Вы используете старую версию браузера Internet Explorer. Наш сайт выглядит и работает некорректно в этой версии IE.
Мы настоятельно рекомендуем вам обновить Internet Explorer или использовать другой браузер. В новых версиях браузера устранены проблемы безопасности и добавлены новые возможности.
от
2.8 млн
руб.
от
2.8 млн
руб.
от
1 млн
руб.
от
827 тыс
руб.
Опрос
Что будет с рублевыми ценами на недвижимость этой осенью?
Нажимая кнопку "Ответить", вы соглашаетесь с Политикой защиты и обработки персональных данных
Цены на квартиры в Москве
Стоимость недвижимости в Москве
Наш научный партнер

Апартаменты: чуда не произошло

Квартирами апартаменты не станут

Несмотря на обещания московских властей, концепция федерального закона о статусе апартаментов не предусматривает их превращение в полноценное жилье – ни в плане доступа к социальной инфраструктуре, ни с точки зрения налогообложения. Более того, в апартаментах, которые не смогут легализоваться после принятия документа, жить вообще запретят. В зоне риска – апартаменты в реконструированных промышленных зданиях.


Апартаменты как наркотик
Концепция федерального закона о регулировании рынка апартаментов, разработанного Фондом «Институт экономики города» по заказу московских властей, была представлена на круглом столе в рамках III Всероссийского совещания по развитию жилищного строительства.

«Мы проанализировали ситуацию (с апартаментами – прим. ред.) в Москве и других крупных городах. Почему она возникла? Рынок оказался очень умным и затек в небольшую нишу, в которой был правовой пробел регулирования, и так аккуратненько, на грани, упаковал в новый продукт, который для застройщика дешевле, потому что возводится нежилье в нежилых зонах и нет обременений по строительству социальной инфраструктуры – школ, больниц, парковок и т.п. Цена на апартаменты на 10-15% ниже, чем на жилье (до 30% ниже, по данным «ИРН-Консалтинг» – прим. ред.). То есть рынок показал, что товар-то второго сорта. Но человек то ли не понял этого, то ли решил, что потом как-нибудь урегулируют, и стал покупать - поскольку дешевле», - отметила президент фонда Надежда Косарева.

Первый заместитель руководителя столичного департамента градостроительной политики Олег Рындин пошел еще дальше, сравнив апартаменты с наркотиком. Дешевым и доступным, но опасным для города и самих граждан.

«Проблема апартаментов не такая уж безобидная. Мы фактически можем потерять жилую застройку в городе Москве. Если можно строит нежилье и не строить социалку, зачем ее строить?» - вопрошал чиновник на том же круглом столе.

По его словам, существующее законодательство не позволят властям эффективно бороться с «наркоторговцами». «Выдаются документы на многофункциональный центр, бюрократических зацепок, чтобы не позволить строить, нет. А потом там начинают жить люди», - сетовал Рындин.

Более того, появление чуть ли не половины апартаментов – 40-45% из 1,5-2 млн кв. м зданий с апартаментами, представленных на первичном рынке, оформляется как капитальный ремонт бывших офисных и производственных зданий. Такие проекты не проходят экспертизу и вообще не фиксируются в градостроительной документации.

«Допустим, у собственника нет спроса на офисные помещения, но он понимает, что есть спрос на жилье. Он просто переделывает его под проживание - это даже нельзя назвать реконструкцией - и продает его потом в виде лофтов или еще каких-то сложных конструкций. Он формально не продает апартаменты, не продает квартиры - он продает часть здания», - цитирует Рындина Агентство «Москва».

Соответственно, нет гарантий, что эти здания безопасны для проживания и в них соблюдаются предусмотренные для жилья санитарно-эпидемиологические нормативы – что, по словам Рындина, не может не беспокоить московские власти.

Запрещать апартаменты совсем чиновники, однако, не собираются, заверил Рындин: если у людей есть потребность в таком жилье – например, в многофункциональных центрах, то она должна быть удовлетворена. Но это будет жилье другого качества. Пониженной комфортности.


Жилье пониженной комфортности
В феврале 2015 г. глава столичного стройкомплекса, вице-мэр Марат Хуснуллин заявил о возможности преобразования апартаментов в «полноценное жилье» путем внесения соответствующих поправок в федеральное законодательство. Однако предложенный Институтом экономики города законопроект таких революционных изменений не предполагает. Нереволюционных, впрочем, тоже.

«Мы расширяем сегмент жилых помещений, зданий с жилыми помещениями. Необходимо установить единые требования к безопасности проживания, дифференцировав жилые помещения по комфортности. К апартаментам можно установить пониженные требования к комфортности», - отметила Надежда Косарева.

«Пониженная комфортность» будет выражаться в отсутствии детсадов и школ в пешей доступности и повышенных расходах на содержание: плата за коммунальные услуги в апартаментах будет такой же, как и в нежилых помещениях, а уровень налогообложения – выше, чем квартир, но ниже, чем нежилых помещений. Ни на какие субсидии и налоговые вычеты – по налогу на имущество для физлиц и по НДФЛ при покупке жилья – владельцы апартаментов рассчитывать не смогут, если только для них не установят льготы на уровне субъекта федерации.

То есть все останется примерно так же, как и сейчас, разве что налоги, возможно, несколько понизят: по действующему законодательству апартаменты могут облагаться налогом на имущество физических лиц по ставке 0,5% от кадастровой стоимости - если в документах фигурируют в качестве гостиниц или 2% - если считаются офисно-торговой недвижимостью. С жилья в Москве берут от 0,1 до 0,3% от кадастра (ставка 2% применяется только для суперэлитной недвижимости стоимостью свыше 300 млн руб.).


Легализация построенных апартаментов
Автоматического превращения в жилье, хоть и пониженной комфортности, уже сданных в эксплуатацию апартаментов законопроект не предусматривает. Этот вопрос в документе вообще подробно не расписан – предлагается лишь установить переходный период, в течение которого апартаменты могут быть переведены в жилье в особом порядке и по особым правилам. Каким именно, должны будут придумать субъекты федерации самостоятельно. И финансировать этот процесс регионам придется тоже без участия федерального центра – в рамках специальной программы, фонда, как получится.

При этом перевестись в жилье смогут только те помещения, которые отвечают установленным требованиям к безопасности проживания граждан, подчёркивается в концепции законопроекта.

«В переходный период собственники (апартаментов – прим. ред.) могут подать заявление с просьбой о переводе в жилые помещения. Субъект устанавливает свой порядок, какие случаи удовлетворяются, какие требования. Общий подход – требования безопасности проживания граждан должны удовлетворятся. А дальше можно пойти на поблажки. И право установления этих поблажек мы предлагаем передать субъектам», - пояснила Надежда Косарева.

Если здание с апартаментами в плане безопасности не отвечает требованиям, предъявляемым к жилым помещениям, но их выполнение можно обеспечить путем реконструкции, то возникает финансовая проблема – за чей счет это делать? По мнению Косаревой, городские власти могут предложить владельцам помещений сброситься на «апгрейд» своей собственности, что-то добавить из бюджета и таким образом решить проблему. Впрочем, региональные власти могут иметь иную точку зрения по данному вопросу - в проекте федерального закона никакие определенные схемы не прописаны.

В случае, если легализовать апартаменты окажется невозможно – скажем, здание находится в санитарной зоне вредного производства - собственнику помещения останется только продать его и купить нормальное жилье. Или, после завершения переходного периода, постоянно попадать под административные штрафы, отметила Косарева. Потому что в Жилой кодекс будет внесен жесткий запрет на проживание в нежилых помещениях.

«Внести, большими буквами написать, подчеркнуть и три восклицательных знака поставить в Жилищном кодексе, что в нежилых помещениях проживать нельзя. …И установить контроль за соблюдением и административную ответственность», - заявила Надежда Косарева.

В принципе, проживать в нежилых помещениях нельзя и сейчас, согласно федеральному закону о санитарно-эпидемиологическом благополучии населения. Но пока власти смотрят на нарушение запрета сквозь пальцы.


Надежды на чудо не оправдались
Надежды покупателей апартаментов на то, что, сэкономив, они в итоге получат полноценное жилье, не оправдались. Во всяком случае, уже построенные апартаменты квартирами явно не обернутся, хотя для некоторых еще не сданных в эксплуатацию зданий такая возможность пока сохраняется – см. «Кризис заставляет власти смириться с апартаментами».

Фактически, разработанный по заказу правительства Москвы законопроект предлагает узаконить существующее положение дел, наделив апартаменты лишь формальным статусом жилых помещений. Почему только им, достаточно очевидно. Во-первых, чтобы превратить уже сданные в эксплуатацию апартаменты в полноценное жилье, нужны колоссальные деньги и земля для строительства отсутствующих объектов социальной инфраструктуры. И если дополнительные финансовые средства столица, будучи богатым регионом, еще могла бы где-нибудь когда-нибудь как-нибудь изыскать, то свободные участки городу взять неоткуда.

«Может, мы готовы были бы решить социальные проблемы граждан, которые таким образом решили свой жилищный вопрос, но земли нет для строительства социальных объектов. Все застроено с плотностью 40 000 кв. м на гектар, и выкроить землю для строительства детсадов невозможно», - отметил Олег Рындин.

Во-вторых, доводить апартаменты до ума на бюджетные деньги - значит поощрять девелоперов на строительство подобных объектов, а граждан – на покупку полуфабрикатов. Вряд ли это отвечает государственным интересам…

Соответственно, цены на апартаменты и в дальнейшем будут ниже, чем на квартиры в многоквартирных домах. Насколько именно – рынок определит после уточнения конкретных параметров налогообложения этого вида недвижимости и условий легализации построенных апартаментов.

 
Данный материал является аналитическим и не носит рекламный характер.

Нашли ошибку в тексте? Выделите ее и нажмите Ctrl+Enter
6504 (0 сегодня)

Самые популярные объекты в базе IRN.RU

Цена, продавец
Карта
Адрес, описание
P от 3 555 460
до 9 862 910 руб.
Перейти на официальный сайт Уточняйте цены по телефону
ЖК Район «Белые ночи» Новая Москва, Новомосковский округ, м. Бунинская аллея, м. Улица Горчакова, 4 км от МКАД Студии, 1-3-комнатные квартиры Площади : 24 - 101 кв.м. Сдача ГК: 3 кв. 2019 г. м. Бунинская аллея, 15 мин. транспортом м. Улица Горчакова, 15 мин. транспортом Коммунарка пос., уч. 18, к.2.3 Коммунарка пос., уч. 18, к.1.1 Коммунарка пос., уч. 18, к.2.1 Коммунарка пос., уч. 18, к.2.2 Застройщик: А101.
Проектная декларация на рекламируемом сайте
P от 4 004 590
до 12 927 700 руб.
Перейти на официальный сайт Уточняйте цены по телефону
ЖК Район «Испанские кварталы» Новая Москва, Новомосковский округ, м. Теплый Стан, 4 км от МКАД 1-5-комнатные квартиры Площади : 29 - 115 кв.м. Сдача ГК: 2 кв. 2020 г. м. Теплый Стан, 10 мин. транспортом Сосенское с.п., в районе дер.Николино-Хованское, д.1.1 (2 район) Сосенское с.п., в районе дер.Николино-Хованское, д.1.2 (2 район) Сосенское с.п., в районе дер.Николино-Хованское, д.1.3 (2 район) Сосенское с.п., в районе дер.Николино-Хованское, д.11, к.2 (1 район) Сосенское с.п., в районе дер.Николино-Хованское, д.2.1(2 район) Показать все 13 корпусов Застройщик: А101 ДЕВЕЛОПМЕНТ.
Проектная декларация на рекламируемом сайте
P от 7 100 000
до 35 100 000 руб.
Перейти на официальный сайт Уточняйте цены по телефону
ЖК Match Point Москва, Западный округ, район Филевский парк, м. Фили Студии, 1-5-комнатные квартиры Площади : 29 - 76 кв.м. Сдача ГК: 4 кв. 2019 г. м. Фили, 5 мин. транспортом Застройщик: Волей Гранд.
Проектная декларация на рекламируемом сайте

Недвижимость в Москве и Подмосковье
Показать все
Предложения октября
Городские резиденции Spires. Премиум-класс. Пентхаусы с каминами, урбан-виллы, лофты. Двор без машин. Запад Москвы, рядом с Кутузовским пр. Застройщик: Тервуд. Проектная декларация на рекламируемом сайте Микрорайон Новое Бисерово 2 Готовые квартиры у Старой Купавны. Уют с панорамным остеклением. Ипотека от 7.4%. Звоните! квартиры от 1,6 млн руб.ООО Акваспорт Застройщик: Акваспорт. Проектная декларация на рекламируемом сайте Счастье в Мневниках Дом бизнес-класса! Ипотека 5,5% от ВТБ! Последние квартиры в готовом доме! Застройщик: Демьяна Бедного 15. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК D1 Старт продаж! Квартиры с отделкой от 5,6 млн руб. Небоскрёбы бизнес-класса рядом с центром Москвы. 1 минута пешком до м. Дмитровская с отделкой от 5,6 млн руб. Застройщик: ТПУ Дмитровская. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК бизнес-класса "Маяковский" Квартиры от 8 млн руб! Окончание строительства в 4 квартале 2018 г. Свободная планировка. 600 м. до м.Водный от 8 млн руб. Застройщик: Дорожное ремонтно-строительное управление Северное. Проектная декларация на рекламируемом сайте Нахимов Апартаменты в Подмосковье. Монолит. 1-2-комнатные апартаменты Звоните! от 135 000 руб./кв.мФлэт и Ко Застройщик: Бизнес-Центр На Долгоруковской. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Большое Путилково" Старт продаж! Рядом м. Митино. Дворы без машин, дет.сады, школы, поликлиники. 2,5 млн руб. Застройщик: Самолет-Путилково. Проектная декларация на рекламируемом сайте Квартал для жизни Спутник Старт продаж второй очереди! Студии с отделкой с видом на реку! Рядом м.Строгино. от 2,3 млн руб. Застройщик: Бухта Лэнд. Проектная декларация на рекламируемом сайте Геометрия Спешите! Квартиры пл. от 46 метров. Монолит. квартиры в готовых домах от 8,1 млн руб.Флэт и Ко Застройщик: Жилдорипотека. Проектная декларация на рекламируемом сайте Район «Скандинавия» 15 мин. до 3х веток метро. Московская прописка. Застройщик. 214-ФЗ. Новая Москва Застройщик: А101. Проектная декларация на рекламируемом сайте Квартиры в ЖК Позитив! г.Москва! ЖК Позитив, 10 мин. м.Румянцево! Скидка 400т.р. до 31.10! Ипотека и рассрочка! Успей купить! от 4,2 млн руб. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК Лица! Квартиры бизнес класса! Готовые квартиры на Ходынском поле! 10 мин. м.Динамо! Только в октябре скидка 40% на паркинг! Выдаем ключи! от 14,8 млнCapital group Застройщик: Новко. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК Бизнес-класса Big Time. Старт продаж! От 5,5 млн руб. Подземный паркинг. Собственная инфраструктура. Метро Полежаевская. от 5,5 млн руб. Застройщик: ПАК ДЕВЕЛОПМЕНТ. Проектная декларация на рекламируемом сайте Жилой квартал Тетрис Торопитесь! 2 км от МКАД. Квартиры площадью от 23 метров. Монолит. квартиры в готовых домах от 4,7 млн руб. Застройщик: Садовое кольцо МПС. Проектная декларация на рекламируемом сайте Квартиры бизнес-класса в ЖК Династия Шикарная архитектура, более 50 планировок, закрытый двор-патио. 300м до м.Полежаевская. Звоните! от 8 млнSezar Group Застройщик: МОНОЛИТНОЕ ДОМОСТРОЕНИЕ. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Эталон-Сити" от Группы "Эталон" Видовые просторные квартиры за 130 000 руб./кв.м. Дома сдаются в 2018 г.! Рядом метро Скобелевская! Застройщик: Дайкар. Проектная декларация на рекламируемом сайте Новый жилой квартал Фили Сити Скидка на квартиры до 5%. Бизнес-класс. Рассрочка. Ипотека 6%. Собственный парк-променад и фонтан. Паркинг. 3 мин пешком от м.Фили Застройщик MR Group Застройщик: ЛАТИРИУС. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Савёловский Сити" Новый корпус! От 5,2 млн руб. Бизнес-класс в 7 мин от м. Дмитровская. Потрясающие панорамные виды на центр города. Узнай первым! от 5,2 млн руб. Застройщик: Бизнес парк Савеловский. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК бизнес-класса "Румянцево-Парк" Квартиры от 2,9 млн. Нестандартная архитектура. Свободные планировки. Закрытые дворы. Паркинг. м.Саларьево от 2,9 млн руб. Застройщик: Лексион Девелопмент. Проектная декларация на рекламируемом сайте Счастье на Дмитровке Индивидуальные скидки! Ипотека 5,5% от ВТБ! Развитая инфраструктура. Сдача в 2018. Застройщик: Софьи Ковалевской 20. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК Серебрица. Старт продаж! От 2,2 млн руб. Уникальный проект. Авторская архитектура. Опции бизнес-класса. Детсад, школа рядом. г.Красногорск. от 2,2 млн руб. Застройщик: Опалиха-Сити. Проектная декларация на рекламируемом сайте Счастье на Вешняках Ипотека 5,5% от ВТБ! Индивидуальные скидки! Парковые зоны! 15 минут до м. Выхино. Застройщик: Вешняковская 18. Проектная декларация на рекламируемом сайте Счастье на Ленинском Выгодно - Ипотека 5,5% от ВТБ! Витражное остекление. Индивидуальные скидки! Застройщик: Ленинский 154. Проектная декларация на рекламируемом сайте Небо 1-5-комнатные квартиры пл. 49-136 метров. ГК: 4 кв. 2020 г. Монолит. Торопитесь! Застройщик: Проект Мичуринский. Проектная декларация на рекламируемом сайте Headliner Квартиры в готовых домах пл. от 29 метров.Монолит, другое. Подробности по телефону! с отделкой от 7,7 млн руб. Застройщик: Жилой квартал Сити. Проектная декларация на рекламируемом сайте Квартиры в жилом поселке Park Avenue Квартиры с участком или террасой на крыше. Детский сад на территории. Новая Рига, 23 км. Дом Серебряный Бор Квартиры в готовых домах пл. от 39 метров.Монолит. Торопитесь! Застройщик: Строитель. Проектная декларация на рекламируемом сайте Башня Федерация. Панорамные виды! Премиум-апартаменты от 50 до 350 м2. 69-84 этаж. Лучшие виды в Сити! Приватность и VIP безопасность. м.Выставочная Застройщик: БАШНЯ ФЕДЕРАЦИЯ. Проектная декларация на рекламируемом сайте Счастье в Лианозово Квартиры площадью от 36 метров. Монолит. 1-3-комнатные квартиры Торопитесь! Застройщик: Абрамцевская 10. Проектная декларация на рекламируемом сайте Счастье на Волгоградке Выгодно - ипотека от ВТБ – 5,5%! Индивидуальные скидки! Планировки евроформата. Застройщик: Федора Полетаева 15. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Томилино 2018" Квартиры в 10 минутах от м. Котельники! Рядом пляж и лесопарк! Первый взнос - 0%! 1,9 млн руб. Застройщик: Самолет-Томилино. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК Экодолье Шолохово! 200 000 руб. - первый взнос на таунхаус в ЖК "Экодолье Шолохово". Скидка 10%. Ипотека. Спешите! Дмитровское ш.,15 км. от 4,1 млн руб.ГК Экодолье Застройщик: Экодолье Щолохово. Проектная декларация на рекламируемом сайте Квартиры в ЖК Рассказово Станция м.Рассказовка открылась! Всего 7 мин. пешком! Рядом лесопарк, своя полноценная инфраструктура. Звоните! 5,4 млн руб.Sezar Group Застройщик: Красный Октябрь. Проектная декларация на рекламируемом сайте