Вы используете старую версию браузера Internet Explorer. Наш сайт выглядит и работает некорректно в этой версии IE.
Мы настоятельно рекомендуем вам обновить Internet Explorer или использовать другой браузер. В новых версиях браузера устранены проблемы безопасности и добавлены новые возможности.
от
2.8 млн
руб.
от
3.1 млн
руб.
от
1 млн
руб.
от
879 тыс
руб.
Опрос
На сколько дешевле рынка, по-вашему, должна быть «убитая» квартира, чтобы имело смысл ее покупать?
Нажимая кнопку "Ответить", вы соглашаетесь с Политикой защиты и обработки персональных данных
Цены на квартиры в Москве
Стоимость недвижимости в Москве
Наш научный партнер

Юридическая практика в недвижимости: типичные ошибки риелторов

Адвокат Олег Сухов специально для IRN.RU описывает их причины и последствия

В 2002 году законодатель отменил лицензирование риелторской деятельности. Сейчас этот вопрос возник вновь, и это закономерно. На первых порах такое решение сыграло положительную роль: увеличилось количество сделок, уменьшился ведомственный контроль. Но почти сразу проявились и негативные тенденции. Законы и нормативные акты не требуют от риелторов специального образования и квалификации, поэтому в их среде оказалось много случайных людей, не обладающих необходимым опытом и знаниями. А это стало приводить к ошибкам, которые дорого обходятся как покупателям, так и продавцам.


Типичные виды ошибок
Ошибки, совершаемые риелторами, можно условно разделить на две группы: юридические и информационные, возникающие из-за отсутствия полномочий и знаний.

Обе группы ошибок настолько тесно связаны друг с другом, что подобное деление иногда становится условным.

Чаше всего встречаются следующие недочеты:

  • неполный сбор информации о правовой истории квартиры (приватизация, переходы права собственности и так далее);
  • игнорирование вопроса о дееспособности граждан, совершающих сделку;
  • заключение договора без согласия одного из супругов;
  • игнорирование информации о лицах, имеющих право на проживание в квартире и находящихся в местах заключения или в детском доме;
  • совершение сделки после смерти бывшего владельца в интересах одного лица с нарушением прав остальных наследников;
  • передача денег от покупателя продавцу в условиях недостатка информации об объекте и его владельцах;
  • непрофессиональная проверка и составление документов;
  • затягивание сроков оформления правоустанавливающих документов.

Это только краткий перечень ошибок риелторов и агентств недвижимости. На самом деле он гораздо шире и зависит от индивидуальных особенностей сделки.


Судебные последствия
Ошибки риелторов приводят стороны как минимум к затяжным судебным процессам и как максимум - к потере денег и самой недвижимости. Судебная практика богата на такие примеры. В одной из своих статей я уже рассказывал о матери-одиночке из Подмосковья, решившей улучшить жилищные условия и купившей двухкомнатную квартиру. Через три месяца выяснилось, что на этот же объект претендует бывший жилец, недавно вернувшийся из мест заключения. Судебное дело длилось почти два года и дошло не только до Верховного Суда, но и до уполномоченного по правам человека в РФ. В итоге с помощью властей удалось соблюсти баланс интересов: женщина получила другую равноценную квартиру, а гражданин, вернувшийся из мест лишения свободы, въехал в свое жилье. Но всего этого можно было избежать, если бы риелтор, который сопровождал сделку, проверил правовую историю квартиры.

Похожие ошибки совершаются и при покупке недвижимости в новостройках. Клиент поручает риелтору купить жилье в строящемся доме. Агент находит помещение, оформляет документы, сопровождает сделку и получает, в конце концов, причитающиеся ему проценты. А потом выясняется, что объект приобретался у инвестора-посредника и на эту жилплощадь претендует еще один покупатель. Интернет пестрит подобными судебными делами. Желающие легко смогут найти примеры на сайтах с судебной практикой.

Довольно часто риелторы ошибаются и с организацией процедуры расчетов между продавцом и покупателем, что также приводит к судебным разбирательствам. Например, посредник берет аванс и передает его продавцу, а последний затягивает с передачей документов и регистрацией сделки. В результате незадачливый покупатель вынужден подавать в суд не только на продавца, но и на агента.

К особенно тяжелым последствиям приводят ошибки риелторских агентств при работе с неприватизированными квартирами. В моей практике был случай, когда клиент обратился в агентство недвижимости с просьбой подобрать ему жилплощадь. Риелтор нашел подходящий объект, понравившийся покупателю. Но имелась одна проблема – помещение не было приватизировано. Агент пообещал уладить вопрос и попросил предоплату. Сговорчивый клиент продал свою квартиру и вручил часть денег агентству. Но быстрая приватизация не удалась. Органы опеки и попечительства долго не давали согласие, и покупатель с семьей фактически оказался на улице. Судебная тяжба длилась почти два года и затронула широкий круг лиц: нанимателей неприватизированного жилья, агентство недвижимости и его сотрудников, покупателя, органы опеки и попечительства и так далее. В конце концов, дело было урегулировано, но все стороны потратили много времени и денег, а риелторское агентство прекратило свою деятельность.


Краткие выводы адвоката
Все говорит о том, что уже давно назрел вопрос о государственном регулировании риелторской деятельности. Ошибки агентов слишком дорого обходятся не только покупателям, но и продавцам. Прежде всего, необходимо законодательно установить минимальные требования к риелторам в плане квалификации и образования.

Конечно, не следует требовать, чтобы у каждого из них было юридическое образование, но вот знать общие принципы законодательства и обладать навыком договорной работы они обязаны. Возможно, стоит ввести своего рода профессиональные экзамены для последующего допуска гражданина к риелторской деятельности.

Далее: необходимо внедрить обязательное страхование ответственности риелторов и дать им право официального сбора информации об объекте при сопровождении договора. Ведь зачастую агент не может получить сведения о помещении и сторонах по сделке, т.к. не обладает соответствующими полномочиями.

Пока же я рекомендую собственникам помещений в ходе совершения сделки наряду с риелтором привлекать еще юриста или адвоката. Это, по крайней мере, минимизирует риски и позволит избежать многих проблем.

 
Данный материал является аналитическим и не носит рекламный характер.

Нашли ошибку в тексте? Выделите ее и нажмите Ctrl+Enter
3372 (0 сегодня)


Недвижимость в Москве и Подмосковье
Показать все
Предложения января
ЖК «Изумрудные холмы» Выгодные условия приобретения на квартиры в готовых корпусах. Волоколамское шоссе 8 км. От МКАД. Семейный микрорайон. Звоните! Застройщик: Затонское. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК бизнес-класса "Маяковский" Квартиры в готовых домах от 8,5 млн. руб. Свободная планировка. 600 м. до метро Водный стадион. от 8,5 млн руб. Застройщик: Дорожное ремонтно-строительное управление Северное. Проектная декларация на рекламируемом сайте Квартиры в жилом поселке Park Avenue Квартиры от 50 кв.м. Поселок готов. Свой детский сад. Охраняемая территория. Новая Рига, 23 км. ЖК "Румянцево-Парк". м.Саларьево Новогодние акции! Скидки на квартиры до 15%. Подземный паркинг. Свободные планировки. Закрытые дворы Застройщик: Лексион Девелопмент. Проектная декларация на рекламируемом сайте Район Новые Ватутинки Квартиры в новых корпусах с отделкой. Подземный паркинг и кладовые. Рядом дет.сад и школа. Двор без машин. от 2,9 млн рублейООО "СЗ "Инвесттраст 1" Застройщик: Инвесттраст. Проектная декларация на рекламируемом сайте Город-парк «Переделкино Ближнее» Квартиры комфорт-класса с отделкой и без. Рядом метро "Рассказовка". Дома готовы! Ипотека от 6%. от 5,3 млн руб. Застройщик: Олета. Проектная декларация на рекламируемом сайте Город-парк «Первый Московский» Видовые квартиры у леса. Монолитные дома. Увеличенные окна. Двор без машин. Метро "Саларьево". от 4,1 млн руб. Застройщик: Первый Московский. Проектная декларация на рекламируемом сайте Рядом м. Динамо! Новый жилой комплекс от надежного застройщика! Паркинг. Охраняемая территория. Детский сад. Застройщик: РГ-Девелопмент. Проектная декларация на рекламируемом сайте Цветочные поляны Студии, 1-4-комнатные квартиры площадью 21-118 метров. ГК: 4 кв. 2020 г. Монолит. 16 км от МКАД. Подробности по телефону! Застройщик: Старолесье. Проектная декларация на рекламируемом сайте Лофт-квартал для жизни и работы. От 9 096 564 руб за 52,46 кв.м.! Отдельный вход. Высота потолков: от 3,5 м. Ключи в 2019 г. м. Марьина роща. Застройщик: KR Properties. Проектная декларация на рекламируемом сайте Флотилия Спешите! Квартиры пл. 52-172 кв.м.Монолит-кирпич. от 130 000 руб/кв м.Флэт и Ко Застройщик: МОСФУНДАМЕНТСТРОЙ №1. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Городские Истории" Старт продаж! Высокая стадия готовности! Двор без машин! 2 парка в шаговой доступности!1 мин до м Рассказовка. Застройщик: ТПУ Рассказовка. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК Бизнес-класса Big Time. Высокая скорость строительства. Видовые квартиры. Подземный паркинг. 10 минут пешком до метро. От 5,6 млн руб. от 5,6 млн руб. Застройщик: ПАК ДЕВЕЛОПМЕНТ. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК «Царская Площадь». Первая очередь сдана! 5 мин. пешком от м. Динамо. Без % рассрочка. Ипотека от 5,5%. ФЗ-214. Застройщик: Спортивно-развлекательный центр АСГАРД. Проектная декларация на рекламируемом сайте Район «Скандинавия» 15 мин. до 3х веток метро. Московская прописка. Застройщик. 214-ФЗ. Новая Москва от 3.6 млн руб.Группа компаний А101 Застройщик: А101. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК Отрада Квартиры от 2,7 млн руб! 5 мин до м.Митино. Рядом озеро, лес. Вся инф-ра построена! от 2,7 млн руб. Застройщик: Отрада Девелопмент. Проектная декларация на рекламируемом сайте Первый жилой Небоскреб на Садовом! Апартаменты с премиальной финишной отделкой. Панорамные виды на Кремль! Собственная инфраструктура. м Чкаловская от 12 млн. рублей Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК Фили Сити 3 мин до м. Фили. Скидки в январе. Рядом парк! Застройщик MR Group Застройщик: ЛАТИРИУС. Проектная декларация на рекламируемом сайте Район «Москва А101» 3 ветки метро. Москвоская прописка. Школы, детские сады. 214-ФЗ. Застройщик. Новая Москва от 4 млн руб. Застройщик: А101. Проектная декларация на рекламируемом сайте МФК бизнес-класса Nakhimov Апартаменты с подземным паркингом в престижном районе Черемушки от 4,6 млн руб! Звоните! Застройщик: Бизнес-Центр На Долгоруковской. Проектная декларация на рекламируемом сайте