Вы используете старую версию браузера Internet Explorer. Наш сайт выглядит и работает некорректно в этой версии IE.
Мы настоятельно рекомендуем вам обновить Internet Explorer или использовать другой браузер. В новых версиях браузера устранены проблемы безопасности и добавлены новые возможности.
от
2.6 млн
руб.
от
3.6 млн
руб.
от
1 млн
руб.
от
2.5 млн
руб.
Опрос
Когда, по-вашему, можно быстрее сдать квартиру в аренду?
Нажимая кнопку "Ответить", вы соглашаетесь с Политикой защиты и обработки персональных данных
Цены на квартиры в Москве
Стоимость недвижимости в Москве
Наш научный партнер

«Чулочные» деньги готовы к вложению в недвижимость

Дмитрий Гусев, управляющий партнер ГК «Глубина», специально для www.irn.ru рассказывает о вариантах финансирования строительства 

Денежная масса, хранящаяся под подушками, в банках из-под сахара и в личных сейфах – иными словами, «в чулках» у населения – по оценкам экспертов, сопоставима с объемом депозитов в банковской системе. Эти деньги, накапливаемые годами и каждый день теряющие стоимость из-за инфляции, потенциально готовы быть инвестированы в недвижимость – при условии, что частные инвесторы смогут размещать средства на приемлемых уровнях риска и доходности.

Развитию рынка частных инвестиций в строительство жилья препятствует отсутствие нормальной законодательной базы и низкая информированность населения о механизме инвестирования. И если вторая проблема так или иначе решается: все больше граждан приходят к осознанию того, что приобретение недвижимости – это не просто покупка, а именно вложение средств, и стараются сделать его максимально эффективным, в том числе грамотно оценивая риски, – то в законодательном плане наш рынок частных инвестиций в жилье отстает от рынков Запада. Власти периодически предпринимают попытки принятия норм и законов, снижающих риски вкладчиков, но реально работающего защитного механизма на сегодняшний день нет.

Одно из последних на сегодняшний день законодательных новшеств – закон Московской области о строительстве арендного жилья – по идее должно дать новый импульс к привлечению частных инвесторов. Однако не следует забывать, что все, как обычно, зависит от конкретного исполнения.


Для справки: Напомню, по данным riarealty.ru, законопроект о развитии рынка доступного арендного жилья РФ ко второму чтению пополнился поправками о предоставлении участков под строительство такого жилья без торгов, а арендная плата приравнивается к ставке земельного налога. Первое чтение законопроекта предусматривало лишь одну серьезную льготу для инвесторов, готовых строить арендное жилье: плата за электроэнергию и тепло приравнивается к тарифам для населения. Не менее 50% жилья некоммерческого найма должно быть в проектах домов арендного жилья, сказал летом на Всероссийском совещании по развитию жилищного строительства глава Минстроя Михаил Мень. Ранее велись бурные дискуссии, можно ли совмещать в арендном доме коммерческое и некоммерческое жилье. Министр добавил, что с 2012 года в 30 регионах РФ введено 608 000 кв. м арендного жилья. По его словам, в настоящее время у АИЖК есть пилотный проект по строительству такого жилья, который уже реализуется в Нижегородской, Пензенской и Новосибирской областях, а также на Алтае.

Источники финансирования
Между тем есть парадигма, в рамках которой существует ныне подавляющее большинство рынков недвижимости развитых стран. Наиболее правильным для России представляется сценарий, при реализации которого отечественный рынок так или иначе подойдет к финансированию жилищного строительства за счет четырех глобальных источников:

  • Собственные средства девелоперов (или партнерств «девелопер – стартовый инвестор»). Эти средства используются для осуществления стартовых этапов проекта (приобретение земельных участков, проектные работы, инженерная подготовка, возведение нулевых циклов);
  • Банковское финансирование;
  • Средства крупных институциональных инвесторов (в первую очередь пенсионных фондов и страховых компаний, АИЖК). В нашем случае такими инвесторами могут стать, например, субъекты государственно-частного партнерства, участвующие в реализации федеральных программ доступного жилья;
  • Средства частных и – обязательно – профессиональных инвесторов (то есть инвесторов, не ставящих целью использование недвижимости по ее прямому назначению, но рассчитывающих на извлечение дохода за счет спекулятивной перепродажи и/или рентного дохода и, соответственно, осознающих возможные риски и понимающих механизмы управления и хеджирования рисков).

В целом стоит отметить, что «чулочные» деньги – кстати, их объем может быть и большим, чем объем депозитов в банковской системе (особенно если учитывать последние экономические перипетии, когда многие забирали средства со счетов из-за боязни их утратить раз и навсегда) – граждане не готовы инвестировать в фондовый рынок в силу его избыточной волатильности и уж тем более не готовы нести их в банки. Во-первых, в силу недостаточной доходности депозитов, во-вторых – из-за падения уровня доверия к банкирам. В то же время население, очевидно, остро нуждается в качественном инвестиционном инструменте, коим и может стать недвижимость.


Инструменты
Есть много сторон, заинтересованных в привлечении финансов. Девелоперы, владельцы объектов, планирующие «выход» из актива, управляющие активами. Одной из важнейших задач каждого из потенциальных реципиентов инвестиций становится формирование адекватных и понятных частным инвесторам инструментов инвестирования и «инфраструктуры» владения и управления (использования) такими инструментами.

К числу таких «инструментов» могут относиться:

  • ПИФы недвижимости (для инвестиций в спекулятивные операции с квартирами, инвестиций в стабильные арендные объекты) с прозрачными инвестиционными декларациями, понятной системой принятия решений. Последняя, например, должна включать в себя инвестиционные комитеты, состоящие из авторитетных экспертов, раскрытие их мнений, четкие регламенты оценки и переоценки стоимостей, рисков, юридической фактуры сделок и пр.;
  • Квартиры/апартаменты арендного бизнеса, «дополненные» договорами с управляющими компаниями, которые обеспечивают не только техническую эксплуатацию объектов, но и доход, привлечение арендаторов, в том числе и в рамках доверительного управления недвижимостью;
  • Облигации компаний, инвестирующих в проекты инфраструктурного развития, проекты ГЧП;
  • Инструменты формирования и реализации индивидуальных инвестиционных стратегий и т.д.

На сегодняшний день из всего перечисленного к реально созданным и действующим инструментам можно отнести, пожалуй, лишь ПИФы недвижимости. Например, одним из самых масштабных закрытых паевых инвестиционных фондов недвижимости является ЗПИФН «Сбербанк – Жилая недвижимость 2», созданный в июне 2014 г. В июле фонд провел допэмиссию и собрал за месяц, по данным «Метриум Групп», более 2 млрд руб. от 700 частных инвесторов – паи фонда продавали почти 600 отделений Сбербанка России по всей стране. Минимальная стоимость пая составляла 1 млн рублей, максимальная достигла нескольких десятков миллионов.

Дальнейшая стратегия фонда предполагает инвестирование данных средств в жилые проекты эконом- и комфорткласса на начальной стадии строительства, расположенные на территории Москвы и ближнего Подмосковья. Главное условие – реализация квартир в соответствии с 214-ФЗ. Среди других ключевых характеристик, которыми должен обладать проект для того, чтобы стать частью инвестиционного портфеля фонда – хорошая транспортная доступность, близость объекта к метро или железнодорожным станциям, а также потенциал для роста цен. ЗПИФН «Сбербанк – Жилая недвижимость 2» планирует инвестировать средства фонда в 4-6 таких проектов.

При создании же всех условий для безопасного и понятного инвестирования именно «чулочные» деньги способны в значительной степени стать той базой, на которой сформируется институт частных профессиональных инвестиций в рынок жилищного строительства. (Нужда в этом особенно остра в условиях сокращения банковского финансирования. Подробнее об этом см. «Ипотека в России: в нее банки еще верят… Но кредитование застройщиков уже сокращают» – IRN.RU.)

 
Данный материал является аналитическим и не носит рекламный характер.

Нашли ошибку в тексте? Выделите ее и нажмите Ctrl+Enter
4791 (0 сегодня)

Выберите квартиру в самых популярных новостройках Москвы и Подмосковья

Цена, продавец
Карта
Адрес, описание
от 6 042 432
до 23 965 114 руб.
Узнать подробнее
ЖК SREDA Москва, Юго-Восточный округ, район Нижегородский Площади : 28 - 103 кв.м. Сдача ГК: 4 кв. 2020 г. м. Текстильщики, 15 мин. транспортом Рязанский пр-т, вл.2, Б2 Рязанский пр-т, вл.2, Б3 Рязанский пр-т, вл.2, к. Б1 Рязанский пр-т, вл.2, к.L2 Рязанский пр-т, вл.2, к.М2 Показать все 12 корпусов Застройщик: ВЦ Стройэкспо.
Проектная декларация на рекламируемом сайте
P от 13 945 750
до 128 162 720 руб.
Перейти на официальный сайт Уточняйте цены по телефону
ЖК Городские резиденции SPIRES Москва, Западный округ, район Очаково-Матвеевское Площади : 38 - 279 кв.м. Сдача ГК: 3 кв. 2021 г. м. Славянский бульвар, 9 мин. транспортом Нежинская ул., вл.5, к.1 Нежинская ул., вл.5, к.2 Нежинская ул., вл.5, к.3 Застройщик: TEKTA GROUP.
Проектная декларация на рекламируемом сайте
P от 6 800 000
до 11 710 950 руб.
Перейти на официальный сайт Уточняйте цены по телефону
ЖК Город Москва, Северный округ, район Дмитровский Площади : 37 - 76 кв.м. Сдача ГК: 2 кв. 2018 г. м. Петровско-Разумовская, 10 мин. транспортом м. Селигерская, 15 мин. пешком Дмитровское ш., вл.107, д. 7-8, к.1 (д.7 сек.1) Дмитровское ш., вл.107, д. 7-8, к.3 (д.8 сек.3) Дмитровское ш., д. 107, к.4 Застройщик: Град Инвест.
Проектная декларация на рекламируемом сайте

Недвижимость в Москве и Подмосковье
Показать все
Предложения июля
Квартиры в жилом поселке Park Avenue Полностью готовый квартал! Квартиры от 50 кв.м. Детская инфраструктура, парк и речка на территории. Новая Рига, 23 км. Городской квартал Big Time. Квартиры с отделкой от 7,3 млн руб. 5 минут до Москва-Сити. Трехуровневый подземный паркинг. от 7,3 млн руб. Застройщик: TEKTA GROUP. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК «ЖИЗНЬ на Плющихе» Закрытый внутренний двор с фонтаном, парком, зонами отдыха и детскими площадками. Метро "Киевская". Ипотека от 5% (ВТБ). квартиры без отделки от 44,1 млн«Дон-строй инвест» Застройщик: ДОНСТРОЙ. Проектная декларация на рекламируемом сайте Переделкино Ближнее Квартиры с отделкой. Пляж и парк рядом с домом. 5 минут от метро "Рассказовка". Ипотека от 5% от 4,5 млн руб. Застройщик: Олета. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Румянцево-Парк" Квартиры от 3,8 млн руб. Высокие темпы строительства. 5 минут до метро Саларьево. Ключи через год. от 3,8 млн руб. Застройщик: Лексион Девелопмент. Проектная декларация на рекламируемом сайте Город-парк «Первый Московский» Метро "Филатов луг" - открыто! Квартиры с отделкой и без. Новая Москва! Ипотека от 5%. квартиры от 3,6 млн руб! Застройщик: Первый Московский. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК бизнес-класса "Маяковский". Выгода до 780 000 руб! 5 минут до м. Водный стадион. Свободная планировка. Ключи после оплаты. Застройщик: Дорожное ремонтно-строительное управление Северное. Проектная декларация на рекламируемом сайте Квартиры с выгодой до 1,1 млн р! Только в июле! СЕРДЦЕ СТОЛИЦЫ. Дома на набережной в 1 мин. от ЦАО! Готовая инфраструктура. м. Шелепиха Застройщик: Дон-Строй Инвест. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК «Bauman house» Квартиры от 8,4 млн. руб. Бизнес класс. Вид на Яузу. 10 мин до м.Бауманская от 8,4 млн руб. Застройщик: Прайм-Инвест. Проектная декларация на рекламируемом сайте Апартаменты в "Башне Федерация" Премиум-апартаменты со скидкой до 17% в июне. Панорамные окна. Высокие потолки. Рассрочка 0%. Ипотека от 9,7%. от 25.3 млн руб. Застройщик: БАШНЯ ФЕДЕРАЦИЯ. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК Загорье ЖК комфорт-класса на Юге Москвы. Собственная инфраструктура, паркинг. Ипотека от 10% от 6.4 млн руб. Застройщик: Докон. Проектная декларация на рекламируемом сайте Клубный дом SOHO+NOHO Апартаменты с отделкой м. Белорусская от 12,9 млн руб. Панорамные окна и террасы, клубная инфраструктура! от 12,9 млн руб.Wainbridge Застройщик: Wainbridge. Проектная декларация на рекламируемом сайте Премиум-квартал JAZZ. 1-я Ямская, 2 Абсолютный комфорт. Если квартира, то с размахом. Своя терраса и камин, свой фитнес, консьерж-сервис Застройщик: Сущевский Вал. Проектная декларация на рекламируемом сайте Старт продаж квартир! Новый корпус. FRESH. Дом в старой Москве на границе парка. 3 мин. от м. Красногвардейская. Потолки 3-3,5 м, окна до 3,1 м. от 7,5 млн руб. Застройщик: ДОНСТРОЙ. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК Headliner Спешите до повышения цен! Квартиры в ЦАО. 2-ком - от 12,8 млн, 3-ком - от 14,6 млн. Потрясающие виды. Паркинг. м. Шелепиха Застройщик: Жилой квартал Сити. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК Дом на Барвихинской Подземный паркинг с кладовками. Развитая готовая инфраструктура.10 минут пешком до МЦД Сетунь. Ипотека от 6%. Рассрочка. от 6,9 млн руб. Застройщик: Тройка РЭД. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК"PRIZMA" на Ленинском. Старт продаж Детские и спортивные площадки. Подземный паркинг. 10 мин до Воронцовского парка. Рядом метро Калужская от 203250 руб./кв. м Застройщик: Флэт и Ко. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК ILOVE - м. Алексеевская Развитая инфраструктура. Огромный выбор планировок. Собственная школа и детский сад. Рядом 4 парка. 10 минут пешком от метро квартиры от 8,5 млн руб! Застройщик: ПРОМСОЮЗ. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Серебряный фонтан" Дом бизнес-класса в 5 мин пешком от м.Алексеевская. Уникальная архитектура. Выгода до 2,2 млн руб. Застройщик: Серебряный Фонтан. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Небо" - небоскребы на Мичуринском! Квартиры от 8,2 млн руб. Престижный район Москвы. В окружении парков. м. Раменки. Застройщик: Capital Group. Проектная декларация на рекламируемом сайте Резиденция Май Квартиры в премиальном квартале от 3,7 млн руб. 9 км от МКАД. Экологически чистый Ленинский район. Ипотека от 6%, рассрочка. от 3,7 млн руб. Застройщик: ЛЕЩ КОНСТРАКШН. Проектная декларация на рекламируемом сайте Район Новые Ватутинки. Трехкомнатная квартира за 45 100 руб. в месяц! 15 минут до метро! В районе школы, детские сады и поликлиника. от 5,3 млн рублейООО "СЗ "Инвесттраст 1" Застройщик: Инвесттраст. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Резиденции Архитекторов" Квартиры премиум-класса в историческом центре Москвы на реке Яуза. Подземный паркинг. Ключи в этом году! Выгода до 1,9 млн в июле. Застройщик: МТОК. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Крылья". Виды на 360 градусов! Жилой квартал Москвы №1! Панорамные квартиры в Раменках. От 7,1 млн р! Аминьевское шоссе – 3 минуты пешком. Ипотека 5,5% до 31.07. Застройщик: Лидер Инвест. Проектная декларация на рекламируемом сайте МФК бизнес-класса Nakhimov Апартаменты с подземным паркингом в престижном районе Черемушки от 5,07 млн руб! Звоните! от 5,07 млн руб. Застройщик: Флэт и Ко. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК Рихард Квартиры бизнес-класса в Хорошевском районе. Авторская архитектура. Богатая инфраструктура. Метро Зорге и Хорошево. Застройщик: ФСК Лидер. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Геометрия", м.Площадь Ильича Жилой комплекс бизнес-класса в 5 км от Кремля. Подземный паркинг. Квартиры от 9.9 млн. Дом сдан! от 9.9 млн Застройщик: Жилдорипотека. Проектная декларация на рекламируемом сайте Счастье на Волгоградке Квартиры от 7,6 млн руб. Ипотека 5,5% от МТС-Банка. Охраняемый огороженный двор. Индивидуальные условия! Застройщик: Федора Полетаева 15. Проектная декларация на рекламируемом сайте Счастье на Масловке Ипотека 5,5 % от МТС-Банка. Рядом м. «Динамо». Выгода до 3 млн руб. при покупке 3-х комн. квартир. Звоните! Застройщик: Мишина. Проектная декларация на рекламируемом сайте Район «Скандинавия» 15 мин. до 3х веток метро. Московская прописка. Застройщик. 214-ФЗ. Новая Москва. Метро Теплый стан, Коммунарка, Бунинская аллея Застройщик: А101. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК «Нормандия» от Группы «Эталон» Специальные цены на апартаменты с отделкой и без. Рассрочка от застройщика 0%! ЖК вблизи м «Бабушкинская». Успейте купить! Застройщик: ЛС-Риэлти. Проектная декларация на рекламируемом сайте Скидка 6% в ЖК "Одинбург"! Квартиры на любой вкус - с отделкой и без! Рядом лесопарк. м.Кунцевская. Ипотека без первоначального взноса. от 3 млн руб. Застройщик: РАПО. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Резиденции Композиторов" Квартиры в готовых домах с выгодой до 2,4 млн руб. Охраняемая территория. Подземный паркинг с лифтом. Застройщик: AFI Development. Проектная декларация на рекламируемом сайте Дом Серебряный Бор в СЗАО Уникальный дом бизнес-класса. Квартиры с панорамным видом, река и лес за окном. 20 мин. до центра Москвы Застройщик: Строитель. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК Аквилон PARK 5-7 минут на автомобиле до МКАДа. Рассрочка 0%! Скидка 18% при покупке квартиры в ипотеку. Подземный паркинг. Новая Москва. от 3,2 млн руб. Застройщик: СтройНафта. Проектная декларация на рекламируемом сайте