Вы используете старую версию браузера Internet Explorer. Наш сайт выглядит и работает некорректно в этой версии IE.
Мы настоятельно рекомендуем вам обновить Internet Explorer или использовать другой браузер. В новых версиях браузера устранены проблемы безопасности и добавлены новые возможности.
от
2.8 млн
руб.
от
3.3 млн
руб.
от
1 млн
руб.
от
879 тыс
руб.
Опрос
На сколько дешевле рынка, по-вашему, должна быть «убитая» квартира, чтобы имело смысл ее покупать?
Нажимая кнопку "Ответить", вы соглашаетесь с Политикой защиты и обработки персональных данных
Цены на квартиры в Москве
Стоимость недвижимости в Москве
Наш научный партнер

Как обменять квартиру, которая находится в ипотеке

Адвокат Олег Сухов специально для IRN.RU описывает возможности заемщика, недвижимость которого заложена в банке

Ипотека – дело серьезное. И деньги большие, и договор с банком заключается на длительное время. Но жизненные обстоятельства порой складываются так, что заемщик вынужден переехать в другой регион России. Как быть в таком случае? Что делать с ипотечной квартирой? Можно ли обменять ее на равноценную жилплощадь на новом месте? Давайте разбираться.

Жизненная ситуация или смена места жительства

В 2009 году семья Добротворских (фамилия изменена) приобрела в Москве двухкомнатную квартиру в кредит. Заемщики платили аккуратно и не допускали просрочек. Жизнь текла размеренно и спокойно. Однако в 2012 году руководство фирмы, где работал глава семьи, предложило ему пойти на повышение и переехать в Санкт-Петербург. Предложение было заманчивое, но встал вопрос: что делать с ипотечной квартирой? Муж, конечно, мог снять в аренду жилище в Северной столице и периодически приезжать в Москву, однако вскоре и супруга нашла в Санкт-Петербурге высокооплачиваемую работу. В этих условиях Добротворские решили отказаться от жилплощади в Москве. Но как это сделать? Квартира в ипотеке и платить за нее надо было еще семь лет. Закрыть же полностью кредит семья не могла: слишком большой была сумма разовой выплаты.

Совет банкиров

Добротворские обратились за советом в банк, где его сотрудники пояснили, что проблему можно решить тремя способами: полностью закрыть кредит, оформить перевод долга на третье лицо либо обменять квартиру на равноценную. Представители банка предупредили, что хотя закон и позволяет перевести долг на третье лицо, но кредитные организации неохотно идут на это, так как замена должника ухудшает качество ссуды в глазах ЦБ РФ. В итоге выбор оказался невелик: Добротворские остановились на обмене.

Обмен или замена залога

Эта процедура называется заменой залога, возможность которой предусмотрена ст. 345 ГК РФ. Порядок ипотечной замены регулируется даже не кредитным договором, а внутренними регламентами и положениями банка. У каждой кредитной организации здесь свои требования: одни разрешают замену ипотечного залога после истечения не менее чем 2/3 срока кредитного договора. Другие – разрешают обменять жилье через два-три года после заключения сделки. Обязательное условие: заемщик не может иметь просроченную задолженность или нарушать график платежей. Новая квартира в стоимостном выражении должна покрывать с дисконтом в 20-30% оставшуюся задолженность по кредиту с учетом начисленных процентов. При несоблюдении хотя бы одного из вышеперечисленных условий банк откажет в замене залога.

Краткий алгоритм замены залога

Итак, что же надо сделать. Для начала необходимо выяснить: предусматривают ли регламенты кредитной организации замену залога по желанию заемщика. Именно по желанию, а не по каким-то другим основаниям.

Затем следует узнать у сотрудников банка, в каких регионах России можно провести эту процедуру. Как правило, новая квартира должна находиться в зоне деятельности филиала или представительства банка. Если облюбованное жилище располагается, например, в 1000 километров от ближайшего отделения кредитной организации, то последняя никогда не разрешит подобный обмен. Кредитор должен держать должника на расстоянии «вытянутой руки», то есть иметь возможность добраться до него в течение одного дня на автомобиле и проверить состояние залога. Если это правило не соблюдается, кредит вообще не выдается. Тем более ипотечный. Конечно, есть и исключения, но они очень редки.

Следующий этап – это проверка правовой чистоты выбранной для обмена квартиры. Схема, в принципе, стандартная. Проводится она заемщиком совместно со службой безопасности или отделом по взысканию долгов банка. За короткий срок предстоит взять выписки в ЖЭУ или домоуправлении, запросить сведения из ЕГРП, налоговой инспекции, УФМС. Параллельно «безопасники» кредитной организации по базам, имеющимся в их распоряжении, проверяют вторую сторону сделки на судимость и собирают о ней сведения всеми законными средствами.

Если замечаний и претензий нет, то одновременно готовятся два пакета бумаг: договор обмена квартир и передача нового жилья в залог банка. Нелишне упомянуть, что регистрация прав собственности владельцев на жилые помещения происходит одновременно со снятием старого и наложением нового обременения на недвижимость. И все это осуществляется под контролем банка. Обычно всю процедуру можно провести за два-три месяца.

Совет адвоката

Замена ипотечного залога – очень сложная процедура, в которой необходимо учесть все нюансы, прежде чем проводить ее в жизнь. Поэтому я настоятельно рекомендую гражданам сначала посоветоваться с адвокатом. Ведь если что-то пойдет не так, то проиграть может любая из сторон.

 
Данный материал является аналитическим и не носит рекламный характер.

Нашли ошибку в тексте? Выделите ее и нажмите Ctrl+Enter
33131 (16 сегодня)


Недвижимость в Москве и Подмосковье
Показать все
Предложения января
Город-парк «Переделкино Ближнее» Квартиры комфорт-класса с отделкой и без. Рядом метро "Рассказовка". Дома готовы! Ипотека от 6%. от 5,3 млн руб. Застройщик: Олета. Проектная декларация на рекламируемом сайте Квартиры в жилом поселке Park Avenue Квартиры от 50 кв.м. Поселок готов. Свой детский сад. Охраняемая территория. Новая Рига, 23 км. Лофт-квартал для жизни и работы. От 9 096 564 руб за 52,46 кв.м.! Отдельный вход. Высота потолков: от 3,5 м. Ключи в 2019 г. м. Марьина роща. Застройщик: KR Properties. Проектная декларация на рекламируемом сайте Район Новые Ватутинки Квартиры в новых корпусах с отделкой. Подземный паркинг и кладовые. Рядом дет.сад и школа. Двор без машин. от 2,9 млн рублейООО "СЗ "Инвесттраст 1" Застройщик: Инвесттраст. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК «Изумрудные холмы» Выгодные условия приобретения на квартиры в готовых корпусах. Волоколамское шоссе 8 км. От МКАД. Семейный микрорайон. Звоните! Застройщик: Затонское. Проектная декларация на рекламируемом сайте Первый жилой Небоскреб на Садовом! Апартаменты с премиальной финишной отделкой. Панорамные виды на Кремль! Собственная инфраструктура. м Чкаловская от 12 млн. рублей Застройщик: Эй Джи Эссет Менеджмент (AG Capital). Проектная декларация на рекламируемом сайте Рядом м. Динамо! Новый жилой комплекс от надежного застройщика! Паркинг. Охраняемая территория. Детский сад. Застройщик: РГ-Девелопмент. Проектная декларация на рекламируемом сайте Цветочные поляны Студии, 1-4-комнатные квартиры площадью 21-118 метров. ГК: 4 кв. 2020 г. Монолит. 16 км от МКАД. Уточняйте подробности по телефону. Застройщик: Старолесье. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Городские Истории" Старт продаж! Высокая стадия готовности! Двор без машин! 2 парка в шаговой доступности!1 мин до м Рассказовка. Застройщик: ТПУ Рассказовка. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК Отрада Квартиры от 2,7 млн руб! 5 мин до м.Митино. Рядом озеро, лес. Вся инф-ра построена! от 2,7 млн руб. Застройщик: Отрада Девелопмент. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК бизнес-класса "Маяковский" Квартиры в готовых домах от 8,5 млн. руб. Свободная планировка. 600 м. до метро Водный стадион. от 8,5 млн руб. Застройщик: Дорожное ремонтно-строительное управление Северное. Проектная декларация на рекламируемом сайте Район «Москва А101» 3 ветки метро. Москвоская прописка. Школы, детские сады. 214-ФЗ. Застройщик. Новая Москва от 4 млн руб. Застройщик: А101. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК Фили Сити 3 мин до м. Фили. Скидки в январе. Рядом парк! Застройщик MR Group Застройщик: ЛАТИРИУС. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК Бизнес-класса Big Time. Высокая скорость строительства. Видовые квартиры. Подземный паркинг. 10 минут пешком до метро. От 5,6 млн руб. от 5,6 млн руб. Застройщик: ПАК ДЕВЕЛОПМЕНТ. Проектная декларация на рекламируемом сайте МФК бизнес-класса Nakhimov Апартаменты с подземным паркингом в престижном районе Черемушки от 4,6 млн руб! Звоните! Застройщик: Бизнес-Центр На Долгоруковской. Проектная декларация на рекламируемом сайте Флотилия Новые апартаменты в готовых домах. Площадь от 52 до 172 кв.м. Монолит-кирпич. Уточняйте подробности по телефону. от 130 000 руб/кв м.Флэт и Ко Застройщик: МОСФУНДАМЕНТСТРОЙ №1. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК «Царская Площадь». Первая очередь сдана! 5 мин. пешком от м. Динамо. Без % рассрочка. Ипотека от 5,5%. ФЗ-214. Застройщик: Спортивно-развлекательный центр АСГАРД. Проектная декларация на рекламируемом сайте Район «Скандинавия» 15 мин. до 3х веток метро. Московская прописка. Застройщик. 214-ФЗ. Новая Москва от 3.6 млн руб.Группа компаний А101 Застройщик: А101. Проектная декларация на рекламируемом сайте