Вы используете старую версию браузера Internet Explorer. Наш сайт выглядит и работает некорректно в этой версии IE.
Мы настоятельно рекомендуем вам обновить Internet Explorer или использовать другой браузер. В новых версиях браузера устранены проблемы безопасности и добавлены новые возможности.
от
3.2 млн
руб.
от
1.9 млн
руб.
от
1 млн
руб.
от
827 тыс
руб.
Опрос
Какой вид арендного бизнеса вы считаете наиболее удачным для частного инвестора?
Нажимая кнопку "Ответить", вы соглашаетесь с Политикой защиты и обработки персональных данных
Цены на квартиры в Москве
Стоимость недвижимости в Москве
Наш научный партнер

Убедить девелоперов строить жилье для некоммерческого найма будет непросто

Одного закона для этого недостаточно, считает замруководителя www.irn.ru

На прошлой неделе – 4 июля 2014 г. – Госдума РФ приняла в третьем чтении закон о некоммерческом найме жилья. Законодатели предполагают дать возможность застройщикам с выгодой вкладывать средства в этот сегмент недвижимости. Хотя строительство такого жилья уже идет в России полным ходом, учитывая, что ни существующее законодательство, ни новый законопроект не запрещает возводить его без привлечения частных инвесторов.

Для справки: по состоянию на 1 июня 2014 г. в 34 субъектах РФ в эксплуатацию введено свыше 624 000 кв. м арендного жилья, а до конца 2020 г. регионами запланирован ввод еще более 4,7 млн кв. м жилья этой категории.

По мнению замруководителя аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости IRN.RU» Сергея Жаркова, общая направленность политики государства не вызывает сомнений. Но по меньшей мере не следует ожидать немедленных результатов от вступления в силу нового закона. Тем более не следует ждать положительных результатов.

Главные недостатки документа, по мнению эксперта, заключаются в его слабой связи с реалиями жизни. А значит, открывают широкую возможность для коррупции.


Целевая аудитория и отчетность
Во-первых, предназначенными для некоммерческого (то есть сверхдешевого) найма квартирами могут воспользоваться далеко не все, а только граждане установленных категорий с невысоким уровнем доходов. Только для них аренда однокомнатной квартиры ориентировочно оценивается в 8012 руб. в месяц, а максимальный размер платы за наем 1 кв. м должен быть на федеральном уровне закреплен за органами власти субъекта РФ. Возможность регулярного повышения этой платы должна быть установлена не более одного раза в год, с учетом показателей инфляции в данном регионе. Муниципальные же органы власти должны осуществлять учет граждан, нуждающихся в некоммерческом наемном арендном жилье, и вести учет наемных домов. Полученные сведения должны раз в год предоставляться в орган федеральной исполнительной власти.

Для сравнения: когда Фонд РЖС работал над проектами кооперативных домов для молодых ученых в Новосибирске, его центральный аппарат проверял и перепроверял соответствие имен в списках членов кооперативов требованиям «установленных категорий» на каждом этапе – от заявления на членство в кооперативе до получения свидетельства о собственности. Требовалось исключить любую возможность махинаций. А тут надо раз в год информацию предоставить в федеральное правительство, где ее явно не столь дотошно будут проверять.

Во-вторых, закон устанавливает, что не менее 50% от общего количества жилых помещений наемного дома должны предоставляться по договорам некоммерческого найма, а остальные жилые помещения – на рыночных условиях. «Данное положение позволит с большим успехом реализовать проекты по созданию некоммерческого наемного жилья в городах России с дефицитными бюджетами, привлекая таким образом средства инвесторов. Регионы с развивающимися предприятиями, высокими показателями качества жизни людей, а значит, и хорошими демографическими показателями, безусловно, будут инвестиционно привлекательны», – объясняет значение этого законопроекта для девелоперов Николай Цигану, председатель рабочей группы по развитию института некоммерческого найма жилья при комитете Госдумы.

Взглянем чуть подробнее
Какие коррупционные возможности открываются? Предположим, местные власти смогли сформировать группу граждан, нуждающихся в некоммерческом жилье, только на 30% площадей. Другим под благовидными предлогами отказали. А закон гласит, что нужно сдавать по дешевке не менее 50%. Кого поселят на свободные площади, числящиеся вакантными, по тихой договоренности с инвестором? Владелец здания никак не заинтересован в простое площадей – его управляющая компания за оплату коммуналки на весь дом отвечает, ему нужно площади в исправном состоянии поддерживать. Кроме того, есть такая малообъяснимая способность у любого жилья – дома, квартиры: оставаться в хорошем состоянии, если в нем живут, и немедленно ветшать без людей.

Второй вариант: очередь на некоммерческий наем набралась на все 100% площадей, а застройщик обязан дешево предоставить муниципалитету только 50%. Сколько потребуется заплатить, чтобы попасть в нужную половину?

Третий и остальные варианты пока оставляем за кадром, отмечает замруководителя www.irn.ru. Пока.


Возможности для девелоперов
С одной стороны, девелоперам новый закон вроде показывает много «пряников», с другой – вводит доброжелательные, но жесткие ограничения.

Частные застройщики, которые предложат на аукционах наиболее низкий размер арендной платы за наем жилых помещений в таких домах, получат от государства земельные участки в аренду без торгов по цене земельного налога. Вместе с тем документ предусматривает и дополнительную поддержку застройщикам, например, в виде обеспечения участков инженерной инфраструктурой.

Также в регионах пройдут переговоры с банками о выдаче кредитов девелоперам на срок не менее 15 лет со ставкой не более 9%. Строительство арендного жилья будет проходить за счет девелопера, который будет освобожден от затрат на подключение объекта к коммуникациям. Срок окупаемости авторы законопроекта оценивают примерно в 13 лет.

Для сравнения: рентабельность приобретения квартиры на вторичном рынке с целью сдачи в аренду специалисты www.irn.ru оценивают в 3-6% годовых.

Одновременно из законопроекта исключается оговорка о возможности изменения или прекращения целевого назначения наемного дома и соответствующего земельного участка. Это, конечно, важная деталь, которая позволяет устранить возможность совсем уж хамских злоупотреблений.


С этого места еще раз, поподробнее
Застройщик получает землю фактически бесплатно. Это вполне во власти муниципалитета, хотя что-то подсказывает, что возникнут непредвиденные затраты на дополнительные проверки земельного кадастра и т.п. Расходы, конечно, понесет застройщик, но это копейки на фоне общей экономии.

Освобождение от затрат на подключение к коммуникациям. Здесь замруководителя www.irn.ru видит сложности. Городские власти, может, и рады бы предоставить такую льготу, но вот беда: своей властью они никак не могут заставить естественных монополистов подводить коммуникации к домам за собственный счет. Так что есть лукавство, значительную часть внешней инженерной инфраструктуры девелоперу все же придется взять на себя.

А если посмотреть на примерную структуру затрат на строительство с помощью специалистов? Примерно 15% – это расходы на землю, еще 15-25% – на коммуникации, 50% – на само строительство, 10% на маркетинг и рекламу и 5-7% – другие расходы, по данным директора компании «СЛАВИНВЕСТСТРОЙ» Максима Заратуйченко. Правда, он говорил о себестоимости строительства в Москве и Подмосковье, но сейчас важны не финансовые показатели, а именно структура затрат, примерно одинаковая в любом регионе.

Итак: расходы на землю условно считаем – «ноль». Коммуникации – опять же, очень условно – 5%. А вот доля в 50% на само строительство не падает, а увеличивается не меньше чем на треть, считает Сергей Жарков.

«Когда девелопер продает новостройку, в 90% случаев это состояние объекта «под чистовую отделку», – поясняет эксперт. – А если мы хотим сдавать квартиры сразу в аренду, то нужна чистовая отделка, что повышает строительные затраты примерно на 30-40%. Нужно и межкомнатные стены поставить, и двери, и сантехнику установить, и розетки развести по комнатам, и обои хоть самые дешевые поклеить, плинтусы и другие элементы декора сделать приличными. А теперь представим, что половина дома предназначена для коммерческой аренды. В этих квартирах уже не обойтись без полностью оборудованной кухни, а возможно, и без полного набора бытовой техники. Коммерческий наниматель, он, знаете ли, требователен».

Поэтому экономия на себестоимости строительства оказывается для девелопера во многом кажущейся. Лукавой.

Остается еще и возможность получения кредитов под неслыханные 9% годовых. Но опять, как с коммуникациями, есть элемент лукавства. Переговоры-то с банками, наверное, будут проведены, только достигнут ли успеха? Или городские власти разведут руками: сделали все, что могли? Возможно, конечно, по команде сверху все выдерживающий Сбербанк согласится выделить средства на социальный проект. Только кому дешевый кредит достанется? Не «карманной» ли строительной фирме, которая распорядится им нецелевым образом?


Дом построен. Что дальше?
Но предположим, дом все же построили и даже сдали в эксплуатацию. Кто им будет дальше заниматься – очень важный вопрос. Крупным девелоперам не привыкать создавать на возведенных объектах управляющие компании, отвечающие за эксплуатацию дома. Кстати, в этом случае они оказываются «в плюсе»: им можно не бояться войны с товариществом собственников жилья, которое захочет выбрать иную УК. Но пойдет ли это на пользу арендаторам? Созданная застройщиком УК – это как раз инструмент, способный ежемесячно «выкачивать» деньги из жильцов, возмещая недостаток арендной платы платежами на текущий ремонт, отчислениями на будущий капитальный ремонт, благоустройство придомовой территории и т.д. И если коммерческий арендатор может запросто съехать, сочтя затраты непомерными, то социальный, получивший «дешевое» жилье от города, такой возможности лишен. Обычно те, кто подписался на участие в этой программе, делают это в обмен на место в очереди на бесплатную квартиру…


Схожая проблема у инвесторов и девелоперов
Традиционный бизнес – построить квартиры и продать их. Кто-то остается на распроданном объекте в качестве УК, кто-то продал и забыл… Но здесь-то нужен принципиально другой бизнес. Половину арендаторов (социальных), допустим, поставляют городские власти (правда, без всякой гарантии, что те будут платить и платить вовремя). Хотя над ними как раз всегда висит дубинка – «не заплатил вовремя – вылетишь из нашего дешевого рая». Но исключительно их платежи реально не окупят проект никогда, не то что за 13 лет.

А вести постоянный поиск клиентов-арендаторов, готовых выкладывать деньги по рыночным ставкам в доме по определению весьма экономкласса (и по соседству с малоимущими) – работа весьма сложная. И не каждое профессиональное риелторское агентство возьмется за нее. А взявшись, потребует серьезного вознаграждения.

Так что в структуре затрат придется на маркетинг предусмотреть не 10%, а все 30% доходов. И не разово, а на постоянной основе. На постоянной основе вести контроль за техническим состоянием дома – еще расходы.

Вот такие расчеты на коленке: насколько хорошие условия парламент предлагает бизнесу.

 
Данный материал является аналитическим и не носит рекламный характер.

Нашли ошибку в тексте? Выделите ее и нажмите Ctrl+Enter
3275 (0 сегодня)


Недвижимость в Москве и Подмосковье
Показать все
Предложения июля
Жилой квартал Тетрис Современные квартиры в готовых домах. Площадь от 18 до 47 кв.м. Монолит. Подробности по телефону! от 3,5 млн руб. Застройщик: Садовое кольцо МПС. Проектная декларация на рекламируемом сайте Эко Видное 2.0 Квартиры в готовых домах пл. от 25 метров.Монолит. Торопитесь! MR Group Застройщик: Купелинка Девелопмент. Проектная декларация на рекламируемом сайте Headliner Спешите! Новые квартиры в готовых домах. Площадь от 29 до 117 кв.м. Монолит, другое. от 7,7 млн руб. Застройщик: Жилой квартал Сити. Проектная декларация на рекламируемом сайте Новый жилой квартал Фили Сити Скидка на квартиры до 5%. Бизнес-класс. Рассрочка. Ипотека 6%. Собственный парк-променад и фонтан. Паркинг. 3 мин пешком от м.Фили Застройщик MR Group Застройщик: ЛАТИРИУС. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК Экодолье Шолохово! 200 000 руб. - первый взнос на таунхаус в ЖК "Экодолье Шолохово". Скидка 10%. Ипотека. Спешите! Дмитровское ш.,15 км. от 4,1 млн руб.ГК Экодолье Застройщик: Экодолье Щолохово. Проектная декларация на рекламируемом сайте Последние квартиры с террасой на крыше Свободная планировка. От 50 кв. м. Готовый поселок PARK AVENUE. Детский сад на территории. Новая Рига, 23 км. Район «Испанские кварталы» 4 км от МКАД. Квартиры площадью 22-115 кв.м.Монолит-кирпич, монолит. от 3,5 млн руб. Застройщик: А101 ДЕВЕЛОПМЕНТ. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК «ПИКАССО» в ЗАО ЖК «Пикассо» Скоро повышение цен! В двух минутах от метро! ЖК рядом с метро Очаково (200м) от 7,2 млн руб. Застройщик: ИжВазтехобслуживание. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК «Остафьево» 10 мин. до метро Бунинская аллея. 5 детских садов, 3 школы. Рядом парковая зона, пруды и набережная. Квартиры с отделкой от 2,1 млн руб. Застройщик: СР-Групп. Проектная декларация на рекламируемом сайте Геометрия Квартиры в готовых домах площадью от 46 метров.Монолит. Подробности по телефону! от 7,3 млн руб. Застройщик: Жилдорипотека. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Южный" Красногорск 5 км от МКАД без пробок! Квартиры-студии от 34 кв.м от 3,2 млн руб. Ипотека, рассрочка. Звоните! от 86 000 руб./кв.мООО "Прогресс" Застройщик: ПРОГРЕСС. Проектная декларация на рекламируемом сайте Среда от PSN Group 5 мин. пешком от МЦК Нижегородская. Рассрочка 0%. Ипотека от 6,7%. Квартиры от 6,3 млн рублей! Скидки до 10% до 31 июля! от 6,3 млн руб.PSN Group Застройщик: ВЦ Стройэкспо. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Эталон-Сити" от Группы "Эталон" Видовые квартиры за 125 000 руб./кв.м! Скидка на студии до 3%! Квартиры с отделкой от 6,5 млн руб. Сдаем в 2018г. м. Скобелевская Застройщик: Дайкар. Проектная декларация на рекламируемом сайте Купавна 2018 Акция месяца! Цены как на старте продаж в ЖК Купавна 2018! Меньше года до выдачи ключей. Торопитесь! ООО "Аквацентр" Застройщик: Аквацентр. Проектная декларация на рекламируемом сайте Старт продаж новой башни Прайм Парк Квартиры премиум-класса. м Динамо. Отделка, паркинг, англ школа, парки, д/сады, спорт объекты, фитнес, бассейн от 8,9 млн рублей!Оптима Девелопмент Застройщик: Прайм Парк. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК «Родной Город. Октябрьское Поле» Акция 8:0! Квартиры в Москве со скидкой 8%, выгода до 1,7 млн руб. Только до 31.07. от 8,7 млн руб.! Застройщик: АВТОКОМСТРОЙ. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Фестиваль Парк" Старт продаж нового корпуса от 5,4 млн! 3 мин до м. Речной Вокзал. Отделка WhiteBox. Звоните! от 5,4 млн руб. Застройщик: Центр-Инвест. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК бизнес-класса "Маяковский" Квартиры от 7,5 млн руб! Окончание строительства в 4 квартале 2018 г. Свободная планировка. 600 м. до м.Водный стадион от 7,5 млн руб. Застройщик: Дорожное ремонтно-строительное управление Северное. Проектная декларация на рекламируемом сайте Малоэтажный жилой комплекс «SAMPO» Идет заселение. Готовые квартиры с отделкой и без. 25 км от МКАД. Ипотека от 9%. от 2,4 млн руб.Микрорайон «Кантри» Застройщик: микрорайон Кантри. Проектная декларация на рекламируемом сайте Золотая Звезда Современные квартиры в готовых домах. Площадь от 38 до 101 кв.м. Монолит. Звоните! 3 квартиры по спец. цене.Группа "Эталон" Застройщик: Золотая Звезда. Проектная декларация на рекламируемом сайте Небоскрёбы бизнес-класса центр Москвы Старт продаж! Квартиры с отделкой от 5 млн руб. Небоскрёбы бизнес-класса рядом с центром Москвы. 2 минуты пешком от м. Дмитровская от 5 млн руб. Застройщик: ТПУ Дмитровская. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Кварталы 21/19"! 5 км от ТТК Квартиры в Москве ЮВАО. С отделкой и без. Готовые и строящиеся корпуса. Ипотека от 31 127 руб./месяц квартиры от 4,9 млн рублейЗАО "ВЕКТОРСТРОЙФИНАНС" Застройщик: Предприятие МС. Проектная декларация на рекламируемом сайте Скидки до 14% в «Селигер Сити» В 2 мин. пешком от м. Селигерская. Современные планировки. Монолит построен. Рассрочка 0%! от 4,2 млн руб.MR Group Застройщик: РУБЛЕВСКИЙ ПАРК. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК Савёловский Сити Живите рядом с центром! Квартиры с отделкой от 6 млн руб. Ипотека от 6%. 7 мин от м. Дмитровская. Высотки с потрясающими панорамными видами! от 6 млн руб. Застройщик: Бизнес парк Савеловский. Проектная декларация на рекламируемом сайте Отрада 8 км от МКАД. Квартиры площадью от 21 метра. Монолит-кирпич. квартиры в готовых домах Звоните! всего от 2,3 млн руб. Застройщик: Отрада Девелопмент. Проектная декларация на рекламируемом сайте Городской район Новые Ватутинки Готовая инфраструктура. Д/сады, школа и поликлиника. Московская прописка. Ипотека от 6%. м. Новые Ватутинки от 2,8 млн руб.АО "Инвесттраст" Застройщик: Инвесттраст. Проектная декларация на рекламируемом сайте Небо Новые 1-5-комнатные квартиры. Площадь от 48 до 131 кв.м. Монолит. Звоните! от 170 тыс./кв.м Застройщик: Проект Мичуринский. Проектная декларация на рекламируемом сайте Квартиры бизнес-класса в ЖК Династия Старт продаж второй очереди. Более 50 удобных планировок. 300м до м.Полежаевская. От 8 млн. Звоните! от 8 млнSezar Group Застройщик: МОНОЛИТНОЕ ДОМОСТРОЕНИЕ. Проектная декларация на рекламируемом сайте Дом Серебряный Бор Уникальное предложение! Скидка 10% на просторные квартиры в Серебряном бору. Потрясающие виды, паркинг, система умный дом. м.Щукинская Застройщик: Строитель. Проектная декларация на рекламируемом сайте Живые районы от А101 Квартиры с отделкой! Ипотека от 5,1% на весь период. Новая Москва от 3,5 млн руб. Застройщик: А101. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Томилино 2018" Квартиры в 10 минутах от м. Котельники! Рядом пляж и лесопарк! Первый взнос - 0%! Скидка 10% от 1,7 млн руб. Застройщик: Самолет-Томилино. Проектная декларация на рекламируемом сайте Квартал для жизни Спутник Студии с отделкой с видом на реку! Рядом м.Строгино. Скидки до 12%! с отделкой от 2,6 млн руб. Застройщик: Бухта Лэнд. Проектная декларация на рекламируемом сайте Двушки в ЖК Рассказово Старт продаж третьей очереди. 850м от метро Рассказовка. Звоните! 6,3 млн руб. Sezar Group Застройщик: Красный Октябрь. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Семеновский Парк" Квартиры с отделкой в Москве от 5,1 млн! Вид на Измайловский парк. Рядом м.Семеновская. от 5,1 млн руб. Проектная декларация на рекламируемом сайте Квартиры 300 м. от метро Солнцево ЖК Лучи. Квартиры с отделкой. Всего от 4,7 млн руб. Первый взнос 10%. Ипотека от 5,5% всего от 4,7 млн руб.ООО «ЛСР. Объект-М» Застройщик: Группа ЛСР. Проектная декларация на рекламируемом сайте