Вы используете старую версию браузера Internet Explorer. Наш сайт выглядит и работает некорректно в этой версии IE.
Мы настоятельно рекомендуем вам обновить Internet Explorer или использовать другой браузер. В новых версиях браузера устранены проблемы безопасности и добавлены новые возможности.
от
3.2 млн
руб.
от
3.8 млн
руб.
от
1 млн
руб.
от
879 тыс
руб.
Опрос
По какой схеме вы бы предпочли купить квартиру в новостройке?
Нажимая кнопку "Ответить", вы соглашаетесь с Политикой защиты и обработки персональных данных
Цены на квартиры в Москве
Стоимость недвижимости в Москве
Наш научный партнер

Прогноз рынка недвижимости на 2015 год от IRN.RU

Динамика цен, скорее всего, будет разнонаправленной

Доступен свежий прогноз рынка недвижимости Москвы и Подмосковья на 2020 год от IRN.RU Жилье вновь становится интересным для инвестиций Перейти

Долларовые цены на недвижимость реагируют на кризисы практически одинаково – и в 1998-1999 гг., и в 2008-2009 гг. стоимость жилья просела где-то на 35%, хотя причины экономических катаклизмов были совершенно разные. Соответственно, можно ожидать, что в результате нынешних событий долларовый индекс стоимости жилья снизится примерно на такую же величину. А вот динамика рублевых цен будет зависеть от развития событий на валютном рынке, считают специалисты аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости IRN.RU».


Недвижимость одинаково реагирует на кризисы
Ситуация в экономике и на финансовых рынках становится все более запутанной. Как показывает практика, построение многокомпонентных экономических моделей в таких условиях лишь затрудняет прогнозирование – чем сложнее расчеты, тем больше вопросов к их достоверности. Поэтому специалисты аналитического центра IRN.RU предпочитают использовать более простые и надежные методы, в частности – сравнительный.

Российская экономика за последние 20 лет уже пережила два серьезных кризиса – в 1998 и в 2008 гг., разных по своей природе, но оказавших примерно одинаковое влияние на рынок недвижимости Москвы, как с точки зрения глубины падения долларовых цен, так и их динамики по времени. В период кризиса шестилетней давности долларовая стоимость жилья снизилась с пикового значения $6122 за квадратный метр по индексу IRN.RU в конце сентября 2008 г. до $3858 в сентябре 2009 г., то есть на 37%. В 1998-1999 г. жилье подешевело на 32%, с $979 за метр в сентябре 1998 г. до $670 – в сентябре 1999-го.

«Причины обоих кризисов были совершенно разные – в 1998 г. Россия страдала в основном от локальных проблем, а в 2008 г. – от общемировой рецессии. Степень ослабления рубля относительно доллара также различалась кардинально: по итогам кризиса 1998-1999 гг. рубль обесценился в четыре раза, с 6 рублей за доллар до 24, в 2008-2009 гг. – только на 20-25% (с 23-24 рублей за доллар до кризиса 2008 г. до 30 руб. за доллар осенью в 2009 г.). Тем не менее поведение долларового индекса стоимости жилья оказалось очень похожим. Хорошо это или плохо, но в нынешней экономической системе доллар – это некое мерило мировых денег, отражающее реальную стоимость товаров», – отмечает руководитель IRN.RU Олег Репченко.


Жилье: в долларах подешевеет, в рублях возможны варианты
Учитывая похожую реакцию долларовых цен на недвижимость в предыдущие кризисы, логично предположить, что и по итогам нынешнего просадка стоимости метра в долларах также составит примерно 35%. Соответственно, динамику рублевых цен будет определять глубина снижения курса отечественной валюты относительно американской, причем не в момент паники, а по итогам «утряски». Если, как в 2008-2009 гг., итоговое ослабление рубля относительно доллара будет меньше величины падения долларового индекса, то рублевые цены также пойдут вниз, но, естественно, просядут меньше, чем долларовые. А если курс отечественной валюты снизится больше, чем упадут долларовые цены на недвижимость – как, например, в 1998-1999 гг., – то в рублях недвижимость подорожает.

35% – глубина просадки долларовых цен на недвижимость в среднем по рынку, отдельные сегменты и объекты будут реагировать на проблемы в экономике по-разному. На общем негативном фоне лучше всего будет себя чувствовать жилье, имеющее статус первого дома: городские квартиры в Москве и ближнем Подмосковье, объекты в среднем Подмосковье с развитой инфраструктурой и хорошей транспортной доступностью, а также готовые коттеджи и таунхаусы, расположенные недалеко от Москвы. Менее устойчивы к кризису объекты, которые находятся далеко от столицы и/или предназначенные для сезонного проживания, – особенно если они не готовы к использованию: городская недвижимость в дальнем Подмосковье, загородные поселки с плохой транспортной доступностью, земельные участки, курортная недвижимость и т.п.

По опыту прошлых кризисов, при среднем уровне просадки долларовых цен в 35% диапазон снижения составляет от 20% до 50% в зависимости от сегмента и характеристик самого объекта. Наиболее ликвидные сегменты рынка в долларах подешевеют не более чем на 20%, а просадки цен в рублях не будет вообще, так как, по всей видимости, по итогам нынешнего кризиса курс рубля относительно доллара снизится по крайней мере не меньше, чем в 2008-2009 гг. Наилучшие перспективы у новостроек, которые за время строительства традиционно дорожают в рублях примерно на 10-20%. Конечно, речь идет об объектах, которые не будут заморожены.

Стоимость наименее ликвидной жилой недвижимости снизится и в долларах, и в рублях, причем глубина падения долларовых цен может составить 50%.


Аренда жилья: ставки поднять не удастся
Высокая инфляция, снижение доходов населения, рост безработицы и т.п. также могут привести к падению цен на аренду жилья – не только в долларах, но и в рублях, и, соответственно, к снижению доходности арендного бизнеса. Дело в том, что арендодатели жилья, среди которых много инвесторов, вложивших в недвижимость «лишние» деньги во избежание их обесценения, менее стеснены в средствах, чем арендаторы, нередко оплачивающие съемные квартиры на пределе возможностей. А в кризис эти возможности всегда ухудшаются.

Скорее всего, пострадает и рынок дорогой аренды. Финансовое положение его клиентов, конечно, более устойчивое, чем в сегменте экономкласса, однако экспаты, обеспечивавшие значительную часть спроса, уезжают из страны, а отечественные бизнесмены из-за снижения доходов будут экономить на аренде, переезжая в более скромные квартиры. В таких условиях попытки рантье поднять цены, чтобы компенсировать инфляцию или тем более привязать ставки аренды к доллару, обречены на провал (см. «Ставки аренды квартир упираются в платежеспособный спрос – замруководителя IRN.RU»).


Коммерческая недвижимость: хуже всего придется офисам
Наибольший удар кризис нанесет коммерческой недвижимости, прежде всего офисному сегменту, который может пострадать даже больше, чем в 2008-2009 гг. Отток западных компаний с российского рынка, по всей видимости, превысит показатели предыдущего кризиса, так как сейчас этот процесс связан не только с ухудшением деловой среды, но и с политическими обстоятельствами – санкциями и т.п. Более того, снижению деловой активности, в том числе отечественного бизнеса, помимо внешнего давления способствует увеличение налоговой нагрузки, в частности, рост налогов на фонд заработной платы (например, в фонд обязательного медицинского страхования), а также другие возможные налоговые инициативы.

Все эти экономические катаклизмы наложились на резкий рост предложения в офисном сегменте – этим офисный рынок сильно отличается от рынка жилой недвижимости, где ограниченность предложения поддерживает цены снизу. По данным компании CBRE, доля пустующих помещений в классе А к концу года достигнет рекордных 26-27% (против 17% в 2013 г.) в связи с вводом в эксплуатацию большого объема новых площадей. Всего в текущем году в Москве сдадут около 1,4 млн кв. м новых офисов, в том числе 0,7 млн – в классе А. Но объем поглощения в этом году составит только около 800 000 кв. м, около 30% из которых придется на класс А, 70% – на класс В. По оценке Knight Frank, средние запрашиваемые ставки аренды с января по сентябрь уже снизились на 10% в офисах класса А и на 8% в офисах класса В. CBRE приводит аналогичные данные по итогам IV квартала, отмечая при этом, что речь идет о запрашиваемых ставках. А достижимые ставки аренды могут быть еще на 15-20% ниже запрашиваемых.

В 2015 г. Минэкономразвития обещает России рецессию – снижение ВВП на 0,8%. Всемирный банк чуть более оптимистичен: по его расчетам, российский ВВП упадет на 0,7%. Ухудшение макроэкономической ситуации в стране неизбежно скажется на показателях офисного рынка, наиболее чувствительного к уровню деловой активности. В результате на фоне перепроизводства офисных помещений и углубления кризиса цены продажи и ставки аренды даже в качественных бизнес-центрах в следующем году могут упасть на 50%, полагают специалисты IRN.RU. (См. «Рост ставок должен способствовать удешевлению недвижимости в 2015 году».)


Резюме
По мнению аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости IRN.RU», движение цен на рынке в кризис будет разнонаправленным: наиболее ликвидная недвижимость, оптимальная по соотношению цены и качества, умеренно просядет в долларе и не просядет или даже будет расти в рубле, а наименее ликвидная существенно подешевеет и в долларе, и в рубле.

 
Данный материал является аналитическим и не носит рекламный характер.

Нашли ошибку в тексте? Выделите ее и нажмите Ctrl+Enter
109801 (0 сегодня)

Самые популярные объекты в базе IRN.RU

Цена, продавец
Карта
Адрес, описание
P от 3 806 900
до 14 033 500 руб.
Перейти на официальный сайт Уточняйте цены по телефону
ЖК Румянцево-Парк Новая Москва, Новомосковский округ, 3 км от МКАД Площади : 23 - 104 кв.м. Сдача ГК: 2 кв. 2023 г. м. Румянцево, 5 мин. транспортом м. Саларьево, 5 мин. транспортом Застройщик: Лексион Девелопмент.
Проектная декларация на рекламируемом сайте
P от 6 656 620
до 26 769 400 руб.
Перейти на официальный сайт Уточняйте цены по телефону
ЖК СИМВОЛ Москва, Юго-Восточный округ, район Лефортово Площади : 25 - 93 кв.м. Сдача ГК: 3 кв. 2019 г., есть сданные м. Авиамоторная, 15 мин. пешком Золоторожский Вал, вл.11, кв-л Достоинство, к.9 Золоторожский Вал, вл.11, кв-л Свобода, к.1 (27) Золоторожский Вал, вл.11, кв-л Свобода, к.2 (28) Золоторожский Вал, вл.11, кв-л Свобода, к.3 (33) Золоторожский Вал, вл.11, кв-л Свобода, к.4 (29б) Показать все 6 корпусов Застройщик: ПИ Групп.
Проектная декларация на рекламируемом сайте
P от 10 800 600
до 42 496 300 руб.
Перейти на официальный сайт Уточняйте цены по телефону
ЖК Событие Москва, Западный округ, район Раменки Площади : 44 - 170 кв.м. Сдача ГК: 1 кв. 2021 г. м. Ломоносовский проспект, 25 мин. транспортом м. Раменки, 20 мин. транспортом м. Мичуринский проспект, 16 мин. пешком Застройщик: ДОНСТРОЙ.
Проектная декларация на рекламируемом сайте

Недвижимость в Москве и Подмосковье
Показать все
Предложения января
ЖК Загорье ЖК комфорт-класса на Юге Москвы в Бирюлево. Собственная инфраструктура, паркинг. Ипотека от 10% 1-комн. квартиры от 6,5 млн руб. Застройщик: Мосфундаментстрой-6. Проектная декларация на рекламируемом сайте Район «Скандинавия» 15 мин. до 3х веток метро. Московская прописка. Застройщик. 214-ФЗ. Новая Москва. Метро Теплый стан, Коммунарка, Бунинская аллея Застройщик: А101. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК D1 Квартиры с отделкой от 9,8 млн.руб. Небоскребы бизнес-класса, в 15 минутах от Кремля. от 9,8 млн руб. Застройщик: MR Group. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК «Юбилейный» Квартира с ремонтом – 4,5 млн. руб.! Успей приобрести! 2-х комн. кв-ра 57 кв. м - 5,9 млн.руб. М. Новокосино - 10 мин.пешком. квартира с ремонтом от 4,5 млн руб. Застройщик: Строительная компания Перспективные Строительные Технологии. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Резиденции Композиторов" Квартиры бизнес-класса со скидкой до 7%.Панорамные виды на набережную! 4 мин до Садового кольца от 16,5 млн рублей. Застройщик: МКПК. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК iLove Панорамные виды на Останкинскую башню. Собственная территория – система умный дом, детский сад и школа. Ипотека. Рассрочка. квартиры от 10 млн руб. Застройщик: ПРОМСОЮЗ. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Лучи" ст. м.Солнцево Квартира комфорт-класса+машино-место. Выгода до 500 000 руб. В пешей доступности м.Солнцево. Звоните! Застройщик: Группа ЛСР. Проектная декларация на рекламируемом сайте Резиденция Май Квартиры в премиальном квартале от 4 млн руб. 9 км от МКАД. Экологически чистый Ленинский район. Ипотека от 6%, рассрочка. от 4 млн руб. Застройщик: ЛЕЩ КОНСТРАКШН. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК Фили Сити Старт продаж квартир с отделкой! 3 мин от м.Фили. Ослепительные виды. Собственный парк-променад! Успейте приобрести! от 10,5 млн руб. Застройщик: MR Group. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Геометрия", м.Площадь Ильича Жилой комплекс бизнес-класса в 5 км от Кремля. Подземный паркинг. Квартиры от 11, 2 млн руб. Дом сдан! Началась выдача ключей! от 11,2 млн руб. Застройщик: Жилдорипотека. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК MAINSTREET - старт продаж! Новый квартал на перекрестке главных магистралей столицы — Кутузовского проспекта и Рублевского шоссе. Застройщик: Основа. Проектная декларация на рекламируемом сайте Жилой комплекс «Летний сад». Только в январе скидки на 2-комн квартиры. Беспроцентная рассрочка на паркинг. 2 минуты до метро "ул.800-летия Москвы". Звоните! Застройщик: Дмитровская. Проектная декларация на рекламируемом сайте Квартал NOW Квартиры на набережной от 7,5 млн.руб. 5 мин. от м. Технопарк. Редкие форматы квартир от 7,5 млн руб. Застройщик: TEKTA GROUP. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "PRIZMA" на Ленинском. Дом премиального уровня! Детские и спортивные площадки. Подземный паркинг. 10 мин до Воронцовского парка. Рядом метро Калужская от 17,6 млн руб. Застройщик: Флэт и Ко. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Резиденции Архитекторов" Квартиры от 15,3 млн! Выдаем ключи! Престижная локация и панорамные виды! Метро Бауманская. от 15,3 млн р. Застройщик: МТОК. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК Дом на Барвихинской Подземный паркинг с кладовками. Развитая готовая инфраструктура.10 минут пешком до МЦД Сетунь. Ипотека от 6%. Рассрочка. от 6,9 млн руб. Застройщик: Тройка РЭД. Проектная декларация на рекламируемом сайте Клубный дом SOHO+NOHO Апартаменты с дизайнерской отделкой от 15,7 млн р. Сдача в 2020 г. Центр города. Скидки до 3%! Ипотека от 15,7 млн руб. Застройщик: Wainbridge. Проектная декларация на рекламируемом сайте Новые Ватутинки мкрн. Центральный Квартиры с отделкой от 3,7 млн.руб. Монолитный дом. Метро Десеновское. Готовая инфраструктура, сады, школы. от 3,7 млн руб.ООО "СЗ "Инвесттраст 1" Застройщик: Инвесттраст. Проектная декларация на рекламируемом сайте Донской квартал. Старт продаж! Апартаменты с дизайнерской отделкой от 56 кв.м с выгодой до 650 000 рублей. 7 минут до центра, дворы без машин Застройщик: Страна Девелопмент. Проектная декларация на рекламируемом сайте Жилой район ALIA Квартиры с видом на набережную Москвы-реки. Более 100 планировок. Отделка White Box. м. "Тушинская". квартиры от 174 794 руб/кв. м Застройщик: Специализированный застройщик Резиденс. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК Headliner Скидка до 7% Выдаём ключи. Панорамные виды на Москву-Сити и центр города. Набережная. Паркинг. Рассрочка. м. Шелепиха Застройщик: Жилой квартал Сити. Проектная декларация на рекламируемом сайте Городской квартал BIG TIME Квартиры бизнес-класса. Панорамные виды на Москва-Сити. Закрытый двор. 10 мин. до центра Москвы. Застройщик: TEKTA GROUP. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК «Нормандия» от Группы «Эталон» Только в январе - скидки на просторные 4-к. квартиры! Охраняемые дворы без машин. Скоро заселение. Успейте купить! Застройщик: Группа Эталон. Проектная декларация на рекламируемом сайте Квартиры в жилом поселке Park Avenue* Квартиры от 5,9 млн. руб. Свободная планировка. Современная архитектура. Новая Рига, 23 км. *Парк Авеню от 5,9 млн руб.