Вы используете старую версию браузера Internet Explorer. Наш сайт выглядит и работает некорректно в этой версии IE.
Мы настоятельно рекомендуем вам обновить Internet Explorer или использовать другой браузер. В новых версиях браузера устранены проблемы безопасности и добавлены новые возможности.
от
2.8 млн
руб.
от
3.3 млн
руб.
от
1 млн
руб.
от
879 тыс
руб.
Опрос
На сколько дешевле рынка, по-вашему, должна быть «убитая» квартира, чтобы имело смысл ее покупать?
Нажимая кнопку "Ответить", вы соглашаетесь с Политикой защиты и обработки персональных данных
Цены на квартиры в Москве
Стоимость недвижимости в Москве
Наш научный партнер

Докризисный уровень цен на недвижимость в Москве - это аномалия

И чем быстрее рынок это признает, тем лучше для рынка

Доступен свежий прогноз рынка недвижимости Москвы и Подмосковья от IRN.RU Цены на жилье достигнут дна к 2020 году Перейти

Аномально высокие докризисные цены на недвижимость в московском регионе не соответствуют новой экономической реальности и актуальному уровню платежеспособности покупателей. И чем быстрее рынок это признает, тем лучше будет для самого рынка, заявил руководитель аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости IRN.RU» Олег Репченко на организованной Московской ассоциацией риелторов аналитической конференции «Рынок недвижимости: ситуация, тенденции, прогноз».


Симптомы схожие, болезни разные
Несмотря на схожесть симптомов – дефицит ликвидности, падение нефтяных котировок, снижение долларовых цен на недвижимость примерно на треть и т.п., прошлый кризис, 2008-2009 гг., и нынешний имеют совершенно разную природу. Если случившийся семь лет назад в России катаклизм был результатом временного закрытия внешних финансовых рынков для развивающихся стран из-за схлопывания ипотечного пузыря в США, то сейчас речь идет о последствиях самого серьезного после распада СССР конфликта с Западом, кардинального изменения баланса спроса и предложения на сырьевых рынках и, соответственно, исчерпания потенциала существующей экономической модели, основанной на росте потребления.

Проще говоря, поток денег с Запада – в виде доходов от продажи сверхдорогих энергоносителей, дешевых кредитов для российских компаний, иностранных инвестиций в отечественный фондовый рынок и т.п., - который питал российскую экономику вообще и рынок недвижимости в частности на протяжении 10 с лишним лет, иссяк. Причем очень надолго, если не навсегда: в обозримом будущем Запад санкции не отменит – Россия не собирается отдавать Крым, а ведущие европейские державы и США не скрывают настроя на долгую конфронтацию; нефть к $100 за баррель тоже явно не вернется - скорее стоит опасаться дальнейшего снижения котировок на фоне роста предложения за счет поступлений из Ирана и проблем в китайской экономике, которые, по оценкам экспертов, могут вылиться в полномасштабный мировой кризис.

Напомним, фондовый рынок КНР к настоящему времени подешевел на 40% по сравнению с июньским пиком, индекс деловой активности в промышленности страны в августе снизился до минимума трехлетней давности, экспорт, на который приходится 23% ВВП, в июле упал на 8,8%. На тревожные сигналы из второй по величине экономики мира биржевые индексы США и Европы отреагировали масштабным падением: Dow Jones Industrial Average в августе показал худшую динамику за последние 17 лет, Nasdaq - за 14 лет, европейский фондовый рынок завершил август максимальным снижением с 2011 г.

Насколько серьезны китайские трудности и чем все это закончится для мировой экономики, пока судить сложно, но на нефть, а, следовательно, и на рубль, подобные новости влияют предсказуемо: котировки черного золота и курс национальной валюты в августе опустились ниже уровней начала года.

Сочетание внутреннего системного кризиса с геополитическим и надвигающимся мировым не оставляют российской экономике и рынку недвижимости шансов на быстрое восстановление по образцу 2009 г., когда уже летом цены на жилье стабилизировались, осенью наметился их рост, а в 2010 г. о кризисе все забыли. Избыток дешевой ликвидности остался в прошлом, экономике для возобновления устойчивого роста необходима структурная перестройка, а это априори дело небыстрое.


Нормальные цены новой реальности
Дефицит ликвидности обрушил спрос на жилье: по оценке крупнейших риелторских агентств московского региона, покупательская активность на вторичном рынке к концу лета упала на 30-40% относительно прошлого года. Данные участников рынка подтверждаются и официальной статистикой: в июле Росреестр зарегистрировал на 38,2% меньше переходов прав на недвижимость в Москве, чем годом ранее (см. «Квартиры в Москве и Подмосковье: спрос падает, ипотека ставит антирекорды»). Новостройки чувствуют себя лучше благодаря более адекватной ценовой политике застройщиков и запуску государственной программы льготной ипотеки, но платежеспособные покупатели заканчиваются и в этом сегменте - см. «Новостройки в Москве и Подмосковье: покупатели ждут снижения цен».

Причины проблем со спросом очевидны – нынешний уровень цен на недвижимость, сформировавшийся в эпоху «шальных денег», не соответствует реальному уровню платежеспособности покупателей. А какой же соответствует? Тот, на котором цены находились в начале-середине 2000-х, когда в Россию полилась дешевая ликвидность и на московском рынке недвижимости начал надуваться пузырь. Сейчас деньги ушли, следовательно, цены должны опуститься до «стартового уровня», то есть примерно до $2000 за 1 кв. м. Именно долларов, так как рублевые цены отражают не столько экономически обоснованную стоимость активов, сколько политику ЦБ РФ (см. «Цены на недвижимость в Москве – причем тут доллар?»).

«Цены на жилье в Москве, сложившиеся в прежние годы, – это аномалия, - подчеркнул эксперт. - При таких ценах рынок недвижимости существовать больше не сможет. Если рынок как можно быстрее признает, что уровень цен должен быть существенно ниже и сможет его обеспечить, то будет прекрасно строить и продавать квартиры еще много-много десятилетий. Если будет пытаться всеми правдами и неправдами удержать цены, то только отодвинет неизбежное лопание пузыря, которое окажется тем более болезненным, чем дольше и чем более изощренными методами участники рынка будут пытаться цены удержать».


А сколько в рублях?
К настоящему времени долларовые цены на жилье в Москве упали до $2810 за метр по индексу IRN.RU. В рублевом выражении стоимость квартир на вторичном рынке формально остается на прежнем уровне, в диапазоне 180-200 тысяч рублей за метр, однако размер дисконта постоянно растет. Если в декабре 2014 г. продавцы даже пытались повышать цены на волне ажиотажной активности покупателей, то уже в январе-марте квартиры продавались со скидками 3-5%, а летом торг увеличился до 10-15%.

Сейчас многие продавцы держатся за прежние ценники, рассчитывая на оживление рынка осенью по аналогии с 2009 г. Однако эти надежды вряд ли оправдаются, поэтому к концу года скрытые скидки, скорее всего, преобразуются в открытое снижение цен предложения - на те же 10-15%.

Конечно, динамика рублевых цен во многом завит от стоимости отечественной валюты - если курс рубля опустится до 100 рублей за доллар, то за метр будут давать примерно столько же, сколько сейчас (при курсе около 100 руб. за доллар уровень цен в $2000 за метр как раз соответствует нынешним 200 000 рублей). Однако если рубль останется примерно на текущем уровне или несколько выше, а экономическая ситуация кардинально не улучшится, то в 2016 г. метр потеряет еще примерно 10-15%, достигнув уровня 140 000 – 150 000 руб., при котором московские квартиры станут доступны бОльшему числу потенциальных покупателей. В дальнейшем можно ожидать стабилизации рынка и даже роста рублевых цен пропорционально ослаблению рубля – если курс отечественной валюты будет падать.


Также по теме:

 
Данный материал является аналитическим и не носит рекламный характер.

Нашли ошибку в тексте? Выделите ее и нажмите Ctrl+Enter
19512 (0 сегодня)

Самые популярные объекты в базе IRN.RU

Цена, продавец
Карта
Адрес, описание
P от 7 620 390
до 26 558 400 руб.
Перейти на официальный сайт Уточняйте цены по телефону
ЖК Петровский парк Москва, Северный округ, район Савеловский, м. Динамо, м. Петровский парк 1-4-комнатные квартиры Площади : 37 - 109 кв.м. Сдача ГК: 4 кв. 2021 г. м. Петровский парк, 12 мин. пешком Юннатов ул., вл.4, к.Б Юннатов ул., вл.4, к.В Застройщик: РГ-Девелопмент.
Проектная декларация на рекламируемом сайте
P от 10 071 000
до 43 368 200 руб.
Перейти на официальный сайт Уточняйте цены по телефону
ЖК Фили Сити Москва, Западный округ, район Филевский парк, м. Фили 1-5-комнатные квартиры Площади : 45 - 146 кв.м. Сдача ГК: 1 кв. 2020 г. м. Фили, 7 мин. пешком Багратионовский пр-д, вл.5, к.1 Багратионовский пр-д, вл.5, к.3 Застройщик: ЛАТИРИУС.
Проектная декларация на рекламируемом сайте
P от 5 280 177
до 11 170 301 руб.
Перейти на официальный сайт Уточняйте цены по телефону
ЖК Город-парк «Переделкино Ближнее» Новая Москва, Новомосковский округ, м. Юго-Западная, м. Саларьево, м. Рассказовка, 8 км от МКАД 1-3-комнатные квартиры Площади : 37 - 85 кв.м. Сдача ГК: 4 кв. 2018 г. м. Юго-Западная, 20 мин. транспортом м. Саларьево, 25 мин. транспортом м. Рассказовка, 7 мин. пешком Внуковское с/п, Рассказовка д., уч.13/2, кв-л 4, к.8 (4 фаза) Внуковское с/п, Рассказовка д., уч.13/2, кв-л 7, к.1Б (8 фаза) Внуковское с/п, Рассказовка д., уч.13/2, кв-л 7, к.2 (8 фаза) Внуковское с/п, Рассказовка д., уч.13/2, кв-л 7, к.3 (8 фаза) Внуковское с/п, Рассказовка д., уч.13/2, кв-л 7, к.4 (8 фаза) Застройщик: Олета.
Проектная декларация на рекламируемом сайте

Недвижимость в Москве и Подмосковье
Показать все
Предложения января
ЖК бизнес-класса "Маяковский" Квартиры в готовых домах от 8,5 млн. руб. Свободная планировка. 600 м. до метро Водный стадион. от 8,5 млн руб. Застройщик: Дорожное ремонтно-строительное управление Северное. Проектная декларация на рекламируемом сайте Флотилия Современные апартаменты в готовых домах. Площадь от 52 до 172 кв.м. Монолит-кирпич. Спешите! от 130 000 руб/кв м.Флэт и Ко Застройщик: МОСФУНДАМЕНТСТРОЙ №1. Проектная декларация на рекламируемом сайте Город-парк «Первый Московский» Видовые квартиры у леса. Монолитные дома. Увеличенные окна. Двор без машин. Метро "Саларьево". от 4,1 млн руб. Застройщик: Первый Московский. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Румянцево-Парк". м.Саларьево Новогодние акции! Скидки на квартиры до 15%. Подземный паркинг. Свободные планировки. Закрытые дворы Застройщик: Лексион Девелопмент. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК Отрада Квартиры от 2,7 млн руб! 5 мин до м.Митино. Рядом озеро, лес. Вся инф-ра построена! от 2,7 млн руб. Застройщик: Отрада Девелопмент. Проектная декларация на рекламируемом сайте Квартиры в жилом поселке Park Avenue Квартиры от 50 кв.м. Поселок готов. Свой детский сад. Охраняемая территория. Новая Рига, 23 км. ЖК «Царская Площадь». Первая очередь сдана! 5 мин. пешком от м. Динамо. Без % рассрочка. Ипотека от 5,5%. ФЗ-214. Застройщик: Спортивно-развлекательный центр АСГАРД. Проектная декларация на рекламируемом сайте Цветочные поляны 16 км от МКАД. Квартиры площадью 21-118 кв.м.Монолит. Звоните! Застройщик: Старолесье. Проектная декларация на рекламируемом сайте Первый жилой Небоскреб на Садовом! Апартаменты с премиальной финишной отделкой. Панорамные виды на Кремль! Собственная инфраструктура. м Чкаловская от 12 млн. рублей Застройщик: Эй Джи Эссет Менеджмент (AG Capital). Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК «Изумрудные холмы» Выгодные условия приобретения на квартиры в готовых корпусах. Волоколамское шоссе 8 км. От МКАД. Семейный микрорайон. Звоните! Застройщик: Затонское. Проектная декларация на рекламируемом сайте МФК бизнес-класса Nakhimov Апартаменты с подземным паркингом в престижном районе Черемушки от 4,6 млн руб! Звоните! Застройщик: Бизнес-Центр На Долгоруковской. Проектная декларация на рекламируемом сайте Район «Москва А101» 3 ветки метро. Москвоская прописка. Школы, детские сады. 214-ФЗ. Застройщик. Новая Москва от 4 млн руб. Застройщик: А101. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Мелодия леса" Евродвушка в окружении леса всего 2.6 млн руб! Собственный детский сад. Экологически чистый Солнечногорский район. Звоните! Застройщик: Жилой квартал. Проектная декларация на рекламируемом сайте Район «Скандинавия» 15 мин. до 3х веток метро. Московская прописка. Застройщик. 214-ФЗ. Новая Москва от 3.6 млн руб.Группа компаний А101 Застройщик: А101. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК Бизнес-класса Big Time. Высокая скорость строительства. Видовые квартиры. Подземный паркинг. 10 минут пешком до метро. От 5,6 млн руб. от 5,6 млн руб. Застройщик: ПАК ДЕВЕЛОПМЕНТ. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Городские Истории" Старт продаж! Высокая стадия готовности! Двор без машин! 2 парка в шаговой доступности!1 мин до м Рассказовка. Застройщик: ТПУ Рассказовка. Проектная декларация на рекламируемом сайте