Вы используете старую версию браузера Internet Explorer. Наш сайт выглядит и работает некорректно в этой версии IE.
Мы настоятельно рекомендуем вам обновить Internet Explorer или использовать другой браузер. В новых версиях браузера устранены проблемы безопасности и добавлены новые возможности.
от
2.8 млн
руб.
от
3.6 млн
руб.
от
1 млн
руб.
от
2.5 млн
руб.
Опрос
Планируете ли вы покупать жилье этой осенью?
Нажимая кнопку "Ответить", вы соглашаетесь с Политикой защиты и обработки персональных данных
Цены на квартиры в Москве
Стоимость недвижимости в Москве
Наш научный партнер

Недвижимость за рубежом: налоговое бремя инвестора. Часть первая

Игорь Индриксонс, управляющий инвестициями в недвижимость, рассказывает о налогообложении сделок купли-продажи специально для www.irn.ru

После приобретения жилья за рубежом многие россияне, поняв, что игра не стоила свеч, часто решают сразу же распрощаться со своей собственностью и желательно без ощутимых потерь. Чтобы избежать последних, потенциальному собственнику зарубежной недвижимости лучше заранее знать, какие налоги при сделке купли-продажи жилой недвижимости вынужден покрывать продавец, а какие – покупатель. Это поможет оградить себя от негативных последствий.

Бенджамин Франклин считал неизбежностью этого мира только две вещи: смерть и налоги. Налоги давно стали неотъемлемой частью финансовой жизни каждого человека, в том числе и инвестора в недвижимость. Для физического лица, которое может выступать как в роли покупателя, так и продавца, государство той или иной страны, независимо от статуса, накладывает определенное налоговое бремя. В случае продажи объекта собственнику, как правило, требуется заплатить налог на прирост капитала, который взимается с разницы между ценой покупки и ценой продажи. При покупке недвижимости среди необходимых налогов фигурируют налог на передачу прав собственности, гербовый сбор, а также налог на регистрацию имущества.


Если инвестор – покупатель
Приобретая недвижимость, каждый инвестор мечтает сэкономить и максимально сократить расходы на покупку. К сожалению, подобный подход хорош лишь при покупке жилья для собственного проживания. Инвестору, заинтересованному в получении дивидендов, прежде всего стоит обращать внимание не только на налоговые обязательства, но и на доходность, которую приносят объекты того или иного рынка недвижимости.

Бизнесмен Анатолий Л. из Норильска решил вложить средства в дом на одном из южных курортов для его последующей сдачи в аренду. Выбирая между Испанией, Турцией и Болгарией, инвестор решил прислушаться не к зову сердца, а к голосу разума, который подсказал, что отдавать предпочтение следует той стране, где налоговые проценты окажутся самыми низкими. В результате Анатолий приобрел квартиру в многоэтажке на первой береговой линии курорта Солнечный берег болгарского города Несебр. Получив ключи и разместив на множестве сайтов объявление об аренде, довольный покупкой россиянин отправился обратно в Норильск, предвкушая шквал заявок от потенциальных арендаторов. Но ни через месяц, ни через полгода никто из квартиросъемщиков, заинтересованных в том, чтобы арендовать квартиру Анатолия, так и не объявился. Отступать от намеченной цели инвестор не собирался и продолжал размещать объявления о сдаче в аренду своей болгарской недвижимости. Прошло восемь месяцев, арендатор все-таки нашелся, но в итоге Анатолию пришлось признать, что с покупкой он прогадал. Болгария уже давно занимает одну из первых строчек в топе самых неликвидных рынков недвижимости за счет невысокой доходности и такого же низкого спроса. Выбирая инвестиционный объект, россиянин заострил внимание только лишь на размере налоговых сборов, упустив из поля зрения остальные параметры, необходимые для поиска «идеального актива»: анализ рынка, факторы риска и показатели доходности.

Одними из стран с самыми минимальными единовременными налогами сегодня являются Великобритания, Болгария, Таиланд и Эстония. В Великобритании при покупке недвижимости стоимостью до 125 000 фунтов стерлингов ставка гербового сбора равна нулю. Если будущий объект оценивается менее чем в 250 000 фунтов – ставка составляет 2%, от 250 000 до 925 000 фунтов – 5%, от 925 000 до 1,5 млн фунтов – 10% и свыше 1,5 млн фунтов – 12%. В Болгарии регистрационный и гербовый сборы варьируются от 0,1% до 1,5%, налог на передачу прав собственности достигает 2%. В Таиланде гербовый сбор равен 0,5% от оценочной стоимости объекта, а регистрационный сбор – 1-2%. В Эстонии при покупке жилья налоговая ставка колеблется от 0,3% до 0,5%, а налог на регистрацию имущества составляет 0,25%. Но если стабильный рынок недвижимости Великобритании не вызывает сомнений в успешности вложения средств, то остальные три страны для инвестиций совершенно не подходят. Несмотря на относительно невысокие налоговые ставки, рынки недвижимости этих стран нельзя назвать ликвидными. Отсутствие устойчивого высокого спроса, низкая доходность и неустойчивая экономика делают инвестиции в местные объекты слишком рискованными.


Если инвестор – продавец
Во многих европейских странах налог на прирост капитала составляет минимум 15% от «прибыли», которой в случае продажи недвижимости является разница между ценой объекта на момент покупки и на момент продажи. Инвесторы, стремящиеся заработать на перепродаже объектов, часто не уделяют должного внимания налоговой стороне вопроса или вовсе забывают о том, что законодательная база каждого государства четко регулирует этот аспект. Незнание законов не только не освобождает от ответственности, но и часто приносит огромное разочарование, в том числе и финансовые потери.

Москвичка Анастасия С. в 2011 году приобрела в собственность двухкомнатную квартиру в престижном районе Риги, в тихом центре, с целью дальнейшей перепродажи. Для начала Анастасия пригласила дизайнера и полностью переделала квартиру, превратив 95-метровую «двушку» в нестандартную «трешку». Облик новой квартиры дополнила сделанная на заказ мебель и дорогостоящая бытовая техника. Результатом кропотливой работы команды специалистов по ремонту и дизайну интерьера Анастасия осталась довольна и спустя полтора года с момента покупки москвичка выставила ее на продажу, надеясь неплохо заработать на сделке с покупателем, ведь за это время цена квартиры выросла в два с половиной раза. Все шло как по маслу до тех пор, пока юрист, сопровождающий сделку Анастасии, не сообщил, что, учитывая довольно небольшой срок владения жильем, требуется заплатить государству налог, который в данном случае составит почти 20 000 евро. В Латвии продавец недвижимости вынужден платить налог на прирост капитала, которым является в том числе доход, полученный от продажи недвижимости.

В соответствии с поправками к Закону о подоходном налоге с населения, принятыми в 2010 году, налоговая ставка представляет собой 15% от разницы между первоначальной (или покупной) стоимостью объекта и его ценой на момент продажи. Налог взимается в случае, если недвижимость с момента регистрации на имя владельца в Земельной книге находилась в собственности менее 5 лет или владелец не был задекларирован по соответствующему адресу в течение хотя бы 12 месяцев.

Простая математика неприятно удивила москвичку: 15% от 120 000 евро, полученных при вычитании покупной цены в 80 000 евро из продажной цены в 200 000 евро, составили 18 000 евро чистого налога. Вариант обойти налог у Анастасии был всего один. С 1 января 2014 года в Законе появились новые поправки, которые освобождали продавца от налогов при условии, что в течение 12 месяцев после заключения сделки купли-продажи продавец вложит полученные деньги в объект, равноценный по стоимости проданной недвижимости. Но инвестировать в падающий латвийский рынок Анастасия не согласилась, решив отложить продажу своего объекта. Правда, шанс продать квартиру с выгодой в данной ситуации практически минимален. Во-первых, в этом году падение стоимости жилья в Риге составит минимум 10%. Во-вторых, конечный покупатель местной недвижимости неясен: уход россиян с латвийского рынка, отсутствие перспектив для роста зарплат и как результат миграция местного населения в более стабильные страны Европы делает местный рынок абсолютно непривлекательным с точки зрения инвестиций.


Для сравнения:
В России до недавнего времени за отправную точку для расчета налоговой базы брали инвентаризационную стоимость, которую определяет Бюро технической инвентаризации. Оценка производилась на основании нескольких параметров, в том числе себестоимости объекта и степени износа здания, а цена в рамках такой оценки могла оказаться в несколько раз ниже рыночной. В конце 2014 года Государственная дума в третьем чтении приняла законопроект об изменении системы налогообложения физических лиц и в 10 разделе Налогового кодекса РФ появилась глава 32 «Налог на имущество физических лиц», которая вступила в силу с 1 января 2015 года. Теперь налог на недвижимость россиян взимается с кадастровой стоимости объекта, максимально приближенной к рыночной. Ставка налога, которая составляет 0,1% для объектов стоимостью до 300 000 рублей, в некоторых случаях, согласно тексту закона, «может быть уменьшена до нуля или увеличена, но не более чем в три раза нормативными правовыми актами представительных органов муниципальных образований (законами городов федерального значения Москвы, Санкт-Петербурга и Севастополя)». Для объектов стоимостью от 300 000 до 500 000 рублей налоговая ставка составляет от 0,1% до 0,3% включительно, а для объектов стоимостью свыше 500 000 рублей – от 0,3% до 2%.

Пока россияне подсчитывают, сколько дополнительных тысяч рублей им придется заплатить в соответствии с новым законом, многие задумываются о том, чтобы стать владельцами зарубежных жилых объектов. С чем рискует столкнуться российский инвестор, который решил приобрести, а затем продать недвижимость вдали от родины?

При покупке жилья с инвестиционной целью равняться на российский рынок недвижимости и поступать согласно старой схеме «купил на котловане - подождал - перепродал - заработал» не стоит, так как в Европе данная схема не работает. Выбирать объект для вложения средств лучше не только там, где ниже налоговые выплаты, но и там, где выше прибыль и меньше рисков. Приобретая жилую недвижимость для собственного проживания, также стоит внимательно изучить «налоговый вопрос», иначе вместе с новым домом в одной из зарубежных стран россиянин рискует обрести и новые траты, ведь помимо налога на покупку жилья существуют в том числе и расходы на содержание собственности, которые придется покрывать ежегодно.

Подробнее об этом можно будет прочитать www.irn.ru в статье «Налоговое бремя инвестора. Часть вторая. Содержание зарубежной недвижимости».

 
Данный материал является аналитическим и не носит рекламный характер.

Нашли ошибку в тексте? Выделите ее и нажмите Ctrl+Enter
3211 (0 сегодня)


Недвижимость в Москве и Подмосковье
Показать все
Предложения августа
Премиум-квартал JAZZ. 1-я Ямская, 2 Абсолютный комфорт. Если таунхаус, то в центре. Свой выход в парк. Совершенные системы комфорта Застройщик: Сущевский Вал. Проектная декларация на рекламируемом сайте Готовые квартиры с видом на реку! Сердце Столицы. Дома на набережной сданы. 1 мин. от ЦАО! Потолки 3,2-5,6 м, окна 2,15х6,3 м. 4000 м2 фитнеса. Застройщик: Дон-Строй Инвест. Проектная декларация на рекламируемом сайте Старт продаж квартир! Новый корпус. FRESH. Дом в старой Москве на границе парка. 3 мин. от м. Красногвардейская. Потолки 3-3,5 м, окна до 3,1 м. Застройщик: ДОНСТРОЙ. Проектная декларация на рекламируемом сайте Счастье на Ленинском Последние квартиры в готовом доме бизнесс-класса. Ипотека 5,5% от МТС-Банка. Выгода до 2 млн руб.! Застройщик: Ленинский 154. Проектная декларация на рекламируемом сайте Финал продаж элитных квартир! Barrin House в Хамовниках. Готовый дом. Паркинг. Охрана. Большой закрытый двор. Фитнес-клуб и детсад в доме. Застройщик: Моснитки. Проектная декларация на рекламируемом сайте Счастье в Олимпийской Деревне В августе скидка до 1 млн руб. Квартиры в готовом доме. Рядом м. «Юго-Западная». Ипотека 5,5% от МТС-Банка. Застройщик: Мичуринский 10. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК Фестиваль парк ЖК Бизнес-класса. Двор без машин. 3 м. до метро Речной Вокзал. Отделка White Box. Подземный паркинг. Застройщик: Центр-Инвест. Проектная декларация на рекламируемом сайте Готовые квартиры на западе Москвы! Долина Сетунь. Вся Москва как на ладони! Потолки до 4 м, окна 2,1х2,2 м. Консьерж. Паркинг. Охрана. Застройщик: Донстрой-Инвест. Проектная декларация на рекламируемом сайте Переделкино Ближнее Готовые квартиры с ключами от 5,5 млн руб. 5 минут до метро "Рассказовка". Пляж рядом с домом. Ипотека от 5%. от 5,5 млн руб. Застройщик: Олета. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Городские Истории" Чем больше м2, тем комфортнее! Московская прописка! Квартиры с видом на Москва сити! м Рассказовка Застройщик: ТПУ Рассказовка. Проектная декларация на рекламируемом сайте Новые Изумрудные холмы Квартиры в новых корпусах от 3 млн руб. Заселенный микрорайон с развитой инфраструктурой. Сдача 2021 год Застройщик: Затонское. Проектная декларация на рекламируемом сайте Городской квартал Big Time. Семейная ипотека по ставке от 5%. 5 минут до Москва-Сити. Метро Полежаевская.Трехуровневый подземный паркинг. Застройщик: TEKTA GROUP. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "мой адрес В Северном" СКОРО СТАРТ ПРОДАЖ! Готовые квартиры с отделкой "комфорт-класса". 5 мин. пешком до ж/д станции "Долгопрудная" Застройщик: Казённое предприятие Управление гражданского строительства. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Румянцево-Парк". Акция! Кладовка в подарок при покупке трехкомнатных квартир, а также квартир евроформата от 70 кв.м. До 31.08.2019 Застройщик: Лексион Девелопмент. Проектная декларация на рекламируемом сайте Счастье на Дмитровке Квартиры от 12,1 млн руб. Подземный паркинг. Ипотека 5,5% от МТС-Банка. Дом сдан, выдаём ключи. Звоните! Застройщик: Софьи Ковалевской 20. Проектная декларация на рекламируемом сайте Квартиры Park Avenue на Новой Риге Полностью готовый ЖК. Квартиры с участком или террасой на крыше. Свободная планировка. Новая Рига, 23 км. ЖК Headliner Спешите до повышения цен! Квартиры в ЦАО. 2-ком - от 10,5 млн, 3-ком - от 15,2 млн. Потрясающие виды. Паркинг. м. Шелепиха Застройщик: Жилой квартал Сити. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК «Нормандия» от Группы «Эталон» Апартаменты с отделкой от 4,3 млн рублей. Ипотека от 5,5%. Детский сад на территории. Двор без машин. Успейте купить в августе! Застройщик: ЛС-Риэлти. Проектная декларация на рекламируемом сайте Жизнь на Плющихе. Элитные квартиры! Хамовники. Авторский дизайн. Три стиля: классика, современный, ар-деко. Итальянские кухни. Встроенная техника. Застройщик: ДОНСТРОЙ. Проектная декларация на рекламируемом сайте Клубный дом SOHO+NOHO Апартаменты с отделкой м. Белорусская от 14 млн руб. Панорамные окна и террасы, клубная инфраструктура! от 14 млн руб.Wainbridge Застройщик: Wainbridge. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Небо" - небоскребы на Мичуринском! Квартиры от 8,2 млн руб. Престижный район Москвы. В окружении парков. м. Раменки. Застройщик: Capital Group. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК"PRIZMA" на Ленинском. Старт продаж Детские и спортивные площадки. Подземный паркинг. 10 мин до Воронцовского парка. Рядом метро Калужская от 203250 руб./кв. м Застройщик: Флэт и Ко. Проектная декларация на рекламируемом сайте Счастье на Масловке Квартиры бизнес-класса. Скидка до 2 млн руб. на 3-комн. квартиры. Ипотека 5,5 % от МТС-Банка. Застройщик: Мишина. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Геометрия", м.Площадь Ильича Жилой комплекс бизнес-класса в 5 км от Кремля. Подземный паркинг. Квартиры от 9.9 млн. Дом сдан! Началась выдача ключей! от 9.9 млн Застройщик: Жилдорипотека. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК FoRest Отделка White box, квартиры с видом на Чоботовский лес. Концепция "двор без машин". Метро Новопеределкино в 2 минутах ходьбы. Застройщик: Открытое акционерное общество Московский городской центр продажи недвижимости (ОАО Центр-Инвест ). Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Резиденции архитекторов" Квартиры премиум-класса с выгодой до 1,9 млн руб. только до 31.08.! Малоэтажная застройка, подземный паркинг. м.Бауманская Застройщик: МТОК. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Резиденции композиторов" Готовые квартиры бизнес-класса на Павелецкой набережной от 14,6 млн руб.! Панорамные виды. До 31 августа машиноместо в подарок! Застройщик: AFI Development. Проектная декларация на рекламируемом сайте Квартиры в ЖК "Город"! Стильная архитектура. Бесплатные коворкинги. Консьерж-сервис. Рядом парк. Отделка white-box. САО, Дмитровское шоссе 107к2. Застройщик: Град Инвест. Проектная декларация на рекламируемом сайте Счастье на Соколе Квартиры бизнес-класса с витражными окнами. Ипотека 5,5 % от МТС-Банка. Индивидуальные условия! Застройщик: Усиевича 10. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК Дом на Барвихинской Подземный паркинг с кладовками. Развитая готовая инфраструктура.10 минут пешком до МЦД Сетунь. Ипотека от 6%. Рассрочка. от 6,9 млн руб. Застройщик: Тройка РЭД. Проектная декларация на рекламируемом сайте Счастье на Волгоградке Квартиры от 7,6 млн руб. Закрытый двор. Ипотека 5,5% от МТС-Банка. Только августе скидка до 6%. Звоните! Застройщик: Федора Полетаева 15. Проектная декларация на рекламируемом сайте Город-парк «Первый Московский» 2-комнатные квартиры от 4,9 млн руб. С отделкой и без. 5 мин. до метро "Филатов луг"! Ипотека от 5%. от 4 млн руб. Застройщик: Первый Московский. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Серебряный фонтан" Дом бизнес-класса в 5 мин пешком от м.Алексеевская. Уникальная архитектура. Рассрочка 0% до ГК. Выгода до 2,2 млн руб. квартиры от 16,6 млн руб. Застройщик: Группа Эталон. Проектная декларация на рекламируемом сайте Жилой комплекс «Летний сад» Квартиры в готовых и строящихся корпусах. Скидки на 2-х комн квартиры до 3%. Ипотека от 5,5%. Яркие фасады. Уникальные планировки. Застройщик: Дмитровская. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК бизнес-класса "Маяковский". Живи на уровень выше! Готовое жилье бизнес класса рядом с метро. Выгода до 1 370 000 р. Свободная планировка. Застройщик: Дорожное ремонтно-строительное управление Северное. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК «Bauman house» Квартиры от 9,8 млн. руб. Бизнес класс. Вид на Яузу. 10 мин до м.Бауманская от 9,8 млн руб. Застройщик: Прайм-Инвест. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Крылья". Виды на 360 градусов! Жилой квартал Москвы №1! Панорамные квартиры в Раменках. От 7,5 млн р! Аминьевское шоссе – 3 минуты пешком. Ипотека 5,5% до 31.08 Застройщик: Лидер Инвест. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК ILOVE - м. Алексеевская Развитая инфраструктура. Огромный выбор планировок. Собственная школа и детский сад. Рядом 4 парка. 10 минут пешком от метро квартиры от 8,6 млн руб! Застройщик: ПРОМСОЮЗ. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК Одинбург Студии от 3 млн руб. в г.Одинцово. 11 км до МКАД. Рядом Подушкинский лесопарк. Детский сад на территории - уже открыт. от 3 млн руб. Застройщик: РАПО. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК Аквилон PARK 5-7 минут на автомобиле до МКАДа. Рассрочка 0%! Скидка 18% при покупке квартиры в ипотеку. Подземный паркинг. Новая Москва. от 3,2 млн руб. Застройщик: СтройНафта. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Тополя" Квартиры класса «Комфорт+» на юге Москвы. 10 минут до метро Братиславская и Люблино. Рядом детские сады и школы. Скидки до 7%. от 4,66 млн руб. Проектная декларация на рекламируемом сайте Район «Новые Ватутинки» Квартиры от 4,1 млн.! Сдача в 2019г. 15 мин. до метро Ольховая, Коммунарка. Школы, сады и поликлиника в районе от 4,1 млн рублейООО "СЗ "Инвесттраст 1" Застройщик: Инвесттраст. Проектная декларация на рекламируемом сайте Резиденция Май Квартиры в премиальном квартале от 3,7 млн руб. 9 км от МКАД. Экологически чистый Ленинский район. Ипотека от 6%, рассрочка. от 3,7 млн руб. Застройщик: ЛЕЩ КОНСТРАКШН. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК Загорье ЖК комфорт-класса на Юге Москвы. Собственная инфраструктура, паркинг. Ипотека от 10% 1-комн. квартиры от 6,5 млн руб. Застройщик: Докон. Проектная декларация на рекламируемом сайте Проект «Первый квартал» Сдача в 2019г. Отделка "под чистовую". Закрытый двор без машин. Развитая инфраструктура. Ипотека без первого взноса. Рассрочка 0% квартиры от 2,6 млн руб. Застройщик: Брусника.Москва. Проектная декларация на рекламируемом сайте Район «Скандинавия» 15 мин. до 3х веток метро. Московская прописка. Застройщик. 214-ФЗ. Новая Москва. Метро Теплый стан, Коммунарка, Бунинская аллея Застройщик: А101. Проектная декларация на рекламируемом сайте МФК бизнес-класса Nakhimov Апартаменты с подземным паркингом в престижном районе Черемушки от 5,3 млн руб! Звоните! от 5,3 млн руб. Застройщик: Флэт и Ко. Проектная декларация на рекламируемом сайте Жилой квартал в Сколково 25 минут до центра столицы. Спортивные и детские площадки. ЗАО. Ипотека! от 3,5 млн руб. Застройщик: Ташир. Проектная декларация на рекламируемом сайте Легендарный Квартал Подземная парковка, охраняемый двор без машин, детский и спортивный центр. Останкинский район. Метро Ботанический Сад и Отрадное. Застройщик: Д-Инвест. Проектная декларация на рекламируемом сайте