Вы используете старую версию браузера Internet Explorer. Наш сайт выглядит и работает некорректно в этой версии IE.
Мы настоятельно рекомендуем вам обновить Internet Explorer или использовать другой браузер. В новых версиях браузера устранены проблемы безопасности и добавлены новые возможности.
от
2.8 млн
руб.
от
3.1 млн
руб.
от
1 млн
руб.
от
879 тыс
руб.
Опрос
На сколько дешевле рынка, по-вашему, должна быть «убитая» квартира, чтобы имело смысл ее покупать?
Нажимая кнопку "Ответить", вы соглашаетесь с Политикой защиты и обработки персональных данных
Цены на квартиры в Москве
Стоимость недвижимости в Москве
Наш научный партнер

Двойная продажа – классический способ обмана дольщиков

Адвокат Олег Сухов специально для IRN.RU предупреждает: опасность сохраняется

Сделки по приобретению первичной недвижимости, т.е. новостроек – одни из самых популярных и в то же время самых опасных. Среди плюсов: интересная цена, удобная планировка квартир, удачное месторасположение дома и многое другое. Среди минусов: приобретение метров в строящемся жилье грозит высокими рисками, которые порождают тысячи обманутых дольщиков, остающихся и без денег, и без квартир.

Одним из самых распространенных считается риск двойной продажи, т.е. приобретение прав на недвижимость, которая была реализована застройщиком несколько раз нескольким покупателям.


Договор, не зарегистрированный в Росреестре
Закон запрещает продажу и покупку первичной недвижимости, если таковая осуществляется не по договору об участии в долевом строительстве (214-ФЗ). Нарушение подобного запрета влечет многомиллионные штрафы для застройщиков и порой непоправимые последствия для обманутых дольщиков. И хотя упомянутый Закон № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости» в этом году справляет свое десятилетие, примеров оформления сделок в его обход, по так называемым серым схемам, не счесть.

Необходимо помнить, что оплачивать недвижимость, приобретаемую на первичном рынке, нужно только после регистрации в регистрационной службе (Росреестре) договора об участии в долевом строительстве. Любая оплата договора до его регистрации или оплата иного, сомнительного договора, направленного на покупку новостройки, например, предварительного, инвестиционного, любого иного, чревата риском включения в схему двойной продажи. Если договор не зарегистрирован, недвижимость может продаваться нескончаемое количество раз, а потому оплачивать договор нельзя, пока он не будет надлежащим образом зарегистрирован в Росреестре.

Судебных тяжб по двойным продажам в моей практике было несколько десятков, если не сотен. И в подавляющем их большинстве можно выделить классический прием застройщиков: заключение предварительного договора купли-продажи или предварительного договора долевого участия, получение денежных средств, а затем продажа по аналогичным договорам тех же самых объектов недвижимости нескольким другим покупателям.

Однажды мне пришлось почти два года судиться в Раменском городском суде Московской области, чтобы отстоять права на квартиру, проданную моему клиенту по предварительному договору. Когда у застройщика стало не хватать средств для достройки дома, он начал повторно оформлять договоры на то же самое жилье, но уже долевого участия. И хотя в споре мы были в более слабом положении, имея на руках предварительный договор против договора долевого участия у нашего оппонента, тем не менее выиграть дело и получить квартиру удалось, т.к. договор моего клиента был заключен раньше. Суд посчитал, что право на жилье у моего доверителя возникло ранее, а посему он имеет на него преимущественное право. Однако судебная практика в подобных спорах очень противоречивая, и многие суды отдают преимущество именно зарегистрированным договорам долевого участия, вне зависимости от времени их оформления.


Фиктивный продавец
Не следует доверять обширной рекламе, дорогому офису и громкому имени застройщика. Обман может поджидать с любой стороны и абсолютно от любой компании. Безусловно, по статистике большее число двойных продаж практикуется подставными компаниями, которые не имеют права продавать недвижимость, не имеют необходимых документов и являются мошенническими структурами, созданными для быстрого выманивания денег. После того как достаточные суммы преступниками будут собраны, компания-продавец либо бросается, либо банкротится.

Однако не стоит не учитывать, что и сами застройщики, реально возводящие дома и продающие квартиры, порой не брезгуют двойными продажами. Оформляя официальные договоры и выдавая официальные платежные документы, застройщики как никто иной имеют самые реальные ресурсы для осуществления двойных продаж. Причиной тому является имеющийся у них пакет документов, пусть и не всегда полный, но вполне достаточный, чтобы вводить покупателей в заблуждение для завладения их средствами. Кроме того, реальные застройщики или их официальные представители, встречающие покупателей в солидных и дорогих офисах, меньше всего располагают к недоверию и возможному обману.

В моей практике встречались судебные споры, когда крупные и известные строительные компании продавали одно и то же жилье до четырех раз. И только один из покупателей получал ключи от квартиры, трое остальных оставались ни с чем. Рекордным примером остается скандал 2006 года, когда в одном из элитных домов запада столицы застройщик умудрился провести 77 двойных продаж дорогостоящей недвижимости.


Фокус с оплатой
Обман с оплатой – это один из классических и любимых приемов «кинуть» дольщиков. Каждому покупателю следует помнить, что оплата договоров долевого участия должна проводиться только по безналичному расчету. Любая передача денежных средств наличными, любому, даже самому главному представителю застройщика, например, генеральному директору или учредителю, очень часто приводит к последующему оспариванию такой оплаты и признанию ее ничтожной, т.е. не существовавшей. А это в свою очередь лишает обманутого покупателя права претендовать не только на жилье, но и на возврат средств. Буквально в конце 2014 года я принимал участие в судебном процессе Московского городского суда, который отказал многодетной семье в праве на квартиру по причине недоказанности оплаты. Суду показалось недостаточным наличие трех документов в подтверждении внесения денежных средств: квитанции к приходно-кассовому ордеру, акта о взаиморасчетах и справки генерального директора в подтверждение принятия денег. Как уже множество раз доказал наш самый гуманный суд в мире: застройщику стоит лишь заявить о том, что денежные средства ему не передавались, и никакие документы не будут опровержением такому «чистосердечному признанию». Хочу отметить, что по приведенному выше делу пройдено уже три судебные инстанции, и все они поверили словам представителя застройщика, но не поверили документам многодетной семьи, оставшейся без денег и без квартиры. Теперь предстоит уповать лишь на Верховный суд, но надежд немного, ибо Верховный суд занят «верховными» делами.

 
Данный материал является аналитическим и не носит рекламный характер.

Нашли ошибку в тексте? Выделите ее и нажмите Ctrl+Enter
4623 (0 сегодня)


Недвижимость в Москве и Подмосковье
Показать все
Предложения января
ЖК «Изумрудные холмы» Выгодные условия приобретения на квартиры в готовых корпусах. Волоколамское шоссе 8 км. От МКАД. Семейный микрорайон. Звоните! Застройщик: Затонское. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК бизнес-класса "Маяковский" Квартиры от 8,5 млн руб! Дома готовы. Скоро ключи! Свободная планировка. 600 м. до м.Водный от 8,5 млн руб. Застройщик: Дорожное ремонтно-строительное управление Северное. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Румянцево-Парк". м.Саларьево Новогодние акции! Скидки на квартиры до 15%. Подземный паркинг. Свободные планировки. Закрытые дворы Застройщик: Лексион Девелопмент. Проектная декларация на рекламируемом сайте Город-парк «Переделкино Ближнее» Квартиры комфорт-класса с отделкой и без. Рядом метро "Рассказовка". Дома готовы! Ипотека от 6%. от 5,3 млн руб. Застройщик: Олета. Проектная декларация на рекламируемом сайте Рядом м. Динамо! Новый жилой комплекс от надежного застройщика! Паркинг. Охраняемая территория. Детский сад. Застройщик: РГ-Девелопмент. Проектная декларация на рекламируемом сайте Район «Москва А101» 15 мин. до 3х веток метро. Московская прописка. Дизайнерская отделка. Застройщик. 214-ФЗ от 2,7 млн руб.Группа компаний А101 Застройщик: А101. Проектная декларация на рекламируемом сайте Район «Москва А101» 3 ветки метро. Москвоская прописка. Школы, детские сады. 214-ФЗ. Застройщик. Застройщик: А101. Проектная декларация на рекламируемом сайте Город-парк «Первый Московский» Видовые квартиры у леса. Монолитные дома. Увеличенные окна. Двор без машин. Метро "Саларьево". от 4,1 млн руб. Застройщик: Первый Московский. Проектная декларация на рекламируемом сайте Лофт-квартал для жизни и работы. От 9 096 564 руб за 52,46 кв.м.! Отдельный вход. Высота потолков: от 3,5 м. Ключи в 2019 г. м. Марьина роща. Застройщик: KR Properties. Проектная декларация на рекламируемом сайте Флотилия Квартиры в готовых домах площадью 52-172 метра. Дом сдан. Монолит-кирпич. от 130 000 руб/кв м.Флэт и Ко Застройщик: МОСФУНДАМЕНТСТРОЙ №1. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Городские Истории" Старт продаж! Высокая стадия готовности! Двор без машин! 2 парка в шаговой доступности!1 мин до м Рассказовка. Застройщик: ТПУ Рассказовка. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК Бизнес-класса Big Time. Высокая скорость строительства. Видовые квартиры. Подземный паркинг. 10 минут пешком до метро. От 5,6 млн руб. от 5,6 млн руб. Застройщик: ПАК ДЕВЕЛОПМЕНТ. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК «Царская Площадь». Первая очередь сдана! 5 мин. пешком от м. Динамо. Без % рассрочка. Ипотека от 5,5%. ФЗ-214. Застройщик: Спортивно-развлекательный центр АСГАРД. Проектная декларация на рекламируемом сайте МФК бизнес-класса Nakhimov Апартаменты с подземным паркингом в престижном районе Черемушки от 4,6 млн руб! Звоните! Застройщик: Бизнес-Центр На Долгоруковской. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК Отрада Квартиры от 2,7 млн руб! 5 мин до м.Митино. Рядом озеро, лес. Вся инф-ра построена! от 2,7 млн руб. Застройщик: Отрада Девелопмент. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК Фили Сити 3 мин до м. Фили. Скидки в январе. Рядом парк! Застройщик MR Group Застройщик: ЛАТИРИУС. Проектная декларация на рекламируемом сайте