Вы используете старую версию браузера Internet Explorer. Наш сайт выглядит и работает некорректно в этой версии IE.
Мы настоятельно рекомендуем вам обновить Internet Explorer или использовать другой браузер. В новых версиях браузера устранены проблемы безопасности и добавлены новые возможности.
от
3.2 млн
руб.
от
1.9 млн
руб.
от
1 млн
руб.
от
827 тыс
руб.
Опрос
Какой вид арендного бизнеса вы считаете наиболее удачным для частного инвестора?
Нажимая кнопку "Ответить", вы соглашаетесь с Политикой защиты и обработки персональных данных
Цены на квартиры в Москве
Стоимость недвижимости в Москве
Наш научный партнер

Юридическая практика в недвижимости: типичные ошибки риелторов

Адвокат Олег Сухов специально для IRN.RU описывает их причины и последствия

В 2002 году законодатель отменил лицензирование риелторской деятельности. Сейчас этот вопрос возник вновь, и это закономерно. На первых порах такое решение сыграло положительную роль: увеличилось количество сделок, уменьшился ведомственный контроль. Но почти сразу проявились и негативные тенденции. Законы и нормативные акты не требуют от риелторов специального образования и квалификации, поэтому в их среде оказалось много случайных людей, не обладающих необходимым опытом и знаниями. А это стало приводить к ошибкам, которые дорого обходятся как покупателям, так и продавцам.


Типичные виды ошибок
Ошибки, совершаемые риелторами, можно условно разделить на две группы: юридические и информационные, возникающие из-за отсутствия полномочий и знаний.

Обе группы ошибок настолько тесно связаны друг с другом, что подобное деление иногда становится условным.

Чаше всего встречаются следующие недочеты:

  • неполный сбор информации о правовой истории квартиры (приватизация, переходы права собственности и так далее);
  • игнорирование вопроса о дееспособности граждан, совершающих сделку;
  • заключение договора без согласия одного из супругов;
  • игнорирование информации о лицах, имеющих право на проживание в квартире и находящихся в местах заключения или в детском доме;
  • совершение сделки после смерти бывшего владельца в интересах одного лица с нарушением прав остальных наследников;
  • передача денег от покупателя продавцу в условиях недостатка информации об объекте и его владельцах;
  • непрофессиональная проверка и составление документов;
  • затягивание сроков оформления правоустанавливающих документов.

Это только краткий перечень ошибок риелторов и агентств недвижимости. На самом деле он гораздо шире и зависит от индивидуальных особенностей сделки.


Судебные последствия
Ошибки риелторов приводят стороны как минимум к затяжным судебным процессам и как максимум - к потере денег и самой недвижимости. Судебная практика богата на такие примеры. В одной из своих статей я уже рассказывал о матери-одиночке из Подмосковья, решившей улучшить жилищные условия и купившей двухкомнатную квартиру. Через три месяца выяснилось, что на этот же объект претендует бывший жилец, недавно вернувшийся из мест заключения. Судебное дело длилось почти два года и дошло не только до Верховного Суда, но и до уполномоченного по правам человека в РФ. В итоге с помощью властей удалось соблюсти баланс интересов: женщина получила другую равноценную квартиру, а гражданин, вернувшийся из мест лишения свободы, въехал в свое жилье. Но всего этого можно было избежать, если бы риелтор, который сопровождал сделку, проверил правовую историю квартиры.

Похожие ошибки совершаются и при покупке недвижимости в новостройках. Клиент поручает риелтору купить жилье в строящемся доме. Агент находит помещение, оформляет документы, сопровождает сделку и получает, в конце концов, причитающиеся ему проценты. А потом выясняется, что объект приобретался у инвестора-посредника и на эту жилплощадь претендует еще один покупатель. Интернет пестрит подобными судебными делами. Желающие легко смогут найти примеры на сайтах с судебной практикой.

Довольно часто риелторы ошибаются и с организацией процедуры расчетов между продавцом и покупателем, что также приводит к судебным разбирательствам. Например, посредник берет аванс и передает его продавцу, а последний затягивает с передачей документов и регистрацией сделки. В результате незадачливый покупатель вынужден подавать в суд не только на продавца, но и на агента.

К особенно тяжелым последствиям приводят ошибки риелторских агентств при работе с неприватизированными квартирами. В моей практике был случай, когда клиент обратился в агентство недвижимости с просьбой подобрать ему жилплощадь. Риелтор нашел подходящий объект, понравившийся покупателю. Но имелась одна проблема – помещение не было приватизировано. Агент пообещал уладить вопрос и попросил предоплату. Сговорчивый клиент продал свою квартиру и вручил часть денег агентству. Но быстрая приватизация не удалась. Органы опеки и попечительства долго не давали согласие, и покупатель с семьей фактически оказался на улице. Судебная тяжба длилась почти два года и затронула широкий круг лиц: нанимателей неприватизированного жилья, агентство недвижимости и его сотрудников, покупателя, органы опеки и попечительства и так далее. В конце концов, дело было урегулировано, но все стороны потратили много времени и денег, а риелторское агентство прекратило свою деятельность.


Краткие выводы адвоката
Все говорит о том, что уже давно назрел вопрос о государственном регулировании риелторской деятельности. Ошибки агентов слишком дорого обходятся не только покупателям, но и продавцам. Прежде всего, необходимо законодательно установить минимальные требования к риелторам в плане квалификации и образования.

Конечно, не следует требовать, чтобы у каждого из них было юридическое образование, но вот знать общие принципы законодательства и обладать навыком договорной работы они обязаны. Возможно, стоит ввести своего рода профессиональные экзамены для последующего допуска гражданина к риелторской деятельности.

Далее: необходимо внедрить обязательное страхование ответственности риелторов и дать им право официального сбора информации об объекте при сопровождении договора. Ведь зачастую агент не может получить сведения о помещении и сторонах по сделке, т.к. не обладает соответствующими полномочиями.

Пока же я рекомендую собственникам помещений в ходе совершения сделки наряду с риелтором привлекать еще юриста или адвоката. Это, по крайней мере, минимизирует риски и позволит избежать многих проблем.

 
Данный материал является аналитическим и не носит рекламный характер.

Нашли ошибку в тексте? Выделите ее и нажмите Ctrl+Enter
3348 (0 сегодня)


Недвижимость в Москве и Подмосковье
Показать все
Предложения июля
ЖК "Эталон-Сити" от Группы "Эталон" Видовые квартиры за 125 000 руб./кв.м! Скидка на студии до 3%! Квартиры с отделкой от 6,5 млн руб. Сдаем в 2018г. м. Скобелевская Застройщик: Дайкар. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК «Остафьево» 10 мин. до метро Бунинская аллея. 5 детских садов, 3 школы. Рядом парковая зона, пруды и набережная. Квартиры с отделкой от 2,1 млн руб. Застройщик: СР-Групп. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК Савёловский Сити Живите рядом с центром! Квартиры с отделкой от 6 млн руб. Ипотека от 6%. 7 мин от м. Дмитровская. Высотки с потрясающими панорамными видами! от 6 млн руб. Застройщик: Бизнес парк Савеловский. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК «ПИКАССО» в ЗАО ЖК «Пикассо» Скоро повышение цен! В двух минутах от метро! ЖК рядом с метро Очаково (200м) от 7,2 млн руб. Застройщик: ИжВазтехобслуживание. Проектная декларация на рекламируемом сайте Квартал для жизни Спутник Студии с отделкой с видом на реку! Рядом м.Строгино. Скидки до 12%! с отделкой от 2,6 млн руб. Застройщик: Бухта Лэнд. Проектная декларация на рекламируемом сайте Флотилия Спешите! Новые апартаменты в готовых домах. Площадь от 47 до 107 кв.м. Монолит-кирпич. от 6,5 млн руб.Флэт и Ко Застройщик: МОСФУНДАМЕНТСТРОЙ №1. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Фестиваль Парк" Старт продаж нового корпуса от 5,4 млн! 3 мин до м. Речной Вокзал. Отделка WhiteBox. Звоните! от 5,4 млн руб. Застройщик: Центр-Инвест. Проектная декларация на рекламируемом сайте Купавна 2018 Две скидки в июле! Квартиры в ЖК Купавна 2018 с выгодой до 200 000р. + Доп. скидка! Успей купить! ООО "Аквацентр" Застройщик: Аквацентр. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК «Родной Город. Октябрьское Поле» Акция 8:0! Квартиры в Москве со скидкой 8%, выгода до 1,7 млн руб. Только до 31.07. от 8,7 млн руб.! Застройщик: АВТОКОМСТРОЙ. Проектная декларация на рекламируемом сайте Квартиры бизнес-класса в ЖК Династия Старт продаж второй очереди. Более 50 удобных планировок. 300м до м.Полежаевская. От 8 млн. Звоните! от 8 млнSezar Group Застройщик: МОНОЛИТНОЕ ДОМОСТРОЕНИЕ. Проектная декларация на рекламируемом сайте Квартиры 300 м. от метро Солнцево ЖК Лучи. Квартиры с отделкой. Всего от 4,7 млн руб. Первый взнос 10%. Ипотека от 5,5% всего от 4,7 млн руб.ООО «ЛСР. Объект-М» Застройщик: Группа ЛСР. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК Экодолье Шолохово! 200 000 руб. - первый взнос на таунхаус в ЖК "Экодолье Шолохово". Скидка 10%. Ипотека. Спешите! Дмитровское ш.,15 км. от 4,1 млн руб.ГК Экодолье Застройщик: Экодолье Щолохово. Проектная декларация на рекламируемом сайте Последние квартиры с террасой на крыше Свободная планировка. От 50 кв. м. Готовый поселок PARK AVENUE. Детский сад на территории. Новая Рига, 23 км. Новый жилой квартал Фили Сити Скидка на квартиры до 5%. Бизнес-класс. Рассрочка. Ипотека 6%. Собственный парк-променад и фонтан. Паркинг. 3 мин пешком от м.Фили Застройщик MR Group Застройщик: ЛАТИРИУС. Проектная декларация на рекламируемом сайте Скидки до 17% в «Селигер Сити» В 2 мин. пешком от м. Селигерская. Современные планировки. Монолит построен. Рассрочка 0%! от 4,2 млн руб.MR Group Застройщик: РУБЛЕВСКИЙ ПАРК. Проектная декларация на рекламируемом сайте Дом Серебряный Бор Уникальное предложение! Скидка 10% на просторные квартиры в Серебряном бору. Потрясающие виды, паркинг, система умный дом. м.Щукинская Застройщик: Строитель. Проектная декларация на рекламируемом сайте Городской район Новые Ватутинки Готовая инфраструктура. Д/сады, школа и поликлиника. Московская прописка. Ипотека от 6%. м. Новые Ватутинки от 2,8 млн руб.АО "Инвесттраст" Застройщик: Инвесттраст. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Южный" Красногорск 5 км от МКАД без пробок! Квартиры-студии от 34 кв.м от 3,2 млн руб. Ипотека, рассрочка. Звоните! от 86 000 руб./кв.мООО "Прогресс" Застройщик: ПРОГРЕСС. Проектная декларация на рекламируемом сайте Двушки в ЖК Рассказово Старт продаж третьей очереди. 850м от метро Рассказовка. Звоните! 6,3 млн руб. Sezar Group Застройщик: Красный Октябрь. Проектная декларация на рекламируемом сайте Живые районы от А101 Квартиры с отделкой! Ипотека от 5,1% на весь период. Новая Москва от 3,5 млн руб. Застройщик: А101. Проектная декларация на рекламируемом сайте Старт продаж новой башни Прайм Парк Квартиры премиум-класса. м Динамо. Отделка, паркинг, англ школа, парки, д/сады, спорт объекты, фитнес, бассейн от 8,9 млн рублей!Оптима Девелопмент Застройщик: Прайм Парк. Проектная декларация на рекламируемом сайте Среда от PSN Group 5 мин. пешком от МЦК Нижегородская. Рассрочка 0%. Ипотека от 6,7%. Квартиры от 6,3 млн рублей! Скидки до 10% до 31 июля! от 6,3 млн руб.PSN Group Застройщик: ВЦ Стройэкспо. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК бизнес-класса "Маяковский" Квартиры от 7,5 млн руб! Окончание строительства в 4 квартале 2018 г. Свободная планировка. 600 м. до м.Водный стадион от 7,5 млн руб. Застройщик: Дорожное ремонтно-строительное управление Северное. Проектная декларация на рекламируемом сайте Малоэтажный жилой комплекс «SAMPO» Идет заселение. Готовые квартиры с отделкой и без. 25 км от МКАД. Ипотека от 9%. от 2,4 млн руб.Микрорайон «Кантри» Застройщик: микрорайон Кантри. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Томилино 2018" Квартиры с отделкой в 10 минутах от м. Котельники! Рядом пляж и лесопарк! Первый взнос - 0%! от 1,7 млн руб. Застройщик: Самолет-Томилино. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК на Лобачевского 120. Ипотека 5,5%! Дополнительная скидка в офисе продаж! Квартиры бизнес-класса от 8,1 млн. р.!м. Аминьевское шоссе – 550 м. от 8,1 млн руб. Застройщик: Лобачевского 120. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Кварталы 21/19"! 5 км от ТТК Квартиры в Москве ЮВАО. С отделкой и без. Готовые и строящиеся корпуса. Ипотека от 31 127 руб./месяц квартиры от 4,9 млн рублейЗАО "ВЕКТОРСТРОЙФИНАНС" Застройщик: Предприятие МС. Проектная декларация на рекламируемом сайте Район «Испанские кварталы» 4 км от МКАД. Квартиры пл. от 22 метров. Монолит-кирпич, монолит. квартиры в готовых домах Подробности по телефону! от 3,5 млн руб. Застройщик: А101 ДЕВЕЛОПМЕНТ. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК D1 Старт продаж! Квартиры с отделкой от 5 млн руб. Небоскрёбы бизнес-класса рядом с центром Москвы. 1 минута пешком до м. Дмитровская от 5 млн руб. Застройщик: ТПУ Дмитровская. Проектная декларация на рекламируемом сайте Headliner Современные квартиры в готовых домах. Площадь от 29 до 117 кв.м. Монолит, другое. от 7,7 млн руб. Застройщик: Жилой квартал Сити. Проектная декларация на рекламируемом сайте Эко Видное 2.0 Спешите! Квартиры в готовых домах площадью 25-89 метров. ГК: 4 кв. 2018 г. Монолит. MR Group Застройщик: Купелинка Девелопмент. Проектная декларация на рекламируемом сайте Геометрия Квартиры площадью от 46 метров. Монолит. квартиры в готовых домах Торопитесь! от 150 000 руб. кв.м Застройщик: Жилдорипотека. Проектная декларация на рекламируемом сайте Небо 1-5-комнатные квартиры пл. 48-131 метр. ГК: 4 кв. 2020 г. Монолит. от 170 тыс./кв.м Застройщик: Проект Мичуринский. Проектная декларация на рекламируемом сайте Отрада Современные квартиры в готовых домах. Площадь от 21 до 98 кв.м. Монолит-кирпич. всего от 2,3 млн руб. Застройщик: Отрада Девелопмент. Проектная декларация на рекламируемом сайте Золотая Звезда Квартиры пл. 38-101 кв.м.Монолит. Звоните! 3 квартиры по спец. цене.Группа "Эталон" Застройщик: Золотая Звезда. Проектная декларация на рекламируемом сайте Жилой квартал Тетрис Квартиры в готовых домах площадью от 18 метров.Монолит. Звоните! от 3,5 млн руб. Застройщик: Садовое кольцо МПС. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Семеновский Парк" Квартиры с отделкой в Москве от 5,1 млн! Вид на Измайловский парк. Рядом м.Семеновская. от 5,1 млн руб. Проектная декларация на рекламируемом сайте