Вы используете старую версию браузера Internet Explorer. Наш сайт выглядит и работает некорректно в этой версии IE.
Мы настоятельно рекомендуем вам обновить Internet Explorer или использовать другой браузер. В новых версиях браузера устранены проблемы безопасности и добавлены новые возможности.
от
3.4 млн
руб.
от
3.6 млн
руб.
от
1 млн
руб.
от
879 тыс
руб.
Опрос
По какой схеме вы бы предпочли купить квартиру в новостройке?
Нажимая кнопку "Ответить", вы соглашаетесь с Политикой защиты и обработки персональных данных
Цены на квартиры в Москве
Стоимость недвижимости в Москве
Наш научный партнер

Как строить жилье за полцены без ущерба для качества

Девелоперы поделились способами оптимизации себестоимости проектов

Сокращение платежеспособного спроса на жилье и, соответственно, рентабельности строительных проектов заставляет девелоперов оптимизировать собственные расходы – с тем, чтобы иметь возможность предложить рынку более конкурентоспособные цены. О способах снижения себестоимости строительства – за счет внутренних резервов и с помощью государства – рассказали застройщики Москвы и Подмосковья на организованном IRN.RU в рамках RREF круглом столе «Рынок недвижимости в новой реальности: возможные пути развития».

Причины оптимизации

Предпринимать усилия для снижения себестоимости строительства застройщиков вынуждает падение рентабельности проектов. Из-за проблем в экономике растет себестоимость строительства, а платежеспособный спрос, наоборот, сокращается – см. «Ценовые тренды на новом рынке недвижимости: куда направлен вектор движения?». Люди сейчас не готовы покупать квартиры по докризисным ценам даже в качественных проектах.

Ситуацию осложняют огромные объемы предложения жилья в московском регионе: по данным «ИРН-Консалтинг», только на территории от Третьего транспортного кольца до МКАД с начала года вышло 20 новых жилых проектов, где суммарно предлагается 59 корпусов. А в целом в Москве и Подмосковье сейчас продается примерно 6 млн кв. м новостроек и апартаментов. (См. «Новостройки Москвы в III квартале 2015 г.: средняя цена метра упала на 8,5%»; «На рынке жилья Москвы и Подмосковья сформировался беспрецедентный объем предложения».)

Фактически, предложение сейчас находится на максимуме, а спрос – на минимуме, отметил Леонард Блинов, заместитель генерального директора Urban Group. В Подмосковье, по подсчетам компании, в 2015 г. было анонсировано на 80% больше проектов и площадей, чем в 2014-м, но реально на рынок из крупных проектов вышло лишь 32,3% от запланированного. «Это показывает, что заявлены большие амбиции, но, увы, они спросом не поддерживаются», - подчеркнул Блинов. (См. «Новостройки в Москве и Подмосковье: рынок недолго радовался ослаблению рубля»; «Новостройки в Москве и Подмосковье: покупатели ждут снижения цен».)

Хотя жилье, по словам председателя правления Ассоциации инвесторов Москвы Любови Цветковой, - единственный все еще доходный сегмент рынка недвижимости, и инвесторы, обращающиеся в ассоциацию, прежде всего интересуются именно жилыми проектами, на большую прибыль даже московские застройщики уже не надеются.

«Рентабельность, которая была у застройщиков до кризиса, позволяла терпеть как перекосы, накопившиеся в строительной отрасти, так и перекосы в части несоответствия продукта спросу, - отметил Леонард Блинов. - Я бы сравнил рынок недвижимости с амстердамскими каналами, куда часто сбрасывают крупногабаритный мусор, вплоть до телевизоров и мебели. Когда в определенный момент уровень воды резко падает, плавать там на лодках становится совершенно невозможно. То же самое произошло в строительной отрасли. Вода, то есть прибыль, существенно снизилась – если до кризиса рентабельность была около 25-30%, то сейчас у нас, например, она сократилась до 10-15%. Соответственно, при таком снижении воды лодка начинает натыкаться на мусор на дне водоема. Поэтому в настоящее время необходима тщательная, выверенная, правильная работа по всем направлениям. Как в части продукта, системы продаж и т.п., так и в части снижения себестоимости».

Внутренние резервы

«Оптимизация себестоимости строительства в нашем понимании начинается с этапа проектирования. Мы внимательно изучаем европейский опыт и в наших партнерских проектах применяем эффективные конструктивные и планировочные решения, которые позволяют сэкономить до 30% на железобетонных конструкциях в проекте», - рассказал Владислав Луцков, заместитель генерального директора Est-a-Tet.

Sezar Group пошла по пути горизонтальной интеграции холдинга - только создание собственных структур генподряда дает 20% экономии, отметил исполнительный директор компании Гасан Архулаев. Sezar Group также открыла свой проектный институт и развивает производственные мощности. Например, компания обеспечивает окнами и дверями собственного производства более 1 млн кв. м своих строящихся объектов.

Urban Group, которая также является вертикально интегрированной компанией, с теми же целями полностью отказалась от использования импортных строительных материалов, ставших слишком дорогими из-за девальвации рубля.

В целом, по словам Архулаева, комплексный подход к оптимизации себестоимости строительства позволяет сократить расходы до 35-50% - в зависимости от поставленной задачи (см. «Застройщики учатся дешево строить хорошее жилье»).

Кроме того, добавил Луцков, в нынешних условиях нужно более точно фазировать проекты, так как покупатели предпочитают дома, в которые можно быстро заселиться: «наш проект в Мытищах мы вводим чуть ли не по секциям». Он также порекомендовал привязывать объемы строительства к текущему спросу: если, например, в проекте продается порядка 3 000 кв. м в месяц, то строить надо примерно 30 000 – 35 000 кв. м в год – этого будет достаточно для финансирования проекта и поддержания спроса.

Помощь государства 

За счет совершенствования системы управления компанией, поиска новых технологий и стройматериалов можно существенно сократить затраты на строительство самого дома. Однако это лишь половина расходов на реализацию проекта. Оптимизация второй половины зависит уже от готовности государства поддержать строительную отрасль.

О том, как власти могут помочь девелоперам сделать жилье более доступным, подробно рассказал заместитель генерального директора Urban Group Леонард Блинов на примере проекта города-курорта «Митино О2» на Пятницком шоссе. Квартиры на старте проекта продаются в среднем по 85 000 руб. за квадратный метр, из которых 76 000 руб. составляют расходы застройщика. Таким образом, текущая прибыль Urban Group – 9 000 руб. с метра, рентабельность проекта - 10,5%.

Коробка здания с учетом дополнительных вложений в эстетику обходится Urban Group примерно в 36 000 руб. на метр. Остальные 40 000 руб. – это затраты на архитектурные решения и проектирование, землю, подключение к сетям, строительство инженерных коммуникаций, социальных объектов, дорог, налоги, страхование ответственности застройщика, кредитная нагрузка, коммерческие и накладные расходы, а также убыток по паркингам, который необходимо компенсировать в стоимости жилья. Как пояснил Блинов, последнее - общая беда всех девелоперов: возможность покупки машино-места должна быть предоставлена, потому что никто не хочет парковочного бардака, но потребительский спрос таков, что, продавая паркинги с необходимой нормой обеспеченности, компания терпит убыток.

По словам Блинова, эти 40 000 руб. можно сократить - если государство пойдет девелоперам навстречу. Прежде всего, отметил он, необходимо ускорить процесс получения исходно-разрешительной документации, который в настоящее время занимает два-три года. Если сократить срок до полугода, то это снизит стоимость обслуживания банковского кредита на 3 000 руб. за метр, а за счет ускорения выхода проекта на рынок накладные расходы застройщика уменьшатся еще на 1 000 руб. на метр.

Большинство проектов в Подмосковье – это комплексное освоение территорий. Например, у Urban Group площадь участков составляет не менее 30 га. При этом почти нет площадок, обеспеченных дорогами и инженерной инфраструктурой. Строительство на подготовленных участках позволило сократить затраты на 3 500 руб. за метр.

Сейчас от банков требуют резервировать до 50% средств кредита. Отказ от этой практики при работе с надежными девелоперами позволил бы снизить ставку по кредиту с 18-22% до 13-15% годовых, что сэкономило бы еще 1 500 руб. в себестоимости метра.

Отечественные естественные монополии не только требуют деньги за подключение к сетям, но и часто навязывают своих подрядчиков с завышенными ценами. Если бы у нас, как в развитых странах, платы за подключение не было, а соответствующие расходы учитывались бы потом в тарифах на потребление ресурсов, то метр мог бы подешеветь на очередные 1 500 руб.

Большой проблемой для застройщиков остаются нормы инсоляции, появившиеся в 30-е гг. прошлого века. Переход на нормы освещенности, принятые на Западе, дал бы еще 3 000 руб. экономии.

Строительство социальной инфраструктуры – детских садов, школ, поликлиник и т.п. – является обязательным при комплексном освоении территорий. При этом застройщики вынуждены возводить данные объекты за счет чистой прибыли, а значит – платить дополнительные налоги. Если девелоперам позволят учитывать затраты на социнфраструктуру в расходной части проекта, себестоимость метра сократится еще на 1 000 руб.

Таким образов, суммарно вышеописанные меры могут обеспечить экономию около 20% от себестоимости строительства. Соответственно, Urban Group могла бы продавать квартиры в «Митино О2» не по 85 000, а по 70 000 руб. за метр при сохранении текущей рентабельности, что позволило бы серьёзно нарастить продажи.

«Снижение себестоимости строительства даже на 10%, если отразится в покупной цене, приводит к двукратному увеличению продаж. Еще с реализации «Города набережных» мы четко видим, что 1% снижения цены всегда дает около 10% роста продаж», - подчеркнул Леонард Блинов.

Еще одной болевой точкой жилых проектов эконом- и комфортклассов является эксплуатация социальной, прежде всего образовательной, инфраструктуры. Местные власти не торопятся принимать на свой баланс новые детсады и школы, в результате девелоперы вынуждены искать коммерческих операторов, чьи расценки неподъемны для покупателей недорогого жилья – от 35 000 – 40 000 руб. до 65 000 руб. и более в месяц за детсад. Найти оператора, который бы мог в экономжилье предоставить невысокие цены на детсад и школу, невозможно абсолютно, даже если застройщик их полностью оснастил, подчеркнула директор департамента маркетинга, рекламы и реализации «КомСтрин» Ирина Игнатьева.

«Если бы было возможно каким-то образом договориться с государством если не на совместное финансирование строительства соцобъектов – об этом мы уже и не мечтаем, то на их эксплуатацию – это значит, что в бюджетах муниципальных образований надо предусматривать затраты на зарплаты, организационные работы по эксплуатации этих зданий и т.п., это бы давало надежду именно для экономкласса реально жить и не превращаться в гетто», - резюмировала Ирина Игнатьева.

Резюме

В целом нынешняя ситуация - ужесточение конкуренции, повышение требовательности покупателей – в перспективе пойдет рынку на пользу, считают застройщики. Те компании, которые не смогут оптимизировать расходы, подстроиться под рынок, должны будут уйти. Или мы получим новую волну обманутых дольщиков, подчеркнул исполнительный директор Sezar Group Гасан Архулаев.

При этом надо учитывать, что сокращение себестоимости строительства – это не только повышение устойчивости отрасли, переживающей ныне не лучшие времена, но и, в условиях серьезного падения платежеспособного спроса, - реальная возможность для снижения цен и увеличения доступности жилья. Поэтому хочется надеяться, что не только сами застройщики, но и власти, в том числе федеральные, не останутся в стороне от процесса и все-таки найдут в себе силы в обозримом будущем решить вопросы, появившиеся в повестке дня еще десяток лет назад.


Также по теме:

 
Данный материал является аналитическим и не носит рекламный характер.

Нашли ошибку в тексте? Выделите ее и нажмите Ctrl+Enter
5001 (0 сегодня)

Самые популярные объекты в базе IRN.RU

Цена, продавец
Карта
Адрес, описание
P от 4 000 000
до 11 000 000 руб.
Перейти на официальный сайт Уточняйте цены по телефону
ЖК Park Avenue Истринский район, Ильинское, Новорижское шоссе, 29 км от МКАД Площади : 49 - 87 кв.м. 7,5 км от Павловская Слобода Обушковское с.п., вблизи Писково дер., кк.3-9
P от 8 854 860
до 28 347 730 руб.
Перейти на официальный сайт Уточняйте цены по телефону
ЖК Маяковский Москва, Северный округ, район Войковский Площади : 40 - 135 кв.м. Сдача ГК: 4 кв. 2018 г. м. Водный стадион, 10 мин. пешком Головинское ш., вл.10, к.1 (Северная башня) Головинское ш., вл.10, к.2 (Центральная башня) Головинское ш., вл.10, к.3 (Южная башня) Застройщик: Дорожное ремонтно-строительное управление Северное.
Проектная декларация на рекламируемом сайте
P от 3 750 969
до 7 881 683 руб.
Перейти на официальный сайт Уточняйте цены по телефону
ЖК Люберцы Люберецкий район, г. Люберцы, 10 км от МКАД Площади : 25 - 80 кв.м. Сдача ГК: 3 кв. 2019 г. кв-л 2, к.30 кв-л 2, к.31 кв-л 2, к.32 кв-л 2, к.38 кв-л 2, к.39 Показать все 16 корпусов Застройщик: Самолет Девелопмент.
Проектная декларация на рекламируемом сайте

Недвижимость в Москве и Подмосковье
Показать все
Предложения апреля
Городской квартал Big Time. Квартиры от 7,5 млн. руб. Отделка white box. 5 минут до Москва-Сити. Высокая скорость строительства. Паркинг. от 7,5 млн руб. Застройщик: TEKTA GROUP. Проектная декларация на рекламируемом сайте МФК "Звезды Арбата". Апартаменты на Новом Арбате. Отделка "под ключ" в подарок! Потрясающие виды. Премиальный сервис от Marriott. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК Отрада Квартиры от 2,8 млн. Сдача уже в 2019! 5 мин до м. Митино от 2,8 млн руб. Застройщик: Отрада Девелопмент. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК Headliner Старт продаж 2 очереди. Квартиры в ЦАО. 1-ком - от 9 млн, 2-ком - от 12 млн. Потрясающие панорамные виды на Москву-Сити и центр города. Паркинг. м. Шелепиха от 9 млн Застройщик: Жилой квартал Сити. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК “Остафьево” Квартиры от 2,7 млн руб. Выгода до 400 000 руб. 10 мин до м. Бунинская аллея. 5 детских садов, 3 школы. от 2,7 млн руб. Застройщик: СР-Групп. Проектная декларация на рекламируемом сайте Новые Ватутинки. Квартиры от 3.2 млн Квартиры с отделкой в самом сердце Новой Москвы! Развитая инфраструктура: детсады, школы, поликлиника, паркинг, метро в 2023 году от 3.2 млн рублей Застройщик: Инвесттраст. Проектная декларация на рекламируемом сайте Дом Серебряный Бор в СЗАО Уникальный дом бизнес-класса. Квартиры с панорамным видом, река и лес за окном. 20 мин. до центра Москвы Застройщик: Строитель. Проектная декларация на рекламируемом сайте Квартиры в ЖК "Фонвизинский" Закрытая территория. Подземный паркинг с лифтом. Собственный дет.сад. 200 м. до метро Фонвизинская. Застройщик: РГ-Девелопмент. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Пригород Лесное" Метро Домодедовская. 4 км от МКАД! Выгода до 440 тыс.руб. Первый взнос 0% от 2,3 млн.руб. Застройщик: Пригород Лесное. Проектная декларация на рекламируемом сайте Квартиры у метро от 2,6 млн руб.! Квартиры в монолитном доме от 2,6 млн. рублей! 4 минуты до МКАД! 4 минуты до метро пешком. Застройщик: Основа. Проектная декларация на рекламируемом сайте Переделкино Ближнее Квартиры у пруда. Школа во дворе дома. Дизайнерские входные группы. Дворы без машин. 5 мин. пешком до метро. Застройщик: Олета. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК Ленинградка 58, м.Водный стадион Квартиры бизнес-класса от 6,5 млн ₽. Панорамные виды. Выгода до 600 000 р. Рассрочка на 2 года. Звоните! от 6,5 млн Застройщик: Группа ЛСР. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК Небо — небоскребы на Мичуринском! От 205 000 за кв.м. Развитая инфраструктура. Подземный паркинг. Рассрочка 0% Застройщик: Capital Group. Проектная декларация на рекламируемом сайте Премиум-квартал JAZZ. 1-я Ямская, 2 Абсолютный комфорт. Если планировки, то идеальные. 136 типов квартир: от студии до таунхауса от 7,5 млн руб Застройщик: Сущевский Вал. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Крылья". Дополнительная скидка 2%! Только в апреле! Квартира 38 кв.м. от 7,1 млн руб! Свой парк с прудом, д/сад. м. Аминьевское шоссе – 3 минуты пешком. Рядом МГИМО , МГУ. Застройщик: Лидер Инвест. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК «Нахабино Ясное» Новый корпус в продаже от 2,3 млн руб. Детский сад уже открыт. Школа в 2019 г. Ипотека от 6,6% Застройщик: Группа ЛСР. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК Савёловский Сити Скидка до 10%. Живите рядом с центром! 7 мин пеш. от м. Дмитровская. Высотки с потрясающими панорамными видами. Выдаём ключи! Застройщик: Бизнес парк Савеловский. Проектная декларация на рекламируемом сайте Городские резиденции Spires. Инвестируйте в будущее. Квартиры премиум-класса. В 5 минутах от Кутузовского проспекта. Застройщик: TEKTA GROUP. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК “Томилино” Квартиры прагматик-класса от 2,3 млн руб. Выгода до 466 000 руб. 10 минут от м. Котельники. Строим этаж в неделю. от 2,3 млн руб. Застройщик: Самолет-Томилино. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Городские Истории" Привлекательные цены! Большой выбор квартир и планировок! Московская прописка! 1 минута до м Рассказовка Застройщик: ТПУ Рассказовка. Проектная декларация на рекламируемом сайте Большое Путилково Квартиры от 2,7 млн руб. Выгода до 481 000 руб. 15 мин. до м. Митино. Ипотечные каникулы. от 2,7 млн руб. Застройщик: Самолет-Путилково. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЗИЛАРТ! Зиларт! Новый корпус в продаже, квартиры от 7,3 млн руб. Рядом 3 станции метро. 5 км от Кремля. Ипотека от 6,6%. Застройщик: Группа ЛСР. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК «Bauman house» Квартиры от 7,8 млн. руб. Бизнес класс. Вид на Яузу. 10 мин до м.Бауманская от 7,8 млн. руб Застройщик: Прайм-Инвест. Проектная декларация на рекламируемом сайте Квартал для жизни Спутник Студии с отделкой с видом на реку! Рядом м.Строгино. 200 метров от Москвы! от 2,7 млн руб. Застройщик: Бухта Лэнд. Проектная декларация на рекламируемом сайте МФК бизнес-класса Nakhimov Апартаменты с подземным паркингом в престижном районе Черемушки от 4,9 млн руб! Звоните! от 4,9 млн руб Застройщик: Флэт и Ко. Проектная декларация на рекламируемом сайте Уникальный ЖК «ONYX DELUXE» Панорамный вид на Москву! Бизнес-класс. Ключи 2019г! Свой парк, фонтаны, действующая инфраструктура! Купите сейчас с выгодой до 900 000 руб! м.Новые Черемушки Застройщик: МСМ-Инвест. Проектная декларация на рекламируемом сайте Район «Скандинавия» 15 мин. до 3х веток метро. Московская прописка. Застройщик. 214-ФЗ. Новая Москва. Метро Теплый стан, Коммунарка, Бунинская аллея Застройщик: А101. Проектная декларация на рекламируемом сайте ААЛТО Новые квартиры у м.Дмитровская. 1-4-комнатные. Площадь от 34 до 81 кв.м. Звоните! от 8,6 млн рублей Застройщик: ЮИТ СитиСтрой. Проектная декларация на рекламируемом сайте Район «Белые ночи» Новые квартиры в готовых домах площадью от 71 метра. рядом с метро Бунинская аллея. Уточняйте подробности по телефону. Застройщик: А101. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Замитино" Квартира от застройщика в 10 км от МКАД. Скидки до 10% на готовые квартиры. Скидка 450 000 на двушки, скидка 750 000 на трёшки от 2,6 млн руб. Застройщик: Замитино. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Геометрия", м.Площадь Ильича Жилой комплекс бизнес-класса в 5 км от Кремля. Подземный паркинг. Квартиры от 9.9 млн от 9.9 млн Застройщик: Жилдорипотека. Проектная декларация на рекламируемом сайте Сказочный лес В продаже 1-3-комнатные квартиры площадью 29-89 кв.м. 15 мин. транспортом от м.Ботанический сад. Застройщик: Гранднэкст. Проектная декларация на рекламируемом сайте м. Петровско-Разумовская В продаже квартиры в готовых домах площадью 36-61 кв.м. 10 мин. транспортом от м.Петровско-Разумовская. Звоните! Застройщик: Дмитровская. Проектная декларация на рекламируемом сайте Район «Москва А101» В продаже квартиры в готовых домах площадью 22-129 кв.м. 15 мин. транспортом от м.Теплый Стан. Звоните! Застройщик: А101. Проектная декларация на рекламируемом сайте