Вы используете старую версию браузера Internet Explorer. Наш сайт выглядит и работает некорректно в этой версии IE.
Мы настоятельно рекомендуем вам обновить Internet Explorer или использовать другой браузер. В новых версиях браузера устранены проблемы безопасности и добавлены новые возможности.
от
3.2 млн
руб.
от
1.9 млн
руб.
от
1 млн
руб.
от
827 тыс
руб.
Опрос
Какой вид арендного бизнеса вы считаете наиболее удачным для частного инвестора?
Нажимая кнопку "Ответить", вы соглашаетесь с Политикой защиты и обработки персональных данных
Цены на квартиры в Москве
Стоимость недвижимости в Москве
Наш научный партнер

Особенности приобретения недвижимости в закрытых административно-территориальных образованиях

Анастасия Мелихова, юрист компании «Доверенный юрист», специально для IRN.RU

Порядок заключения договора купли-продажи квартиры предусматривает совершение сторонами определенных действий для достижения желаемого результата – совершения сделки. Для этих целей продавец оценивает и рекламирует квартиру, а покупатель откликается на предложение. Как правило, после этих действий следует заключение предварительного договора купли-продажи квартиры и начинается процесс проверки юридической чистоты объекта и всех необходимых для сделки документов.

На этом этапе покупателю необходимо осуществить проверку объекта недвижимого имущества (квартиры). Обычно в рамках проверки юридической чистоты недвижимости уточняется: во-первых, действительно ли квартира принадлежит продавцу, во-вторых, нет ли каких-либо обременений в отношении этой квартиры (ипотека, арест), в-третьих, имеет ли продавец полномочия на ее продажу.


Дополнительный фактор
Но существует еще один критерий проверки, который необходимо учитывать. Это местонахождение квартиры – в каком населенном пункте она расположена.

Такой критерий представляется важным ввиду того, что на территории России существует множество городских округов, сделки с недвижимостью в пределах которых подчинены особому режиму ввиду особой важности таких территориальных образований. Такие городские округа имеют статус закрытых административно-территориальных образований (ЗАТО). Совершение сделок с недвижимостью на территории ЗАТО регулируется положениями Закона «Об административно-территориальном образовании» № 3297-1 от 14.07.1992 г.

Исходя из особого статуса ЗАТО и специального регулирования порядка совершения сделок с недвижимостью в пределах такого городского округа, необходимо учитывать важные моменты.


Гражданство, место работы и регистрации
Согласно п.1. ст. 8 ФЗ «О закрытых территориально-административных образованиях», сделки по приобретению в собственность недвижимого имущества, находящегося на территории закрытого административно-территориального образования, либо иные сделки с таким имуществом могут совершаться только гражданами Российской Федерации, постоянно проживающими или получившими разрешение на постоянное проживание на территории закрытого административно-территориального образования, гражданами РФ, работающими на данной территории на условиях трудового договора, заключенного на неопределенный срок с организациями, по роду деятельности которых создано закрытое административно-территориальное образование, и юридическими лицами, расположенными и зарегистрированными на территории закрытого административно-территориального образования.

Таким образом, если приобретаемое недвижимое имущество находится на территории ЗАТО, то для совершения сделки по приобретению недвижимости необходимо быть гражданином России и, кроме того:

  • постоянно проживать на территории ЗАТО либо иметь разрешение на постоянное проживание на территории ЗАТО;
  • работать на территории ЗАТО по трудовому договору, который заключен на неопределенный срок. Причем покупатель должен работать только в организации (на объекте), по роду деятельности которой создано ЗАТО.

Если покупателем является юридическое лицо, оно должно быть зарегистрировано на территории ЗАТО и находиться на территории ЗАТО.


Другие варианты
Если вы приобретаете недвижимое имущество на территории ЗАТО, но не относитесь к лицам, на которых распространяются положения п.1 ст.8 закона, то для вас п.2 ст.8 закона предусмотрен особый порядок совершения таких сделок. Ваше участие в совершении сделок с недвижимым имуществом, находящимся на территории ЗАТО, допускается по решению органов местного самоуправления ЗАТО, согласованному с федеральными органами исполнительной власти, в ведении которых находятся организации и (или) объекты, по роду деятельности которых создано закрытое административно-территориальное образование.

Пример: вы не проживаете на территории Звездного городка (ЗАТО) постоянно и не имеете разрешения на постоянное проживание, также вы работаете в сфере, не связанной с деятельностью Федерального космического агентства, например, учителем или врачом. Значит, для совершения сделки с недвижимостью необходимо совершить ряд дополнительных, но обязательных действий, предусмотренных законом, а именно:

  • обратиться в орган местного самоуправления ЗАТО с заявлением о принятии решения об участии в такой сделке;
  • проследить, чтобы такое решение было согласовано с федеральным органом исполнительной власти, в ведении которого находится организация или объект, по роду деятельности которых создано ЗАТО.

Например, если покупка квартиры осуществляется в Звездном городке, решение органа местного самоуправления должно быть согласовано с Федеральным космическим агентством.

Следовательно, сделка, совершенная вами, будет недействительной, если вы не соблюдете условия, перечисленные в п. 2 ст. 8 ФЗ «О закрытых административно-территориальных образованиях». Это обстоятельство необходимо учитывать при проведении проверки юридической чистоты недвижимости и при подготовке к сделке с недвижимостью, расположенной на территории ЗАТО.


Договор подписан, деньги отданы, но…
Подписание сторонами договора не означает, что все остальные этапы сделки будут беспрепятственны. В рассматриваемом примере указано, что стороне необходимо получить решение органа местного самоуправления об участии стороны в сделке по приобретению недвижимого имущества, находящегося на территории ЗАТО.

Такое решение органа местного самоуправления не является существенным условием договора, однако отсутствие такого решения в комплекте документов, подаваемых на регистрацию, повлечет отказ в регистрации сделки.

Во избежание мошеннических действий со стороны продавца рекомендую передавать сумму, подлежащую уплате, тремя этапами. Незначительную часть суммы в подтверждение вашего намерения заключить договор по приобретению недвижимости; часть суммы после получения покупателем решения органа местного самоуправления, согласованного с федеральным органом исполнительной власти; и часть суммы после регистрации перехода права собственности. Целесообразно включить такое условие о порядке оплаты в договор.

В случае передачи всех денежных средств продавцу до получения решения органов местного самоуправления об участии в сделке возникает риск того, что вы сотрудничаете с недобропорядочным продавцом, который может отказаться возвращать вам уплаченные денежные средства в случае отказа органа местного самоуправления ЗАТО в выдаче разрешения на участие в сделке. Более того, он возложит на покупателя вину за отказ в регистрации перехода права собственности, поскольку всесторонняя проверка объекта недвижимого имущества является его заботой.

В результате такой ошибки вы не сможете стать собственником квартиры и лишитесь денежных средств. Недобросовестное поведение продавца, повлекшее неблагоприятные финансовые последствия, придется доказывать в судебном порядке и взыскивать деньги с продавца.

Только после того, как вы получите решение органа местного самоуправления ЗАТО, согласованное с федеральным органом исполнительной власти, которому подведомственны те организации (объекты), наличие которых обусловило создание ЗАТО, вы можете совершить сделку купли-продажи недвижимого имущества либо совершать иные сделки по приобретению недвижимости. При обращении в регистрирующий орган для регистрации перехода права собственности к остальным документам, подаваемым на регистрацию, необходимо приложить решение органа местного самоуправления с подтверждением о согласовании такого решения с федеральным органом исполнительной власти.


Опасная близость
Непростая ситуация может сложиться и с объектами недвижимости на границе ЗАТО, хотя и за его пределами.

Согласно абз.3 п.2. ст. 1 ФЗ «О закрытых территориально-административных образованиях» при установлении и (или) изменении границ закрытого административно-территориального образования и при его преобразовании требования законодательства Российской Федерации об учете мнения населения не применяются.

Следовательно, в случае расширения границ ЗАТО не будет объявлено о собрании населения муниципального образования для голосования о расширении границ муниципального образования. Значит, стороны сделки могут и не знать об изменившемся статусе муниципального образования, на территории которого находится приобретаемое недвижимое имущество. А это означает, что в случае расширения границ ЗАТО к сделкам по выбранному вами объекту недвижимости будет применен порядок, предусмотренный ФЗ «О закрытых территориально-административных образованиях». Если же приобретение недвижимости будет осуществлено без решения органа местного самоуправления ЗАТО, то такая сделка может быть признана недействительной. Такой риск возникает, если вы приобретаете недвижимое имущество, находящееся в непосредственной близости от границ ЗАТО. Тогда в случае изменения границ ЗАТО к совершаемой сделке будут применяться специальные нормы, описанные выше.

Подводя итог, можно сделать выводы о том, что приобретение недвижимого имущества на территории ЗАТО либо в непосредственной близости от такого городского округа сопряжено с совершением дополнительных, но обязательных действий. Несовершение таковых может повлечь финансовые и правовые риски, связанные с признанием сделки по приобретению недвижимости на территории ЗАТО недействительной.

 
Данный материал является аналитическим и не носит рекламный характер.

Нашли ошибку в тексте? Выделите ее и нажмите Ctrl+Enter
15256 (5 сегодня)


Недвижимость в Москве и Подмосковье
Показать все
Предложения июля
Эко Видное 2.0 Квартиры площадью от 25 метров. Монолит. квартиры в готовых домах Подробности по телефону! MR Group Застройщик: Купелинка Девелопмент. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК «Родной Город. Октябрьское Поле» Акция 8:0! Квартиры в Москве со скидкой 8%, выгода до 1,7 млн руб. Только до 31.07. от 8,7 млн руб.! Застройщик: АВТОКОМСТРОЙ. Проектная декларация на рекламируемом сайте Среда от PSN Group 5 мин. пешком от МЦК Нижегородская. Рассрочка 0%. Ипотека от 6,7%. Квартиры от 6,3 млн рублей! Скидки до 10% до 31 июля! от 6,3 млн руб.PSN Group Застройщик: ВЦ Стройэкспо. Проектная декларация на рекламируемом сайте Отрада 8 км от МКАД. Квартиры пл. 21-98 кв.м.Монолит-кирпич. всего от 2,3 млн руб. Застройщик: Отрада Девелопмент. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Эталон-Сити" от Группы "Эталон" Видовые квартиры за 125 000 руб./кв.м! Скидка на студии до 3%! Квартиры с отделкой от 6,5 млн руб. Сдаем в 2018г. м. Скобелевская Застройщик: Дайкар. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК Экодолье Шолохово! 200 000 руб. - первый взнос на таунхаус в ЖК "Экодолье Шолохово". Скидка 10%. Ипотека. Спешите! Дмитровское ш.,15 км. от 4,1 млн руб.ГК Экодолье Застройщик: Экодолье Щолохово. Проектная декларация на рекламируемом сайте Небо Спешите! 1-5-комнатные квартиры площадью от 48 метров.Монолит. от 170 тыс./кв.м Застройщик: Проект Мичуринский. Проектная декларация на рекламируемом сайте Дом Серебряный Бор Уникальное предложение! Скидка 10% на просторные квартиры в Серебряном бору. Потрясающие виды, паркинг, система умный дом. м.Щукинская Застройщик: Строитель. Проектная декларация на рекламируемом сайте Золотая Звезда Квартиры в готовых домах площадью от 38 метров.Монолит. Уточняйте подробности по телефону. 3 квартиры по спец. цене.Группа "Эталон" Застройщик: Золотая Звезда. Проектная декларация на рекламируемом сайте Новый жилой квартал Фили Сити Скидка на квартиры до 5%. Бизнес-класс. Рассрочка. Ипотека 6%. Собственный парк-променад и фонтан. Паркинг. 3 мин пешком от м.Фили Застройщик MR Group Застройщик: ЛАТИРИУС. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК «ПИКАССО» в ЗАО ЖК «Пикассо» Скоро повышение цен! В двух минутах от метро! ЖК рядом с метро Очаково (200м) от 7,2 млн руб. Застройщик: ИжВазтехобслуживание. Проектная декларация на рекламируемом сайте Район «Испанские кварталы» Торопитесь! 4 км от МКАД. Квартиры площадью 22-115 кв.м.Монолит-кирпич, монолит. от 3,5 млн руб. Застройщик: А101 ДЕВЕЛОПМЕНТ. Проектная декларация на рекламируемом сайте Последние квартиры с террасой на крыше Свободная планировка. От 50 кв. м. Готовый поселок PARK AVENUE. Детский сад на территории. Новая Рига, 23 км. ЖК "Южный" Красногорск 5 км от МКАД без пробок! Квартиры-студии от 34 кв.м от 3,2 млн руб. Ипотека, рассрочка. Звоните! от 86 000 руб./кв.мООО "Прогресс" Застройщик: ПРОГРЕСС. Проектная декларация на рекламируемом сайте Старт продаж новой башни Прайм Парк Квартиры премиум-класса. м Динамо. Отделка, паркинг, англ школа, парки, д/сады, спорт объекты, фитнес, бассейн от 8,9 млн рублей!Оптима Девелопмент Застройщик: Прайм Парк. Проектная декларация на рекламируемом сайте Живые районы от А101 Квартиры с отделкой! Ипотека от 5,1% на весь период. Новая Москва от 3,5 млн руб. Застройщик: А101. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Крылья". Ипотека 5,5%! Квартиры от 8,1 млн р! Свой парк с прудом, д/сад. м. Аминьевское шоссе – 550 м. Рядом МГИМО, МГУ. от 8,1 млн руб. Застройщик: Лобачевского 120. Проектная декларация на рекламируемом сайте Городской район Новые Ватутинки Готовая инфраструктура. Д/сады, школа и поликлиника. Московская прописка. Ипотека от 6%. м. Новые Ватутинки от 2,8 млн руб.АО "Инвесттраст" Застройщик: Инвесттраст. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Томилино 2018" Квартиры с отделкой в 10 минутах от м. Котельники! Рядом пляж и лесопарк! Первый взнос - 0%! от 1,7 млн руб. Застройщик: Самолет-Томилино. Проектная декларация на рекламируемом сайте Небоскрёбы бизнес-класса центр Москвы Старт продаж! Квартиры с отделкой от 5 млн руб. Небоскрёбы бизнес-класса рядом с центром Москвы. 2 минуты пешком от м. Дмитровская от 5 млн руб. Застройщик: ТПУ Дмитровская. Проектная декларация на рекламируемом сайте Флотилия Современные апартаменты в готовых домах. Площадь от 47 до 107 кв.м. Монолит-кирпич. Звоните! от 6,5 млн руб.Флэт и Ко Застройщик: МОСФУНДАМЕНТСТРОЙ №1. Проектная декларация на рекламируемом сайте Малоэтажный жилой комплекс «SAMPO» Идет заселение. Готовые квартиры с отделкой и без. 25 км от МКАД. Ипотека от 9%. от 2,4 млн руб.Микрорайон «Кантри» Застройщик: микрорайон Кантри. Проектная декларация на рекламируемом сайте Купавна 2018 Квартиры в центре города с выгодой до 157 500 руб.! Успей до конца июля! ООО "Аквацентр" Застройщик: Аквацентр. Проектная декларация на рекламируемом сайте Квартиры бизнес-класса в ЖК Династия Старт продаж второй очереди. Более 50 удобных планировок. 300м до м.Полежаевская. От 8 млн. Звоните! от 8 млнSezar Group Застройщик: МОНОЛИТНОЕ ДОМОСТРОЕНИЕ. Проектная декларация на рекламируемом сайте Двушки в ЖК Рассказово Старт продаж третьей очереди. 850м от метро Рассказовка. Звоните! 6,3 млн руб. Sezar Group Застройщик: Красный Октябрь. Проектная декларация на рекламируемом сайте Квартал для жизни Спутник Студии с отделкой с видом на реку! Рядом м.Строгино. Скидки до 12%! с отделкой от 2,6 млн руб. Застройщик: Бухта Лэнд. Проектная декларация на рекламируемом сайте Скидки до 17% в «Селигер Сити» В 2 мин. пешком от м. Селигерская. Современные планировки. Монолит построен. Рассрочка 0%! от 4,2 млн руб.MR Group Застройщик: РУБЛЕВСКИЙ ПАРК. Проектная декларация на рекламируемом сайте Квартиры 300 м. от метро Солнцево ЖК Лучи. Квартиры с отделкой. Всего от 4,7 млн руб. Первый взнос 10%. Ипотека от 5,5% всего от 4,7 млн руб.ООО «ЛСР. Объект-М» Застройщик: Группа ЛСР. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК Савёловский Сити Живите рядом с центром! Квартиры с отделкой от 6 млн руб. Ипотека от 6%. 7 мин от м. Дмитровская. Высотки с потрясающими панорамными видами! от 6 млн руб. Застройщик: Бизнес парк Савеловский. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Фестиваль Парк" Старт продаж нового корпуса от 5,4 млн! 3 мин до м. Речной Вокзал. Отделка WhiteBox. Звоните! от 5,4 млн руб. Застройщик: Центр-Инвест. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Семеновский Парк" Квартиры с отделкой в Москве от 5,1 млн! Вид на Измайловский парк. Рядом м.Семеновская. от 5,1 млн руб. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК бизнес-класса "Маяковский" Квартиры от 7,5 млн руб! Окончание строительства в 4 квартале 2018 г. Свободная планировка. 600 м. до м.Водный стадион от 7,5 млн руб. Застройщик: Дорожное ремонтно-строительное управление Северное. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК «Остафьево» 10 мин. до метро Бунинская аллея. 5 детских садов, 3 школы. Рядом парковая зона, пруды и набережная. Квартиры с отделкой от 2,1 млн руб. Застройщик: СР-Групп. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Кварталы 21/19"! 5 км от ТТК Квартиры в Москве ЮВАО. С отделкой и без. Готовые и строящиеся корпуса. Ипотека от 31 127 руб./месяц квартиры от 4,9 млн рублейЗАО "ВЕКТОРСТРОЙФИНАНС" Застройщик: Предприятие МС. Проектная декларация на рекламируемом сайте Headliner Квартиры пл. 29-117 кв.м.Монолит, другое. от 7,7 млн руб. Застройщик: Жилой квартал Сити. Проектная декларация на рекламируемом сайте