Вы используете старую версию браузера Internet Explorer. Наш сайт выглядит и работает некорректно в этой версии IE.
Мы настоятельно рекомендуем вам обновить Internet Explorer или использовать другой браузер. В новых версиях браузера устранены проблемы безопасности и добавлены новые возможности.
от
2.6 млн
руб.
от
3.6 млн
руб.
от
1 млн
руб.
от
2.5 млн
руб.
Опрос
Когда, по-вашему, можно быстрее сдать квартиру в аренду?
Нажимая кнопку "Ответить", вы соглашаетесь с Политикой защиты и обработки персональных данных
Цены на квартиры в Москве
Стоимость недвижимости в Москве
Наш научный партнер

Купить коттедж, а не головную боль

Адвокат Олег Сухов специально для IRN.RU описывает самые распространенные проблемы покупателей загородной недвижимости

Обеспеченным слоям населения надоел городской смог и суета, отдельный коттедж с земельным участком – теперь это еще и модно. Застройщики элитного жилья не отстают от тенденций рынка и спешат предложить покупателям танхаусы в элитных коттеджных поселках.


Разрешенное использование земельного участка
Как правило, коттеджные поселки возводят на землях сельскохозяйственного назначения с видом разрешенного использования под дачное (садовое) строительство, много реже – на землях населенных пунктов с разрешенным использованием под индивидуальное жилищное строительство. Последний вариант наиболее привлекателен, так как гарантирует обеспеченность коммунальными ресурсами (согласно действующему законодательству, районная администрация должна заботиться о предоставлении владельцу земельного участка ряда коммунальных и иных услуг, включая электрификацию поселения, вывоз с территории мусора, обеспечение медицинским обслуживанием). Улицам поселения в обязательном порядке присваиваются названия, а домам номера.

В случае с землями сельхозназначения данные блага придется спрашивать с застройщика, которому исполнение перечисленных запросов не просто экономически невыгодно. Выполнить эти требования, порой, девелоперу вообще невозможно из-за непробиваемой бюрократической машины, препятствующей подобной деятельности.

В практике известны случаи жестокого обмана со стороны продавцов загородной недвижимости. Например, в одном из поселков Московской области застройщик выдавал за газораспределительный пункт пожарный бункер. Неискушенным покупателям даже в голову не пришло проверить его содержимое. В итоге газ проводить жителям поселка пришлось самостоятельно и за свой счет. В другом коттеджном городке по Пятницкому шоссе покупателям повезло больше. Среди них оказался «строитель со стажем», который организовал инициативную группу. Вместе они добились от застройщика прокладки газа, благодаря угрозам о массовом расторжении договоров и возврате денежных средств.


Кто будет управлять в загородном поселке
Будущему собственнику перед совершением сделки следует узнать, кто будет осуществлять или уже осуществляет управление коттеджным поселком. Наиболее выгодным является некоммерческое партнерство (далее НП), дающее право самостоятельно решать поселковые проблемы. Ценообразование за содержание общих дорог, центральных коммуникаций и других объектов инфраструктуры: детские площадки, парковки для гостей и т.д., регулируется общим собранием НП. Менее привлекательным способом управления является коммерческая компания, как правило, это аффилированная (дочерняя) организация застройщика. Как показывает практика, после окончательной сдачи поселка в эксплуатацию и продажи всех участков, цены на коммунальные услуги и обслуживание резко возрастают, а оказываемые услуги значительно падают в качестве. К примеру, в Истринском районе, в одном из коттеджных поселков в период реализации домов месячная стоимость обслуживания для одного дома составляла 15 000 руб., без учета коммунальных услуг. В указанную цену входила и квалифицированная охрана, и ежедневная уборка улиц и мест общего пользования: пляжа на берегу реки, детских площадок, теннисного корта, футбольного поля. В случае поломки и прекращения подачи коммунальных услуг, авария устранялась менее чем через час. В общем, идиллия. Но стоило компании продавца реализовать последний дом, как через неделю цена возросла в полтора раза, а сотрудников охраны на территории найти стало невозможно, вместо ежедневной уборки жители довольствовались еженедельной, а сидеть без света иной раз приходилось сутками.

Жители же соседнего дачного поселка заранее организовали свою некоммерческую организацию, и заставили застройщика передать все общее имущество на баланс вновь созданной компании, что позволило им сэкономить на ежемесячных платежах и самостоятельно определять список необходимых услуг.


Качество строительства
Преобладающее большинство покупателей ошибочно полагает, что дорогая недвижимость обязана быть высококачественной. Однако, приобретая элитный коттедж за миллион долларов, есть реальные риски потратить еще столько же на его доделку до пригодных для проживания условий. Как это произошло с жителями домов по Новой Риге. В процессе ремонта были обнаружены существенные нарушения технологии строительства, что ставило под угрозу жизнь и здоровье проживающих в купленных домах владельцев. Восстановление конструкций, усиление несущих опор, другие, в том числе сопутствующие работы – в итоге стоимость дополнительных затрат приближалась к полной, уже оплаченной цене объекта.


Обезопасить себя можно еще на стадии осмотра будущего жилища.
Обычно выезд специалиста, вооруженного лазерной линейкой и богатым личным опытом, составляет в среднем, в зависимости от размеров дома, 10 000-15 000 рублей. После двухчасового осмотра и изучения технической документации, специалист расскажет массу интересного о доме, обнаружив недостатки, которые непрофессионал никогда бы не заметил.

Для более углубленной экспертизы можно вызвать бригаду профессионалов – это будет стоить примерно 100 000 рублей. Специалисты приедут, вооруженные влагомерами, а также приборами неразрушающего контроля, позволяющих с помощью акустических и электромагнитных волн измерить марку бетона или напряжения в арматуре.


Коммуникации
Зачастую жилые дома продают без подключения к центральной системе коммуникаций, за это надо платить отдельно. Но важным моментом в данном вопросе является другое: кто именно является собственником инфраструктуры и с кем заключены договоры на коммунальные услуги.

Самым оптимальным вариантом, как говорилось выше, считается, когда все коммуникации, дороги, места общего пользования оформлены в собственность Некоммерческого партнерства, договоры на поставку воды, газа, электричества заключены либо с НП, либо напрямую с ресурсоснабжающими организациями.

Данная схема получения благ (коммунальных услуг, пользование общим имуществом, такого как дороги, спортивные площадки и т.д.) является наименее затратной для собственника, цифры относительно невелики. К примеру, жители коттеджного поселка «Заря» в Подмосковье за ежемесячное обслуживание (получение коммунальных услуг) в среднем оплачивают не более 3000 руб., а расходы по содержанию общего имущества составляют 5000 руб. в квартал.

Для сравнения: в тех поселках, где застройщик оставляет право собственности на инфраструктуру за собой, заключает договор аренды с управляющей компанией, а последняя заключает договоры с собственниками, цена за содержание и обслуживание будет намного выше, чем при первом варианте.

Самый плачевный исход ждет граждан, которые проживают в поселках, где застройщик вообще не оформлял и не получал разрешения на коммуникации. При таком раскладе жители рискуют остаться и без света и без воды.

Так, например, произошло в коттеджном поселке «Волна», где после обращений местной администрации в прокуратуру, все ресурсоснабжающие организации прекратили поставку коммунальных услуг, в связи с тем, что разрешение на прокладку труб не давалось, экспертизу надежности коммуникации не проводили. То есть, коммуникации не были введены в эксплуатацию. Собственники домов объединились в инициативную группу и только через год кропотливой, самостоятельной деятельности смогли легализовать незаконные инфраструктурные объекты.

 
Данный материал является аналитическим и не носит рекламный характер.

Нашли ошибку в тексте? Выделите ее и нажмите Ctrl+Enter
2988 (0 сегодня)


Недвижимость в Москве и Подмосковье
Показать все
Предложения июля
Район «Скандинавия» 15 мин. до 3х веток метро. Московская прописка. Застройщик. 214-ФЗ. Новая Москва. Метро Теплый стан, Коммунарка, Бунинская аллея Застройщик: А101. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Крылья". Виды на 360 градусов! Жилой квартал Москвы №1! Панорамные квартиры в Раменках. От 7,1 млн р! Аминьевское шоссе – 3 минуты пешком. Ипотека 5,5% до 31.07. Застройщик: Лидер Инвест. Проектная декларация на рекламируемом сайте Изумрудные холмы Квартиры от 2,9 млн руб. Развитая инфраструктура. Волоколамское шоссе 8 км от МКАД. Сдача 2021 год Застройщик: Затонское. Проектная декларация на рекламируемом сайте Городской квартал Big Time. Квартиры с отделкой от 7,3 млн руб. 5 минут до Москва-Сити. Трехуровневый подземный паркинг. от 7,3 млн руб. Застройщик: TEKTA GROUP. Проектная декларация на рекламируемом сайте Городские резиденции Spires. Инвестируйте в будущее. Квартиры премиум-класса. В 5 минутах от Кутузовского проспекта. Застройщик: TEKTA GROUP. Проектная декларация на рекламируемом сайте Квартиры в ЖК "Город"! Стильная архитектура. Бесплатные коворкинги. Консьерж-сервис. Рядом парк. Отделка white-box. САО, Дмитровское шоссе 107к2. Застройщик: Град Инвест. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Румянцево-Парк" Квартиры от 3,8 млн руб. Высокие темпы строительства. 5 минут до метро Саларьево. Ключи через год. от 3,8 млн руб. Застройщик: Лексион Девелопмент. Проектная декларация на рекламируемом сайте Клубный дом SOHO+NOHO Апартаменты с отделкой м. Белорусская от 12,9 млн руб. Панорамные окна и террасы, клубная инфраструктура! от 12,9 млн руб.Wainbridge Застройщик: Wainbridge. Проектная декларация на рекламируемом сайте Дом Серебряный Бор в СЗАО Уникальный дом бизнес-класса. Квартиры с панорамным видом, река и лес за окном. 20 мин. до центра Москвы Застройщик: Строитель. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Серебряный фонтан" Дом бизнес-класса в 5 мин пешком от м.Алексеевская. Уникальная архитектура. Выгода до 2,2 млн руб. Застройщик: Серебряный Фонтан. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК бизнес-класса "Маяковский". Выгода до 780 000 руб! 5 минут до м. Водный стадион. Свободная планировка. Ключи после оплаты. Застройщик: Дорожное ремонтно-строительное управление Северное. Проектная декларация на рекламируемом сайте Ленинские новостройки Рядом с г. Видное, с отделкой и без. Ключи в 2019. Дет. сады, школы, ипотека 10% от 2,1 млн руб. Застройщик: Аматол. Проектная декларация на рекламируемом сайте Апартаменты в "Башне Федерация" Премиум-апартаменты со скидкой до 17% в июне. Панорамные окна. Высокие потолки. Рассрочка 0%. Ипотека от 9,7%. от 25.3 млн руб. Застройщик: БАШНЯ ФЕДЕРАЦИЯ. Проектная декларация на рекламируемом сайте Квартиры с выгодой до 1,1 млн р! Только в июле! СЕРДЦЕ СТОЛИЦЫ. Дома на набережной в 1 мин. от ЦАО! Готовая инфраструктура. м. Шелепиха Застройщик: Дон-Строй Инвест. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК Headliner Спешите до повышения цен! Квартиры в ЦАО. 2-ком - от 12,8 млн, 3-ком - от 14,6 млн. Потрясающие виды. Паркинг. м. Шелепиха Застройщик: Жилой квартал Сити. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК Аквилон PARK 5-7 минут на автомобиле до МКАДа. Рассрочка 0%! Скидка 18% при покупке квартиры в ипотеку. Подземный паркинг. Новая Москва. от 3,2 млн руб. Застройщик: СтройНафта. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК «Нормандия» от Группы «Эталон» Специальные цены на апартаменты с отделкой и без. Рассрочка от застройщика 0%! ЖК вблизи м «Бабушкинская». Успейте купить! Застройщик: ЛС-Риэлти. Проектная декларация на рекламируемом сайте Скидка 6% в ЖК "Одинбург"! Квартиры на любой вкус - с отделкой и без! Рядом лесопарк. м.Кунцевская. Ипотека без первоначального взноса. от 3 млн руб. Застройщик: РАПО. Проектная декларация на рекламируемом сайте МФК бизнес-класса Nakhimov Апартаменты с подземным паркингом в престижном районе Черемушки от 5,07 млн руб! Звоните! от 5,07 млн руб. Застройщик: Флэт и Ко. Проектная декларация на рекламируемом сайте Район Новые Ватутинки. Своя квартира в Москве за 30 000 руб. в месяц! Отделка под ключ! В районе школы, детские сады и поликлиника. от 3,3 млн рублейООО "СЗ "Инвесттраст 1" Застройщик: Инвесттраст. Проектная декларация на рекламируемом сайте Резиденция Май Квартиры в премиальном квартале от 3,7 млн руб. 9 км от МКАД. Экологически чистый Ленинский район. Ипотека от 6%, рассрочка. от 3,7 млн руб. Застройщик: ЛЕЩ КОНСТРАКШН. Проектная декларация на рекламируемом сайте Старт продаж квартир! Новый корпус. FRESH. Дом в старой Москве на границе парка. 3 мин. от м. Красногвардейская. Потолки 3-3,5 м, окна до 3,1 м. от 7,5 млн руб. Застройщик: ДОНСТРОЙ. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК Дом на Барвихинской Подземный паркинг с кладовками. Развитая готовая инфраструктура.10 минут пешком до МЦД Сетунь. Ипотека от 6%. Рассрочка. от 6,7 млн руб. Застройщик: Тройка РЭД. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК «Bauman house» Квартиры от 8,4 млн. руб. Бизнес класс. Вид на Яузу. 10 мин до м.Бауманская от 8,4 млн руб. Застройщик: Прайм-Инвест. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК ILOVE - м. Алексеевская Развитая инфраструктура. Огромный выбор планировок. Собственная школа и детский сад. Рядом 4 парка. 10 минут пешком от метро квартиры от 8,5 млн руб! Застройщик: ПРОМСОЮЗ. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Небо" - небоскребы на Мичуринском! Квартиры от 8,2 млн руб. Престижный район Москвы. В окружении парков. м. Раменки. Застройщик: Capital Group. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Резиденции Архитекторов" Квартиры премиум-класса в историческом центре Москвы на реке Яуза. Подземный паркинг. Ключи в этом году! Выгода до 1,9 млн в июле. Застройщик: МТОК. Проектная декларация на рекламируемом сайте Премиум-квартал JAZZ. 1-я Ямская, 2 Абсолютный комфорт. Если квартира, то с размахом. Своя терраса и камин, свой фитнес, консьерж-сервис Застройщик: Сущевский Вал. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК «ЖИЗНЬ на Плющихе» Закрытый внутренний двор с фонтаном, парком, зонами отдыха и детскими площадками. Метро "Киевская". Ипотека от 5% (ВТБ). квартиры без отделки от 44,1 млн«Дон-строй инвест» Застройщик: ДОНСТРОЙ. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Геометрия", м.Площадь Ильича Жилой комплекс бизнес-класса в 5 км от Кремля. Подземный паркинг. Квартиры от 9.9 млн. Дом сдан! от 9.9 млн Застройщик: Жилдорипотека. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Сказочный лес". Рядом с парком. Квартиры комфорт класса с отделкой в СВАО в Яросклавском районе, в окружении леса. Ипотека 9,25%. Метро Бабушкинская и Свиблово. от 3,6 млн руб. Застройщик: Гранднэкст. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Прайм Парк" Квартиры премиум-класса от 12 млн, м. "Динамо". В июле новая линейка квартир. Застройщик: Optima Development. Проектная декларация на рекламируемом сайте Город-парк «Первый Московский» Метро "Филатов луг" - открыто! Квартиры с отделкой и без. Новая Москва! Ипотека от 5%. квартиры от 3,6 млн руб! Застройщик: Первый Московский. Проектная декларация на рекламируемом сайте Переделкино Ближнее Квартиры с отделкой. Пляж и парк рядом с домом. 5 минут от метро "Рассказовка". Ипотека от 5% от 4,5 млн руб. Застройщик: Олета. Проектная декларация на рекламируемом сайте Ново-Молоково Ленинский район. Квартиры в готовых домах пл. 42-94 метра. ГК: 4 кв. 2018 г., есть сданные. Монолит. 9 км от МКАД. Уточняйте подробности по телефону. от 2,1 млн руб. Застройщик: ЖК Молоково. Проектная декларация на рекламируемом сайте SREDA Квартиры в готовых домах рядом с м.Текстильщики. Площадь от 28 до 103 метра ГК: 4 кв. 2020 г., есть сданные. Застройщик: ВЦ Стройэкспо. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Резиденции Композиторов" Квартиры в готовых домах с выгодой до 2,4 млн руб. Охраняемая территория. Подземный паркинг с лифтом. Застройщик: AFI Development. Проектная декларация на рекламируемом сайте Южная долина, 9 от МКАД Квартиры в готовых домах пл. от 30 метров. Ленинский район. Подробности по телефону! от 2,1 млн руб. Проектная декларация на рекламируемом сайте Квартиры у м. Тропарево Торопитесь! Новые квартиры у м.Тропарево. Квартиры в готовых домах. Площадь от 23 до 81 кв.м. студия от 2.6 млн руб. Застройщик: Логитэк. Проектная декларация на рекламируемом сайте Счастье на Волгоградке Квартиры от 7,6 млн руб. Ипотека 5,5% от МТС-Банка. Охраняемый огороженный двор. Индивидуальные условия! Застройщик: Федора Полетаева 15. Проектная декларация на рекламируемом сайте Счастье на Масловке Ипотека 5,5 % от МТС-Банка. Рядом м. «Динамо». Выгода до 3 млн руб. при покупке 3-х комн. квартир. Звоните! Застройщик: Мишина. Проектная декларация на рекламируемом сайте