Загородный рынок стагнирует уже несколько лет, а в этом году ситуация еще более осложнилась из-за сложной геополитической обстановки. Для покупателей это скорее хорошая новость: коттеджи и таунхаусы становятся все более доступными. О текущих тенденциях и наиболее доступных предложениях рассказали руководитель «ИРН-Консалтинг» Татьяна Калюжнова и директор по развитию ГК «Астерра» Константин Злобин в ходе онлайн-конференции «Загородный рынок в условиях санкций, стагнации и кризиса: за какой недвижимостью будущее?».


Стагнация продолжается
В начале года девелоперы отмечали оживление спроса на рынке загородной недвижимости, однако после ажиотажа вновь началась стагнация. «Наибольшее число обращений покупателей приходилось на весну: число контактов выросло на 35% по сравнению с зимой. Сейчас, несмотря на сохранение рекламных бюджетов на прежнем уровне, мы отмечаем снижение этого показателя: летом число контактов уменьшилось на 20%, осенью – еще на 9,5%», – констатирует Константин Злобин.

По словам Татьяны Калюжновой, стагнация на рынке загородной недвижимости – уже устоявшаяся тенденция последних лет: «В 2014 году она усугубилась из-за неблагоприятного геополитического и макроэкономического фона. Это проявляется в снижении спроса, отсутствии общерыночного роста цен, предоставлении скидок под конкретного клиента, которые в зависимости от сегмента достигают 30-40% от заявленной стоимости».

Цены в основном растут только по мере увеличения готовности проектов. Новые проекты появляются по большей части в бюджетных сегментах, из-за чего общий уровень цен на первичном рынке даже снижается. В частности, по данным «ИРН-Консалтинг», за последний год средняя стоимость дома с участком снизилась на 3,4% – с 16 млн до 15,5 млн рублей. Константин Злобин не исключает более существенного снижения цен в следующем году – на 5-10%.


Дешевле, меньше, ближе
По мнению экспертов, наиболее ликвидна сейчас загородная недвижимость, которая соответствует формату первого дома – будь то коттедж, таунхаус или квартира в малоэтажном доме. Основные требования к такому жилью – хорошая транспортная доступность, расположение недалеко от Москвы, развитая инфраструктура в самом поселке или близость к городским инфраструктурным объектам.

При этом покупатели не готовы переплачивать за большие площади. «После кризиса 2008 г. главной тенденцией на рынке загородной недвижимости стала демократизация предложения. Девелоперы стали выводить на рынок проекты с меньшими площадями домов и участков, развиваются более демократичные форматы – таунхаусы, малоэтажные многоквартирные дома, участки без подряда. Скорее всего, эта тенденция сохранится еще какое-то время», – говорит Татьяна Калюжнова.

В результате общей демократизации рынка относительно бюджетные предложения появились даже в ближнем Подмосковье и на наиболее престижных направлениях, на которых раньше развивались преимущественно элитные проекты и бизнес-класс. «Даже там можно найти достаточно недорогие коттеджи стоимостью 7-15 млн рублей. Такие предложения есть, например, в поселках «Русская деревня» (Новорижское шоссе, 24 км от МКАД), «Цветочный» (Калужское шоссе, 25 км от МКАД), «Подмосковные вечера» (Киевское шоссе, 20 км от МКАД), «Бригантина» (Дмитровское шоссе, 11 км от МКАД)».

Реклама
ЖК "Дом на Зорге". Скидки до 15%

Видовые квартиры с террасами. 4 вида дизайнерской отделки. Район с готовой инфраструктурой. Звоните!

от 16,7 млн руб.
Застройщик: СЗ Зорге25. Проектная декларация на сайте https://наш.дом.рф.
Реклама
Level Нижегородская

Старт продаж новых корпусов! Проект комфорт-класса от Level. Увеличенная скидка 20% + дополнительные 3%.

от 9,2 млн руб.
Застройщик: ООО СЗ Левел Нижегородская. Проектная декларация на сайте https://наш.дом.рф.
Реклама
Level Стрешнево

Бизнес-класс у воды! 100% апартаментов с видом на воду. Редкие форматы. Скидка 15%.

от 12 млн руб.
Застройщик: АО СЗ МКСМ. Проектная декларация на сайте https://наш.дом.рф.
Реклама
Level Академическая

Камерный проект в престижном районе с готовой инфраструктурой. Близость к центру. Увеличенные скидки до 20%!

от 14,9 млн руб.
Застройщик: ООО СЗ Левел Академическая. Проектная декларация на сайте https://наш.дом.рф.
Реклама
ЖК Родные кварталы. Скидки до 10%!

Квартиры с отделкой и террасами в Москве. Дом у ручья. Закрытые дворы без машин. В окружении парков. Звоните!

от 5,7 млн руб.
Застройщик: СЗ ТИК. Проектная декларация на сайте https://наш.дом.рф.
Реклама
Level Южнопортовая

Уникальные виды на реку и парки! Более 60+ планировочных решений. 10 минут пешком до метро. Скидки до 20%!

от 7,5 млн руб.
Застройщик: ООО СЗ АПД. Проектная декларация на сайте https://наш.дом.рф.
Реклама
Level Нагатинская

Ключи скоро! Квартиры бизнес-класса с видом на Москву-реку. 15 мин пешком до метро. Скидка 15%.

от 12,2 млн руб.
Застройщик: ООО СЗ Инвестиционное развитие. Проектная декларация на сайте https://наш.дом.рф.
Реклама
ЖК Южные Сады. Скидки до 10%

Квартиры с отделкой от 8 млн ₽. Есть готовые квартиры с террасами. Двор-патио без машин. Рядом метро. Звоните!

от 8 млн руб.
Застройщик: СЗ Корона. Проектная декларация на сайте https://наш.дом.рф.
Реклама
Level Причальный

Ключи в день покупки! Квартиры с видом на Москву-реку. 7 минут пешком до метро «Шелепиха». Скидки до 20%.

от 15,5 млн руб.
Застройщик: АО СЗ ИНСПАЙР. Проектная декларация на сайте https://наш.дом.рф.
Реклама
Level Бауманская

Камерный проект с акцентом на приватность. 15 минут пешком до двух станций метро. Увеличенные скидки до 20%!

от 13,9 млн руб.
Застройщик: ООО СЗ Вектор движения. Проектная декларация на сайте https://наш.дом.рф.
Реклама
Level Селигерская

Комфорт-класс с авторской архитектурой. 10 минут пешком до метро «Селигерская». Увеличенные скидки до 20%!

от 8,7 млн руб.
Застройщик: ООО СЗ Селигерский. Проектная декларация на сайте https://наш.дом.рф.


Коттедж на 30 метров
Одно из основных последствий демократизации предложения – уменьшение площадей домов. «Раньше нередко строили дома по 500-800 кв. м. Сейчас нормой считается дом 220 кв. м на 12 сотках. Завтра, скорее всего, нормой станет дом в районе 150-180 кв. м на 8-10 сотках», – говорит Константин Злобин.

По данным «ИРН-Консалтинг», средняя площадь коттеджей составляет 240 кв. м, тогда как до кризиса предлагались дома в среднем 350-400 кв. м. Встречаются на рынке и совсем компактные коттеджи площадью от 30 кв. м. Например, в «Усадьбе Вороново» в 54 км от МКАД по Егорьевскому шоссе можно купить дом площадью от 33 кв. м, в поселках «Раздолье» в 95 км от МКАД и «Новорижский оазис» в 101 км от МКАД по Новорижскому шоссе есть коттеджи площадью 43-45 кв. м.

И все же для постоянного проживания, по мнению Татьяны Калюжновой, такие компактные дома не слишком комфортны: «На мой взгляд, минимальная площадь дома, которая будет комфортной для семьи из четырех человек, составляет 95-100 кв. м. Здесь можно разместить кухню-столовую и гостиную, две спальни, гардеробную, санузел и ванную, бойлерную. Если к такому дому добавить еще террасу, то общая площадь увеличится до 115-120 кв. м. Если дополнительно предусмотреть кабинет или гостевую спальню, то общая площадь вырастет до 125-135 кв. м».


Таунхаус как бюджетный дом
Еще одно последствие демократизации загородного рынка - бурное развитие таунхаусов. «Этот сегмент развивается семимильными шагами – их сейчас можно встретить на всех направлениях», – отмечает Константин Злобин.

По данным «ИРН-Консалтинг», примерно 52% поселков с таунхаусами сконцентрировано в зоне до 20 км от МКАД. Направлениями-лидерами по числу поселков в продаже в этом сегменте являются Калужское (12 поселков), Ленинградское, Волоколамское, Киевское, Новорижское (по семь поселков на каждом) шоссе. Цены в радиусе 20 км от МКАД начинаются от 3,4 млн рублей. Самые бюджетные поселки в ближнем Подмосковье – «Экодолье Шолохово» на 15 км по Дмитровскому шоссе (стоимость таунхауса площадью 88–169 кв. м составляет 3,4 - 6,9 млн рублей) и «Немецкая деревня» в 18 км по Пятницкому шоссе (таунхаусы площадью 80-140 кв. м продаются за 3,8 – 6 млн рублей). В бюджете 5-10 млн рублей выбор больше: практически на всех направлениях в 20-километровой зоне можно найти таунхаус за такие деньги. Самые дорогие таунхаусы представлены в поселках «Трувиль» (19 км по Минскому шоссе), «Довиль» (10 км по Минскому шоссе) и «Резиденция Рублево» (1 км от МКАД по Новорижскому шоссе). Цены в них варьируются от 30 млн до 120 млн рублей.

Этот сегмент также затронула тенденция «измельчания». «Три-четыре года назад таунхаусы строились огромных размеров – по 200-300 кв. м. Сегодня же их размер сильно уменьшился: появились даже мини-таунхаусы площадью от 40 кв. м, – говорит Константин Злобин. – В результате люди стали рассматривать таунхаусы как альтернативу квартире и покупать в качестве основного жилья. Таким образом, по цене квартиры люди получают индивидуальное жилье, с индивидуальными входом и парковкой, а также статус, что немаловажно».

Такое жилье, по мнению эксперта, подходит для молодых семей, поскольку является более бюджетным аналогом собственного загородного дома: «Для молодой семьи это хороший старт. Я бы рекомендовал сначала пожить в таунхаусе недалеко от Москвы, и если такой формат загородной жизни окажется комфортным, в будущем приобрести более дорогой коттедж».

Однако стоит учитывать некоторые недостатки этого формата. «Чем больше квартир-секций в таунхаусе, тем больше ремонтов придется «сопереживать» с соседями, – подчеркивает Татьяна Калюжнова. – С этой точки зрения дуплекс предпочтительней таунхауса, так как в дуплексе у вас всего один сосед. Но хочу обратить внимание, что дуплексы, расположенные в 10-километровой зоне от МКАД, в среднем на 50% дороже таунхаусов (19,9 млн против 13,4 млн руб.), а в 11-20 км от МКАД эта разница составляет 30% (13,5 млн против 10,1 млн руб.)». Это объясняется тем, что площадь квартир-секций в дуплексах обычно больше, чем в таунхаусах.

Полный текст онлайн-конференции читайте на странице «Загородный рынок в условиях санкций, стагнации и кризиса: за какой недвижимостью будущее?».

Узнайте, как провести онлайн-конференцию на www.irn.ru!