Вы используете старую версию браузера Internet Explorer. Наш сайт выглядит и работает некорректно в этой версии IE.
Мы настоятельно рекомендуем вам обновить Internet Explorer или использовать другой браузер. В новых версиях браузера устранены проблемы безопасности и добавлены новые возможности.
от
2.8 млн
руб.
от
2.9 млн
руб.
от
1 млн
руб.
от
827 тыс
руб.
Опрос
Что будет с рублевыми ценами на недвижимость этой осенью?
Нажимая кнопку "Ответить", вы соглашаетесь с Политикой защиты и обработки персональных данных
Цены на квартиры в Москве
Стоимость недвижимости в Москве
Наш научный партнер

Недвижимость за рубежом: налоговое бремя инвестора. Часть первая

Игорь Индриксонс, управляющий инвестициями в недвижимость, рассказывает о налогообложении сделок купли-продажи специально для www.irn.ru

После приобретения жилья за рубежом многие россияне, поняв, что игра не стоила свеч, часто решают сразу же распрощаться со своей собственностью и желательно без ощутимых потерь. Чтобы избежать последних, потенциальному собственнику зарубежной недвижимости лучше заранее знать, какие налоги при сделке купли-продажи жилой недвижимости вынужден покрывать продавец, а какие – покупатель. Это поможет оградить себя от негативных последствий.

Бенджамин Франклин считал неизбежностью этого мира только две вещи: смерть и налоги. Налоги давно стали неотъемлемой частью финансовой жизни каждого человека, в том числе и инвестора в недвижимость. Для физического лица, которое может выступать как в роли покупателя, так и продавца, государство той или иной страны, независимо от статуса, накладывает определенное налоговое бремя. В случае продажи объекта собственнику, как правило, требуется заплатить налог на прирост капитала, который взимается с разницы между ценой покупки и ценой продажи. При покупке недвижимости среди необходимых налогов фигурируют налог на передачу прав собственности, гербовый сбор, а также налог на регистрацию имущества.


Если инвестор – покупатель
Приобретая недвижимость, каждый инвестор мечтает сэкономить и максимально сократить расходы на покупку. К сожалению, подобный подход хорош лишь при покупке жилья для собственного проживания. Инвестору, заинтересованному в получении дивидендов, прежде всего стоит обращать внимание не только на налоговые обязательства, но и на доходность, которую приносят объекты того или иного рынка недвижимости.

Бизнесмен Анатолий Л. из Норильска решил вложить средства в дом на одном из южных курортов для его последующей сдачи в аренду. Выбирая между Испанией, Турцией и Болгарией, инвестор решил прислушаться не к зову сердца, а к голосу разума, который подсказал, что отдавать предпочтение следует той стране, где налоговые проценты окажутся самыми низкими. В результате Анатолий приобрел квартиру в многоэтажке на первой береговой линии курорта Солнечный берег болгарского города Несебр. Получив ключи и разместив на множестве сайтов объявление об аренде, довольный покупкой россиянин отправился обратно в Норильск, предвкушая шквал заявок от потенциальных арендаторов. Но ни через месяц, ни через полгода никто из квартиросъемщиков, заинтересованных в том, чтобы арендовать квартиру Анатолия, так и не объявился. Отступать от намеченной цели инвестор не собирался и продолжал размещать объявления о сдаче в аренду своей болгарской недвижимости. Прошло восемь месяцев, арендатор все-таки нашелся, но в итоге Анатолию пришлось признать, что с покупкой он прогадал. Болгария уже давно занимает одну из первых строчек в топе самых неликвидных рынков недвижимости за счет невысокой доходности и такого же низкого спроса. Выбирая инвестиционный объект, россиянин заострил внимание только лишь на размере налоговых сборов, упустив из поля зрения остальные параметры, необходимые для поиска «идеального актива»: анализ рынка, факторы риска и показатели доходности.

Одними из стран с самыми минимальными единовременными налогами сегодня являются Великобритания, Болгария, Таиланд и Эстония. В Великобритании при покупке недвижимости стоимостью до 125 000 фунтов стерлингов ставка гербового сбора равна нулю. Если будущий объект оценивается менее чем в 250 000 фунтов – ставка составляет 2%, от 250 000 до 925 000 фунтов – 5%, от 925 000 до 1,5 млн фунтов – 10% и свыше 1,5 млн фунтов – 12%. В Болгарии регистрационный и гербовый сборы варьируются от 0,1% до 1,5%, налог на передачу прав собственности достигает 2%. В Таиланде гербовый сбор равен 0,5% от оценочной стоимости объекта, а регистрационный сбор – 1-2%. В Эстонии при покупке жилья налоговая ставка колеблется от 0,3% до 0,5%, а налог на регистрацию имущества составляет 0,25%. Но если стабильный рынок недвижимости Великобритании не вызывает сомнений в успешности вложения средств, то остальные три страны для инвестиций совершенно не подходят. Несмотря на относительно невысокие налоговые ставки, рынки недвижимости этих стран нельзя назвать ликвидными. Отсутствие устойчивого высокого спроса, низкая доходность и неустойчивая экономика делают инвестиции в местные объекты слишком рискованными.


Если инвестор – продавец
Во многих европейских странах налог на прирост капитала составляет минимум 15% от «прибыли», которой в случае продажи недвижимости является разница между ценой объекта на момент покупки и на момент продажи. Инвесторы, стремящиеся заработать на перепродаже объектов, часто не уделяют должного внимания налоговой стороне вопроса или вовсе забывают о том, что законодательная база каждого государства четко регулирует этот аспект. Незнание законов не только не освобождает от ответственности, но и часто приносит огромное разочарование, в том числе и финансовые потери.

Москвичка Анастасия С. в 2011 году приобрела в собственность двухкомнатную квартиру в престижном районе Риги, в тихом центре, с целью дальнейшей перепродажи. Для начала Анастасия пригласила дизайнера и полностью переделала квартиру, превратив 95-метровую «двушку» в нестандартную «трешку». Облик новой квартиры дополнила сделанная на заказ мебель и дорогостоящая бытовая техника. Результатом кропотливой работы команды специалистов по ремонту и дизайну интерьера Анастасия осталась довольна и спустя полтора года с момента покупки москвичка выставила ее на продажу, надеясь неплохо заработать на сделке с покупателем, ведь за это время цена квартиры выросла в два с половиной раза. Все шло как по маслу до тех пор, пока юрист, сопровождающий сделку Анастасии, не сообщил, что, учитывая довольно небольшой срок владения жильем, требуется заплатить государству налог, который в данном случае составит почти 20 000 евро. В Латвии продавец недвижимости вынужден платить налог на прирост капитала, которым является в том числе доход, полученный от продажи недвижимости.

В соответствии с поправками к Закону о подоходном налоге с населения, принятыми в 2010 году, налоговая ставка представляет собой 15% от разницы между первоначальной (или покупной) стоимостью объекта и его ценой на момент продажи. Налог взимается в случае, если недвижимость с момента регистрации на имя владельца в Земельной книге находилась в собственности менее 5 лет или владелец не был задекларирован по соответствующему адресу в течение хотя бы 12 месяцев.

Простая математика неприятно удивила москвичку: 15% от 120 000 евро, полученных при вычитании покупной цены в 80 000 евро из продажной цены в 200 000 евро, составили 18 000 евро чистого налога. Вариант обойти налог у Анастасии был всего один. С 1 января 2014 года в Законе появились новые поправки, которые освобождали продавца от налогов при условии, что в течение 12 месяцев после заключения сделки купли-продажи продавец вложит полученные деньги в объект, равноценный по стоимости проданной недвижимости. Но инвестировать в падающий латвийский рынок Анастасия не согласилась, решив отложить продажу своего объекта. Правда, шанс продать квартиру с выгодой в данной ситуации практически минимален. Во-первых, в этом году падение стоимости жилья в Риге составит минимум 10%. Во-вторых, конечный покупатель местной недвижимости неясен: уход россиян с латвийского рынка, отсутствие перспектив для роста зарплат и как результат миграция местного населения в более стабильные страны Европы делает местный рынок абсолютно непривлекательным с точки зрения инвестиций.


Для сравнения:
В России до недавнего времени за отправную точку для расчета налоговой базы брали инвентаризационную стоимость, которую определяет Бюро технической инвентаризации. Оценка производилась на основании нескольких параметров, в том числе себестоимости объекта и степени износа здания, а цена в рамках такой оценки могла оказаться в несколько раз ниже рыночной. В конце 2014 года Государственная дума в третьем чтении приняла законопроект об изменении системы налогообложения физических лиц и в 10 разделе Налогового кодекса РФ появилась глава 32 «Налог на имущество физических лиц», которая вступила в силу с 1 января 2015 года. Теперь налог на недвижимость россиян взимается с кадастровой стоимости объекта, максимально приближенной к рыночной. Ставка налога, которая составляет 0,1% для объектов стоимостью до 300 000 рублей, в некоторых случаях, согласно тексту закона, «может быть уменьшена до нуля или увеличена, но не более чем в три раза нормативными правовыми актами представительных органов муниципальных образований (законами городов федерального значения Москвы, Санкт-Петербурга и Севастополя)». Для объектов стоимостью от 300 000 до 500 000 рублей налоговая ставка составляет от 0,1% до 0,3% включительно, а для объектов стоимостью свыше 500 000 рублей – от 0,3% до 2%.

Пока россияне подсчитывают, сколько дополнительных тысяч рублей им придется заплатить в соответствии с новым законом, многие задумываются о том, чтобы стать владельцами зарубежных жилых объектов. С чем рискует столкнуться российский инвестор, который решил приобрести, а затем продать недвижимость вдали от родины?

При покупке жилья с инвестиционной целью равняться на российский рынок недвижимости и поступать согласно старой схеме «купил на котловане - подождал - перепродал - заработал» не стоит, так как в Европе данная схема не работает. Выбирать объект для вложения средств лучше не только там, где ниже налоговые выплаты, но и там, где выше прибыль и меньше рисков. Приобретая жилую недвижимость для собственного проживания, также стоит внимательно изучить «налоговый вопрос», иначе вместе с новым домом в одной из зарубежных стран россиянин рискует обрести и новые траты, ведь помимо налога на покупку жилья существуют в том числе и расходы на содержание собственности, которые придется покрывать ежегодно.

Подробнее об этом можно будет прочитать www.irn.ru в статье «Налоговое бремя инвестора. Часть вторая. Содержание зарубежной недвижимости».

 
Данный материал является аналитическим и не носит рекламный характер.

Нашли ошибку в тексте? Выделите ее и нажмите Ctrl+Enter
3169 (0 сегодня)


Недвижимость в Москве и Подмосковье
Показать все
Предложения октября
Жилой квартал Тетрис 2 км от МКАД. Квартиры площадью 23-47 кв.м.Монолит. от 4,7 млн руб. Застройщик: Садовое кольцо МПС. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Большое Путилково" Старт продаж! Рядом м. Митино. Дворы без машин, дет.сады, школы, поликлиники. 2,5 млн руб. Застройщик: Самолет-Путилково. Проектная декларация на рекламируемом сайте Счастье в Лианозово Квартиры площадью от 36 метров. Монолит. 1-3-комнатные квартиры Торопитесь! Застройщик: Абрамцевская 10. Проектная декларация на рекламируемом сайте Дом Серебряный Бор Спешите! Квартиры в готовых домах площадью от 39 метров.Монолит. Застройщик: Строитель. Проектная декларация на рекламируемом сайте Headliner Современные квартиры в готовых домах. Площадь от 29 до 117 кв.м. Монолит, другое. Торопитесь! с отделкой от 7,7 млн руб. Застройщик: Жилой квартал Сити. Проектная декларация на рекламируемом сайте Небо Квартиры пл. от 49 метров. Монолит. 1-5-комнатные квартиры Звоните! Застройщик: Проект Мичуринский. Проектная декларация на рекламируемом сайте Счастье на Дмитровке Индивидуальные скидки! Ипотека 5,5% от ВТБ! Развитая инфраструктура. Сдача в 2018. Застройщик: Софьи Ковалевской 20. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Цветочные поляны" Старт продаж! Квартиры от 2,2 млн.р.! 4 варианта отделки. Продуманная инфраструктура. Европейский стиль Застройщик: Старолесье. Проектная декларация на рекламируемом сайте Квартал MATCH POINT Апартаменты бизнес-класса на престижном Кутузовском пр-т от Галс-девелопмент. Планировки от 28 до 185 кв.м Застройщик: Волей Гранд. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК Лица! Квартиры бизнес класса! Готовые квартиры на Ходынском поле! 10 мин. м.Динамо! Только в октябре скидка 40% на паркинг! Выдаем ключи! от 14,8 млнCapital group Застройщик: Новко. Проектная декларация на рекламируемом сайте Квартиры в жилом поселке Park Avenue Квартиры с участком или террасой на крыше. Детский сад на территории. Новая Рига, 23 км. Счастье на Ленинском Выгодно - Ипотека 5,5% от ВТБ! Витражное остекление. Индивидуальные скидки! Застройщик: Ленинский 154. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК бизнес-класса "Румянцево-Парк" Квартиры от 2,9 млн. Нестандартная архитектура. Свободные планировки. Закрытые дворы. Паркинг. м.Саларьево от 2,9 млн руб. Застройщик: Лексион Девелопмент. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Эталон-Сити" от Группы "Эталон" Квартиры с отделкой от 6,8 млн руб. Видовые просторные квартиры за 130 000 руб./кв.м. Сдача в 2018г.! м. Скобелевская Застройщик: Дайкар. Проектная декларация на рекламируемом сайте Квартиры бизнес-класса в ЖК Династия Шикарная архитектура, более 50 планировок, закрытый двор-патио. 300м до м.Полежаевская. Звоните! от 8 млнSezar Group Застройщик: МОНОЛИТНОЕ ДОМОСТРОЕНИЕ. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК «CapitalTowers» Единственный небоскреб в Москва Сити с квартирами, а не апартаментами Застройщик: МЕГАПОЛИС ГРУП. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК бизнес-класса "Маяковский" Квартиры от 8 млн руб! Окончание строительства в 4 квартале 2018 г. Свободная планировка. 600 м. до м.Водный от 8 млн руб. Застройщик: Дорожное ремонтно-строительное управление Северное. Проектная декларация на рекламируемом сайте Городской район Новые Ватутинки Готовая инфраструктура. Д/сады, школа и поликлиника. Московская прописка. Ипотека от 6%. м. Новые Ватутинки АО "Инвесттраст" Застройщик: Инвесттраст. Проектная декларация на рекламируемом сайте Счастье на Вешняках Ипотека 5,5% от ВТБ! Индивидуальные скидки! Парковые зоны! 15 минут до м. Выхино. Застройщик: Вешняковская 18. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Томилино 2018" Квартиры в 10 минутах от м. Котельники! Рядом пляж и лесопарк! Первый взнос - 0%! 1,9 млн руб. Застройщик: Самолет-Томилино. Проектная декларация на рекламируемом сайте Счастье в Мневниках Дом бизнес-класса! Ипотека 5,5% от ВТБ! Последние квартиры в готовом доме! Застройщик: Демьяна Бедного 15. Проектная декларация на рекламируемом сайте Квартиры в ЖК Рассказово Станция м.Рассказовка открылась! Всего 7 мин. пешком! Рядом лесопарк, своя полноценная инфраструктура. Звоните! 5,4 млн руб.Sezar Group Застройщик: Красный Октябрь. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК Экодолье Шолохово! 200 000 руб. - первый взнос на таунхаус в ЖК "Экодолье Шолохово". Скидка 10%. Ипотека. Спешите! Дмитровское ш.,15 км. от 4,1 млн руб.ГК Экодолье Застройщик: Экодолье Щолохово. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК Серебрица. Старт продаж! От 2,2 млн руб. Уникальный проект. Авторская архитектура. Опции бизнес-класса. Детсад, школа рядом. г.Красногорск. от 2,2 млн руб. Застройщик: Опалиха-Сити. Проектная декларация на рекламируемом сайте Геометрия Новые квартиры в готовых домах. Площадь от 46 до 137 кв.м. Монолит. Спешите! от 8,1 млн руб.Флэт и Ко Застройщик: Жилдорипотека. Проектная декларация на рекламируемом сайте Район «Испанские кварталы» 3 ветки метро. Современный благоустроенный район. Дизайнерская отделка. 214-ФЗ. ФЗ Застройщик: А101. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Савёловский Сити" Новый корпус! От 5,2 млн руб. Бизнес-класс в 7 мин от м. Дмитровская. Потрясающие панорамные виды на центр города. Узнай первым! от 5,2 млн руб. Застройщик: Бизнес парк Савеловский. Проектная декларация на рекламируемом сайте Новый жилой квартал Фили Сити Скидка на квартиры до 5%. Бизнес-класс. Рассрочка. Ипотека 6%. Собственный парк-променад и фонтан. Паркинг. 3 мин пешком от м.Фили Застройщик MR Group Застройщик: ЛАТИРИУС. Проектная декларация на рекламируемом сайте Район «Белые ночи» Дома комфорт-класса в 6 км от МКАД. 15 минут до 3-х веток метро. Московская прописка. Застройщик: А101. Проектная декларация на рекламируемом сайте Квартал для жизни Спутник Старт продаж второй очереди! Студии с отделкой с видом на реку! Рядом м.Строгино. от 2,4 млн руб. Застройщик: Бухта Лэнд. Проектная декларация на рекламируемом сайте Башня Федерация. Панорамные виды! Премиум-апартаменты от 50 до 350 м2. 69-84 этаж. Лучшие виды в Сити! Приватность и VIP безопасность. м.Выставочная Застройщик: БАШНЯ ФЕДЕРАЦИЯ. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК D1 Старт продаж! Квартиры с отделкой от 5,6 млн руб. Небоскрёбы бизнес-класса рядом с центром Москвы. 1 минута пешком до м. Дмитровская с отделкой от 5,6 млн руб. Застройщик: ТПУ Дмитровская. Проектная декларация на рекламируемом сайте Счастье на Волгоградке Выгодно - ипотека от ВТБ – 5,5%! Индивидуальные скидки! Планировки евроформата. Застройщик: Федора Полетаева 15. Проектная декларация на рекламируемом сайте Район «Скандинавия» 15 мин. до 3х веток метро. Московская прописка. Застройщик. 214-ФЗ. Новая Москва Застройщик: А101. Проектная декларация на рекламируемом сайте Квартиры в ЖК Позитив! г.Москва! ЖК Позитив, 10 мин. м.Румянцево! Скидка 400т.р. до 31.10! Ипотека и рассрочка! Успей купить! от 4,2 млн руб. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК Бизнес-класса Big Time. Старт продаж! От 5,5 млн руб. Подземный паркинг. Собственная инфраструктура. Метро Полежаевская. от 5,5 млн руб. Застройщик: ПАК ДЕВЕЛОПМЕНТ. Проектная декларация на рекламируемом сайте Микрорайон Новое Бисерово 2 Готовые квартиры у Старой Купавны. Уют с панорамным остеклением. Ипотека от 7.4%. Звоните! квартиры от 1,6 млн руб.ООО Акваспорт Застройщик: Акваспорт. Проектная декларация на рекламируемом сайте