Вы используете старую версию браузера Internet Explorer. Наш сайт выглядит и работает некорректно в этой версии IE.
Мы настоятельно рекомендуем вам обновить Internet Explorer или использовать другой браузер. В новых версиях браузера устранены проблемы безопасности и добавлены новые возможности.
от
2.8 млн
руб.
от
3.8 млн
руб.
от
1 млн
руб.
от
2.5 млн
руб.
Опрос
Какое жилье в новостройке вы бы купили?
Нажимая кнопку "Ответить", вы соглашаетесь с Политикой защиты и обработки персональных данных
Цены на квартиры в Москве
Стоимость недвижимости в Москве
Наш научный партнер

Как строить жилье за полцены без ущерба для качества

Девелоперы поделились способами оптимизации себестоимости проектов

Сокращение платежеспособного спроса на жилье и, соответственно, рентабельности строительных проектов заставляет девелоперов оптимизировать собственные расходы – с тем, чтобы иметь возможность предложить рынку более конкурентоспособные цены. О способах снижения себестоимости строительства – за счет внутренних резервов и с помощью государства – рассказали застройщики Москвы и Подмосковья на организованном IRN.RU в рамках RREF круглом столе «Рынок недвижимости в новой реальности: возможные пути развития».

Причины оптимизации

Предпринимать усилия для снижения себестоимости строительства застройщиков вынуждает падение рентабельности проектов. Из-за проблем в экономике растет себестоимость строительства, а платежеспособный спрос, наоборот, сокращается – см. «Ценовые тренды на новом рынке недвижимости: куда направлен вектор движения?». Люди сейчас не готовы покупать квартиры по докризисным ценам даже в качественных проектах.

Ситуацию осложняют огромные объемы предложения жилья в московском регионе: по данным «ИРН-Консалтинг», только на территории от Третьего транспортного кольца до МКАД с начала года вышло 20 новых жилых проектов, где суммарно предлагается 59 корпусов. А в целом в Москве и Подмосковье сейчас продается примерно 6 млн кв. м новостроек и апартаментов. (См. «Новостройки Москвы в III квартале 2015 г.: средняя цена метра упала на 8,5%»; «На рынке жилья Москвы и Подмосковья сформировался беспрецедентный объем предложения».)

Фактически, предложение сейчас находится на максимуме, а спрос – на минимуме, отметил Леонард Блинов, заместитель генерального директора Urban Group. В Подмосковье, по подсчетам компании, в 2015 г. было анонсировано на 80% больше проектов и площадей, чем в 2014-м, но реально на рынок из крупных проектов вышло лишь 32,3% от запланированного. «Это показывает, что заявлены большие амбиции, но, увы, они спросом не поддерживаются», - подчеркнул Блинов. (См. «Новостройки в Москве и Подмосковье: рынок недолго радовался ослаблению рубля»; «Новостройки в Москве и Подмосковье: покупатели ждут снижения цен».)

Хотя жилье, по словам председателя правления Ассоциации инвесторов Москвы Любови Цветковой, - единственный все еще доходный сегмент рынка недвижимости, и инвесторы, обращающиеся в ассоциацию, прежде всего интересуются именно жилыми проектами, на большую прибыль даже московские застройщики уже не надеются.

«Рентабельность, которая была у застройщиков до кризиса, позволяла терпеть как перекосы, накопившиеся в строительной отрасти, так и перекосы в части несоответствия продукта спросу, - отметил Леонард Блинов. - Я бы сравнил рынок недвижимости с амстердамскими каналами, куда часто сбрасывают крупногабаритный мусор, вплоть до телевизоров и мебели. Когда в определенный момент уровень воды резко падает, плавать там на лодках становится совершенно невозможно. То же самое произошло в строительной отрасли. Вода, то есть прибыль, существенно снизилась – если до кризиса рентабельность была около 25-30%, то сейчас у нас, например, она сократилась до 10-15%. Соответственно, при таком снижении воды лодка начинает натыкаться на мусор на дне водоема. Поэтому в настоящее время необходима тщательная, выверенная, правильная работа по всем направлениям. Как в части продукта, системы продаж и т.п., так и в части снижения себестоимости».

Внутренние резервы

«Оптимизация себестоимости строительства в нашем понимании начинается с этапа проектирования. Мы внимательно изучаем европейский опыт и в наших партнерских проектах применяем эффективные конструктивные и планировочные решения, которые позволяют сэкономить до 30% на железобетонных конструкциях в проекте», - рассказал Владислав Луцков, заместитель генерального директора Est-a-Tet.

Sezar Group пошла по пути горизонтальной интеграции холдинга - только создание собственных структур генподряда дает 20% экономии, отметил исполнительный директор компании Гасан Архулаев. Sezar Group также открыла свой проектный институт и развивает производственные мощности. Например, компания обеспечивает окнами и дверями собственного производства более 1 млн кв. м своих строящихся объектов.

Urban Group, которая также является вертикально интегрированной компанией, с теми же целями полностью отказалась от использования импортных строительных материалов, ставших слишком дорогими из-за девальвации рубля.

В целом, по словам Архулаева, комплексный подход к оптимизации себестоимости строительства позволяет сократить расходы до 35-50% - в зависимости от поставленной задачи (см. «Застройщики учатся дешево строить хорошее жилье»).

Кроме того, добавил Луцков, в нынешних условиях нужно более точно фазировать проекты, так как покупатели предпочитают дома, в которые можно быстро заселиться: «наш проект в Мытищах мы вводим чуть ли не по секциям». Он также порекомендовал привязывать объемы строительства к текущему спросу: если, например, в проекте продается порядка 3 000 кв. м в месяц, то строить надо примерно 30 000 – 35 000 кв. м в год – этого будет достаточно для финансирования проекта и поддержания спроса.

Помощь государства 

За счет совершенствования системы управления компанией, поиска новых технологий и стройматериалов можно существенно сократить затраты на строительство самого дома. Однако это лишь половина расходов на реализацию проекта. Оптимизация второй половины зависит уже от готовности государства поддержать строительную отрасль.

О том, как власти могут помочь девелоперам сделать жилье более доступным, подробно рассказал заместитель генерального директора Urban Group Леонард Блинов на примере проекта города-курорта «Митино О2» на Пятницком шоссе. Квартиры на старте проекта продаются в среднем по 85 000 руб. за квадратный метр, из которых 76 000 руб. составляют расходы застройщика. Таким образом, текущая прибыль Urban Group – 9 000 руб. с метра, рентабельность проекта - 10,5%.

Коробка здания с учетом дополнительных вложений в эстетику обходится Urban Group примерно в 36 000 руб. на метр. Остальные 40 000 руб. – это затраты на архитектурные решения и проектирование, землю, подключение к сетям, строительство инженерных коммуникаций, социальных объектов, дорог, налоги, страхование ответственности застройщика, кредитная нагрузка, коммерческие и накладные расходы, а также убыток по паркингам, который необходимо компенсировать в стоимости жилья. Как пояснил Блинов, последнее - общая беда всех девелоперов: возможность покупки машино-места должна быть предоставлена, потому что никто не хочет парковочного бардака, но потребительский спрос таков, что, продавая паркинги с необходимой нормой обеспеченности, компания терпит убыток.

По словам Блинова, эти 40 000 руб. можно сократить - если государство пойдет девелоперам навстречу. Прежде всего, отметил он, необходимо ускорить процесс получения исходно-разрешительной документации, который в настоящее время занимает два-три года. Если сократить срок до полугода, то это снизит стоимость обслуживания банковского кредита на 3 000 руб. за метр, а за счет ускорения выхода проекта на рынок накладные расходы застройщика уменьшатся еще на 1 000 руб. на метр.

Большинство проектов в Подмосковье – это комплексное освоение территорий. Например, у Urban Group площадь участков составляет не менее 30 га. При этом почти нет площадок, обеспеченных дорогами и инженерной инфраструктурой. Строительство на подготовленных участках позволило сократить затраты на 3 500 руб. за метр.

Сейчас от банков требуют резервировать до 50% средств кредита. Отказ от этой практики при работе с надежными девелоперами позволил бы снизить ставку по кредиту с 18-22% до 13-15% годовых, что сэкономило бы еще 1 500 руб. в себестоимости метра.

Отечественные естественные монополии не только требуют деньги за подключение к сетям, но и часто навязывают своих подрядчиков с завышенными ценами. Если бы у нас, как в развитых странах, платы за подключение не было, а соответствующие расходы учитывались бы потом в тарифах на потребление ресурсов, то метр мог бы подешеветь на очередные 1 500 руб.

Большой проблемой для застройщиков остаются нормы инсоляции, появившиеся в 30-е гг. прошлого века. Переход на нормы освещенности, принятые на Западе, дал бы еще 3 000 руб. экономии.

Строительство социальной инфраструктуры – детских садов, школ, поликлиник и т.п. – является обязательным при комплексном освоении территорий. При этом застройщики вынуждены возводить данные объекты за счет чистой прибыли, а значит – платить дополнительные налоги. Если девелоперам позволят учитывать затраты на социнфраструктуру в расходной части проекта, себестоимость метра сократится еще на 1 000 руб.

Таким образов, суммарно вышеописанные меры могут обеспечить экономию около 20% от себестоимости строительства. Соответственно, Urban Group могла бы продавать квартиры в «Митино О2» не по 85 000, а по 70 000 руб. за метр при сохранении текущей рентабельности, что позволило бы серьёзно нарастить продажи.

«Снижение себестоимости строительства даже на 10%, если отразится в покупной цене, приводит к двукратному увеличению продаж. Еще с реализации «Города набережных» мы четко видим, что 1% снижения цены всегда дает около 10% роста продаж», - подчеркнул Леонард Блинов.

Еще одной болевой точкой жилых проектов эконом- и комфортклассов является эксплуатация социальной, прежде всего образовательной, инфраструктуры. Местные власти не торопятся принимать на свой баланс новые детсады и школы, в результате девелоперы вынуждены искать коммерческих операторов, чьи расценки неподъемны для покупателей недорогого жилья – от 35 000 – 40 000 руб. до 65 000 руб. и более в месяц за детсад. Найти оператора, который бы мог в экономжилье предоставить невысокие цены на детсад и школу, невозможно абсолютно, даже если застройщик их полностью оснастил, подчеркнула директор департамента маркетинга, рекламы и реализации «КомСтрин» Ирина Игнатьева.

«Если бы было возможно каким-то образом договориться с государством если не на совместное финансирование строительства соцобъектов – об этом мы уже и не мечтаем, то на их эксплуатацию – это значит, что в бюджетах муниципальных образований надо предусматривать затраты на зарплаты, организационные работы по эксплуатации этих зданий и т.п., это бы давало надежду именно для экономкласса реально жить и не превращаться в гетто», - резюмировала Ирина Игнатьева.

Резюме

В целом нынешняя ситуация - ужесточение конкуренции, повышение требовательности покупателей – в перспективе пойдет рынку на пользу, считают застройщики. Те компании, которые не смогут оптимизировать расходы, подстроиться под рынок, должны будут уйти. Или мы получим новую волну обманутых дольщиков, подчеркнул исполнительный директор Sezar Group Гасан Архулаев.

При этом надо учитывать, что сокращение себестоимости строительства – это не только повышение устойчивости отрасли, переживающей ныне не лучшие времена, но и, в условиях серьезного падения платежеспособного спроса, - реальная возможность для снижения цен и увеличения доступности жилья. Поэтому хочется надеяться, что не только сами застройщики, но и власти, в том числе федеральные, не останутся в стороне от процесса и все-таки найдут в себе силы в обозримом будущем решить вопросы, появившиеся в повестке дня еще десяток лет назад.


Также по теме:

 
Данный материал является аналитическим и не носит рекламный характер.

Нашли ошибку в тексте? Выделите ее и нажмите Ctrl+Enter
5022 (0 сегодня)

Выберите квартиру в самых популярных новостройках Москвы и Подмосковья

Цена, продавец
Карта
Адрес, описание
P от 8 219 772
до 42 444 534 руб.
Перейти на официальный сайт Уточняйте цены по телефону
ЖК Небо Москва, Западный округ, район Раменки Площади : 26 - 136 кв.м. Сдача ГК: 4 кв. 2020 г. м. Раменки, 8 мин. пешком Мичуринский пр-т, вл.56, к.2 Мичуринский пр-т, вл.56, к.3 Solo Застройщик: Capital Group.
Проектная декларация на рекламируемом сайте
P от 13 119 543
до 47 438 430 руб.
Перейти на официальный сайт Уточняйте цены по телефону
ЖК Сердце столицы Москва, Северо-Западный округ, район Хорошево-Мневники Площади : 45 - 141 кв.м. Сдача ГК: 2 кв. 2019 г. м. Фили, 9 мин. транспортом м. Шелепиха, 12 мин. пешком Шелепихинская наб., вл.34, к.1 (1 оч.) (ЖД 1) Шелепихинская наб., вл.34, к.2 (1 оч.) (ЖД 2) Шелепихинская наб., вл.34, к.3 (1 оч.) (ЖД3) Шелепихинская наб., вл.34, к.4 (2 оч.) (ЖД4) Шелепихинская наб., вл.34, к.5 (2 оч.) (АП1) Показать все 7 корпусов Застройщик: Дон-Строй Инвест.
Проектная декларация на рекламируемом сайте
P от 7 698 750
до 33 762 000 руб.
Перейти на официальный сайт Уточняйте цены по телефону
Квартал на набережной NOW Москва, Южный округ, район Даниловский Площади : 38 - 116 кв.м. Сдача ГК: 4 кв. 2021 г. м. Технопарк, 5 мин. пешком Застройщик: TEKTA GROUP.
Проектная декларация на рекламируемом сайте

Недвижимость в Москве и Подмосковье
Показать все
Предложения сентября
ЖК "Румянцево-Парк". Бизнес-класс Ставка 6,49% на ипотечный кредит для всех. Беспроцентная рассрочка. Ключи через год. Квартиры от 3,9 млн. руб. от 3,9 млн руб. Застройщик: Лексион Девелопмент. Проектная декларация на рекламируемом сайте Городские резиденции Spires. Квартиры премиум-класса. В 5 минутах от Кутузовского проспекта. Идеален для жизни. Застройщик: TEKTA GROUP. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Новоград Павлино" Скидка на готовые квартиры до 380 000 руб. Ипотека от 9,2%. 10 мин. до м. Некрасовка. Подземный паркинг. Школы, детские сады. Застройщик: МИЦ. Проектная декларация на рекламируемом сайте Городской квартал Big Time. Квартиры бизнес-класса от 7,6 млн руб. Панорамные виды на Москва-Сити. Закрытый зеленый двор. 700 метров до МЦК. Ипотека 8,7%. от 7,6 млн руб. Застройщик: TEKTA GROUP. Проектная декларация на рекламируемом сайте Квартиры в ЖК "Город"! Стильная архитектура. Бесплатные коворкинги. Консьерж-сервис. Рядом парк. Отделка white-box. САО, Дмитровское шоссе 107к2. Застройщик: Град Инвест. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Геометрия", м.Площадь Ильича Жилой комплекс бизнес-класса в 5 км от Кремля. Подземный паркинг. Квартиры от 9.9 млн. Дом сдан! Началась выдача ключей! от 9.9 млн Застройщик: Жилдорипотека. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК «CityPark» Дышать природой и творить! Последние квартиры в ЖК Премиум-класса. м. Выставочная. Звони сейчас! Застройщик ООО «МонАрх-УКС» Застройщик: Монарх. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Крылья". Бизнес-класс в Раменках Жилой квартал Москвы №1! Квартиры с террасами! 3 минуты пешком до м. "Аминьевское шоссе". Ипотека 5,5%. от 7,9 млн руб.Группа Эталон Застройщик: Лидер Инвест. Проектная декларация на рекламируемом сайте Элитные особняки Титул Квартиры с видами на Кремль от 410 тыс. руб./м2. Фасады из юрского мрамора и меди. Старт продаж! Застройщик: Центр-Инвест. Проектная декларация на рекламируемом сайте СОБЫТИЕ в Раменках! Последние 15 квартир по таким ценам! Потолки 3,1 м. Широкоформатные окна. Подземный паркинг. Консьерж 24/7. Застройщик: ДОНСТРОЙ. Проектная декларация на рекламируемом сайте Квартиры Park Avenue на Новой Риге Полностью готовый ЖК. Квартиры с участком или террасой на крыше. Свободная планировка. Новая Рига, 23 км. Готовые квартиры в готовом парке! Символ. Дома на границе ЦАО. Рядом 3 ст. метро. Безопасные материалы строительства. Консьерж. Ключи в 2019! Застройщик: ПИ Групп. Проектная декларация на рекламируемом сайте Переделкино Ближнее Квартиры с отделкой и без у м."Рассказовка". Монолитный дом. Тихий двор без машин. Ипотека от 4,8%. Звоните! от 4,5 млн руб. Застройщик: Переделкино Ближнее. Проектная декларация на рекламируемом сайте Город-парк «Первый Московский» Квартиры у леса с отделкой и без. 5 мин. до метро "Филатов луг"! Монолитные дома. Двор без машин. Ипотека от 4,8%. от 4 млн руб. Застройщик: Первый Московский. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК Headliner Квартиры в ЦАО. 2-ком - от 12,9 млн, 3-ком - от 15,4 млн. Панорамные виды на Москву-Сити и центр города. Паркинг. м. Шелепиха Застройщик: Жилой квартал Сити. Проектная декларация на рекламируемом сайте Жилой комплекс «Летний сад» Идет заселение! Скидки на 2-х комн квартиры до 3%. Уникальные планировки. Застройщик: Дмитровская. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК «Bauman house» Квартиры от 9,8 млн. руб. Бизнес класс. Вид на Яузу. 10 мин до м.Бауманская от 9,8 млн руб. Застройщик: Прайм-Инвест. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК Дом на Барвихинской Подземный паркинг с кладовками. Развитая готовая инфраструктура.10 минут пешком до МЦД Сетунь. Ипотека от 6%. Рассрочка. от 6,9 млн руб. Застройщик: Тройка РЭД. Проектная декларация на рекламируемом сайте Клубный дом SOHO+NOHO Апартаменты с отделкой м. Белорусская от 14 млн руб. Панорамные окна и террасы, клубная инфраструктура! от 14 млн руб.Wainbridge Застройщик: Wainbridge. Проектная декларация на рекламируемом сайте м. Ботанический сад Квартиры в готовых домах рядом с м.Ботанический сад. Площадь от 20 до 89 метров ГК: 2 кв. 2021 г. Застройщик: Seven Suns Development. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК «Нормандия» от Группы «Эталон» Апартаменты с отделкой от 4,4 млн. руб! Скидки на видовые квартиры. 4 парка в окружении. Двор без машин.Успейте купить в сентябре! Застройщик: Группа Эталон. Проектная декларация на рекламируемом сайте Резиденция Май Квартиры в премиальном квартале от 3,8 млн руб. 9 км от МКАД. Экологически чистый Ленинский район. Ипотека от 6%, рассрочка. от 3,8 млн руб. Застройщик: ЛЕЩ КОНСТРАКШН. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "PRIZMA" на Ленинском. Дом премиального уровня! Детские и спортивные площадки. Подземный паркинг. 10 мин до Воронцовского парка. Рядом метро Калужская от 203000 руб./кв. м Застройщик: Флэт и Ко. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК ILOVE - м. Алексеевская Развитая инфраструктура. Огромный выбор планировок. Собственная школа и детский сад. Рядом 4 парка. 10 минут пешком от метро. квартиры от 8,8 млн руб. Застройщик: ПРОМСОЮЗ. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Дыхание". Скидки до 10% Выгода до 1,8 млн. руб! Клубный дом в престижном районе. Подземный паркинг. Ипотека от 5%. 2 минуты от метро Тимирязевская. Застройщик: ФСК. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Настроение". Скидки до 7%. Подземный паркинг. Детские и спортиные площадки. 10 мин до м. ВДНХ. 10 мин пешком до ж/д ст. Северянин. Ипотека от 5%. Рассрочка. от 135 000 руб/кв.м. Застройщик: ФСК. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК FoRest Отделка White box, квартиры с видом на Чоботовский лес. Концепция "двор без машин". Метро Новопеределкино в 2 минутах ходьбы. Проектная декларация на рекламируемом сайте МФК бизнес-класса Nakhimov Апартаменты с подземным паркингом в престижном районе Черемушки от 5,4 млн руб! Звоните! от 5,4 млн руб. Застройщик: Флэт и Ко. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК бизнес-класса "Маяковский". Живи на уровень выше! Готовое жилье бизнес класса рядом с метро. Выгода до 1 370 000 р. Свободная планировка. Застройщик: Дорожное ремонтно-строительное управление Северное. Проектная декларация на рекламируемом сайте FRESH. Студии с полной отделкой! 100-150 м от м. "Красногвардейская". Потолки 3-3,5 м, окна до 3,1 м. Паркинг. Консьерж 24/7. Приватный двор. Застройщик: ДОНСТРОЙ. Проектная декларация на рекламируемом сайте Район «Новые Ватутинки» Квартиры с отделкой от 3,2 млн. руб. Монолитные дома! Школы и детские сады в районе. 15 мин. от м. Ольховая от 3,2 млн рублейООО "СЗ "Инвесттраст 1" Застройщик: Инвесттраст. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК «Изумрудные холмы». Ипотека от 5,8% Квартиры с отделкой от 3,1 млн руб. «Новые изумрудные» - корпуса повышенной комфортности. Успейте в сентябре! Застройщик: Затонское. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК «Аквилон PARK» 5-7 минут на автомобиле до МКАДа. Рассрочка 0%! Скидка 18% при покупке квартиры в ипотеку. Подземный паркинг. Новая Москва. от 3,5 млн руб. Застройщик: СтройНафта. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК Загорье ЖК комфорт-класса на Юге Москвы. Собственная инфраструктура, паркинг. Ипотека от 10% 1-комн. квартиры от 6,5 млн руб. Застройщик: Докон. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК Крылатский. Скидки до 7%! Дома сданы и введены в эксплуатацию! Подземный паркинг. Детский сад и школа под окнами! Ипотека от 4,9%. Метро "Крылатское" от 8,4 млн руб. Застройщик: Москапстрой-ТН. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Поколение". Скидки в сентябре. Выгода до 830 000 руб. Подземный паркинг на территории. Ипотека от 5% для семей с детьми. Метро Владыкино в шаговой доступности. от 7,5 млн руб. Застройщик: СИГНАЛСТРОЙГРУПП. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Движение. Тушино" Большой выбор планировочных решений. Развитая инфраструктур. Подземный паркинг. Ипотека. 3-5 минут до метро Спартак и Тушинская. двушки от 6,9 млн руб. Застройщик: ФСК. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Тополя" Квартиры класса «Комфорт+» на юге Москвы. 10 минут до метро Братиславская и Люблино. Рядом детские сады и школы. Скидки до 7%. от 4,66 млн руб. Застройщик: Москапстрой-ТН. Проектная декларация на рекламируемом сайте Район «Скандинавия» 15 мин. до 3х веток метро. Московская прописка. Застройщик. 214-ФЗ. Новая Москва. Метро Теплый стан, Коммунарка, Бунинская аллея Застройщик: А101. Проектная декларация на рекламируемом сайте Проект «Первый квартал» Ипотека 9,3%, теплые лоджии в каждой квартире, квартиры с кухней-гостиной и гардеробными, отделка "под чистовую", сдача в 2019 г. квартиры от 2,7 млн руб. Застройщик: Брусника.Москва. Проектная декларация на рекламируемом сайте