Вы используете старую версию браузера Internet Explorer. Наш сайт выглядит и работает некорректно в этой версии IE.
Мы настоятельно рекомендуем вам обновить Internet Explorer или использовать другой браузер. В новых версиях браузера устранены проблемы безопасности и добавлены новые возможности.
от
2.8 млн
руб.
от
2.9 млн
руб.
от
1 млн
руб.
от
827 тыс
руб.
Опрос
Что будет с рублевыми ценами на недвижимость этой осенью?
Нажимая кнопку "Ответить", вы соглашаетесь с Политикой защиты и обработки персональных данных
Цены на квартиры в Москве
Стоимость недвижимости в Москве
Наш научный партнер

Купить коттедж, не подлежащий сносу

Адвокат Олег Сухов специально для IRN.RU описывает самые распространенные споры, связанные с загородной недвижимостью

Время идет, и желания населения меняются. Раньше, в девяностые, все мечтали о квартирах с высокими потолками, а теперь о загородных частных домах. Уйма личного пространства, благоприятная экология, возможность любоваться красотами природы из собственного окна… Но существуют и риски утратить драгоценную недвижимость.

В любом судебном споре, связанным с прекращением права собственности или изъятием жилого загородного дома, необходимо знать три главных аспекта, по которым он может быть признан самовольным, и, следовательно, подлежать сносу:
1. Наличие или отсутствие разрешения на его строительство.
2. Правомерное целевое использование земельного участка.
3. Соблюдение градостроительных норм и правил.

На примере судебной практики рассмотрим ситуации, когда по той или иной причине суд определял снести строение или его часть.


Отсутствует разрешение на строительство или постройка нарушает права соседей
Согласно ст. 51 Градостроительного кодекса РФ, разрешение на строительство представляет собой документ, подтверждающий соответствие проектной документации требованиям градостроительного плана земельного участка или проекту планировки территории и дающий застройщику право осуществлять строительство, реконструкцию объектов капитального строительства.

Отсутствие такого документа может повлечь крайне неблагоприятные последствия для собственника жилого дома. Рассмотрим на примере, что бывает, когда граждане осуществляют строительство без разрешения или без согласования реконструкции уже имеющегося объекта недвижимости.

Третьего декабря 2013 г. Верховный суд РФ рассмотрел гражданское дело о сносе пристроенной части жилого дома, в соответствии с которым Пинясова А.М. обратилась с иском к Гражинской Т.И. о возложении обязанности снести пристрой к жилому дому, созданного без разрешительной документации и с нарушением требований СНиП, противопожарных правил, нормативов.

Пройдя все инстанции, гражданке Пинясовой А.М. было отказано в удовлетворении иска. Но Верховный суд РФ не согласился с выводами нижестоящих судов.

Как было установлено материалами дела: в августе 2011 года на месте снесенного, ранее существовавшего деревянного пристроя с бревенчатыми стенами размерами 5,95 x 2,9 м, Гражинская Т.И. возвела к жилому дому пристрой со стенами из бетона в размерах 5,95 x 3,96 м, вследствие чего площадь жилого дома увеличилась, в результате произведенной реконструкции возник новый объект.

Реконструкция жилого пристроя к дому была выполнена без разрешающих документов, строение стало размещаться на расстоянии 0,66 м от границы земельного участка (при норме не менее 1 м), разрыв между пристроем и соседним жилым домом составил 3,54 м, что не отвечает противопожарным правилам.

Данные обстоятельства подтверждали нарушение прав Пинясовой А.М., кроме того создалась угроза причинения вреда жизни и здоровью, так как расстояние между ее жилым домом и пристроем не отвечало противопожарным нормам.

Верховный суд РФ решил удовлетворить требования Пинясовой А.М. о сносе пристройки к жилому дому, признав ее самовольной.

Анализируя вышеприведенное дело, следует отметить, что суд при рассмотрении вопроса о сносе, установил не только отсутствие разрешительной документации, но и обстоятельства нарушения прав соседей, наличие угрозы причинения вреда жизни и здоровью третьих лиц.


Жилое строение построено на земельном участке, не предназначенном для таких целей
Признать самовольной постройкой и обязать собственника снести жилой дом можно не только по основаниям отсутствия разрешения на строительство и создания угрозы причинения вреда жизни и здоровью третьих лиц, но и по причине возведения здания на земельном участке, не предназначенном для таких целей.

В соответствии со статьей 37 Градостроительного кодекса РФ, земельные участки имеют несколько видов разрешенного использования, то есть целевого назначения. Иными словами, закон закрепляет, что допустимо построить на земельном участке в конкретной территориальной зоне, а что возводить нельзя.

К примеру, Администрация Ленинского муниципального района Московской области обратилась в суд с иском к Г. о сносе самовольно возведенного строения.

Как было установлено в судебном заседании, Г. являлся собственником земельных участков сельскохозяйственного назначения с разрешенным использованием – для садоводства, с расположенным на них трехэтажным жилым помещением общей площадью 789,1 кв. м.

Согласно распоряжению Администрации Ленинского муниципального района 24.08.2011 г. был осуществлен муниципальный земельный контроль, в результате которого выявлено, что на территории земельного участка Г. возведено указанное выше здание гостиничного типа.

Из заключения экспертизы следовало, что исследуемый дом представляет собой трехэтажное монолитно-блочное строение общей площадью 789,1 кв. м. Объемно-планировочное решение жилого дома организованно таким образом, что на каждом этаже предусмотрены по одной кухне и одной сантехнической группе. Все помещения связаны между собой, доступ ограничен только в часть помещений, которые допускается использовать в качестве жилых комнат, помещения кухонь, лестниц, холл и сантехнические группы ограничения не имеют. Данная планировка позволила квалифицировать вышеуказанное строение как здание гостиницы (мотеля).

Суд сделал вывод, что возведенное на земельном участке в СНТ «Солнцево» строение не соответствует виду разрешенного использования земельного участка, поскольку предназначено не для целей выращивания плодовых, ягодных, овощных, бахчевых или иных сельскохозяйственных культур и картофеля или для отдыха, а для использования его в качестве имущественного комплекса предоставления гостиничных услуг.

Суд постановил признать жилое строение Г. самовольной постройкой и обязал снести.


Жилое строение возведено на чужом земельном участке
Зачастую собственники земельных участков не производят проверку границ своих владений. Раньше данная процедура не была предусмотрена законом, и в кадастровых паспортах площадь указывалась только примерно в качестве ситуационного плана. В настоящее время при проведении межевых работ с помощью специальной техники, сотрудники кадастра фиксируют четкое положение границ земельных участков. Такие границы подлежат согласованию со смежными землепользователями. Граждане, которые пренебрегли такой процедурой, рискуют при строительстве случайно залезть на чужое владение, что способно привести к полному или частичному сносу дома, заехавшего на соседний участок. Рассмотрим на реальном примере описанную ситуацию.

В Ленинском районе Московской области собственник земельного участка построил двухэтажный жилой дом. При проведении проверки Администрация Ленинского района обнаружила, что 10 % вновь созданного объекта выходит за границы земельного участка и граничит с существующим водопроводом, что нарушает нормы охраной зоны водопроводной сети.

Данное нарушение послужило обстоятельством для обращения в суд к собственнику земельного участка с требованием о сносе жилой, двухэтажной постройки.

Суд удовлетворил требования Администрации Ленинского района и постановил осуществить снос здания. Выводы судья мотивировал тем, что согласно экспертному заключению, часть здания находится на земельном участке не разграниченной государственной собственности в охранной зоне водопроводной сети, то есть на земельном участке, принадлежащему государству, что недопустимо для сохранения постройки.

Анализ правоприменительной практики показывает, что суды вполне охотно идут на крайние меры – снос жилых домов – при выявлении нарушений закона. По моему мнению, это является чрезмерным, так как всегда можно найти компромисс, привести строения в соответствие градостроительным нормам и правилам, устранить угрозу причинения вреда здоровью и жизни граждан. Да и изменить разрешенное использование земельного участка тоже не такая уж и проблема, тем более, что, в соответствии с Земельным кодексом РФ, правом на избрание целевого назначения земли обладает собственник недвижимого имущества.

 
Данный материал является аналитическим и не носит рекламный характер.

Нашли ошибку в тексте? Выделите ее и нажмите Ctrl+Enter
1946 (0 сегодня)

Самые популярные объекты в базе IRN.RU

Цена, продавец
Карта
Адрес, описание
от 6 624 600
до 19 098 200 руб.
Узнать подробнее
ЖК Счастье в Лианозово Москва, Северо-Восточный округ, район Лианозово, м. Алтуфьево 1-3-комнатные квартиры Площади : 36 - 86 кв.м. Сдача ГК: 4 кв. 2018 г. м. Алтуфьево, 10 мин. пешком Застройщик: Абрамцевская 10.
Проектная декларация на рекламируемом сайте
P от 7 100 000
до 35 100 000 руб.
Перейти на официальный сайт Уточняйте цены по телефону
ЖК Match Point Москва, Западный округ, район Филевский парк, м. Фили Студии, 1-5-комнатные квартиры Площади : 29 - 76 кв.м. Сдача ГК: 4 кв. 2019 г. м. Фили, 5 мин. транспортом Застройщик: Волей Гранд.
Проектная декларация на рекламируемом сайте
P от 8 256 000
до 23 208 000 руб.
Перейти на официальный сайт Уточняйте цены по телефону
ЖК Династия Москва, Северный округ, район Хорошевский, м. Хорошёвская, м. Полежаевская 1-3-комнатные квартиры Площади : 38 - 96 кв.м. Сдача ГК: 4 кв. 2020 г. м. Полежаевская, 5 мин. пешком Хорошевское ш., вл. 25, к.1 Хорошевское ш., вл. 25, к.2 Застройщик: МОНОЛИТНОЕ ДОМОСТРОЕНИЕ.
Проектная декларация на рекламируемом сайте

Недвижимость в Москве и Подмосковье
Показать все
Предложения октября
ЖК «CapitalTowers» Единственный небоскреб в Москва Сити с квартирами, а не апартаментами Застройщик: МЕГАПОЛИС ГРУП. Проектная декларация на рекламируемом сайте Нахимов 1-2-комнатные апартаменты. ГК: 4 кв. 2020 г. Монолит. Звоните! от 135 000 руб./кв.мФлэт и Ко Застройщик: Бизнес-Центр На Долгоруковской. Проектная декларация на рекламируемом сайте Жилой квартал Тетрис 2 км от МКАД. Квартиры площадью 23-47 кв.м.Монолит. Звоните! от 4,7 млн руб. Застройщик: Садовое кольцо МПС. Проектная декларация на рекламируемом сайте Дом Серебряный Бор Спешите! Квартиры пл. от 39 метров. Монолит. квартиры в готовых домах Застройщик: Строитель. Проектная декларация на рекламируемом сайте Небо Квартиры пл. от 49 метров. Монолит. 1-5-комнатные квартиры Застройщик: Проект Мичуринский. Проектная декларация на рекламируемом сайте Городские резиденции Spires. Премиум-класс. Пентхаусы с каминами, урбан-виллы, лофты. Двор без машин. Запад Москвы, рядом с Кутузовским пр. Застройщик: Тервуд. Проектная декларация на рекламируемом сайте Новый жилой квартал Фили Сити Скидка на квартиры до 5%. Бизнес-класс. Рассрочка. Ипотека 6%. Собственный парк-променад и фонтан. Паркинг. 3 мин пешком от м.Фили Застройщик MR Group Застройщик: ЛАТИРИУС. Проектная декларация на рекламируемом сайте Район «Скандинавия» 15 мин. до 3х веток метро. Московская прописка. Застройщик. 214-ФЗ. Новая Москва Застройщик: А101. Проектная декларация на рекламируемом сайте Квартиры в ЖК Рассказово Станция м.Рассказовка открылась! Всего 7 мин. пешком! Рядом лесопарк, своя полноценная инфраструктура. Звоните! 5,4 млн руб.Sezar Group Застройщик: Красный Октябрь. Проектная декларация на рекламируемом сайте Квартиры в жилом поселке Park Avenue Квартиры с участком или террасой на крыше. Детский сад на территории. Новая Рига, 23 км. Счастье в Мневниках Дом бизнес-класса! Ипотека 5,5% от ВТБ! Последние квартиры в готовом доме! Застройщик: Демьяна Бедного 15. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Большое Путилково" Старт продаж! Рядом м. Митино. Дворы без машин, дет.сады, школы, поликлиники. 2,5 млн руб. Застройщик: Самолет-Путилково. Проектная декларация на рекламируемом сайте Headliner Квартиры в готовых домах площадью 29-117 метров. ГК: 4 кв. 2020 г. Монолит, другое. Уточняйте подробности по телефону. с отделкой от 7,7 млн руб. Застройщик: Жилой квартал Сити. Проектная декларация на рекламируемом сайте Район «Белые ночи» Дома комфорт-класса в 6 км от МКАД. 15 минут до 3-х веток метро. Московская прописка. Застройщик: А101. Проектная декларация на рекламируемом сайте Квартал для жизни Спутник Старт продаж второй очереди! Студии с отделкой с видом на реку! Рядом м.Строгино. от 2,4 млн руб. Застройщик: Бухта Лэнд. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Томилино 2018" Квартиры в 10 минутах от м. Котельники! Рядом пляж и лесопарк! Первый взнос - 0%! 1,9 млн руб. Застройщик: Самолет-Томилино. Проектная декларация на рекламируемом сайте Городской район Новые Ватутинки Готовая инфраструктура. Д/сады, школа и поликлиника. Московская прописка. Ипотека от 6%. м. Новые Ватутинки АО "Инвесттраст" Застройщик: Инвесттраст. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК бизнес-класса "Маяковский" Квартиры от 8 млн руб! Окончание строительства в 4 квартале 2018 г. Свободная планировка. 600 м. до м.Водный от 8 млн руб. Застройщик: Дорожное ремонтно-строительное управление Северное. Проектная декларация на рекламируемом сайте Район «Испанские кварталы» 3 ветки метро. Современный благоустроенный район. Дизайнерская отделка. 214-ФЗ. ФЗ Застройщик: А101 ДЕВЕЛОПМЕНТ. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК D1 Старт продаж! Квартиры с отделкой от 5,6 млн руб. Небоскрёбы бизнес-класса рядом с центром Москвы. 1 минута пешком до м. Дмитровская с отделкой от 5,6 млн руб. Застройщик: ТПУ Дмитровская. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК Лица! Квартиры бизнес класса! Готовые квартиры на Ходынском поле! 10 мин. м.Динамо! Только в октябре скидка 40% на паркинг! Выдаем ключи! от 14,8 млнCapital group Застройщик: Новко. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК Экодолье Шолохово! 200 000 руб. - первый взнос на таунхаус в ЖК "Экодолье Шолохово". Скидка 10%. Ипотека. Спешите! Дмитровское ш.,15 км. от 4,1 млн руб.ГК Экодолье Застройщик: Экодолье Щолохово. Проектная декларация на рекламируемом сайте Счастье на Ленинском Выгодно - Ипотека 5,5% от ВТБ! Витражное остекление. Индивидуальные скидки! Застройщик: Ленинский 154. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Эталон-Сити" от Группы "Эталон" Квартиры с отделкой от 6,8 млн руб. Видовые просторные квартиры за 130 000 руб./кв.м. Сдача в 2018г.! м. Скобелевская Застройщик: Дайкар. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК Серебрица. Старт продаж! От 2,2 млн руб. Уникальный проект. Авторская архитектура. Опции бизнес-класса. Детсад, школа рядом. г.Красногорск. от 2,2 млн руб. Застройщик: Опалиха-Сити. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Савёловский Сити" Новый корпус! От 5,2 млн руб. Бизнес-класс в 7 мин от м. Дмитровская. Потрясающие панорамные виды на центр города. Узнай первым! от 5,2 млн руб. Застройщик: Бизнес парк Савеловский. Проектная декларация на рекламируемом сайте Геометрия Новые квартиры в готовых домах. Площадь от 46 до 137 кв.м. Монолит. от 8,1 млн руб.Флэт и Ко Застройщик: Жилдорипотека. Проектная декларация на рекламируемом сайте Квартиры в ЖК Позитив! г.Москва! ЖК Позитив, 10 мин. м.Румянцево! Скидка 400т.р. до 31.10! Ипотека и рассрочка! Успей купить! от 4,2 млн руб. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Цветочные поляны" Старт продаж! Квартиры от 2,2 млн.р.! 4 варианта отделки. Продуманная инфраструктура. Европейский стиль Застройщик: Старолесье. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК бизнес-класса "Румянцево-Парк" Квартиры от 2,9 млн. Нестандартная архитектура. Свободные планировки. Закрытые дворы. Паркинг. м.Саларьево от 2,9 млн руб. Застройщик: Лексион Девелопмент. Проектная декларация на рекламируемом сайте Счастье на Вешняках Ипотека 5,5% от ВТБ! Индивидуальные скидки! Парковые зоны! 15 минут до м. Выхино. Застройщик: Вешняковская 18. Проектная декларация на рекламируемом сайте Микрорайон Новое Бисерово 2 Готовые квартиры у Старой Купавны. Уют с панорамным остеклением. Ипотека от 7.4%. Звоните! квартиры от 1,6 млн руб.ООО Акваспорт Застройщик: Акваспорт. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК Бизнес-класса Big Time. Старт продаж! От 5,5 млн руб. Подземный паркинг. Собственная инфраструктура. Метро Полежаевская. от 5,5 млн руб. Застройщик: ПАК ДЕВЕЛОПМЕНТ. Проектная декларация на рекламируемом сайте Счастье на Волгоградке Выгодно - ипотека от ВТБ – 5,5%! Индивидуальные скидки! Планировки евроформата. Застройщик: Федора Полетаева 15. Проектная декларация на рекламируемом сайте