Вы используете старую версию браузера Internet Explorer. Наш сайт выглядит и работает некорректно в этой версии IE.
Мы настоятельно рекомендуем вам обновить Internet Explorer или использовать другой браузер. В новых версиях браузера устранены проблемы безопасности и добавлены новые возможности.
от
3.2 млн
руб.
от
1.9 млн
руб.
от
1 млн
руб.
от
827 тыс
руб.
Опрос
Где вы предпочитаете останавливаться, путешествуя по городам России?
Нажимая кнопку "Ответить", вы соглашаетесь с Политикой защиты и обработки персональных данных
Цены на квартиры в Москве
Стоимость недвижимости в Москве
Наш научный партнер

Недвижимость за рубежом: непропорциональная зависимость арендных ставок и доходности

Игорь Индриксонс, управляющий инвестициями в недвижимость, специально для IRN.RU

Перед выбором актива первым, на что обращает внимание инвестор, нередко становятся арендные ставки. Но дорогая аренда отнюдь не всегда означает, что объект способен принести устойчивую, а главное - высокую доходность.

В представлении инвесторов привлекательность региона нередко соотносится с его арендным сектором. Это вполне логично: рассуждая о потенциальной прибыли, частный инвестор прежде всего рассматривает арендные ставки и доходность объекта как единое целое, в рамках которого ликвидность является залогом высокой стоимости аренды. Однако, когда речь идет о рынке недвижимости, эта истина не всегда является аксиомой. Разберемся, от чего на самом деле зависит успех инвестиций в недвижимость  международного buy-to-let сектора.

Рента и спрос

Первое место в списке стран c самой дорогой в ЕС арендой занимает Великобритания, где средняя ежемесячная арендная ставка на жилье составляет 730 фунтов стерлингов, что почти в два раза больше среднего показателя по Европе, достигающего чуть более 480 евро. Средняя ежемесячная плата в британском арендном секторе также на 50% выше, чем в Нидерландах, где в среднем арендатор платит 625 евро. Третьей в списке стоит Испания, где стоимость аренды в месяц составляет 622 евро, за ней следуют Бельгия – 614 евро, Германия – 600 евро, Франция – 598 евро, Греция – 580 евро, Австрия – 562 евро, Италия – 538 евро и Швеция – 500 евро.

Среди стран, вошедших в топ-10 государств с самыми высокими арендными ставками в Европе, отнюдь не каждая претендует на звание инвестиционного направления с рентабельными активами. История двух инвесторов, вложивших средства в жилые объекты одной категории, начиналась одинаково хорошо, но закончилась, к сожалению, по-разному. Выбор жителя Петербурга Станислава П. и москвича Ильдара Н. пал на двухкомнатную квартиру с типовым ремонтом, предназначенную специально для сдачи в аренду, разница оказалась лишь в стране приобретения: петербуржец купил квартиру в британском Манчестере, а инвестор из Москвы – «двушку» в испанской Севилье. Хотя Великобритания и Испания входят в топ-3 стран с самой дорогой арендой, через год «хеппи-энд» ожидал только одного из российских инвесторов. Путь Ильдара к получению первой прибыли оказался слишком тернист – отсутствие спроса привело к тому, что в течение года квартира лишь простаивала в ожидании арендаторов, в то время как инвестор продолжал покрывать расходы на ее содержание и платить налоги. Но если залогом успешных инвестиций является вовсе не высокая рента, что гарантирует выбранному активу потенциальную ликвидность?

Простая математика buy-to-let инвестора

Безусловно, высокие арендные ставки могут свидетельствовать об уверенном развитии рынка жилья, но на фоне слабой экономики, дисбаланса спроса и предложения и ограниченности рынка жилья они вряд ли гарантируют постоянный прирост капитала. Наглядно это могут демонстрировать рынки недвижимости двух стран, занимающих первое и третье место в топ-10 – Великобритании и Испании. Объединяют местные рынки жилья не только высокие арендные ставки, но и объем от общего дохода, который приходится тратить частным арендаторам. В Великобритании квартиросъемщик вынужден на оплату жилья отдавать примерно 40% от заработной платы, в Испании арендная плата составляет 39% от бюджета арендатора, тогда как в среднем по Европе жилец выплачивает арендодателю около 29-30% от зарплаты.

Рост платы за аренду сопровождает обе страны. В первом квартале 2015 года арендные ставки в Великобритании выросли на 10,2% по сравнению с тем же кварталом годом ранее. В Испании рост за этот период составил 6%.

Несмотря на рост ренты, общая картина в обеих странах серьезно различается. Великобритания продолжает подтверждать устойчивое положение на мировом инвестиционном рынке цифрами: низкая безработица, которая летом 2015 года составила лишь 5,5%, позволяет государству поддерживать местный рынок жилья. Еще одним фактором, говорящим в пользу британского инвестиционного сектора, являются низкие ипотечные ставки: ставка Банка Англии уже несколько лет остается неизменной, составляя 0,5%. В Испании высокая безработица (22,37%) - среди молодых людей, которые также являются потенциальными арендаторами жилья, она достигает 48,6% - тормозит экономическое восстановление страны, так и не сумевшей пока достичь докризисных показателей.

Отсутствие государственного регулирования на рынке строительства привело к тому, что после нескольких лет бесконтрольной застройки испанский рынок жилья превратился в «сумеречную зону» с сотнями тысяч пустующих домов. Снижение спроса и инвестиционной привлекательности Испании провоцирует инфляцию со знаком минус или дефляцию, когда цены, в том числе и в жилом секторе, продолжают идти вниз. Разница в доходности, которую приносят объекты Великобритании и Испании, также очевидна: британская недвижимость способна принести свыше 5% годовых, тогда как доходность испанских объектов еле-еле доходит до 4%.

Схожие судьбы

Проблемы Испании характерны и для других южно-европейских рынков, таких как Италия и Греция. Перспективы итальянской экономики до сих пор выглядят довольно туманно, ровно как и судьба инвестиционных объектов местного рынка жилья. В отличие от Испании, в Италии не было организовано массовое строительство, и все равно итальянский рынок недвижимости остается ослабленным: отсутствие спроса не позволяет ему развиваться достаточными темпами, снижая и без того скромную инвестиционную привлекательность страны. Вложения в итальянские жилые объекты, доходность которых не превышает 3,6-4% годовых, на фоне нестабильной экономики оказываются не менее рискованными, чем инвестиции в испанскую недвижимость.

На фоне экономического кризиса в Греции при инвестировании в местное жилье риски оказываются еще выше, а при доходности греческого жилья, которая варьируется от 2,7% до 4,2%, подобные попытки того не стоят. Германия и Австрия, как и Великобритания, на фоне стабильно развивающейся экономики, стойко противостоят кризисным ударам и продолжают удерживать спрос в секторе аренды на достаточно высоком уровне. Доходность, превышающая 4,5% годовых, и ежегодный рост числа арендаторов обеспечивает уверенность местного арендного сектора, а инвесторам – потенциально растущую доходность.

Швеция и Нидерланды в силу чрезмерной ограниченности рынков жилья не способны предложить инвестору конкурентоспособную доходность. В Швеции дисбаланс предложения и спроса в пользу последнего продолжает давить на цены, заставляя их расти. При том, что поистине высокая стоимость шведских объектов, достигающая 3000-5000 евро за квадратный метр, на фоне доходности, не превышающей 4% годовых, выглядит не слишком обнадеживающе: окупить такие инвестиции получится не раньше, чем лет через восемь. Основная проблема Нидерландов – высокие налоги, при вычете которых от заявленной доходности в 4,5% годовых не останется и следа. Среди основных налоговых сборов, которые вынужден будет выплачивать инвестор – 30-процентный налог на доход от сдачи квартиры в аренду.

Не обольщаться высокими ставками

Подбирая потенциальный актив, инвестору необходимо учитывать не только высоту арендной ставки, но и так называемый «бэкграунд» или то, что чаще всего остается «за кадром»: налоги, среднюю стоимость объекта и экономическую ситуацию в стране, где планируется приобретать недвижимость. В противном случае ему предстоит разбираться с неожиданными последствиями покупки уже постфактум, а значит, придется выбирать лучшее из зол: довольствоваться низкой доходностью, которая не способна окупить вложенные средства, или же расстаться с объектом себе в убыток. Чтобы уберечь себя от таких исходов, лучше всего выбирать актив в одной из экономически стабильных стран, позволяющих инвестору не только твердо стоять на ногах, но и максимизировать капитал.

 
Данный материал является аналитическим и не носит рекламный характер.

Нашли ошибку в тексте? Выделите ее и нажмите Ctrl+Enter
3151 (0 сегодня)


Недвижимость в Москве и Подмосковье
Показать все
Предложения июля
ЖК «Остафьево» 10 мин. до метро Бунинская аллея. 5 детских садов, 3 школы. Рядом парковая зона, пруды и набережная. Квартиры с отделкой от 2,1 млн руб. Застройщик: СР-Групп. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК «ПИКАССО» в ЗАО ЖК «Пикассо» Скоро повышение цен! В двух минутах от метро! ЖК рядом с метро Очаково (200м) от 7,2 млн руб. Застройщик: ИжВазтехобслуживание. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК бизнес-класса "Маяковский" Квартиры от 7,5 млн руб! Окончание строительства в 4 квартале 2018 г. Свободная планировка. 600 м. до м.Водный стадион от 7,5 млн руб. Застройщик: Дорожное ремонтно-строительное управление Северное. Проектная декларация на рекламируемом сайте Эко Видное 2.0 Квартиры площадью от 25 метров. Монолит. квартиры в готовых домах Звоните! MR Group Застройщик: Купелинка Девелопмент. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК на Лобачевского 120. Ипотека 5,5%! Квартиры от 8,1 млн руб! Свой парк с прудом, д/сад. м. Аминьевское шоссе – 550 м. Рядом МГИМО, МГУ. от 8,1 млн руб. Застройщик: Лобачевского 120. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК «Родной Город. Октябрьское Поле» Акция 8:0! Квартиры в Москве со скидкой 8%, выгода до 1,7 млн руб. Только до 31.07. от 8,7 млн руб.! Застройщик: АВТОКОМСТРОЙ. Проектная декларация на рекламируемом сайте Среда от PSN Group 5 мин. пешком от МЦК Нижегородская. Рассрочка 0%. Ипотека от 6,7%. Квартиры от 6,3 млн рублей! Скидки до 10% до 31 июля! от 6,3 млн руб.PSN Group Застройщик: ВЦ Стройэкспо. Проектная декларация на рекламируемом сайте Двушки в ЖК Рассказово Старт продаж третьей очереди. 850м от метро Рассказовка. Звоните! 6,3 млн руб. Sezar Group Застройщик: Красный Октябрь. Проектная декларация на рекламируемом сайте Дом Серебряный Бор Уникальное предложение! Скидка 10% на просторные квартиры в Серебряном бору. Потрясающие виды, паркинг, система умный дом. м.Щукинская Застройщик: Строитель. Проектная декларация на рекламируемом сайте Городской район Новые Ватутинки Готовая инфраструктура. Д/сады, школа и поликлиника. Московская прописка. Ипотека от 6%. м. Новые Ватутинки от 2,8 млн руб.АО "Инвесттраст" Застройщик: Инвесттраст. Проектная декларация на рекламируемом сайте Квартал для жизни Спутник Студии с отделкой с видом на реку! Рядом м.Строгино. Скидки до 12%! с отделкой от 2,6 млн руб. Застройщик: Бухта Лэнд. Проектная декларация на рекламируемом сайте Последние квартиры с террасой на крыше Свободная планировка. От 50 кв. м. Готовый поселок PARK AVENUE. Детский сад на территории. Новая Рига, 23 км. Живые районы от А101 Квартиры с отделкой! Ипотека от 5,1% на весь период. Новая Москва от 3,5 млн руб. Застройщик: А101. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК Экодолье Шолохово! 200 000 руб. - первый взнос на таунхаус в ЖК "Экодолье Шолохово". Скидка 10%. Ипотека. Спешите! Дмитровское ш.,15 км. от 4,1 млн руб.ГК Экодолье Застройщик: Экодолье Щолохово. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК «Кленовые аллеи» Квартиры с отделкой в Новой Москве! Материнский капитал. Успейте купить выгодно! Ипотека с господдержкой от 6% двушки от 4,8 млн руб.МИЦ Застройщик: МИЦ-Инвест. Проектная декларация на рекламируемом сайте Жилой квартал Тетрис Торопитесь! Квартиры в готовых домах площадью от 18 метров.Монолит. от 3,5 млн руб. Застройщик: Садовое кольцо МПС. Проектная декларация на рекламируемом сайте Район «Испанские кварталы» Торопитесь! Новые квартиры в готовых домах. Площадь от 22 до 115 кв.м. Монолит-кирпич, монолит. от 3,5 млн руб. Застройщик: А101 ДЕВЕЛОПМЕНТ. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК «Селигер Сити» В 2 мин. пешком от м. Селигерская. Современные планировки. Монолит построен. Рассрочка 0%! от 4,2 млн руб.MR Group Застройщик: РУБЛЕВСКИЙ ПАРК. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Кварталы 21/19"! 5 км от ТТК Квартиры в Москве ЮВАО. С отделкой и без. Готовые и строящиеся корпуса. Ипотека от 31 127 руб./месяц квартиры от 4,9 млн рублейЗАО "ВЕКТОРСТРОЙФИНАНС" Застройщик: Предприятие МС. Проектная декларация на рекламируемом сайте Квартиры 300 м. от метро Солнцево ЖК Лучи. Квартиры с отделкой. Всего от 4,7 млн руб. Первый взнос 10%. Ипотека от 5,5% всего от 4,7 млн руб.ООО «ЛСР. Объект-М» Застройщик: Группа ЛСР. Проектная декларация на рекламируемом сайте Отрада 8 км от МКАД. Квартиры площадью 21-98 кв.м.Монолит-кирпич. Уточняйте подробности по телефону. всего от 2,3 млн руб. Застройщик: Отрада Девелопмент. Проектная декларация на рекламируемом сайте Флотилия Новые апартаменты в готовых домах. Площадь от 47 до 107 кв.м. Монолит-кирпич. Торопитесь! от 6,5 млн руб.Флэт и Ко Застройщик: МОСФУНДАМЕНТСТРОЙ №1. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Эталон-Сити" от Группы "Эталон" Видовые квартиры за 125 000 руб./кв.м! Скидка на студии до 3%! Квартиры с отделкой от 6,5 млн руб. Сдаем в 2018г. м. Скобелевская Застройщик: Дайкар. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Томилино 2018" Квартиры в 10 минутах от м. Котельники! Рядом пляж и лесопарк! Первый взнос - 0%! от 1,7 млн руб. Застройщик: Самолет-Томилино. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК Савёловский Сити Живите рядом с центром! Квартиры с отделкой от 6 млн руб. Ипотека от 6%. 7 мин от м. Дмитровская. Высотки с потрясающими панорамными видами! от 6 млн руб. Застройщик: Бизнес парк Савеловский. Проектная декларация на рекламируемом сайте Небо Квартиры пл. 48-131 кв.м.Монолит. Подробности по телефону! от 170 тыс./кв.м Застройщик: Проект Мичуринский. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Фестиваль Парк" Старт продаж нового корпуса от 5,4 млн! 3 мин до м. Речной Вокзал. Отделка WhiteBox. Звоните! от 5,4 млн руб. Застройщик: Центр-Инвест. Проектная декларация на рекламируемом сайте Headliner Квартиры в готовых домах пл. 29-117 метров. ГК: 4 кв. 2020 г. Монолит, другое. Звоните! от 7,7 млн руб. Застройщик: Жилой квартал Сити. Проектная декларация на рекламируемом сайте Малоэтажный жилой комплекс «SAMPO» Идет заселение. Готовые квартиры с отделкой и без. 25 км от МКАД. Ипотека от 9%. от 2,4 млн руб.Микрорайон «Кантри» Застройщик: микрорайон Кантри. Проектная декларация на рекламируемом сайте Золотая Звезда Квартиры пл. от 38 метров. Монолит. квартиры в готовых домах Спешите! 3 квартиры по спец. цене.Группа "Эталон" Застройщик: Золотая Звезда. Проектная декларация на рекламируемом сайте Геометрия Квартиры площадью от 46 метров. Монолит. квартиры в готовых домах от 150 000 руб. кв.м Застройщик: Жилдорипотека. Проектная декларация на рекламируемом сайте Старт продаж новой башни Прайм Парк Квартиры премиум-класса. м Динамо. Отделка, паркинг, англ школа, парки, д/сады, спорт объекты, фитнес, бассейн от 8,9 млн рублей!Оптима Девелопмент Застройщик: Прайм Парк. Проектная декларация на рекламируемом сайте Купавна 2018 Две скидки в июле! Квартиры в ЖК Купавна 2018 с выгодой до 200 000р. + Доп. скидка! Успей купить! ООО "Аквацентр" Застройщик: Аквацентр. Проектная декларация на рекламируемом сайте Небоскрёбы бизнес-класса центр Москвы Старт продаж! Квартиры с отделкой от 5 млн руб. Небоскрёбы бизнес-класса рядом с центром Москвы. 2 минуты пешком от м. Дмитровская от 5 млн руб. Застройщик: ТПУ Дмитровская. Проектная декларация на рекламируемом сайте Новый жилой квартал Фили Сити Скидка на квартиры до 5%. Бизнес-класс. Рассрочка. Ипотека 6%. Собственный парк-променад и фонтан. Паркинг. 3 мин пешком от м.Фили Застройщик MR Group Застройщик: ЛАТИРИУС. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК «Южное Бунино» ЖК «Южное Бунино» Квартиры в Новой Москве с отделкой! 2 станции метро. Материнский капитал. Ипотека от 6%. трешка от 6 млн руб.МИЦ Застройщик: МИЦ. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Южный" Красногорск 5 км от МКАД без пробок! Квартиры-студии от 34 кв.м от 3,2 млн руб. Ипотека, рассрочка. Звоните! от 86 000 руб./кв.мООО "Прогресс" Застройщик: ПРОГРЕСС. Проектная декларация на рекламируемом сайте Квартиры бизнес-класса в ЖК Династия Старт продаж второй очереди. Более 50 удобных планировок. 300м до м.Полежаевская. От 8 млн. Звоните! от 8 млнSezar Group Застройщик: МОНОЛИТНОЕ ДОМОСТРОЕНИЕ. Проектная декларация на рекламируемом сайте