Архитектура не первый фактор, на который обращают внимание покупатели - определяющими остаются цена и местоположение. Но необычные архитектурные решения привлекают внимание покупателя, а при обострении конкуренции могут стать серьезным преимуществом, считают в www.irn.ru.


Важная переменная
При создании жилого проекта девелопер ограничен большим количеством факторов и условий. «Земельный участок на 90% задает формат будущего объекта: место, плотность застройки, этажность. Архитектура – это по сути единственная вещь, которая позволяет создать добавленную стоимость продукта. Конечно, это не панацея: архитектура не поможет в случае, например, неудачного расположения объекта. Но это переменная, которую можно вставить в формулу, и она повлияет на результат», – сказал директор по маркетингу ГК «Грас» Петр Кирилловский на II урбанистической конференции «Город с человеческим лицом».

По мнению коммерческого директора RDI Дмитрия Власова, если не говорить о «проектах-локациях», когда повышению привлекательности проекта на фоне конкурентов напрямую способствует выгодность его положения и транспортная доступность, во многом именно архитектурная концепция является стимулом для покупки.

Но архитектура все же не является важнейшим фактором при выборе жилья. «Для покупателей в экономклассе архитектурная составляющая проекта является далеко не главным фактором при выборе жилья, самое важное – это бюджет, далее следует транспортная доступность и инфраструктурное наполнение», – считает Владимир Богданюк, руководитель аналитического и консалтингового центра Est-a-Tet. «Покупателей, которые на этапе выбора предъявляют какие-то конкретные требования к архитектуре, очень мало. Тем не менее, именно архитектурно продуманные дома притягивают на эмоциональном уровне, в них хочется жить. Выбор в их пользу делается скорее на подсознательном уровне», - отмечает генеральный директор компании «Метриум Групп» Мария Литинецкая.

Чем выше ценовой сегмент, тем больше интерес покупателей к архитектурной составляющей проекта. «В элитном сегменте архитектура у покупателя обычно стоит на третьем месте – после расположения и планировки», – говорит генеральный директор бюро элитной недвижимости MustHave Елизавета Некрасова. По данным корпорации «Баркли», 70% покупателей недвижимости элитного и премиум-класса обращают внимание на архитектуру при выборе жилого комплекса.

Тем не менее даже в экономклассе архитектура является важной составляющей. Поскольку необычных проектов в сегменте доступного жилья пока не слишком много, они оттягивают на себя тех покупателей, которые обладают ограниченным бюджетом, но хотят жить в красивом жилом комплексе. Например, в проекте Urban Group «Новосходненский», который не отличался интересным внешним видом, архитектура была на 10-м месте среди важных для покупателей факторов. А в «Городе набережных» – проекте с яркой архитектурой – этот фактор оказался уже на втором месте после цены, утверждает директор по маркетингу Urban Group Леонард Блинов.


Имя архитектора
Для дорогой недвижимости типично участие известных архитекторов и студий - нередко зарубежных. «Здание «Кадашевских палат» было построено в Замоскворечье в середине XIX века и перестроено в 1905 году известным архитектором Адольфом Эрихсоном, по чьим проектам возведены многие исторические здания в Москве. Сегодня дом получил новую жизнь под руководством английских специалистов по реставрации – GHK Architects», – рассказывает Александр Подусков, директор по продажам компании KR Properties.

Если говорить о luxury-сегменте, то здесь принципиально важен бренд архитектора. «А например, в объектах экономкласса на окраинах Москвы зачастую используется noname-архитектура», – говорит генеральный директор и соучредитель архитектурного бюро UNK Project Юлий Борисов. Бывают и исключения. К примеру, в ЖК Vesna, который относится к комфорт-классу, использованы архитектурные разработки ведущего московского архбюро «Остоженка». «А для того, чтобы это не сказывалось на удорожании «квадрата», были реализованы решения по оптимизации площадей квартир, использованию не уступающих по качеству, но более доступных стройматериалов и прочее».– говорит Наталья Картавцева, заместитель генерального директора ОАО «ОПИН».


Классика всегда в моде
По данным корпорации «Баркли», наибольшей популярностью у покупателей элитной недвижимости пользуется неоклассический стиль: квартиры в проектах такой стилистики выбирают чуть более половины покупателей. На втором месте – модерн, затем ар-деко. Также в пятерку самых популярных архитектурных стилей среди покупателей элитных квартир входит хай-тек и лофт.

У обеспеченных покупателей загородной недвижимости несколько иные предпочтения. «Мы недавно провели исследование на эту тему: в переговорных были разложены буклеты с домами в разных архитектурных стилях, клиенты отмечали те варианты, которые им нравятся, – рассказывает Анна Ибатуллина, руководитель департамента загородной недвижимости компании «Ника Эстейт». – Стиль ар-деко предпочитают сегодня 23% клиентов, очень популярна так называемая органическая архитектура – 20% клиентов. Классику предпочитают 18% клиентов, модерн и хай-тек набрали поровну – 12%, только 7% клиентов отдали предпочтение конструктивизму».

В массовом сегменте наиболее востребована классика, считает председатель совета директоров ГК «Астерра» Александр Мирошников: «Современная архитектура более эмоциональна и в основном привлекает молодежь. В то же время классическая архитектура хорошо воспринимается почти всеми и практически ни у кого не вызывает отторжения».

Кроме того, многим москвичам нравится сталинская архитектура, поэтому девелоперы стараются соответствовать этим вкусам. «Новыми символами московской архитектуры становятся ЖК, очень похожие на образцы 1930-1950-х из-за сочетания светло-песчаного камня с темно-коричневыми элементами декора», – говорит коммерческий директор ФСК «Лидер» Григорий Алтухов.

Помимо вариаций на тему сталинского ампира популярны отсылки к малоэтажной европейской архитектуре. «И тот, и другой стили за счет их массового тиражирования во многом исчерпали себя на российском рынке: такие проекты похожи один на другой и не являются оригинальными», – говорит Дмитрий Власов.

По словам коммерческого директора ГК «МИГ-Недвижимость» Ольги Гусевой, в недорогих сегментах бывает достаточно использовать яркие и необычные цветовые решения без лишних изысков. «Мы применяем вентилируемые фасады, которые позволяют сделать здание в любой цветовой гамме. Используем благоприятные для человеческой психики цвета: зеленый, оранжевый, теплую, спокойную гамму. Утомляющую глаз простую геометрию форм лучше разбавить архитектурными «излишествами» – панорамным остеклением некоторых элементов, эркерами, декоративными решетками; запоминающейся, яркой окраской отдельных элементов», – говорит Руслан Муратов, директор по маркетингу ГК «Партнер».


Плата за красоту
Удорожание проекта за счет интересной архитектурной составляющей зависит от того, за счет чего формируется эта оригинальность. «Если это только декоративные внешние элементы, то рост стоимости будет совершенно незначительным и довольно сложно вычленяемым из общей стоимости, если это изменение конструктива самого здания, то удорожание идет в большом объеме», – говорит Владимир Богданюк. В целом, по словам Елизаветы Некрасовой, стоимость разработки и реализации архитектурного решения может составлять от 2% до 10% от общих затрат.

По словам Леонарда Блинова, переплата девелопера за архитектурные решения в «Городе набережных» могла составить примерно 10%, однако такого роста себестоимости удалось избежать за счет создания вертикально интегрированной компании: «У нас собственное производство, собственный техзаказчик, генподрядчик, собственный проектный институт».

Григорий Алтухов проиллюстрировал разницу в стоимости отдельных элементов: «Стоимость панорамного остекления примерно в 2,5 раза выше обычного. А вот стоимость типовых цветов производителей по сравнению с индивидуальным колором, подобранным специально под заказчика, отличается не так значительно – около 300 руб. на квадратный метр фасада».

В сегменте загородной недвижимости себестоимость обычно растет более существенно в процентном отношении. «Поскольку коттеджный поселок «Орловъ» мы создавали в классическом стиле, предполагалось обильное использование декоративных элементов. Если бы мы заказывали их на рынке, это увеличило бы стоимость строительства одного дома на 30%. Экономить за счет качества этих элементов мы не хотели, так как возник бы риск уйти в некую фальшь и бутафорию. Мы пошли другим путем: проанализировали рынок декоративных элементов и пришли к выводу, что можем производить элементы в собственной мастерской. Это позволило нам сэкономить около 70% от стоимости аналогичных элементов при заказе у сторонних компаний», – рассказывает Александр Мирошников (ГК «Астерра»).

Другой пример из загородного сегмента привел руководитель офиса «Новослободское» департамента загородной недвижимости «ИНКОМ-Недвижимость» Алексей Сенчук: «Не так давно в проекте эконом-комфорт класса «Кутузово Club» один из покупателей изъявил желание изменить проект под его индивидуальное виденье дома. В итоге здание и правда существенно отличается от того, что задумывалось первоначально, но стоимость изменений составила более 700 000 руб. – немало для экономкласса».


Прибыль или ликвидность
Разумеется, архитектура проекта отражается на конечных ценах. «Привлекательный внешний вид дома может добавить к стоимости квартир около 10-20% (по сравнению с аналогичным проектом, но без интересной архитектуры)», – говорит заместитель генерального директора по продажам компании «НДВ-Недвижимость» Яна Сосорева.

Однако девелопер может повысить прибыль не только путем повышения цен, а увеличив скорость продаж за счет предложения более интересного продукта за аналогичные деньги. «Темпы продаж в ГК «Орловъ» в три раза больше, чем у ближайших конкурентов», – утверждает Александр Мирошников. По словам Леонарда Блинова, скорость продаж в «Городе набережных» по отношению к «Новосходненскому» выросла на 80%, хотя стоимость квадратного метра примерно на 5% выше, чем у конкурентов.

По мнению специалистов аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости IRN.RU», при падающем платежеспособном спросе застройщики стремятся максимально снизить срок экспозиции.  Именно этот фактор будет способствовать в дальнейшем увеличению числа проектов с интересной архитектурой.

Новостройки в Москве, Новой Москве, Подмосковье
ПроектРасположениеГКПлощади
Onyx DeluxeМосква, Юго-Западный округ, район Черемушки , м. КалужскаяСтудии, 1-5-комнатные квартиры площадью 44 - 231 м2
ЛучиМосква, Западный округ, район Солнцево, м. Солнцево3 кв. 2024 г.Студии, 1-3-комнатные квартиры площадью 33 - 101 м2
Обручева, 30Москва, Юго-Западный округ, район Коньково, м. Калужская2 кв. 2027 г.Студии, 1-3-комнатные квартиры
ЗИЛАРТМосква, Южный округ, район Даниловский, м. ЗИЛ МЦКСданСтудии, 1-5-комнатные квартиры площадью 22 - 222 м2
Stellar CityМосква, Западный округ, район Можайский, м. МолодежнаяСтудии, 1-4-комнатные квартиры площадью 29 - 115 м2
RepublicМосква, Центральный округ, район Пресненский, м. БелорусскаяСтудии, 1-4-комнатные квартиры
Level МичуринскийМосква, Западный округ, район Очаково-Матвеевское, м. Мичуринский проспект4 кв. 2026 г.Студии, 2-6-комнатные квартиры
Level НижегородскаяМосква, Юго-Восточный округ, район Нижегородский, м. Нижегородская4 кв. 2026 г.Студии, 1-4-комнатные квартиры
Level СелигерскаяМосква, Северный округ, район Западное Дегунино, м. Селигерская1 кв. 2027 г.Студии, 1-4-комнатные квартиры
Level ЮжнопортоваяМосква, Юго-Восточный округ, район Печатники, м. Кожуховская2 кв. 2027 г.Студии, 1-5-комнатные квартиры
Источник данных: База недвижимости IRN.RU
Показать все
Актуальные скидки на новостройки в Москве, Новой Москве, Подмосковье
ПроектРасположениеСпециальное предложение
Onyx DeluxeМосква, Юго-Западный округ, район Черемушки , м. КалужскаяСкидки 25%
ЛучиМосква, Западный округ, район Солнцево, м. СолнцевоСкидка 9%
Обручева, 30Москва, Юго-Западный округ, район Коньково, м. КалужскаяСкидка до 9%!
ЗИЛАРТМосква, Южный округ, район Даниловский, м. ЗИЛ МЦКСкидка до 9% в феврале!
Stellar CityМосква, Западный округ, район Можайский, м. МолодежнаяСтарт продаж
Level МичуринскийМосква, Западный округ, район Очаково-Матвеевское, м. Мичуринский проспектСкидка 15%!
Level НижегородскаяМосква, Юго-Восточный округ, район Нижегородский, м. НижегородскаяСкидка 15% + дополнительные 3%!
Level СелигерскаяМосква, Северный округ, район Западное Дегунино, м. СелигерскаяСкидка 15%.
Level ЮжнопортоваяМосква, Юго-Восточный округ, район Печатники, м. КожуховскаяСкидка 15%!
Level АкадемическаяМосква, Юго-Западный округ, район АкадемическийСкидка 20%!
Level НагатинскаяМосква, Южный округ, район Нагатино-Садовники, м. НагатинскаяСкидка 15%.
РУСИЧ-КантемировскийМосква, Южный округ, район Царицыно, м. КантемировскаяИпотека без удорожания
Level ПричальныйМосква, Северо-Западный округ, район Хорошево-Мневники, м. ШелепихаСкидка 15%.
Level БауманскаяМосква, Центральный округ, район Басманный, м. БауманскаяСкидка 15%!
AFI Park ВоронцовскийМосква, Юго-Западный округ, район Обручевский, м. КалужскаяСкидки до 20%
Источник данных: База недвижимости IRN.RU
Показать все