Вы используете старую версию браузера Internet Explorer. Наш сайт выглядит и работает некорректно в этой версии IE.
Мы настоятельно рекомендуем вам обновить Internet Explorer или использовать другой браузер. В новых версиях браузера устранены проблемы безопасности и добавлены новые возможности.
от
3.2 млн
руб.
от
2.9 млн
руб.
от
990 тыс
руб.
от
1.7 млн
руб.
Опрос
С какими недостатками квартиры вы готовы смириться ради снижения стоимости при покупке?
Нажимая кнопку "Ответить", вы соглашаетесь с Политикой защиты и обработки персональных данных
Цены на квартиры в Москве
Стоимость недвижимости в Москве
Наш научный партнер

Недвижимость за рубежом: непропорциональная зависимость арендных ставок и доходности

Игорь Индриксонс, управляющий инвестициями в недвижимость, специально для IRN.RU

Перед выбором актива первым, на что обращает внимание инвестор, нередко становятся арендные ставки. Но дорогая аренда отнюдь не всегда означает, что объект способен принести устойчивую, а главное - высокую доходность.

В представлении инвесторов привлекательность региона нередко соотносится с его арендным сектором. Это вполне логично: рассуждая о потенциальной прибыли, частный инвестор прежде всего рассматривает арендные ставки и доходность объекта как единое целое, в рамках которого ликвидность является залогом высокой стоимости аренды. Однако, когда речь идет о рынке недвижимости, эта истина не всегда является аксиомой. Разберемся, от чего на самом деле зависит успех инвестиций в недвижимость  международного buy-to-let сектора.

Рента и спрос

Первое место в списке стран c самой дорогой в ЕС арендой занимает Великобритания, где средняя ежемесячная арендная ставка на жилье составляет 730 фунтов стерлингов, что почти в два раза больше среднего показателя по Европе, достигающего чуть более 480 евро. Средняя ежемесячная плата в британском арендном секторе также на 50% выше, чем в Нидерландах, где в среднем арендатор платит 625 евро. Третьей в списке стоит Испания, где стоимость аренды в месяц составляет 622 евро, за ней следуют Бельгия – 614 евро, Германия – 600 евро, Франция – 598 евро, Греция – 580 евро, Австрия – 562 евро, Италия – 538 евро и Швеция – 500 евро.

Среди стран, вошедших в топ-10 государств с самыми высокими арендными ставками в Европе, отнюдь не каждая претендует на звание инвестиционного направления с рентабельными активами. История двух инвесторов, вложивших средства в жилые объекты одной категории, начиналась одинаково хорошо, но закончилась, к сожалению, по-разному. Выбор жителя Петербурга Станислава П. и москвича Ильдара Н. пал на двухкомнатную квартиру с типовым ремонтом, предназначенную специально для сдачи в аренду, разница оказалась лишь в стране приобретения: петербуржец купил квартиру в британском Манчестере, а инвестор из Москвы – «двушку» в испанской Севилье. Хотя Великобритания и Испания входят в топ-3 стран с самой дорогой арендой, через год «хеппи-энд» ожидал только одного из российских инвесторов. Путь Ильдара к получению первой прибыли оказался слишком тернист – отсутствие спроса привело к тому, что в течение года квартира лишь простаивала в ожидании арендаторов, в то время как инвестор продолжал покрывать расходы на ее содержание и платить налоги. Но если залогом успешных инвестиций является вовсе не высокая рента, что гарантирует выбранному активу потенциальную ликвидность?

Простая математика buy-to-let инвестора

Безусловно, высокие арендные ставки могут свидетельствовать об уверенном развитии рынка жилья, но на фоне слабой экономики, дисбаланса спроса и предложения и ограниченности рынка жилья они вряд ли гарантируют постоянный прирост капитала. Наглядно это могут демонстрировать рынки недвижимости двух стран, занимающих первое и третье место в топ-10 – Великобритании и Испании. Объединяют местные рынки жилья не только высокие арендные ставки, но и объем от общего дохода, который приходится тратить частным арендаторам. В Великобритании квартиросъемщик вынужден на оплату жилья отдавать примерно 40% от заработной платы, в Испании арендная плата составляет 39% от бюджета арендатора, тогда как в среднем по Европе жилец выплачивает арендодателю около 29-30% от зарплаты.

Рост платы за аренду сопровождает обе страны. В первом квартале 2015 года арендные ставки в Великобритании выросли на 10,2% по сравнению с тем же кварталом годом ранее. В Испании рост за этот период составил 6%.

Несмотря на рост ренты, общая картина в обеих странах серьезно различается. Великобритания продолжает подтверждать устойчивое положение на мировом инвестиционном рынке цифрами: низкая безработица, которая летом 2015 года составила лишь 5,5%, позволяет государству поддерживать местный рынок жилья. Еще одним фактором, говорящим в пользу британского инвестиционного сектора, являются низкие ипотечные ставки: ставка Банка Англии уже несколько лет остается неизменной, составляя 0,5%. В Испании высокая безработица (22,37%) - среди молодых людей, которые также являются потенциальными арендаторами жилья, она достигает 48,6% - тормозит экономическое восстановление страны, так и не сумевшей пока достичь докризисных показателей.

Отсутствие государственного регулирования на рынке строительства привело к тому, что после нескольких лет бесконтрольной застройки испанский рынок жилья превратился в «сумеречную зону» с сотнями тысяч пустующих домов. Снижение спроса и инвестиционной привлекательности Испании провоцирует инфляцию со знаком минус или дефляцию, когда цены, в том числе и в жилом секторе, продолжают идти вниз. Разница в доходности, которую приносят объекты Великобритании и Испании, также очевидна: британская недвижимость способна принести свыше 5% годовых, тогда как доходность испанских объектов еле-еле доходит до 4%.

Схожие судьбы

Проблемы Испании характерны и для других южно-европейских рынков, таких как Италия и Греция. Перспективы итальянской экономики до сих пор выглядят довольно туманно, ровно как и судьба инвестиционных объектов местного рынка жилья. В отличие от Испании, в Италии не было организовано массовое строительство, и все равно итальянский рынок недвижимости остается ослабленным: отсутствие спроса не позволяет ему развиваться достаточными темпами, снижая и без того скромную инвестиционную привлекательность страны. Вложения в итальянские жилые объекты, доходность которых не превышает 3,6-4% годовых, на фоне нестабильной экономики оказываются не менее рискованными, чем инвестиции в испанскую недвижимость.

На фоне экономического кризиса в Греции при инвестировании в местное жилье риски оказываются еще выше, а при доходности греческого жилья, которая варьируется от 2,7% до 4,2%, подобные попытки того не стоят. Германия и Австрия, как и Великобритания, на фоне стабильно развивающейся экономики, стойко противостоят кризисным ударам и продолжают удерживать спрос в секторе аренды на достаточно высоком уровне. Доходность, превышающая 4,5% годовых, и ежегодный рост числа арендаторов обеспечивает уверенность местного арендного сектора, а инвесторам – потенциально растущую доходность.

Швеция и Нидерланды в силу чрезмерной ограниченности рынков жилья не способны предложить инвестору конкурентоспособную доходность. В Швеции дисбаланс предложения и спроса в пользу последнего продолжает давить на цены, заставляя их расти. При том, что поистине высокая стоимость шведских объектов, достигающая 3000-5000 евро за квадратный метр, на фоне доходности, не превышающей 4% годовых, выглядит не слишком обнадеживающе: окупить такие инвестиции получится не раньше, чем лет через восемь. Основная проблема Нидерландов – высокие налоги, при вычете которых от заявленной доходности в 4,5% годовых не останется и следа. Среди основных налоговых сборов, которые вынужден будет выплачивать инвестор – 30-процентный налог на доход от сдачи квартиры в аренду.

Не обольщаться высокими ставками

Подбирая потенциальный актив, инвестору необходимо учитывать не только высоту арендной ставки, но и так называемый «бэкграунд» или то, что чаще всего остается «за кадром»: налоги, среднюю стоимость объекта и экономическую ситуацию в стране, где планируется приобретать недвижимость. В противном случае ему предстоит разбираться с неожиданными последствиями покупки уже постфактум, а значит, придется выбирать лучшее из зол: довольствоваться низкой доходностью, которая не способна окупить вложенные средства, или же расстаться с объектом себе в убыток. Чтобы уберечь себя от таких исходов, лучше всего выбирать актив в одной из экономически стабильных стран, позволяющих инвестору не только твердо стоять на ногах, но и максимизировать капитал.

 
Данный материал является аналитическим и не носит рекламный характер.

Нашли ошибку в тексте? Выделите ее и нажмите Ctrl+Enter
3248 (0 сегодня)


Недвижимость в Москве и Подмосковье
Показать все
Предложения апреля
ЖК СИМВОЛ Квартиры в центре! Студии бизнес-класса с отделкой. Развитая инфраструктура. Рядом парк и метро! Бронируйте онлайн! Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК Nagatino i-Land Квартиры в жилом комплексе бизнес-класса от 10.2 млн руб. Захватывающий вид на Москву-реку. 5 мин до метро Технопарк. от 10,2 млн. руб Застройщик: Группа Эталон. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК СОБЫТИЕ Престижные Раменки Европейские квартиры с террасами, "вторым светом", панорамными окнами. Самый надежный застройщик Москвы! от 7,5 млн руб. Проектная декларация на рекламируемом сайте Мой адрес В Сколково Одинцовский район. Квартиры площадью от 112 метров. квартиры в готовых домах Торопитесь! Застройщик: КП УГС. Проектная декларация на рекламируемом сайте Квартиры в жилом поселке Park Avenue* Квартиры от 6,9 млн. руб. Свободная планировка. Современная архитектура. Новая Рига, 23 км. *Парк Авеню от 6,9 млн руб. "Жизнь на Плющихе. Хамовники" Готовые роскошные квартиры класса LUXE. Редкие планировочные решения. Самый надежный застройщик Москвы! Онлайн бронирование! Проектная декларация на рекламируемом сайте Жилые комплексы "Мой адрес" Готовые новостройки комфорт-класса в разных округах Москвы. Монолит и панель. Дома сданы. Выдаем ключи! ЖК "Румянцево-Парк". м. Саларьево. Зафиксируй апрельскую цену до окончания карантина при онлайн-бронировании. Ключи в этом году. Застройщик: Лексион Девелопмент. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Цветочные поляны" Своя квартира в ипотеку от 27 тыс в месяц. Надежный застройщик. Сдача в 2020 г двушки от 5,3 млн руб. Застройщик: МИЦ. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК Фили Сити Квартиры бизнес класса с отделкой. Панорамные окна с видами на центр. 3 мин от м.Фили. Сдача в 2020 году. Онлайн-покупка. от 10,9 млн руб. Застройщик: MR Group. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК Сердце Столицы Последние квартиры в новом корпусе! Забронируйте онлайн! Рядом Сити. Самый надежный застройщик Москвы! Проектная декларация на рекламируемом сайте Клубный дом SOHO+NOHO Апартаменты с премиальной отделкой под ключ от 15,7 млн рублей. м.Белорусская. Панорамные виды на центр Москвы. от 15,7 млн рублей. Застройщик: Wainbridge. Проектная декларация на рекламируемом сайте Квартиры на Белорусской. Скидки! Финал продаж! Готовые элитные квартиры со скидкой до 8%. Забронируйте онлайн! Проектная декларация на рекламируемом сайте Городские резиденции Spires Квартиры премиум класса с видом на Парк Победы. 15 минут до метро Славянский б-р. Застройщик: TEKTA GROUP. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК iLove Старт продаж нового корпуса от 9 млн руб. Панорамные виды на Останкинскую башню и Москву. м. Алексеевская. Бесконтактная сделка. от 9 млн руб. Застройщик: ПРОМСОЮЗ. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Серебряный фонтан" Старт продаж нового корпуса! Квартиры в квартале бизнес-класса в окружении 5 парков рядом с м.Алексеевская Застройщик: Группа Эталон. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК «Царская площадь» Бизнес-класс у метро «Динамо». Идет заселение 2ой очереди. Ипотека от 4,5%. Успей купить по старой цене! от 11,7 млн руб.MR Group Застройщик: MR Group. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК D1 Небоскребы бизнес класса, с отделкой от 9,8 млн. 2 мин от м.Дмитровская. Бесконтактная сделка от 9,8 млн руб. Застройщик: MR Group. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК Headliner. Старт продаж 3 очереди! Квартиры 40 кв м от 8,8 млн. руб. Виды на Москва-Сити. Набережная. 2 мин до метро. Бесконтактная сделка. от 8,8 млн руб. Застройщик: Жилой квартал Сити. Проектная декларация на рекламируемом сайте Новые Ватутинки - от 3,7 млн руб. Выгода 50 000 руб. при онлайн покупке. Квартиры с отделкой в Новой Москве. Поликлиника, сады и школы в районе от 3,7 млн руб.ООО "СЗ "Инвесттраст 1" Застройщик: Инвесттраст. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Микрогород "В лесу"" Квартиры с отделкой от 22 000 руб./мес.! 10 мин. до м. Пятницкое шоссе. Свой лесопарк на 7 ГА. Ипотека от 4,7% Застройщик: СЗ Квазар. Проектная декларация на рекламируемом сайте Городской квартал BIG TIME Квартиры бизнес-класса. Панорамные виды на Москва-Сити. Закрытый двор. 10 мин. до центра Москвы. от 7,5 млн руб. Застройщик: TEKTA GROUP. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК «Пресня Сити» ЖК бизнес-класса вблизи деловых и культурных объектов. Комплекс сдан! ЦАО. Цена от 16,8 млн руб. от 16,8 млн руб. Застройщик: Ордена Трудового Красного Знамени хлебозавод им. В.П. Зотова. Проектная декларация на рекламируемом сайте Квартиры от 4,6 млн руб Дома от застройщика. Скидка 3 % ! Сдача 2021 год. М. Люблино квартиры от 4,6 млн руб. Застройщик: Москапстрой-ТН. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК Кленовые Аллеи. Старт продаж! 3 минуты пешком до метро Десёновское. Московская прописка. Экологически чистый район. Удобная инфраструктура. Звоните! от 4,1 млн руб. Застройщик: МИЦ. Проектная декларация на рекламируемом сайте Жилой комплекс «Летний сад» Скидки до 3% на 2к.и 3к. квартиры в готовых корпусах. 2 минуты до строящейся cт. метро "ул.800-летия Москвы". Звоните! Застройщик: Группа Эталон. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК FRESH. "Квартиры от 6,5 млн р!" Квартиры с отделкой. Панорамные окна. Потолки до 3.5 м Онлайн бронирование! Самый надежный застройщик Москвы! от 6,5 млн руб! Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК «Басманный,5» Выдаем ключи! Успей купить по старой цене! Выгода до 3,5 млн рублей! м. "Комсомольская". Застройщик: Ведомство-Капитал. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Лучи" Бронируйте из дома на LSR.ru Успейте купить на выгодных условиях. Квартиры с отделкой. 300 метров до м.Солнцево Застройщик: Группа ЛСР. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Новоград Павлино". Квартиры рядом с м. Некрасовка. 5 детских садов, 2 школы, поликлиника. Спортивные площадки для детей. 3 лесопарка. Звоните! от 2,4 млн руб! Застройщик: МИЦ. Проектная декларация на рекламируемом сайте Апартаменты Alcon Tower Апартаменты бизнес-класса с дизайнерской отделкой от 7,5 млн руб. Завораживающие виды. Рядом м.Белорусская. от 7,5 млн руб. Застройщик: Фирма Интайм. Проектная декларация на рекламируемом сайте Легендарный квартал Успей до повышения цен! Апартаменты от 3,9 млн! 10 мин до м.Ботанический сад от 3,9 млн руб. Застройщик: Д-Инвест. Проектная декларация на рекламируемом сайте