варакутина, по словам которой спрос в октябре вырос на 15%.

«По сути, октябрьский рост количества сделок – итог положительной коррекции потенциального спроса, начавшейся на вторичном рынке жилья летом после его глубокого провала весной (с февраля по май количество обращений в нашу компанию по вопросам решения своих жилищных проблем сократилось в этом сегменте на 64,2%), - говорит Сергей Шлома. - Определенную роль в увеличении реального спроса (количества авансов и сделок) в октябре сыграл сезонный фактор. Однако, по нашим оценкам, определяющим является тот факт, что участники рынка постепенно адаптируются к изменившимся рыночным условиям, избавляются от неадекватных ожиданий и начинают жить в новых условиях – в том числе решать накопившиеся жилищные вопросы».

Активизации покупателей способствовало и снижение ипотечных ставок, добавляет Ольга Козлова руководитель офиса «В Бутово» «МИЭЛЬ-Сеть офисов недвижимости».

В Подмосковье, по данным Корпорации риелторов «Мегаполис-Сервис», продажи в октябре по сравнению с сентябрем выросли на 12,3%, а количество авансов – на 23,6%. Октябрю прошлого года нынешний октябрь уступил лишь 1,6%.

«Октябрь стал рекордным на рынке вторичного жилья Московской области по количеству проведенных сделок с начала 2015 г., перебив показатели прежнего месяца-рекордсмена – сентября. <...> В значительной мере на такой активный уровень спроса повлиял отложенный спрос, который формировался последние полгода, особенно в летние месяцы. Традиционно, в Подмосковье все ожидали оживления рынка в сентябре, однако этого не произошло. Зато в октябре случился настоящий прорыв, которому, безусловно, способствовало и падение доллара по отношению к рублю», - говорит Сергей Власенко, президент Некоммерческого партнерства «Корпорация риэлторов «Мегаполис-Сервис».

Однако, несмотря на приятные результаты октября, Власенко не испытывает особого оптимизма относительно будущего, так как уже в первую декаду ноября активность на рынке недвижимости подмосковной «вторички» заметно снизилась.

Скидки до 25%

Несмотря на некоторый рост спроса на жилье, абсолютное большинство сделок по-прежнему проходит с дисконтом. По данным «Инкома», в октябре 81% квартир на московском вторичном рынке были проданы со скидкой (в сентябре – 78%). Это максимальный показатель за всю историю 10-летних наблюдений, подчеркивает Сергей Шлома. Для сравнения: в 2008 г., в апреле, скидки предполагали только 25% сделок.

«Столь высокий показатель продаж с дисконтом объясняется, прежде всего, тем, что продавцы психологически сопротивляются снижению цен на жилье, но в конечном итоге вынуждены идти на это, подчиняясь требованиям покупательского спроса», - поясняет Шлома.

Согласно подсчетам «Инком-Недвижимость», средний размер дисконта в октябре составил 9,2%. Наименее ликвидные объекты торгуются со скидкой до 15%, редко – 20% и выше. По оценке «Азбуки Жилья», в зависимости от класса застройки, характеристик проекта и квартиры, конкурентного окружения размер дисконта может варьироваться от 5-10% до 25% от заявленной цены. И это при том, что, согласно подсчетам риелторского агентства, в октябре 2015 г. уровень цен на вторичном рынке старой Москвы был на 9,4% ниже, чем в феврале.

В Новой Москве, где на вторичном рынке достаточно велика доля новых домов, скидки, по данным «МИЭЛЬ-Недвижимость», составляют от 3% до 7% в зависимости от ликвидности объекта и цены. Примерно с таким же дисконтом продаются и подмосковные квартиры.

«Если в сентябре продавцы «вторички» неохотно соглашались на скидки, то в октябре дисконт в размере 5-10% стал вновь обычным явлением, - отмечает Сергей Власенко. - Это также во многом связано с курсом рубля по отношению к доллару. Когда доллар дорожает, люди мысленно закладывают это удорожание в цену своего объекта, а когда американская валюта дешевеет, продавцы охотнее соглашаются предоставить скидку».

По наблюдениям Ольги Варакутиной, в основном цены на квартиры стали более адекватны спросу, о небольших скидках можно говорить уже при наличии предложения от конкретного покупателя. На квартиры стоимостью до 5 млн руб. скидка составляет максимум 100 000 руб., от 5 до 10 млн руб. – 200 000 - 300 000 руб. А на переоцененную недвижимость покупателей просто нет.

Срок экспозиции: от двух недель до бесконечности

Скорость продажи квартиры определяется реалистичностью продажной цены, подчеркивает Ольга Варакутина («МИЦ-Недвижимость»). В более-менее доступном сегменте рынка – до 15 млн руб. - при «попадании» в рынок квартиры продаются за две недели, а если цена завышена, то покупателей можно безуспешно искать месяцами.

Из-за падения спроса срок экспозиции квартир в среднем увеличился примерно в два-три раза по сравнению с прошлым годом – до трех месяцев в среднем против одного–полутора в октябре-ноябре 2014 г., говорит Екатерина Артемова из «Азбуки Жилья».

«Впрочем, конкретный срок экспозиции зависит от большого количества факторов, прежде всего от характеристик реализуемого объекта и уровня цены по сравнению с конкурентным окружением, - продолжает она. - Если, несмотря на негативную рыночную ситуацию, продавец не согласится с необходимостью понижения цены и предоставления дополнительного дисконта, срок экспозиции помещения может быть увеличен до пяти месяцев и даже больше».

По данным компании «ИНКОМ-Недвижимость», в октябре средний срок экспозиции на московском вторичном рынке жилья составил 74 дня против 78 в сентябре и 64 - в октябре прошлого года.

«Однако надо понимать, что речь идет только об объектах, которые в итоге продаются – это примерно пятая часть рынка. Остальные – владельцы которых выставили их на продажу по условно «среднерыночным» ценам и категорически не готовы к торгу – скорее всего, не имеют шансов быть проданными как минимум до конца года», - резюмирует Сергей Шлома.

 
Данный материал является аналитическим и не носит рекламный характер.

Нашли ошибку в тексте? Выделите ее и нажмите Ctrl+Enter
11594 (0 сегодня)

Самые популярные объекты в базе IRN.RU

Цена, продавец
Карта
Адрес, описание
P от 7 939 680
до 27 444 300 руб.
Перейти на официальный сайт Уточняйте цены по телефону
ЖК Маяковский Москва, Северный округ, район Войковский, м. Водный стадион 1-3, 5-комнатные квартиры Площади : 40 - 136 кв.м. Сдача ГК: 1 кв. 2019 г. м. Водный стадион, 10 мин. пешком Головинское ш., вл.10, к.1 (Северная башня) Головинское ш., вл.10, к.2 (Центральная башня) Головинское ш., вл.10, к.3 (Южная башня) Застройщик: Дорожное ремонтно-строительное управление Северное.
Проектная декларация на рекламируемом сайте
P от 3 253 500
до 10 017 000 руб.
Перейти на официальный сайт Уточняйте цены по телефону
ЖК Новые Ватутинки Новая Москва, Новомосковский округ, м. Теплый Стан, 15 км от МКАД Студии, 1-4-комнатные квартиры Площади : 24 - 106 кв.м. Сдача ГК: 4 кв. 2019 г. м. Теплый Стан, 15 мин. транспортом Десеновское с/о, мкр.Центральный, к.10/1 (4оч.) Десеновское с/о, мкр.Центральный, к.10/2 (4оч.) Десеновское с/о, мкр.Центральный, к.8/1 Десеновское с/о, мкр.Центральный, к.8/2 Застройщик: Инвесттраст.
Проектная декларация на рекламируемом сайте
P от 4 177 592
до 9 669 192 руб.
Перейти на официальный сайт Уточняйте цены по телефону
ЖК Город - парк «Первый Московский» Новая Москва, Новомосковский округ, м. Саларьево, м. Рассказовка, 8 км от МКАД Студии, 1-4-комнатные квартиры Площади : 38 - 108 кв.м. Сдача ГК: 1 кв. 2025 г. м. Саларьево, 15 мин. транспортом м. Рассказовка, 15 мин. транспортом мкр.2, к.26 (5 фаза) мкр.2, к.28 (5 фаза) мкр.2, к.29 (5 фаза) мкр.2, к.30 (5 фаза) мкр.3, кв-л 1, к.1 (10 фаза) Показать все 6 корпусов Застройщик: Первый Московский.
Проектная декларация на рекламируемом сайте

Недвижимость в Москве и Подмосковье
Показать все
Предложения января
Рядом м. Динамо! Новый жилой комплекс от надежного застройщика! Паркинг. Охраняемая территория. Детский сад. Застройщик: РГ-Девелопмент. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Румянцево-Парк". м.Саларьево Новогодние акции! Скидки на квартиры до 15%. Подземный паркинг. Свободные планировки. Закрытые дворы Застройщик: Лексион Девелопмент. Проектная декларация на рекламируемом сайте Город-парк «Переделкино Ближнее» Квартиры комфорт-класса с отделкой и без. Рядом метро "Рассказовка". Дома готовы! Ипотека от 6%. от 5,3 млн руб. Застройщик: Олета. Проектная декларация на рекламируемом сайте Район «Москва А101» 3 ветки метро. Москвоская прописка. Школы, детские сады. 214-ФЗ. Застройщик. Застройщик: А101. Проектная декларация на рекламируемом сайте Район «Москва А101» 15 мин. до 3х веток метро. Московская прописка. Дизайнерская отделка. Застройщик. 214-ФЗ от 2,7 млн руб.Группа компаний А101 Застройщик: А101. Проектная декларация на рекламируемом сайте Лофт-квартал для жизни и работы. От 9 096 564 руб за 52,46 кв.м.! Отдельный вход. Высота потолков: от 3,5 м. Ключи в 2019 г. м. Марьина роща. Застройщик: KR Properties. Проектная декларация на рекламируемом сайте Флотилия Квартиры в готовых домах площадью от 52 метров.Монолит-кирпич. Подробности по телефону! от 130 000 руб/кв м.Флэт и Ко Застройщик: МОСФУНДАМЕНТСТРОЙ №1. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК «Царская Площадь». Первая очередь сдана! 5 мин. пешком от м. Динамо. Без % рассрочка. Ипотека от 5,5%. ФЗ-214. Застройщик: Спортивно-развлекательный центр АСГАРД. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК Фили Сити 3 мин до м. Фили. Скидки в январе. Рядом парк! Застройщик MR Group Застройщик: ЛАТИРИУС. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Городские Истории" Старт продаж! Высокая стадия готовности! Двор без машин! 2 парка в шаговой доступности!1 мин до м Рассказовка. Застройщик: ТПУ Рассказовка. Проектная декларация на рекламируемом сайте МФК бизнес-класса Nakhimov Апартаменты с подземным паркингом в престижном районе Черемушки от 4,6 млн руб! Звоните! Застройщик: Бизнес-Центр На Долгоруковской. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК Бизнес-класса Big Time. Высокая скорость строительства. Видовые квартиры. Подземный паркинг. 10 минут пешком до метро. От 5,6 млн руб. от 5,6 млн руб. Застройщик: ПАК ДЕВЕЛОПМЕНТ. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК Отрада Квартиры от 2,7 млн руб! 5 мин до м.Митино. Рядом озеро, лес. Вся инф-ра построена! от 2,7 млн руб. Застройщик: Отрада Девелопмент. Проектная декларация на рекламируемом сайте