Вы используете старую версию браузера Internet Explorer. Наш сайт выглядит и работает некорректно в этой версии IE.
Мы настоятельно рекомендуем вам обновить Internet Explorer или использовать другой браузер. В новых версиях браузера устранены проблемы безопасности и добавлены новые возможности.
от
3.2 млн
руб.
от
1.9 млн
руб.
от
1 млн
руб.
от
827 тыс
руб.
Опрос
Где вы предпочитаете останавливаться, путешествуя по городам России?
Нажимая кнопку "Ответить", вы соглашаетесь с Политикой защиты и обработки персональных данных
Цены на квартиры в Москве
Стоимость недвижимости в Москве
Наш научный партнер

Двойная продажа – классический способ обмана дольщиков

Адвокат Олег Сухов специально для IRN.RU предупреждает: опасность сохраняется

Сделки по приобретению первичной недвижимости, т.е. новостроек – одни из самых популярных и в то же время самых опасных. Среди плюсов: интересная цена, удобная планировка квартир, удачное месторасположение дома и многое другое. Среди минусов: приобретение метров в строящемся жилье грозит высокими рисками, которые порождают тысячи обманутых дольщиков, остающихся и без денег, и без квартир.

Одним из самых распространенных считается риск двойной продажи, т.е. приобретение прав на недвижимость, которая была реализована застройщиком несколько раз нескольким покупателям.


Договор, не зарегистрированный в Росреестре
Закон запрещает продажу и покупку первичной недвижимости, если таковая осуществляется не по договору об участии в долевом строительстве (214-ФЗ). Нарушение подобного запрета влечет многомиллионные штрафы для застройщиков и порой непоправимые последствия для обманутых дольщиков. И хотя упомянутый Закон № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости» в этом году справляет свое десятилетие, примеров оформления сделок в его обход, по так называемым серым схемам, не счесть.

Необходимо помнить, что оплачивать недвижимость, приобретаемую на первичном рынке, нужно только после регистрации в регистрационной службе (Росреестре) договора об участии в долевом строительстве. Любая оплата договора до его регистрации или оплата иного, сомнительного договора, направленного на покупку новостройки, например, предварительного, инвестиционного, любого иного, чревата риском включения в схему двойной продажи. Если договор не зарегистрирован, недвижимость может продаваться нескончаемое количество раз, а потому оплачивать договор нельзя, пока он не будет надлежащим образом зарегистрирован в Росреестре.

Судебных тяжб по двойным продажам в моей практике было несколько десятков, если не сотен. И в подавляющем их большинстве можно выделить классический прием застройщиков: заключение предварительного договора купли-продажи или предварительного договора долевого участия, получение денежных средств, а затем продажа по аналогичным договорам тех же самых объектов недвижимости нескольким другим покупателям.

Однажды мне пришлось почти два года судиться в Раменском городском суде Московской области, чтобы отстоять права на квартиру, проданную моему клиенту по предварительному договору. Когда у застройщика стало не хватать средств для достройки дома, он начал повторно оформлять договоры на то же самое жилье, но уже долевого участия. И хотя в споре мы были в более слабом положении, имея на руках предварительный договор против договора долевого участия у нашего оппонента, тем не менее выиграть дело и получить квартиру удалось, т.к. договор моего клиента был заключен раньше. Суд посчитал, что право на жилье у моего доверителя возникло ранее, а посему он имеет на него преимущественное право. Однако судебная практика в подобных спорах очень противоречивая, и многие суды отдают преимущество именно зарегистрированным договорам долевого участия, вне зависимости от времени их оформления.


Фиктивный продавец
Не следует доверять обширной рекламе, дорогому офису и громкому имени застройщика. Обман может поджидать с любой стороны и абсолютно от любой компании. Безусловно, по статистике большее число двойных продаж практикуется подставными компаниями, которые не имеют права продавать недвижимость, не имеют необходимых документов и являются мошенническими структурами, созданными для быстрого выманивания денег. После того как достаточные суммы преступниками будут собраны, компания-продавец либо бросается, либо банкротится.

Однако не стоит не учитывать, что и сами застройщики, реально возводящие дома и продающие квартиры, порой не брезгуют двойными продажами. Оформляя официальные договоры и выдавая официальные платежные документы, застройщики как никто иной имеют самые реальные ресурсы для осуществления двойных продаж. Причиной тому является имеющийся у них пакет документов, пусть и не всегда полный, но вполне достаточный, чтобы вводить покупателей в заблуждение для завладения их средствами. Кроме того, реальные застройщики или их официальные представители, встречающие покупателей в солидных и дорогих офисах, меньше всего располагают к недоверию и возможному обману.

В моей практике встречались судебные споры, когда крупные и известные строительные компании продавали одно и то же жилье до четырех раз. И только один из покупателей получал ключи от квартиры, трое остальных оставались ни с чем. Рекордным примером остается скандал 2006 года, когда в одном из элитных домов запада столицы застройщик умудрился провести 77 двойных продаж дорогостоящей недвижимости.


Фокус с оплатой
Обман с оплатой – это один из классических и любимых приемов «кинуть» дольщиков. Каждому покупателю следует помнить, что оплата договоров долевого участия должна проводиться только по безналичному расчету. Любая передача денежных средств наличными, любому, даже самому главному представителю застройщика, например, генеральному директору или учредителю, очень часто приводит к последующему оспариванию такой оплаты и признанию ее ничтожной, т.е. не существовавшей. А это в свою очередь лишает обманутого покупателя права претендовать не только на жилье, но и на возврат средств. Буквально в конце 2014 года я принимал участие в судебном процессе Московского городского суда, который отказал многодетной семье в праве на квартиру по причине недоказанности оплаты. Суду показалось недостаточным наличие трех документов в подтверждении внесения денежных средств: квитанции к приходно-кассовому ордеру, акта о взаиморасчетах и справки генерального директора в подтверждение принятия денег. Как уже множество раз доказал наш самый гуманный суд в мире: застройщику стоит лишь заявить о том, что денежные средства ему не передавались, и никакие документы не будут опровержением такому «чистосердечному признанию». Хочу отметить, что по приведенному выше делу пройдено уже три судебные инстанции, и все они поверили словам представителя застройщика, но не поверили документам многодетной семьи, оставшейся без денег и без квартиры. Теперь предстоит уповать лишь на Верховный суд, но надежд немного, ибо Верховный суд занят «верховными» делами.

 
Данный материал является аналитическим и не носит рекламный характер.

Нашли ошибку в тексте? Выделите ее и нажмите Ctrl+Enter
4495 (0 сегодня)


Недвижимость в Москве и Подмосковье
Показать все
Предложения июля
Жилой квартал Тетрис Спешите! 2 км от МКАД. Квартиры площадью 18-47 кв.м.Монолит. от 3,5 млн руб. Застройщик: Садовое кольцо МПС. Проектная декларация на рекламируемом сайте Квартал для жизни Спутник Студии с отделкой с видом на реку! Рядом м.Строгино. Скидки до 12%! с отделкой от 2,6 млн руб. Застройщик: Бухта Лэнд. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК «Родной Город. Октябрьское Поле» Акция 8:0! Квартиры в Москве со скидкой 8%, выгода до 1,7 млн руб. Только до 31.07. от 8,7 млн руб.! Застройщик: АВТОКОМСТРОЙ. Проектная декларация на рекламируемом сайте Малоэтажный жилой комплекс «SAMPO» Идет заселение. Готовые квартиры с отделкой и без. 25 км от МКАД. Ипотека от 9%. от 2,4 млн руб.Микрорайон «Кантри» Застройщик: микрорайон Кантри. Проектная декларация на рекламируемом сайте Среда от PSN Group 5 мин. пешком от МЦК Нижегородская. Рассрочка 0%. Ипотека от 6,7%. Квартиры от 6,3 млн рублей! Скидки до 10% до 31 июля! от 6,3 млн руб.PSN Group Застройщик: ВЦ Стройэкспо. Проектная декларация на рекламируемом сайте Геометрия Квартиры пл. 46-137 кв.м.Монолит. от 150 000 руб. кв.м Застройщик: Жилдорипотека. Проектная декларация на рекламируемом сайте Золотая Звезда Квартиры в готовых домах пл. от 38 метров.Монолит. 3 квартиры по спец. цене.Группа "Эталон" Застройщик: Золотая Звезда. Проектная декларация на рекламируемом сайте Новый жилой квартал Фили Сити Скидка на квартиры до 5%. Бизнес-класс. Рассрочка. Ипотека 6%. Собственный парк-променад и фонтан. Паркинг. 3 мин пешком от м.Фили Застройщик MR Group Застройщик: ЛАТИРИУС. Проектная декларация на рекламируемом сайте Последние квартиры с террасой на крыше Свободная планировка. От 50 кв. м. Готовый поселок PARK AVENUE. Детский сад на территории. Новая Рига, 23 км. Небо 1-5-комнатные квартиры пл. 48-131 метр. ГК: 4 кв. 2020 г. Монолит. Звоните! от 170 тыс./кв.м Застройщик: Проект Мичуринский. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК «ПИКАССО» в ЗАО ЖК «Пикассо» Скоро повышение цен! В двух минутах от метро! ЖК рядом с метро Очаково (200м) от 7,2 млн руб. Застройщик: ИжВазтехобслуживание. Проектная декларация на рекламируемом сайте Небоскрёбы бизнес-класса центр Москвы Старт продаж! Квартиры с отделкой от 5 млн руб. Небоскрёбы бизнес-класса рядом с центром Москвы. 2 минуты пешком от м. Дмитровская от 5 млн руб. Застройщик: ТПУ Дмитровская. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Фестиваль Парк" Старт продаж нового корпуса от 5,4 млн! 3 мин до м. Речной Вокзал. Отделка WhiteBox. Звоните! от 5,4 млн руб. Застройщик: Центр-Инвест. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Эталон-Сити" от Группы "Эталон" Видовые квартиры за 125 000 руб./кв.м! Скидка на студии до 3%! Квартиры с отделкой от 6,5 млн руб. Сдаем в 2018г. м. Скобелевская Застройщик: Дайкар. Проектная декларация на рекламируемом сайте Район «Испанские кварталы» Новые квартиры в готовых домах. Площадь от 22 до 115 кв.м. Монолит-кирпич, монолит. Звоните! от 3,5 млн руб. Застройщик: А101 ДЕВЕЛОПМЕНТ. Проектная декларация на рекламируемом сайте Квартиры бизнес-класса в ЖК Династия Старт продаж второй очереди. Более 50 удобных планировок. 300м до м.Полежаевская. От 8 млн. Звоните! от 8 млнSezar Group Застройщик: МОНОЛИТНОЕ ДОМОСТРОЕНИЕ. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Южный" Красногорск 5 км от МКАД без пробок! Квартиры-студии от 34 кв.м от 3,2 млн руб. Ипотека, рассрочка. Звоните! от 86 000 руб./кв.мООО "Прогресс" Застройщик: ПРОГРЕСС. Проектная декларация на рекламируемом сайте Старт продаж новой башни Прайм Парк Квартиры премиум-класса. м Динамо. Отделка, паркинг, англ школа, парки, д/сады, спорт объекты, фитнес, бассейн от 8,9 млн рублей!Оптима Девелопмент Застройщик: Прайм Парк. Проектная декларация на рекламируемом сайте Двушки в ЖК Рассказово Старт продаж третьей очереди. 850м от метро Рассказовка. Звоните! 6,3 млн руб. Sezar Group Застройщик: Красный Октябрь. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Томилино 2018" Квартиры с отделкой в 10 минутах от м. Котельники! Рядом пляж и лесопарк! Первый взнос - 0%! от 1,7 млн руб. Застройщик: Самолет-Томилино. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК на Лобачевского 120. Ипотека 5,5%! Дополнительная скидка в офисе продаж! Квартиры бизнес-класса от 8,1 млн. р.!м. Аминьевское шоссе – 550 м. от 8,1 млн руб. Застройщик: Лобачевского 120. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Семеновский Парк" Квартиры с отделкой в Москве от 5,1 млн! Вид на Измайловский парк. Рядом м.Семеновская. от 5,1 млн руб. Проектная декларация на рекламируемом сайте Отрада Квартиры в готовых домах площадью от 21 метра.Монолит-кирпич. Уточняйте подробности по телефону. всего от 2,3 млн руб. Застройщик: Отрада Девелопмент. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Кварталы 21/19"! 5 км от ТТК Квартиры в Москве ЮВАО. С отделкой и без. Готовые и строящиеся корпуса. Ипотека от 31 127 руб./месяц квартиры от 4,9 млн рублейЗАО "ВЕКТОРСТРОЙФИНАНС" Застройщик: Предприятие МС. Проектная декларация на рекламируемом сайте Купавна 2018 Две скидки в июле! Квартиры в ЖК Купавна 2018 с выгодой до 200 000р. + Доп. скидка! Успей купить! ООО "Аквацентр" Застройщик: Аквацентр. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК «Остафьево» 10 мин. до метро Бунинская аллея. 5 детских садов, 3 школы. Рядом парковая зона, пруды и набережная. Квартиры с отделкой от 2,1 млн руб. Застройщик: СР-Групп. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК Экодолье Шолохово! 200 000 руб. - первый взнос на таунхаус в ЖК "Экодолье Шолохово". Скидка 10%. Ипотека. Спешите! Дмитровское ш.,15 км. от 4,1 млн руб.ГК Экодолье Застройщик: Экодолье Щолохово. Проектная декларация на рекламируемом сайте Городской район Новые Ватутинки Готовая инфраструктура. Д/сады, школа и поликлиника. Московская прописка. Ипотека от 6%. м. Новые Ватутинки от 2,8 млн руб.АО "Инвесттраст" Застройщик: Инвесттраст. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК Савёловский Сити Живите рядом с центром! Квартиры с отделкой от 6 млн руб. Ипотека от 6%. 7 мин от м. Дмитровская. Высотки с потрясающими панорамными видами! от 6 млн руб. Застройщик: Бизнес парк Савеловский. Проектная декларация на рекламируемом сайте Флотилия Апартаменты площадью от 47 метров. Монолит-кирпич. апартаменты в готовых домах Подробности по телефону! от 6,5 млн руб.Флэт и Ко Застройщик: МОСФУНДАМЕНТСТРОЙ №1. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК «Селигер Сити» В 2 мин. пешком от м. Селигерская. Современные планировки. Монолит построен. Рассрочка 0%! от 4,2 млн руб.MR Group Застройщик: РУБЛЕВСКИЙ ПАРК. Проектная декларация на рекламируемом сайте Headliner Торопитесь! Квартиры пл. от 29 метров. Монолит, другое. квартиры в готовых домах от 7,7 млн руб. Застройщик: Жилой квартал Сити. Проектная декларация на рекламируемом сайте Квартиры 300 м. от метро Солнцево ЖК Лучи. Квартиры с отделкой. Всего от 4,7 млн руб. Первый взнос 10%. Ипотека от 5,5% всего от 4,7 млн руб.ООО «ЛСР. Объект-М» Застройщик: Группа ЛСР. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК бизнес-класса "Маяковский" Квартиры от 7,5 млн руб! Окончание строительства в 4 квартале 2018 г. Свободная планировка. 600 м. до м.Водный стадион от 7,5 млн руб. Застройщик: Дорожное ремонтно-строительное управление Северное. Проектная декларация на рекламируемом сайте Живые районы от А101 Квартиры с отделкой! Ипотека от 5,1% на весь период. Новая Москва от 3,5 млн руб. Застройщик: А101. Проектная декларация на рекламируемом сайте