Вы используете старую версию браузера Internet Explorer. Наш сайт выглядит и работает некорректно в этой версии IE.
Мы настоятельно рекомендуем вам обновить Internet Explorer или использовать другой браузер. В новых версиях браузера устранены проблемы безопасности и добавлены новые возможности.
от
3.2 млн
руб.
от
1.9 млн
руб.
от
1 млн
руб.
от
827 тыс
руб.
Опрос
Какой вид арендного бизнеса вы считаете наиболее удачным для частного инвестора?
Нажимая кнопку "Ответить", вы соглашаетесь с Политикой защиты и обработки персональных данных
Цены на квартиры в Москве
Стоимость недвижимости в Москве
Наш научный партнер

Купить коттедж, а не головную боль

Адвокат Олег Сухов специально для IRN.RU описывает самые распространенные проблемы покупателей загородной недвижимости

Обеспеченным слоям населения надоел городской смог и суета, отдельный коттедж с земельным участком – теперь это еще и модно. Застройщики элитного жилья не отстают от тенденций рынка и спешат предложить покупателям танхаусы в элитных коттеджных поселках.


Разрешенное использование земельного участка
Как правило, коттеджные поселки возводят на землях сельскохозяйственного назначения с видом разрешенного использования под дачное (садовое) строительство, много реже – на землях населенных пунктов с разрешенным использованием под индивидуальное жилищное строительство. Последний вариант наиболее привлекателен, так как гарантирует обеспеченность коммунальными ресурсами (согласно действующему законодательству, районная администрация должна заботиться о предоставлении владельцу земельного участка ряда коммунальных и иных услуг, включая электрификацию поселения, вывоз с территории мусора, обеспечение медицинским обслуживанием). Улицам поселения в обязательном порядке присваиваются названия, а домам номера.

В случае с землями сельхозназначения данные блага придется спрашивать с застройщика, которому исполнение перечисленных запросов не просто экономически невыгодно. Выполнить эти требования, порой, девелоперу вообще невозможно из-за непробиваемой бюрократической машины, препятствующей подобной деятельности.

В практике известны случаи жестокого обмана со стороны продавцов загородной недвижимости. Например, в одном из поселков Московской области застройщик выдавал за газораспределительный пункт пожарный бункер. Неискушенным покупателям даже в голову не пришло проверить его содержимое. В итоге газ проводить жителям поселка пришлось самостоятельно и за свой счет. В другом коттеджном городке по Пятницкому шоссе покупателям повезло больше. Среди них оказался «строитель со стажем», который организовал инициативную группу. Вместе они добились от застройщика прокладки газа, благодаря угрозам о массовом расторжении договоров и возврате денежных средств.


Кто будет управлять в загородном поселке
Будущему собственнику перед совершением сделки следует узнать, кто будет осуществлять или уже осуществляет управление коттеджным поселком. Наиболее выгодным является некоммерческое партнерство (далее НП), дающее право самостоятельно решать поселковые проблемы. Ценообразование за содержание общих дорог, центральных коммуникаций и других объектов инфраструктуры: детские площадки, парковки для гостей и т.д., регулируется общим собранием НП. Менее привлекательным способом управления является коммерческая компания, как правило, это аффилированная (дочерняя) организация застройщика. Как показывает практика, после окончательной сдачи поселка в эксплуатацию и продажи всех участков, цены на коммунальные услуги и обслуживание резко возрастают, а оказываемые услуги значительно падают в качестве. К примеру, в Истринском районе, в одном из коттеджных поселков в период реализации домов месячная стоимость обслуживания для одного дома составляла 15 000 руб., без учета коммунальных услуг. В указанную цену входила и квалифицированная охрана, и ежедневная уборка улиц и мест общего пользования: пляжа на берегу реки, детских площадок, теннисного корта, футбольного поля. В случае поломки и прекращения подачи коммунальных услуг, авария устранялась менее чем через час. В общем, идиллия. Но стоило компании продавца реализовать последний дом, как через неделю цена возросла в полтора раза, а сотрудников охраны на территории найти стало невозможно, вместо ежедневной уборки жители довольствовались еженедельной, а сидеть без света иной раз приходилось сутками.

Жители же соседнего дачного поселка заранее организовали свою некоммерческую организацию, и заставили застройщика передать все общее имущество на баланс вновь созданной компании, что позволило им сэкономить на ежемесячных платежах и самостоятельно определять список необходимых услуг.


Качество строительства
Преобладающее большинство покупателей ошибочно полагает, что дорогая недвижимость обязана быть высококачественной. Однако, приобретая элитный коттедж за миллион долларов, есть реальные риски потратить еще столько же на его доделку до пригодных для проживания условий. Как это произошло с жителями домов по Новой Риге. В процессе ремонта были обнаружены существенные нарушения технологии строительства, что ставило под угрозу жизнь и здоровье проживающих в купленных домах владельцев. Восстановление конструкций, усиление несущих опор, другие, в том числе сопутствующие работы – в итоге стоимость дополнительных затрат приближалась к полной, уже оплаченной цене объекта.


Обезопасить себя можно еще на стадии осмотра будущего жилища.
Обычно выезд специалиста, вооруженного лазерной линейкой и богатым личным опытом, составляет в среднем, в зависимости от размеров дома, 10 000-15 000 рублей. После двухчасового осмотра и изучения технической документации, специалист расскажет массу интересного о доме, обнаружив недостатки, которые непрофессионал никогда бы не заметил.

Для более углубленной экспертизы можно вызвать бригаду профессионалов – это будет стоить примерно 100 000 рублей. Специалисты приедут, вооруженные влагомерами, а также приборами неразрушающего контроля, позволяющих с помощью акустических и электромагнитных волн измерить марку бетона или напряжения в арматуре.


Коммуникации
Зачастую жилые дома продают без подключения к центральной системе коммуникаций, за это надо платить отдельно. Но важным моментом в данном вопросе является другое: кто именно является собственником инфраструктуры и с кем заключены договоры на коммунальные услуги.

Самым оптимальным вариантом, как говорилось выше, считается, когда все коммуникации, дороги, места общего пользования оформлены в собственность Некоммерческого партнерства, договоры на поставку воды, газа, электричества заключены либо с НП, либо напрямую с ресурсоснабжающими организациями.

Данная схема получения благ (коммунальных услуг, пользование общим имуществом, такого как дороги, спортивные площадки и т.д.) является наименее затратной для собственника, цифры относительно невелики. К примеру, жители коттеджного поселка «Заря» в Подмосковье за ежемесячное обслуживание (получение коммунальных услуг) в среднем оплачивают не более 3000 руб., а расходы по содержанию общего имущества составляют 5000 руб. в квартал.

Для сравнения: в тех поселках, где застройщик оставляет право собственности на инфраструктуру за собой, заключает договор аренды с управляющей компанией, а последняя заключает договоры с собственниками, цена за содержание и обслуживание будет намного выше, чем при первом варианте.

Самый плачевный исход ждет граждан, которые проживают в поселках, где застройщик вообще не оформлял и не получал разрешения на коммуникации. При таком раскладе жители рискуют остаться и без света и без воды.

Так, например, произошло в коттеджном поселке «Волна», где после обращений местной администрации в прокуратуру, все ресурсоснабжающие организации прекратили поставку коммунальных услуг, в связи с тем, что разрешение на прокладку труб не давалось, экспертизу надежности коммуникации не проводили. То есть, коммуникации не были введены в эксплуатацию. Собственники домов объединились в инициативную группу и только через год кропотливой, самостоятельной деятельности смогли легализовать незаконные инфраструктурные объекты.

 
Данный материал является аналитическим и не носит рекламный характер.

Нашли ошибку в тексте? Выделите ее и нажмите Ctrl+Enter
2960 (0 сегодня)

Самые популярные объекты в базе IRN.RU

Цена, продавец
Карта
Адрес, описание
P от 7 000 000
до 28 000 000 руб.
Перейти на официальный сайт Уточняйте цены по телефону
ЖК Пикассо Москва, Западный округ, район Тропарево-Никулино, м. Юго-Западная 1-3, 5-комнатные квартиры Площади : 38 - 157 кв.м. Сдача ГК: 2 кв. 2019 г. м. Юго-Западная, 7 мин. транспортом Озёрная ул., вл.35, к.1 Озёрная ул., вл.35, к.2 Застройщик: ИжВазтехобслуживание.
Проектная декларация на рекламируемом сайте
P от 2 364 540
до 7 156 350 руб.
Перейти на официальный сайт Уточняйте цены по телефону
ЖК SAMPO Московская область, Истринский район, 25 км от МКАД 1-3-комнатные квартиры Площади : 35 - 84 кв.м. Обушковское с.п., вблизи д.Красный поселок, к.1-13, (1 оч.) Обушковское с.п., вблизи д.Красный поселок, к.14-31, (3 оч.) Обушковское с.п., вблизи д.Красный поселок, к.32-46, (4 оч.) Застройщик: микрорайон Кантри.
Проектная декларация на рекламируемом сайте
P от 12 307 500
до 42 146 900 руб.
Перейти на официальный сайт Уточняйте цены по телефону
ЖК Дом Серебряный Бор Москва, Северо-Западный округ, район Хорошево-Мневники, м. Октябрьское поле 1-4-комнатные квартиры Площади : 39 - 107 кв.м. Сдача ГК: 3 кв. 2018 г. м. Октябрьское поле, 8 мин. транспортом Застройщик: Строитель.
Проектная декларация на рекламируемом сайте

Недвижимость в Москве и Подмосковье
Показать все
Предложения июля
ЖК бизнес-класса "Маяковский" Квартиры от 7,5 млн руб! Окончание строительства в 4 квартале 2018 г. Свободная планировка. 600 м. до м.Водный стадион от 7,5 млн руб. Застройщик: Дорожное ремонтно-строительное управление Северное. Проектная декларация на рекламируемом сайте Скидки до 14% в «Селигер Сити» В 2 мин. пешком от м. Селигерская. Современные планировки. Монолит построен. Рассрочка 0%! от 4,2 млн руб.MR Group Застройщик: РУБЛЕВСКИЙ ПАРК. Проектная декларация на рекламируемом сайте Квартиры бизнес-класса в ЖК Династия Старт продаж второй очереди. Более 50 удобных планировок. 300м до м.Полежаевская. От 8 млн. Звоните! от 8 млнSezar Group Застройщик: МОНОЛИТНОЕ ДОМОСТРОЕНИЕ. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК Экодолье Шолохово! 200 000 руб. - первый взнос на таунхаус в ЖК "Экодолье Шолохово". Скидка 10%. Ипотека. Спешите! Дмитровское ш.,15 км. от 4,1 млн руб.ГК Экодолье Застройщик: Экодолье Щолохово. Проектная декларация на рекламируемом сайте Среда от PSN Group 5 мин. пешком от МЦК Нижегородская. Рассрочка 0%. Ипотека от 6,7%. Квартиры от 6,3 млн рублей! Скидки до 10% до 31 июля! от 6,3 млн руб.PSN Group Застройщик: ВЦ Стройэкспо. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК «Родной Город. Октябрьское Поле» Акция 8:0! Квартиры в Москве со скидкой 8%, выгода до 1,7 млн руб. Только до 31.07. от 8,7 млн руб.! Застройщик: АВТОКОМСТРОЙ. Проектная декларация на рекламируемом сайте Последние квартиры с террасой на крыше Свободная планировка. От 50 кв. м. Готовый поселок PARK AVENUE. Детский сад на территории. Новая Рига, 23 км. ЖК «Остафьево» 10 мин. до метро Бунинская аллея. 5 детских садов, 3 школы. Рядом парковая зона, пруды и набережная. Квартиры с отделкой от 2,1 млн руб. Застройщик: СР-Групп. Проектная декларация на рекламируемом сайте Городской район Новые Ватутинки Готовая инфраструктура. Д/сады, школа и поликлиника. Московская прописка. Ипотека от 6%. м. Новые Ватутинки от 2,8 млн руб.АО "Инвесттраст" Застройщик: Инвесттраст. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК Савёловский Сити Живите рядом с центром! Квартиры с отделкой от 6 млн руб. Ипотека от 6%. 7 мин от м. Дмитровская. Высотки с потрясающими панорамными видами! от 6 млн руб. Застройщик: Бизнес парк Савеловский. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Кварталы 21/19"! 5 км от ТТК Квартиры в Москве ЮВАО. С отделкой и без. Готовые и строящиеся корпуса. Ипотека от 31 127 руб./месяц квартиры от 4,9 млн рублейЗАО "ВЕКТОРСТРОЙФИНАНС" Застройщик: Предприятие МС. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Крылья". Ипотека 5,5%! Квартиры от 8,1 млн р! Свой парк с прудом, д/сад. м. Аминьевское шоссе – 550 м. Рядом МГИМО, МГУ. от 8,1 млн руб. Застройщик: Лобачевского 120. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Эталон-Сити" от Группы "Эталон" Видовые квартиры за 125 000 руб./кв.м! Скидка на студии до 3%! Квартиры с отделкой от 6,5 млн руб. Сдаем в 2018г. м. Скобелевская Застройщик: Дайкар. Проектная декларация на рекламируемом сайте Квартиры 300 м. от метро Солнцево ЖК Лучи. Квартиры с отделкой. Всего от 4,7 млн руб. Первый взнос 10%. Ипотека от 5,5% всего от 4,7 млн руб.ООО «ЛСР. Объект-М» Застройщик: Группа ЛСР. Проектная декларация на рекламируемом сайте Новый жилой квартал Фили Сити Скидка на квартиры до 5%. Бизнес-класс. Рассрочка. Ипотека 6%. Собственный парк-променад и фонтан. Паркинг. 3 мин пешком от м.Фили Застройщик MR Group Застройщик: ЛАТИРИУС. Проектная декларация на рекламируемом сайте Двушки в ЖК Рассказово Старт продаж третьей очереди. 850м от метро Рассказовка. Звоните! 6,3 млн руб. Sezar Group Застройщик: Красный Октябрь. Проектная декларация на рекламируемом сайте Старт продаж новой башни Прайм Парк Квартиры премиум-класса. м Динамо. Отделка, паркинг, англ школа, парки, д/сады, спорт объекты, фитнес, бассейн от 8,9 млн рублей!Оптима Девелопмент Застройщик: Прайм Парк. Проектная декларация на рекламируемом сайте Небоскрёбы бизнес-класса центр Москвы Старт продаж! Квартиры с отделкой от 5 млн руб. Небоскрёбы бизнес-класса рядом с центром Москвы. 2 минуты пешком от м. Дмитровская от 5 млн руб. Застройщик: ТПУ Дмитровская. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Семеновский Парк" Квартиры с отделкой в Москве от 5,1 млн! Вид на Измайловский парк. Рядом м.Семеновская. от 5,1 млн руб. Проектная декларация на рекламируемом сайте Флотилия Современные апартаменты в готовых домах. Площадь от 47 до 107 кв.м. Монолит-кирпич. от 6,5 млн руб.Флэт и Ко Застройщик: МОСФУНДАМЕНТСТРОЙ №1. Проектная декларация на рекламируемом сайте Купавна 2018 Квартиры в центре города с выгодой до 157 500 руб.! Успей до конца июля! ООО "Аквацентр" Застройщик: Аквацентр. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Фестиваль Парк" Старт продаж нового корпуса от 5,4 млн! 3 мин до м. Речной Вокзал. Отделка WhiteBox. Звоните! от 5,4 млн руб. Застройщик: Центр-Инвест. Проектная декларация на рекламируемом сайте Жилой квартал Тетрис Квартиры в готовых домах площадью от 18 метров.Монолит. Уточняйте подробности по телефону. от 3,5 млн руб. Застройщик: Садовое кольцо МПС. Проектная декларация на рекламируемом сайте Headliner Квартиры площадью 29-117 кв.м.Монолит, другое. Торопитесь! от 7,7 млн руб. Застройщик: Жилой квартал Сити. Проектная декларация на рекламируемом сайте Эко Видное 2.0 Квартиры в готовых домах площадью от 25 метров.Монолит. Звоните! MR Group Застройщик: Купелинка Девелопмент. Проектная декларация на рекламируемом сайте Золотая Звезда Торопитесь! Квартиры площадью 38-101 кв.м.Монолит. 3 квартиры по спец. цене.Группа "Эталон" Застройщик: Золотая Звезда. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Южный" Красногорск 5 км от МКАД без пробок! Квартиры-студии от 34 кв.м от 3,2 млн руб. Ипотека, рассрочка. Звоните! от 86 000 руб./кв.мООО "Прогресс" Застройщик: ПРОГРЕСС. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Томилино 2018" Квартиры в 10 минутах от м. Котельники! Рядом пляж и лесопарк! Первый взнос - 0%! Скидка 10% от 1,7 млн руб. Застройщик: Самолет-Томилино. Проектная декларация на рекламируемом сайте Отрада Новые квартиры в готовых домах. Площадь от 21 до 98 кв.м. Монолит-кирпич. Спешите! всего от 2,3 млн руб. Застройщик: Отрада Девелопмент. Проектная декларация на рекламируемом сайте Геометрия Квартиры в готовых домах пл. 46-137 метров. ГК: 1 кв. 2019 г. Монолит. от 7,3 млн руб. Застройщик: Жилдорипотека. Проектная декларация на рекламируемом сайте Небо 1-5-комнатные квартиры пл. 48-131 метр. ГК: 4 кв. 2020 г. Монолит. Звоните! от 170 тыс./кв.м Застройщик: Проект Мичуринский. Проектная декларация на рекламируемом сайте Район «Испанские кварталы» Современные квартиры в готовых домах. Площадь от 22 до 115 кв.м. Монолит-кирпич, монолит. от 3,5 млн руб. Застройщик: А101 ДЕВЕЛОПМЕНТ. Проектная декларация на рекламируемом сайте