Вы используете старую версию браузера Internet Explorer. Наш сайт выглядит и работает некорректно в этой версии IE.
Мы настоятельно рекомендуем вам обновить Internet Explorer или использовать другой браузер. В новых версиях браузера устранены проблемы безопасности и добавлены новые возможности.
от
2.8 млн
руб.
от
3.1 млн
руб.
от
1 млн
руб.
от
879 тыс
руб.
Опрос
На сколько дешевле рынка, по-вашему, должна быть «убитая» квартира, чтобы имело смысл ее покупать?
Нажимая кнопку "Ответить", вы соглашаетесь с Политикой защиты и обработки персональных данных
Цены на квартиры в Москве
Стоимость недвижимости в Москве
Наш научный партнер

Квартиры с ухудшенными потребительскими свойствами

Адвокат Олег Сухов специально для IRN.RU рассказывает об особой категории проблемного жилья

В последнее время все большее количество граждан интересуются возможностью покупки проблемной квартиры. Ничего удивительного в этом нет: цены на такое жилье вполне приемлемые, да и предложений на рынке хватает. С другой стороны, покупатели с опаской относятся к данной категории жилищ, справедливо полагая, что многочисленные риски, присущие проблемной квартире, перевешивают ее низкую стоимость. Как говорится: «и хочется и колется».


Проблемы правовые и технические
Бытует мнение, что квартира становится проблемной только в силу каких-либо правовых фактов: незаконная приватизация, мошенничество, оформление прав собственности с грубейшим нарушением закона, регистрация в продаваемом жилище третьих лиц и так далее. Это, конечно, правда. Только не вся. Дело в том, что и юридически чистые квартиры могут стать проблемными в результате ухудшения (или изначально низких) потребительских свойств.

Риелторы, например, относят к «проблемной» недвижимости почти все панельные хрущевки, особенно те, где была проведена неудачная перепланировка. В эту же категорию входят «маломерки» гостиничного типа площадью не более 24 кв. м. Потребительские свойства такого помещения находятся на низком уровне: совмещенный санузел, где можно разметить только сидячую ванну, нет места для раковины, кухня, расположенная сразу же в «прихожей», и прочие радости жизни. Понятно, что большинство покупателей вряд ли соблазнятся такой квартирой. Но есть и исключения. В частности, когда дом готовится под снос или человек решил подзаработать, сдавая жилище в аренду командировочным или гостям города.

И все же, с точки зрения обычного гражданина, такое жилье вряд ли относится к проблемному, потому как многие из россиянин до сих пор ютятся в коммуналках или кочуют по съемным квартирам. Гораздо больше вопросов вызывают квартиры с нарушенными потребительскими свойствами. К этой категории, например, относится «сгоревшее» жилье. Скидка на такую недвижимость может составлять до 50% от рыночной цены. Ничего удивительного в этом нет. Дело в том, что стены (неважно кирпичные или бетонные), потолки и полы теряют под воздействием высоких температур и воды потребительские свойства: трескаются, крошатся, в жару быстро нагреваются, в холод промерзают, снижается шумоизоляция, в помещении присутствует постоянный запах гари. Чистая, как говорится, физика. И даже если провести в такой квартире капитальный ремонт, то он уже не спасет ситуацию. Просто недостатки проявятся позднее.

В 2012 году в наш Юридический центр адвоката Олега Сухова обратилась семья Долгополовых (фамилия изменена), которая приобрела в Москве трехкомнатную квартиру по цене на 20% ниже рыночной. По словам продавца, он сам брал ее за эту же цену. Почему продает так дешево? Потому что срочно переезжает в Санкт-Петербург. Квартира понравилась Долгополовым: 9 этаж, евроремонт, сверкающие белизной потолки. На всякий случай Долгополовы обратились к юристу, который проверил юридическую чистоту квартиры. Все было нормально. Стороны ударили по рукам, и через месяц Долгополовы въехали в жилище. Однако почти сразу же начались проблемы. Неприятно удивила слышимость того, что происходит у соседей как сверху, так и снизу. Затем выяснилось, что в квартире на 3-4 градуса холоднее, чем у соседей по лестничной клетке, хотя батареи у Долгополовых были даже более современные. Потом пошли трещины по стенам и потолку. Ругаясь, глава семьи потратил всю зиму на ремонт. Однако проблемы возникали вновь и вновь. В попытке выяснить, в чем дело, Долгополовы наконец-то догадались расспросить соседей, которые пояснили, что лет шесть назад в квартире был сильнейший пожар, после которого первоначальный собственник продал помещение и выехал из дома. Кляня судьбу, Долгополовы обратились к независимым экспертам на предмет возможности признания жилья аварийным. Но вердикт специалистов оказался неумолим – квартира отвечает предъявляемым требованиям с точки зрения безопасности и санитарных норм, хотя и нуждается в капитальном ремонте. Чистый убыток Долгополовых с учетом переплаты и требуемых вложений для ремонта составил более чем 3 млн рублей.

В одну категорию вместе со «сгоревшими» квартирами входят и «затопленные». Стоимость такого жилья может соответствовать рыночным ценам или быть ниже на 10-15%. Впрочем, все зависит от объема и длительности «залива». Особо стоит сказать о «затопленных» квартирах в Краснодарском крае и на Дальнем Востоке. Многие здания в этих регионах были признаны аварийными и непригодными для жилья. Но некоторые дома власти восстановили и заселили вновь. Квартиры и комнаты в таких строениях также стоят гораздо ниже рыночной цены по региону. Поэтому гражданам, желающим приобрести жилище, например, в Краснодарском крае, особенно следует поинтересоваться его историей в период стихийного бедствия.

И наконец, квартиры, требующие капитального ремонта, с заменой труб, полов, внутриквартирных коммуникаций. Цена такого жилья должна быть как минимум ниже рыночной на стоимость капитального ремонта и материалов.


Что можно посоветовать покупателям?
Во-первых, если квартира является юридически «чистой», но продается гораздо ниже рыночной цены (от 10% и более), а объяснения продавца кажутся маловразумительными, необходимо проверить историю квартиры. Расспросить соседей, представителей управляющей компании и жилищных служб. Что-нибудь да выяснится. Во-вторых, если жилье предлагается ниже рыночной цены, а продавец не скрывает, что квартира горела, была затоплена или ее коммуникации требуют срочного капитального ремонта, то необходимо пригласить экспертов – строителей для получения независимого заключения о состоянии потребительских свойств недвижимости, а также о возможных затратах на проведение ремонта. В-третьих, предусмотреть в договоре купли-продажи ответственность продавца за сокрытие недостатков квартиры, если таковые обнаружатся и при этом выяснится, что собственник знал о них, но не предупредил покупателя.

И, наконец, главный совет: приобретая недвижимость (пусть даже на первый взгляд и не проблемную), следует воспользоваться услугами профессионального адвоката. Так оно будет надежней.

 
Данный материал является аналитическим и не носит рекламный характер.

Нашли ошибку в тексте? Выделите ее и нажмите Ctrl+Enter
2855 (2 сегодня)

Самые популярные объекты в базе IRN.RU

Цена, продавец
Карта
Адрес, описание
P от 3 253 500
до 10 017 000 руб.
Перейти на официальный сайт Уточняйте цены по телефону
ЖК Новые Ватутинки Новая Москва, Новомосковский округ, м. Теплый Стан, 15 км от МКАД Студии, 1-4-комнатные квартиры Площади : 24 - 106 кв.м. Сдача ГК: 4 кв. 2019 г. м. Теплый Стан, 15 мин. транспортом Десеновское с/о, мкр.Центральный, к.10/1 (4оч.) Десеновское с/о, мкр.Центральный, к.10/2 (4оч.) Десеновское с/о, мкр.Центральный, к.8/1 Десеновское с/о, мкр.Центральный, к.8/2 Застройщик: Инвесттраст.
Проектная декларация на рекламируемом сайте
P от 5 378 274
до 10 891 227 руб.
Перейти на официальный сайт Уточняйте цены по телефону
ЖК Город-парк «Переделкино Ближнее» Новая Москва, Новомосковский округ, м. Юго-Западная, м. Саларьево, м. Рассказовка, 8 км от МКАД 1-3-комнатные квартиры Площади : 37 - 84 кв.м. Сдача ГК: 4 кв. 2018 г. м. Юго-Западная, 20 мин. транспортом м. Саларьево, 25 мин. транспортом м. Рассказовка, 7 мин. пешком Внуковское с/п, Рассказовка д., уч.13/2, кв-л 4, к.8 (4 фаза) Внуковское с/п, Рассказовка д., уч.13/2, кв-л 7, к.1Б (8 фаза) Внуковское с/п, Рассказовка д., уч.13/2, кв-л 7, к.2 (8 фаза) Внуковское с/п, Рассказовка д., уч.13/2, кв-л 7, к.3 (8 фаза) Внуковское с/п, Рассказовка д., уч.13/2, кв-л 7, к.4 (8 фаза) Застройщик: Олета.
Проектная декларация на рекламируемом сайте
P от 7 620 390
до 26 558 400 руб.
Перейти на официальный сайт Уточняйте цены по телефону
ЖК Петровский парк Москва, Северный округ, район Савеловский, м. Динамо, м. Петровский парк 1-4-комнатные квартиры Площади : 37 - 109 кв.м. Сдача ГК: 4 кв. 2021 г. м. Петровский парк, 12 мин. пешком Юннатов ул., вл.4, к.Б Юннатов ул., вл.4, к.В Застройщик: РГ-Девелопмент.
Проектная декларация на рекламируемом сайте

Недвижимость в Москве и Подмосковье
Показать все
Предложения января
Лофт-квартал для жизни и работы. От 9 096 564 руб за 52,46 кв.м.! Отдельный вход. Высота потолков: от 3,5 м. Ключи в 2019 г. м. Марьина роща. Застройщик: KR Properties. Проектная декларация на рекламируемом сайте Город-парк «Первый Московский» Видовые квартиры у леса. Монолитные дома. Увеличенные окна. Двор без машин. Метро "Саларьево". от 4,1 млн руб. Застройщик: Первый Московский. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК Бизнес-класса Big Time. Высокая скорость строительства. Видовые квартиры. Подземный паркинг. 10 минут пешком до метро. От 5,6 млн руб. от 5,6 млн руб. Застройщик: ПАК ДЕВЕЛОПМЕНТ. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Городские Истории" Старт продаж! Высокая стадия готовности! Двор без машин! 2 парка в шаговой доступности!1 мин до м Рассказовка. Застройщик: ТПУ Рассказовка. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК «Изумрудные холмы» Выгодные условия приобретения на квартиры в готовых корпусах. Волоколамское шоссе 8 км. От МКАД. Семейный микрорайон. Звоните! Застройщик: Затонское. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК Отрада Квартиры от 2,7 млн руб! 5 мин до м.Митино. Рядом озеро, лес. Вся инф-ра построена! от 2,7 млн руб. Застройщик: Отрада Девелопмент. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК Фили Сити 3 мин до м. Фили. Скидки в январе. Рядом парк! Застройщик MR Group Застройщик: ЛАТИРИУС. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Румянцево-Парк". м.Саларьево Новогодние акции! Скидки на квартиры до 15%. Подземный паркинг. Свободные планировки. Закрытые дворы Застройщик: Лексион Девелопмент. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК бизнес-класса "Маяковский" Квартиры в готовых домах от 8,5 млн. руб. Свободная планировка. 600 м. до метро Водный стадион. от 8,5 млн руб. Застройщик: Дорожное ремонтно-строительное управление Северное. Проектная декларация на рекламируемом сайте Флотилия Квартиры в готовых домах площадью от 52 метров.Монолит-кирпич. Подробности по телефону! от 130 000 руб/кв м.Флэт и Ко Застройщик: МОСФУНДАМЕНТСТРОЙ №1. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК «Царская Площадь». Первая очередь сдана! 5 мин. пешком от м. Динамо. Без % рассрочка. Ипотека от 5,5%. ФЗ-214. Застройщик: Спортивно-развлекательный центр АСГАРД. Проектная декларация на рекламируемом сайте МФК бизнес-класса Nakhimov Апартаменты с подземным паркингом в престижном районе Черемушки от 4,6 млн руб! Звоните! Застройщик: Бизнес-Центр На Долгоруковской. Проектная декларация на рекламируемом сайте Район «Москва А101» 3 ветки метро. Москвоская прописка. Школы, детские сады. 214-ФЗ. Застройщик. от 3,6 млн руб. Застройщик: А101. Проектная декларация на рекламируемом сайте Район «Москва А101» 15 мин. до 3х веток метро. Московская прописка. Дизайнерская отделка. Застройщик. 214-ФЗ от 2,7 млн руб.Группа компаний А101 Застройщик: А101. Проектная декларация на рекламируемом сайте