Вы используете старую версию браузера Internet Explorer. Наш сайт выглядит и работает некорректно в этой версии IE.
Мы настоятельно рекомендуем вам обновить Internet Explorer или использовать другой браузер. В новых версиях браузера устранены проблемы безопасности и добавлены новые возможности.
от
2.8 млн
руб.
от
1.9 млн
руб.
от
1 млн
руб.
от
827 тыс
руб.
Опрос
Что будет с рублевыми ценами на недвижимость этой осенью?
Нажимая кнопку "Ответить", вы соглашаетесь с Политикой защиты и обработки персональных данных
Цены на квартиры в Москве
Стоимость недвижимости в Москве
Наш научный партнер

Юридическая практика в недвижимости: типичные ошибки риелторов

Адвокат Олег Сухов специально для IRN.RU описывает их причины и последствия

В 2002 году законодатель отменил лицензирование риелторской деятельности. Сейчас этот вопрос возник вновь, и это закономерно. На первых порах такое решение сыграло положительную роль: увеличилось количество сделок, уменьшился ведомственный контроль. Но почти сразу проявились и негативные тенденции. Законы и нормативные акты не требуют от риелторов специального образования и квалификации, поэтому в их среде оказалось много случайных людей, не обладающих необходимым опытом и знаниями. А это стало приводить к ошибкам, которые дорого обходятся как покупателям, так и продавцам.


Типичные виды ошибок
Ошибки, совершаемые риелторами, можно условно разделить на две группы: юридические и информационные, возникающие из-за отсутствия полномочий и знаний.

Обе группы ошибок настолько тесно связаны друг с другом, что подобное деление иногда становится условным.

Чаше всего встречаются следующие недочеты:

  • неполный сбор информации о правовой истории квартиры (приватизация, переходы права собственности и так далее);
  • игнорирование вопроса о дееспособности граждан, совершающих сделку;
  • заключение договора без согласия одного из супругов;
  • игнорирование информации о лицах, имеющих право на проживание в квартире и находящихся в местах заключения или в детском доме;
  • совершение сделки после смерти бывшего владельца в интересах одного лица с нарушением прав остальных наследников;
  • передача денег от покупателя продавцу в условиях недостатка информации об объекте и его владельцах;
  • непрофессиональная проверка и составление документов;
  • затягивание сроков оформления правоустанавливающих документов.

Это только краткий перечень ошибок риелторов и агентств недвижимости. На самом деле он гораздо шире и зависит от индивидуальных особенностей сделки.


Судебные последствия
Ошибки риелторов приводят стороны как минимум к затяжным судебным процессам и как максимум - к потере денег и самой недвижимости. Судебная практика богата на такие примеры. В одной из своих статей я уже рассказывал о матери-одиночке из Подмосковья, решившей улучшить жилищные условия и купившей двухкомнатную квартиру. Через три месяца выяснилось, что на этот же объект претендует бывший жилец, недавно вернувшийся из мест заключения. Судебное дело длилось почти два года и дошло не только до Верховного Суда, но и до уполномоченного по правам человека в РФ. В итоге с помощью властей удалось соблюсти баланс интересов: женщина получила другую равноценную квартиру, а гражданин, вернувшийся из мест лишения свободы, въехал в свое жилье. Но всего этого можно было избежать, если бы риелтор, который сопровождал сделку, проверил правовую историю квартиры.

Похожие ошибки совершаются и при покупке недвижимости в новостройках. Клиент поручает риелтору купить жилье в строящемся доме. Агент находит помещение, оформляет документы, сопровождает сделку и получает, в конце концов, причитающиеся ему проценты. А потом выясняется, что объект приобретался у инвестора-посредника и на эту жилплощадь претендует еще один покупатель. Интернет пестрит подобными судебными делами. Желающие легко смогут найти примеры на сайтах с судебной практикой.

Довольно часто риелторы ошибаются и с организацией процедуры расчетов между продавцом и покупателем, что также приводит к судебным разбирательствам. Например, посредник берет аванс и передает его продавцу, а последний затягивает с передачей документов и регистрацией сделки. В результате незадачливый покупатель вынужден подавать в суд не только на продавца, но и на агента.

К особенно тяжелым последствиям приводят ошибки риелторских агентств при работе с неприватизированными квартирами. В моей практике был случай, когда клиент обратился в агентство недвижимости с просьбой подобрать ему жилплощадь. Риелтор нашел подходящий объект, понравившийся покупателю. Но имелась одна проблема – помещение не было приватизировано. Агент пообещал уладить вопрос и попросил предоплату. Сговорчивый клиент продал свою квартиру и вручил часть денег агентству. Но быстрая приватизация не удалась. Органы опеки и попечительства долго не давали согласие, и покупатель с семьей фактически оказался на улице. Судебная тяжба длилась почти два года и затронула широкий круг лиц: нанимателей неприватизированного жилья, агентство недвижимости и его сотрудников, покупателя, органы опеки и попечительства и так далее. В конце концов, дело было урегулировано, но все стороны потратили много времени и денег, а риелторское агентство прекратило свою деятельность.


Краткие выводы адвоката
Все говорит о том, что уже давно назрел вопрос о государственном регулировании риелторской деятельности. Ошибки агентов слишком дорого обходятся не только покупателям, но и продавцам. Прежде всего, необходимо законодательно установить минимальные требования к риелторам в плане квалификации и образования.

Конечно, не следует требовать, чтобы у каждого из них было юридическое образование, но вот знать общие принципы законодательства и обладать навыком договорной работы они обязаны. Возможно, стоит ввести своего рода профессиональные экзамены для последующего допуска гражданина к риелторской деятельности.

Далее: необходимо внедрить обязательное страхование ответственности риелторов и дать им право официального сбора информации об объекте при сопровождении договора. Ведь зачастую агент не может получить сведения о помещении и сторонах по сделке, т.к. не обладает соответствующими полномочиями.

Пока же я рекомендую собственникам помещений в ходе совершения сделки наряду с риелтором привлекать еще юриста или адвоката. Это, по крайней мере, минимизирует риски и позволит избежать многих проблем.

 
Данный материал является аналитическим и не носит рекламный характер.

Нашли ошибку в тексте? Выделите ее и нажмите Ctrl+Enter
3356 (0 сегодня)


Недвижимость в Москве и Подмосковье
Показать все
Предложения октября
ЖК "Эталон-Сити" от Группы "Эталон" Видовые просторные квартиры за 130 000 руб./кв.м. Дома сдаются в 2018 г.! Рядом метро Скобелевская! Застройщик: Дайкар. Проектная декларация на рекламируемом сайте Нахимов Торопитесь! Апартаменты в Подмосковье. Монолит. 1-2-комнатные апартаменты от 135 000 руб./кв.мФлэт и Ко Застройщик: Бизнес-Центр На Долгоруковской. Проектная декларация на рекламируемом сайте Счастье на Волгоградке Выгодно - ипотека от ВТБ – 5,5%! Индивидуальные скидки! Планировки евроформата. Застройщик: Федора Полетаева 15. Проектная декларация на рекламируемом сайте Небо 1-5-комнатные квартиры площадью 49-136 метров. ГК: 4 кв. 2020 г. Монолит. Звоните! Застройщик: Проект Мичуринский. Проектная декларация на рекламируемом сайте Квартал MATCH POINT Апартаменты бизнес-класса на престижном Кутузовском пр-т от Галс-девелопмент. Планировки от 28 до 185 кв.м Застройщик: Волей Гранд. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Крылья". Ипотека от 5,5% Квартиры от 8,3 млн руб! Закрытая территория, подземный паркинг. Свой парк с прудом, школа и д/сад. Застройщик: Лобачевского 120. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК Лица! Квартиры бизнес класса! Готовые квартиры на Ходынском поле! 10 мин. м.Динамо! Только в октябре скидка 40% на паркинг! Выдаем ключи! от 14,8 млнCapital group Застройщик: Новко. Проектная декларация на рекламируемом сайте Район «Испанские кварталы» 3 ветки метро. Современный благоустроенный район. Дизайнерская отделка. 214-ФЗ. ФЗ Застройщик: А101 ДЕВЕЛОПМЕНТ. Проектная декларация на рекламируемом сайте Счастье в Мневниках Дом бизнес-класса! Ипотека 5,5% от ВТБ! Последние квартиры в готовом доме! Застройщик: Демьяна Бедного 15. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Большое Путилково" Старт продаж! Рядом м. Митино. Дворы без машин, дет.сады, школы, поликлиники. 2,5 млн руб. Застройщик: Самолет-Путилково. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК «CapitalTowers» Единственный небоскреб в Москва Сити с квартирами, а не апартаментами Застройщик: МЕГАПОЛИС ГРУП. Проектная декларация на рекламируемом сайте Городские резиденции Spires. Премиум-класс. Пентхаусы с каминами, урбан-виллы, лофты. Двор без машин. Запад Москвы, рядом с Кутузовским пр. Застройщик: Тервуд. Проектная декларация на рекламируемом сайте Жилой квартал Парк Мира Последние 8 апартаментов в жилом квартале с инфраструктурой европейского уровня. 5 минут от м.Алексеевкая. Застройщик: Смайнэкс. Проектная декларация на рекламируемом сайте Новый жилой квартал Фили Сити Скидка на квартиры до 5%. Бизнес-класс. Рассрочка. Ипотека 6%. Собственный парк-променад и фонтан. Паркинг. 3 мин пешком от м.Фили Застройщик MR Group Застройщик: ЛАТИРИУС. Проектная декларация на рекламируемом сайте Квартал для жизни Спутник Старт продаж второй очереди! Студии с отделкой с видом на реку! Рядом м.Строгино. от 2,3 млн руб. Застройщик: Бухта Лэнд. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК Экодолье Шолохово! 200 000 руб. - первый взнос на таунхаус в ЖК "Экодолье Шолохово". Скидка 10%. Ипотека. Спешите! Дмитровское ш.,15 км. от 4,1 млн руб.ГК Экодолье Застройщик: Экодолье Щолохово. Проектная декларация на рекламируемом сайте Квартиры бизнес-класса в ЖК Династия Шикарная архитектура, более 50 планировок, закрытый двор-патио. 300м до м.Полежаевская. Звоните! от 8 млнSezar Group Застройщик: МОНОЛИТНОЕ ДОМОСТРОЕНИЕ. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК бизнес-класса "Маяковский" Квартиры от 8 млн руб! Окончание строительства в 4 квартале 2018 г. Свободная планировка. 600 м. до м.Водный от 8 млн руб. Застройщик: Дорожное ремонтно-строительное управление Северное. Проектная декларация на рекламируемом сайте Счастье на Вешняках Ипотека 5,5% от ВТБ! Индивидуальные скидки! Парковые зоны! 15 минут до м. Выхино. Застройщик: Вешняковская 18. Проектная декларация на рекламируемом сайте Headliner Квартиры площадью 29-117 кв.м.Монолит, другое. Подробности по телефону! с отделкой от 7,7 млн руб. Застройщик: Жилой квартал Сити. Проектная декларация на рекламируемом сайте Квартиры в ЖК Рассказово Станция м.Рассказовка открылась! Всего 7 мин. пешком! Рядом лесопарк, своя полноценная инфраструктура. Звоните! 5,4 млн руб.Sezar Group Застройщик: Красный Октябрь. Проектная декларация на рекламируемом сайте Счастье на Ленинском Выгодно - Ипотека 5,5% от ВТБ! Витражное остекление. Индивидуальные скидки! Застройщик: Ленинский 154. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК Серебрица. Старт продаж! От 2,2 млн руб. Уникальный проект. Авторская архитектура. Опции бизнес-класса. Детсад, школа рядом. г.Красногорск. от 2,2 млн руб. Застройщик: Опалиха-Сити. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Томилино 2018" Квартиры в 10 минутах от м. Котельники! Рядом пляж и лесопарк! Первый взнос - 0%! 1,9 млн руб. Застройщик: Самолет-Томилино. Проектная декларация на рекламируемом сайте Район «Белые ночи» Дома комфорт-класса в 6 км от МКАД. 15 минут до 3-х веток метро. Московская прописка. Застройщик: А101. Проектная декларация на рекламируемом сайте Башня Федерация. Панорамные виды! Премиум-апартаменты от 47 до 350 кв.м. 69-84 этаж. Лучшие виды в Сити! Приватность и VIP безопасность. м.Выставочная Застройщик: БАШНЯ ФЕДЕРАЦИЯ. Проектная декларация на рекламируемом сайте Дом Серебряный Бор Современные квартиры в готовых домах. Площадь от 39 до 107 кв.м. Монолит. Уточняйте подробности по телефону. Застройщик: Строитель. Проектная декларация на рекламируемом сайте Район «Скандинавия» 15 мин. до 3х веток метро. Московская прописка. Застройщик. 214-ФЗ. Новая Москва Застройщик: А101. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Цветочные поляны" Старт продаж! Квартиры от 2,2 млн.р.! 4 варианта отделки. Продуманная инфраструктура. Европейский стиль Застройщик: Старолесье. Проектная декларация на рекламируемом сайте Жилой квартал Тетрис Квартиры в готовых домах пл. 18-47 метров. ГК: 3 кв. 2018 г. - 4 кв. 2019 г., есть сданные. Монолит. 2 км от МКАД. Уточняйте подробности по телефону. от 4,7 млн руб. Застройщик: Садовое кольцо МПС. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Савёловский Сити" Новый корпус! От 5,2 млн руб. Бизнес-класс в 7 мин от м. Дмитровская. Потрясающие панорамные виды на центр города. Узнай первым! от 5,2 млн руб. Застройщик: Бизнес парк Савеловский. Проектная декларация на рекламируемом сайте Счастье в Лианозово Квартиры пл. 36-86 кв.м.Монолит. Подробности по телефону! Застройщик: Абрамцевская 10. Проектная декларация на рекламируемом сайте Счастье на Дмитровке Индивидуальные скидки! Ипотека 5,5% от ВТБ! Развитая инфраструктура. Сдача в 2018. Застройщик: Софьи Ковалевской 20. Проектная декларация на рекламируемом сайте Геометрия Спешите! Квартиры в готовых домах площадью от 46 метров.Монолит. от 8,1 млн руб.Флэт и Ко Застройщик: Жилдорипотека. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК бизнес-класса "Румянцево-Парк" Квартиры от 2,9 млн. Нестандартная архитектура. Свободные планировки. Закрытые дворы. Паркинг. м.Саларьево от 2,9 млн руб. Застройщик: Лексион Девелопмент. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК D1 Старт продаж! Квартиры с отделкой от 5,6 млн руб. Небоскрёбы бизнес-класса рядом с центром Москвы. 1 минута пешком до м. Дмитровская с отделкой от 5,6 млн руб. Застройщик: ТПУ Дмитровская. Проектная декларация на рекламируемом сайте Квартиры в жилом поселке Park Avenue Квартиры с участком или террасой на крыше. Детский сад на территории. Новая Рига, 23 км. Городской район Новые Ватутинки Готовая инфраструктура. Д/сады, школа и поликлиника. Московская прописка. Ипотека от 6%. м. Новые Ватутинки АО "Инвесттраст" Застройщик: Инвесттраст. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК Бизнес-класса Big Time. Старт продаж! От 5,5 млн руб. Подземный паркинг. Собственная инфраструктура. Метро Полежаевская. от 5,5 млн руб. Застройщик: ПАК ДЕВЕЛОПМЕНТ. Проектная декларация на рекламируемом сайте