Вы используете старую версию браузера Internet Explorer. Наш сайт выглядит и работает некорректно в этой версии IE.
Мы настоятельно рекомендуем вам обновить Internet Explorer или использовать другой браузер. В новых версиях браузера устранены проблемы безопасности и добавлены новые возможности.
от
2.8 млн
руб.
от
2.9 млн
руб.
от
1 млн
руб.
от
827 тыс
руб.
Опрос
Что будет с рублевыми ценами на недвижимость этой осенью?
Нажимая кнопку "Ответить", вы соглашаетесь с Политикой защиты и обработки персональных данных
Цены на квартиры в Москве
Стоимость недвижимости в Москве
Наш научный партнер

«Чулочные» деньги готовы к вложению в недвижимость

Дмитрий Гусев, управляющий партнер ГК «Глубина», специально для www.irn.ru рассказывает о вариантах финансирования строительства 

Денежная масса, хранящаяся под подушками, в банках из-под сахара и в личных сейфах – иными словами, «в чулках» у населения – по оценкам экспертов, сопоставима с объемом депозитов в банковской системе. Эти деньги, накапливаемые годами и каждый день теряющие стоимость из-за инфляции, потенциально готовы быть инвестированы в недвижимость – при условии, что частные инвесторы смогут размещать средства на приемлемых уровнях риска и доходности.

Развитию рынка частных инвестиций в строительство жилья препятствует отсутствие нормальной законодательной базы и низкая информированность населения о механизме инвестирования. И если вторая проблема так или иначе решается: все больше граждан приходят к осознанию того, что приобретение недвижимости – это не просто покупка, а именно вложение средств, и стараются сделать его максимально эффективным, в том числе грамотно оценивая риски, – то в законодательном плане наш рынок частных инвестиций в жилье отстает от рынков Запада. Власти периодически предпринимают попытки принятия норм и законов, снижающих риски вкладчиков, но реально работающего защитного механизма на сегодняшний день нет.

Одно из последних на сегодняшний день законодательных новшеств – закон Московской области о строительстве арендного жилья – по идее должно дать новый импульс к привлечению частных инвесторов. Однако не следует забывать, что все, как обычно, зависит от конкретного исполнения.


Для справки: Напомню, по данным riarealty.ru, законопроект о развитии рынка доступного арендного жилья РФ ко второму чтению пополнился поправками о предоставлении участков под строительство такого жилья без торгов, а арендная плата приравнивается к ставке земельного налога. Первое чтение законопроекта предусматривало лишь одну серьезную льготу для инвесторов, готовых строить арендное жилье: плата за электроэнергию и тепло приравнивается к тарифам для населения. Не менее 50% жилья некоммерческого найма должно быть в проектах домов арендного жилья, сказал летом на Всероссийском совещании по развитию жилищного строительства глава Минстроя Михаил Мень. Ранее велись бурные дискуссии, можно ли совмещать в арендном доме коммерческое и некоммерческое жилье. Министр добавил, что с 2012 года в 30 регионах РФ введено 608 000 кв. м арендного жилья. По его словам, в настоящее время у АИЖК есть пилотный проект по строительству такого жилья, который уже реализуется в Нижегородской, Пензенской и Новосибирской областях, а также на Алтае.

Источники финансирования
Между тем есть парадигма, в рамках которой существует ныне подавляющее большинство рынков недвижимости развитых стран. Наиболее правильным для России представляется сценарий, при реализации которого отечественный рынок так или иначе подойдет к финансированию жилищного строительства за счет четырех глобальных источников:

  • Собственные средства девелоперов (или партнерств «девелопер – стартовый инвестор»). Эти средства используются для осуществления стартовых этапов проекта (приобретение земельных участков, проектные работы, инженерная подготовка, возведение нулевых циклов);
  • Банковское финансирование;
  • Средства крупных институциональных инвесторов (в первую очередь пенсионных фондов и страховых компаний, АИЖК). В нашем случае такими инвесторами могут стать, например, субъекты государственно-частного партнерства, участвующие в реализации федеральных программ доступного жилья;
  • Средства частных и – обязательно – профессиональных инвесторов (то есть инвесторов, не ставящих целью использование недвижимости по ее прямому назначению, но рассчитывающих на извлечение дохода за счет спекулятивной перепродажи и/или рентного дохода и, соответственно, осознающих возможные риски и понимающих механизмы управления и хеджирования рисков).

В целом стоит отметить, что «чулочные» деньги – кстати, их объем может быть и большим, чем объем депозитов в банковской системе (особенно если учитывать последние экономические перипетии, когда многие забирали средства со счетов из-за боязни их утратить раз и навсегда) – граждане не готовы инвестировать в фондовый рынок в силу его избыточной волатильности и уж тем более не готовы нести их в банки. Во-первых, в силу недостаточной доходности депозитов, во-вторых – из-за падения уровня доверия к банкирам. В то же время население, очевидно, остро нуждается в качественном инвестиционном инструменте, коим и может стать недвижимость.


Инструменты
Есть много сторон, заинтересованных в привлечении финансов. Девелоперы, владельцы объектов, планирующие «выход» из актива, управляющие активами. Одной из важнейших задач каждого из потенциальных реципиентов инвестиций становится формирование адекватных и понятных частным инвесторам инструментов инвестирования и «инфраструктуры» владения и управления (использования) такими инструментами.

К числу таких «инструментов» могут относиться:

  • ПИФы недвижимости (для инвестиций в спекулятивные операции с квартирами, инвестиций в стабильные арендные объекты) с прозрачными инвестиционными декларациями, понятной системой принятия решений. Последняя, например, должна включать в себя инвестиционные комитеты, состоящие из авторитетных экспертов, раскрытие их мнений, четкие регламенты оценки и переоценки стоимостей, рисков, юридической фактуры сделок и пр.;
  • Квартиры/апартаменты арендного бизнеса, «дополненные» договорами с управляющими компаниями, которые обеспечивают не только техническую эксплуатацию объектов, но и доход, привлечение арендаторов, в том числе и в рамках доверительного управления недвижимостью;
  • Облигации компаний, инвестирующих в проекты инфраструктурного развития, проекты ГЧП;
  • Инструменты формирования и реализации индивидуальных инвестиционных стратегий и т.д.

На сегодняшний день из всего перечисленного к реально созданным и действующим инструментам можно отнести, пожалуй, лишь ПИФы недвижимости. Например, одним из самых масштабных закрытых паевых инвестиционных фондов недвижимости является ЗПИФН «Сбербанк – Жилая недвижимость 2», созданный в июне 2014 г. В июле фонд провел допэмиссию и собрал за месяц, по данным «Метриум Групп», более 2 млрд руб. от 700 частных инвесторов – паи фонда продавали почти 600 отделений Сбербанка России по всей стране. Минимальная стоимость пая составляла 1 млн рублей, максимальная достигла нескольких десятков миллионов.

Дальнейшая стратегия фонда предполагает инвестирование данных средств в жилые проекты эконом- и комфорткласса на начальной стадии строительства, расположенные на территории Москвы и ближнего Подмосковья. Главное условие – реализация квартир в соответствии с 214-ФЗ. Среди других ключевых характеристик, которыми должен обладать проект для того, чтобы стать частью инвестиционного портфеля фонда – хорошая транспортная доступность, близость объекта к метро или железнодорожным станциям, а также потенциал для роста цен. ЗПИФН «Сбербанк – Жилая недвижимость 2» планирует инвестировать средства фонда в 4-6 таких проектов.

При создании же всех условий для безопасного и понятного инвестирования именно «чулочные» деньги способны в значительной степени стать той базой, на которой сформируется институт частных профессиональных инвестиций в рынок жилищного строительства. (Нужда в этом особенно остра в условиях сокращения банковского финансирования. Подробнее об этом см. «Ипотека в России: в нее банки еще верят… Но кредитование застройщиков уже сокращают» – IRN.RU.)

 
Данный материал является аналитическим и не носит рекламный характер.

Нашли ошибку в тексте? Выделите ее и нажмите Ctrl+Enter
4776 (0 сегодня)

Самые популярные объекты в базе IRN.RU

Цена, продавец
Карта
Адрес, описание
P от 6 250 640
до 20 522 400 руб.
Перейти на официальный сайт Уточняйте цены по телефону
ЖК Эталон-Сити Москва, Юго-Западный округ, район Южное Бутово, м. Улица Скобелевская, 2 км от МКАД Студии, 1-4-комнатные квартиры Площади : 42 - 149 кв.м. Сдача ГК: 4 кв. 2018 г. м. Улица Скобелевская, 2 мин. транспортом Старокрымская ул., вл.13 б.1 Старокрымская ул., вл.13 б.2 Старокрымская ул., вл.13 б.3 Старокрымская ул., вл.13 б.4 Старокрымская ул., вл.13 б.5 Показать все 8 корпусов Застройщик: Дайкар.
Проектная декларация на рекламируемом сайте
P от 4 000 000
до 11 000 000 руб.
Перейти на официальный сайт Уточняйте цены по телефону
ЖК Park Avenue Московская область, Истринский район, Ильинское, Новорижское шоссе, 29 км. от МКАД 1-3-комнатные квартиры Площади : 49 - 86 кв.м. 7,5 км от Павловская Слобода Обушковское с.п., вблизи Писково дер., кк.3-9
P от 3 339 860
до 11 664 000 руб.
Перейти на официальный сайт Уточняйте цены по телефону
ЖК Район «Скандинавия» Новая Москва, Новомосковский округ, м. Теплый Стан, 4 км от МКАД Студии, 1-5-комнатные квартиры Площади : 28 - 110 кв.м. Сдача ГК: 1 кв. 2020 г. м. Теплый Стан, 15 мин. транспортом Коммунарка пос., уч.17, к.12.1 Коммунарка пос., уч.17, к.12.2 Коммунарка пос., уч.17, к.12.3 Коммунарка пос., уч.17, к.13.1 Коммунарка пос., уч.17, к.13.2 Показать все 15 корпусов Застройщик: А101.
Проектная декларация на рекламируемом сайте

Недвижимость в Москве и Подмосковье
Показать все
Предложения октября
Квартал для жизни Спутник Старт продаж второй очереди! Студии с отделкой с видом на реку! Рядом м.Строгино. от 2,4 млн руб. Застройщик: Бухта Лэнд. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК бизнес-класса "Маяковский" Квартиры от 8 млн руб! Окончание строительства в 4 квартале 2018 г. Свободная планировка. 600 м. до м.Водный от 8 млн руб. Застройщик: Дорожное ремонтно-строительное управление Северное. Проектная декларация на рекламируемом сайте Квартиры в ЖК Рассказово Станция м.Рассказовка открылась! Всего 7 мин. пешком! Рядом лесопарк, своя полноценная инфраструктура. Звоните! 5,4 млн руб.Sezar Group Застройщик: Красный Октябрь. Проектная декларация на рекламируемом сайте Башня Федерация. Панорамные виды! Премиум-апартаменты от 50 до 350 м2. 69-84 этаж. Лучшие виды в Сити! Приватность и VIP безопасность. м.Выставочная Застройщик: БАШНЯ ФЕДЕРАЦИЯ. Проектная декларация на рекламируемом сайте Квартиры бизнес-класса в ЖК Династия Шикарная архитектура, более 50 планировок, закрытый двор-патио. 300м до м.Полежаевская. Звоните! от 8 млнSezar Group Застройщик: МОНОЛИТНОЕ ДОМОСТРОЕНИЕ. Проектная декларация на рекламируемом сайте Городской район Новые Ватутинки Готовая инфраструктура. Д/сады, школа и поликлиника. Московская прописка. Ипотека от 6%. м. Новые Ватутинки АО "Инвесттраст" Застройщик: Инвесттраст. Проектная декларация на рекламируемом сайте Нахимов Апартаменты в Подмосковье. Монолит. 1-2-комнатные апартаменты Торопитесь! от 135 000 руб./кв.мФлэт и Ко Застройщик: Бизнес-Центр На Долгоруковской. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК Лица! Квартиры бизнес класса! Готовые квартиры на Ходынском поле! 10 мин. м.Динамо! Только в октябре скидка 40% на паркинг! Выдаем ключи! от 14,8 млнCapital group Застройщик: Новко. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК Серебрица. Старт продаж! От 2,2 млн руб. Уникальный проект. Авторская архитектура. Опции бизнес-класса. Детсад, школа рядом. г.Красногорск. от 2,2 млн руб. Застройщик: Опалиха-Сити. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Большое Путилково" Старт продаж! Рядом м. Митино. Дворы без машин, дет.сады, школы, поликлиники. 2,5 млн руб. Застройщик: Самолет-Путилково. Проектная декларация на рекламируемом сайте Счастье на Ленинском Выгодно - Ипотека 5,5% от ВТБ! Витражное остекление. Индивидуальные скидки! Застройщик: Ленинский 154. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК бизнес-класса "Румянцево-Парк" Квартиры от 2,9 млн. Нестандартная архитектура. Свободные планировки. Закрытые дворы. Паркинг. м.Саларьево от 2,9 млн руб. Застройщик: Лексион Девелопмент. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Савёловский Сити" Новый корпус! От 5,2 млн руб. Бизнес-класс в 7 мин от м. Дмитровская. Потрясающие панорамные виды на центр города. Узнай первым! от 5,2 млн руб. Застройщик: Бизнес парк Савеловский. Проектная декларация на рекламируемом сайте Городские резиденции Spires. Премиум-класс. Пентхаусы с каминами, урбан-виллы, лофты. Двор без машин. Запад Москвы, рядом с Кутузовским пр. Застройщик: Тервуд. Проектная декларация на рекламируемом сайте Квартал MATCH POINT Апартаменты бизнес-класса на престижном Кутузовском пр-т от Галс-девелопмент. Планировки от 28 до 185 кв.м Застройщик: Волей Гранд. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК D1 Старт продаж! Квартиры с отделкой от 5,6 млн руб. Небоскрёбы бизнес-класса рядом с центром Москвы. 1 минута пешком до м. Дмитровская с отделкой от 5,6 млн руб. Застройщик: ТПУ Дмитровская. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК «CapitalTowers» Единственный небоскреб в Москва Сити с квартирами, а не апартаментами Застройщик: МЕГАПОЛИС ГРУП. Проектная декларация на рекламируемом сайте Счастье на Дмитровке Индивидуальные скидки! Ипотека 5,5% от ВТБ! Развитая инфраструктура. Сдача в 2018. Застройщик: Софьи Ковалевской 20. Проектная декларация на рекламируемом сайте Счастье на Вешняках Ипотека 5,5% от ВТБ! Индивидуальные скидки! Парковые зоны! 15 минут до м. Выхино. Застройщик: Вешняковская 18. Проектная декларация на рекламируемом сайте Квартиры в ЖК Позитив! г.Москва! ЖК Позитив, 10 мин. м.Румянцево! Скидка 400т.р. до 31.10! Ипотека и рассрочка! Успей купить! от 4,2 млн руб. Проектная декларация на рекламируемом сайте Небо Современные 1-5-комнатные квартиры. Площадь от 49 до 136 кв.м. Монолит. Звоните! Застройщик: Проект Мичуринский. Проектная декларация на рекламируемом сайте Район «Испанские кварталы» 3 ветки метро. Современный благоустроенный район. Дизайнерская отделка. 214-ФЗ. ФЗ Застройщик: А101. Проектная декларация на рекламируемом сайте Счастье на Волгоградке Выгодно - ипотека от ВТБ – 5,5%! Индивидуальные скидки! Планировки евроформата. Застройщик: Федора Полетаева 15. Проектная декларация на рекламируемом сайте Счастье в Мневниках Дом бизнес-класса! Ипотека 5,5% от ВТБ! Последние квартиры в готовом доме! Застройщик: Демьяна Бедного 15. Проектная декларация на рекламируемом сайте Район «Белые ночи» Дома комфорт-класса в 6 км от МКАД. 15 минут до 3-х веток метро. Московская прописка. Застройщик: А101. Проектная декларация на рекламируемом сайте Дом Серебряный Бор Спешите! Новые квартиры в готовых домах. Площадь от 39 до 107 кв.м. Монолит. Застройщик: Строитель. Проектная декларация на рекламируемом сайте Геометрия Квартиры пл. 46-137 кв.м.Монолит. Звоните! от 8,1 млн руб.Флэт и Ко Застройщик: Жилдорипотека. Проектная декларация на рекламируемом сайте Жилой квартал Тетрис Спешите! 2 км от МКАД. Квартиры пл. от 23 метров. Монолит. квартиры в готовых домах от 4,7 млн руб. Застройщик: Садовое кольцо МПС. Проектная декларация на рекламируемом сайте Headliner Квартиры в готовых домах пл. 29-117 метров. ГК: 4 кв. 2020 г. Монолит, другое. с отделкой от 7,7 млн руб. Застройщик: Жилой квартал Сити. Проектная декларация на рекламируемом сайте Счастье в Лианозово Квартиры площадью 36-86 кв.м.Монолит. Застройщик: Абрамцевская 10. Проектная декларация на рекламируемом сайте Микрорайон Новое Бисерово 2 Готовые квартиры у Старой Купавны. Уют с панорамным остеклением. Ипотека от 7.4%. Звоните! квартиры от 1,6 млн руб.ООО Акваспорт Застройщик: Акваспорт. Проектная декларация на рекламируемом сайте Новый жилой квартал Фили Сити Скидка на квартиры до 5%. Бизнес-класс. Рассрочка. Ипотека 6%. Собственный парк-променад и фонтан. Паркинг. 3 мин пешком от м.Фили Застройщик MR Group Застройщик: ЛАТИРИУС. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Томилино 2018" Квартиры в 10 минутах от м. Котельники! Рядом пляж и лесопарк! Первый взнос - 0%! 1,9 млн руб. Застройщик: Самолет-Томилино. Проектная декларация на рекламируемом сайте