Вы используете старую версию браузера Internet Explorer. Наш сайт выглядит и работает некорректно в этой версии IE.
Мы настоятельно рекомендуем вам обновить Internet Explorer или использовать другой браузер. В новых версиях браузера устранены проблемы безопасности и добавлены новые возможности.
от
2.8 млн
руб.
от
2.9 млн
руб.
от
1 млн
руб.
от
827 тыс
руб.
Опрос
Что будет с рублевыми ценами на недвижимость этой осенью?
Нажимая кнопку "Ответить", вы соглашаетесь с Политикой защиты и обработки персональных данных
Цены на квартиры в Москве
Стоимость недвижимости в Москве
Наш научный партнер

Новостройки в Москве: ценам есть куда падать в среднесрочной перспективе

А в Подмосковье рентабельность проектов и без того низкая

Огромные скидки на квартиры в новостройках пугают уже не только покупателей, но и подмосковных чиновников, которым совершенно не хочется взваливать на себя проблемы обманутых дольщиков нового призыва. Беспокойство властей вполне можно понять: в области зазор между себестоимостью строительства и ценами продаж был невелик и в более благополучные времена. А вот в Москве потенциал для снижения среднерыночных цен на новостройки весьма значителен - но не в сиюминутной, а в среднесрочной перспективе, считают специалисты аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости IRN.RU».


Скидкам - бой
«Цена (на новостройки – прим. ред.) достигла равновесного положения: дороже граждане покупать не будут, это однозначно, но и дешевле застройщики продавать не смогут», - заявил заместитель председателя правительства Московской области Герман Елянюшкин 8 июля на круглом столе «Новые тренды и перспективы рынка недвижимости». И пообещал с помощью коллег организовать массу неприятностей застройщикам, которые все-таки будут продавать дешевле – то есть с дисконтом в десятки процентов (см. «В Подмосковье демпингующими застройщиками займутся налоговики и прокуратура»).

Не то чтобы подмосковные власти были против доступных цен на жилье – совсем нет. Но они очень боятся появления очередной волны обманутых дольщиков, так как на ликвидацию предыдущих только за три года потратили свыше 30 млрд руб. И будут продолжать тратить – в регионе остается примерно 6 000 пострадавших соинвесторов.

Дело в том, что рентабельность большинства строительных проектов в Московской области не превышает 15-20% за весь срок реализации. При таком раскладе скидки в 20-25-30% от стоимости квартиры в строящемся доме могут означать только то, что у девелопера «не совсем правильные намерения», отметил Елянюшкин. Проще говоря, компании отчаянно нужны деньги здесь и сейчас, но, при таком дисконте, на достройку дома собранных средств не хватит.

Крупнейшие компании-застройщики московского региона с Елянюшкиным абсолютно согласны – во всяком случае, в плане неприятия больших скидок на свою продукцию. «Цены в течение последнего полугода не растут, при этом растут затраты на стройматериалы, на услуги. В крупных проектах, где обязательства застройщика не только дом построить, но и социальную инфраструктуру, фактически сравнялись себестоимость и цены продаж. Поэтому у застройщиков нет дополнительного запаса прочности, позволяющего цены снижать», - подчеркивал на том же круглом столе заместитель гендиректора ГК МИЦ Даромир Обуханич.

«Акции по 25% - путь к незавершенному строительству. Мы не можем практиковать такие скидки, уйдем ниже рентабельности. Цены не растут, а себестоимость растет», - вторил коллеге управляющий компанией «ЛСР. Недвижимость – Москва» Валерий Забелин.


«Нормальные» скидки
Справедливости ради надо отметить, что скидки на строящееся жилье в размере 20% и более сегодня все-таки исключение, а не общепринятая практика, несмотря на снижение спроса (см. «Новостройки в Москве и Подмосковье: спроса хватает только на недорогое и качественное жилье»).

«В Подмосковье нормальный дисконт для текущего состояния рынка — 10%, максимум — 12-13%. Большинство застройщиков уже почти «истратили» возможность дисконтирования, полученную за счет существенного повышения цен в конце 2014 г., когда спрос на рынке был ажиотажным», - говорит директор департамента маркетинга и продаж ГК «Лидер Групп» Дмитрий Пантелеймонов.

Впрочем, более щедрые скидки – до 15-16% - тоже не редкость. Например, с 15-процентным дисконтом можно было купить квартиру в Павшинской пойме в Красногорске, в корпусе с очень отдаленным сроком сдачи в эксплуатацию, рассказала Екатерина Фонарева, коммерческий директор корпорации «Баркли». В ЖК «Новые Островцы» (Новорязанское шоссе, 13 км от МКАД) предлагаются скидки до 14% для ипотечных заемщиков, а при стопроцентной оплате полагается дополнительный бонус в 2%.

В Москве дисконт в среднем меньше, чем в Подмосковье. По словам генерального директора компании «МИЭЛЬ-Новостройки» Софьи Лебедевой, стандартные скидки составляют 3-5% при стопроцентной оплате и от 3 до 7% - на определенный пул квартир.

Но это в среднем. А по отельным проектам в границах «старой» Москвы в июне дисконт достигал 10-15%, говорит генеральный директор компании «Метриум Групп» Мария Литинецкая, подчёркивая, что в прошлом году покупатели могли рассчитывать на скидку в 3-5% максимум.

В Новой Москве, по данным «Метриума», размер дисконта составлял в июне примерно 7-10%. «Тем не менее даже такие скидки считаются большими, ведь застройщики всегда крайне неохотно давали дисконт на проекты присоединенной территории, так как стоимость квадратного метра в данной локации и так несравнимо ниже по сравнению со «старой» Москвой», - подчеркивает Литинецкая.

В готовых проектах застройщики, как и раньше, согласны продавать оставшиеся квартиры со скидками более 20% (по оценке экспертов Est-a-Tet, без существенного дисконта цены на такое жилье совершенно не соответствуют нынешнему уровню доходов покупателей – см. «Новостройки в Москве и Подмосковье: со скидками до 25% и в ипотеку от 7% годовых»). Например, у Capital Group можно купить готовую квартиру в ЖК «Триколор» со скидкой 21%. Предложение распространяется только на двух-трехкомнатные квартиры площадью от 107 кв. метров и действительно лишь при 100-процентной оплате, сообщила Фонарева.

По оценке «Метриума», увеличение размера дисконта, а также количества проектов, в которых предлагаются скидки, стало главной тенденцией июня. Однако большинство других риелторских агентств, опрощенных IRN.RU, значительного роста величины скидок не наблюдают – все осталось примерно на том же уровне, что и в мае. А заместитель директора департамента новостроек Est-a-Tet Алексей Оленев даже отметил, что «в ряде проектов скидки стали гораздо более скромными».

Помимо прямых скидок, на рынке по-прежнему широко распространены бонусы за покупку. Часто в качестве подарка предлагается балкон или цоколь - как правило, делается скидка на квартиру в размере стоимости бонуса, говорит Ирина Доброхотова, председатель совета директоров компании «БЕСТ-Новострой». Также, по ее словам, предлагаются машино-места со скидками (до 15%) – если покупатель берет сразу квартиру и место в паркинге.

Есть и нестандартные акции, типа «Оплати метры баллами ЕГЭ!» ЖК «Лайнер». В рамках акции выпускники школ 2010-2015 гг. могут получить дополнительную скидку за баллы по ЕГЭ (100 баллов по ЕГЭ за 1% скидки), которая суммируется с базовой скидкой в 10%.

«Такая акция может стать началом целого тренда, когда в летние месяцы застройщики будут привязывать размер скидок к результатам ЕГЭ», - считает Лебедева.


Цены на дне?
Из-за общерыночного снижения покупательской активности застройщики в последние месяцы вынуждены сдерживать рост цен или вовсе отказываться от пересмотра прайсов даже в достаточно успешных проектах, хотя при нормальном состоянии рынка новостройки всегда дорожают по мере повышения стадии готовности.

Например, в ЖК «Новые Ватутинки» (Новая Москва) не жалуются на отсутствие покупателей и поэтому не предлагают скидки. Однако если в первом полугодии 2014 г. стоимость квартир в проекте увеличивалась три или четыре раза, то в этом году цены не повышались, рассказал Александр Зубец, генеральный директор ООО «Новые Ватутинки».

Urban Group на фоне 40-процентного по оценкам властей падения спроса на новостройки в Подмосковье ставит рекорды по продажам - по словам гендиректора Андрея Пучкова, в последние месяцы компания реализует по 500-600 квартир. Однако при том, что с января 2014 г. квартиры от Urban Group подорожали на 15,2%, за последний год цены прибавили только 1% – со второго полугодия 2014 г. компания отказалась от повышения стоимости предложения в своих проектах ради поддержания высоких темпов продаж («Недвижимость в Москве и Подмосковье в разрезе макроэкономики»).

Однако уже в ближайшем будущем ситуация изменится, заявили на круглом столе крупнейшие девелоперы московского региона: осенью скидки исчезнут, а цены вырастут по причине инфляции и увеличения себестоимости строительства. По мнению вице-президента ГК «Мортон» Олега Колченко, рост цен может стать новой тенденцией рынка уже в сентябре.

«Стройматериалы не дешевеют, темпы продаж в ликвидных проектах растут — повода для снижения стоимости жилья нет, в ближайшем будущем оно будет дорожать на уровне темпов инфляции. Можно ожидать массового «сворачивания» скидочных программ в жилых комплексах Подмосковья — естественно, при условии сохранения темпов продаж на уровне апреля и мая текущего года», - говорит Дмитрий Пантелеймонов.

Впрочем, как раз в стабильности спроса уверены далеко не все участники рынка. Особенно силен скепсис среди риелторов. «Значительное сокращение спроса со стороны покупателей подтолкнет основную долю застройщиков к увеличению размера скидок на общий бюджет покупки, а также к созданию дополнительных маркетинговых ходов для увеличения темпов продаж», - считает специалист отдела консалтинга и аналитики компании «Азбука Жилья» Екатерина Артемова.

При этом, по мнению Марии Литинецкой, Подмосковье пострадает от падения активности покупателей больше, чем Москва.

Помимо снижения доходов населения и, соответственно, платёжеспособности покупателей, а также падения других макроэкономических показателей, экспертов беспокоит критическая зависимость рынка новостроек от ипотеки.

По оценке Андрея Пучкова, доля ипотечных сделок на подмосковном рынке с начала года выросла с 30 до 60%, конкретно в Urban Group - с 60 до 72%. В некоторых проектах квартиры покупаются только к кредит, чего на растущем рынке никогда не наблюдалось, отмечает Мария Литинецкая. Это означает, что покупателей с «живыми» деньгами уже практически не осталось, подчеркивает она.

При этом будущее госпрограммы субсидирования ипотечных ставок – другой ипотеки на первичном рынке нет – остается туманным. Минфин предлагает сократить бюджетное финансирование программы с 20 до 9 млрд руб., одновременно увеличив объем выдачи кредитов с 400 млрд до 700 млрд руб. Чиновники считают, что снижение ключевой ставки ЦБ до 11,5% позволяет провернуть такой фокус, но банкиры сомневаются. «Прогноз в 700 млрд руб. по росту выдачи льготной ипотеки будет реальным, только если ключевая ставка продолжит снижаться — на 1-2 п. п. до конца 2015 г.», — заявили «Коммерсанту» в банке из топ-1.

Впрочем, даже если лимиты будут действительно увеличены до 700 млрд руб., не факт, что их хватит надолго - учитывая скорость исчерпания предыдущих (см. «Надежды на активизацию рынка недвижимости осенью могут не оправдаться»). Более того, банки при любых лимитах уже осенью могут отказаться от приема новых заявок, чтобы успеть выдать одобренные кредиты до официального завершения программы в марте.

«Есть опасения, что, набрав определенный пул кредитных заявок, мы придем осенью к ситуации, когда выдача кредитов уже будет распланирована на несколько месяцев вперед и, получается, последние месяцы жизни этой программы мы не будем принимать новые заявки. Дело в том, что набранный пул кредитов надо выдать до марта, то есть до официального окончания программы. Выдав кредит после марта, мы окажемся с кредитом в 12%, но без господдержки», - отметил заместитель директора департамента развития розничного бизнеса Связь-Банка Андрей Точеный на круглом столе, организованном банком и Международным банковским клубом «Аналитика без границ».

По его словам, Сбербанк, в частности, уже ограничивает прием заявок.

Впрочем, даже с программой льготной ипотеки уровень платежеспособности покупателей остается очень низким, а спрос на жилье – слабым: в июне число зарегистрированных договоров долевого участия в строительстве жилья в Москве сократилось почти на 18% в годовом исчислении (см. «Новостройки в Москве и Подмосковье: спроса хватает только на недорогое и качественное жилье»). В Подмосковье, по словам Германа Елянюшкина, спрос упал примерно на 40%. Поэтому, несмотря на понятные желания застройщиков, в обозримом будущем вряд ли стоит ожидать общерыночного роста цен на жилье, считают специалисты аналитического центра IRN.RU. Это не исключает повышения стоимости квартир в новостройках по мере продвижения строительства, но, в целом, вектор развития рынка – недорогое жилье. (См. «Прогноз рынка недвижимости на 2015-2016 годы от IRN.RU»).

Обвал цен на новостройки тоже вряд ли возможен, однако в перспективе нескольких лет не исключено значительное снижение общерыночных цен на новое жилье в столице. Во всяком случае, в отличие от Подмосковья, где снизу цены подпирает строительная себестоимость, в Москве имеется значительный резерв для удешевления предложения. Речь о ценах на землю.

При примерно одинаковой стоимости строительно-монтажных работ квадратный метр в столичных новостройках примерно в три раза дороже, чем в подмосковных. Дело не в запредельной алчности московских девелоперов, хотя маржа в столице и правда выше, чем в области. Но главное – в столице земля значительно дороже. Стоимость площадок под строительство, сложившаяся в «тучные» годы, в актуальных экономических реалиях выглядит неадекватно завышенной, и, по всей видимости, в ближайшие годы должна будет снизиться, чтобы коррелировать с новым уровнем цен на недвижимость, которую на этой земле можно построить. В результате девелоперы, в свою очередь, получат возможность скорректировать цены на жилье в новых проектах, которые будут строиться на подешевевших площадках, в соответствии с уменьшившейся платежеспособностью покупателей.

 
Данный материал является аналитическим и не носит рекламный характер.

Нашли ошибку в тексте? Выделите ее и нажмите Ctrl+Enter
9792 (0 сегодня)

Самые популярные объекты в базе IRN.RU

Цена, продавец
Карта
Адрес, описание
от застройщика Узнать подробнее ЖК Нахимов Москва, Юго-Западный округ, район Черемушки , м. Нахимовский проспект 1-2-комнатные квартиры Площади : 40 - 72 кв.м. м. Нахимовский проспект, 5 мин. транспортом Застройщик: Бизнес-Центр На Долгоруковской.
Проектная декларация на рекламируемом сайте
от 8 100 500
до 37 581 500 руб.
Узнать подробнее
ЖК Геометрия Москва, Юго-Восточный округ, район Лефортово, м. Авиамоторная 1-3-комнатные квартиры Площади : 46 - 137 кв.м. Сдача ГК: 1 кв. 2019 г. м. Авиамоторная, 14 мин. пешком Застройщик: Жилдорипотека.
Проектная декларация на рекламируемом сайте
P от 8 256 000
до 23 208 000 руб.
Перейти на официальный сайт Уточняйте цены по телефону
ЖК Династия Москва, Северный округ, район Хорошевский, м. Хорошёвская, м. Полежаевская 1-3-комнатные квартиры Площади : 38 - 96 кв.м. Сдача ГК: 4 кв. 2020 г. м. Полежаевская, 5 мин. пешком Хорошевское ш., вл. 25, к.1 Хорошевское ш., вл. 25, к.2 Застройщик: МОНОЛИТНОЕ ДОМОСТРОЕНИЕ.
Проектная декларация на рекламируемом сайте

Недвижимость в Москве и Подмосковье
Показать все
Предложения октября
Дом Серебряный Бор Квартиры площадью 39-107 кв.м.Монолит. Подробности по телефону! Застройщик: Строитель. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Эталон-Сити" от Группы "Эталон" Квартиры с отделкой от 6,8 млн руб. Видовые просторные квартиры за 130 000 руб./кв.м. Сдача в 2018г.! м. Скобелевская Застройщик: Дайкар. Проектная декларация на рекламируемом сайте Квартал для жизни Спутник Старт продаж второй очереди! Студии с отделкой с видом на реку! Рядом м.Строгино. от 2,3 млн руб. Застройщик: Бухта Лэнд. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Томилино 2018" Квартиры в 10 минутах от м. Котельники! Рядом пляж и лесопарк! Первый взнос - 0%! 1,9 млн руб. Застройщик: Самолет-Томилино. Проектная декларация на рекламируемом сайте Небо Новые 1-5-комнатные квартиры. Площадь от 49 до 136 кв.м. Монолит. Уточняйте подробности по телефону. Застройщик: Проект Мичуринский. Проектная декларация на рекламируемом сайте Район «Скандинавия» 15 мин. до 3х веток метро. Московская прописка. Застройщик. 214-ФЗ. Новая Москва Застройщик: А101. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК бизнес-класса "Маяковский" Квартиры от 8 млн руб! Окончание строительства в 4 квартале 2018 г. Свободная планировка. 600 м. до м.Водный от 8 млн руб. Застройщик: Дорожное ремонтно-строительное управление Северное. Проектная декларация на рекламируемом сайте Квартиры в жилом поселке Park Avenue Квартиры с участком или террасой на крыше. Детский сад на территории. Новая Рига, 23 км. Квартиры в ЖК Рассказово Станция м.Рассказовка открылась! Всего 7 мин. пешком! Рядом лесопарк, своя полноценная инфраструктура. Звоните! 5,4 млн руб.Sezar Group Застройщик: Красный Октябрь. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Большое Путилково" Старт продаж! Рядом м. Митино. Дворы без машин, дет.сады, школы, поликлиники. 2,5 млн руб. Застройщик: Самолет-Путилково. Проектная декларация на рекламируемом сайте Район «Белые ночи» Дома комфорт-класса в 6 км от МКАД. 15 минут до 3-х веток метро. Московская прописка. Застройщик: А101. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК Экодолье Шолохово! 200 000 руб. - первый взнос на таунхаус в ЖК "Экодолье Шолохово". Скидка 10%. Ипотека. Спешите! Дмитровское ш.,15 км. от 4,1 млн руб.ГК Экодолье Застройщик: Экодолье Щолохово. Проектная декларация на рекламируемом сайте Городские резиденции Spires. Премиум-класс. Пентхаусы с каминами, урбан-виллы, лофты. Двор без машин. Запад Москвы, рядом с Кутузовским пр. Застройщик: Тервуд. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Савёловский Сити" Новый корпус! От 5,2 млн руб. Бизнес-класс в 7 мин от м. Дмитровская. Потрясающие панорамные виды на центр города. Узнай первым! от 5,2 млн руб. Застройщик: Бизнес парк Савеловский. Проектная декларация на рекламируемом сайте Счастье в Мневниках Дом бизнес-класса! Ипотека 5,5% от ВТБ! Последние квартиры в готовом доме! Застройщик: Демьяна Бедного 15. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК Бизнес-класса Big Time. Старт продаж! От 5,5 млн руб. Подземный паркинг. Собственная инфраструктура. Метро Полежаевская. от 5,5 млн руб. Застройщик: ПАК ДЕВЕЛОПМЕНТ. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК бизнес-класса "Румянцево-Парк" Квартиры от 2,9 млн. Нестандартная архитектура. Свободные планировки. Закрытые дворы. Паркинг. м.Саларьево от 2,9 млн руб. Застройщик: Лексион Девелопмент. Проектная декларация на рекламируемом сайте Городской район Новые Ватутинки Готовая инфраструктура. Д/сады, школа и поликлиника. Московская прописка. Ипотека от 6%. м. Новые Ватутинки АО "Инвесттраст" Застройщик: Инвесттраст. Проектная декларация на рекламируемом сайте Счастье на Вешняках Ипотека 5,5% от ВТБ! Индивидуальные скидки! Парковые зоны! 15 минут до м. Выхино. Застройщик: Вешняковская 18. Проектная декларация на рекламируемом сайте Счастье на Дмитровке Индивидуальные скидки! Ипотека 5,5% от ВТБ! Развитая инфраструктура. Сдача в 2018. Застройщик: Софьи Ковалевской 20. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК D1 Старт продаж! Квартиры с отделкой от 5,6 млн руб. Небоскрёбы бизнес-класса рядом с центром Москвы. 1 минута пешком до м. Дмитровская с отделкой от 5,6 млн руб. Застройщик: ТПУ Дмитровская. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК Серебрица. Старт продаж! От 2,2 млн руб. Уникальный проект. Авторская архитектура. Опции бизнес-класса. Детсад, школа рядом. г.Красногорск. от 2,2 млн руб. Застройщик: Опалиха-Сити. Проектная декларация на рекламируемом сайте Счастье на Ленинском Выгодно - Ипотека 5,5% от ВТБ! Витражное остекление. Индивидуальные скидки! Застройщик: Ленинский 154. Проектная декларация на рекламируемом сайте Квартал MATCH POINT Апартаменты бизнес-класса на престижном Кутузовском пр-т от Галс-девелопмент. Планировки от 28 до 185 кв.м Застройщик: Волей Гранд. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК «CapitalTowers» Единственный небоскреб в Москва Сити с квартирами, а не апартаментами Застройщик: МЕГАПОЛИС ГРУП. Проектная декларация на рекламируемом сайте Микрорайон Новое Бисерово 2 Готовые квартиры у Старой Купавны. Уют с панорамным остеклением. Ипотека от 7.4%. Звоните! квартиры от 1,6 млн руб.ООО Акваспорт Застройщик: Акваспорт. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Цветочные поляны" Старт продаж! Квартиры от 2,2 млн.р.! 4 варианта отделки. Продуманная инфраструктура. Европейский стиль Застройщик: Старолесье. Проектная декларация на рекламируемом сайте Башня Федерация. Панорамные виды! Премиум-апартаменты от 50 до 350 м2. 69-84 этаж. Лучшие виды в Сити! Приватность и VIP безопасность. м.Выставочная Застройщик: БАШНЯ ФЕДЕРАЦИЯ. Проектная декларация на рекламируемом сайте Счастье в Лианозово Торопитесь! Квартиры пл. 36-86 кв.м.Монолит. Застройщик: Абрамцевская 10. Проектная декларация на рекламируемом сайте Район «Испанские кварталы» 3 ветки метро. Современный благоустроенный район. Дизайнерская отделка. 214-ФЗ. ФЗ Застройщик: А101 ДЕВЕЛОПМЕНТ. Проектная декларация на рекламируемом сайте Квартиры в ЖК Позитив! г.Москва! ЖК Позитив, 10 мин. м.Румянцево! Скидка 400т.р. до 31.10! Ипотека и рассрочка! Успей купить! от 4,2 млн руб. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК Лица! Квартиры бизнес класса! Готовые квартиры на Ходынском поле! 10 мин. м.Динамо! Только в октябре скидка 40% на паркинг! Выдаем ключи! от 14,8 млнCapital group Застройщик: Новко. Проектная декларация на рекламируемом сайте Счастье на Волгоградке Выгодно - ипотека от ВТБ – 5,5%! Индивидуальные скидки! Планировки евроформата. Застройщик: Федора Полетаева 15. Проектная декларация на рекламируемом сайте Новый жилой квартал Фили Сити Скидка на квартиры до 5%. Бизнес-класс. Рассрочка. Ипотека 6%. Собственный парк-променад и фонтан. Паркинг. 3 мин пешком от м.Фили Застройщик MR Group Застройщик: ЛАТИРИУС. Проектная декларация на рекламируемом сайте