Вы используете старую версию браузера Internet Explorer. Наш сайт выглядит и работает некорректно в этой версии IE.
Мы настоятельно рекомендуем вам обновить Internet Explorer или использовать другой браузер. В новых версиях браузера устранены проблемы безопасности и добавлены новые возможности.
от
2.6 млн
руб.
от
3.6 млн
руб.
от
1 млн
руб.
от
2.5 млн
руб.
Опрос
Когда, по-вашему, можно быстрее сдать квартиру в аренду?
Нажимая кнопку "Ответить", вы соглашаетесь с Политикой защиты и обработки персональных данных
Цены на квартиры в Москве
Стоимость недвижимости в Москве
Наш научный партнер

Картина маслом: торговая недвижимость идет на окраины

В центре уровень вакантных площадей растет

Крупные сетевые операторы и частные владельцы среднего и малого бизнеса ставят в приоритет размещение магазинов и торговых точек в помещениях формата «стрит-ритейл», расположенных в спальных районах Москвы. Данный формат является самым востребованным видом коммерческой недвижимости и среди инвесторов, и среди арендаторов, несмотря на стабильно высокую динамику роста арендных ставок, считают эксперты компании NAI Becar.

Традиционные торговые коридоры пока в основном удерживают ставки аренды, за исключением Тверской улицы, где по четной стороне падение уже составило около 20%, отмечают в аналитическом центре «Индикаторы рынка недвижимости IRN.RU».


Уход от центра
Увеличение объема предложения помещений формата «стрит-ритейл» происходит главным образом за счет строительства в новых жилых комплексах и микрорайонах спальных районов Москвы, где данная недвижимость имеет более высокую доходность по сравнению с Центральным округом (за счет более низкой стоимости). Жители спальных районов формируют основной покупательский поток для крупных сетевых операторов, торговые сети делают ставку именно на формат стрит-ритейла.

По словам заместителя директора департамента брокериджа NAI Becar в Москве Олега Байкина, уровень арендных ставок для недвижимости данного типа в спальных районах напрямую зависит от покупательской способности жителей района. Стоимость аренды варьируется от $300 до $1500 за квадратный метр. На стоимость аренды влияет также локация помещения: в главном торговом коридоре или на второстепенных улицах. Ставка на помещение на главной улице может быть в два раза выше, чем на второстепенной. На 15-20% дороже будет стоить помещение с витринами, а также с высотой потолков выше, чем стандартные три метра. Еще один немаловажный фактор для ценообразования – возможность организации наружной рекламы, отметил эксперт.


В центре наблюдаются колебания
В первом полугодии в сегменте street-retail Москвы средний показатель уровня вакантности помещений по основным торговым коридорам города вырос в два раза по сравнению с прошлым годом – до 8%. До этого показатель в течение трех лет стабильно держался на уровне 4%.


График уровня вакантности в сегменте street-retail Москвы, 2009-2014

Источник: «МАГАЗИН МАГАЗИНОВ»

Такой рост показателя вакантности является следствием нескольких факторов. Одним из главных факторов выхода большего количества помещений на рынок является цикличность договоров аренды в этом сегменте. В большинстве случаев договоры аренды «на улице» подписываются сроком на пять лет (чуть реже три года). Последняя такая волна подписания/переподписания договоров была как раз на стыке 2008-2009 гг. Вторым фактором, усугубляющим первый, является экономическая ситуация, влияющая на розничный рынок. И третьим является общее понижение интереса большинства профилей ритейла к «улице».

«Сейчас в сегменте сложился «рынок арендатора», совокупно предложение превышает спрос, – отмечает Марина Маркова, руководитель направления street-retail компании «МАГАЗИН МАГАЗИНОВ». – Но, если говорить о высоколиквидных помещениях, то здесь как был дефицит, так он и остается. Такие помещения быстро уходят с рынка, по менее ликвидным предложениям может быть существенный простой».

В краткосрочной перспективе, до конца года снижения уровня вакансии не ожидается. Напротив, есть прогноз на рост, как минимум до 10%.


Градостроительные новшества
Важно отметить, что средний уровень вакантных помещений на торговых коридорах, где созданы и развиваются пешеходные зоны, составляет около 3%, что существенно ниже совокупного показателя. Это является отображением ожидаемого высокого спроса на эти улицы.

«Год назад мы прогнозировали, что уже в среднесрочной перспективе инициативы правительства Москвы и касательно развития пешеходных зон, и внедрения платного паркинга в центре Москвы приведут к развитию качественного уличного ритейла в пешем центре города, – комментирует Маркова. – В целом сейчас на наших глазах город в целом и улицы в частности очень динамично преображаются».

По ее словам, ликвидные помещения по-прежнему находятся в высоком спросе и сдаются по высоким ставкам; менее ликвидные – простаивают, и будут простаивать, если по ним не будет коррекции ставок.

Но одно исключение есть – Тверская улица. Самая известная торговая улица Москвы, международный бренд, в первом полугодии 2014-го показала снижение ставок аренды на 15-20%. Существенное снижение ставок на помещения зафиксировано на определенном отрезке улицы – четной стороне от Охотного Ряда до Триумфальной площади. Помимо прочих факторов существенное влияние на падение ставок на Тверской оказали запрещение парковки на улице и развитие пешеходных зон на Столешниковом переулке, Кузнецком Мосту, Петровке, Рождественке, Никольской.

Ставки аренды в торговых коридорах Москвы. Динамика 2013-2014

Наименование торгового коридора Уровень средних арендных ставок на помещения 150-200 кв. м, $/кв. м в год (без учета НДС)
июнь 2013 года июнь 2014 года
Большая Дорогомиловская 2 000 – 3 000 2 000 – 3 000
Кузнецкий Мост 3 000 – 4 000 3 000 – 4 000
Кутузовский проспект (участок улицы от центра до ТТК) 2 000 – 3 000 2 000 – 3 000
Ленинский проспект (участок улицы от центра до ТТК) 2 000 – 3 000 2 000 – 3 000
Маросейка 2 800 – 3 200 2 800 – 3 200
Мясницкая (участок улицы от центра до Чистопрудного бульвара) 1 800 – 2 200 1 800 – 2 200
Никольская 2 500 – 3 000 2 500 – 3 000
Новый Арбат (участок улицы от центра до Новинского бульвара) 2 500 – 3 000 2 500 – 3 000
Петровка 3 500 – 4 500 3 500 – 4 500
Проспект Мира (участок улицы от центра до ТТК) 1 500 – 2 000 1 500 – 2 000
Покровка (участок улицы от центра до Чистопрудного бульвара) 1 500 – 2 000 1 500 – 2 000
Старый Арбат 2 500 – 3 000 2 500 – 3 000
Столешников переулок 4 000 – 6 000 4 000 – 6 000
Тверская (четная сторона улицы – от Охотного Ряда до Пушкинской площади) 5 000 – 7 000 4 500 - 5 500
Тверская (нечетная сторона улицы – от Охотного Ряда до Пушкинской площади) 3 000 – 4 500 3 000 – 4 500
Тверская (четная сторона улицы – от Пушкинской площади до ст. м. «Маяковская») 3 000 – 4 500 3 000 – 4 000

Источник: «МАГАЗИН МАГАЗИНОВ»


Валютная неопределенность
Тенденцией первого полугодия 2014-го в сегменте street-retail можно выделить существенное увеличение периода закрытия сделки. Это связано с увеличением длительности переговоров как по коммерческим условиям, так и по вопросам валютного коридора и валютной корзины договора.

Все большее число собственников торговой недвижимости в Москве с начала 2014 года стали устанавливать ставки аренды на помещения в рублях, не привязываясь напрямую к курсу доллара, отмечают брокеры консалтинговой компании DNA Realty. Это актуально и для помещений формата «стрит-ритейл», и для торговых центров. Впрочем, пока на столичном рынке в рублях заключается все равно не более 25% договоров аренды, еще примерно 50% договоров заключаются в иностранной валюте, но собственник и арендатор фиксируют верхнюю и нижнюю границы «валютного коридора». В регионах же в рублях заключается примерно 70-80% договоров аренды торговых площадей, а ставки изначально экспонируются в национальной валюте уже достаточно давно.

«Переход на рублевые взаиморасчеты выгоден в первую очередь арендаторам торговой недвижимости, так как выручку они получают именно в рублях, а при резком колебании курса доллара не могут быстро поднять цены, чтобы окупать автоматически возросшую долларовую арендную плату, – рассказывает управляющий партнер DNA Realty Антон Белых. – Поэтому арендаторы всегда настаивали на рублевых договорах, но во времена превышающего предложение спроса убедить собственников перейти с относительно стабильного доллара на нестабильный рубль было крайне непросто. Сейчас же в связи с сокращением спроса и ростом объема предложения на рынке арендаторам все чаще удается добиться на переговорах как минимум узкого «валютного коридора» или же вовсе заключения договора аренды в рублях». По его словам, сейчас на рынке уже появляются операторы, которые принципиально не подписывают долларовые договоры аренды, и собственники вынуждены прислушиваться к таким пожеланиям рынка. Если, конечно, речь не идет про лучшие торговые центры или помещения у метро, где арендодатели по-прежнему могут диктовать условия арендаторам.

По сути, переход на рублевые взаиморасчеты — это завуалированное снижение арендных ставок на маловостребованные помещения и попытка заполнить пустующие площади, говорит Антон Белых.


Неудобные площади
Несмотря на высокий спрос и низкий уровень вакансии в данном сегменте рынок по-прежнему испытывает недостаток в качественном предложении, особенно в спальных районах, отмечают в www.irn.ru. Недвижимость формата «стрит-ритейл» представляет собой в основном жилые помещения на первых этажах, переделанные под коммерческие. Такие площади имеют ряд недостатков в планировке и техническом оснащении. В большинстве подобных домов невозможно разместить никакой бизнес, кроме салона красоты, офиса нотариуса или в лучшем случае аптеки.

Смотрите сами: кафе открыть невозможно, даже при условии свободной планировки: не хватит мощностей по электричеству и канализации.

Сдавать продуктовым магазинам, оказывается, мало кто хочет: холодильные камеры обычно не влезают; жители возражают, поскольку такое соседство грозит последующей дератизацией. Проблемы с перепланировкой, вентиляцией, организацией мокрых точек – зачастую площади такого стрит-ритейла просто не подходят арендаторам.


Желаемые клиенты
Специалисты компании Praedium провели исследование предпочтений собственников стрит-ритейла и выяснили, какие арендаторы являются для них самыми желанными.

Источник: Praedium

Подавляющее большинство опрошенных высказались за присутствие в их помещениях банка или кафе сетевого оператора (65% и 52%). «По мнению собственников, это наиболее платежеспособные и стабильные арендаторы. От них ожидают безусловного соблюдения условий договора и аренды помещения на длительный срок с регулярной индексацией», – комментирует Сергей Камлюк, директор департамента торговой недвижимости компании Praedium. На втором месте по популярности – рестораны премиум-класса и магазины непродовольственных товаров, в том числе товаров luxury. А вот магазины FMCG спросом у арендаторов не пользуются (7%).


А зря
По данным компании «МАГАЗИН МАГАЗИНОВ», банковский сектор, который был в числе «главных действующих лиц» на улицах Москвы, по итогам полугодия показал снижение активности. По сравнению с прошлым годом доля банков в общей структуре запросов снизилась с 8% до 3%.

Снижение темпов развития этого профиля связано с несколькими факторами. Крупные банки уже достаточно плотно охватили город и, поэтому темпы пошли на снижение. Фактором, повлиявшим на снижение спроса, является также масштабная зачистка банковского сектора, проводимая Центральным Банком России – в течение 2013-2014 гг. лицензии были отозваны у более чем 30 банков Москвы.

В то же время Москве не хватает более 500 000 кв. м магазинов FMCG. К такому выводу пришли специалисты группы компаний RRG по итогам исследования, проведенного по заказу компании «Нордстар Девелопмент» с целью разработки маркетингового плана развития сети и определения потенциальных локаций в Москве для размещения сети супермаркетов. Такая ситуация дает основания прогнозировать активное развитие крупными сетевыми ритейлерами торговли в районах массовой застройки.

Остро дефицит заметен в сегменте качественных супермаркетов с широким ассортиментом «фреша». Особенно высока потребность в таких торговых точках у престижных Ленинградского и Центрального мегакластеров Москвы.

Отдельные сети показывают сегодня крайне высокие темпы развития, понимая востребованность магазинов повседневного спроса. Лидером по количеству торговых точек стала сеть дискаунтеров «Пятерочка» с более чем 400 магазинами в пределах МКАД. Первое место среди FMCG-гипермаркетов занимает сеть «Ашан». Наиболее динамичное развитие в последние годы демонстрирует сеть «Дикси».

Для насыщения рынка, по мнению председателя совета директоров группы компаний RRG Дениса Колокольникова, понадобится открытие еще не менее 500-600 торговых точек в различных форматах FMCG-рынка.

 
Данный материал является аналитическим и не носит рекламный характер.

Нашли ошибку в тексте? Выделите ее и нажмите Ctrl+Enter
4217 (2 сегодня)


Недвижимость в Москве и Подмосковье
Показать все
Предложения июля
ЖК «ЖИЗНЬ на Плющихе» Закрытый внутренний двор с фонтаном, парком, зонами отдыха и детскими площадками. Метро "Киевская". Ипотека от 5% (ВТБ). квартиры без отделки от 44,1 млн«Дон-строй инвест» Застройщик: ДОНСТРОЙ. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК «Bauman house» Квартиры от 8,4 млн. руб. Бизнес класс. Вид на Яузу. 10 мин до м.Бауманская от 8,4 млн руб. Застройщик: Прайм-Инвест. Проектная декларация на рекламируемом сайте Старт продаж квартир! Новый корпус. FRESH. Дом в старой Москве на границе парка. 3 мин. от м. Красногвардейская. Потолки 3-3,5 м, окна до 3,1 м. от 7,5 млн руб. Застройщик: ДОНСТРОЙ. Проектная декларация на рекламируемом сайте Квартиры в ЖК "Город"! Стильная архитектура. Бесплатные коворкинги. Консьерж-сервис. Рядом парк. Отделка white-box. САО, Дмитровское шоссе 107к2. Застройщик: Град Инвест. Проектная декларация на рекламируемом сайте Городские резиденции Spires. Инвестируйте в будущее. Квартиры премиум-класса. В 5 минутах от Кутузовского проспекта. Застройщик: TEKTA GROUP. Проектная декларация на рекламируемом сайте Клубный дом SOHO+NOHO Апартаменты с отделкой м. Белорусская от 12,9 млн руб. Панорамные окна и террасы, клубная инфраструктура! от 12,9 млн руб.Wainbridge Застройщик: Wainbridge. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК бизнес-класса "Маяковский". Выгода до 780 000 руб! 5 минут до м. Водный стадион. Свободная планировка. Ключи после оплаты. Застройщик: Дорожное ремонтно-строительное управление Северное. Проектная декларация на рекламируемом сайте Апартаменты в "Башне Федерация" Премиум-апартаменты со скидкой до 17% в июне. Панорамные окна. Высокие потолки. Рассрочка 0%. Ипотека от 9,7%. от 25.3 млн руб. Застройщик: БАШНЯ ФЕДЕРАЦИЯ. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК Headliner Спешите до повышения цен! Квартиры в ЦАО. 2-ком - от 12,8 млн, 3-ком - от 14,6 млн. Потрясающие виды. Паркинг. м. Шелепиха Застройщик: Жилой квартал Сити. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Резиденции Архитекторов" Квартиры премиум-класса в историческом центре Москвы на реке Яуза. Подземный паркинг. Ключи в этом году! Выгода до 1,9 млн в июле. Застройщик: МТОК. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК ILOVE - м. Алексеевская Развитая инфраструктура. Огромный выбор планировок. Собственная школа и детский сад. Рядом 4 парка. 10 минут пешком от метро квартиры от 8,5 млн руб! Застройщик: ПРОМСОЮЗ. Проектная декларация на рекламируемом сайте Премиум-квартал JAZZ. 1-я Ямская, 2 Абсолютный комфорт. Если квартира, то с размахом. Своя терраса и камин, свой фитнес, консьерж-сервис Застройщик: Сущевский Вал. Проектная декларация на рекламируемом сайте Счастье на Масловке Ипотека 5,5 % от МТС-Банка. Рядом м. «Динамо». Выгода до 3 млн руб. при покупке 3-х комн. квартир. Звоните! Застройщик: Мишина. Проектная декларация на рекламируемом сайте Квартиры с выгодой до 1,1 млн р! Только в июле! СЕРДЦЕ СТОЛИЦЫ. Дома на набережной в 1 мин. от ЦАО! Готовая инфраструктура. м. Шелепиха Застройщик: Дон-Строй Инвест. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК Дом на Барвихинской Подземный паркинг с кладовками. Развитая готовая инфраструктура.10 минут пешком до МЦД Сетунь. Ипотека от 6%. Рассрочка. от 6,9 млн руб. Застройщик: Тройка РЭД. Проектная декларация на рекламируемом сайте МФК бизнес-класса Nakhimov Апартаменты с подземным паркингом в престижном районе Черемушки от 5,07 млн руб! Звоните! от 5,07 млн руб. Застройщик: Флэт и Ко. Проектная декларация на рекламируемом сайте Счастье на Волгоградке Квартиры от 7,6 млн руб. Ипотека 5,5% от МТС-Банка. Охраняемый огороженный двор. Индивидуальные условия! Застройщик: Федора Полетаева 15. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Небо" - небоскребы на Мичуринском! Квартиры от 8,2 млн руб. Престижный район Москвы. В окружении парков. м. Раменки. Застройщик: Capital Group. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Крылья". Виды на 360 градусов! Жилой квартал Москвы №1! Панорамные квартиры в Раменках. От 7,1 млн р! Аминьевское шоссе – 3 минуты пешком. Ипотека 5,5% до 31.07. Застройщик: Лидер Инвест. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Резиденции Композиторов" Квартиры в готовых домах с выгодой до 2,4 млн руб. Охраняемая территория. Подземный паркинг с лифтом. Застройщик: AFI Development. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Геометрия", м.Площадь Ильича Жилой комплекс бизнес-класса в 5 км от Кремля. Подземный паркинг. Квартиры от 9.9 млн. Дом сдан! от 9.9 млн Застройщик: Жилдорипотека. Проектная декларация на рекламируемом сайте Дом Серебряный Бор в СЗАО Уникальный дом бизнес-класса. Квартиры с панорамным видом, река и лес за окном. 20 мин. до центра Москвы Застройщик: Строитель. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК Загорье ЖК комфорт-класса на Юге Москвы. Собственная инфраструктура, паркинг. Ипотека от 10% от 6.4 млн руб. Застройщик: Докон. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Серебряный фонтан" Дом бизнес-класса в 5 мин пешком от м.Алексеевская. Уникальная архитектура. Выгода до 2,2 млн руб. Застройщик: Серебряный Фонтан. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК"PRIZMA" на Ленинском. Старт продаж Детские и спортивные площадки. Подземный паркинг. 10 мин до Воронцовского парка. Рядом метро Калужская от 203250 руб./кв. м Застройщик: Флэт и Ко. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК Рихард Квартиры бизнес-класса в Хорошевском районе. Авторская архитектура. Богатая инфраструктура. Метро Зорге и Хорошево. Застройщик: ФСК Лидер. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК «Нормандия» от Группы «Эталон» Специальные цены на апартаменты с отделкой и без. Рассрочка от застройщика 0%! ЖК вблизи м «Бабушкинская». Успейте купить! Застройщик: ЛС-Риэлти. Проектная декларация на рекламируемом сайте Квартиры у м. Тропарево Квартиры в готовых домах рядом с м.Тропарево. Площадь от 23 до 81 метр ГК: 4 кв. 2018 г., есть сданные. Звоните! студия от 2,6 млн рублей Застройщик: Логитэк. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Румянцево-Парк" Квартиры от 3,8 млн руб. Высокие темпы строительства. 5 минут до метро Саларьево. Ключи через год. от 3,8 млн руб. Застройщик: Лексион Девелопмент. Проектная декларация на рекламируемом сайте Изумрудные холмы Квартиры от 2,9 млн руб. Развитая инфраструктура. Волоколамское шоссе 8 км от МКАД. Сдача 2021 год Застройщик: Затонское. Проектная декларация на рекламируемом сайте Переделкино Ближнее Квартиры с отделкой. Пляж и парк рядом с домом. 5 минут от метро "Рассказовка". Ипотека от 5% от 4,5 млн руб. Застройщик: Олета. Проектная декларация на рекламируемом сайте Город-парк «Первый Московский» Метро "Филатов луг" - открыто! Квартиры с отделкой и без. Новая Москва! Ипотека от 5%. квартиры от 3,6 млн руб! Застройщик: Первый Московский. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК Аквилон PARK 5-7 минут на автомобиле до МКАДа. Рассрочка 0%! Скидка 18% при покупке квартиры в ипотеку. Подземный паркинг. Новая Москва. от 3,2 млн руб. Застройщик: СтройНафта. Проектная декларация на рекламируемом сайте Квартиры в жилом поселке Park Avenue Полностью готовый квартал! Квартиры от 50 кв.м. Детская инфраструктура, парк и речка на территории. Новая Рига, 23 км. Район Новые Ватутинки. Трехкомнатная квартира за 45 100 руб. в месяц! 15 минут до метро! В районе школы, детские сады и поликлиника. от 5,3 млн рублейООО "СЗ "Инвесттраст 1" Застройщик: Инвесттраст. Проектная декларация на рекламируемом сайте Район «Скандинавия» 15 мин. до 3х веток метро. Московская прописка. Застройщик. 214-ФЗ. Новая Москва. Метро Теплый стан, Коммунарка, Бунинская аллея Застройщик: А101. Проектная декларация на рекламируемом сайте Резиденция Май Квартиры в премиальном квартале от 3,7 млн руб. 9 км от МКАД. Экологически чистый Ленинский район. Ипотека от 6%, рассрочка. от 3,7 млн руб. Застройщик: ЛЕЩ КОНСТРАКШН. Проектная декларация на рекламируемом сайте Скидка 6% в ЖК "Одинбург"! Квартиры на любой вкус - с отделкой и без! Рядом лесопарк. м.Кунцевская. Ипотека без первоначального взноса. от 3 млн руб. Застройщик: РАПО. Проектная декларация на рекламируемом сайте