Вы используете старую версию браузера Internet Explorer. Наш сайт выглядит и работает некорректно в этой версии IE.
Мы настоятельно рекомендуем вам обновить Internet Explorer или использовать другой браузер. В новых версиях браузера устранены проблемы безопасности и добавлены новые возможности.
от
2.8 млн
руб.
от
3.1 млн
руб.
от
1 млн
руб.
от
879 тыс
руб.
Опрос
На сколько дешевле рынка, по-вашему, должна быть «убитая» квартира, чтобы имело смысл ее покупать?
Нажимая кнопку "Ответить", вы соглашаетесь с Политикой защиты и обработки персональных данных
Цены на квартиры в Москве
Стоимость недвижимости в Москве
Наш научный партнер

Особенности приобретения недвижимости в закрытых административно-территориальных образованиях

Анастасия Мелихова, юрист компании «Доверенный юрист», специально для IRN.RU

Порядок заключения договора купли-продажи квартиры предусматривает совершение сторонами определенных действий для достижения желаемого результата – совершения сделки. Для этих целей продавец оценивает и рекламирует квартиру, а покупатель откликается на предложение. Как правило, после этих действий следует заключение предварительного договора купли-продажи квартиры и начинается процесс проверки юридической чистоты объекта и всех необходимых для сделки документов.

На этом этапе покупателю необходимо осуществить проверку объекта недвижимого имущества (квартиры). Обычно в рамках проверки юридической чистоты недвижимости уточняется: во-первых, действительно ли квартира принадлежит продавцу, во-вторых, нет ли каких-либо обременений в отношении этой квартиры (ипотека, арест), в-третьих, имеет ли продавец полномочия на ее продажу.


Дополнительный фактор
Но существует еще один критерий проверки, который необходимо учитывать. Это местонахождение квартиры – в каком населенном пункте она расположена.

Такой критерий представляется важным ввиду того, что на территории России существует множество городских округов, сделки с недвижимостью в пределах которых подчинены особому режиму ввиду особой важности таких территориальных образований. Такие городские округа имеют статус закрытых административно-территориальных образований (ЗАТО). Совершение сделок с недвижимостью на территории ЗАТО регулируется положениями Закона «Об административно-территориальном образовании» № 3297-1 от 14.07.1992 г.

Исходя из особого статуса ЗАТО и специального регулирования порядка совершения сделок с недвижимостью в пределах такого городского округа, необходимо учитывать важные моменты.


Гражданство, место работы и регистрации
Согласно п.1. ст. 8 ФЗ «О закрытых территориально-административных образованиях», сделки по приобретению в собственность недвижимого имущества, находящегося на территории закрытого административно-территориального образования, либо иные сделки с таким имуществом могут совершаться только гражданами Российской Федерации, постоянно проживающими или получившими разрешение на постоянное проживание на территории закрытого административно-территориального образования, гражданами РФ, работающими на данной территории на условиях трудового договора, заключенного на неопределенный срок с организациями, по роду деятельности которых создано закрытое административно-территориальное образование, и юридическими лицами, расположенными и зарегистрированными на территории закрытого административно-территориального образования.

Таким образом, если приобретаемое недвижимое имущество находится на территории ЗАТО, то для совершения сделки по приобретению недвижимости необходимо быть гражданином России и, кроме того:

  • постоянно проживать на территории ЗАТО либо иметь разрешение на постоянное проживание на территории ЗАТО;
  • работать на территории ЗАТО по трудовому договору, который заключен на неопределенный срок. Причем покупатель должен работать только в организации (на объекте), по роду деятельности которой создано ЗАТО.

Если покупателем является юридическое лицо, оно должно быть зарегистрировано на территории ЗАТО и находиться на территории ЗАТО.


Другие варианты
Если вы приобретаете недвижимое имущество на территории ЗАТО, но не относитесь к лицам, на которых распространяются положения п.1 ст.8 закона, то для вас п.2 ст.8 закона предусмотрен особый порядок совершения таких сделок. Ваше участие в совершении сделок с недвижимым имуществом, находящимся на территории ЗАТО, допускается по решению органов местного самоуправления ЗАТО, согласованному с федеральными органами исполнительной власти, в ведении которых находятся организации и (или) объекты, по роду деятельности которых создано закрытое административно-территориальное образование.

Пример: вы не проживаете на территории Звездного городка (ЗАТО) постоянно и не имеете разрешения на постоянное проживание, также вы работаете в сфере, не связанной с деятельностью Федерального космического агентства, например, учителем или врачом. Значит, для совершения сделки с недвижимостью необходимо совершить ряд дополнительных, но обязательных действий, предусмотренных законом, а именно:

  • обратиться в орган местного самоуправления ЗАТО с заявлением о принятии решения об участии в такой сделке;
  • проследить, чтобы такое решение было согласовано с федеральным органом исполнительной власти, в ведении которого находится организация или объект, по роду деятельности которых создано ЗАТО.

Например, если покупка квартиры осуществляется в Звездном городке, решение органа местного самоуправления должно быть согласовано с Федеральным космическим агентством.

Следовательно, сделка, совершенная вами, будет недействительной, если вы не соблюдете условия, перечисленные в п. 2 ст. 8 ФЗ «О закрытых административно-территориальных образованиях». Это обстоятельство необходимо учитывать при проведении проверки юридической чистоты недвижимости и при подготовке к сделке с недвижимостью, расположенной на территории ЗАТО.


Договор подписан, деньги отданы, но…
Подписание сторонами договора не означает, что все остальные этапы сделки будут беспрепятственны. В рассматриваемом примере указано, что стороне необходимо получить решение органа местного самоуправления об участии стороны в сделке по приобретению недвижимого имущества, находящегося на территории ЗАТО.

Такое решение органа местного самоуправления не является существенным условием договора, однако отсутствие такого решения в комплекте документов, подаваемых на регистрацию, повлечет отказ в регистрации сделки.

Во избежание мошеннических действий со стороны продавца рекомендую передавать сумму, подлежащую уплате, тремя этапами. Незначительную часть суммы в подтверждение вашего намерения заключить договор по приобретению недвижимости; часть суммы после получения покупателем решения органа местного самоуправления, согласованного с федеральным органом исполнительной власти; и часть суммы после регистрации перехода права собственности. Целесообразно включить такое условие о порядке оплаты в договор.

В случае передачи всех денежных средств продавцу до получения решения органов местного самоуправления об участии в сделке возникает риск того, что вы сотрудничаете с недобропорядочным продавцом, который может отказаться возвращать вам уплаченные денежные средства в случае отказа органа местного самоуправления ЗАТО в выдаче разрешения на участие в сделке. Более того, он возложит на покупателя вину за отказ в регистрации перехода права собственности, поскольку всесторонняя проверка объекта недвижимого имущества является его заботой.

В результате такой ошибки вы не сможете стать собственником квартиры и лишитесь денежных средств. Недобросовестное поведение продавца, повлекшее неблагоприятные финансовые последствия, придется доказывать в судебном порядке и взыскивать деньги с продавца.

Только после того, как вы получите решение органа местного самоуправления ЗАТО, согласованное с федеральным органом исполнительной власти, которому подведомственны те организации (объекты), наличие которых обусловило создание ЗАТО, вы можете совершить сделку купли-продажи недвижимого имущества либо совершать иные сделки по приобретению недвижимости. При обращении в регистрирующий орган для регистрации перехода права собственности к остальным документам, подаваемым на регистрацию, необходимо приложить решение органа местного самоуправления с подтверждением о согласовании такого решения с федеральным органом исполнительной власти.


Опасная близость
Непростая ситуация может сложиться и с объектами недвижимости на границе ЗАТО, хотя и за его пределами.

Согласно абз.3 п.2. ст. 1 ФЗ «О закрытых территориально-административных образованиях» при установлении и (или) изменении границ закрытого административно-территориального образования и при его преобразовании требования законодательства Российской Федерации об учете мнения населения не применяются.

Следовательно, в случае расширения границ ЗАТО не будет объявлено о собрании населения муниципального образования для голосования о расширении границ муниципального образования. Значит, стороны сделки могут и не знать об изменившемся статусе муниципального образования, на территории которого находится приобретаемое недвижимое имущество. А это означает, что в случае расширения границ ЗАТО к сделкам по выбранному вами объекту недвижимости будет применен порядок, предусмотренный ФЗ «О закрытых территориально-административных образованиях». Если же приобретение недвижимости будет осуществлено без решения органа местного самоуправления ЗАТО, то такая сделка может быть признана недействительной. Такой риск возникает, если вы приобретаете недвижимое имущество, находящееся в непосредственной близости от границ ЗАТО. Тогда в случае изменения границ ЗАТО к совершаемой сделке будут применяться специальные нормы, описанные выше.

Подводя итог, можно сделать выводы о том, что приобретение недвижимого имущества на территории ЗАТО либо в непосредственной близости от такого городского округа сопряжено с совершением дополнительных, но обязательных действий. Несовершение таковых может повлечь финансовые и правовые риски, связанные с признанием сделки по приобретению недвижимости на территории ЗАТО недействительной.

 
Данный материал является аналитическим и не носит рекламный характер.

Нашли ошибку в тексте? Выделите ее и нажмите Ctrl+Enter
17701 (1 сегодня)


Недвижимость в Москве и Подмосковье
Показать все
Предложения января
ЖК бизнес-класса "Маяковский" Квартиры в готовых домах от 8,5 млн. руб. Свободная планировка. 600 м. до метро Водный стадион. от 8,5 млн руб. Застройщик: Дорожное ремонтно-строительное управление Северное. Проектная декларация на рекламируемом сайте Район Новые Ватутинки Квартиры в новых корпусах с отделкой. Подземный паркинг и кладовые. Рядом дет.сад и школа. Двор без машин. от 2,9 млн рублейООО "СЗ "Инвесттраст 1" Застройщик: Инвесттраст. Проектная декларация на рекламируемом сайте Рядом м. Динамо! Новый жилой комплекс от надежного застройщика! Паркинг. Охраняемая территория. Детский сад. Застройщик: РГ-Девелопмент. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Румянцево-Парк". м.Саларьево Новогодние акции! Скидки на квартиры до 15%. Подземный паркинг. Свободные планировки. Закрытые дворы Застройщик: Лексион Девелопмент. Проектная декларация на рекламируемом сайте Город-парк «Первый Московский» Видовые квартиры у леса. Монолитные дома. Увеличенные окна. Двор без машин. Метро "Саларьево". от 4,1 млн руб. Застройщик: Первый Московский. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Городские Истории" Старт продаж! Высокая стадия готовности! Двор без машин! 2 парка в шаговой доступности!1 мин до м Рассказовка. Застройщик: ТПУ Рассказовка. Проектная декларация на рекламируемом сайте Город-парк «Переделкино Ближнее» Квартиры комфорт-класса с отделкой и без. Рядом метро "Рассказовка". Дома готовы! Ипотека от 6%. от 5,3 млн руб. Застройщик: Олета. Проектная декларация на рекламируемом сайте Лофт-квартал для жизни и работы. От 9 096 564 руб за 52,46 кв.м.! Отдельный вход. Высота потолков: от 3,5 м. Ключи в 2019 г. м. Марьина роща. Застройщик: KR Properties. Проектная декларация на рекламируемом сайте Флотилия Торопитесь! Новые апартаменты в готовых домах. Площадь от 52 до 172 кв.м. Монолит-кирпич. от 130 000 руб/кв м.Флэт и Ко Застройщик: МОСФУНДАМЕНТСТРОЙ №1. Проектная декларация на рекламируемом сайте Цветочные поляны 16 км от МКАД. Квартиры площадью 21-118 кв.м.Монолит. Уточняйте подробности по телефону. Застройщик: Старолесье. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК Отрада Квартиры от 2,7 млн руб! 5 мин до м.Митино. Рядом озеро, лес. Вся инф-ра построена! от 2,7 млн руб. Застройщик: Отрада Девелопмент. Проектная декларация на рекламируемом сайте Район «Москва А101» 15 мин. до 3х веток метро. Московская прописка. Дизайнерская отделка. Застройщик. 214-ФЗ от 2,7 млн руб.Группа компаний А101 Застройщик: А101. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК «Царская Площадь». Первая очередь сдана! 5 мин. пешком от м. Динамо. Без % рассрочка. Ипотека от 5,5%. ФЗ-214. Застройщик: Спортивно-развлекательный центр АСГАРД. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК Фили Сити 3 мин до м. Фили. Скидки в январе. Рядом парк! Застройщик MR Group Застройщик: ЛАТИРИУС. Проектная декларация на рекламируемом сайте Район «Москва А101» 3 ветки метро. Москвоская прописка. Школы, детские сады. 214-ФЗ. Застройщик. от 3,6 млн руб. Застройщик: А101. Проектная декларация на рекламируемом сайте МФК бизнес-класса Nakhimov Апартаменты с подземным паркингом в престижном районе Черемушки от 4,6 млн руб! Звоните! Застройщик: Бизнес-Центр На Долгоруковской. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК Бизнес-класса Big Time. Высокая скорость строительства. Видовые квартиры. Подземный паркинг. 10 минут пешком до метро. От 5,6 млн руб. от 5,6 млн руб. Застройщик: ПАК ДЕВЕЛОПМЕНТ. Проектная декларация на рекламируемом сайте