Вы используете старую версию браузера Internet Explorer. Наш сайт выглядит и работает некорректно в этой версии IE.
Мы настоятельно рекомендуем вам обновить Internet Explorer или использовать другой браузер. В новых версиях браузера устранены проблемы безопасности и добавлены новые возможности.
от
3 млн
руб.
от
2.9 млн
руб.
от
990 тыс
руб.
от
1.8 млн
руб.
Опрос
С какими недостатками квартиры вы готовы смириться ради снижения стоимости при покупке?
Нажимая кнопку "Ответить", вы соглашаетесь с Политикой защиты и обработки персональных данных
Цены на квартиры в Москве
Стоимость недвижимости в Москве
Наш научный партнер

Недвижимость за рубежом: налоговое бремя инвестора. Часть первая

Игорь Индриксонс, управляющий инвестициями в недвижимость, рассказывает о налогообложении сделок купли-продажи специально для www.irn.ru

После приобретения жилья за рубежом многие россияне, поняв, что игра не стоила свеч, часто решают сразу же распрощаться со своей собственностью и желательно без ощутимых потерь. Чтобы избежать последних, потенциальному собственнику зарубежной недвижимости лучше заранее знать, какие налоги при сделке купли-продажи жилой недвижимости вынужден покрывать продавец, а какие – покупатель. Это поможет оградить себя от негативных последствий.

Бенджамин Франклин считал неизбежностью этого мира только две вещи: смерть и налоги. Налоги давно стали неотъемлемой частью финансовой жизни каждого человека, в том числе и инвестора в недвижимость. Для физического лица, которое может выступать как в роли покупателя, так и продавца, государство той или иной страны, независимо от статуса, накладывает определенное налоговое бремя. В случае продажи объекта собственнику, как правило, требуется заплатить налог на прирост капитала, который взимается с разницы между ценой покупки и ценой продажи. При покупке недвижимости среди необходимых налогов фигурируют налог на передачу прав собственности, гербовый сбор, а также налог на регистрацию имущества.


Если инвестор – покупатель
Приобретая недвижимость, каждый инвестор мечтает сэкономить и максимально сократить расходы на покупку. К сожалению, подобный подход хорош лишь при покупке жилья для собственного проживания. Инвестору, заинтересованному в получении дивидендов, прежде всего стоит обращать внимание не только на налоговые обязательства, но и на доходность, которую приносят объекты того или иного рынка недвижимости.

Бизнесмен Анатолий Л. из Норильска решил вложить средства в дом на одном из южных курортов для его последующей сдачи в аренду. Выбирая между Испанией, Турцией и Болгарией, инвестор решил прислушаться не к зову сердца, а к голосу разума, который подсказал, что отдавать предпочтение следует той стране, где налоговые проценты окажутся самыми низкими. В результате Анатолий приобрел квартиру в многоэтажке на первой береговой линии курорта Солнечный берег болгарского города Несебр. Получив ключи и разместив на множестве сайтов объявление об аренде, довольный покупкой россиянин отправился обратно в Норильск, предвкушая шквал заявок от потенциальных арендаторов. Но ни через месяц, ни через полгода никто из квартиросъемщиков, заинтересованных в том, чтобы арендовать квартиру Анатолия, так и не объявился. Отступать от намеченной цели инвестор не собирался и продолжал размещать объявления о сдаче в аренду своей болгарской недвижимости. Прошло восемь месяцев, арендатор все-таки нашелся, но в итоге Анатолию пришлось признать, что с покупкой он прогадал. Болгария уже давно занимает одну из первых строчек в топе самых неликвидных рынков недвижимости за счет невысокой доходности и такого же низкого спроса. Выбирая инвестиционный объект, россиянин заострил внимание только лишь на размере налоговых сборов, упустив из поля зрения остальные параметры, необходимые для поиска «идеального актива»: анализ рынка, факторы риска и показатели доходности.

Одними из стран с самыми минимальными единовременными налогами сегодня являются Великобритания, Болгария, Таиланд и Эстония. В Великобритании при покупке недвижимости стоимостью до 125 000 фунтов стерлингов ставка гербового сбора равна нулю. Если будущий объект оценивается менее чем в 250 000 фунтов – ставка составляет 2%, от 250 000 до 925 000 фунтов – 5%, от 925 000 до 1,5 млн фунтов – 10% и свыше 1,5 млн фунтов – 12%. В Болгарии регистрационный и гербовый сборы варьируются от 0,1% до 1,5%, налог на передачу прав собственности достигает 2%. В Таиланде гербовый сбор равен 0,5% от оценочной стоимости объекта, а регистрационный сбор – 1-2%. В Эстонии при покупке жилья налоговая ставка колеблется от 0,3% до 0,5%, а налог на регистрацию имущества составляет 0,25%. Но если стабильный рынок недвижимости Великобритании не вызывает сомнений в успешности вложения средств, то остальные три страны для инвестиций совершенно не подходят. Несмотря на относительно невысокие налоговые ставки, рынки недвижимости этих стран нельзя назвать ликвидными. Отсутствие устойчивого высокого спроса, низкая доходность и неустойчивая экономика делают инвестиции в местные объекты слишком рискованными.


Если инвестор – продавец
Во многих европейских странах налог на прирост капитала составляет минимум 15% от «прибыли», которой в случае продажи недвижимости является разница между ценой объекта на момент покупки и на момент продажи. Инвесторы, стремящиеся заработать на перепродаже объектов, часто не уделяют должного внимания налоговой стороне вопроса или вовсе забывают о том, что законодательная база каждого государства четко регулирует этот аспект. Незнание законов не только не освобождает от ответственности, но и часто приносит огромное разочарование, в том числе и финансовые потери.

Москвичка Анастасия С. в 2011 году приобрела в собственность двухкомнатную квартиру в престижном районе Риги, в тихом центре, с целью дальнейшей перепродажи. Для начала Анастасия пригласила дизайнера и полностью переделала квартиру, превратив 95-метровую «двушку» в нестандартную «трешку». Облик новой квартиры дополнила сделанная на заказ мебель и дорогостоящая бытовая техника. Результатом кропотливой работы команды специалистов по ремонту и дизайну интерьера Анастасия осталась довольна и спустя полтора года с момента покупки москвичка выставила ее на продажу, надеясь неплохо заработать на сделке с покупателем, ведь за это время цена квартиры выросла в два с половиной раза. Все шло как по маслу до тех пор, пока юрист, сопровождающий сделку Анастасии, не сообщил, что, учитывая довольно небольшой срок владения жильем, требуется заплатить государству налог, который в данном случае составит почти 20 000 евро. В Латвии продавец недвижимости вынужден платить налог на прирост капитала, которым является в том числе доход, полученный от продажи недвижимости.

В соответствии с поправками к Закону о подоходном налоге с населения, принятыми в 2010 году, налоговая ставка представляет собой 15% от разницы между первоначальной (или покупной) стоимостью объекта и его ценой на момент продажи. Налог взимается в случае, если недвижимость с момента регистрации на имя владельца в Земельной книге находилась в собственности менее 5 лет или владелец не был задекларирован по соответствующему адресу в течение хотя бы 12 месяцев.

Простая математика неприятно удивила москвичку: 15% от 120 000 евро, полученных при вычитании покупной цены в 80 000 евро из продажной цены в 200 000 евро, составили 18 000 евро чистого налога. Вариант обойти налог у Анастасии был всего один. С 1 января 2014 года в Законе появились новые поправки, которые освобождали продавца от налогов при условии, что в течение 12 месяцев после заключения сделки купли-продажи продавец вложит полученные деньги в объект, равноценный по стоимости проданной недвижимости. Но инвестировать в падающий латвийский рынок Анастасия не согласилась, решив отложить продажу своего объекта. Правда, шанс продать квартиру с выгодой в данной ситуации практически минимален. Во-первых, в этом году падение стоимости жилья в Риге составит минимум 10%. Во-вторых, конечный покупатель местной недвижимости неясен: уход россиян с латвийского рынка, отсутствие перспектив для роста зарплат и как результат миграция местного населения в более стабильные страны Европы делает местный рынок абсолютно непривлекательным с точки зрения инвестиций.


Для сравнения:
В России до недавнего времени за отправную точку для расчета налоговой базы брали инвентаризационную стоимость, которую определяет Бюро технической инвентаризации. Оценка производилась на основании нескольких параметров, в том числе себестоимости объекта и степени износа здания, а цена в рамках такой оценки могла оказаться в несколько раз ниже рыночной. В конце 2014 года Государственная дума в третьем чтении приняла законопроект об изменении системы налогообложения физических лиц и в 10 разделе Налогового кодекса РФ появилась глава 32 «Налог на имущество физических лиц», которая вступила в силу с 1 января 2015 года. Теперь налог на недвижимость россиян взимается с кадастровой стоимости объекта, максимально приближенной к рыночной. Ставка налога, которая составляет 0,1% для объектов стоимостью до 300 000 рублей, в некоторых случаях, согласно тексту закона, «может быть уменьшена до нуля или увеличена, но не более чем в три раза нормативными правовыми актами представительных органов муниципальных образований (законами городов федерального значения Москвы, Санкт-Петербурга и Севастополя)». Для объектов стоимостью от 300 000 до 500 000 рублей налоговая ставка составляет от 0,1% до 0,3% включительно, а для объектов стоимостью свыше 500 000 рублей – от 0,3% до 2%.

Пока россияне подсчитывают, сколько дополнительных тысяч рублей им придется заплатить в соответствии с новым законом, многие задумываются о том, чтобы стать владельцами зарубежных жилых объектов. С чем рискует столкнуться российский инвестор, который решил приобрести, а затем продать недвижимость вдали от родины?

При покупке жилья с инвестиционной целью равняться на российский рынок недвижимости и поступать согласно старой схеме «купил на котловане - подождал - перепродал - заработал» не стоит, так как в Европе данная схема не работает. Выбирать объект для вложения средств лучше не только там, где ниже налоговые выплаты, но и там, где выше прибыль и меньше рисков. Приобретая жилую недвижимость для собственного проживания, также стоит внимательно изучить «налоговый вопрос», иначе вместе с новым домом в одной из зарубежных стран россиянин рискует обрести и новые траты, ведь помимо налога на покупку жилья существуют в том числе и расходы на содержание собственности, которые придется покрывать ежегодно.

Подробнее об этом можно будет прочитать www.irn.ru в статье «Налоговое бремя инвестора. Часть вторая. Содержание зарубежной недвижимости».

 
Данный материал является аналитическим и не носит рекламный характер.

Нашли ошибку в тексте? Выделите ее и нажмите Ctrl+Enter
3250 (0 сегодня)


Недвижимость в Москве и Подмосковье
Показать все
Предложения апреля
Квартиры от 8,8 млн. Дома от застройщика. Сданы и введены в эксплуатацию! Заезжай и живи! М. Крылатское от 8,8 млн руб. Застройщик: Москапстрой-ТН. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Лучи" Бронируйте из дома на LSR.ru Успейте купить на выгодных условиях. Квартиры с отделкой. 300 метров до м.Солнцево Застройщик: Группа ЛСР. Проектная декларация на рекламируемом сайте Клубный дом SOHO+NOHO Апартаменты с премиальной отделкой под ключ от 15,7 млн рублей. м.Белорусская. Панорамные виды на центр Москвы. от 15,7 млн рублей. Застройщик: Wainbridge. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК iLove Старт продаж нового корпуса от 9 млн руб. Панорамные виды на Останкинскую башню и Москву. м. Алексеевская. Бесконтактная сделка. от 9 млн руб. Застройщик: ПРОМСОЮЗ. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Новоград Павлино" Акция! Своя квартира в ипотеку 17 000 ₽ в месяц! Школы, детские сады. Успейте купить! Застройщик: МИЦ. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК СОБЫТИЕ Престижные Раменки Европейские квартиры с террасами, "вторым светом", панорамными окнами. Самый надежный застройщик Москвы! от 7,5 млн руб. Проектная декларация на рекламируемом сайте Городские резиденции Spires Квартиры премиум класса с видом на Парк Победы. 15 минут до метро Славянский б-р. Застройщик: TEKTA GROUP. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Серебряный фонтан" Старт продаж нового корпуса! Квартиры в квартале бизнес-класса в окружении 5 парков рядом с м.Алексеевская Застройщик: Группа Эталон. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК Кленовые Аллеи. Старт продаж! 3 минуты пешком до метро Десёновское. Московская прописка. Экологически чистый район. Удобная инфраструктура. Звоните! от 4,1 млн руб. Застройщик: МИЦ. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК Headliner. Старт продаж 3 очереди! Квартиры 40 кв м от 8,8 млн. руб. Виды на Москва-Сити. Набережная. 2 мин до метро. Бесконтактная сделка. от 8,8 млн руб. Застройщик: Жилой квартал Сити. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Дабл". Квартиры в березовой роще! Квартиры от 2,65 млн руб в экологическом районе в 25 мин от м. Домодедовская от 2,65 млн руб. Застройщик: Коробово-1. Проектная декларация на рекламируемом сайте Квартиры от 4,6 млн руб Дома от застройщика. Скидка 3 % ! Сдача 2021 год. М. Люблино квартиры от 4,6 млн руб. Застройщик: Москапстрой-ТН. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК «Царская площадь» Бизнес-класс у метро «Динамо». Идет заселение 2ой очереди. Ипотека от 4,5%. Успей купить по старой цене! от 11,7 млн руб.MR Group Застройщик: MR Group. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК «Пресня Сити» ЖК бизнес-класса вблизи деловых и культурных объектов. Комплекс сдан! ЦАО. Цена от 16,8 млн руб. от 16,8 млн руб. Застройщик: Ордена Трудового Красного Знамени хлебозавод им. В.П. Зотова. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК Южное Бунино. Старт продаж! Квартиры с московской пропиской рядом с метро Коммунарка! Рядом 2 школы и 3 детских сада! Экологически чистый район! Звоните! от 3,5 млн руб! Застройщик: МИЦ. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК Nagatino i-Land Квартиры в жилом комплексе бизнес-класса от 10.1 млн руб. Захватывающий вид на Москву-реку. 5 мин до метро Технопарк. от 10,1 млн. руб Застройщик: Группа Эталон. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК СИМВОЛ Квартиры в центре! Студии бизнес-класса с отделкой. Развитая инфраструктура. Двор без машин. Рядом парк и метро! Рассрочка 0%. Проектная декларация на рекламируемом сайте Жилые комплексы "Мой адрес" Готовые новостройки комфорт-класса в разных округах Москвы. Монолит и панель. Дома сданы. Выдаем ключи! ЖК «Басманный,5» Выдаем ключи! Успей купить по старой цене! Выгода до 3,5 млн рублей! м. "Комсомольская". Застройщик: Ведомство-Капитал. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Румянцево-Парк". м. Саларьево. Только три квартиры в доме Д1 со скидкой до 20%. Закрытая территория. Ключи в этом году. Застройщик: Лексион Девелопмент. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК FRESH. "Квартиры от 6,5 млн р!" Квартиры с отделкой. Панорамные окна. Потолки до 3.5 м Открыт шоу-рум! Самый надежный застройщик Москвы! от 6,5 млн руб! Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК Фили Сити Квартиры бизнес класса с отделкой. Панорамные окна с видами на центр. 3 мин от м.Фили. Сдача в 2020 году. Онлайн-покупка. от 10,9 млн руб. Застройщик: MR Group. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК «Дом на Барвихинской» Комплекс Бизнес-класса. 10 мин. до станции"Сетунь". Собственная инфраструктура,охраняемая территория. От 7.6 млн руб. от 7.6 млн руб. Застройщик: Тройка РЭД. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Микрогород "В лесу"" Квартиры с отделкой от 22 000 руб./мес.! 10 мин. до м. Пятницкое шоссе. Свой лесопарк на 7 ГА. Ипотека от 4,7% Застройщик: СЗ Квазар. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК Сердце Столицы Последние квартиры в новом корпусе! Школа и дет.сад в квартале. Рядом Сити! Самый надежный застройщик Москвы! Проектная декларация на рекламируемом сайте "Жизнь на Плющихе. Хамовники" Готовые роскошные квартиры класса LUXE. Редкие планировочные решения. Самый надежный застройщик Москвы! Проектная декларация на рекламируемом сайте Городской квартал BIG TIME Квартиры бизнес-класса. Панорамные виды на Москва-Сити. Закрытый двор. 10 мин. до центра Москвы. от 7,5 млн руб. Застройщик: TEKTA GROUP. Проектная декларация на рекламируемом сайте Готовые квартиры на Белорусской! Финал продаж! Скидка до 8% на элитные квартиры. Редкие планировки. Самый надежный застройщик Москвы! Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК D1 Небоскребы бизнес класса, с отделкой от 9,8 млн. 2 мин от м.Дмитровская. Бесконтактная сделка от 9,8 млн руб. Застройщик: MR Group. Проектная декларация на рекламируемом сайте Легендарный квартал Успей до повышения цен! Апартаменты от 3,9 млн! 10 мин до м.Ботанический сад от 3,9 млн руб. Застройщик: Д-Инвест. Проектная декларация на рекламируемом сайте «Резиденция Май» от 4,6 млн руб. Комплекс бизнес-класса в окружении заповедника. Квартиры с террасами. Инф-ра. Выгода до 580.000 руб. 9 км от МКАД от 4,6 млн руб. Застройщик: ЛЕЩ КОНСТРАКШН. Проектная декларация на рекламируемом сайте Жилой комплекс «Летний сад» Скидки до 3% на 2к.и 3к. квартиры в готовых корпусах. 2 минуты до строящейся cт. метро "ул.800-летия Москвы". Звоните! Застройщик: Группа Эталон. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Цветочные поляны" Своя квартира в ипотеку от 27 тыс в месяц. Надежный застройщик. Сдача в 2020 г двушки от 5,3 млн руб. Застройщик: МИЦ. Проектная декларация на рекламируемом сайте Мой адрес В Сколково Спешите! Квартиры площадью 112-180 кв.м. Одинцовский район. Застройщик: КП УГС. Проектная декларация на рекламируемом сайте