Вы используете старую версию браузера Internet Explorer. Наш сайт выглядит и работает некорректно в этой версии IE.
Мы настоятельно рекомендуем вам обновить Internet Explorer или использовать другой браузер. В новых версиях браузера устранены проблемы безопасности и добавлены новые возможности.
от
3.2 млн
руб.
от
1.9 млн
руб.
от
1 млн
руб.
от
827 тыс
руб.
Опрос
Выберите, с чем вы согласны, в связи с изменениями в законодательство о долевом строительстве:
Нажимая кнопку "Ответить", вы соглашаетесь с Политикой защиты и обработки персональных данных
Цены на квартиры в Москве
Стоимость недвижимости в Москве
Наш научный партнер

Стройка на заводе: промзоны дадут миллионы метров жилья

В ближайшие пять лет может быть освоено 800 га промышленных территорий

Редевелопмент промзон выгоден всем – девелоперам предоставляется возможность заработать на дефицитной московской земле; для властей это способ решить многие городские проблемы и получить источник налоговых поступлений, а люди получат более привлекательную и дружелюбную городскую среду. Однако, как выяснила редакция www.irn.ru, далеко не по всем вопросам достигнуто понимание. Многие проблемы освоения промышленных зон еще только предстоит решать.


Перспективно, но дорого
После строительного бума в начале и середине 2000-х годов в Москве образовался серьезный дефицит строительных площадок. «На этом фоне видятся два основных направления развития жилищного строительства: снос ветхого жилого фонда с последующим строительством нового жилья, а также реконструкция промзон», – говорит руководитель «ИРН-Консалтинг» Татьяна Калюжнова.

Редевелопмент промышленных территорий – одно из наиболее перспективных направлений в жилищном строительстве. Из-за комплексного развития и зачастую достаточно удачной локации жилье в таких проектах пользуется хорошим спросом. По словам руководителя аналитического и консалтингового центра Est-a-Tet Владимира Богданюка, в проекте «Тушино-2018» менее чем за месяц было продано более 10 000 кв. м жилья.

Освоение промзон обходится дорого. «Затраты на редевелопмент могут вырасти по сравнению с застройкой обычной площадки на 30-40%», – рассказал руководитель департамента развития проектов «Дон-Строй Инвест» Станислав Архипов в ходе круглого стола в рамках форума RREF «Проекты комплексного освоения промышленных территорий. Формирование новой городской среды в столице». Такое удорожание происходит из-за сложностей земельно-правового характера, непростых переговоров с собственниками, затрат на снос и рекультивацию, прокладку инженерного оборудования и развития улично-дорожной сети.


Для справки:
По данным Москомстройинвеста, в настоящее время на территории старой Москвы насчитывается 83 производственно-коммунальные зоны, включающие в себя 160 промзон, а также 49 самостоятельных промзон, площадь которых составляет в районе 15 000 га. Только 52% этих площадей заняты действующими объектами промышленности и науки. В конце 2013 г. столичные власти определили 11 приоритетных промзон, которые предстоит реконструировать.


Промзоны под снос
Одной из первых редевелопментом промзон стала заниматься ГК «Интеко» – еще до появления полноценной правительственной программы. «Первый проект, который мы реализовали на достаточно сложной промышленной территории в 2003-2008 гг. – ЖК «Волжский» на юго-востоке Москвы. Это территория 63 га, с которой было выведено 56 предприятий и объектов, в том числе 13 действующих. За счет инвестора создана вся инженерная инфраструктура, построено 960 000 кв. м жилья и социально-бытовой инфраструктуры», – рассказывает Жанна Зиновьева, директор департамента маркетинга ГК «Интеко».

Среди крупнейших территорий, которые планируется осваивать в первую очередь, – ЗИЛ (инвестор – «ЛСР Групп»), «Серп и молот» («Дон-Строй Инвест») и «Грайвороново» («ПСН Групп»). На месте этих промзон планируется возвести более 3,5 млн кв. м недвижимости.

«Самый значимый для города проект – это ЗИЛ, – говорит Наталья Лисюкова, начальник управления формирования и реализации инвестиционных программ Москомстройинвеста. – По нему уже есть концепция развития, проект планировки, есть сформированный имущественный комплекс, который был продан с торгов в прошлом году «ЛСР Групп» и уже начал осваиваться. Там планируется комплексная жилая застройка с обеспечением социальной инфраструктуры. Также будут построены ледовый дворец и другие проекты спортивного направления, там планируется достаточно большой парк развлечений. Сейчас ведутся работы по привлечению инвесторов на центральную площадь ЗИЛ, это порядка 130 га, возможно участие в качестве инвесторов иностранных застройщиков». По словам директора по развитию «ЛСР. Недвижимость-Москва» Валентина Чернобаева, строительство первой очереди должно начаться летом.

Кроме того, освоением промзон активно занимается «Галс-Девелопмент», в портфеле которого значатся четыре таких проекта: «Литератор» на территории бывшего пивоваренного завода в Хамовниках, «Наследие» на «Полежаевской», Wine House на Садовнической набережной и «Искра» на Ленинградском проспекте).


Проблем не счесть
Одна из основных сложностей – длинный срок освоения. По словам Валентина Чернобаева, на редевелопмент крупной промзоны требуется минимум 7-10 лет. «Дело в том, что в процессе комплексного освоения промышленных территорий возникает множество проблем, – объясняет Татьяна Калюжнова. – Одна из них – большое количество собственников. Девелопер не может просто снести старые промышленные здания, сначала ему нужно договориться со всеми собственниками об их переводе на другие территории».

По словам Натальи Лисюковой, количество собственников на таких территориях может доходить до 1000. Это тормозит их развитие. Например, по словам Жанны Зиновьевой, в промзоне «Очаково», интерес к которой проявляла ГК «Интеко», 304 собственника. «Городские власти с Министерством строительства РФ сейчас активно обсуждают законопроект по производственно-коммунальным территориям, который позволит упорядочить процесс вхождения в такие проекты инвестором. Этим законом будут регулироваться действия собственников, они будут обязаны выполнять планы города по реорганизации территорий», – отмечает Наталья Лисюкова.

Еще одна трудность при освоении промзон – подготовка площадки. «Этот этап может занять несколько лет, – говорит Татьяна Калюжнова. – Нередко на участках под редевелопмент проложены инженерные сети, которые нужно перекладывать прежде, чем начинать новое строительство, могут быть бомбоубежища или нанесенные на карту проезды и улицы, которые отсутствуют физически».

Из-за промышленного прошлого застройщикам приходится вычищать грунт, избавиться от старого вредного производства. «На сегодняшний день в рамках промзоны «Серп и Молот» у нас 330 000 кв. м промышленных зданий и сооружений, которые строились по законам военного времени. Их почти невозможно снести, нужно применять специальные технологии. А практически все инженерное обеспечение территории нельзя использовать – только утилизировать», – сетует Станислав Архипов («Дон-Строй Инвест»).

Кроме того, девелоперам приходится менять вид разрешенного использования земель. «Здесь возникает вопрос об оплате инфраструктурных платежей за изменение вида разрешенного использования земельных участков. Ввиду того что Москва каждые два года пересматривает кадастровую стоимость земельных участков на этих территориях, застройщик попадает в ситуацию, когда он каждые два года вынужден увеличивать затраты на перевод земельного участка с одной категории в другую на 10-15%. Это серьезная проблема для нас», – отмечает Валентин Чернобаев («ЛСР. Недвижимость-Москва»).

Наталья Лисюкова из Москомстройинвеста обещает, что в скором времени ситуация станет легче: «Одна из антикризисных мер в рамках 40-го постановления Правительства Москвы, которая будет распространена в том числе и на промышленных территориях, – это рассрочка по плате за изменение цели использования предоставляемого земельного участка. При реализации проектов на производственных территориях плата за изменение под строительство жилых и социальных объектов, торговых центров, офисов достаточно существенна, с учетом высокой кадастровой стоимости. Поэтому многие отказываются от реализации проектов ввиду их неподъемности». Кроме того, московские власти обещают упрощения в части обязательного строительства машино-мест, уменьшение обязательного уровня инсоляции. Для поиска оптимальных решений при Москомстройинвесте создан Клуб инвесторов, в который уже вошли 48 девелоперов.


В чьих руках будущее?
По словам Владимира Богданюка из Est-a-Tet, потенциально до 2020 г. может быть освоено около 800 га промышленных территорий. «Если рассматривать уже заявленные проекты, до 2020 г. подразумевается реализация более 5 млн кв. м жилой недвижимости. Общая площадь к освоению составляет около 10 млн кв. м: сюда входит коммерческая недвижимость, социальная инфраструктура и т.д.», - говорит эксперт. В долгосрочной перспективе строительная активность начнется на востоке – в рамках проектов и по редевелопменту, и по реновации ветхого жилья, считает Жанна Зиновьева (ГК «Интеко»).

По мнению Татьяны Калюжновой, проекты по освоению промзон будут пользоваться хорошим спросом, если смогут «вписаться» в общий тренд по удешевлению предложения: «Лучший формат для таких территорий – комфорткласс. Но с учетом всех проблем и дополнительных затрат девелоперам будет не так просто удержать цены на приемлемом для покупателей уровне. Здесь возникает вопрос государственно-частного партнерства: насколько готовы московские власти помогать в решении проблем в рамках подготовки площадок к освоению. Чем больше они сделают в части работы с текущими собственниками по вопросам их ликвидации и переезда, а также для увеличения скорости прохождения согласований, тем активнее будут развиваться проекты по освоению промзон».

Наталья Лисюкова обещает максимальную поддержку уже начатым проектам. Будущее перспективных проектов, по ее словам, зависит от готовности девелоперов пойти навстречу городу, в первую очередь с точки зрения сохранения производства и создания технокластеров.

В этом случае, по мнению специалистов аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости IRN.RU», развитие промзон сможет не только внешне облагородить город, но и решить другие проблемы: обеспечить больше рабочих мест, снизить маятниковую миграцию благодаря появлению возможности работать рядом с домом.

 
Данный материал является аналитическим и не носит рекламный характер.

Нашли ошибку в тексте? Выделите ее и нажмите Ctrl+Enter
3113 (0 сегодня)

Самые популярные объекты в базе IRN.RU

Цена, продавец
Карта
Адрес, описание
P от 8 964 000
до 28 072 600 руб.
Перейти на официальный сайт Уточняйте цены по телефону
ЖК Родной город Октябрьское поле Москва, Северо-Западный округ, район Щукино, м. Октябрьское поле 1-4-комнатные квартиры Площади : 41 - 119 кв.м. м. Октябрьское поле, 10 мин. транспортом Берзарина ул., вл. 28, к.1 Берзарина ул., вл. 28, к.2 Берзарина ул., вл. 28, к.3 Берзарина ул., вл. 28, к.4 Застройщик: АВТОКОМСТРОЙ.
Проектная декларация на рекламируемом сайте
P от 8 782 210
до 51 480 000 руб.
Перейти на официальный сайт Уточняйте цены по телефону
ЖК PRIME PARK Москва, Северный округ, район Хорошевский, м. Петровский парк, м. Динамо, м. Аэропорт, м. Динамо, м. Петровский парк 1-4-комнатные квартиры Площади : 40 - 171 кв.м. Сдача ГК: 2 кв. 2020 г. м. Аэропорт, 15 мин. пешком м. Динамо, 5 мин. пешком м. Петровский парк, 7 мин. пешком Ленинградский пр-т, вл.37, R4 Ленинградский пр-т, вл.37, R6 Застройщик: Прайм Парк.
Проектная декларация на рекламируемом сайте
P от 10 400 000
до 38 300 000 руб.
Перейти на официальный сайт Уточняйте цены по телефону
ЖК Наследие Москва, Восточный округ, район Преображенское, м. Преображенская площадь 1-5-комнатные квартиры Площади : 45 - 130 кв.м. Сдача ГК: 1 кв. 2019 г. м. Преображенская площадь, 3 мин. пешком Краснобогатырская ул., вл.90 (2 оч.) Краснобогатырская ул., вл.90 (3 оч.) Застройщик: ИРТ.
Проектная декларация на рекламируемом сайте

Недвижимость в Москве и Подмосковье
Показать все
Предложения июня
Жилой комплекс "Небо" 1-5-комнатные квартиры площадью от 48 метров.Монолит. Звоните! от 166 тыс./кв.м Застройщик: Проект Мичуринский. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Фестиваль Парк" Старт продаж нового корпуса от 5,4 млн! Ипотека от 6,7%. 3 мин до м. Речной Вокзал. Отделка WhiteBox. Звоните! от 5,4 млн руб. Застройщик: Центр-Инвест. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Донской Олимп" 14 квартиры из «золотого запаса». Собственность. 5 минут от метро Шаболовская. Двор без машин. от 16 млн руб. ЛСР Застройщик: Группа ЛСР. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Ломоносовский" Виды на МГУ доступнее на 15%! Только в Июне! Бизнес-класс. Собственность. 10 мин. от м.Ленинский пр-т. от 13 млн руб. Застройщик: АН Новые Черемушки. Проектная декларация на рекламируемом сайте Квартиры в ЖК "Геометрия" Квартиры пл. 46-137 кв.м.Монолит. Подробности по телефону! от 150 000 руб./кв.м Застройщик: Жилдорипотека. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Флотилия" Торопитесь! Апартаменты площадью 47-107 кв.м.Монолит-кирпич. от 6,5 млн руб.Флэт и Ко Застройщик: МОСФУНДАМЕНТСТРОЙ №1. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК PerovSky Выдаём ключи! ЖК в 1 мин. от Терлецкого парка! От 4,5 млн руб. Ипотека от 6%. Авторская архитектура, вся инфраструктура в комплексе, дизайнерские лобби. от 4,5 млн руб. Застройщик: СтройИнвестПроект. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Эталон-Сити" от Группы "Эталон" Просторные квартиры бизнес-класса от 5,4 млн руб! Цена от 111 тыс.руб./кв.м! Сдаем в 2018г., рассрочка до 2023г. м. Шоссе Энтузиастов от 111 тыс руб./кв.м Застройщик: Дайкар. Проектная декларация на рекламируемом сайте Готовый квартал «Сады Пекина» Бизнес-резиденции на Большой Садовой. 2 км до Кремля. Ипотека от 6,3%. До 30.06.18 машиноместо в подарок. от 397 000 руб./км.м млн.руб. от застройщикаПАО «ГАЛС-Девелопмент» Застройщик: Бейджинг-Инвест. Проектная декларация на рекламируемом сайте Дом Серебряный Бор Уникальное предложение! Скидка 10% на просторные квартиры в Серебряном бору. Потрясающие виды, паркинг, система умный дом. Застройщик: Строитель. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК Среда от PSN Group 5 мин. пешком от МЦК Нижегородская. Рассрочка 0%. Ипотека от 7,4%. Скидки до 30 июня! PSN Group Застройщик: ВЦ Стройэкспо. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК бизнес-класса «Вавилов ДОМ» Скидка до 15%! Уникальные квартиры, благоприятная экология р-на! Ипотека от 6,7%. 15 минут до м. Академическая Застройщик: Московский городской центр продажи недвижимости. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК Серебряный Фонтан 10 минут до Садового! Специальные условия при покупке 3 и 2 комнатных квартир. Рассрочка до 2021 года. м . Алексеевская. Застройщик: Серебряный Фонтан. Проектная декларация на рекламируемом сайте Квартиры бизнес-класса в ЖК Династия Старт продаж второй очереди. Более 50 удобных планировок. 300м до м.Полежаевская. От 8 млн. Звоните! от 8 млнSezar Group Застройщик: МОНОЛИТНОЕ ДОМОСТРОЕНИЕ. Проектная декларация на рекламируемом сайте Квартиры в ЖК "Headliner" Квартиры пл. от 29 метров. Монолит, другое. квартиры в готовых домах Подробности по телефону! от 7,3 млн руб. Застройщик: Жилой квартал Сити. Проектная декларация на рекламируемом сайте Квартиры 300 м. от метро Солнцево ЖК Лучи. Квартиры с отделкой. Всего от 4,7 млн руб. Первый взнос 10%. Ипотека 5,8%. от 4,7 млн руб.ООО «ЛСР. Объект-М» Застройщик: Группа ЛСР. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Золотая Звезда" Современные квартиры в готовых домах. Площадь от 38 до 101 кв.м. Монолит. Подробности по телефону! 3х ком.квартиры от 170000 руб./кв.м Застройщик: Золотая Звезда. Проектная декларация на рекламируемом сайте Квартал "Искра-Парк" Сдача в 2018! Апартаменты от 37,5 кв. м на «Динамо». Ипотека от 6,3%. Яркая архитектура, подземный паркинг. от 9,1 млн руб. от застройщикаПАО «ГАЛС-Девелопмент» Застройщик: Искра-Парк. Проектная декларация на рекламируемом сайте Новый жилой квартал Фили Сити Скидка на квартиры до 5%. Бизнес-класс. Рассрочка. Ипотека 6%. Собственный парк-променад и фонтан. Паркинг. 3 мин пешком от м.Фили Застройщик MR Group Застройщик: ЛАТИРИУС. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Ясный" Квартиры в готовых домах пл. от 37 метров.Монолит-кирпич, монолит. Звоните! Застройщик: Московская обувная фабрика имени Г.В. Муханова. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Фили Град" Спешите! Квартиры площадью 48-136 кв.м.Монолит. Застройщик: Фили-Девелопмент. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Эко Видное 2.0" Квартиры в готовых домах пл. от 25 метров.Монолит. MR Group Застройщик: Купелинка Девелопмент. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК Экодолье Шолохово! 200 000 руб. - первый взнос на таунхаус в ЖК "Экодолье Шолохово". Скидка 10%. Ипотека. Спешите! Дмитровское ш.,15 км. от 4,1 млн руб.ГК Экодолье Застройщик: Экодолье Щолохово. Проектная декларация на рекламируемом сайте Живые районы от А101 Квартиры с отделкой! Ипотека от 5,1% от 3,3 млн руб. Застройщик: А101. Проектная декларация на рекламируемом сайте Квартиры в ЖК "Маяк" Спешите! Квартиры в готовых домах площадью 34-166 метров. ГК: 2 кв. 2019 г. Монолит. Застройщик: Маяк. Проектная декларация на рекламируемом сайте Жилой район «Белые ночи» Дома комфорт-класса в 6 км от МКАД. 15 минут до 3-х веток метро. Московская прописка. Новая Москва от 3,5 млн руб. Застройщик: А101. Проектная декларация на рекламируемом сайте Уникальные квартиры PARK AVENUE Последние квартиры с террасой на крыше. Полностью готовый ЖК. Свой детский сад. Успейте купить! Новая Рига, 23 км. Городской район Новые Ватутинки Готовая инфраструктура. Д/сады, школа и поликлиника. Московская прописка. Ипотека от 6%. м. Новые Ватутинки от 2,8 млн руб.АО "Инвесттраст" Застройщик: Инвесттраст. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК «Времена года» г.Апрелевка Квартиры 40 м2 от 2,1 млн руб. Скидки до 15%. 40 минут до центра Москвы. Ипотека от 7,4%. Звоните! от 2,1 млн руб. Застройщик: СтартСК. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК На Ленинском пр. Скидка до 10% Нам 61 год! В честь праздника максимальные скидки. 10 мин. м.Ховрино. Парк «Два Берега». Видовые квартиры. Застройщик: Химкинское СМУ МОИС-1. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Жилой квартал Тетрис" Квартиры в готовых домах площадью 18-47 метров. ГК: 3 кв. 2018 г. - 4 кв. 2019 г., есть сданные. Монолит. 2 км от МКАД. Торопитесь! от 3,1 млн руб. Застройщик: Садовое кольцо МПС. Проектная декларация на рекламируемом сайте Квартиры за 25 000 руб. в месяц! Готовые "двушки" и "трёшки" всего за 33 000 руб. в месяц! Ипотека от 6%. Ключи - сразу при покупке. Звоните! трёшки от 4,6 млн руб. Застройщик: ЖК Молоково. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Южный" Красногорск 5 км от МКАД. м.Тушинская. Ипотека от Сбербанка от 6%. Зеленый район, рядом сады и школы. Звоните! от 86 000 руб./кв.мООО "Прогресс" Застройщик: ПРОГРЕСС. Проектная декларация на рекламируемом сайте Квартал для жизни Спутник Студии с отделкой с видом на реку! Рядом м.Строгино. Скидки до 10 %! с отделкой от 2,5 млн руб. Застройщик: Бухта Лэнд. Проектная декларация на рекламируемом сайте Жилой район «Скандинавия». Старт продаж в доме №7. 15 мин. до 3х веток метро. Московская прописка. Застройщик. 214-ФЗ. Новая Москва от 3,3 млн руб. Застройщик: А101. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Томилино 2018" Квартиры в 10 минутах от м. Котельники! Рядом пляж и лесопарк! Первый взнос - 0%! от 1,7 млн руб. Застройщик: Самолет-Томилино. Проектная декларация на рекламируемом сайте Поселок "Леоново", 58 от МКАД Участки площадью от 7 сот. шоссе, 58 км от МКАД. Подробности по телефону! от 650 тысяч рублей!Истринская долина Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Две Столицы" Квартиры в готовых домах пл. от 26 метров.Монолит. Звоните! готовая двушка от 4,8 млн руб. Застройщик: Аксон. Проектная декларация на рекламируемом сайте Двушки в ЖК Рассказово Старт продаж третьей очереди. 850м от метро Рассказовка. Звоните! 6,3 млн руб. Sezar Group Застройщик: Красный Октябрь. Проектная декларация на рекламируемом сайте