Вы используете старую версию браузера Internet Explorer. Наш сайт выглядит и работает некорректно в этой версии IE.
Мы настоятельно рекомендуем вам обновить Internet Explorer или использовать другой браузер. В новых версиях браузера устранены проблемы безопасности и добавлены новые возможности.
от
3.2 млн
руб.
от
1.9 млн
руб.
от
1 млн
руб.
от
827 тыс
руб.
Опрос
Где вы предпочитаете останавливаться, путешествуя по городам России?
Нажимая кнопку "Ответить", вы соглашаетесь с Политикой защиты и обработки персональных данных
Цены на квартиры в Москве
Стоимость недвижимости в Москве
Наш научный партнер

«Чулочные» деньги готовы к вложению в недвижимость

Дмитрий Гусев, управляющий партнер ГК «Глубина», специально для www.irn.ru рассказывает о вариантах финансирования строительства 

Денежная масса, хранящаяся под подушками, в банках из-под сахара и в личных сейфах – иными словами, «в чулках» у населения – по оценкам экспертов, сопоставима с объемом депозитов в банковской системе. Эти деньги, накапливаемые годами и каждый день теряющие стоимость из-за инфляции, потенциально готовы быть инвестированы в недвижимость – при условии, что частные инвесторы смогут размещать средства на приемлемых уровнях риска и доходности.

Развитию рынка частных инвестиций в строительство жилья препятствует отсутствие нормальной законодательной базы и низкая информированность населения о механизме инвестирования. И если вторая проблема так или иначе решается: все больше граждан приходят к осознанию того, что приобретение недвижимости – это не просто покупка, а именно вложение средств, и стараются сделать его максимально эффективным, в том числе грамотно оценивая риски, – то в законодательном плане наш рынок частных инвестиций в жилье отстает от рынков Запада. Власти периодически предпринимают попытки принятия норм и законов, снижающих риски вкладчиков, но реально работающего защитного механизма на сегодняшний день нет.

Одно из последних на сегодняшний день законодательных новшеств – закон Московской области о строительстве арендного жилья – по идее должно дать новый импульс к привлечению частных инвесторов. Однако не следует забывать, что все, как обычно, зависит от конкретного исполнения.


Для справки: Напомню, по данным riarealty.ru, законопроект о развитии рынка доступного арендного жилья РФ ко второму чтению пополнился поправками о предоставлении участков под строительство такого жилья без торгов, а арендная плата приравнивается к ставке земельного налога. Первое чтение законопроекта предусматривало лишь одну серьезную льготу для инвесторов, готовых строить арендное жилье: плата за электроэнергию и тепло приравнивается к тарифам для населения. Не менее 50% жилья некоммерческого найма должно быть в проектах домов арендного жилья, сказал летом на Всероссийском совещании по развитию жилищного строительства глава Минстроя Михаил Мень. Ранее велись бурные дискуссии, можно ли совмещать в арендном доме коммерческое и некоммерческое жилье. Министр добавил, что с 2012 года в 30 регионах РФ введено 608 000 кв. м арендного жилья. По его словам, в настоящее время у АИЖК есть пилотный проект по строительству такого жилья, который уже реализуется в Нижегородской, Пензенской и Новосибирской областях, а также на Алтае.

Источники финансирования
Между тем есть парадигма, в рамках которой существует ныне подавляющее большинство рынков недвижимости развитых стран. Наиболее правильным для России представляется сценарий, при реализации которого отечественный рынок так или иначе подойдет к финансированию жилищного строительства за счет четырех глобальных источников:

  • Собственные средства девелоперов (или партнерств «девелопер – стартовый инвестор»). Эти средства используются для осуществления стартовых этапов проекта (приобретение земельных участков, проектные работы, инженерная подготовка, возведение нулевых циклов);
  • Банковское финансирование;
  • Средства крупных институциональных инвесторов (в первую очередь пенсионных фондов и страховых компаний, АИЖК). В нашем случае такими инвесторами могут стать, например, субъекты государственно-частного партнерства, участвующие в реализации федеральных программ доступного жилья;
  • Средства частных и – обязательно – профессиональных инвесторов (то есть инвесторов, не ставящих целью использование недвижимости по ее прямому назначению, но рассчитывающих на извлечение дохода за счет спекулятивной перепродажи и/или рентного дохода и, соответственно, осознающих возможные риски и понимающих механизмы управления и хеджирования рисков).

В целом стоит отметить, что «чулочные» деньги – кстати, их объем может быть и большим, чем объем депозитов в банковской системе (особенно если учитывать последние экономические перипетии, когда многие забирали средства со счетов из-за боязни их утратить раз и навсегда) – граждане не готовы инвестировать в фондовый рынок в силу его избыточной волатильности и уж тем более не готовы нести их в банки. Во-первых, в силу недостаточной доходности депозитов, во-вторых – из-за падения уровня доверия к банкирам. В то же время население, очевидно, остро нуждается в качественном инвестиционном инструменте, коим и может стать недвижимость.


Инструменты
Есть много сторон, заинтересованных в привлечении финансов. Девелоперы, владельцы объектов, планирующие «выход» из актива, управляющие активами. Одной из важнейших задач каждого из потенциальных реципиентов инвестиций становится формирование адекватных и понятных частным инвесторам инструментов инвестирования и «инфраструктуры» владения и управления (использования) такими инструментами.

К числу таких «инструментов» могут относиться:

  • ПИФы недвижимости (для инвестиций в спекулятивные операции с квартирами, инвестиций в стабильные арендные объекты) с прозрачными инвестиционными декларациями, понятной системой принятия решений. Последняя, например, должна включать в себя инвестиционные комитеты, состоящие из авторитетных экспертов, раскрытие их мнений, четкие регламенты оценки и переоценки стоимостей, рисков, юридической фактуры сделок и пр.;
  • Квартиры/апартаменты арендного бизнеса, «дополненные» договорами с управляющими компаниями, которые обеспечивают не только техническую эксплуатацию объектов, но и доход, привлечение арендаторов, в том числе и в рамках доверительного управления недвижимостью;
  • Облигации компаний, инвестирующих в проекты инфраструктурного развития, проекты ГЧП;
  • Инструменты формирования и реализации индивидуальных инвестиционных стратегий и т.д.

На сегодняшний день из всего перечисленного к реально созданным и действующим инструментам можно отнести, пожалуй, лишь ПИФы недвижимости. Например, одним из самых масштабных закрытых паевых инвестиционных фондов недвижимости является ЗПИФН «Сбербанк – Жилая недвижимость 2», созданный в июне 2014 г. В июле фонд провел допэмиссию и собрал за месяц, по данным «Метриум Групп», более 2 млрд руб. от 700 частных инвесторов – паи фонда продавали почти 600 отделений Сбербанка России по всей стране. Минимальная стоимость пая составляла 1 млн рублей, максимальная достигла нескольких десятков миллионов.

Дальнейшая стратегия фонда предполагает инвестирование данных средств в жилые проекты эконом- и комфорткласса на начальной стадии строительства, расположенные на территории Москвы и ближнего Подмосковья. Главное условие – реализация квартир в соответствии с 214-ФЗ. Среди других ключевых характеристик, которыми должен обладать проект для того, чтобы стать частью инвестиционного портфеля фонда – хорошая транспортная доступность, близость объекта к метро или железнодорожным станциям, а также потенциал для роста цен. ЗПИФН «Сбербанк – Жилая недвижимость 2» планирует инвестировать средства фонда в 4-6 таких проектов.

При создании же всех условий для безопасного и понятного инвестирования именно «чулочные» деньги способны в значительной степени стать той базой, на которой сформируется институт частных профессиональных инвестиций в рынок жилищного строительства. (Нужда в этом особенно остра в условиях сокращения банковского финансирования. Подробнее об этом см. «Ипотека в России: в нее банки еще верят… Но кредитование застройщиков уже сокращают» – IRN.RU.)

 
Данный материал является аналитическим и не носит рекламный характер.

Нашли ошибку в тексте? Выделите ее и нажмите Ctrl+Enter
4770 (0 сегодня)

Самые популярные объекты в базе IRN.RU

Цена, продавец
Карта
Адрес, описание
P от застройщика Перейти на официальный сайт Уточняйте цены по телефону ЖК Экодолье Шолохово Московская область, Мытищинский район, Дмитровское шоссе, 15 км. от МКАД Сдача ГК: 4 кв. 2018 г. 0,5 км от Шолохово 0,5 км от Шолохово Шолохово, Шолохово Шолохово, Шолохово Застройщик: Экодолье Щолохово.
Проектная декларация на рекламируемом сайте
P от застройщика Перейти на официальный сайт Уточняйте цены по телефону ЖК Жилой квартал D1/ DMITROVSKY 1 Москва, Северный округ, район Тимирязевский, м. Дмитровская Студии, 1-5-комнатные квартиры Площади : 28 - 170 кв.м. м. Дмитровская, 2 мин. пешком Застройщик: ТПУ Дмитровская.
Проектная декларация на рекламируемом сайте
P от 4 000 000
до 11 000 000 руб.
Перейти на официальный сайт Уточняйте цены по телефону
ЖК Park Avenue Московская область, Истринский район, Ильинское, Новорижское шоссе, 29 км. от МКАД 1-3-комнатные квартиры Площади : 49 - 86 кв.м. 7,5 км от Павловская Слобода 7,5 км от Павловская Слобода Обушковское с.п., вблизи Писково дер., кк.3-9

Недвижимость в Москве и Подмосковье
Показать все
Предложения июля
Старт продаж новой башни Прайм Парк Квартиры премиум-класса. м Динамо. Отделка, паркинг, англ школа, парки, д/сады, спорт объекты, фитнес, бассейн от 8,9 млн рублей!Оптима Девелопмент Застройщик: Прайм Парк. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Южный" Красногорск 5 км от МКАД без пробок! Квартиры-студии от 34 кв.м от 3,2 млн руб. Ипотека, рассрочка. Звоните! от 86 000 руб./кв.мООО "Прогресс" Застройщик: ПРОГРЕСС. Проектная декларация на рекламируемом сайте Квартиры бизнес-класса в ЖК Династия Старт продаж второй очереди. Более 50 удобных планировок. 300м до м.Полежаевская. От 8 млн. Звоните! от 8 млнSezar Group Застройщик: МОНОЛИТНОЕ ДОМОСТРОЕНИЕ. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК «ПИКАССО» в ЗАО ЖК «Пикассо» Скоро повышение цен! В двух минутах от метро! ЖК рядом с метро Очаково (200м) от 7,2 млн руб. Застройщик: ИжВазтехобслуживание. Проектная декларация на рекламируемом сайте Двушки в ЖК Рассказово Старт продаж третьей очереди. 850м от метро Рассказовка. Звоните! 6,3 млн руб. Sezar Group Застройщик: Красный Октябрь. Проектная декларация на рекламируемом сайте Дом Серебряный Бор Уникальное предложение! Скидка 10% на просторные квартиры в Серебряном бору. Потрясающие виды, паркинг, система умный дом. м.Щукинская Застройщик: Строитель. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК бизнес-класса "Маяковский" Квартиры от 7,5 млн руб! Окончание строительства в 4 квартале 2018 г. Свободная планировка. 600 м. до м.Водный стадион от 7,5 млн руб. Застройщик: Дорожное ремонтно-строительное управление Северное. Проектная декларация на рекламируемом сайте Живые районы от А101 Квартиры с отделкой! Ипотека от 5,1% на весь период. Новая Москва от 3,5 млн руб. Застройщик: А101. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Эталон-Сити" от Группы "Эталон" Видовые квартиры за 125 000 руб./кв.м! Скидка на студии до 3%! Квартиры с отделкой от 6,5 млн руб. Сдаем в 2018г. м. Скобелевская Застройщик: Дайкар. Проектная декларация на рекламируемом сайте Квартиры 300 м. от метро Солнцево ЖК Лучи. Квартиры с отделкой. Всего от 4,7 млн руб. Первый взнос 10%. Ипотека от 5,5% всего от 4,7 млн руб.ООО «ЛСР. Объект-М» Застройщик: Группа ЛСР. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК «Остафьево» 10 мин. до метро Бунинская аллея. 5 детских садов, 3 школы. Рядом парковая зона, пруды и набережная. Квартиры с отделкой от 2,1 млн руб. Застройщик: СР-Групп. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК «Селигер Сити» В 2 мин. пешком от м. Селигерская. Современные планировки. Монолит построен. Рассрочка 0%! от 4,2 млн руб.MR Group Застройщик: РУБЛЕВСКИЙ ПАРК. Проектная декларация на рекламируемом сайте Среда от PSN Group 5 мин. пешком от МЦК Нижегородская. Рассрочка 0%. Ипотека от 6,7%. Квартиры от 6,3 млн рублей! Скидки до 10% до 31 июля! от 6,3 млн руб.PSN Group Застройщик: ВЦ Стройэкспо. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК «Родной Город. Октябрьское Поле» Акция 8:0! Квартиры в Москве со скидкой 8%, выгода до 1,7 млн руб. Только до 31.07. от 8,7 млн руб.! Застройщик: АВТОКОМСТРОЙ. Проектная декларация на рекламируемом сайте Квартал для жизни Спутник Студии с отделкой с видом на реку! Рядом м.Строгино. Скидки до 12%! с отделкой от 2,6 млн руб. Застройщик: Бухта Лэнд. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Фестиваль Парк" Старт продаж нового корпуса от 5,4 млн! 3 мин до м. Речной Вокзал. Отделка WhiteBox. Звоните! от 5,4 млн руб. Застройщик: Центр-Инвест. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Кварталы 21/19"! 5 км от ТТК Квартиры в Москве ЮВАО. С отделкой и без. Готовые и строящиеся корпуса. Ипотека от 31 127 руб./месяц квартиры от 4,9 млн рублейЗАО "ВЕКТОРСТРОЙФИНАНС" Застройщик: Предприятие МС. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК Савёловский Сити Живите рядом с центром! Квартиры с отделкой от 6 млн руб. Ипотека от 6%. 7 мин от м. Дмитровская. Высотки с потрясающими панорамными видами! от 6 млн руб. Застройщик: Бизнес парк Савеловский. Проектная декларация на рекламируемом сайте Небо Квартиры пл. от 48 метров. Монолит. 1-5-комнатные квартиры от 170 тыс./кв.м Застройщик: Проект Мичуринский. Проектная декларация на рекламируемом сайте Район «Испанские кварталы» Современные квартиры в готовых домах. Площадь от 22 до 115 кв.м. Монолит-кирпич, монолит. Звоните! от 3,5 млн руб. Застройщик: А101 ДЕВЕЛОПМЕНТ. Проектная декларация на рекламируемом сайте Малоэтажный жилой комплекс «SAMPO» Идет заселение. Готовые квартиры с отделкой и без. 25 км от МКАД. Ипотека от 9%. от 2,4 млн руб.Микрорайон «Кантри» Застройщик: микрорайон Кантри. Проектная декларация на рекламируемом сайте Headliner Торопитесь! Квартиры в готовых домах пл. 29-117 метров. ГК: 4 кв. 2020 г. Монолит, другое. от 7,7 млн руб. Застройщик: Жилой квартал Сити. Проектная декларация на рекламируемом сайте Золотая Звезда Квартиры в готовых домах пл. от 38 метров.Монолит. Подробности по телефону! 3 квартиры по спец. цене.Группа "Эталон" Застройщик: Золотая Звезда. Проектная декларация на рекламируемом сайте Геометрия Квартиры площадью 46-137 кв.м.Монолит. от 150 000 руб. кв.м Застройщик: Жилдорипотека. Проектная декларация на рекламируемом сайте Флотилия Спешите! Апартаменты пл. от 47 метров. Монолит-кирпич. апартаменты в готовых домах от 6,5 млн руб.Флэт и Ко Застройщик: МОСФУНДАМЕНТСТРОЙ №1. Проектная декларация на рекламируемом сайте Эко Видное 2.0 Квартиры в готовых домах площадью от 25 метров.Монолит. Уточняйте подробности по телефону. MR Group Застройщик: Купелинка Девелопмент. Проектная декларация на рекламируемом сайте Жилой квартал Тетрис Квартиры в готовых домах пл. от 18 метров.Монолит. Уточняйте подробности по телефону. от 3,5 млн руб. Застройщик: Садовое кольцо МПС. Проектная декларация на рекламируемом сайте Отрада 8 км от МКАД. Квартиры пл. от 21 метра. Монолит-кирпич. квартиры в готовых домах Уточняйте подробности по телефону. всего от 2,3 млн руб. Застройщик: Отрада Девелопмент. Проектная декларация на рекламируемом сайте Новый жилой квартал Фили Сити Скидка на квартиры до 5%. Бизнес-класс. Рассрочка. Ипотека 6%. Собственный парк-променад и фонтан. Паркинг. 3 мин пешком от м.Фили Застройщик MR Group Застройщик: ЛАТИРИУС. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Семеновский Парк" Квартиры с отделкой в Москве от 5,1 млн! Вид на Измайловский парк. Рядом м.Семеновская. от 5,1 млн руб. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК на Лобачевского 120. Ипотека 5,5%! Квартиры от 8,1 млн руб! Свой парк с прудом, д/сад. м. Аминьевское шоссе – 550 м. Рядом МГИМО, МГУ. от 8,1 млн руб. Застройщик: Лобачевского 120. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Томилино 2018" Квартиры в 10 минутах от м. Котельники! Рядом пляж и лесопарк! Первый взнос - 0%! от 1,7 млн руб. Застройщик: Самолет-Томилино. Проектная декларация на рекламируемом сайте