Вы используете старую версию браузера Internet Explorer. Наш сайт выглядит и работает некорректно в этой версии IE.
Мы настоятельно рекомендуем вам обновить Internet Explorer или использовать другой браузер. В новых версиях браузера устранены проблемы безопасности и добавлены новые возможности.
от
3.3 млн
руб.
от
3.6 млн
руб.
от
1 млн
руб.
от
1.7 млн
руб.
Опрос
Если бы у вас была возможность купить для себя второе жилье, какое бы вы приобрели?
Нажимая кнопку "Ответить", вы соглашаетесь с Политикой защиты и обработки персональных данных
Цены на квартиры в Москве
Стоимость недвижимости в Москве
Наш научный партнер

Купить коттедж, не подлежащий сносу

Адвокат Олег Сухов специально для IRN.RU описывает самые распространенные споры, связанные с загородной недвижимостью

Время идет, и желания населения меняются. Раньше, в девяностые, все мечтали о квартирах с высокими потолками, а теперь о загородных частных домах. Уйма личного пространства, благоприятная экология, возможность любоваться красотами природы из собственного окна… Но существуют и риски утратить драгоценную недвижимость.

В любом судебном споре, связанным с прекращением права собственности или изъятием жилого загородного дома, необходимо знать три главных аспекта, по которым он может быть признан самовольным, и, следовательно, подлежать сносу:
1. Наличие или отсутствие разрешения на его строительство.
2. Правомерное целевое использование земельного участка.
3. Соблюдение градостроительных норм и правил.

На примере судебной практики рассмотрим ситуации, когда по той или иной причине суд определял снести строение или его часть.


Отсутствует разрешение на строительство или постройка нарушает права соседей
Согласно ст. 51 Градостроительного кодекса РФ, разрешение на строительство представляет собой документ, подтверждающий соответствие проектной документации требованиям градостроительного плана земельного участка или проекту планировки территории и дающий застройщику право осуществлять строительство, реконструкцию объектов капитального строительства.

Отсутствие такого документа может повлечь крайне неблагоприятные последствия для собственника жилого дома. Рассмотрим на примере, что бывает, когда граждане осуществляют строительство без разрешения или без согласования реконструкции уже имеющегося объекта недвижимости.

Третьего декабря 2013 г. Верховный суд РФ рассмотрел гражданское дело о сносе пристроенной части жилого дома, в соответствии с которым Пинясова А.М. обратилась с иском к Гражинской Т.И. о возложении обязанности снести пристрой к жилому дому, созданного без разрешительной документации и с нарушением требований СНиП, противопожарных правил, нормативов.

Пройдя все инстанции, гражданке Пинясовой А.М. было отказано в удовлетворении иска. Но Верховный суд РФ не согласился с выводами нижестоящих судов.

Как было установлено материалами дела: в августе 2011 года на месте снесенного, ранее существовавшего деревянного пристроя с бревенчатыми стенами размерами 5,95 x 2,9 м, Гражинская Т.И. возвела к жилому дому пристрой со стенами из бетона в размерах 5,95 x 3,96 м, вследствие чего площадь жилого дома увеличилась, в результате произведенной реконструкции возник новый объект.

Реконструкция жилого пристроя к дому была выполнена без разрешающих документов, строение стало размещаться на расстоянии 0,66 м от границы земельного участка (при норме не менее 1 м), разрыв между пристроем и соседним жилым домом составил 3,54 м, что не отвечает противопожарным правилам.

Данные обстоятельства подтверждали нарушение прав Пинясовой А.М., кроме того создалась угроза причинения вреда жизни и здоровью, так как расстояние между ее жилым домом и пристроем не отвечало противопожарным нормам.

Верховный суд РФ решил удовлетворить требования Пинясовой А.М. о сносе пристройки к жилому дому, признав ее самовольной.

Анализируя вышеприведенное дело, следует отметить, что суд при рассмотрении вопроса о сносе, установил не только отсутствие разрешительной документации, но и обстоятельства нарушения прав соседей, наличие угрозы причинения вреда жизни и здоровью третьих лиц.


Жилое строение построено на земельном участке, не предназначенном для таких целей
Признать самовольной постройкой и обязать собственника снести жилой дом можно не только по основаниям отсутствия разрешения на строительство и создания угрозы причинения вреда жизни и здоровью третьих лиц, но и по причине возведения здания на земельном участке, не предназначенном для таких целей.

В соответствии со статьей 37 Градостроительного кодекса РФ, земельные участки имеют несколько видов разрешенного использования, то есть целевого назначения. Иными словами, закон закрепляет, что допустимо построить на земельном участке в конкретной территориальной зоне, а что возводить нельзя.

К примеру, Администрация Ленинского муниципального района Московской области обратилась в суд с иском к Г. о сносе самовольно возведенного строения.

Как было установлено в судебном заседании, Г. являлся собственником земельных участков сельскохозяйственного назначения с разрешенным использованием – для садоводства, с расположенным на них трехэтажным жилым помещением общей площадью 789,1 кв. м.

Согласно распоряжению Администрации Ленинского муниципального района 24.08.2011 г. был осуществлен муниципальный земельный контроль, в результате которого выявлено, что на территории земельного участка Г. возведено указанное выше здание гостиничного типа.

Из заключения экспертизы следовало, что исследуемый дом представляет собой трехэтажное монолитно-блочное строение общей площадью 789,1 кв. м. Объемно-планировочное решение жилого дома организованно таким образом, что на каждом этаже предусмотрены по одной кухне и одной сантехнической группе. Все помещения связаны между собой, доступ ограничен только в часть помещений, которые допускается использовать в качестве жилых комнат, помещения кухонь, лестниц, холл и сантехнические группы ограничения не имеют. Данная планировка позволила квалифицировать вышеуказанное строение как здание гостиницы (мотеля).

Суд сделал вывод, что возведенное на земельном участке в СНТ «Солнцево» строение не соответствует виду разрешенного использования земельного участка, поскольку предназначено не для целей выращивания плодовых, ягодных, овощных, бахчевых или иных сельскохозяйственных культур и картофеля или для отдыха, а для использования его в качестве имущественного комплекса предоставления гостиничных услуг.

Суд постановил признать жилое строение Г. самовольной постройкой и обязал снести.


Жилое строение возведено на чужом земельном участке
Зачастую собственники земельных участков не производят проверку границ своих владений. Раньше данная процедура не была предусмотрена законом, и в кадастровых паспортах площадь указывалась только примерно в качестве ситуационного плана. В настоящее время при проведении межевых работ с помощью специальной техники, сотрудники кадастра фиксируют четкое положение границ земельных участков. Такие границы подлежат согласованию со смежными землепользователями. Граждане, которые пренебрегли такой процедурой, рискуют при строительстве случайно залезть на чужое владение, что способно привести к полному или частичному сносу дома, заехавшего на соседний участок. Рассмотрим на реальном примере описанную ситуацию.

В Ленинском районе Московской области собственник земельного участка построил двухэтажный жилой дом. При проведении проверки Администрация Ленинского района обнаружила, что 10 % вновь созданного объекта выходит за границы земельного участка и граничит с существующим водопроводом, что нарушает нормы охраной зоны водопроводной сети.

Данное нарушение послужило обстоятельством для обращения в суд к собственнику земельного участка с требованием о сносе жилой, двухэтажной постройки.

Суд удовлетворил требования Администрации Ленинского района и постановил осуществить снос здания. Выводы судья мотивировал тем, что согласно экспертному заключению, часть здания находится на земельном участке не разграниченной государственной собственности в охранной зоне водопроводной сети, то есть на земельном участке, принадлежащему государству, что недопустимо для сохранения постройки.

Анализ правоприменительной практики показывает, что суды вполне охотно идут на крайние меры – снос жилых домов – при выявлении нарушений закона. По моему мнению, это является чрезмерным, так как всегда можно найти компромисс, привести строения в соответствие градостроительным нормам и правилам, устранить угрозу причинения вреда здоровью и жизни граждан. Да и изменить разрешенное использование земельного участка тоже не такая уж и проблема, тем более, что, в соответствии с Земельным кодексом РФ, правом на избрание целевого назначения земли обладает собственник недвижимого имущества.

 
Данный материал является аналитическим и не носит рекламный характер.

Нашли ошибку в тексте? Выделите ее и нажмите Ctrl+Enter
1968 (0 сегодня)


Недвижимость в Москве и Подмосковье
Показать все
Предложения октября
ЖК "Румянцево-Парк". м. Саларьево. Квартиры от 3,5 млн. Скидка 4% при 100% оплате или ипотеке. Строительство детского сада. Закрытая территория. от 3,5 млн руб. Застройщик: Лексион Девелопмент. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Новоград Павлино" Ипотека пополам — 50% от ежемесячного платежа. Квартиры с отделкой и без. 2 школы. 5 детских садов. 10 мин. до метро Некрасовка Застройщик: МИЦ. Проектная декларация на рекламируемом сайте Квартиры в ЖК "Город"! Стильная архитектура. Бесплатные коворкинги. Консьерж-сервис. Рядом парк. Отделка white-box. САО, Дмитровское шоссе 107к2. Застройщик: Град Инвест. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Цветочные Поляны" Ипотека от 9,2%. 10 мин. на авто до м. Филатов Луг. Скидка на квартиры 6% только до 11 ноября! Застройщик: МИЦ. Проектная декларация на рекламируемом сайте Элитные особняки Титул Квартиры с видами на Кремль от 444 тыс. руб./м2. Фасады из юрского мрамора и меди. Старт продаж! Застройщик: Центр-Инвест. Проектная декларация на рекламируемом сайте Квартиры рядом с центром и парком! СИМВОЛ. Новый квартал бизнес-класса рядом с метро, парком и школой. Охраняемый двор, консьерж, в доме паркинг. от 6,9 млн руб. Застройщик: ПИ Групп. Проектная декларация на рекламируемом сайте Квартиры в жилом поселке PARK AVENUE Квартиры от 50 кв.м. Свободная планировка. Малоэтажный квартал премиум-класса. Новая Рига, 23 км. СЕРДЦЕ СТОЛИЦЫ Лучший проект года! Готовые премиальные квартиры в 1 мин. от ЦАО и Сити. Победитель конкурса Правительства Москвы! Выдаем ключи! Застройщик: Дон-Строй Инвест. Проектная декларация на рекламируемом сайте Клубный дом SOHO+NOHO Апартаменты с отделкой м. Белорусская от 14.7 млн руб. Панорамные окна и террасы, клубная инфраструктура! от 14,7 млн руб.Wainbridge Застройщик: Wainbridge. Проектная декларация на рекламируемом сайте Город-парк «Первый Московский» Квартиры у леса с отделкой и без. 5 мин. до метро "Филатов луг"! Монолитные дома. Двор без машин. Ипотека от 4,8%. от 4 млн руб. Застройщик: Первый Московский. Проектная декларация на рекламируемом сайте Квартал на набережной NOW! Старт продаж! Квартиры бизнес-класса. 5 минут до м. Технопарк. Будущее создается сейчас! Застройщик: TEKTA GROUP. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЗаМитино Красногорский район. Квартиры в готовых домах пл. 36-75 метров. ГК: 3 кв. 2018 г. - 4 кв. 2018 г., есть сданные. Монолит-кирпич. 13 км от МКАД. Уточняйте подробности по телефону. квартиры от 2,5 млн руб. Застройщик: Замитино. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК Дом на Барвихинской Подземный паркинг с кладовками. Развитая готовая инфраструктура.10 минут пешком до МЦД Сетунь. Ипотека от 6%. Рассрочка. от 6,9 млн руб. Застройщик: Тройка РЭД. Проектная декларация на рекламируемом сайте Городской квартал Big Time. Квартиры бизнес-класса от 7,6 млн руб. Панорамные виды на Москва-Сити. Закрытый зеленый двор. 700 м до МЦК Хорошево. Ипотека 8,7%. от 7,6 млн руб. Застройщик: TEKTA GROUP. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК «CityPark» Дышать природой и творить! Последние квартиры в ЖК Премиум-класса. м. Выставочная. Звони сейчас! Застройщик ООО «МонАрх-УКС» Застройщик: Монарх. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК «Bauman house» Квартиры от 9,8 млн. руб. Бизнес класс. Вид на Яузу. 10 мин до м.Бауманская от 9,8 млн руб. Застройщик: Прайм-Инвест. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "PRIZMA" на Ленинском. Дом премиального уровня! Детские и спортивные площадки. Подземный паркинг. 10 мин до Воронцовского парка. Рядом метро Калужская от 203000 руб./кв. м Застройщик: Флэт и Ко. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Датский квартал" Квартиры с отделкой и без в 10 минутах от Москвы. Панорамные окна. Рядом лесной массив. Всего 1 км от МКАД. Метро Бибирево. Застройщик: ФСК. Проектная декларация на рекламируемом сайте Квартиры бизнес-класса в ЖК «Рихард» Система "умный дом" в каждой квартире! Собственный сквер. Подземный паркинг. 10 минут пешком до метро Полежаевская. Застройщик: ФСК. Проектная декларация на рекламируемом сайте Городские резиденции Spires. Квартиры премиум-класса. В 5 минутах от Кутузовского проспекта. Идеален для жизни. Застройщик: TEKTA GROUP. Проектная декларация на рекламируемом сайте Резиденция Май Квартиры в премиальном квартале от 3,8 млн руб. 9 км от МКАД. Экологически чистый Ленинский район. Ипотека от 6%, рассрочка. от 3,8 млн руб. Застройщик: ЛЕЩ КОНСТРАКШН. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК Загорье ЖК комфорт-класса на Юге Москвы в Бирюлево. Собственная инфраструктура, паркинг. Ипотека от 10% 1-комн. квартиры от 6,5 млн руб. Застройщик: Докон. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК Крылатский. Скидки до 7%! Дома сданы и введены в эксплуатацию! Подземный паркинг. Детский сад и школа под окнами! Ипотека от 4,9%. Метро "Крылатское" от 8,4 млн руб. Застройщик: Москапстрой-ТН. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Геометрия", м.Площадь Ильича Жилой комплекс бизнес-класса в 5 км от Кремля. Подземный паркинг. Квартиры от 10,2 млн руб. Дом сдан! Началась выдача ключей! от 10,2 млн руб. Застройщик: Жилдорипотека. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК iLove Панорамные виды на Москву и Останкинскую башню. Рядом парк ВДНХ, Ботанический сад. Двор без машин, система «умный квартал». квартиры от 8,7 млн руб. Застройщик: ПРОМСОЮЗ. Проектная декларация на рекламируемом сайте Жилой комплекс «Летний сад». Квартиры с отделкой от 7.3 млн.руб. Уникальные планировки. Экологичный район Москвы. Идет заселение! Станция м. «Селигеровская». Застройщик: Дмитровская. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК «Изумрудные холмы». Ипотека от 4.5% Просторные семейные квартиры от 5 млн. руб. «Новые изумрудные» - корпуса повышенной комфортности. Успейте в октябре! Застройщик: Затонское. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК «Аквилон PARK» 5-7 минут на автомобиле до МКАДа. Рассрочка 0%! Скидка 18% при покупке квартиры в ипотеку. Подземный паркинг. Новая Москва. от 3,8 млн руб. Застройщик: СтройНафта. Проектная декларация на рекламируемом сайте МФК бизнес-класса Nakhimov Апартаменты с подземным паркингом в престижном районе Черемушки от 5,8 млн руб! Звоните! от 5,8 млн руб. Застройщик: Флэт и Ко. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Движение. Тушино" Большой выбор планировочных решений. Развитая инфраструктура. Подземный паркинг. Ипотека. 3-5 минут до метро Спартак и Тушинская. двушки от 6,9 млн руб. Застройщик: ФСК. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК FoRest Отделка White box, квартиры с видом на Чоботовский лес. Концепция "двор без машин". Метро Новопеределкино в 2 минутах ходьбы. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК Headliner Скидка до 3,2 млн руб. Сдача 2019г. Потрясающие панорамные виды на Москву-Сити и центр города. Набережная. Паркинг. м. Шелепиха Застройщик: Жилой квартал Сити. Проектная декларация на рекламируемом сайте Проект «Первый квартал» Ипотека 8,4%. Квартиры с кухней-гостиной и гардеробными. Теплые лоджии. Отделка «под чистовую». Сдача в 2019 г. Город Видное. квартиры от 2,8 млн руб. Застройщик: Брусника.Москва. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Настроение". Скидки до 7%. Подземный паркинг. Детские и спортиные площадки. 10 мин до м. ВДНХ. 10 мин пешком до ж/д ст. Северянин. Ипотека от 5%. Рассрочка. от 135 000 руб/кв.м. Застройщик: ФСК. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК «Нормандия» от Группы «Эталон» Скидка 2% на видовые квартиры. Ипотека от 4,5%. Охраняемые дворы без машин. Скоро заселение! Ст. метро «Медведково». Застройщик: Группа Эталон. Проектная декларация на рекламируемом сайте Район «Новые Ватутинки» - Акция! Сдача в 2019 году. Квартиры в готовых монолитных домах. Субсидированная ипотека 5,4%. Готовая инфраструктура. 2к квартиры от 41 940 руб./мес.ООО "СЗ "Инвесттраст 1" Застройщик: Инвесттраст. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Небо" - Небоскрёбы на Мичуринском! Квартиры от 8,5 млн рублей. Престижный район Москвы. В окружении парков. Метро Раменки. Застройщик: Capital Group. Проектная декларация на рекламируемом сайте Район «Скандинавия» 15 мин. до 3х веток метро. Московская прописка. Застройщик. 214-ФЗ. Новая Москва. Метро Теплый стан, Коммунарка, Бунинская аллея Застройщик: А101. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Тополя" Квартиры класса «Комфорт+» на юге Москвы. 10 минут до метро Братиславская и Люблино. Рядом детские сады и школы. Скидки до 7%. квартиры от 4,49 млн руб. Застройщик: Москапстрой-ТН. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК Фестиваль парк Новый объем квартир в продаже! Победитель в номинации Новостройка Москвы №1. Видовые квартиры бизнес-класса. Застройщик: Центр-Инвест. Проектная декларация на рекламируемом сайте