Вы используете старую версию браузера Internet Explorer. Наш сайт выглядит и работает некорректно в этой версии IE.
Мы настоятельно рекомендуем вам обновить Internet Explorer или использовать другой браузер. В новых версиях браузера устранены проблемы безопасности и добавлены новые возможности.
от
2.8 млн
руб.
от
3.6 млн
руб.
от
1 млн
руб.
от
879 тыс
руб.
Опрос
Планируете ли вы покупать жилье этой весной?
Нажимая кнопку "Ответить", вы соглашаетесь с Политикой защиты и обработки персональных данных
Цены на квартиры в Москве
Стоимость недвижимости в Москве
Наш научный партнер

Купить коттедж, а не головную боль

Адвокат Олег Сухов специально для IRN.RU описывает самые распространенные проблемы покупателей загородной недвижимости

Обеспеченным слоям населения надоел городской смог и суета, отдельный коттедж с земельным участком – теперь это еще и модно. Застройщики элитного жилья не отстают от тенденций рынка и спешат предложить покупателям танхаусы в элитных коттеджных поселках.


Разрешенное использование земельного участка
Как правило, коттеджные поселки возводят на землях сельскохозяйственного назначения с видом разрешенного использования под дачное (садовое) строительство, много реже – на землях населенных пунктов с разрешенным использованием под индивидуальное жилищное строительство. Последний вариант наиболее привлекателен, так как гарантирует обеспеченность коммунальными ресурсами (согласно действующему законодательству, районная администрация должна заботиться о предоставлении владельцу земельного участка ряда коммунальных и иных услуг, включая электрификацию поселения, вывоз с территории мусора, обеспечение медицинским обслуживанием). Улицам поселения в обязательном порядке присваиваются названия, а домам номера.

В случае с землями сельхозназначения данные блага придется спрашивать с застройщика, которому исполнение перечисленных запросов не просто экономически невыгодно. Выполнить эти требования, порой, девелоперу вообще невозможно из-за непробиваемой бюрократической машины, препятствующей подобной деятельности.

В практике известны случаи жестокого обмана со стороны продавцов загородной недвижимости. Например, в одном из поселков Московской области застройщик выдавал за газораспределительный пункт пожарный бункер. Неискушенным покупателям даже в голову не пришло проверить его содержимое. В итоге газ проводить жителям поселка пришлось самостоятельно и за свой счет. В другом коттеджном городке по Пятницкому шоссе покупателям повезло больше. Среди них оказался «строитель со стажем», который организовал инициативную группу. Вместе они добились от застройщика прокладки газа, благодаря угрозам о массовом расторжении договоров и возврате денежных средств.


Кто будет управлять в загородном поселке
Будущему собственнику перед совершением сделки следует узнать, кто будет осуществлять или уже осуществляет управление коттеджным поселком. Наиболее выгодным является некоммерческое партнерство (далее НП), дающее право самостоятельно решать поселковые проблемы. Ценообразование за содержание общих дорог, центральных коммуникаций и других объектов инфраструктуры: детские площадки, парковки для гостей и т.д., регулируется общим собранием НП. Менее привлекательным способом управления является коммерческая компания, как правило, это аффилированная (дочерняя) организация застройщика. Как показывает практика, после окончательной сдачи поселка в эксплуатацию и продажи всех участков, цены на коммунальные услуги и обслуживание резко возрастают, а оказываемые услуги значительно падают в качестве. К примеру, в Истринском районе, в одном из коттеджных поселков в период реализации домов месячная стоимость обслуживания для одного дома составляла 15 000 руб., без учета коммунальных услуг. В указанную цену входила и квалифицированная охрана, и ежедневная уборка улиц и мест общего пользования: пляжа на берегу реки, детских площадок, теннисного корта, футбольного поля. В случае поломки и прекращения подачи коммунальных услуг, авария устранялась менее чем через час. В общем, идиллия. Но стоило компании продавца реализовать последний дом, как через неделю цена возросла в полтора раза, а сотрудников охраны на территории найти стало невозможно, вместо ежедневной уборки жители довольствовались еженедельной, а сидеть без света иной раз приходилось сутками.

Жители же соседнего дачного поселка заранее организовали свою некоммерческую организацию, и заставили застройщика передать все общее имущество на баланс вновь созданной компании, что позволило им сэкономить на ежемесячных платежах и самостоятельно определять список необходимых услуг.


Качество строительства
Преобладающее большинство покупателей ошибочно полагает, что дорогая недвижимость обязана быть высококачественной. Однако, приобретая элитный коттедж за миллион долларов, есть реальные риски потратить еще столько же на его доделку до пригодных для проживания условий. Как это произошло с жителями домов по Новой Риге. В процессе ремонта были обнаружены существенные нарушения технологии строительства, что ставило под угрозу жизнь и здоровье проживающих в купленных домах владельцев. Восстановление конструкций, усиление несущих опор, другие, в том числе сопутствующие работы – в итоге стоимость дополнительных затрат приближалась к полной, уже оплаченной цене объекта.


Обезопасить себя можно еще на стадии осмотра будущего жилища.
Обычно выезд специалиста, вооруженного лазерной линейкой и богатым личным опытом, составляет в среднем, в зависимости от размеров дома, 10 000-15 000 рублей. После двухчасового осмотра и изучения технической документации, специалист расскажет массу интересного о доме, обнаружив недостатки, которые непрофессионал никогда бы не заметил.

Для более углубленной экспертизы можно вызвать бригаду профессионалов – это будет стоить примерно 100 000 рублей. Специалисты приедут, вооруженные влагомерами, а также приборами неразрушающего контроля, позволяющих с помощью акустических и электромагнитных волн измерить марку бетона или напряжения в арматуре.


Коммуникации
Зачастую жилые дома продают без подключения к центральной системе коммуникаций, за это надо платить отдельно. Но важным моментом в данном вопросе является другое: кто именно является собственником инфраструктуры и с кем заключены договоры на коммунальные услуги.

Самым оптимальным вариантом, как говорилось выше, считается, когда все коммуникации, дороги, места общего пользования оформлены в собственность Некоммерческого партнерства, договоры на поставку воды, газа, электричества заключены либо с НП, либо напрямую с ресурсоснабжающими организациями.

Данная схема получения благ (коммунальных услуг, пользование общим имуществом, такого как дороги, спортивные площадки и т.д.) является наименее затратной для собственника, цифры относительно невелики. К примеру, жители коттеджного поселка «Заря» в Подмосковье за ежемесячное обслуживание (получение коммунальных услуг) в среднем оплачивают не более 3000 руб., а расходы по содержанию общего имущества составляют 5000 руб. в квартал.

Для сравнения: в тех поселках, где застройщик оставляет право собственности на инфраструктуру за собой, заключает договор аренды с управляющей компанией, а последняя заключает договоры с собственниками, цена за содержание и обслуживание будет намного выше, чем при первом варианте.

Самый плачевный исход ждет граждан, которые проживают в поселках, где застройщик вообще не оформлял и не получал разрешения на коммуникации. При таком раскладе жители рискуют остаться и без света и без воды.

Так, например, произошло в коттеджном поселке «Волна», где после обращений местной администрации в прокуратуру, все ресурсоснабжающие организации прекратили поставку коммунальных услуг, в связи с тем, что разрешение на прокладку труб не давалось, экспертизу надежности коммуникации не проводили. То есть, коммуникации не были введены в эксплуатацию. Собственники домов объединились в инициативную группу и только через год кропотливой, самостоятельной деятельности смогли легализовать незаконные инфраструктурные объекты.

 
Данный материал является аналитическим и не носит рекламный характер.

Нашли ошибку в тексте? Выделите ее и нажмите Ctrl+Enter
2978 (0 сегодня)

Самые популярные объекты в базе IRN.RU

Цена, продавец
Карта
Адрес, описание
от 4 231 570
до 13 255 000 руб.
Узнать подробнее
ЖК Некрасовка Москва, Юго-Восточный округ, район Некрасовка, м. Выхино, м. Лермонтовский проспект, 5 км от МКАД Студии, 1-5-комнатные квартиры Площади : 32 - 94 кв.м. Сдача ГК: 4 кв. 2019 г. м. Выхино, 30 мин. транспортом м. Лермонтовский проспект, 30 мин. транспортом Вертолетчиков ул., д.1 Вертолетчиков ул., д.13 Некрасовка, Защитников Москвы пр-т, кв-л 13аб, к.3 Некрасовка, Защитников Москвы пр-т, кв-л 13аб, к.4АБ Некрасовка, Защитников Москвы пр-т, кв-л 13аб, к.4В Показать все 13 корпусов Застройщик: Управление гражданского строительства.
Проектная декларация на рекламируемом сайте
P от 3 954 000
до 10 835 000 руб.
Перейти на официальный сайт Уточняйте цены по телефону
ЖК ЖК в Зеленограде Москва, Зеленоградский округ 1-4-комнатные квартиры Площади : 36 - 98 кв.м. Застройщик: КП УГС.
Проектная декларация на рекламируемом сайте
P от 3 205 300
до 9 710 400 руб.
Перейти на официальный сайт Уточняйте цены по телефону
ЖК Новые Ватутинки Новая Москва, Новомосковский округ, м. Теплый Стан, 15 км от МКАД 2-4-комнатные квартиры Площади : 24 - 95 кв.м. Сдача ГК: 4 кв. 2019 г. м. Теплый Стан, 15 мин. транспортом Десеновское с/о, мкр.Центральный, к.10/1 (4оч.) Десеновское с/о, мкр.Центральный, к.10/2 (4оч.) Десеновское с/о, мкр.Центральный, к.8/1 Десеновское с/о, мкр.Центральный, к.8/2 Застройщик: Инвесттраст.
Проектная декларация на рекламируемом сайте

Недвижимость в Москве и Подмосковье
Показать все
Предложения февраля
Квартиры в жилом поселке Park Avenue Квартиры от 50 кв.м. Клубный поселок с детской инфраструктурой. Охраняемая территория. Новая Рига, 23 км. ЖК бизнес-класса "Маяковский" Квартиры в готовых домах от 8,9 млн. руб. Свободная планировка. 600 м. до метро Водный стадион. от 8,9 млн руб. Застройщик: Дорожное ремонтно-строительное управление Северное. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Румянцево-Парк". м.Саларьево Скидки на квартиры до 10%. Подземный паркинг. Свободные планировки. Закрытые дворы. Застройщик: Лексион Девелопмент. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК Фили Сити 3 мин до м. Фили. Скидки в январе. Рядом парк! Застройщик MR Group Застройщик: ЛАТИРИУС. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК «Изумрудные холмы» Только в феврале выгодные условия приобритения 3 и 4-комнатных квартир для больших семей. Успейте купить! Волоколамское шоссе 8 км. от МКАД. Застройщик: Затонское. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Городские Истории" Планировки на любой вкус! Высокая стадия готовности! 2 парка в шаговой доступности! 1 мин до м Рассказовка. Застройщик: ТПУ Рассказовка. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК «Царская Площадь». Первая очередь сдана! 5 мин. пешком от м. Динамо. Без % рассрочка. Ипотека от 5,8%. ФЗ-214. Застройщик: Спортивно-развлекательный центр АСГАРД. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК Бизнес-класса Big Time. Высокая скорость строительства. Видовые квартиры. Подземный паркинг. 10 минут пешком до метро. От 5,6 млн руб. от 5,6 млн руб. Застройщик: ПАК ДЕВЕЛОПМЕНТ. Проектная декларация на рекламируемом сайте Район «Скандинавия» 15 мин. до 3х веток метро. Московская прописка. Застройщик. 214-ФЗ. Новая Москва. Метро Теплый стан, Коммунарка, Бунинская аллея Застройщик: А101. Проектная декларация на рекламируемом сайте Миниполис Рафинад. Старт продаж! Квартиры от 2,3 млн руб. Комфорт класс. Школа и дет. сад на территории. г. Химки 2,3 млн руб. Застройщик: Рафинад-сити. Проектная декларация на рекламируемом сайте Скидка до -13% на апартаменты мечты Апартаменты с окнами высотой 3 м, потрясающим видом на Москву, вокруг только небо. Живите в Башне Федерация! Застройщик: БАШНЯ ФЕДЕРАЦИЯ. Проектная декларация на рекламируемом сайте Headliner Спешите! Новые квартиры в готовых домах. Площадь от 29 до 117 кв.м. Монолит. от 8,5 млн руб. Застройщик: Жилой квартал Сити. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК Отрада Квартиры от 2,7 млн руб! 5 мин до м.Митино. Рядом озеро, лес. Вся инф-ра построена! от 2,7 млн руб. Застройщик: Отрада Девелопмент. Проектная декларация на рекламируемом сайте Квартиры по выгодным ценам! Метро в шаговой доступности! Лоджии остеклены в пол. Закрытый двор, подземный паркинг, кладовые. Метро Фонвизинская. 4,7 млн руб. Застройщик: ТПУ Фонвизинская. Проектная декларация на рекламируемом сайте Рядом м. Динамо! Жилой комплекс в исторической части столицы. Квартиры на последних этажах с высокими потолками. от 7,7 млн руб. Застройщик: РГ-Девелопмент. Проектная декларация на рекламируемом сайте Жилой район Москва А101 Квартиры комфорт-класса в Новой Москве. 15 минут до 3-х веток метро. Московская прописка. Школы, детские сады. метро Теплый стан, Коммунарка, Бунинская аллея Застройщик: А101. Проектная декларация на рекламируемом сайте Триколор Квартиры в готовых домах площадью 48-202 метра. Дом сдан. Монолит. Подробности по телефону! Застройщик: OOO ЭлитСтройГрупп. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК бизнес-класса "Крылья" в ЗАО Продуманная архитектура. Престижный район Раменки. Все необходимосе для комфортной жизни. Ипотека от 5%. Звоните! от 6,96 млн руб. Застройщик: Лобачевского 120. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Геометрия", м.Площадь Ильича Жилой комплекс бизнес-класса в 5 км от Кремля. Подземный паркинг. Квартиры от 8.3 млн Застройщик: Жилдорипотека. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Серебряный фонтан" Выгода до 1,8 млн руб. Старт продаж нового корпуса! Ипотека от 8,7%. Рассрочка 0% до госкомиссии. 5 мин до м. Алексеевская Застройщик: Серебряный Фонтан. Проектная декларация на рекламируемом сайте МФК бизнес-класса Nakhimov Апартаменты с подземным паркингом в престижном районе Черемушки от 4,6 млн руб! Звоните! Застройщик: Бизнес-Центр На Долгоруковской. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК DISCOVERY PARK. Старт продаж! Квартиры с отделкой от надежного застройщика. 2 мин от м.Ховрино. Ипотека от 6%. Вся инфраструктура. Звоните! От 5,7 млн руб. Застройщик: Орион. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК Ленинградка 58 - от ЛСР Квартиры бизнес-класса от 6,5 млн руб. 5 минут до м. "Водный стадион". Рассрочка на 2 года. Звоните! Застройщик: Ленинградка 58. Проектная декларация на рекламируемом сайте