Вы используете старую версию браузера Internet Explorer. Наш сайт выглядит и работает некорректно в этой версии IE.
Мы настоятельно рекомендуем вам обновить Internet Explorer или использовать другой браузер. В новых версиях браузера устранены проблемы безопасности и добавлены новые возможности.
от
2.8 млн
руб.
от
2.9 млн
руб.
от
1 млн
руб.
от
827 тыс
руб.
Опрос
Что будет с рублевыми ценами на недвижимость этой осенью?
Нажимая кнопку "Ответить", вы соглашаетесь с Политикой защиты и обработки персональных данных
Цены на квартиры в Москве
Стоимость недвижимости в Москве
Наш научный партнер

Власти неофициально признали – цены на жилье будут падать еще долго

Поэтому спешат запретить долевое строительство, пока оно само не рухнуло

«Долевка» хорошо работает, пока люди уверены, что купленная на этапе строительства квартира со временем обязательно вырастет в цене. А на падающем рынке – когда чем позже купишь жилье, тем дешевле оно выйдет – данный механизм теряет всякую привлекательность. Похоже, власти это понимают и именно поэтому хотят запретить долевое строительство: лучше заставить застройщиков перейти на другие схемы финансирования сейчас, чем ждать, пока основа функционирования отрасли развалится сама по себе, отмечает руководитель аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости IRN.RU» Олег Репченко.

Напомним, 24 июля на заседании Совета при президенте России по жилищной политике была поставлена задача до 2020 года перейти от системы долевого строительства к продажам готового жилья. С таким предложением выступил губернатор Подмосковья Андрей Воробьев. После заседания вице-премьер Игорь Шувалов поручил создать рабочую группу при Минстрое РФ и разработать изменения в 214-ФЗ (о долевом строительстве), которые планируется принять уже осенью.

Предполагается, что с 1 января 2016 года покупатель, банк и застройщик будут заключать трехсторонний договор, по которому средства дольщиков должны будут поступать на спецсчет в банке, а из банка — направляться на проектное финансирование. Таким образом, будет обеспечено финансирование полной стоимости проекта и строительство завершится в срок, говорится в материалах совещания. А с 1 января 2020 года можно будет продавать жилье только после ввода объекта в эксплуатацию, пишет РБК.


Долевое строительство придумали на растущем рынке
Идея строительства жилья за счет граждан-соинвесторов появилась в начале 2000-х гг. и до законодательного закрепления в 2004 г. с помощью ФЗ-214 существовала на основании договоров соинвестирования и вексельных схем. Неизбежные риски этого механизма, предполагающего покупку виртуального по сути товара, в глазах граждан до недавнего времени компенсировались значительным выигрышем в цене - чем раньше отдашь застройщику деньги, тем дешевле в итоге обойдется квартира.

«Покупатели становились соинвесторами стройки и зарабатывали на увеличении стоимости метра по мере повышения стадии готовности дома. Квартиру на начальном этапе строительства можно было купить на 20-30% дешевле, чем на конечной - если рынок в целом топтался на месте. А в периоды активного роста цен на жилье – в 2002-2003, 2005-2006, 2010-2012 гг. – «бонус» мог достигать 50-100%. В эту игру часто играли квартирные инвесторы, которые таким образом сколачивали капитал», - говорит Олег Репченко.

Однако то, что достаточно неплохо зарекомендовало себя на растущем рынке, совершенно не годится в условиях снижения цен и объемов продаж.

«Когда цены на жилье и продажи падают, схема долевого строительства начинает рассыпаться, так как застройщики не могут собрать с граждан-соинвесторов достаточно денег для завершения стройки. И появляются обманутые дольщики», - поясняет эксперт.

Напомним, первая волна пострадавших соинвесторов прокатилась по рынку в 2004 г., в период стагнации цен и спада продаж, вторая – после кризиса 2008 г. Сейчас намечается третья. И власти, естественно, очень этим обеспокоены, так как решать проблемы обманутых дольщиков приходится за счет бюджета.

Наиболее остро данный вопрос стоит в Подмосковье - регионе-рекордсмене по объемам жилищного строительства и, соответственно, количеству его соинвесторов (см. «На рынке жилья Москвы и Подмосковья сформировался беспрецедентный объем предложения»). По официальным данным правительства области, в настоящее время в Подмосковье строится 2167 многоквартирных домов. В первом полугодии 2015 г. ввод жилья упал более чем на 20% в сравнении с аналогичным периодам 2014 г. Объем продаж снизился на 50%, причём у подавляющего большинства оставшихся покупателей нет «живых денег»: доля ипотечных сделок увеличилась до 80-85% против 60% в 2013–2014 гг.

При таком раскладе неудивительно, почему именно подмосковные чиновники обещают натравить налоговиков и прокуратуру на демпингующих застройщиков и ратуют за ликвидацию долевого строительства – чтобы проблема обманутых дольщиков была решена раз и навсегда.

«Застройщики видят, что продать квартиры за желаемые деньги не могут, только дешевле и, соответственно, возникает вопрос, а смогут ли они за такие деньги построить дома? Если бы девелоперы строили на свои деньги, власти бы не очень беспокоились – пусть хоть в убыток себе продают. Но девелоперы используют средства «физиков», которые, оставшись без денег и квартир, обязательно предъявят претензии государству», - отмечает руководитель IRN.RU.

Для справки: с 2012 г. Московская область потратила на квартиры для 12 000 обманутых дольщиков более 30 млрд руб., в списках пострадавших остаются еще более 6 000 семей.

Однако, при всех своих недостатках, «долевка» в настоящее время является основной схемой финансирования строительства жилья в стране. Поэтому, если бы власти ожидали скорого возобновления роста стоимости недвижимости – как в предыдущий кризис, когда уже летом 2009 г. наметился некоторый отскок цен, - то такая радикальная мера, как отмена долевого строительства, скорее всего, даже не рассматривалась бы. По всей видимости, чиновники понимают, что причин для разворота рынка сейчас нет и тренд на снижение цен – это всерьез и надолго, поэтому схему надо менять в законодательном порядке, не дожидаясь катастрофических последствий ее стихийного обвала.

«Схема долевого строительства хороша только для растущего рынка. Ведь покупать полуфабрикат имеет смысл только в том случае, если есть уверенность, что в готовом виде товар будет стоить значительно дороже. А если столько же или даже дешевле, то зачем рисковать деньгами, вкладываясь в проект на начальных этапах реализации? Все будут покупать только готовое жилье. Или, еще хуже, пытаться вернуть уже заплаченные застройщику деньги – в некоторых случаях 214-ФЗ это позволяет, - чтобы купить у его конкурента аналогичную квартиру, но дешевле», - поясняет Репченко.

Естественно, в случае отказа от долевого строительства у девелоперов возникнут большие трудности с финансированием – банковские кредиты в новейшей отечественной истории никогда не были дешевыми, но сейчас ставки отпугивают даже крупные и богатые компании (см. «Снижение ключевой ставки ЦБ: идти в банк за выгодными кредитами еще рано»). Соответственно, если правительство не хочет похоронить жилищное строительство – а оно не хочет, судя по оперативности запуска программы субсидирования ипотечной ставки, - то ему придется финансово помочь застройщикам. По всей видимости, будет разработана очередная программа льготного кредитования - уже не только ипотеки, но и девелоперов напрямую.


«Справедливая цена»
Если власти уверены в снижении цен на жилье, возникает вопрос, насколько, по их мнению, метр в итоге должен подешеветь? Собственно, ответ достаточно очевиден, так как неоднократно звучал на самом высоком уровне: «справедливая» цена жилья России – примерно 30 000 - 35 000 за «квадрат», полагают чиновники. Именно на такую цену ориентируются государственные программы поддержки жилищного строительства, в частности «Жилье для российской семьи», участники которой обязаны продавать квартиры не дороже 35 000 за 1 кв. м, но не более чем за 80% от рыночной стоимости недвижимости в регионе. В программе льготной ипотеки не прописаны ограничения по стоимости приобретаемого жилья, но, как показывают нехитрые расчеты, в нее заложены примерно такие же ценовые показатели.

Максимальная сумма ипотеки с господдержкой для большинства регионов России – 3 млн руб. Значит, при минимальном первоначальном взносе в 20% желающие воспользоваться программой могут купить квартиру примерно за 3,5 млн руб. Ясно, что государство прежде всего заинтересовано в поддержке семей с детьми, поэтому квартира должна быть трехкомнатной. Стандартная площадь «трешек» - от 75 кв. м в панельных домах до примерно 100 кв. м в монолитных. Таким образом, стоимость метра квартиры с господдержкой – 35 000 – 45 000 руб.

Если применить ту же методику расчетов для Москвы, Подмосковья и Петербурга, жители которых с помощью субсидии могут занять до 8 млн руб., выяснится, что в этих регионах государство поддерживает покупку жилья стоимостью 100 000 – 120 000 руб. за кв. м. Реальный московский метр сейчас примерно на 40% дороже - 180 000 – 200 000 руб. по индексу IRN.RU. Однако, если макроэкономическая и геополитическая ситуация кардинально не улучшится, через несколько лет цены на столичные квартиры вполне могут приблизиться к одобряемым властями – см. «Прогноз рынка недвижимости на 2015-2016 годы от IRN.RU».

 

Нашли ошибку в тексте? Выделите ее и нажмите Ctrl+Enter
20546 (0 сегодня)

Самые популярные объекты в базе IRN.RU

Цена, продавец
Карта
Адрес, описание
от 2 895 580
до 5 423 879 руб.
Узнать подробнее
ЖК Жилой квартал Тетрис Московская область, г. Красногорск, 2 км от МКАД Студии, 1-2-комнатные квартиры Площади : 23 - 47 кв.м. Сдача ГК: 4 кв. 2019 г. мкр. 15, Павшино, (в р-не пос.МПС), этап 1, к.3 мкр. 15, Павшино, (в р-не пос.МПС), этап 2, к.4 мкр. 15, Павшино, (в р-не пос.МПС), этап 2, к.5 Застройщик: Садовое кольцо МПС.
Проектная декларация на рекламируемом сайте
от 13 143 900
до 37 253 100 руб.
Узнать подробнее
ЖК Дом Серебряный Бор Москва, Северо-Западный округ, район Хорошево-Мневники, м. Октябрьское поле 1-4-комнатные квартиры Площади : 39 - 107 кв.м. Сдача ГК: 3 кв. 2018 г. м. Октябрьское поле, 8 мин. транспортом Застройщик: Строитель.
Проектная декларация на рекламируемом сайте
P от 7 323 600
до 26 041 400 руб.
Перейти на официальный сайт Уточняйте цены по телефону
ЖК Маяковский Москва, Северный округ, район Войковский, м. Водный стадион 1-3, 5-комнатные квартиры Площади : 40 - 136 кв.м. Сдача ГК: 1 кв. 2019 г. м. Водный стадион, 10 мин. пешком Головинское ш., вл.10, к.1 (Северная башня) Головинское ш., вл.10, к.2 (Центральная башня) Головинское ш., вл.10, к.3 (Южная башня) Застройщик: Дорожное ремонтно-строительное управление Северное.
Проектная декларация на рекламируемом сайте

Недвижимость в Москве и Подмосковье
Показать все
Предложения октября
ЖК "Эталон-Сити" от Группы "Эталон" Квартиры с отделкой от 6,8 млн руб. Видовые просторные квартиры за 130 000 руб./кв.м. Сдача в 2018г.! м. Скобелевская Застройщик: Дайкар. Проектная декларация на рекламируемом сайте Квартиры в ЖК Рассказово Станция м.Рассказовка открылась! Всего 7 мин. пешком! Рядом лесопарк, своя полноценная инфраструктура. Звоните! 5,4 млн руб.Sezar Group Застройщик: Красный Октябрь. Проектная декларация на рекламируемом сайте Квартал для жизни Спутник Старт продаж второй очереди! Студии с отделкой с видом на реку! Рядом м.Строгино. от 2,4 млн руб. Застройщик: Бухта Лэнд. Проектная декларация на рекламируемом сайте Район «Белые ночи» Дома комфорт-класса в 6 км от МКАД. 15 минут до 3-х веток метро. Московская прописка. Застройщик: А101. Проектная декларация на рекламируемом сайте Район «Скандинавия» 15 мин. до 3х веток метро. Московская прописка. Застройщик. 214-ФЗ. Новая Москва Застройщик: А101. Проектная декларация на рекламируемом сайте Городской район Новые Ватутинки Готовая инфраструктура. Д/сады, школа и поликлиника. Московская прописка. Ипотека от 6%. м. Новые Ватутинки АО "Инвесттраст" Застройщик: Инвесттраст. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Большое Путилково" Старт продаж! Рядом м. Митино. Дворы без машин, дет.сады, школы, поликлиники. 2,5 млн руб. Застройщик: Самолет-Путилково. Проектная декларация на рекламируемом сайте Нахимов Торопитесь! 1-2-комнатные апартаменты. ГК: 4 кв. 2020 г. Монолит. от 135 000 руб./кв.мФлэт и Ко Застройщик: Бизнес-Центр На Долгоруковской. Проектная декларация на рекламируемом сайте Квартиры бизнес-класса в ЖК Династия Шикарная архитектура, более 50 планировок, закрытый двор-патио. 300м до м.Полежаевская. Звоните! от 8 млнSezar Group Застройщик: МОНОЛИТНОЕ ДОМОСТРОЕНИЕ. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК Бизнес-класса Big Time. Старт продаж! От 5,5 млн руб. Подземный паркинг. Собственная инфраструктура. Метро Полежаевская. от 5,5 млн руб. Застройщик: ПАК ДЕВЕЛОПМЕНТ. Проектная декларация на рекламируемом сайте Городские резиденции Spires. Премиум-класс. Пентхаусы с каминами, урбан-виллы, лофты. Двор без машин. Запад Москвы, рядом с Кутузовским пр. Застройщик: Тервуд. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК Серебрица. Старт продаж! От 2,2 млн руб. Уникальный проект. Авторская архитектура. Опции бизнес-класса. Детсад, школа рядом. г.Красногорск. от 2,2 млн руб. Застройщик: Опалиха-Сити. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК D1 Старт продаж! Квартиры с отделкой от 5,6 млн руб. Небоскрёбы бизнес-класса рядом с центром Москвы. 1 минута пешком до м. Дмитровская с отделкой от 5,6 млн руб. Застройщик: ТПУ Дмитровская. Проектная декларация на рекламируемом сайте Счастье на Волгоградке Выгодно - ипотека от ВТБ – 5,5%! Индивидуальные скидки! Планировки евроформата. Застройщик: Федора Полетаева 15. Проектная декларация на рекламируемом сайте Квартал MATCH POINT Апартаменты бизнес-класса на престижном Кутузовском пр-т от Галс-девелопмент. Планировки от 28 до 185 кв.м Застройщик: Волей Гранд. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК Лица! Квартиры бизнес класса! Готовые квартиры на Ходынском поле! 10 мин. м.Динамо! Только в октябре скидка 40% на паркинг! Выдаем ключи! от 14,8 млнCapital group Застройщик: Новко. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК бизнес-класса "Румянцево-Парк" Квартиры от 2,9 млн. Нестандартная архитектура. Свободные планировки. Закрытые дворы. Паркинг. м.Саларьево от 2,9 млн руб. Застройщик: Лексион Девелопмент. Проектная декларация на рекламируемом сайте Район «Испанские кварталы» 3 ветки метро. Современный благоустроенный район. Дизайнерская отделка. 214-ФЗ. ФЗ Застройщик: А101. Проектная декларация на рекламируемом сайте Башня Федерация. Панорамные виды! Премиум-апартаменты от 50 до 350 м2. 69-84 этаж. Лучшие виды в Сити! Приватность и VIP безопасность. м.Выставочная Застройщик: БАШНЯ ФЕДЕРАЦИЯ. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Савёловский Сити" Новый корпус! От 5,2 млн руб. Бизнес-класс в 7 мин от м. Дмитровская. Потрясающие панорамные виды на центр города. Узнай первым! от 5,2 млн руб. Застройщик: Бизнес парк Савеловский. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК «CapitalTowers» Единственный небоскреб в Москва Сити с квартирами, а не апартаментами Застройщик: МЕГАПОЛИС ГРУП. Проектная декларация на рекламируемом сайте Счастье на Дмитровке Индивидуальные скидки! Ипотека 5,5% от ВТБ! Развитая инфраструктура. Сдача в 2018. Застройщик: Софьи Ковалевской 20. Проектная декларация на рекламируемом сайте Квартиры в ЖК Позитив! г.Москва! ЖК Позитив, 10 мин. м.Румянцево! Скидка 400т.р. до 31.10! Ипотека и рассрочка! Успей купить! от 4,2 млн руб. Проектная декларация на рекламируемом сайте Счастье на Ленинском Выгодно - Ипотека 5,5% от ВТБ! Витражное остекление. Индивидуальные скидки! Застройщик: Ленинский 154. Проектная декларация на рекламируемом сайте Headliner Квартиры пл. от 29 метров. Монолит, другое. квартиры в готовых домах Уточняйте подробности по телефону. с отделкой от 7,7 млн руб. Застройщик: Жилой квартал Сити. Проектная декларация на рекламируемом сайте Небо Спешите! Современные 1-5-комнатные квартиры. Площадь от 49 до 136 кв.м. Монолит. Застройщик: Проект Мичуринский. Проектная декларация на рекламируемом сайте Счастье в Мневниках Дом бизнес-класса! Ипотека 5,5% от ВТБ! Последние квартиры в готовом доме! Застройщик: Демьяна Бедного 15. Проектная декларация на рекламируемом сайте Счастье на Вешняках Ипотека 5,5% от ВТБ! Индивидуальные скидки! Парковые зоны! 15 минут до м. Выхино. Застройщик: Вешняковская 18. Проектная декларация на рекламируемом сайте Счастье в Лианозово 1-3-комнатные квартиры площадью от 36 метров.Монолит. Застройщик: Абрамцевская 10. Проектная декларация на рекламируемом сайте Геометрия Торопитесь! Квартиры в готовых домах площадью 46-137 метров. ГК: 1 кв. 2019 г. Монолит. от 8,1 млн руб.Флэт и Ко Застройщик: Жилдорипотека. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Томилино 2018" Квартиры в 10 минутах от м. Котельники! Рядом пляж и лесопарк! Первый взнос - 0%! 1,9 млн руб. Застройщик: Самолет-Томилино. Проектная декларация на рекламируемом сайте Микрорайон Новое Бисерово 2 Готовые квартиры у Старой Купавны. Уют с панорамным остеклением. Ипотека от 7.4%. Звоните! квартиры от 1,6 млн руб.ООО Акваспорт Застройщик: Акваспорт. Проектная декларация на рекламируемом сайте Новый жилой квартал Фили Сити Скидка на квартиры до 5%. Бизнес-класс. Рассрочка. Ипотека 6%. Собственный парк-променад и фонтан. Паркинг. 3 мин пешком от м.Фили Застройщик MR Group Застройщик: ЛАТИРИУС. Проектная декларация на рекламируемом сайте