Вы используете старую версию браузера Internet Explorer. Наш сайт выглядит и работает некорректно в этой версии IE.
Мы настоятельно рекомендуем вам обновить Internet Explorer или использовать другой браузер. В новых версиях браузера устранены проблемы безопасности и добавлены новые возможности.
от
2.6 млн
руб.
от
3.6 млн
руб.
от
1 млн
руб.
от
2.5 млн
руб.
Опрос
Когда, по-вашему, можно быстрее сдать квартиру в аренду?
Нажимая кнопку "Ответить", вы соглашаетесь с Политикой защиты и обработки персональных данных
Цены на квартиры в Москве
Стоимость недвижимости в Москве
Наш научный партнер

Инвестиции в недвижимость за рубежом в 2014 г.: ошибки начинающих

Игорь Индриксонс, управляющий инвестициями в недвижимость, специально для www.irn.ru

О стабильной прибыли в результате успешного вложения средств мечтают многие россияне, но на деле быть инвестором оказывается не так просто. На фоне постоянно меняющихся настроений на местном рынке, падения курса рубля и нестабильной обстановки в стране россиянин старается быстрее инвестировать в недвижимость, чтобы сохранить накопленные годами сбережения, зачастую выбирая зарубежные объекты и надеясь, что там, за границей, все непременно будет иначе, чем в собственном государстве. Однако, столкнувшись с этим новым миром, новоявленный инвестор окунается в него с головой и рискует, не думая о последствиях. Об основных ошибках новичков, вступивших на инвестиционный путь, и пойдет речь.


Ошибка: Поспешность и желание сэкономить, участвуя в аукционах
Решение: Неторопливый сбор информации и отказ от аукционов
Одним из важнейших аспектов инвестирования в недвижимость является правило «предупрежден - значит вооружен». Эмоциональные покупки, которые часто характерны для новичков в мире инвестиций, как правило, к добру не приводят. Точно так же, как и в случае с покупкой нового автомобиля, инвестору следует посвятить некоторое время сбору информации, особое внимание обращая на аналитику и статистические данные. Вовремя взвесив все за и против, потенциальный инвестор обезопасит себя от неверных шагов, рискующих привести к критическим последствиям.

Примерно то же самое касается и участия в разного рода аукционах. Многие уверены, что именно таким образом удастся приобрести прекрасные объекты по самым низким ценам. Геннадий В. из Санкт-Петербурга думал приблизительно так же. И, как ему казалось, не прогадал. После покупки невероятно дешевой квартиры на побережье в Италии его счастью не было предела. Правда, увы, долго радоваться не пришлось. Спустя некоторое время, когда инвестор пытался сдать объект в аренду, ему пришла повестка в итальянский суд. В ходе разбирательства оказалось, что контракты, заключенные инвестором, оказались подделкой, и Геннадию пришлось потратить целый год на то, чтобы разобраться в этой ситуации, с огромным ущербом для собственной нервной системы и кошелька. Участие в аукционах – риск, равносильный выходу на неизвестные рынки. Не зная броду, не стоит пытаться идти на поводу минимальных цен, которые на деле могут оказаться лишь слегка ниже рыночных.


Ошибка: Желание приобрести объект на курорте своей мечты
Решение: Оценка рисков и выбор стабильных ликвидных рынков
Романтические фантазии о собственной прибрежной недвижимости южных стран, в которых приходилось отдыхать, – самая популярная причина инвестирования средств в объекты Италии, Испании, Португалии или Греции. Ирина П. из Нижнего Новгорода не стала исключением. Привычка несколько лет подряд отправляться на отдых в испанский Льорет-де-Мар переросла во что-то большее, и Ирина решила, что на пенсии ее доходу поможет квартира, купленная именно там. Этот курорт, расположенный в 75 километрах от Барселоны, уже несколько лет является самым популярным среди россиян. Купив квартиру для посуточной сдачи в аренду, Ирина надеялась на стабильную, а главное, высокую доходность. Однако надежды ее не оправдались. Скромную прибавку к пенсии она все-таки получала, но происходило это не так часто, как хотелось бы. Кратковременная сдача в аренду по-настоящему «работает» лишь в крупных европейских городах, куда постоянно отправляются в командировку, таких как Лондон или Франкфурт. Кроме того, пассивное управление (подробнее о нем ниже) в таких крупных городах-мегаполисах работает как часы в отличие от южных курортов, где управляющие компании в отсутствие собственника с удовольствием сдадут объекты «налево».

Выходя на рынок недвижимости, казалось бы, уже такой знакомой страны, в первую очередь стоит оценить риски. Экономическое положение, безработица, инфляция, падение спроса – все это напрямую влияет на будущую доходность. Курортные рынки с точки зрения инвестиций сегодня самые ненадежные и неликвидные: доходность от аренды слишком мала, зато риск лишиться материальной базы слишком велик. В таком случае получится игра наоборот: вместо того чтобы, вкладывая деньги, сохранить их, инвестор рискует их потерять. Чтобы этого не произошло, нужно выбирать надежные рынки с устойчивой доходностью и четким государственным контролем, будь то Великобритания, Германия или Франция. Эти страны первые справились с мировым кризисом и последние несколько лет демонстрируют самые высокие инвестиционные показатели.


Ошибка: Попытка самостоятельного управления собственным активом
Решение: Пассивное управление
Еще одна основная ошибка начинающих инвесторов состоит в том, что они боятся пассивного управления или вовсе не знают о том, что это такое. Многие инвесторы, получившие в собственность свой первый объект, похожи на ребенка, который, отказываясь от помощи взрослых, твердит: я сам. Георгий О. из Чебоксар решил самолично разобраться с управлением, правда, о том, что существуют специальные управляющие компании, он даже не подозревал. Между тем управляющие компании позволяют инвестору спокойно заниматься бизнесом и не отвлекаться на частые отъезды за рубеж, дабы проверить, все ли в порядке, или срочно найти новых жильцов в случае отказа предыдущих. Именно такое дистанционное управление и называется пассивным. Несмотря на название, инвестор активно следит за судьбой своего объекта, но не отвлекаясь от основной работы или от заботы о членах семьи. Правда, пассивное управление по-настоящему работает в секторе коммерческой недвижимости, где крупные компании обеспечивают безопасность, компетентность и стабильный приток инвестиций.


Ошибка: Упор на жилую недвижимость
Решение: Смена курса в сторону коммерческих объектов
В портфеле профессионального инвестора доминируют именно коммерческие активы, будь то номера в отелях, студенческие общежития, склады самообслуживания, парковки или даже места на кладбищах. Доходность таких инвестиционных объектов значительно выше жилых: ежегодно коммерческая недвижимость может приносить примерно 10% в валюте. Помимо этого с коммерческими объектами лучше всего работает схема пассивного управления. Крупные специализированные управляющие компании в жилом секторе практически отсутствуют, тогда как в коммерческом их выбор велик.

В сегменте коммерческой недвижимости управляющие компании не только контролируют заполняемость объекта, но и несут полную ответственность за все расходы, связанные с обслуживанием и ремонтом здания. Управляющая компания, с которой заключил договор Артем Н. из Волгограда, оказалась проектом мошенников, «отмывающих» деньги, используя неопытных инвесторов. Однажды Артем получил письмо о том, что в его квартире потек кран и чтобы не потерять арендаторов, необходимо немедленно его отремонтировать. Далее к письму прилагался счет на 400 евро. Спустя некоторое время компания снова выставила счет, на этот раз за то, что в квартире прорвало канализацию и требуется не только ремонт, но и компенсация соседям. Когда Артем, будучи в командировке, нагрянул в квартиру без предупреждения, он не заметил никаких признаков ремонта, зато обнаружил там неизвестных жильцов. Контракт с компанией он смог разорвать только спустя еще полгода. В коммерческом секторе представить такую ситуацию невозможно: крупная управляющая компания ни за что не станет рисковать именем и репутацией.

 
Данный материал является аналитическим и не носит рекламный характер.

Нашли ошибку в тексте? Выделите ее и нажмите Ctrl+Enter
3494 (0 сегодня)


Недвижимость в Москве и Подмосковье
Показать все
Предложения июля
Город-парк «Первый Московский» Метро "Филатов луг" - открыто! Квартиры с отделкой и без. Новая Москва! Ипотека от 5%. квартиры от 3,6 млн руб! Застройщик: Первый Московский. Проектная декларация на рекламируемом сайте Квартиры с выгодой до 1,1 млн р! Только в июле! СЕРДЦЕ СТОЛИЦЫ. Дома на набережной в 1 мин. от ЦАО! Готовая инфраструктура. м. Шелепиха Застройщик: Дон-Строй Инвест. Проектная декларация на рекламируемом сайте SREDA Спешите! Новые квартиры у м.Текстильщики. Квартиры в готовых домах. Площадь от 28 до 103 кв.м. Застройщик: ВЦ Стройэкспо. Проектная декларация на рекламируемом сайте Изумрудные холмы Квартиры от 2,9 млн руб. Развитая инфраструктура. Волоколамское шоссе 8 км от МКАД. Сдача 2021 год Застройщик: Затонское. Проектная декларация на рекламируемом сайте Премиум-квартал JAZZ. 1-я Ямская, 2 Абсолютный комфорт. Если квартира, то с размахом. Своя терраса и камин, свой фитнес, консьерж-сервис Застройщик: Сущевский Вал. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК Рихард Квартиры бизнес-класса в Хорошевском районе. Авторская архитектура. Богатая инфраструктура. Метро Зорге и Хорошево. Застройщик: ФСК Лидер. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК «ЖИЗНЬ на Плющихе» Закрытый внутренний двор с фонтаном, парком, зонами отдыха и детскими площадками. Метро "Киевская". Ипотека от 5% (ВТБ). квартиры без отделки от 44,1 млн«Дон-строй инвест» Застройщик: ДОНСТРОЙ. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Румянцево-Парк" Квартиры от 3,8 млн руб. Высокие темпы строительства. 5 минут до метро Саларьево. Ключи через год. от 3,8 млн руб. Застройщик: Лексион Девелопмент. Проектная декларация на рекламируемом сайте Переделкино Ближнее Квартиры с отделкой. Пляж и парк рядом с домом. 5 минут от метро "Рассказовка". Ипотека от 5% от 4,5 млн руб. Застройщик: Олета. Проектная декларация на рекламируемом сайте Городской квартал Big Time. Квартиры с отделкой от 7,3 млн руб. 5 минут до Москва-Сити. Трехуровневый подземный паркинг. от 7,3 млн руб. Застройщик: TEKTA GROUP. Проектная декларация на рекламируемом сайте Городские резиденции Spires. Инвестируйте в будущее. Квартиры премиум-класса. В 5 минутах от Кутузовского проспекта. Застройщик: TEKTA GROUP. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК"PRIZMA" на Ленинском. Старт продаж Детские и спортивные площадки. Подземный паркинг. 10 мин до Воронцовского парка. Рядом метро Калужская от 203250 руб./кв. м Застройщик: Флэт и Ко. Проектная декларация на рекламируемом сайте Старт продаж квартир! Новый корпус. FRESH. Дом в старой Москве на границе парка. 3 мин. от м. Красногвардейская. Потолки 3-3,5 м, окна до 3,1 м. от 7,5 млн руб. Застройщик: ДОНСТРОЙ. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК Дом на Барвихинской Подземный паркинг с кладовками. Развитая готовая инфраструктура.10 минут пешком до МЦД Сетунь. Ипотека от 6%. Рассрочка. от 6,7 млн руб. Застройщик: Тройка РЭД. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК «Bauman house» Квартиры от 8,4 млн. руб. Бизнес класс. Вид на Яузу. 10 мин до м.Бауманская от 8,4 млн руб. Застройщик: Прайм-Инвест. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Серебряный фонтан" Дом бизнес-класса в 5 мин пешком от м.Алексеевская. Уникальная архитектура. Выгода до 2,2 млн руб. Застройщик: Серебряный Фонтан. Проектная декларация на рекламируемом сайте МФК бизнес-класса Nakhimov Апартаменты с подземным паркингом в престижном районе Черемушки от 5,07 млн руб! Звоните! от 5,07 млн руб. Застройщик: Флэт и Ко. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Небо" - небоскребы на Мичуринском! Квартиры от 8,2 млн руб. Престижный район Москвы. В окружении парков. м. Раменки. Застройщик: Capital Group. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК ILOVE - м. Алексеевская Развитая инфраструктура. Огромный выбор планировок. Собственная школа и детский сад. Рядом 4 парка. 10 минут пешком от метро квартиры от 8,5 млн руб! Застройщик: ПРОМСОЮЗ. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК бизнес-класса "Маяковский". Выгода до 780 000 руб! 5 минут до м. Водный стадион. Свободная планировка. Ключи после оплаты. Застройщик: Дорожное ремонтно-строительное управление Северное. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Резиденции Архитекторов" Квартиры премиум-класса в историческом центре Москвы на реке Яуза. Подземный паркинг. Ключи в этом году! Выгода до 1,9 млн в июле. Застройщик: МТОК. Проектная декларация на рекламируемом сайте Счастье на Масловке Ипотека 5,5 % от МТС-Банка. Рядом м. «Динамо». Выгода до 3 млн руб. при покупке 3-х комн. квартир. Звоните! Застройщик: Мишина. Проектная декларация на рекламируемом сайте Клубный дом SOHO+NOHO Апартаменты с отделкой м. Белорусская от 12,9 млн руб. Панорамные окна и террасы, клубная инфраструктура! от 12,9 млн руб.Wainbridge Застройщик: Wainbridge. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Геометрия", м.Площадь Ильича Жилой комплекс бизнес-класса в 5 км от Кремля. Подземный паркинг. Квартиры от 9.9 млн. Дом сдан! от 9.9 млн Застройщик: Жилдорипотека. Проектная декларация на рекламируемом сайте Апартаменты в "Башне Федерация" Премиум-апартаменты со скидкой до 17% в июне. Панорамные окна. Высокие потолки. Рассрочка 0%. Ипотека от 9,7%. от 25.3 млн руб. Застройщик: БАШНЯ ФЕДЕРАЦИЯ. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК Headliner Спешите до повышения цен! Квартиры в ЦАО. 2-ком - от 12,8 млн, 3-ком - от 14,6 млн. Потрясающие виды. Паркинг. м. Шелепиха Застройщик: Жилой квартал Сити. Проектная декларация на рекламируемом сайте Резиденция Май Квартиры в премиальном квартале от 3,7 млн руб. 9 км от МКАД. Экологически чистый Ленинский район. Ипотека от 6%, рассрочка. от 3,7 млн руб. Застройщик: ЛЕЩ КОНСТРАКШН. Проектная декларация на рекламируемом сайте Район «Скандинавия» 15 мин. до 3х веток метро. Московская прописка. Застройщик. 214-ФЗ. Новая Москва. Метро Теплый стан, Коммунарка, Бунинская аллея Застройщик: А101. Проектная декларация на рекламируемом сайте Счастье на Волгоградке Квартиры от 7,6 млн руб. Ипотека 5,5% от МТС-Банка. Охраняемый огороженный двор. Индивидуальные условия! Застройщик: Федора Полетаева 15. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Резиденции Композиторов" Квартиры в готовых домах с выгодой до 2,4 млн руб. Охраняемая территория. Подземный паркинг с лифтом. Застройщик: AFI Development. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Крылья". Виды на 360 градусов! Жилой квартал Москвы №1! Панорамные квартиры в Раменках. От 7,1 млн р! Аминьевское шоссе – 3 минуты пешком. Ипотека 5,5% до 31.07. Застройщик: Лидер Инвест. Проектная декларация на рекламируемом сайте Район Новые Ватутинки. Трехкомнатная квартира за 45 100 руб. в месяц! 15 минут до метро! В районе школы, детские сады и поликлиника. от 5,3 млн рублейООО "СЗ "Инвесттраст 1" Застройщик: Инвесттраст. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК Загорье ЖК комфорт-класса на Юге Москвы. Собственная инфраструктура, паркинг. Ипотека от 10% от 6.4 млн руб. Застройщик: Докон. Проектная декларация на рекламируемом сайте Дом Серебряный Бор в СЗАО Уникальный дом бизнес-класса. Квартиры с панорамным видом, река и лес за окном. 20 мин. до центра Москвы Застройщик: Строитель. Проектная декларация на рекламируемом сайте Скидка 6% в ЖК "Одинбург"! Квартиры на любой вкус - с отделкой и без! Рядом лесопарк. м.Кунцевская. Ипотека без первоначального взноса. от 3 млн руб. Застройщик: РАПО. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК Аквилон PARK 5-7 минут на автомобиле до МКАДа. Рассрочка 0%! Скидка 18% при покупке квартиры в ипотеку. Подземный паркинг. Новая Москва. от 3,2 млн руб. Застройщик: СтройНафта. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК «Нормандия» от Группы «Эталон» Специальные цены на апартаменты с отделкой и без. Рассрочка от застройщика 0%! ЖК вблизи м «Бабушкинская». Успейте купить! Застройщик: ЛС-Риэлти. Проектная декларация на рекламируемом сайте Квартиры в жилом поселке Park Avenue Полностью готовый квартал! Квартиры от 50 кв.м. Детская инфраструктура, парк и речка на территории. Новая Рига, 23 км.