Как получить кредит на строительство частного дома?
Что нужно знать «сложному» заемщику
Объемы выдачи кредитов растут, и условия для стандартных заемщиков пока еще лояльны. Однако некоторым категориям населения получить кредит очень непросто, особенно если речь идет не об ипотеке, где дополнительным обеспечением является непосредственно квартира, а о кредите на самостоятельное строительство дома. Поэтому порой они вынуждены идти на различные ухищрения. Редакция www.irn.ru попросила такого «сложного» заемщика поделиться опытом, а представители банков и риелторов дали свои экспертные оценки ситуации.
Нелюбовь
Анастасия Добролюбова (имя изменено) на первый взгляд кажется идеальным заемщиком: возраст – около 35 лет, хороший доход, замужем, но без детей, с московской пропиской, ни одной просрочки по кредитам. Обычно банки считают таких людей наиболее надежными клиентами. За исключением одного нюанса: Анастасия – предприниматель и является учредителем в фирме.
По словам директора брокерской компании «Ипотек.Ру» Дмитрия Овсянникова, если наемным работникам отказывают в кредитовании примерно в каждом 10-м случае, то в случае с предпринимателями отказывают каждому второму. «Вопрос не в любви и нелюбви, а исключительно в рисках, - объясняет Егор Клопенко, генеральный директор Центра стратегического консалтинга, вице-президент Всероссийской ассоциации приватизируемых и частных предприятий. - Предприниматели у нас – зона повышенных рисков для банков. Любой сотрудник по найму, особенно если он не является руководителем, потеряв работу, легко найдет такую же. Предприниматель, лишившись дохода, может вообще его не восстановить или ему потребуется на это много времени. С учетом экономической ситуации эти риски существенно возрастают, и здесь нужно понимать банки».
«Многое при оценке заемщика-предпринимателя зависит от формы налогообложения, по которой проходит его компания», - Алексей Новиков, руководитель ипотечного центра Est-a-Tet. При упрощенном налогообложении налогооблагаемой базой могут быть либо доходы, либо разница между доходами и расходами, то есть прибыль. «Для банков выгоднее второй вариант, потому что именно прибыль остается в распоряжении предпринимателя после уплаты налогов. Если налог платится с прибыли, банку проще оценить платежеспособность клиента, а значит, повышается вероятность одобрения кредита, - говорит председатель совета директоров компании «БЕСТ-Новострой» Ирина Доброхотова. - Если же уплата налогов производится с дохода, реально оценить финансовую состоятельность клиента бывает очень сложно, и такому заемщику, вероятнее всего, откажут».
Под залог
В случае с ипотечным кредитованием руководитель департамента ипотеки и кредитов «НДВ-недвижимость» Кристина Шульгина рекомендует предпринимателям воспользоваться специальными программами с упрощенной процедурой рассмотрения заявки: «Как правило, по таким программам предоставляется на рассмотрение только паспорт и анкета, ставки выше и первоначальный взнос также выше (от 35%), но при этом шансы получить положительное решение существенно возрастают».
Кроме того, можно воспользоваться залоговыми кредитными программами. «Сегодня на рынке масса программ кредитования предпринимателей под залог недвижимости по упрощенной системе. При этом ставки по кредиту будут в районе 14-17%% годовых, что ниже, чем по кредитам малому и среднему бизнесу, а срок до 20 лет, что снижает размер ежемесячного платежа», - говорит первый заместитель председателя правления «Банка жилищного финансирования» Игорь Жигунов.
Бизнес-класс у воды! 100% апартаментов с видом на воду. Редкие форматы. Скидка 15%.
Ключи в день покупки! Квартиры с видом на Москву-реку. 7 минут пешком до метро «Шелепиха». Скидки до 20%.
Камерный проект в престижном районе с готовой инфраструктурой. Близость к центру. Увеличенные скидки до 20%!
Камерный проект с акцентом на приватность. 15 минут пешком до двух станций метро. Увеличенные скидки до 20%!
Уникальные виды на реку и парки! Более 60+ планировочных решений. 10 минут пешком до метро. Скидки до 20%!
Видовые квартиры с террасами. 4 вида дизайнерской отделки. Район с готовой инфраструктурой. Звоните!
Старт продаж новых корпусов! Проект комфорт-класса от Level. Увеличенная скидка 20% + дополнительные 3%.
Комфорт-класс с авторской архитектурой. 10 минут пешком до метро «Селигерская». Увеличенные скидки до 20%!
Квартиры с отделкой и террасами в Москве. Дом у ручья. Закрытые дворы без машин. В окружении парков. Звоните!
Квартиры с отделкой от 8 млн ₽. Есть готовые квартиры с террасами. Двор-патио без машин. Рядом метро. Звоните!
Ключи скоро! Квартиры бизнес-класса с видом на Москву-реку. 15 мин пешком до метро. Скидка 15%.
Земля не в почете
Однако большинство банков в качестве залога готовы принять только квартиру, в лучшем случае – готовый индивидуальный дом. Анастасии понадобились деньги как раз на строительство дома, а единственная недвижимость, которую она могла предоставить в качестве залога, – земельный участок, на котором ведется строительство. Однако подобные кредитные программы – большая редкость на сегодняшнем рынке. «Если бы на участке стоял дом – шансов получить такой кредит было бы немного больше, а так это практически на уровне фантастики», - считает Егор Клопенко.
Также могут возникнуть проблемы при оценке стоимости залога. «Мы только в начале года покупали участок за 2 млн рублей – 12 соток в 40 км от Москвы по Дмитровскому шоссе. В одном из банков, специализирующемся на земле, мне еще до оценки заявили, что такой участок просто не может столько стоить», - рассказывает заемщица.
Банки зачастую пытаются предусмотреть возможность, при которой придется снизить стоимость залога для более быстрой продажи. «Точно оценить, за какие деньги его можно реализовать быстро, – не так просто, как оценить, к примеру, городскую квартиру. Если человек не сможет обслуживать кредит, не исключено, что банк не сумеет продать этот участок быстро, - отмечает Дмитрий Овсянников. - Поэтому оценщики предпочитают занижать оценку: им важно назвать банку не ту цену, за которую участок рекламируется, а ту, за которую участок может быть продан быстро, независимо от того, что, допустим, сезонный спрос уже закончился».
В данном случае Анастасии отказали еще до проведения оценки земельного участка. Формально банки отказывают без объяснения причин, однако ипотечный брокер объяснил, что кредит решили не давать из-за того, что Анастасия является учредителем в фирме. В связи с этим сейчас Анастасия занимается выходом из состава учредителей.
Фиктивная работа
Учитывая сложную ситуацию, ипотечный брокер порекомендовал Анастасии фиктивно «устроиться на работу». Мария Литинецкая, генеральный директор компании «Метриум Групп», считает, что таким способом получить одобрение в банке по ипотеке практически невозможно: «Кроме справки по форме банка, подписанной генеральным директором и главным бухгалтером компании-работодателя, заемщик должен предоставить копию трудовой книжки, заверенную работодателем и содержащую запись, что данный сотрудник продолжает работать в данной компании. Также трудоустройство заемщика подтверждается звонком в компанию, и, если у сотрудника банка возникают сомнения, у клиента могут запросить дополнительные документы, подтверждающие его работу в данной компании, например, выписку из пенсионного фонда, куда работодатель в обязательном порядке делает отчисления по каждому сотруднику».
Однако Анастасия решила рискнуть. Как выяснила заемщица, такое «трудоустройство» стоит от 3 000 до 40 000 рублей, в зависимости от тщательности подтверждения. Анастасию смогла «устроить» на работу подруга, которая занимает руководящую должность в одной компании. «Я была у них в офисе, знаю, где он расположен, что внутри, кто работает, чем занимается фирма, какой круг обязанностей в компании у меня», - рассказывает она.
Но даже такая тщательная подготовка пока не привела к успеху. В первый раз Анастасия «прокололась» на номере собственного мобильного. В анкете она указала свой реальный и единственный телефон. Сотрудник службы безопасности банка первым делом забил этот номер в интернете и выяснил, что он фигурирует в объявлениях, не связанных с должностью, указанной в справке с работы.
Анастасия купила сим-карту с новым номером специально для этих целей. Но и в следующем банке проверку не прошла: «Вопросы задают самые каверзные, к которым ты можешь быть не готов. Вот пример «опросника» от одного из банков: работаете? Какая зарплата? Где находится офис? Как вы добираетесь до офиса? Какой номер комнаты? Из лифта выходите направо или налево? Спрашивали, когда я в последний раз была в отпуске, параллельно узнавая эти же детали у работодателя. К данному вопросу мы были готовы, но «завалилась» я на вопросе о форме оплаты: в компании она выдается частями каждую неделю, а я сказала, что два раза в месяц».
Такая серьезная проверка, по словам Анастасии, велась при попытках получить потребительский кредит. Заемщица надеется, что после выхода из состава учредителей собственной фирмы к ней будут более благосклонны в банках, предоставляющих кредиты под залог земли, и такой строгой проверки удастся избежать.
Уголовный кодекс надо чтить
Нужно помнить, что использование фиктивных документов может повлечь серьезную ответственность. «Лица, оказывающие содействие в изготовлении фиктивных документов, скромно умалчивают о том, что если обман раскроется, то возникнет реальная возможность привлечения заемщика к уголовной ответственности по статье 176 Уголовного кодекса РФ («Незаконное получение кредита»), статье 159 Уголовного кодекса РФ («Мошенничество»)», - предупреждает Антон Пуляев, адвокат Краснодарской коллегии адвокатов «ДЕ-ЮРЕ».
Наказание, предусмотренное за мошенничество, составляет до 10 лет лишения свободы, в зависимости от размера ущерба. «Крупным размером признается стоимость имущества, превышающая 1,5 млн рублей, а особо крупным – 6 млн рублей», - поясняет Андрей Безрядов.
Однако на практике банки редко прибегают к обвинению в мошенничестве на стадии проверки. «По данной статье привлекают уже после того, как кредит взят и не выплачивается, поскольку помимо факта предоставления банку заведомо ложных или недостоверных сведений необходимо доказать умысел на хищение – то есть что заемщик заранее планировал не отдавать кредит, - отмечает Артем Сидоров. - Мне случаи привлечения к ответственности на этапе согласований известны, но в основном они связаны с мошенническими схемами, когда находят подставных лиц и на их имя пытаются получить кредиты».
По словам Сергея Егорова, скорее обычного заемщика, который решил воспользоваться непрозрачной схемой, обвинят по более легкой статье – использование заведомо ложного документа – фиктивной справки о трудоустройстве и размере зарплаты (часть 3 ст. 327 УК РФ). «Использование такой справки приравнивается в свете последней судебной практики к использованию липового больничного или поддельных водительских прав. Данное деяние относится к преступлениям небольшой тяжести, и приговор суда по ним выносится, как правило, в виде денежного штрафа до 80 000 рублей», - говорит адвокат.
Однако стоит помнить, что даже в случае штрафа по уголовной статье у заемщика появляется судимость, что существенно осложнит человеку жизнь – в том числе и получение кредита в будущем. Поэтому редакция www.irn.ru рекомендует всегда задумываться о последствиях своих решений и ответственности за них.
