Вы используете старую версию браузера Internet Explorer. Наш сайт выглядит и работает некорректно в этой версии IE.
Мы настоятельно рекомендуем вам обновить Internet Explorer или использовать другой браузер. В новых версиях браузера устранены проблемы безопасности и добавлены новые возможности.
от
2.8 млн
руб.
от
2.9 млн
руб.
от
1 млн
руб.
от
827 тыс
руб.
Опрос
Что будет с рублевыми ценами на недвижимость этой осенью?
Нажимая кнопку "Ответить", вы соглашаетесь с Политикой защиты и обработки персональных данных
Цены на квартиры в Москве
Стоимость недвижимости в Москве
Наш научный партнер

Докризисный уровень цен на недвижимость в Москве - это аномалия

И чем быстрее рынок это признает, тем лучше для рынка

Доступен свежий прогноз рынка недвижимости Москвы и Подмосковья от IRN.RU Цены на жилье достигнут дна к 2020 году Перейти

Аномально высокие докризисные цены на недвижимость в московском регионе не соответствуют новой экономической реальности и актуальному уровню платежеспособности покупателей. И чем быстрее рынок это признает, тем лучше будет для самого рынка, заявил руководитель аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости IRN.RU» Олег Репченко на организованной Московской ассоциацией риелторов аналитической конференции «Рынок недвижимости: ситуация, тенденции, прогноз».


Симптомы схожие, болезни разные
Несмотря на схожесть симптомов – дефицит ликвидности, падение нефтяных котировок, снижение долларовых цен на недвижимость примерно на треть и т.п., прошлый кризис, 2008-2009 гг., и нынешний имеют совершенно разную природу. Если случившийся семь лет назад в России катаклизм был результатом временного закрытия внешних финансовых рынков для развивающихся стран из-за схлопывания ипотечного пузыря в США, то сейчас речь идет о последствиях самого серьезного после распада СССР конфликта с Западом, кардинального изменения баланса спроса и предложения на сырьевых рынках и, соответственно, исчерпания потенциала существующей экономической модели, основанной на росте потребления.

Проще говоря, поток денег с Запада – в виде доходов от продажи сверхдорогих энергоносителей, дешевых кредитов для российских компаний, иностранных инвестиций в отечественный фондовый рынок и т.п., - который питал российскую экономику вообще и рынок недвижимости в частности на протяжении 10 с лишним лет, иссяк. Причем очень надолго, если не навсегда: в обозримом будущем Запад санкции не отменит – Россия не собирается отдавать Крым, а ведущие европейские державы и США не скрывают настроя на долгую конфронтацию; нефть к $100 за баррель тоже явно не вернется - скорее стоит опасаться дальнейшего снижения котировок на фоне роста предложения за счет поступлений из Ирана и проблем в китайской экономике, которые, по оценкам экспертов, могут вылиться в полномасштабный мировой кризис.

Напомним, фондовый рынок КНР к настоящему времени подешевел на 40% по сравнению с июньским пиком, индекс деловой активности в промышленности страны в августе снизился до минимума трехлетней давности, экспорт, на который приходится 23% ВВП, в июле упал на 8,8%. На тревожные сигналы из второй по величине экономики мира биржевые индексы США и Европы отреагировали масштабным падением: Dow Jones Industrial Average в августе показал худшую динамику за последние 17 лет, Nasdaq - за 14 лет, европейский фондовый рынок завершил август максимальным снижением с 2011 г.

Насколько серьезны китайские трудности и чем все это закончится для мировой экономики, пока судить сложно, но на нефть, а, следовательно, и на рубль, подобные новости влияют предсказуемо: котировки черного золота и курс национальной валюты в августе опустились ниже уровней начала года.

Сочетание внутреннего системного кризиса с геополитическим и надвигающимся мировым не оставляют российской экономике и рынку недвижимости шансов на быстрое восстановление по образцу 2009 г., когда уже летом цены на жилье стабилизировались, осенью наметился их рост, а в 2010 г. о кризисе все забыли. Избыток дешевой ликвидности остался в прошлом, экономике для возобновления устойчивого роста необходима структурная перестройка, а это априори дело небыстрое.


Нормальные цены новой реальности
Дефицит ликвидности обрушил спрос на жилье: по оценке крупнейших риелторских агентств московского региона, покупательская активность на вторичном рынке к концу лета упала на 30-40% относительно прошлого года. Данные участников рынка подтверждаются и официальной статистикой: в июле Росреестр зарегистрировал на 38,2% меньше переходов прав на недвижимость в Москве, чем годом ранее (см. «Квартиры в Москве и Подмосковье: спрос падает, ипотека ставит антирекорды»). Новостройки чувствуют себя лучше благодаря более адекватной ценовой политике застройщиков и запуску государственной программы льготной ипотеки, но платежеспособные покупатели заканчиваются и в этом сегменте - см. «Новостройки в Москве и Подмосковье: покупатели ждут снижения цен».

Причины проблем со спросом очевидны – нынешний уровень цен на недвижимость, сформировавшийся в эпоху «шальных денег», не соответствует реальному уровню платежеспособности покупателей. А какой же соответствует? Тот, на котором цены находились в начале-середине 2000-х, когда в Россию полилась дешевая ликвидность и на московском рынке недвижимости начал надуваться пузырь. Сейчас деньги ушли, следовательно, цены должны опуститься до «стартового уровня», то есть примерно до $2000 за 1 кв. м. Именно долларов, так как рублевые цены отражают не столько экономически обоснованную стоимость активов, сколько политику ЦБ РФ (см. «Цены на недвижимость в Москве – причем тут доллар?»).

«Цены на жилье в Москве, сложившиеся в прежние годы, – это аномалия, - подчеркнул эксперт. - При таких ценах рынок недвижимости существовать больше не сможет. Если рынок как можно быстрее признает, что уровень цен должен быть существенно ниже и сможет его обеспечить, то будет прекрасно строить и продавать квартиры еще много-много десятилетий. Если будет пытаться всеми правдами и неправдами удержать цены, то только отодвинет неизбежное лопание пузыря, которое окажется тем более болезненным, чем дольше и чем более изощренными методами участники рынка будут пытаться цены удержать».


А сколько в рублях?
К настоящему времени долларовые цены на жилье в Москве упали до $2810 за метр по индексу IRN.RU. В рублевом выражении стоимость квартир на вторичном рынке формально остается на прежнем уровне, в диапазоне 180-200 тысяч рублей за метр, однако размер дисконта постоянно растет. Если в декабре 2014 г. продавцы даже пытались повышать цены на волне ажиотажной активности покупателей, то уже в январе-марте квартиры продавались со скидками 3-5%, а летом торг увеличился до 10-15%.

Сейчас многие продавцы держатся за прежние ценники, рассчитывая на оживление рынка осенью по аналогии с 2009 г. Однако эти надежды вряд ли оправдаются, поэтому к концу года скрытые скидки, скорее всего, преобразуются в открытое снижение цен предложения - на те же 10-15%.

Конечно, динамика рублевых цен во многом завит от стоимости отечественной валюты - если курс рубля опустится до 100 рублей за доллар, то за метр будут давать примерно столько же, сколько сейчас (при курсе около 100 руб. за доллар уровень цен в $2000 за метр как раз соответствует нынешним 200 000 рублей). Однако если рубль останется примерно на текущем уровне или несколько выше, а экономическая ситуация кардинально не улучшится, то в 2016 г. метр потеряет еще примерно 10-15%, достигнув уровня 140 000 – 150 000 руб., при котором московские квартиры станут доступны бОльшему числу потенциальных покупателей. В дальнейшем можно ожидать стабилизации рынка и даже роста рублевых цен пропорционально ослаблению рубля – если курс отечественной валюты будет падать.


Также по теме:

 
Данный материал является аналитическим и не носит рекламный характер.

Нашли ошибку в тексте? Выделите ее и нажмите Ctrl+Enter
19462 (0 сегодня)

Самые популярные объекты в базе IRN.RU

Цена, продавец
Карта
Адрес, описание
от 2 895 580
до 5 423 879 руб.
Узнать подробнее
ЖК Жилой квартал Тетрис Московская область, г. Красногорск, 2 км от МКАД Студии, 1-2-комнатные квартиры Площади : 23 - 47 кв.м. Сдача ГК: 4 кв. 2019 г. мкр. 15, Павшино, (в р-не пос.МПС), этап 1, к.3 мкр. 15, Павшино, (в р-не пос.МПС), этап 2, к.4 мкр. 15, Павшино, (в р-не пос.МПС), этап 2, к.5 Застройщик: Садовое кольцо МПС.
Проектная декларация на рекламируемом сайте
P от 2 320 500
до 10 692 700 руб.
Перейти на официальный сайт Уточняйте цены по телефону
ЖК Спутник Московская область, Одинцовский район Студии, 1-3-комнатные квартиры Площади : 24 - 78 кв.м. Сдача ГК: 2 кв. 2019 г. д.Раздоры, тер. Мякинино вне границ, 1 оч., 1 этап, к.1 д.Раздоры, тер. Мякинино вне границ, 1 оч., 1 этап, к.2 д.Раздоры, тер. Мякинино вне границ, 1 оч., 1 этап, к.3 д.Раздоры, тер. Мякинино вне границ, 1 оч., 1 этап, к.4 д.Раздоры, тер. Мякинино вне границ, 1 оч., 1 этап, к.6 Показать все 7 корпусов Застройщик: Бухта Лэнд.
Проектная декларация на рекламируемом сайте
от застройщика Узнать подробнее ЖК Нахимов Москва, Юго-Западный округ, район Черемушки , м. Нахимовский проспект 1-2-комнатные квартиры Площади : 40 - 72 кв.м. м. Нахимовский проспект, 5 мин. транспортом Застройщик: Бизнес-Центр На Долгоруковской.
Проектная декларация на рекламируемом сайте

Недвижимость в Москве и Подмосковье
Показать все
Предложения октября
ЖК Бизнес-класса Big Time. Старт продаж! От 5,5 млн руб. Подземный паркинг. Собственная инфраструктура. Метро Полежаевская. от 5,5 млн руб. Застройщик: ПАК ДЕВЕЛОПМЕНТ. Проектная декларация на рекламируемом сайте Дом Серебряный Бор Квартиры площадью от 39 метров. Монолит. квартиры в готовых домах Уточняйте подробности по телефону. Застройщик: Строитель. Проектная декларация на рекламируемом сайте Квартиры в жилом поселке Park Avenue Квартиры с участком или террасой на крыше. Детский сад на территории. Новая Рига, 23 км. ЖК "Эталон-Сити" от Группы "Эталон" Квартиры с отделкой от 6,8 млн руб. Видовые просторные квартиры за 130 000 руб./кв.м. Сдача в 2018г.! м. Скобелевская Застройщик: Дайкар. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Большое Путилково" Старт продаж! Рядом м. Митино. Дворы без машин, дет.сады, школы, поликлиники. 2,5 млн руб. Застройщик: Самолет-Путилково. Проектная декларация на рекламируемом сайте Небо Квартиры пл. 49-136 кв.м.Монолит. Уточняйте подробности по телефону. Застройщик: Проект Мичуринский. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК Экодолье Шолохово! 200 000 руб. - первый взнос на таунхаус в ЖК "Экодолье Шолохово". Скидка 10%. Ипотека. Спешите! Дмитровское ш.,15 км. от 4,1 млн руб.ГК Экодолье Застройщик: Экодолье Щолохово. Проектная декларация на рекламируемом сайте Квартиры бизнес-класса в ЖК Династия Шикарная архитектура, более 50 планировок, закрытый двор-патио. 300м до м.Полежаевская. Звоните! от 8 млнSezar Group Застройщик: МОНОЛИТНОЕ ДОМОСТРОЕНИЕ. Проектная декларация на рекламируемом сайте Квартиры в ЖК Рассказово Станция м.Рассказовка открылась! Всего 7 мин. пешком! Рядом лесопарк, своя полноценная инфраструктура. Звоните! 5,4 млн руб.Sezar Group Застройщик: Красный Октябрь. Проектная декларация на рекламируемом сайте Район «Скандинавия» 15 мин. до 3х веток метро. Московская прописка. Застройщик. 214-ФЗ. Новая Москва Застройщик: А101. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Савёловский Сити" Новый корпус! От 5,2 млн руб. Бизнес-класс в 7 мин от м. Дмитровская. Потрясающие панорамные виды на центр города. Узнай первым! от 5,2 млн руб. Застройщик: Бизнес парк Савеловский. Проектная декларация на рекламируемом сайте Район «Испанские кварталы» 3 ветки метро. Современный благоустроенный район. Дизайнерская отделка. 214-ФЗ. ФЗ Застройщик: А101. Проектная декларация на рекламируемом сайте Городской район Новые Ватутинки Готовая инфраструктура. Д/сады, школа и поликлиника. Московская прописка. Ипотека от 6%. м. Новые Ватутинки АО "Инвесттраст" Застройщик: Инвесттраст. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК Серебрица. Старт продаж! От 2,2 млн руб. Уникальный проект. Авторская архитектура. Опции бизнес-класса. Детсад, школа рядом. г.Красногорск. от 2,2 млн руб. Застройщик: Опалиха-Сити. Проектная декларация на рекламируемом сайте Башня Федерация. Панорамные виды! Премиум-апартаменты от 50 до 350 м2. 69-84 этаж. Лучшие виды в Сити! Приватность и VIP безопасность. м.Выставочная Застройщик: БАШНЯ ФЕДЕРАЦИЯ. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК «CapitalTowers» Единственный небоскреб в Москва Сити с квартирами, а не апартаментами Застройщик: МЕГАПОЛИС ГРУП. Проектная декларация на рекламируемом сайте Квартал MATCH POINT Апартаменты бизнес-класса на престижном Кутузовском пр-т от Галс-девелопмент. Планировки от 28 до 185 кв.м Застройщик: Волей Гранд. Проектная декларация на рекламируемом сайте Городские резиденции Spires. Премиум-класс. Пентхаусы с каминами, урбан-виллы, лофты. Двор без машин. Запад Москвы, рядом с Кутузовским пр. Застройщик: Тервуд. Проектная декларация на рекламируемом сайте Счастье на Вешняках Ипотека 5,5% от ВТБ! Индивидуальные скидки! Парковые зоны! 15 минут до м. Выхино. Застройщик: Вешняковская 18. Проектная декларация на рекламируемом сайте Счастье на Волгоградке Выгодно - ипотека от ВТБ – 5,5%! Индивидуальные скидки! Планировки евроформата. Застройщик: Федора Полетаева 15. Проектная декларация на рекламируемом сайте Район «Белые ночи» Дома комфорт-класса в 6 км от МКАД. 15 минут до 3-х веток метро. Московская прописка. Застройщик: А101. Проектная декларация на рекламируемом сайте Счастье в Мневниках Дом бизнес-класса! Ипотека 5,5% от ВТБ! Последние квартиры в готовом доме! Застройщик: Демьяна Бедного 15. Проектная декларация на рекламируемом сайте Счастье на Ленинском Выгодно - Ипотека 5,5% от ВТБ! Витражное остекление. Индивидуальные скидки! Застройщик: Ленинский 154. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК Лица! Квартиры бизнес класса! Готовые квартиры на Ходынском поле! 10 мин. м.Динамо! Только в октябре скидка 40% на паркинг! Выдаем ключи! от 14,8 млнCapital group Застройщик: Новко. Проектная декларация на рекламируемом сайте Квартиры в ЖК Позитив! г.Москва! ЖК Позитив, 10 мин. м.Румянцево! Скидка 400т.р. до 31.10! Ипотека и рассрочка! Успей купить! от 4,2 млн руб. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК бизнес-класса "Румянцево-Парк" Квартиры от 2,9 млн. Нестандартная архитектура. Свободные планировки. Закрытые дворы. Паркинг. м.Саларьево от 2,9 млн руб. Застройщик: Лексион Девелопмент. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК D1 Старт продаж! Квартиры с отделкой от 5,6 млн руб. Небоскрёбы бизнес-класса рядом с центром Москвы. 1 минута пешком до м. Дмитровская с отделкой от 5,6 млн руб. Застройщик: ТПУ Дмитровская. Проектная декларация на рекламируемом сайте Счастье на Дмитровке Индивидуальные скидки! Ипотека 5,5% от ВТБ! Развитая инфраструктура. Сдача в 2018. Застройщик: Софьи Ковалевской 20. Проектная декларация на рекламируемом сайте Headliner Квартиры площадью от 29 метров. Монолит, другое. квартиры в готовых домах Подробности по телефону! с отделкой от 7,7 млн руб. Застройщик: Жилой квартал Сити. Проектная декларация на рекламируемом сайте Счастье в Лианозово Современные 1-3-комнатные квартиры. Площадь от 36 до 86 кв.м. Монолит. Уточняйте подробности по телефону. Застройщик: Абрамцевская 10. Проектная декларация на рекламируемом сайте Микрорайон Новое Бисерово 2 Готовые квартиры у Старой Купавны. Уют с панорамным остеклением. Ипотека от 7.4%. Звоните! квартиры от 1,6 млн руб.ООО Акваспорт Застройщик: Акваспорт. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Томилино 2018" Квартиры в 10 минутах от м. Котельники! Рядом пляж и лесопарк! Первый взнос - 0%! 1,9 млн руб. Застройщик: Самолет-Томилино. Проектная декларация на рекламируемом сайте Новый жилой квартал Фили Сити Скидка на квартиры до 5%. Бизнес-класс. Рассрочка. Ипотека 6%. Собственный парк-променад и фонтан. Паркинг. 3 мин пешком от м.Фили Застройщик MR Group Застройщик: ЛАТИРИУС. Проектная декларация на рекламируемом сайте