Вы используете старую версию браузера Internet Explorer. Наш сайт выглядит и работает некорректно в этой версии IE.
Мы настоятельно рекомендуем вам обновить Internet Explorer или использовать другой браузер. В новых версиях браузера устранены проблемы безопасности и добавлены новые возможности.
от
3.2 млн
руб.
от
1.9 млн
руб.
от
1 млн
руб.
от
827 тыс
руб.
Опрос
Какой вид арендного бизнеса вы считаете наиболее удачным для частного инвестора?
Нажимая кнопку "Ответить", вы соглашаетесь с Политикой защиты и обработки персональных данных
Цены на квартиры в Москве
Стоимость недвижимости в Москве
Наш научный партнер

Антикризисные прорывы на рынке недвижимости Москвы и Подмосковья

Кто «взорвал» рынок в кризис 2008-2009 годов, и у кого есть такие шансы сейчас

Эксперты рынка недвижимости прогнозируют снижение спроса на новостройки и говорят о возможности нового полномасштабного кризиса. Предыдущий кризис научил тому, что даже на фоне общего спада возможно появление по-настоящему успешных проектов. Но чтобы понять, у кого сейчас есть хорошие шансы, следует вспомнить исторический опыт. Посмотреть, каковы были главные прорывы на рынке недвижимости в предыдущий кризис, считают специалисты аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости IRN.RU».


Негативный фон
Кризису 2008-2009 годов на рынке недвижимости предшествовала эпоха развития бизнес-класса и очень быстрого роста цен. «2008 год – это год абсурда, когда на продажу выставлялись очень маленькие партии по максимально высоким ценам, т.е. по сути предложение искусственно сдерживалось на фоне большого, в том числе инвестиционного, спроса», – отмечает руководитель «ИРН-Консалтинг» Татьяна Калюжнова.

Кроме того, наблюдалась очень высокая закредитованность застройщиков. «За счет собственных и заемных средств они набирали больше участков нежели были в состоянии освоить, – говорит эксперт. – Когда в результате общего экономического кризиса спрос резко сократился, начатых строек у многих девелоперов оказалось больше, чем финансовых возможностей, чтобы их завершить. В результате застройщики перестали погашать банковские кредиты и началась волна передачи девелоперских активов банковским структурам».

По данным Росреестра, за 2009 год количество сделок с жильем снизилось на 16% в целом по стране и на 22% и 23% по Москве и Подмосковью соответственно. На рынке новостроек эта тенденция была еще более заметной: «Платежеспособный спрос резко сократился, продажи у большинства девелоперов практически полностью остановились», – утверждает Леонард Блинов, заместитель генерального директора компании Urban Group.

На фоне снижения спроса уменьшился и объем предложения. «Застройщики заморозили новые проекты и в лучшем случае достраивали и допродавали текущие. В результате к 2010 году количество новостроек в продаже сократилось на 30-35%», – говорит Татьяна Калюжнова.

Цены на вторичном рынке, по данным аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости IRN.RU», снизились примерно на 30% в долларах и на 10-15% в рублях. На первичном рынке официальные цены в долларах снизились не значительно (на 7,7%), а в рублях даже отмечался рост на 6,1%, говорит Ирина Кирсанова, директор службы маркетинга «Пересвет-Инвест». Однако это касается только заявленных цен, реальные цены, по словам директора департамента новостроек Est-a-Tet Алексея Оленева, снижались: «Цены по некоторым проектам фактически были скорректированы вниз, при этом снижение было не открытым, а завуалированным под акции и скидки».


Победа эконома
Кризис привел к существенному изменению картины рынка. Поскольку в бизнес-классе встали продажи, девелоперы начали развивать более экономичное жилье. «Самый яркий прорыв – ЖК «Марфино» от «Ведис-групп», реализацией которого занималась компания «НДВ-Недвижимость», – рассказывает Татьяна Калюжнова. – Изначально в Марфино планировался проект бизнес-класса, но в результате там вырос огромный проект экономкласса из панельного жилья, в котором предлагался новый для рынка продукт – квартиры с отделкой. А цены были сопоставимы с ближним Подмосковьем».

Генеральный директор компании «НДВ-Недвижимость» Александр Хрусталев в интервью IRN.RU ( «Супермаркет недвижимости» не может быть «торговой палаткой») поделился историей успеха этого проекта. Девелопер при выборе риелторского агентства, которое будет заниматься реализацией проекта, изначально поставил жесткие условия по темпам продаж – 10 квартир в день, что было очень смело для падающего рынка. «Проанализировав это предложение, мы сказали, что готовы продавать 5–10 квартир в день, но для этого надо предложить конкурентоспособную цену. Тогда цена за метр аналогичного жилья была примерно 120 000 – 130 000 рублей. Если бы выставили цену 110 000 рублей, это бы не подтолкнуло людей к покупке, так как был хаос на рынке. Были декларации, что недвижимость упадет на 30%, кто-то прогнозировал двукратный спад, кто-то обещал галстуки съесть. Поэтому была придумана цена в 75 000 рублей», - рассказывает эксперт. Такой цены удалось добиться за счет отказа от заемных средств, а значит, и оплаты процентов, а также благодаря высоким темпам строительства (они были уменьшены с 6 до 3 лет), что избавляло от дополнительных управленческих расходов. При столь привлекательной цене удалось добиться фантастических темпов продаж – по оценке Татьяны Калюжновой, они составляли 400-450 квартир месяц, а «НДВ-Недвижимость» из не слишком известной компании превратилась в одного из лидирующих риелторских агентств Москвы.

Еще одним прорывом в экономклассе стала ГК «Мортон». «Во время кризиса 2008-2009 годов компания на банковские кредиты скупила земли в Подмосковье и вела активное строительство, – говорит Мария Литинецкая, генеральный директор компании «Метриум Групп». – А сразу после кризиса вышла на рынок сразу с несколькими проектами, поймав волну отложенного спроса». Сегодня эта компания входит в первую тройку застройщиков России по объему строительства.

«В начале кризиса нами выгодно были приобретены площадки под строительство будущих проектов – микрорайонов «Солнцево-Парк» и «Сакраменто», – рассказывает Антон Скорик, генеральный директор «Мортон-Инвест». – В кризисные годы мы занимались их разработкой и проектированием. Эти проекты мы вывели на продажу сразу после кризиса – в 2010 году. После старта продаж проект «Солнцево-Парк» стал одним из лидеров по темпам реализации – ежемесячно в нем продавалось 150-200 квартир».


Мини-форматы, комфорт и редкий бизнес
Основной тенденцией кризисного и посткризисного рынка стало уменьшение площадей квартир. Если до кризиса даже в экономклассе строили «однушки» площадью более 50 кв. м, после 2008 года такой размер чаще встречается у двухкомнатных квартир. Кроме того, в продаже появились квартиры-студии менее 30 кв. м. Одними из первых такой формат предложила рынку Urban Group. «ЖК «Новосходненский» специально задумывался как антикризисный проект, где без потерь в эргономичности были предложены покупателю небольшие студии – 26 кв. м. В итоге на старте продаж можно было приобрести собственную квартиру всего за 1,5 млн руб. Тогда, в кризисный год, 1100 квартир были проданы всего за 10 месяцев», – рассказывает заместитель генерального директора компании Urban Group Леонард Блинов.

Относительно скромные площади, но с оптимальной планировкой стали прорывной идеей и на региональном рынке. Например, компания «Патриот», региональная «дочка» ГК «Интеко», в 2009 году вывела на рынок Ростова-на-Дону первый в городе проект по комплексному освоению территории – «Западные ворота». «Новшеством были не только объемы строительства, хотя до нас столь масштабных проектов в городе практически не было. В разгар кризиса мы предложили рынку квартиры с оптимальной планировкой, что позволяло снизить бюджет покупки. Если до этого в новостройках Ростова-на-Дону предлагались «единички» площадью 50-60 кв. м, то в «Западных воротах» минимальная площадь квартиры составляла около 30 кв. м, а стоимость – от 1,2 млн рублей», – говорит Юлия Деева, заместитель директора департамента по связям с общественностью ЗАО «Интеко». – Первый микрорайон из шести высотных многосекционных домов общей площадью более 135 000 кв. метров был завершен в ноябре 2010 года, то есть всего за два года. На высокой стадии готовности домов нераспроданных квартир в них уже практически не было».

Кроме того, именно в кризис получил развитие новый формат жилья, который впоследствии выделили в целый класс. «Появился сегмент жилья комфорткласса, в формировании которого участие принимал целый ряд компаний-застройщиков», – говорит коммерческий директор ФСК «Лидер» Григорий Алтухов. Многие из таких проектов девелоперы стали преподносить под объединяющими брендами – например, «жилые кварталы Life» от ГК «Пионер», «мини-полисы» от компании «Сити-XXI век», проекты от ФСК «Лидер», которым позже присвоили общее название UP-кварталы.

Стоит отметить, что серьезнее всего кризис 2008-2009 годов ударил по бизнес-классу. В результате многие крупные девелоперы выжили только благодаря тому, что перешли под контроль банков. По словам руководителя «ИРН-Консалтинг» Татьяны Калюжновой, наиболее выигрышно в сегменте бизнес-класса выглядели проекты ГК «Интеко»: как раз в 2008 году компания вывела на рынок ЖК «Доминион», который успешно продавался и был завершен в 2013 году. По мнению эксперта, это объясняется тем, что ГК «Интеко» представлялась покупателям одним из наиболее надежных застройщиков. «Действительно, именно надежность мы представляли нашим основным конкурентным преимуществом, – подтверждает заместитель директора департамента по связям с общественностью ЗАО «Интеко» Юлия Деева. – Как раз в то время мы запустили программу «Точно в срок», в рамках которой мы прописывали в договоре точные сроки ввода объектов в эксплуатацию и штрафы за каждый день просрочки. На тот момент это было большой редкостью для рынка. К слову, на практике мы не допустили ни единого дня просрочки».


Что выстрелит сейчас
Эксперты прогнозируют сохранение спроса на недорогие проекты с небольшими метражами, хорошими темпами строительства и в высокой стадии готовности. Кроме того, будет популярно жилье с отделкой, причем не только в экономклассе, но и в более высоких ценовых сегментах, в которых раньше очень редко предлагался такой продукт.

Коммерческий директор корпорации «Баркли» Екатерина Фонарева связывает это с миграционными потоками среди обеспеченных покупателей: «Уже началась эмиграция москвичей из России в зарубежье, а в Москву приезжает все больше людей из регионов. Клиенты, которые могут себе позволить приобрести пентхаус, в большинстве случаев только и рассказывают о том, что кто-то взял билет с открытой датой и не знает, когда вернется в Россию. Кто-то уже эмигрирует, кто-то сидит на чемоданах. Уезжают туда, где тепло и где понятная экономика. Из регионов едут в Москву также за лучшими условиями жизни. Понятно, что заработные платы в столице больше, нежели в регионах, поэтому люди потихоньку перебираются туда, где можно быть поближе к деньгам и главным событиям. Они хотят купить квартиру и сразу в ней жить. У них нет времени на ремонт. Поэтому я думаю, что сегмент качественного современного жилья с отделкой сейчас будет набирать обороты».

Однако, по мнению специалистов www.irn.ru, такого набора характеристик достаточно разве что для поддержания спроса в тяжелые времена, но не для настоящих прорывов, о которых будут вспоминать долгие годы.

Основные прорывы в нынешний кризис, по мнению Татьяны Калюжновой, могут произойти в Москве: «В Подмосковье и так много недорогого и при этом достаточно качественного жилья, хорошие проекты будут достраиваться и продаваться, однако серьезных прорывов тут не стоит ожидать. А вот в Москве возможно появление действительно прорывных проектов».

Наибольшим потенциалом, по словам эксперта, обладают проекты редевелопмента промзон, если застройщики удержат их в сегменте не выше комфорткласса. «В силу грядущего сокращения спроса оставшиеся на рынке покупатели будут стремиться приобрести качественное и недорогое жилье в хорошей транспортной доступности. Учитывая общий дефицит стройплощадок внутри МКАД, именно на месте бывших промзон можно ожидать появление таких проектов – например, у ЛСР в рамках реконструкции завода ЗИЛ или у ПСН в Грайвороново (район Текстильщики)», – говорит Татьяна Калюжнова.

 
Данный материал является аналитическим и не носит рекламный характер.

Нашли ошибку в тексте? Выделите ее и нажмите Ctrl+Enter
6103 (0 сегодня)

Самые популярные объекты в базе IRN.RU

Цена, продавец
Карта
Адрес, описание
P от 7 000 000
до 28 000 000 руб.
Перейти на официальный сайт Уточняйте цены по телефону
ЖК Пикассо Москва, Западный округ, район Тропарево-Никулино, м. Юго-Западная 1-3, 5-комнатные квартиры Площади : 38 - 157 кв.м. Сдача ГК: 2 кв. 2019 г. м. Юго-Западная, 7 мин. транспортом Озёрная ул., вл.35, к.1 Озёрная ул., вл.35, к.2 Застройщик: ИжВазтехобслуживание.
Проектная декларация на рекламируемом сайте
P от 7 196 500
до 26 044 800 руб.
Перейти на официальный сайт Уточняйте цены по телефону
ЖК Маяковский Москва, Северный округ, район Войковский, м. Водный стадион 1-3, 5-комнатные квартиры Площади : 40 - 136 кв.м. Сдача ГК: 1 кв. 2019 г. м. Водный стадион, 10 мин. пешком Головинское ш., вл.10, к.1 (Северная башня) Головинское ш., вл.10, к.2 (Центральная башня) Головинское ш., вл.10, к.3 (Южная башня) Застройщик: Дорожное ремонтно-строительное управление Северное.
Проектная декларация на рекламируемом сайте
P от 3 500 000
до 13 030 400 руб.
Перейти на официальный сайт Уточняйте цены по телефону
ЖК Рассказово Новая Москва, Новомосковский округ, м. Саларьево, 7 км от МКАД 1-3-комнатные квартиры Площади : 34 - 107 кв.м. Сдача ГК: 4 кв. 2020 г. м. Саларьево, 17 мин. транспортом Внуковское с/п, Рассказовка д., к.5 (3 оч.) Внуковское с/п, Рассказовка д., к.8 (3 оч.) Застройщик: Красный Октябрь.
Проектная декларация на рекламируемом сайте

Недвижимость в Москве и Подмосковье
Показать все
Предложения июля
Квартиры бизнес-класса в ЖК Династия Старт продаж второй очереди. Более 50 удобных планировок. 300м до м.Полежаевская. От 8 млн. Звоните! от 8 млнSezar Group Застройщик: МОНОЛИТНОЕ ДОМОСТРОЕНИЕ. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК «Остафьево» 10 мин. до метро Бунинская аллея. 5 детских садов, 3 школы. Рядом парковая зона, пруды и набережная. Квартиры с отделкой от 2,1 млн руб. Застройщик: СР-Групп. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК «Родной Город. Октябрьское Поле» Акция 8:0! Квартиры в Москве со скидкой 8%, выгода до 1,7 млн руб. Только до 31.07. от 8,7 млн руб.! Застройщик: АВТОКОМСТРОЙ. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Южный" Красногорск 5 км от МКАД без пробок! Квартиры-студии от 34 кв.м от 3,2 млн руб. Ипотека, рассрочка. Звоните! от 86 000 руб./кв.мООО "Прогресс" Застройщик: ПРОГРЕСС. Проектная декларация на рекламируемом сайте Живые районы от А101 Квартиры с отделкой! Ипотека от 5,1% на весь период. Новая Москва от 3,5 млн руб. Застройщик: А101. Проектная декларация на рекламируемом сайте Квартал для жизни Спутник Студии с отделкой с видом на реку! Рядом м.Строгино. Скидки до 12%! с отделкой от 2,6 млн руб. Застройщик: Бухта Лэнд. Проектная декларация на рекламируемом сайте Квартиры 300 м. от метро Солнцево ЖК Лучи. Квартиры с отделкой. Всего от 4,7 млн руб. Первый взнос 10%. Ипотека от 5,5% всего от 4,7 млн руб.ООО «ЛСР. Объект-М» Застройщик: Группа ЛСР. Проектная декларация на рекламируемом сайте Среда от PSN Group 5 мин. пешком от МЦК Нижегородская. Рассрочка 0%. Ипотека от 6,7%. Квартиры от 6,3 млн рублей! Скидки до 10% до 31 июля! от 6,3 млн руб.PSN Group Застройщик: ВЦ Стройэкспо. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК Савёловский Сити Живите рядом с центром! Квартиры с отделкой от 6 млн руб. Ипотека от 6%. 7 мин от м. Дмитровская. Высотки с потрясающими панорамными видами! от 6 млн руб. Застройщик: Бизнес парк Савеловский. Проектная декларация на рекламируемом сайте Городской район Новые Ватутинки Готовая инфраструктура. Д/сады, школа и поликлиника. Московская прописка. Ипотека от 6%. м. Новые Ватутинки от 2,8 млн руб.АО "Инвесттраст" Застройщик: Инвесттраст. Проектная декларация на рекламируемом сайте Дом Серебряный Бор Уникальное предложение! Скидка 10% на просторные квартиры в Серебряном бору. Потрясающие виды, паркинг, система умный дом. м.Щукинская Застройщик: Строитель. Проектная декларация на рекламируемом сайте Небо Квартиры площадью от 48 метров. Монолит. 1-5-комнатные квартиры Звоните! от 170 тыс./кв.м Застройщик: Проект Мичуринский. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Томилино 2018" Квартиры с отделкой в 10 минутах от м. Котельники! Рядом пляж и лесопарк! Первый взнос - 0%! от 1,7 млн руб. Застройщик: Самолет-Томилино. Проектная декларация на рекламируемом сайте Старт продаж новой башни Прайм Парк Квартиры премиум-класса. м Динамо. Отделка, паркинг, англ школа, парки, д/сады, спорт объекты, фитнес, бассейн от 8,9 млн рублей!Оптима Девелопмент Застройщик: Прайм Парк. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Эталон-Сити" от Группы "Эталон" Видовые квартиры за 125 000 руб./кв.м! Скидка на студии до 3%! Квартиры с отделкой от 6,5 млн руб. Сдаем в 2018г. м. Скобелевская Застройщик: Дайкар. Проектная декларация на рекламируемом сайте Флотилия Новые апартаменты в готовых домах. Площадь от 47 до 107 кв.м. Монолит-кирпич. Звоните! от 6,5 млн руб.Флэт и Ко Застройщик: МОСФУНДАМЕНТСТРОЙ №1. Проектная декларация на рекламируемом сайте Скидки до 17% в «Селигер Сити» В 2 мин. пешком от м. Селигерская. Современные планировки. Монолит построен. Рассрочка 0%! от 4,2 млн руб.MR Group Застройщик: РУБЛЕВСКИЙ ПАРК. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Фестиваль Парк" Старт продаж нового корпуса от 5,4 млн! 3 мин до м. Речной Вокзал. Отделка WhiteBox. Звоните! от 5,4 млн руб. Застройщик: Центр-Инвест. Проектная декларация на рекламируемом сайте Купавна 2018 Квартиры в центре города с выгодой до 157 500 руб.! Успей до конца июля! ООО "Аквацентр" Застройщик: Аквацентр. Проектная декларация на рекламируемом сайте Малоэтажный жилой комплекс «SAMPO» Идет заселение. Готовые квартиры с отделкой и без. 25 км от МКАД. Ипотека от 9%. от 2,4 млн руб.Микрорайон «Кантри» Застройщик: микрорайон Кантри. Проектная декларация на рекламируемом сайте Эко Видное 2.0 Квартиры площадью от 25 метров. Монолит. квартиры в готовых домах Уточняйте подробности по телефону. MR Group Застройщик: Купелинка Девелопмент. Проектная декларация на рекламируемом сайте Headliner Квартиры в готовых домах площадью 29-117 метров. ГК: 4 кв. 2020 г. Монолит, другое. Уточняйте подробности по телефону. от 7,7 млн руб. Застройщик: Жилой квартал Сити. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Кварталы 21/19"! 5 км от ТТК Квартиры в Москве ЮВАО. С отделкой и без. Готовые и строящиеся корпуса. Ипотека от 31 127 руб./месяц квартиры от 4,9 млн рублейЗАО "ВЕКТОРСТРОЙФИНАНС" Застройщик: Предприятие МС. Проектная декларация на рекламируемом сайте Жилой квартал Тетрис Новые квартиры в готовых домах. Площадь от 18 до 47 кв.м. Монолит. Уточняйте подробности по телефону. от 3,5 млн руб. Застройщик: Садовое кольцо МПС. Проектная декларация на рекламируемом сайте Геометрия Квартиры площадью от 46 метров. Монолит. квартиры в готовых домах от 150 000 руб. кв.м Застройщик: Жилдорипотека. Проектная декларация на рекламируемом сайте Район «Испанские кварталы» Спешите! 4 км от МКАД. Квартиры площадью от 22 метров. Монолит-кирпич, монолит. квартиры в готовых домах от 3,5 млн руб. Застройщик: А101 ДЕВЕЛОПМЕНТ. Проектная декларация на рекламируемом сайте Золотая Звезда Квартиры площадью 38-101 кв.м.Монолит. Звоните! 3 квартиры по спец. цене.Группа "Эталон" Застройщик: Золотая Звезда. Проектная декларация на рекламируемом сайте Отрада Квартиры в готовых домах площадью от 21 метра.Монолит-кирпич. Торопитесь! всего от 2,3 млн руб. Застройщик: Отрада Девелопмент. Проектная декларация на рекламируемом сайте Небоскрёбы бизнес-класса центр Москвы Старт продаж! Квартиры с отделкой от 5 млн руб. Небоскрёбы бизнес-класса рядом с центром Москвы. 2 минуты пешком от м. Дмитровская от 5 млн руб. Застройщик: ТПУ Дмитровская. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК на Лобачевского 120. Ипотека 5,5%! Дополнительная скидка в офисе продаж! Квартиры бизнес-класса от 8,1 млн. р.!м. Аминьевское шоссе – 550 м. от 8,1 млн руб. Застройщик: Лобачевского 120. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Семеновский Парк" Квартиры с отделкой в Москве от 5,1 млн! Вид на Измайловский парк. Рядом м.Семеновская. от 5,1 млн руб. Проектная декларация на рекламируемом сайте Новый жилой квартал Фили Сити Скидка на квартиры до 5%. Бизнес-класс. Рассрочка. Ипотека 6%. Собственный парк-променад и фонтан. Паркинг. 3 мин пешком от м.Фили Застройщик MR Group Застройщик: ЛАТИРИУС. Проектная декларация на рекламируемом сайте