Вы используете старую версию браузера Internet Explorer. Наш сайт выглядит и работает некорректно в этой версии IE.
Мы настоятельно рекомендуем вам обновить Internet Explorer или использовать другой браузер. В новых версиях браузера устранены проблемы безопасности и добавлены новые возможности.
от
2.8 млн
руб.
от
3.1 млн
руб.
от
1 млн
руб.
от
879 тыс
руб.
Опрос
На сколько дешевле рынка, по-вашему, должна быть «убитая» квартира, чтобы имело смысл ее покупать?
Нажимая кнопку "Ответить", вы соглашаетесь с Политикой защиты и обработки персональных данных
Цены на квартиры в Москве
Стоимость недвижимости в Москве
Наш научный партнер

Апартаменты: чуда не произошло

Квартирами апартаменты не станут

Несмотря на обещания московских властей, концепция федерального закона о статусе апартаментов не предусматривает их превращение в полноценное жилье – ни в плане доступа к социальной инфраструктуре, ни с точки зрения налогообложения. Более того, в апартаментах, которые не смогут легализоваться после принятия документа, жить вообще запретят. В зоне риска – апартаменты в реконструированных промышленных зданиях.


Апартаменты как наркотик
Концепция федерального закона о регулировании рынка апартаментов, разработанного Фондом «Институт экономики города» по заказу московских властей, была представлена на круглом столе в рамках III Всероссийского совещания по развитию жилищного строительства.

«Мы проанализировали ситуацию (с апартаментами – прим. ред.) в Москве и других крупных городах. Почему она возникла? Рынок оказался очень умным и затек в небольшую нишу, в которой был правовой пробел регулирования, и так аккуратненько, на грани, упаковал в новый продукт, который для застройщика дешевле, потому что возводится нежилье в нежилых зонах и нет обременений по строительству социальной инфраструктуры – школ, больниц, парковок и т.п. Цена на апартаменты на 10-15% ниже, чем на жилье (до 30% ниже, по данным «ИРН-Консалтинг» – прим. ред.). То есть рынок показал, что товар-то второго сорта. Но человек то ли не понял этого, то ли решил, что потом как-нибудь урегулируют, и стал покупать - поскольку дешевле», - отметила президент фонда Надежда Косарева.

Первый заместитель руководителя столичного департамента градостроительной политики Олег Рындин пошел еще дальше, сравнив апартаменты с наркотиком. Дешевым и доступным, но опасным для города и самих граждан.

«Проблема апартаментов не такая уж безобидная. Мы фактически можем потерять жилую застройку в городе Москве. Если можно строит нежилье и не строить социалку, зачем ее строить?» - вопрошал чиновник на том же круглом столе.

По его словам, существующее законодательство не позволят властям эффективно бороться с «наркоторговцами». «Выдаются документы на многофункциональный центр, бюрократических зацепок, чтобы не позволить строить, нет. А потом там начинают жить люди», - сетовал Рындин.

Более того, появление чуть ли не половины апартаментов – 40-45% из 1,5-2 млн кв. м зданий с апартаментами, представленных на первичном рынке, оформляется как капитальный ремонт бывших офисных и производственных зданий. Такие проекты не проходят экспертизу и вообще не фиксируются в градостроительной документации.

«Допустим, у собственника нет спроса на офисные помещения, но он понимает, что есть спрос на жилье. Он просто переделывает его под проживание - это даже нельзя назвать реконструкцией - и продает его потом в виде лофтов или еще каких-то сложных конструкций. Он формально не продает апартаменты, не продает квартиры - он продает часть здания», - цитирует Рындина Агентство «Москва».

Соответственно, нет гарантий, что эти здания безопасны для проживания и в них соблюдаются предусмотренные для жилья санитарно-эпидемиологические нормативы – что, по словам Рындина, не может не беспокоить московские власти.

Запрещать апартаменты совсем чиновники, однако, не собираются, заверил Рындин: если у людей есть потребность в таком жилье – например, в многофункциональных центрах, то она должна быть удовлетворена. Но это будет жилье другого качества. Пониженной комфортности.


Жилье пониженной комфортности
В феврале 2015 г. глава столичного стройкомплекса, вице-мэр Марат Хуснуллин заявил о возможности преобразования апартаментов в «полноценное жилье» путем внесения соответствующих поправок в федеральное законодательство. Однако предложенный Институтом экономики города законопроект таких революционных изменений не предполагает. Нереволюционных, впрочем, тоже.

«Мы расширяем сегмент жилых помещений, зданий с жилыми помещениями. Необходимо установить единые требования к безопасности проживания, дифференцировав жилые помещения по комфортности. К апартаментам можно установить пониженные требования к комфортности», - отметила Надежда Косарева.

«Пониженная комфортность» будет выражаться в отсутствии детсадов и школ в пешей доступности и повышенных расходах на содержание: плата за коммунальные услуги в апартаментах будет такой же, как и в нежилых помещениях, а уровень налогообложения – выше, чем квартир, но ниже, чем нежилых помещений. Ни на какие субсидии и налоговые вычеты – по налогу на имущество для физлиц и по НДФЛ при покупке жилья – владельцы апартаментов рассчитывать не смогут, если только для них не установят льготы на уровне субъекта федерации.

То есть все останется примерно так же, как и сейчас, разве что налоги, возможно, несколько понизят: по действующему законодательству апартаменты могут облагаться налогом на имущество физических лиц по ставке 0,5% от кадастровой стоимости - если в документах фигурируют в качестве гостиниц или 2% - если считаются офисно-торговой недвижимостью. С жилья в Москве берут от 0,1 до 0,3% от кадастра (ставка 2% применяется только для суперэлитной недвижимости стоимостью свыше 300 млн руб.).


Легализация построенных апартаментов
Автоматического превращения в жилье, хоть и пониженной комфортности, уже сданных в эксплуатацию апартаментов законопроект не предусматривает. Этот вопрос в документе вообще подробно не расписан – предлагается лишь установить переходный период, в течение которого апартаменты могут быть переведены в жилье в особом порядке и по особым правилам. Каким именно, должны будут придумать субъекты федерации самостоятельно. И финансировать этот процесс регионам придется тоже без участия федерального центра – в рамках специальной программы, фонда, как получится.

При этом перевестись в жилье смогут только те помещения, которые отвечают установленным требованиям к безопасности проживания граждан, подчёркивается в концепции законопроекта.

«В переходный период собственники (апартаментов – прим. ред.) могут подать заявление с просьбой о переводе в жилые помещения. Субъект устанавливает свой порядок, какие случаи удовлетворяются, какие требования. Общий подход – требования безопасности проживания граждан должны удовлетворятся. А дальше можно пойти на поблажки. И право установления этих поблажек мы предлагаем передать субъектам», - пояснила Надежда Косарева.

Если здание с апартаментами в плане безопасности не отвечает требованиям, предъявляемым к жилым помещениям, но их выполнение можно обеспечить путем реконструкции, то возникает финансовая проблема – за чей счет это делать? По мнению Косаревой, городские власти могут предложить владельцам помещений сброситься на «апгрейд» своей собственности, что-то добавить из бюджета и таким образом решить проблему. Впрочем, региональные власти могут иметь иную точку зрения по данному вопросу - в проекте федерального закона никакие определенные схемы не прописаны.

В случае, если легализовать апартаменты окажется невозможно – скажем, здание находится в санитарной зоне вредного производства - собственнику помещения останется только продать его и купить нормальное жилье. Или, после завершения переходного периода, постоянно попадать под административные штрафы, отметила Косарева. Потому что в Жилой кодекс будет внесен жесткий запрет на проживание в нежилых помещениях.

«Внести, большими буквами написать, подчеркнуть и три восклицательных знака поставить в Жилищном кодексе, что в нежилых помещениях проживать нельзя. …И установить контроль за соблюдением и административную ответственность», - заявила Надежда Косарева.

В принципе, проживать в нежилых помещениях нельзя и сейчас, согласно федеральному закону о санитарно-эпидемиологическом благополучии населения. Но пока власти смотрят на нарушение запрета сквозь пальцы.


Надежды на чудо не оправдались
Надежды покупателей апартаментов на то, что, сэкономив, они в итоге получат полноценное жилье, не оправдались. Во всяком случае, уже построенные апартаменты квартирами явно не обернутся, хотя для некоторых еще не сданных в эксплуатацию зданий такая возможность пока сохраняется – см. «Кризис заставляет власти смириться с апартаментами».

Фактически, разработанный по заказу правительства Москвы законопроект предлагает узаконить существующее положение дел, наделив апартаменты лишь формальным статусом жилых помещений. Почему только им, достаточно очевидно. Во-первых, чтобы превратить уже сданные в эксплуатацию апартаменты в полноценное жилье, нужны колоссальные деньги и земля для строительства отсутствующих объектов социальной инфраструктуры. И если дополнительные финансовые средства столица, будучи богатым регионом, еще могла бы где-нибудь когда-нибудь как-нибудь изыскать, то свободные участки городу взять неоткуда.

«Может, мы готовы были бы решить социальные проблемы граждан, которые таким образом решили свой жилищный вопрос, но земли нет для строительства социальных объектов. Все застроено с плотностью 40 000 кв. м на гектар, и выкроить землю для строительства детсадов невозможно», - отметил Олег Рындин.

Во-вторых, доводить апартаменты до ума на бюджетные деньги - значит поощрять девелоперов на строительство подобных объектов, а граждан – на покупку полуфабрикатов. Вряд ли это отвечает государственным интересам…

Соответственно, цены на апартаменты и в дальнейшем будут ниже, чем на квартиры в многоквартирных домах. Насколько именно – рынок определит после уточнения конкретных параметров налогообложения этого вида недвижимости и условий легализации построенных апартаментов.

 
Данный материал является аналитическим и не носит рекламный характер.

Нашли ошибку в тексте? Выделите ее и нажмите Ctrl+Enter
6529 (0 сегодня)

Самые популярные объекты в базе IRN.RU

Цена, продавец
Карта
Адрес, описание
P от 4 177 592
до 9 669 192 руб.
Перейти на официальный сайт Уточняйте цены по телефону
ЖК Город - парк «Первый Московский» Новая Москва, Новомосковский округ, м. Саларьево, м. Рассказовка, 8 км от МКАД Студии, 1-4-комнатные квартиры Площади : 38 - 108 кв.м. Сдача ГК: 1 кв. 2025 г. м. Саларьево, 15 мин. транспортом м. Рассказовка, 15 мин. транспортом мкр.2, к.26 (5 фаза) мкр.2, к.28 (5 фаза) мкр.2, к.29 (5 фаза) мкр.2, к.30 (5 фаза) мкр.3, кв-л 1, к.1 (10 фаза) Показать все 6 корпусов Застройщик: Первый Московский.
Проектная декларация на рекламируемом сайте
P от 5 378 274
до 10 891 227 руб.
Перейти на официальный сайт Уточняйте цены по телефону
ЖК Город-парк «Переделкино Ближнее» Новая Москва, Новомосковский округ, м. Юго-Западная, м. Саларьево, м. Рассказовка, 8 км от МКАД 1-3-комнатные квартиры Площади : 37 - 84 кв.м. Сдача ГК: 4 кв. 2018 г. м. Юго-Западная, 20 мин. транспортом м. Саларьево, 25 мин. транспортом м. Рассказовка, 7 мин. пешком Внуковское с/п, Рассказовка д., уч.13/2, кв-л 4, к.8 (4 фаза) Внуковское с/п, Рассказовка д., уч.13/2, кв-л 7, к.1Б (8 фаза) Внуковское с/п, Рассказовка д., уч.13/2, кв-л 7, к.2 (8 фаза) Внуковское с/п, Рассказовка д., уч.13/2, кв-л 7, к.3 (8 фаза) Внуковское с/п, Рассказовка д., уч.13/2, кв-л 7, к.4 (8 фаза) Застройщик: Олета.
Проектная декларация на рекламируемом сайте
P от 3 895 000
до 9 580 385 руб.
Перейти на официальный сайт Уточняйте цены по телефону
ЖК Городские истории Новая Москва, Новомосковский округ, м. Рассказовка Студии, 1-3-комнатные квартиры Площади : 27 - 88 кв.м. Сдача ГК: 2 кв. 2020 г. Застройщик: ТПУ Рассказовка.
Проектная декларация на рекламируемом сайте

Недвижимость в Москве и Подмосковье
Показать все
Предложения января
ЖК "Румянцево-Парк". м.Саларьево Новогодние акции! Скидки на квартиры до 15%. Подземный паркинг. Свободные планировки. Закрытые дворы Застройщик: Лексион Девелопмент. Проектная декларация на рекламируемом сайте Лофт-квартал для жизни и работы. От 9 096 564 руб за 52,46 кв.м.! Отдельный вход. Высота потолков: от 3,5 м. Ключи в 2019 г. м. Марьина роща. Застройщик: KR Properties. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК «Изумрудные холмы» Выгодные условия приобретения на квартиры в готовых корпусах. Волоколамское шоссе 8 км. От МКАД. Семейный микрорайон. Звоните! Застройщик: Затонское. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК бизнес-класса "Маяковский" Квартиры от 8,5 млн руб! Дома готовы. Скоро ключи! Свободная планировка. 600 м. до м.Водный от 8,5 млн руб. Застройщик: Дорожное ремонтно-строительное управление Северное. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК Отрада Квартиры от 2,7 млн руб! 5 мин до м.Митино. Рядом озеро, лес. Вся инф-ра построена! от 2,7 млн руб. Застройщик: Отрада Девелопмент. Проектная декларация на рекламируемом сайте Рядом м. Динамо! Новый жилой комплекс от надежного застройщика! Паркинг. Охраняемая территория. Детский сад. Застройщик: РГ-Девелопмент. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК «Царская Площадь». Первая очередь сдана! 5 мин. пешком от м. Динамо. Без % рассрочка. Ипотека от 5,5%. ФЗ-214. Застройщик: Спортивно-развлекательный центр АСГАРД. Проектная декларация на рекламируемом сайте Флотилия Квартиры в готовых домах пл. от 52 метров.Монолит-кирпич. от 130 000 руб/кв м.Флэт и Ко Застройщик: МОСФУНДАМЕНТСТРОЙ №1. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК Бизнес-класса Big Time. Высокая скорость строительства. Видовые квартиры. Подземный паркинг. 10 минут пешком до метро. От 5,6 млн руб. от 5,6 млн руб. Застройщик: ПАК ДЕВЕЛОПМЕНТ. Проектная декларация на рекламируемом сайте МФК бизнес-класса Nakhimov Апартаменты с подземным паркингом в престижном районе Черемушки от 4,6 млн руб! Звоните! Застройщик: Бизнес-Центр На Долгоруковской. Проектная декларация на рекламируемом сайте Район «Москва А101» 3 ветки метро. Москвоская прописка. Школы, детские сады. 214-ФЗ. Застройщик. Застройщик: А101. Проектная декларация на рекламируемом сайте Район «Москва А101» 15 мин. до 3х веток метро. Московская прописка. Дизайнерская отделка. Застройщик. 214-ФЗ от 2,7 млн руб.Группа компаний А101 Застройщик: А101. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК Фили Сити 3 мин до м. Фили. Скидки в январе. Рядом парк! Застройщик MR Group Застройщик: ЛАТИРИУС. Проектная декларация на рекламируемом сайте