Вы используете старую версию браузера Internet Explorer. Наш сайт выглядит и работает некорректно в этой версии IE.
Мы настоятельно рекомендуем вам обновить Internet Explorer или использовать другой браузер. В новых версиях браузера устранены проблемы безопасности и добавлены новые возможности.
от
2.8 млн
руб.
от
3.6 млн
руб.
от
1 млн
руб.
от
2.5 млн
руб.
Опрос
Что будет с рублевыми ценами на недвижимость этой весной?
Нажимая кнопку "Ответить", вы соглашаетесь с Политикой защиты и обработки персональных данных
Цены на квартиры в Москве
Стоимость недвижимости в Москве
Наш научный партнер

Недвижимость за рубежом: налоговое бремя инвестора. Часть первая

Игорь Индриксонс, управляющий инвестициями в недвижимость, рассказывает о налогообложении сделок купли-продажи специально для www.irn.ru

После приобретения жилья за рубежом многие россияне, поняв, что игра не стоила свеч, часто решают сразу же распрощаться со своей собственностью и желательно без ощутимых потерь. Чтобы избежать последних, потенциальному собственнику зарубежной недвижимости лучше заранее знать, какие налоги при сделке купли-продажи жилой недвижимости вынужден покрывать продавец, а какие – покупатель. Это поможет оградить себя от негативных последствий.

Бенджамин Франклин считал неизбежностью этого мира только две вещи: смерть и налоги. Налоги давно стали неотъемлемой частью финансовой жизни каждого человека, в том числе и инвестора в недвижимость. Для физического лица, которое может выступать как в роли покупателя, так и продавца, государство той или иной страны, независимо от статуса, накладывает определенное налоговое бремя. В случае продажи объекта собственнику, как правило, требуется заплатить налог на прирост капитала, который взимается с разницы между ценой покупки и ценой продажи. При покупке недвижимости среди необходимых налогов фигурируют налог на передачу прав собственности, гербовый сбор, а также налог на регистрацию имущества.


Если инвестор – покупатель
Приобретая недвижимость, каждый инвестор мечтает сэкономить и максимально сократить расходы на покупку. К сожалению, подобный подход хорош лишь при покупке жилья для собственного проживания. Инвестору, заинтересованному в получении дивидендов, прежде всего стоит обращать внимание не только на налоговые обязательства, но и на доходность, которую приносят объекты того или иного рынка недвижимости.

Бизнесмен Анатолий Л. из Норильска решил вложить средства в дом на одном из южных курортов для его последующей сдачи в аренду. Выбирая между Испанией, Турцией и Болгарией, инвестор решил прислушаться не к зову сердца, а к голосу разума, который подсказал, что отдавать предпочтение следует той стране, где налоговые проценты окажутся самыми низкими. В результате Анатолий приобрел квартиру в многоэтажке на первой береговой линии курорта Солнечный берег болгарского города Несебр. Получив ключи и разместив на множестве сайтов объявление об аренде, довольный покупкой россиянин отправился обратно в Норильск, предвкушая шквал заявок от потенциальных арендаторов. Но ни через месяц, ни через полгода никто из квартиросъемщиков, заинтересованных в том, чтобы арендовать квартиру Анатолия, так и не объявился. Отступать от намеченной цели инвестор не собирался и продолжал размещать объявления о сдаче в аренду своей болгарской недвижимости. Прошло восемь месяцев, арендатор все-таки нашелся, но в итоге Анатолию пришлось признать, что с покупкой он прогадал. Болгария уже давно занимает одну из первых строчек в топе самых неликвидных рынков недвижимости за счет невысокой доходности и такого же низкого спроса. Выбирая инвестиционный объект, россиянин заострил внимание только лишь на размере налоговых сборов, упустив из поля зрения остальные параметры, необходимые для поиска «идеального актива»: анализ рынка, факторы риска и показатели доходности.

Одними из стран с самыми минимальными единовременными налогами сегодня являются Великобритания, Болгария, Таиланд и Эстония. В Великобритании при покупке недвижимости стоимостью до 125 000 фунтов стерлингов ставка гербового сбора равна нулю. Если будущий объект оценивается менее чем в 250 000 фунтов – ставка составляет 2%, от 250 000 до 925 000 фунтов – 5%, от 925 000 до 1,5 млн фунтов – 10% и свыше 1,5 млн фунтов – 12%. В Болгарии регистрационный и гербовый сборы варьируются от 0,1% до 1,5%, налог на передачу прав собственности достигает 2%. В Таиланде гербовый сбор равен 0,5% от оценочной стоимости объекта, а регистрационный сбор – 1-2%. В Эстонии при покупке жилья налоговая ставка колеблется от 0,3% до 0,5%, а налог на регистрацию имущества составляет 0,25%. Но если стабильный рынок недвижимости Великобритании не вызывает сомнений в успешности вложения средств, то остальные три страны для инвестиций совершенно не подходят. Несмотря на относительно невысокие налоговые ставки, рынки недвижимости этих стран нельзя назвать ликвидными. Отсутствие устойчивого высокого спроса, низкая доходность и неустойчивая экономика делают инвестиции в местные объекты слишком рискованными.


Если инвестор – продавец
Во многих европейских странах налог на прирост капитала составляет минимум 15% от «прибыли», которой в случае продажи недвижимости является разница между ценой объекта на момент покупки и на момент продажи. Инвесторы, стремящиеся заработать на перепродаже объектов, часто не уделяют должного внимания налоговой стороне вопроса или вовсе забывают о том, что законодательная база каждого государства четко регулирует этот аспект. Незнание законов не только не освобождает от ответственности, но и часто приносит огромное разочарование, в том числе и финансовые потери.

Москвичка Анастасия С. в 2011 году приобрела в собственность двухкомнатную квартиру в престижном районе Риги, в тихом центре, с целью дальнейшей перепродажи. Для начала Анастасия пригласила дизайнера и полностью переделала квартиру, превратив 95-метровую «двушку» в нестандартную «трешку». Облик новой квартиры дополнила сделанная на заказ мебель и дорогостоящая бытовая техника. Результатом кропотливой работы команды специалистов по ремонту и дизайну интерьера Анастасия осталась довольна и спустя полтора года с момента покупки москвичка выставила ее на продажу, надеясь неплохо заработать на сделке с покупателем, ведь за это время цена квартиры выросла в два с половиной раза. Все шло как по маслу до тех пор, пока юрист, сопровождающий сделку Анастасии, не сообщил, что, учитывая довольно небольшой срок владения жильем, требуется заплатить государству налог, который в данном случае составит почти 20 000 евро. В Латвии продавец недвижимости вынужден платить налог на прирост капитала, которым является в том числе доход, полученный от продажи недвижимости.

В соответствии с поправками к Закону о подоходном налоге с населения, принятыми в 2010 году, налоговая ставка представляет собой 15% от разницы между первоначальной (или покупной) стоимостью объекта и его ценой на момент продажи. Налог взимается в случае, если недвижимость с момента регистрации на имя владельца в Земельной книге находилась в собственности менее 5 лет или владелец не был задекларирован по соответствующему адресу в течение хотя бы 12 месяцев.

Простая математика неприятно удивила москвичку: 15% от 120 000 евро, полученных при вычитании покупной цены в 80 000 евро из продажной цены в 200 000 евро, составили 18 000 евро чистого налога. Вариант обойти налог у Анастасии был всего один. С 1 января 2014 года в Законе появились новые поправки, которые освобождали продавца от налогов при условии, что в течение 12 месяцев после заключения сделки купли-продажи продавец вложит полученные деньги в объект, равноценный по стоимости проданной недвижимости. Но инвестировать в падающий латвийский рынок Анастасия не согласилась, решив отложить продажу своего объекта. Правда, шанс продать квартиру с выгодой в данной ситуации практически минимален. Во-первых, в этом году падение стоимости жилья в Риге составит минимум 10%. Во-вторых, конечный покупатель местной недвижимости неясен: уход россиян с латвийского рынка, отсутствие перспектив для роста зарплат и как результат миграция местного населения в более стабильные страны Европы делает местный рынок абсолютно непривлекательным с точки зрения инвестиций.


Для сравнения:
В России до недавнего времени за отправную точку для расчета налоговой базы брали инвентаризационную стоимость, которую определяет Бюро технической инвентаризации. Оценка производилась на основании нескольких параметров, в том числе себестоимости объекта и степени износа здания, а цена в рамках такой оценки могла оказаться в несколько раз ниже рыночной. В конце 2014 года Государственная дума в третьем чтении приняла законопроект об изменении системы налогообложения физических лиц и в 10 разделе Налогового кодекса РФ появилась глава 32 «Налог на имущество физических лиц», которая вступила в силу с 1 января 2015 года. Теперь налог на недвижимость россиян взимается с кадастровой стоимости объекта, максимально приближенной к рыночной. Ставка налога, которая составляет 0,1% для объектов стоимостью до 300 000 рублей, в некоторых случаях, согласно тексту закона, «может быть уменьшена до нуля или увеличена, но не более чем в три раза нормативными правовыми актами представительных органов муниципальных образований (законами городов федерального значения Москвы, Санкт-Петербурга и Севастополя)». Для объектов стоимостью от 300 000 до 500 000 рублей налоговая ставка составляет от 0,1% до 0,3% включительно, а для объектов стоимостью свыше 500 000 рублей – от 0,3% до 2%.

Пока россияне подсчитывают, сколько дополнительных тысяч рублей им придется заплатить в соответствии с новым законом, многие задумываются о том, чтобы стать владельцами зарубежных жилых объектов. С чем рискует столкнуться российский инвестор, который решил приобрести, а затем продать недвижимость вдали от родины?

При покупке жилья с инвестиционной целью равняться на российский рынок недвижимости и поступать согласно старой схеме «купил на котловане - подождал - перепродал - заработал» не стоит, так как в Европе данная схема не работает. Выбирать объект для вложения средств лучше не только там, где ниже налоговые выплаты, но и там, где выше прибыль и меньше рисков. Приобретая жилую недвижимость для собственного проживания, также стоит внимательно изучить «налоговый вопрос», иначе вместе с новым домом в одной из зарубежных стран россиянин рискует обрести и новые траты, ведь помимо налога на покупку жилья существуют в том числе и расходы на содержание собственности, которые придется покрывать ежегодно.

Подробнее об этом можно будет прочитать www.irn.ru в статье «Налоговое бремя инвестора. Часть вторая. Содержание зарубежной недвижимости».

 
Данный материал является аналитическим и не носит рекламный характер.

Нашли ошибку в тексте? Выделите ее и нажмите Ctrl+Enter
3191 (0 сегодня)


Недвижимость в Москве и Подмосковье
Показать все
Предложения мая
«Изумрудные холмы» ЖК комфорт-класса. Квартиры с готовой отделкой в строящихся корпусах от 2,7 млн руб. Сдача в 2021 г. Волоколамское шоссе 8 км. От МКАД. Застройщик: Затонское. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Маяковский". Выдаем ключи! Квартиры от 9 млн. руб. в готовых домах. 5 минут до метро Водный стадион. Бизнес-класс. Свободная планировка. от 9 млн руб. Застройщик: Дорожное ремонтно-строительное управление Северное. Проектная декларация на рекламируемом сайте Квартиры в жилом поселке Park Avenue Полностью готовый квартал! Квартиры от 50 кв.м. Детская инфраструктура, парк и речка на территории. Новая Рига, 23 км. ЖК "мой адрес В Сколково" Старт продаж! Монолитные корпуса полностью построены и введены в эксплуатацию. Дома сданы. Выдаем ключи. Застройщик: КП УГС. Проектная декларация на рекламируемом сайте Городской квартал Big Time. Квартиры с отделкой от 7,3 млн руб. 5 минут до Москва-Сити. Трехуровневый подземный паркинг. от 7,3 млн руб. Застройщик: TEKTA GROUP. Проектная декларация на рекламируемом сайте Квартал для жизни Спутник Студии с отделкой с видом на реку со скидкой до 11 %! Рядом м.Строгино. 200 метров от Москвы! от 2,7 млн руб. Застройщик: Бухта Лэнд. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Румянцево-Парк". Старт продаж нового корпуса! 5 минут до м.Саларьево. Свой парк. Детские сады и школа. Паркинг. Ипотека от 6,8% от 3,6 млн руб Застройщик: Лексион Девелопмент. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Томилино" Квартиры с отделкой от 2,3 млн руб. 10 мин. до м. Котельники. Живописная набережная, дет.сады и школы. с отделкой от 2,3 млн руб. Застройщик: Самолет-Томилино. Проектная декларация на рекламируемом сайте Квартиры у метро от 2,9 млн руб.! Квартиры в монолитном доме от 2,9 млн рублей! 4 минуты до МКАД! 4 минуты до м. Лухмановская пешком. Застройщик: Основа. Проектная декларация на рекламируемом сайте Отрада Торопитесь! Красногорский район. Квартиры в готовых домах площадью 22-103 метра. ГК: 3 кв. 2016 г. - 3 кв. 2019 г., есть сданные. Монолит-кирпич, монолит. 8 км от МКАД. от 3,8 млн руб. Застройщик: Отрада Девелопмент. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Геометрия", м.Площадь Ильича Жилой комплекс бизнес-класса в 5 км от Кремля. Подземный паркинг. Квартиры от 9.15 млн от 9.15 млн Застройщик: Жилдорипотека. Проектная декларация на рекламируемом сайте Последние квартиры в готовых домах! ЖК Символ. Финал продаж. Ключи в 2019 году! Своя большая инфраструктура. На границе ЦАО, рядом 3 станции метро Застройщик: ПИ Групп. Проектная декларация на рекламируемом сайте Уникальный ЖК «ONYX DELUXE» Квартиры бизнес-класса с панорамным видом и отделкой White box! Свой детский сад и парк с фонтанами. Ключи в 2019 г.! Купите сейчас с выгодой до 900 000 руб! Застройщик: МСМ-Инвест. Проектная декларация на рекламируемом сайте Резиденция Май Квартиры с террасами в премиальном квартале в окружении заповедника от 3,7 млн руб. 9 км от МКАД. Экологически чистый Ленинский район. Ипотека от 6%, рассрочка. от 3,7 млн руб. Застройщик: ЛЕЩ КОНСТРАКШН. Проектная декларация на рекламируемом сайте Клубный дом SOHO+NOHO Апартаменты с отделкой м. Белорусская от 12,9 млн руб. Панорамные окна и террасы, клубная инфраструктура! Застройщик: Wainbridge. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Городские Истории" Жить у парков полезно! Отличная транспортная доступность! Московская прописка! 1 минута до м Рассказовка! Застройщик: ТПУ Рассказовка. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК Headliner Старт продаж 2 очереди. Квартиры в ЦАО. 1-ком - от 9 млн, 2-ком - от 12 млн. Потрясающие панорамные виды на Москву-Сити и центр города. Паркинг. м. Шелепиха от 9 млн Застройщик: Жилой квартал Сити. Проектная декларация на рекламируемом сайте Переделкино Ближнее Квартиры с отделкой - 2 стиля на выбор. Метро "Рассказовка". Ипотека от 5% Застройщик: Олета. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Остафьево". Cкидка 9,9% Квартиры от 2,7 млн руб. 10 мин. до м. Бунинская аллея. 5 детских садов, 3 школы. Двор без машин, свой парк для прогулок. от 2,7 млн руб. Застройщик: СР-Групп. Проектная декларация на рекламируемом сайте Серебряный фонтан Десятки уникальных планировок. Метро Алексеевская. Выгода до 2,5 млн рублей. Рассрочка 0%. Ипотека от 6,4% от 11,5 млн руб. Застройщик: Серебряный Фонтан. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК Аалто. Бизнес-лайт у м. Динамо. Квартиры от 8,6 млн рублей. Сдача уже в этом году! Финское качество строительства. Застройщик: ЮИТ СитиСтрой. Проектная декларация на рекламируемом сайте Квартиры у м. Алексеевская Новые 1-4-комнатные квартиры пл. от 30 метров. рядом с метро Алексеевская. Уточняйте подробности по телефону. Застройщик: ПРОМСОЮЗ. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК «Bauman house» Квартиры от 7,8 млн. руб. Бизнес класс. Вид на Яузу. 10 мин до м.Бауманская от 7,8 млн руб Застройщик: Прайм-Инвест. Проектная декларация на рекламируемом сайте Новые Ватутинки. Квартиры от 3.2 млн Квартиры с отделкой в самом сердце Новой Москвы! Развитая инфраструктура: детсады, школы, поликлиника, паркинг, метро в 2023 году от 3.2 млн рублей Застройщик: Инвесттраст. Проектная декларация на рекламируемом сайте Счастье в Вешняках Ипотека 5,5% от МТС-Банка. Удобные планировочные решения. Дом сдан. Рядом усадьба Кусково. Скидка 5% Застройщик: Вешняковская 18. Проектная декларация на рекламируемом сайте Премиум-квартал JAZZ. 1-я Ямская, 2 Абсолютный комфорт. Если квартира, то солнечная. Окна в пол. Потолки до 5 метров. Бесплатный фитнес от 7,5 млн руб Застройщик: Сущевский Вал. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК Небо — небоскребы на Мичуринском! От 205 000 за кв.м. Развитая инфраструктура. Подземный паркинг. Рассрочка 0% Застройщик: Capital Group. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК Лукино-Варино. 24 км от МКАД. Квартиры в Щелковском районе от 2,3 млн руб. Семейная ипотека 6% на весь срок. Удваиваем маткапитал! Ипотечные каникулы. Скидки до 449 000 руб. от 2,3 млн руб. Застройщик: СУ-22. Проектная декларация на рекламируемом сайте Район «Скандинавия» 15 мин. до 3х веток метро. Московская прописка. Застройщик. 214-ФЗ. Новая Москва. Метро Теплый стан, Коммунарка, Бунинская аллея Застройщик: А101. Проектная декларация на рекламируемом сайте Дом Серебряный Бор в СЗАО Уникальный дом бизнес-класса. Квартиры с панорамным видом, река и лес за окном. 20 мин. до центра Москвы Застройщик: Строитель. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Крылья". Дополнительная скидка 5%! Только в мае! Квартира 38 кв.м. от 7,1 млн р! Свой парк с прудом, д/сад. м. Аминьевское шоссе – 3 минуты пешком. Рядом МГИМО , МГУ. Застройщик: Лидер Инвест. Проектная декларация на рекламируемом сайте МФК бизнес-класса Nakhimov Апартаменты с подземным паркингом в престижном районе Черемушки от 4,9 млн руб! Звоните! от 4,9 млн руб Застройщик: Флэт и Ко. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК Загорье ЖК комфорт-класса на Юге Москвы. Собственная инфраструктура, паркинг. Ипотека от 10% от 6.2 млн. руб Застройщик: Докон. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК Аквилон PARK 5-7 минут на автомобиле до МКАДа. Рассрочка 0%! Скидка 15% при покупке квартиры в ипотеку. Подземный паркинг. Новая Москва. от 2,9 млн руб. Застройщик: СтройНафта. Проектная декларация на рекламируемом сайте Жилой комплекс «Летний сад» Специальное предложение на квартиры с отделкой. Уникальные планировки. "ул. 800-летия Москвы". Ипотека от 6,3%. Уникальные планировки. Ландшафтный дизайн. Застройщик: Дмитровская. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК «Нормандия» от Группы «Эталон» Специальное предложение на просторные квартиры и апартаменты. Ипотека от 6,3%. Охраняемый ЖК вблизи м. «Бабушкинская». Свой спуск к р. Яуза. Застройщик: ЛС-Риэлти. Проектная декларация на рекламируемом сайте