Вы используете старую версию браузера Internet Explorer. Наш сайт выглядит и работает некорректно в этой версии IE.
Мы настоятельно рекомендуем вам обновить Internet Explorer или использовать другой браузер. В новых версиях браузера устранены проблемы безопасности и добавлены новые возможности.
от
2.8 млн
руб.
от
3.3 млн
руб.
от
1 млн
руб.
от
879 тыс
руб.
Опрос
На сколько дешевле рынка, по-вашему, должна быть «убитая» квартира, чтобы имело смысл ее покупать?
Нажимая кнопку "Ответить", вы соглашаетесь с Политикой защиты и обработки персональных данных
Цены на квартиры в Москве
Стоимость недвижимости в Москве
Наш научный партнер

Антикризисные прорывы на рынке недвижимости Москвы и Подмосковья

Кто «взорвал» рынок в кризис 2008-2009 годов, и у кого есть такие шансы сейчас

Эксперты рынка недвижимости прогнозируют снижение спроса на новостройки и говорят о возможности нового полномасштабного кризиса. Предыдущий кризис научил тому, что даже на фоне общего спада возможно появление по-настоящему успешных проектов. Но чтобы понять, у кого сейчас есть хорошие шансы, следует вспомнить исторический опыт. Посмотреть, каковы были главные прорывы на рынке недвижимости в предыдущий кризис, считают специалисты аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости IRN.RU».


Негативный фон
Кризису 2008-2009 годов на рынке недвижимости предшествовала эпоха развития бизнес-класса и очень быстрого роста цен. «2008 год – это год абсурда, когда на продажу выставлялись очень маленькие партии по максимально высоким ценам, т.е. по сути предложение искусственно сдерживалось на фоне большого, в том числе инвестиционного, спроса», – отмечает руководитель «ИРН-Консалтинг» Татьяна Калюжнова.

Кроме того, наблюдалась очень высокая закредитованность застройщиков. «За счет собственных и заемных средств они набирали больше участков нежели были в состоянии освоить, – говорит эксперт. – Когда в результате общего экономического кризиса спрос резко сократился, начатых строек у многих девелоперов оказалось больше, чем финансовых возможностей, чтобы их завершить. В результате застройщики перестали погашать банковские кредиты и началась волна передачи девелоперских активов банковским структурам».

По данным Росреестра, за 2009 год количество сделок с жильем снизилось на 16% в целом по стране и на 22% и 23% по Москве и Подмосковью соответственно. На рынке новостроек эта тенденция была еще более заметной: «Платежеспособный спрос резко сократился, продажи у большинства девелоперов практически полностью остановились», – утверждает Леонард Блинов, заместитель генерального директора компании Urban Group.

На фоне снижения спроса уменьшился и объем предложения. «Застройщики заморозили новые проекты и в лучшем случае достраивали и допродавали текущие. В результате к 2010 году количество новостроек в продаже сократилось на 30-35%», – говорит Татьяна Калюжнова.

Цены на вторичном рынке, по данным аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости IRN.RU», снизились примерно на 30% в долларах и на 10-15% в рублях. На первичном рынке официальные цены в долларах снизились не значительно (на 7,7%), а в рублях даже отмечался рост на 6,1%, говорит Ирина Кирсанова, директор службы маркетинга «Пересвет-Инвест». Однако это касается только заявленных цен, реальные цены, по словам директора департамента новостроек Est-a-Tet Алексея Оленева, снижались: «Цены по некоторым проектам фактически были скорректированы вниз, при этом снижение было не открытым, а завуалированным под акции и скидки».


Победа эконома
Кризис привел к существенному изменению картины рынка. Поскольку в бизнес-классе встали продажи, девелоперы начали развивать более экономичное жилье. «Самый яркий прорыв – ЖК «Марфино» от «Ведис-групп», реализацией которого занималась компания «НДВ-Недвижимость», – рассказывает Татьяна Калюжнова. – Изначально в Марфино планировался проект бизнес-класса, но в результате там вырос огромный проект экономкласса из панельного жилья, в котором предлагался новый для рынка продукт – квартиры с отделкой. А цены были сопоставимы с ближним Подмосковьем».

Генеральный директор компании «НДВ-Недвижимость» Александр Хрусталев в интервью IRN.RU ( «Супермаркет недвижимости» не может быть «торговой палаткой») поделился историей успеха этого проекта. Девелопер при выборе риелторского агентства, которое будет заниматься реализацией проекта, изначально поставил жесткие условия по темпам продаж – 10 квартир в день, что было очень смело для падающего рынка. «Проанализировав это предложение, мы сказали, что готовы продавать 5–10 квартир в день, но для этого надо предложить конкурентоспособную цену. Тогда цена за метр аналогичного жилья была примерно 120 000 – 130 000 рублей. Если бы выставили цену 110 000 рублей, это бы не подтолкнуло людей к покупке, так как был хаос на рынке. Были декларации, что недвижимость упадет на 30%, кто-то прогнозировал двукратный спад, кто-то обещал галстуки съесть. Поэтому была придумана цена в 75 000 рублей», - рассказывает эксперт. Такой цены удалось добиться за счет отказа от заемных средств, а значит, и оплаты процентов, а также благодаря высоким темпам строительства (они были уменьшены с 6 до 3 лет), что избавляло от дополнительных управленческих расходов. При столь привлекательной цене удалось добиться фантастических темпов продаж – по оценке Татьяны Калюжновой, они составляли 400-450 квартир месяц, а «НДВ-Недвижимость» из не слишком известной компании превратилась в одного из лидирующих риелторских агентств Москвы.

Еще одним прорывом в экономклассе стала ГК «Мортон». «Во время кризиса 2008-2009 годов компания на банковские кредиты скупила земли в Подмосковье и вела активное строительство, – говорит Мария Литинецкая, генеральный директор компании «Метриум Групп». – А сразу после кризиса вышла на рынок сразу с несколькими проектами, поймав волну отложенного спроса». Сегодня эта компания входит в первую тройку застройщиков России по объему строительства.

«В начале кризиса нами выгодно были приобретены площадки под строительство будущих проектов – микрорайонов «Солнцево-Парк» и «Сакраменто», – рассказывает Антон Скорик, генеральный директор «Мортон-Инвест». – В кризисные годы мы занимались их разработкой и проектированием. Эти проекты мы вывели на продажу сразу после кризиса – в 2010 году. После старта продаж проект «Солнцево-Парк» стал одним из лидеров по темпам реализации – ежемесячно в нем продавалось 150-200 квартир».


Мини-форматы, комфорт и редкий бизнес
Основной тенденцией кризисного и посткризисного рынка стало уменьшение площадей квартир. Если до кризиса даже в экономклассе строили «однушки» площадью более 50 кв. м, после 2008 года такой размер чаще встречается у двухкомнатных квартир. Кроме того, в продаже появились квартиры-студии менее 30 кв. м. Одними из первых такой формат предложила рынку Urban Group. «ЖК «Новосходненский» специально задумывался как антикризисный проект, где без потерь в эргономичности были предложены покупателю небольшие студии – 26 кв. м. В итоге на старте продаж можно было приобрести собственную квартиру всего за 1,5 млн руб. Тогда, в кризисный год, 1100 квартир были проданы всего за 10 месяцев», – рассказывает заместитель генерального директора компании Urban Group Леонард Блинов.

Относительно скромные площади, но с оптимальной планировкой стали прорывной идеей и на региональном рынке. Например, компания «Патриот», региональная «дочка» ГК «Интеко», в 2009 году вывела на рынок Ростова-на-Дону первый в городе проект по комплексному освоению территории – «Западные ворота». «Новшеством были не только объемы строительства, хотя до нас столь масштабных проектов в городе практически не было. В разгар кризиса мы предложили рынку квартиры с оптимальной планировкой, что позволяло снизить бюджет покупки. Если до этого в новостройках Ростова-на-Дону предлагались «единички» площадью 50-60 кв. м, то в «Западных воротах» минимальная площадь квартиры составляла около 30 кв. м, а стоимость – от 1,2 млн рублей», – говорит Юлия Деева, заместитель директора департамента по связям с общественностью ЗАО «Интеко». – Первый микрорайон из шести высотных многосекционных домов общей площадью более 135 000 кв. метров был завершен в ноябре 2010 года, то есть всего за два года. На высокой стадии готовности домов нераспроданных квартир в них уже практически не было».

Кроме того, именно в кризис получил развитие новый формат жилья, который впоследствии выделили в целый класс. «Появился сегмент жилья комфорткласса, в формировании которого участие принимал целый ряд компаний-застройщиков», – говорит коммерческий директор ФСК «Лидер» Григорий Алтухов. Многие из таких проектов девелоперы стали преподносить под объединяющими брендами – например, «жилые кварталы Life» от ГК «Пионер», «мини-полисы» от компании «Сити-XXI век», проекты от ФСК «Лидер», которым позже присвоили общее название UP-кварталы.

Стоит отметить, что серьезнее всего кризис 2008-2009 годов ударил по бизнес-классу. В результате многие крупные девелоперы выжили только благодаря тому, что перешли под контроль банков. По словам руководителя «ИРН-Консалтинг» Татьяны Калюжновой, наиболее выигрышно в сегменте бизнес-класса выглядели проекты ГК «Интеко»: как раз в 2008 году компания вывела на рынок ЖК «Доминион», который успешно продавался и был завершен в 2013 году. По мнению эксперта, это объясняется тем, что ГК «Интеко» представлялась покупателям одним из наиболее надежных застройщиков. «Действительно, именно надежность мы представляли нашим основным конкурентным преимуществом, – подтверждает заместитель директора департамента по связям с общественностью ЗАО «Интеко» Юлия Деева. – Как раз в то время мы запустили программу «Точно в срок», в рамках которой мы прописывали в договоре точные сроки ввода объектов в эксплуатацию и штрафы за каждый день просрочки. На тот момент это было большой редкостью для рынка. К слову, на практике мы не допустили ни единого дня просрочки».


Что выстрелит сейчас
Эксперты прогнозируют сохранение спроса на недорогие проекты с небольшими метражами, хорошими темпами строительства и в высокой стадии готовности. Кроме того, будет популярно жилье с отделкой, причем не только в экономклассе, но и в более высоких ценовых сегментах, в которых раньше очень редко предлагался такой продукт.

Коммерческий директор корпорации «Баркли» Екатерина Фонарева связывает это с миграционными потоками среди обеспеченных покупателей: «Уже началась эмиграция москвичей из России в зарубежье, а в Москву приезжает все больше людей из регионов. Клиенты, которые могут себе позволить приобрести пентхаус, в большинстве случаев только и рассказывают о том, что кто-то взял билет с открытой датой и не знает, когда вернется в Россию. Кто-то уже эмигрирует, кто-то сидит на чемоданах. Уезжают туда, где тепло и где понятная экономика. Из регионов едут в Москву также за лучшими условиями жизни. Понятно, что заработные платы в столице больше, нежели в регионах, поэтому люди потихоньку перебираются туда, где можно быть поближе к деньгам и главным событиям. Они хотят купить квартиру и сразу в ней жить. У них нет времени на ремонт. Поэтому я думаю, что сегмент качественного современного жилья с отделкой сейчас будет набирать обороты».

Однако, по мнению специалистов www.irn.ru, такого набора характеристик достаточно разве что для поддержания спроса в тяжелые времена, но не для настоящих прорывов, о которых будут вспоминать долгие годы.

Основные прорывы в нынешний кризис, по мнению Татьяны Калюжновой, могут произойти в Москве: «В Подмосковье и так много недорогого и при этом достаточно качественного жилья, хорошие проекты будут достраиваться и продаваться, однако серьезных прорывов тут не стоит ожидать. А вот в Москве возможно появление действительно прорывных проектов».

Наибольшим потенциалом, по словам эксперта, обладают проекты редевелопмента промзон, если застройщики удержат их в сегменте не выше комфорткласса. «В силу грядущего сокращения спроса оставшиеся на рынке покупатели будут стремиться приобрести качественное и недорогое жилье в хорошей транспортной доступности. Учитывая общий дефицит стройплощадок внутри МКАД, именно на месте бывших промзон можно ожидать появление таких проектов – например, у ЛСР в рамках реконструкции завода ЗИЛ или у ПСН в Грайвороново (район Текстильщики)», – говорит Татьяна Калюжнова.

 
Данный материал является аналитическим и не носит рекламный характер.

Нашли ошибку в тексте? Выделите ее и нажмите Ctrl+Enter
6115 (0 сегодня)

Самые популярные объекты в базе IRN.RU

Цена, продавец
Карта
Адрес, описание
P от 2 835 117
до 4 778 757 руб.
Перейти на официальный сайт Уточняйте цены по телефону
ЖК Изумрудные Холмы Московская область, г. Красногорск, 11 км от МКАД Студии, 1-4-комнатные квартиры Площади : 26 - 55 кв.м. Сдача ГК: 2 кв. 2019 г. Космонавтов ул., д.5 Космонавтов ул., д.7 мкр.Опалиха, Аннинская ул., к.14 (4 оч.) мкр.Опалиха, Аннинская ул., к.15 (4 оч.) мкр.Опалиха, Аннинская ул., к.16 (4 оч.) Показать все 9 корпусов Застройщик: Затонское.
Проектная декларация на рекламируемом сайте
P от 7 939 680
до 27 989 100 руб.
Перейти на официальный сайт Уточняйте цены по телефону
ЖК Маяковский Москва, Северный округ, район Войковский, м. Водный стадион 1-3, 5-комнатные квартиры Площади : 40 - 136 кв.м. Сдача ГК: 1 кв. 2019 г. м. Водный стадион, 10 мин. пешком Головинское ш., вл.10, к.1 (Северная башня) Головинское ш., вл.10, к.2 (Центральная башня) Головинское ш., вл.10, к.3 (Южная башня) Застройщик: Дорожное ремонтно-строительное управление Северное.
Проектная декларация на рекламируемом сайте
P от 6 736 000
до 41 941 800 руб.
Перейти на официальный сайт Уточняйте цены по телефону
ЖК Studio#12 Москва, Северо-Восточный округ, район Марьина роща, м. Марьина роща 1-5-комнатные апартаменты Площади : 39 - 314 кв.м. Сдача ГК: 4 кв. 2019 г. м. Марьина роща, 16 мин. пешком 12-й пр-д Марьиной рощи, д. 8, к.1 12-й пр-д Марьиной рощи, д. 8, к.2.2 12-й пр-д Марьиной рощи, д. 8, к.3 Застройщик: KR Properties.
Проектная декларация на рекламируемом сайте

Недвижимость в Москве и Подмосковье
Показать все
Предложения января
Квартиры в жилом поселке Park Avenue Квартиры от 50 кв.м. Поселок готов. Свой детский сад. Охраняемая территория. Новая Рига, 23 км. ЖК "Румянцево-Парк". м.Саларьево Новогодние акции! Скидки на квартиры до 15%. Подземный паркинг. Свободные планировки. Закрытые дворы Застройщик: Лексион Девелопмент. Проектная декларация на рекламируемом сайте Район «Москва А101» 3 ветки метро. Москвоская прописка. Школы, детские сады. 214-ФЗ. Застройщик. Новая Москва от 4 млн руб. Застройщик: А101. Проектная декларация на рекламируемом сайте Район Новые Ватутинки Квартиры в новых корпусах с отделкой. Подземный паркинг и кладовые. Рядом дет.сад и школа. Двор без машин. от 2,9 млн рублейООО "СЗ "Инвесттраст 1" Застройщик: Инвесттраст. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Городские Истории" Старт продаж! Высокая стадия готовности! Двор без машин! 2 парка в шаговой доступности!1 мин до м Рассказовка. Застройщик: ТПУ Рассказовка. Проектная декларация на рекламируемом сайте Цветочные поляны 16 км от МКАД. Квартиры пл. 21-118 кв.м.Монолит. Уточняйте подробности по телефону. Застройщик: Старолесье. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК Отрада Квартиры от 2,7 млн руб! 5 мин до м.Митино. Рядом озеро, лес. Вся инф-ра построена! от 2,7 млн руб. Застройщик: Отрада Девелопмент. Проектная декларация на рекламируемом сайте Рядом м. Динамо! Новый жилой комплекс от надежного застройщика! Паркинг. Охраняемая территория. Детский сад. Застройщик: РГ-Девелопмент. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК Бизнес-класса Big Time. Высокая скорость строительства. Видовые квартиры. Подземный паркинг. 10 минут пешком до метро. От 5,6 млн руб. от 5,6 млн руб. Застройщик: ПАК ДЕВЕЛОПМЕНТ. Проектная декларация на рекламируемом сайте МФК бизнес-класса Nakhimov Апартаменты с подземным паркингом в престижном районе Черемушки от 4,6 млн руб! Звоните! Застройщик: Бизнес-Центр На Долгоруковской. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК Фили Сити 3 мин до м. Фили. Скидки в январе. Рядом парк! Застройщик MR Group Застройщик: ЛАТИРИУС. Проектная декларация на рекламируемом сайте Первый жилой Небоскреб на Садовом! Апартаменты с премиальной финишной отделкой. Панорамные виды на Кремль! Собственная инфраструктура. м Чкаловская от 12 млн. рублей Застройщик: Эй Джи Эссет Менеджмент (AG Capital). Проектная декларация на рекламируемом сайте Флотилия Торопитесь! Квартиры в готовых домах пл. от 52 метров.Монолит-кирпич. от 130 000 руб/кв м.Флэт и Ко Застройщик: МОСФУНДАМЕНТСТРОЙ №1. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК «Царская Площадь». Первая очередь сдана! 5 мин. пешком от м. Динамо. Без % рассрочка. Ипотека от 5,5%. ФЗ-214. Застройщик: Спортивно-развлекательный центр АСГАРД. Проектная декларация на рекламируемом сайте Район «Скандинавия» 15 мин. до 3х веток метро. Московская прописка. Застройщик. 214-ФЗ. Новая Москва от 3.6 млн руб.Группа компаний А101 Застройщик: А101. Проектная декларация на рекламируемом сайте