Вы используете старую версию браузера Internet Explorer. Наш сайт выглядит и работает некорректно в этой версии IE.
Мы настоятельно рекомендуем вам обновить Internet Explorer или использовать другой браузер. В новых версиях браузера устранены проблемы безопасности и добавлены новые возможности.
от
2.8 млн
руб.
от
3.6 млн
руб.
от
1 млн
руб.
от
2.5 млн
руб.
Опрос
Что будет с рублевыми ценами на недвижимость этой весной?
Нажимая кнопку "Ответить", вы соглашаетесь с Политикой защиты и обработки персональных данных
Цены на квартиры в Москве
Стоимость недвижимости в Москве
Наш научный партнер

Квартиры с ухудшенными потребительскими свойствами

Адвокат Олег Сухов специально для IRN.RU рассказывает об особой категории проблемного жилья

В последнее время все большее количество граждан интересуются возможностью покупки проблемной квартиры. Ничего удивительного в этом нет: цены на такое жилье вполне приемлемые, да и предложений на рынке хватает. С другой стороны, покупатели с опаской относятся к данной категории жилищ, справедливо полагая, что многочисленные риски, присущие проблемной квартире, перевешивают ее низкую стоимость. Как говорится: «и хочется и колется».


Проблемы правовые и технические
Бытует мнение, что квартира становится проблемной только в силу каких-либо правовых фактов: незаконная приватизация, мошенничество, оформление прав собственности с грубейшим нарушением закона, регистрация в продаваемом жилище третьих лиц и так далее. Это, конечно, правда. Только не вся. Дело в том, что и юридически чистые квартиры могут стать проблемными в результате ухудшения (или изначально низких) потребительских свойств.

Риелторы, например, относят к «проблемной» недвижимости почти все панельные хрущевки, особенно те, где была проведена неудачная перепланировка. В эту же категорию входят «маломерки» гостиничного типа площадью не более 24 кв. м. Потребительские свойства такого помещения находятся на низком уровне: совмещенный санузел, где можно разметить только сидячую ванну, нет места для раковины, кухня, расположенная сразу же в «прихожей», и прочие радости жизни. Понятно, что большинство покупателей вряд ли соблазнятся такой квартирой. Но есть и исключения. В частности, когда дом готовится под снос или человек решил подзаработать, сдавая жилище в аренду командировочным или гостям города.

И все же, с точки зрения обычного гражданина, такое жилье вряд ли относится к проблемному, потому как многие из россиянин до сих пор ютятся в коммуналках или кочуют по съемным квартирам. Гораздо больше вопросов вызывают квартиры с нарушенными потребительскими свойствами. К этой категории, например, относится «сгоревшее» жилье. Скидка на такую недвижимость может составлять до 50% от рыночной цены. Ничего удивительного в этом нет. Дело в том, что стены (неважно кирпичные или бетонные), потолки и полы теряют под воздействием высоких температур и воды потребительские свойства: трескаются, крошатся, в жару быстро нагреваются, в холод промерзают, снижается шумоизоляция, в помещении присутствует постоянный запах гари. Чистая, как говорится, физика. И даже если провести в такой квартире капитальный ремонт, то он уже не спасет ситуацию. Просто недостатки проявятся позднее.

В 2012 году в наш Юридический центр адвоката Олега Сухова обратилась семья Долгополовых (фамилия изменена), которая приобрела в Москве трехкомнатную квартиру по цене на 20% ниже рыночной. По словам продавца, он сам брал ее за эту же цену. Почему продает так дешево? Потому что срочно переезжает в Санкт-Петербург. Квартира понравилась Долгополовым: 9 этаж, евроремонт, сверкающие белизной потолки. На всякий случай Долгополовы обратились к юристу, который проверил юридическую чистоту квартиры. Все было нормально. Стороны ударили по рукам, и через месяц Долгополовы въехали в жилище. Однако почти сразу же начались проблемы. Неприятно удивила слышимость того, что происходит у соседей как сверху, так и снизу. Затем выяснилось, что в квартире на 3-4 градуса холоднее, чем у соседей по лестничной клетке, хотя батареи у Долгополовых были даже более современные. Потом пошли трещины по стенам и потолку. Ругаясь, глава семьи потратил всю зиму на ремонт. Однако проблемы возникали вновь и вновь. В попытке выяснить, в чем дело, Долгополовы наконец-то догадались расспросить соседей, которые пояснили, что лет шесть назад в квартире был сильнейший пожар, после которого первоначальный собственник продал помещение и выехал из дома. Кляня судьбу, Долгополовы обратились к независимым экспертам на предмет возможности признания жилья аварийным. Но вердикт специалистов оказался неумолим – квартира отвечает предъявляемым требованиям с точки зрения безопасности и санитарных норм, хотя и нуждается в капитальном ремонте. Чистый убыток Долгополовых с учетом переплаты и требуемых вложений для ремонта составил более чем 3 млн рублей.

В одну категорию вместе со «сгоревшими» квартирами входят и «затопленные». Стоимость такого жилья может соответствовать рыночным ценам или быть ниже на 10-15%. Впрочем, все зависит от объема и длительности «залива». Особо стоит сказать о «затопленных» квартирах в Краснодарском крае и на Дальнем Востоке. Многие здания в этих регионах были признаны аварийными и непригодными для жилья. Но некоторые дома власти восстановили и заселили вновь. Квартиры и комнаты в таких строениях также стоят гораздо ниже рыночной цены по региону. Поэтому гражданам, желающим приобрести жилище, например, в Краснодарском крае, особенно следует поинтересоваться его историей в период стихийного бедствия.

И наконец, квартиры, требующие капитального ремонта, с заменой труб, полов, внутриквартирных коммуникаций. Цена такого жилья должна быть как минимум ниже рыночной на стоимость капитального ремонта и материалов.


Что можно посоветовать покупателям?
Во-первых, если квартира является юридически «чистой», но продается гораздо ниже рыночной цены (от 10% и более), а объяснения продавца кажутся маловразумительными, необходимо проверить историю квартиры. Расспросить соседей, представителей управляющей компании и жилищных служб. Что-нибудь да выяснится. Во-вторых, если жилье предлагается ниже рыночной цены, а продавец не скрывает, что квартира горела, была затоплена или ее коммуникации требуют срочного капитального ремонта, то необходимо пригласить экспертов – строителей для получения независимого заключения о состоянии потребительских свойств недвижимости, а также о возможных затратах на проведение ремонта. В-третьих, предусмотреть в договоре купли-продажи ответственность продавца за сокрытие недостатков квартиры, если таковые обнаружатся и при этом выяснится, что собственник знал о них, но не предупредил покупателя.

И, наконец, главный совет: приобретая недвижимость (пусть даже на первый взгляд и не проблемную), следует воспользоваться услугами профессионального адвоката. Так оно будет надежней.

 
Данный материал является аналитическим и не носит рекламный характер.

Нашли ошибку в тексте? Выделите ее и нажмите Ctrl+Enter
2890 (0 сегодня)

Самые популярные объекты в базе IRN.RU

Цена, продавец
Карта
Адрес, описание
P от 3 552 057
до 9 766 242 руб.
Перейти на официальный сайт Уточняйте цены по телефону
ЖК Изумрудные Холмы Красногорский район, г. Красногорск, 11 км от МКАД Площади : 30 - 128 кв.м. Сдача ГК: 4 кв. 2018 г. Космонавтов ул., д.5 Космонавтов ул., д.7 мкр.Опалиха, Аннинская ул., к.1 (3 оч.) мкр.Опалиха, Аннинская ул., к.14 (4 оч.) мкр.Опалиха, Аннинская ул., к.15 (4 оч.) Показать все 13 корпусов Застройщик: Затонское.
Проектная декларация на рекламируемом сайте
P от 8 854 860
до 28 347 730 руб.
Перейти на официальный сайт Уточняйте цены по телефону
ЖК Маяковский Москва, Северный округ, район Войковский Площади : 41 - 136 кв.м. Сдача ГК: 4 кв. 2018 г. м. Водный стадион, 10 мин. пешком Головинское ш., вл.10, к.1 (Северная башня) Головинское ш., вл.10, к.2 (Центральная башня) Головинское ш., вл.10, к.3 (Южная башня) Застройщик: Дорожное ремонтно-строительное управление Северное.
Проектная декларация на рекламируемом сайте
P от 2 952 600
до 10 225 875 руб.
Перейти на официальный сайт Уточняйте цены по телефону
ЖК Гоголь парк Люберецкий район, г. Люберцы, 4 км от МКАД Площади : 20 - 112 кв.м. Сдача ГК: 4 кв. 2020 г. Застройщик: Основа.
Проектная декларация на рекламируемом сайте

Недвижимость в Москве и Подмосковье
Показать все
Предложения мая
ЖК "мой адрес В Сколково" Старт продаж! Монолитные корпуса полностью построены и введены в эксплуатацию. Дома сданы. Выдаем ключи. Застройщик: КП УГС. Проектная декларация на рекламируемом сайте Уникальный ЖК «ONYX DELUXE» Квартиры бизнес-класса с панорамным видом и отделкой White box! Свой детский сад и парк с фонтанами. Ключи в 2019 г.! Купите сейчас с выгодой до 900 000 руб! Застройщик: МСМ-Инвест. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Томилино" Квартиры с отделкой от 2,3 млн руб. 10 мин. до м. Котельники. Живописная набережная, дет.сады и школы. с отделкой от 2,3 млн руб. Застройщик: Самолет-Томилино. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Румянцево-Парк". Старт продаж нового корпуса! 5 минут до м.Саларьево. Свой парк. Детские сады и школа. Паркинг. Ипотека от 6,8% от 3,6 млн руб Застройщик: Лексион Девелопмент. Проектная декларация на рекламируемом сайте Клубный дом SOHO+NOHO Апартаменты с отделкой м. Белорусская от 12,9 млн руб. Панорамные окна и террасы, клубная инфраструктура! Застройщик: Wainbridge. Проектная декларация на рекламируемом сайте Квартиры в жилом поселке Park Avenue Полностью готовый квартал! Квартиры от 50 кв.м. Детская инфраструктура, парк и речка на территории. Новая Рига, 23 км. ЖК "Остафьево". Cкидка 9,9% Квартиры от 2,7 млн руб. 10 мин. до м. Бунинская аллея. 5 детских садов, 3 школы. Двор без машин, свой парк для прогулок. от 2,7 млн руб. Застройщик: СР-Групп. Проектная декларация на рекламируемом сайте Отрада Красногорский район. 8 км от МКАД. Квартиры площадью от 22 метров. Монолит-кирпич, монолит. квартиры в готовых домах Уточняйте подробности по телефону. от 3,8 млн руб. Застройщик: Отрада Девелопмент. Проектная декларация на рекламируемом сайте Городской квартал Big Time. Квартиры с отделкой от 7,3 млн руб. 5 минут до Москва-Сити. Трехуровневый подземный паркинг. от 7,3 млн руб. Застройщик: TEKTA GROUP. Проектная декларация на рекламируемом сайте Последние квартиры в готовых домах! ЖК Символ. Финал продаж. Ключи в 2019 году! Своя большая инфраструктура. На границе ЦАО, рядом 3 станции метро Застройщик: ПИ Групп. Проектная декларация на рекламируемом сайте Квартал для жизни Спутник Студии с отделкой с видом на реку со скидкой до 11 %! Рядом м.Строгино. 200 метров от Москвы! от 2,7 млн руб. Застройщик: Бухта Лэнд. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК Headliner Старт продаж 2 очереди. Квартиры в ЦАО. 1-ком - от 9 млн, 2-ком - от 12 млн. Потрясающие панорамные виды на Москву-Сити и центр города. Паркинг. м. Шелепиха от 9 млн Застройщик: Жилой квартал Сити. Проектная декларация на рекламируемом сайте Переделкино Ближнее Квартиры с отделкой - 2 стиля на выбор. Метро "Рассказовка". Ипотека от 5% Застройщик: Олета. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Геометрия", м.Площадь Ильича Жилой комплекс бизнес-класса в 5 км от Кремля. Подземный паркинг. Квартиры от 9.15 млн от 9.15 млн Застройщик: Жилдорипотека. Проектная декларация на рекламируемом сайте МФК бизнес-класса Nakhimov Апартаменты с подземным паркингом в престижном районе Черемушки от 4,9 млн руб! Звоните! от 4,9 млн руб Застройщик: Флэт и Ко. Проектная декларация на рекламируемом сайте Новые Ватутинки. Квартиры от 3.2 млн Квартиры с отделкой в самом сердце Новой Москвы! Развитая инфраструктура: детсады, школы, поликлиника, паркинг, метро в 2023 году от 3.2 млн рублей Застройщик: Инвесттраст. Проектная декларация на рекламируемом сайте Серебряный фонтан Десятки уникальных планировок. Метро Алексеевская. Выгода до 2,5 млн рублей. Рассрочка 0%. Ипотека от 6,4% от 11,5 млн руб. Застройщик: Серебряный Фонтан. Проектная декларация на рекламируемом сайте Резиденция Май Квартиры с террасами в премиальном квартале в окружении заповедника от 3,7 млн руб. 9 км от МКАД. Экологически чистый Ленинский район. Ипотека от 6%, рассрочка. от 3,7 млн руб. Застройщик: ЛЕЩ КОНСТРАКШН. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Городские Истории" Жить у парков полезно! Отличная транспортная доступность! Московская прописка! 1 минута до м Рассказовка! Застройщик: ТПУ Рассказовка. Проектная декларация на рекламируемом сайте I LOVE Торопитесь! Новые квартиры у м.Алексеевская. 1-4-комнатные. Площадь от 30 до 132 кв.м. Застройщик: ПРОМСОЮЗ. Проектная декларация на рекламируемом сайте Премиум-квартал JAZZ. 1-я Ямская, 2 Абсолютный комфорт. Если квартира, то солнечная. Окна в пол. Потолки до 5 метров. Бесплатный фитнес от 7,5 млн руб Застройщик: Сущевский Вал. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК Лукино-Варино. 24 км от МКАД. Квартиры в Щелковском районе от 2,3 млн руб. Семейная ипотека 6% на весь срок. Удваиваем маткапитал! Ипотечные каникулы. Скидки до 449 000 руб. от 2,3 млн руб. Застройщик: СУ-22. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК Загорье ЖК комфорт-класса на Юге Москвы. Собственная инфраструктура, паркинг. Ипотека от 10% от 6.2 млн. руб Застройщик: Докон. Проектная декларация на рекламируемом сайте Дом Серебряный Бор в СЗАО Уникальный дом бизнес-класса. Квартиры с панорамным видом, река и лес за окном. 20 мин. до центра Москвы Застройщик: Строитель. Проектная декларация на рекламируемом сайте Счастье в Вешняках Ипотека 5,5% от МТС-Банка. Удобные планировочные решения. Дом сдан. Рядом усадьба Кусково. Скидка 5% Застройщик: Вешняковская 18. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Крылья". Дополнительная скидка 5%! Только в мае! Квартира 38 кв.м. от 7,1 млн р! Свой парк с прудом, д/сад. м. Аминьевское шоссе – 3 минуты пешком. Рядом МГИМО , МГУ. Застройщик: Лидер Инвест. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК Аалто. Бизнес-лайт у м. Динамо. Квартиры от 8,6 млн рублей. Сдача уже в этом году! Финское качество строительства. Застройщик: ЮИТ СитиСтрой. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК «Bauman house» Квартиры от 7,8 млн. руб. Бизнес класс. Вид на Яузу. 10 мин до м.Бауманская от 7,8 млн руб Застройщик: Прайм-Инвест. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК Небо — небоскребы на Мичуринском! От 205 000 за кв.м. Развитая инфраструктура. Подземный паркинг. Рассрочка 0% Застройщик: Capital Group. Проектная декларация на рекламируемом сайте Жилой комплекс «Летний сад» Специальное предложение на квартиры с отделкой. Уникальные планировки. "ул. 800-летия Москвы". Ипотека от 6,3%. Уникальные планировки. Ландшафтный дизайн. Застройщик: Дмитровская. Проектная декларация на рекламируемом сайте Район «Скандинавия» 15 мин. до 3х веток метро. Московская прописка. Застройщик. 214-ФЗ. Новая Москва. Метро Теплый стан, Коммунарка, Бунинская аллея Застройщик: А101. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК Аквилон PARK 5-7 минут на автомобиле до МКАДа. Рассрочка 0%! Скидка 15% при покупке квартиры в ипотеку. Подземный паркинг. Новая Москва. от 2,9 млн руб. Застройщик: СтройНафта. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК «Нормандия» от Группы «Эталон» Специальное предложение на просторные квартиры и апартаменты. Ипотека от 6,3%. Охраняемый ЖК вблизи м. «Бабушкинская». Свой спуск к р. Яуза. Застройщик: ЛС-Риэлти. Проектная декларация на рекламируемом сайте