Вы используете старую версию браузера Internet Explorer. Наш сайт выглядит и работает некорректно в этой версии IE.
Мы настоятельно рекомендуем вам обновить Internet Explorer или использовать другой браузер. В новых версиях браузера устранены проблемы безопасности и добавлены новые возможности.
от
2.7 млн
руб.
от
2.9 млн
руб.
от
990 тыс
руб.
от
1.7 млн
руб.
Опрос
С какими недостатками квартиры вы готовы смириться ради снижения стоимости при покупке?
Нажимая кнопку "Ответить", вы соглашаетесь с Политикой защиты и обработки персональных данных
Цены на квартиры в Москве
Стоимость недвижимости в Москве
Наш научный партнер

Недвижимость за рубежом: бремя инвестора. Часть вторая

Игорь Индриксонс, управляющий инвестициями в недвижимость, о содержании зарубежной недвижимости специально для www.irn.ru

Приобретая жилую недвижимость, вместе с правом собственности на объект покупатель получает и обязанность регулярно покрывать определенные налоги. Есть и другие постоянные выплаты, которые необходимо осуществлять собственнику российского и зарубежного жилья. Да и в целом стоит разобраться, что входит в понятие «содержание объекта».

Недвижимость и налоги идут рука об руку еще со времен существования Римской империи. Но если налоги на покупку или продажу объекта, о которых шла речь в статье «Недвижимость за рубежом: налоговое бремя инвестора. Часть первая», являются единовременными выплатами, то налоги на недвижимость – это ежегодная обязанность каждого собственника жилого объекта.


Новые приключения налогоплательщиков в России
С января 2015 года налогообложение в России регулируется 32-й главой Налогового кодекса «Налог на имущество физических лиц», о которой я уже писал в первой части статьи. Теперь налог на недвижимость россиян взимается с кадастровой стоимости объекта, максимально приближенной к рыночной, а не с инвентаризационной, как это было прежде. Учитывая, что налоговая база в отношении квартиры определяется как ее «кадастровая стоимость, уменьшенная на величину кадастровой стоимости 20 квадратных метров общей площади этой квартиры», собственники недорогого жилья в Москве от нового законодательства серьезно не пострадали, а вот владельцам дорогих квартир в российской столице повезло меньше: в соответствии с метражом растет и стоимость жилья, а значит, и налоговые сборы. Минимальная налоговая ставка для московских «однушек» и «двушек» площадью не более 55 кв. м (кадастровой стоимостью до 10 млн руб.) составляет 0,1% и в рублевом эквиваленте может достигать от 2500 до 9500 рублей в год. Ставка для трехкомнатных квартир (от 10 до 20 млн руб. по кадастру) повышается до 0,15% и может варьироваться от 8400 до 24 300 рублей. Жилье площадью свыше 90 кв. м (20-50 млн руб.) облагается налогом по ставке 0,2%, а значит, собственникам придется ежегодно выплачивать в государственную казну от 20 900 до 54 000 рублей. Максимальная ставка, которая равна 2%, касается тех, чья недвижимость оценивается минимум в 300 млн рублей: их налог составит не менее 6 млн рублей.


Всеобщая декларация
Российские граждане, ставшие собственниками зарубежного жилья, вынуждены платить налоги и за границей. В некоторых странах, особенно популярных у россиян, основным налогом является муниципальный налог, который необходимо покрывать минимум раз в год. Однако, например, в Великобритании не существует ежегодного налога на недвижимость, зато нужно покрывать так называемый Council Tax, представляющий собой налог, размер которого зависит от конкретного британского муниципалитета и стоимости жилья – 8 ценовых групп от А до Н, где А – самые дешевые и Н – самые дорогие жилые объекты. К примеру, для собственника квартиры в Бристоле, цена которой составляет 70 000 фунтов, ежегодный сбор составит 1628 фунтов стерлингов, а собственникам жилого объекта в Манчестере с такой же стоимостью в год необходимо будет выплачивать 1379 фунтов.

Для собственников жилой недвижимости в Германии ежегодный налог рассчитывается путем умножения ставки 0,35% от оценочной стоимости объекта на коэффициент, который колеблется в зависимости от расположения населенного пункта. В Бремене ежегодный налог на квартиру стоимостью 55 000 евро приблизительно составит 1116 евро, а собственнику жилья стоимостью 60 000 евро в Гамбурге в год необходимо будет выплачивать 1218 евро.

Покупателям жилья в Испании следует иметь в виду, что в рамках одного налога на недвижимость им придется заплатить сразу два: муниципальный, или IBI (Impuesto Sobre Bienes Inmuebles), и общегосударственный. Ставка первого регулируется мэрией и варьируется от 0,4% до 1,1% от кадастровой стоимости недвижимости, ставка второго – от 1,1% до 2% от той же кадастровой стоимости. Таким образом ежегодный сбор на квартиру стоимостью 55 000 евро в Барселоне, где налоговая ставка составляет 0,75%, может достигать 413 евро. Кроме того, для инвесторов-нерезидентов, владеющих жильем в Испании, фиксированная ставка налога на прирост капитала составляет 25% от валового дохода, который они получат при сдаче объектов в аренду.

Для собственников домов и квартир в Португалии ставка муниципального налога на недвижимость под названием Imposto Municipal sobre Imoveis, или просто IMI, варьируется от 0,3% до 0,5% от стоимости жилья. Исключения составляют жилые объекты в португальских деревнях, где налоговая ставка будет равна 0,8%. Например, в Порто, где ежегодная налоговая ставка составляет 0,36%, собственнику квартиры стоимостью 60 000 евро необходимо будет выплачивать в госбюджет примерно 216 евро, а владельцам квартиры стоимостью 70 000 евро в городе Эспиньо, где ставка равна 0,5%, – 350 евро.

Налоговая ставка в Болгарии, которая раз в год пересматривается и определяется муниципалитетом, составляет от 0,01% до 0,45% от стоимости объекта. Налог на однокомнатную квартиру в центре Софии в год может колебаться от 80 до 100 евро, а в для квартиры на курорте Солнечный Берег годовой налог будет достигать 72 евро.

В Турции налог на недвижимость достигает 0,1%, но помимо него собственник местного жилья обязан выплачивать специальный муниципальный сбор в размере 10% от годового налога, направленный за защиту культурных ценностей. Ежегодный налог на двухкомнатную квартиру в Аланье составляет около 100 евро. В Анкаре годовой налог за квартиру стоимостью 60 000 евро – примерно 60 евро.


Коммунальный расчет: экономия против бизнеса
Помимо ежегодных налоговых сборов собственник недвижимости в каждой стране сталкивается с таким понятием, как «содержание недвижимости», основной частью которого становятся коммунальные платежи. Нередко оплату счетов берут на себя арендаторы жилья, но если квартира простаивает, расходы на коммунальные услуги, такие как отопление, газ, электроэнергия, водоснабжение и вывоз мусора, ложатся на плечи самого инвестора.

Дороже всего содержание недвижимости обходится в Западной Европе, а дешевле всего – в южных и восточно-европейских странах. Ежемесячная плата за коммунальные услуги для двоих человек в двухкомнатной квартире площадью 65-85 кв. м в Лондоне обойдется от 150 до 170 фунтов (от 200 до 230 евро), в Берлине – от 160 до 180 евро, в Лиссабоне – от 85 до 90 евро, в Мадриде – от 140 до 180 евро, в Софии – от 70 до 100 евро, в Стамбуле – от 89 до 97 евро.

Для однокомнатной квартиры в разных странах коммунальные счета, безусловно, будут отличаться. В Лондоне при ежегодном расходе электричества до 3000 киловатт-час и расходе газа до 13 500 кубометров газа ежемесячная сумма будет достигать 76 фунтов. К этой сумме прибавляется счет за воду – примерно 34 фунта. Средняя цена за центральное отопление варьируется в зависимости от типа (автономное газовое или батарейное), хотя для тех, кто использует электрические обогреватели, счет может вырасти вдвое.

В Берлине ежемесячный платеж за электричество при расходе до 2500 киловатт-час в среднем составляет 90 евро, газ – 66 евро, вода – от 30 до 45 евро.

В Мадриде электричество при средней стоимости в 0,14 евро за киловатт-час и ежегодном расходе до 3000 кВт в месяц составляет около 40 евро, газ – 45 евро, вода – 20 евро.

В Лиссабоне ежемесячная стоимость электричество достигает 47 евро, газа – 30 евро, воды – 25 евро.

В Софии ежемесячный коммунальный счет будет выглядеть следующим образом: электричество – примерно 20 евро, газ – 11 евро, вода – 0,79 евро за кубический метр в зависимости от потребления.

В Стамбуле в месяц нужно оплачивать примерно 29 евро за электричество, 30 евро за газ и 24 евро за воду.

Помимо общих коммунальных счетов инвесторам необходимо оплачивать услуги управляющей компании, которая занимается ведением объекта в отсутствие собственника. К сожалению, очень часто инвесторы предпочитают снизить собственные затраты за счет стоимости услуг управляющей компании, что может стоить им собственного капитала. Бывали случаи, когда сотрудники управляющей компании, предлагающей услуги по очень низким ценам, недобросовестно исполняли свои обязанности или вовсе оказывались мошенниками.

Максимальная экономия, к которой стремятся многие инвесторы, иногда может обернуться против них, а чрезмерная бережливость и расчетливость, к их удивлению, в некоторых случаях ведет не к сокращению расходов, а совсем наоборот. Евгений Д. из Великих Лук в поисках самого дешевого варианта наткнулся на жилой объект в испанском курортном городе Ла Корунья на берегу Атлантического океана. Желая сэкономить на счетах за электроэнергию, россиянин решил установить на крыше только что приобретенного дома солнечные аккумуляторы, даже не догадываясь, что его затея окажется полным провалом. Ла Корунья, как и почти весь испанский северо-западный регион, не может похвастаться обилием солнечных дней: их минимальное количество еле-еле доходит до 30, тогда как в южной части Испании оно достигает 150. По прошествии полутора лет Евгений так и не смог окупить потраченные несколько тысяч евро. Учитывая особенность этого испанского региона, окупить установку солнечных аккумуляторов возможно будет минимум за 4-7 лет. Кроме того, неликвидный испанский рынок не в состоянии принести доходность выше 4% годовых. Мечты россиянина относительно потенциальных арендаторов, от которых, как он предполагал, не будет отбоя, развеялись как дым. Низкий спрос и отсутствие крупных управляющих компаний превратили инвестирование в головную боль.

Россиянка Надежда Н. из Сыктывкара мечтала о собственном доме в одной из курортных зон Болгарии, который дважды в год можно было бы использовать для собственного отдыха, а в остальное время сдавать в аренду. Выбор на Болгарию пал по нескольким причинам: во-первых, хотелось быть поближе к России, где Надежда вела бизнес, а во-вторых, в пользу этого региона говорил умеренный морской климат и отсутствие языкового барьера. Россиянка приобрела небольшой домик, который полностью соответствовал ее представлениям об идеальном курортном объекте, если бы не одно но. Дом находился в двух километрах от ближайшего пляжа. Вопрос с купанием Надежда решила быстро: чтобы каждый раз не тратить полчаса на дорогу к морю, на прилегающей к дому территории россиянка оборудовала 15-метровый плавательный бассейн. Год спустя Надежда с ужасом изучала счета – обслуживание бассейна обошлось ей дороже содержания собственной недвижимости. Оплата расходов на профессиональный уход за бассейном и его регулярное наполнение водой стоили россиянке примерно 4000 евро. Естественно, аренда в столь неликвидном регионе оказалась не способна окупить такие астрономические суммы, и в результате от бассейна Надежде пришлось отказаться.

При покупке зарубежной жилой недвижимости необходимо помнить о том, что ее ежегодное содержание может обойтись недешево. Особенно это касается объектов, приобретаемых с инвестиционными целями: при невысокой доходности и больших расходах смысла такое вложение средств не имеет. Не случайно первыми в списке инвесторов остаются ликвидные жилые объекты Великобритании и Германии, приносящие доходность выше, нежели объекты других европейских стран.

 
Данный материал является аналитическим и не носит рекламный характер.

Нашли ошибку в тексте? Выделите ее и нажмите Ctrl+Enter
3495 (0 сегодня)


Недвижимость в Москве и Подмосковье
Показать все
Предложения марта
Квартиры у м. ВДНХ Квартиры в готовых домах рядом с м.ВДНХ. Площадь от 63 до 209 метров ГК: 3 кв. 2015 г., есть сданные. Звоните! Застройщик: ЭлитСтройГрупп. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК СОБЫТИЕ! Новый корпус! Квартиры в европейском квартале Раменки! Детский сад в корпусе. Парк! Самый надежный застройщик Москвы! Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК iLove Квартиры бизнес-класса от 10,5 млн.руб. Панорамные виды на Останкинскую башню. Ипотека. Рассрочка. от 10,5 млн руб. Застройщик: ПРОМСОЮЗ. Проектная декларация на рекламируемом сайте Символ. Квартиры от 7,5 млн. руб.! Квартиры с отделкой в центре Москвы. Парк, школа и детский сад, 3 ст. метро. Самый надежный застройщик Москвы! квартиры от 7,5 млн руб! Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК Фили Сити Старт продаж квартир с отделкой! 3 мин от м.Фили. Сдача в 2020 году. Монолит готов! Успейте приобрести! от 10,9 млн руб. Застройщик: MR Group. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК «Нормандия» от Группы «Эталон» Скидки на просторные 4-комнатные квартиры! Охраняемые дворы без машин. Скоро заселение. Успейте купить Застройщик: Группа Эталон. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК Микрогород "В лесу" Отделка "под ключ"! м. Пятницкое шоссе. Свой лесопарк на 7 ГА. П/паркинг. Охрана. Ипотека от 4,7% Застройщик: СЗ Квазар. Проектная декларация на рекламируемом сайте Финал продаж! Выдаем ключи! Элитные квартиры у Тверской! Лучшая инфраструктура города в пешей доступности! Проектная декларация на рекламируемом сайте МФК Nakhimov Апартаменты бизнес-класса всего от 6,12 млн руб! 15 мин пешком от м. Профсоюзная. Свободная планировка, подземный паркинг от 6,12 млн руб. Застройщик: Флэт и Ко. Проектная декларация на рекламируемом сайте Клубный дом SOHO+NOHO Апартаменты с премиальной отделкой под ключ от 15,7 млн рублей. м.Белорусская. Панорамные виды на центр Москвы. от 15,7 млн рублей. Застройщик: Wainbridge. Проектная декларация на рекламируемом сайте The Book В продаже квартиры в готовых домах площадью 43-155 кв.м. 15 мин. пешком от м.Александровский сад. Уточняйте подробности по телефону. Застройщик: Capital Group. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Серебряный фонтан" Старт продаж нового корпуса! Квартиры в квартале бизнес-класса в окружении 5 парков рядом с м.Алексеевская Застройщик: Группа Эталон. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК «Юбилейный» Квартира с ремонтом – 4,7 млн. руб.! Успей приобрести! 3-х комн. кв-ра 89 кв. м – 9,4 млн руб. М. Новокосино - 10 мин пешком. квартира с ремонтом от 4,7 млн руб. Застройщик: Строительная компания Перспективные Строительные Технологии. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Румянцево-Парк". м. Саларьево. Квартиры от 4,3 млн. рублей. Только три квартиры в доме Д1 со скидкой до 20%. Ключи в этом году. квартиры от 4,3 млн руб. Застройщик: Лексион Девелопмент. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖИЗНЬ НА ПЛЮЩИХЕ В центре исторической Москвы! Квартиры класса DELUXE! Роскошь и комфорт высочайшего уровня. Самый надежный застройщик Москвы! Проектная декларация на рекламируемом сайте Городские резиденции Spires Квартиры премиум класса с видом на Парк Победы. 15 минут до метро Славянский б-р. Застройщик: TEKTA GROUP. Проектная декларация на рекламируемом сайте Жилой комплекс «Летний сад». Квартиры с отделкой от 8,8 млн ₽. Беспроцентная рассрочка на паркинг. 2 минуты до метро "ул.800-летия Москвы". Звоните! квартиры с отделкой от 8,8 млн руб. Застройщик: Группа Эталон. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК Крылатский. Дома сданы и введены в эксплуатацию! Подземный паркинг. Детский сад и школа под окнами!Метро "Крылатское" от 8,8 млн руб. Застройщик: Москапстрой-ТН. Проектная декларация на рекламируемом сайте «Резиденция Май» от 4,5 млн руб. Комплекс бизнес-класса в окружении заповедника. Квартиры с террасами. Инф-ра. Выгода до 580.000 руб. 9 км от МКАД от 4,5 млн руб. Застройщик: ЛЕЩ КОНСТРАКШН. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК «Дом на Барвихинской» Комплекс Бизнес-класса. 10 мин. до станции"Сетунь". Собственная инфраструктура,охраняемая территория. От 7.1 млн руб. от 7.1 млн руб. Застройщик: Тройка РЭД. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК D1 Небоскребы бизнес-класса, квартиры с отделкой. 2 мин. от метро Дмитровская от 12 млн руб. за 57 кв. м Застройщик: MR Group. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК Nagatino i-Land Квартиры в жилом комплексе бизнес-класса от 10.3 млн руб. Захватывающий вид на Москву-реку. 5 мин до метро Технопарк. от 10.3 млн. руб Застройщик: Группа Эталон. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК Кленовые Аллеи 2 класса домов. Школа, детские сады. Спортплощадки. Ипотека. Удобное расположение в центре Новой Москвы. М.Октябрьское поле. Застройщик: МИЦ. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Новоград Павлино" Акция! Своя квартира в ипотеку 17 000 ₽ в месяц! Школы, детские сады. Успейте купить! Застройщик: МИЦ. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК «Изумрудные холмы» Просторные 2-х комнатные квартиры от 5 млн. ₽. Закрытый двор без машин. Сдача в 2021 г. Звоните! Застройщик: Группа Эталон. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК Headliner. Небоскрёбы рядом с Москва-Сити. Набережная. 2 мин до метро. Бесплатное такси. Бесконтактная сделка. от 11,5 млн руб. Застройщик: Жилой квартал Сити. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК «Царская площадь» Бизнес-класс у метро «Динамо». Идет заселение 2ой очереди. Ипотека от 4,5%. Успей купить по старой цене! от 11,7 млн руб.MR Group Застройщик: MR Group. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Лучи" 300 метров до метро Солнцево Новый объем квартир в продаже. Подземный паркинг. Детские сады и школы. Звоните! Застройщик: Группа ЛСР. Проектная декларация на рекламируемом сайте Городской квартал BIG TIME Квартиры бизнес-класса. Панорамные виды на Москва-Сити. Закрытый двор. 10 мин. до центра Москвы. Застройщик: TEKTA GROUP. Проектная декларация на рекламируемом сайте Жилой комплекс Fresh! Скидки! Получите скидку до 4 % на квартиры с отделкой! От самого надежного застройщика Москвы - ДОНСТРОЙ Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК Южное Бунино. Старт продаж! Квартиры с московской пропиской рядом с метро Коммунарка! Рядом 2 школы и 3 детских сада! Экологически чистый район! Звоните! от 3,5 млн руб! Застройщик: МИЦ. Проектная декларация на рекламируемом сайте Новые Ватутинки мкрн. Центральный Квартиры с отделкой от 3,7 млн.руб. Монолитный дом. Метро Десеновское. Готовая инфраструктура, сады, школы. от 3,7 млн руб.ООО "СЗ "Инвесттраст 1" Застройщик: Инвесттраст. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Тополя" Квартиры класса «Комфорт+» на юге Москвы. 10 минут до метро Братиславская и Люблино. Рядом детские сады и школы. квартиры от 4,6 млн руб. Застройщик: Москапстрой-ТН. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Резиденции Композиторов" Квартиры бизнес-класса с выгодой до 1 млн. Панорамные виды на набережную! 4 мин до Садового кольца. Застройщик: AFI Development. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК «Дабл». Квартиры от 2,6 млн. руб. Ипотека от 5%. 8 км от МКАД. Утепленные фасады. Двухуровневые квартиры от 2,6 млн руб. Застройщик: Коробово-1. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК Фестиваль парк Квартиры бизнес-класса в окружении парков и прудов . 3 мин. до м. Речной вокзал. Дома построены Застройщик: Центр-Инвест. Проектная декларация на рекламируемом сайте