Вы используете старую версию браузера Internet Explorer. Наш сайт выглядит и работает некорректно в этой версии IE.
Мы настоятельно рекомендуем вам обновить Internet Explorer или использовать другой браузер. В новых версиях браузера устранены проблемы безопасности и добавлены новые возможности.
от
3.2 млн
руб.
от
1.9 млн
руб.
от
1 млн
руб.
от
827 тыс
руб.
Опрос
Какой вид арендного бизнеса вы считаете наиболее удачным для частного инвестора?
Нажимая кнопку "Ответить", вы соглашаетесь с Политикой защиты и обработки персональных данных
Цены на квартиры в Москве
Стоимость недвижимости в Москве
Наш научный партнер

Инвестиции в недвижимость за рубежом в 2014 г.: ошибки начинающих

Игорь Индриксонс, управляющий инвестициями в недвижимость, специально для www.irn.ru

О стабильной прибыли в результате успешного вложения средств мечтают многие россияне, но на деле быть инвестором оказывается не так просто. На фоне постоянно меняющихся настроений на местном рынке, падения курса рубля и нестабильной обстановки в стране россиянин старается быстрее инвестировать в недвижимость, чтобы сохранить накопленные годами сбережения, зачастую выбирая зарубежные объекты и надеясь, что там, за границей, все непременно будет иначе, чем в собственном государстве. Однако, столкнувшись с этим новым миром, новоявленный инвестор окунается в него с головой и рискует, не думая о последствиях. Об основных ошибках новичков, вступивших на инвестиционный путь, и пойдет речь.


Ошибка: Поспешность и желание сэкономить, участвуя в аукционах
Решение: Неторопливый сбор информации и отказ от аукционов
Одним из важнейших аспектов инвестирования в недвижимость является правило «предупрежден - значит вооружен». Эмоциональные покупки, которые часто характерны для новичков в мире инвестиций, как правило, к добру не приводят. Точно так же, как и в случае с покупкой нового автомобиля, инвестору следует посвятить некоторое время сбору информации, особое внимание обращая на аналитику и статистические данные. Вовремя взвесив все за и против, потенциальный инвестор обезопасит себя от неверных шагов, рискующих привести к критическим последствиям.

Примерно то же самое касается и участия в разного рода аукционах. Многие уверены, что именно таким образом удастся приобрести прекрасные объекты по самым низким ценам. Геннадий В. из Санкт-Петербурга думал приблизительно так же. И, как ему казалось, не прогадал. После покупки невероятно дешевой квартиры на побережье в Италии его счастью не было предела. Правда, увы, долго радоваться не пришлось. Спустя некоторое время, когда инвестор пытался сдать объект в аренду, ему пришла повестка в итальянский суд. В ходе разбирательства оказалось, что контракты, заключенные инвестором, оказались подделкой, и Геннадию пришлось потратить целый год на то, чтобы разобраться в этой ситуации, с огромным ущербом для собственной нервной системы и кошелька. Участие в аукционах – риск, равносильный выходу на неизвестные рынки. Не зная броду, не стоит пытаться идти на поводу минимальных цен, которые на деле могут оказаться лишь слегка ниже рыночных.


Ошибка: Желание приобрести объект на курорте своей мечты
Решение: Оценка рисков и выбор стабильных ликвидных рынков
Романтические фантазии о собственной прибрежной недвижимости южных стран, в которых приходилось отдыхать, – самая популярная причина инвестирования средств в объекты Италии, Испании, Португалии или Греции. Ирина П. из Нижнего Новгорода не стала исключением. Привычка несколько лет подряд отправляться на отдых в испанский Льорет-де-Мар переросла во что-то большее, и Ирина решила, что на пенсии ее доходу поможет квартира, купленная именно там. Этот курорт, расположенный в 75 километрах от Барселоны, уже несколько лет является самым популярным среди россиян. Купив квартиру для посуточной сдачи в аренду, Ирина надеялась на стабильную, а главное, высокую доходность. Однако надежды ее не оправдались. Скромную прибавку к пенсии она все-таки получала, но происходило это не так часто, как хотелось бы. Кратковременная сдача в аренду по-настоящему «работает» лишь в крупных европейских городах, куда постоянно отправляются в командировку, таких как Лондон или Франкфурт. Кроме того, пассивное управление (подробнее о нем ниже) в таких крупных городах-мегаполисах работает как часы в отличие от южных курортов, где управляющие компании в отсутствие собственника с удовольствием сдадут объекты «налево».

Выходя на рынок недвижимости, казалось бы, уже такой знакомой страны, в первую очередь стоит оценить риски. Экономическое положение, безработица, инфляция, падение спроса – все это напрямую влияет на будущую доходность. Курортные рынки с точки зрения инвестиций сегодня самые ненадежные и неликвидные: доходность от аренды слишком мала, зато риск лишиться материальной базы слишком велик. В таком случае получится игра наоборот: вместо того чтобы, вкладывая деньги, сохранить их, инвестор рискует их потерять. Чтобы этого не произошло, нужно выбирать надежные рынки с устойчивой доходностью и четким государственным контролем, будь то Великобритания, Германия или Франция. Эти страны первые справились с мировым кризисом и последние несколько лет демонстрируют самые высокие инвестиционные показатели.


Ошибка: Попытка самостоятельного управления собственным активом
Решение: Пассивное управление
Еще одна основная ошибка начинающих инвесторов состоит в том, что они боятся пассивного управления или вовсе не знают о том, что это такое. Многие инвесторы, получившие в собственность свой первый объект, похожи на ребенка, который, отказываясь от помощи взрослых, твердит: я сам. Георгий О. из Чебоксар решил самолично разобраться с управлением, правда, о том, что существуют специальные управляющие компании, он даже не подозревал. Между тем управляющие компании позволяют инвестору спокойно заниматься бизнесом и не отвлекаться на частые отъезды за рубеж, дабы проверить, все ли в порядке, или срочно найти новых жильцов в случае отказа предыдущих. Именно такое дистанционное управление и называется пассивным. Несмотря на название, инвестор активно следит за судьбой своего объекта, но не отвлекаясь от основной работы или от заботы о членах семьи. Правда, пассивное управление по-настоящему работает в секторе коммерческой недвижимости, где крупные компании обеспечивают безопасность, компетентность и стабильный приток инвестиций.


Ошибка: Упор на жилую недвижимость
Решение: Смена курса в сторону коммерческих объектов
В портфеле профессионального инвестора доминируют именно коммерческие активы, будь то номера в отелях, студенческие общежития, склады самообслуживания, парковки или даже места на кладбищах. Доходность таких инвестиционных объектов значительно выше жилых: ежегодно коммерческая недвижимость может приносить примерно 10% в валюте. Помимо этого с коммерческими объектами лучше всего работает схема пассивного управления. Крупные специализированные управляющие компании в жилом секторе практически отсутствуют, тогда как в коммерческом их выбор велик.

В сегменте коммерческой недвижимости управляющие компании не только контролируют заполняемость объекта, но и несут полную ответственность за все расходы, связанные с обслуживанием и ремонтом здания. Управляющая компания, с которой заключил договор Артем Н. из Волгограда, оказалась проектом мошенников, «отмывающих» деньги, используя неопытных инвесторов. Однажды Артем получил письмо о том, что в его квартире потек кран и чтобы не потерять арендаторов, необходимо немедленно его отремонтировать. Далее к письму прилагался счет на 400 евро. Спустя некоторое время компания снова выставила счет, на этот раз за то, что в квартире прорвало канализацию и требуется не только ремонт, но и компенсация соседям. Когда Артем, будучи в командировке, нагрянул в квартиру без предупреждения, он не заметил никаких признаков ремонта, зато обнаружил там неизвестных жильцов. Контракт с компанией он смог разорвать только спустя еще полгода. В коммерческом секторе представить такую ситуацию невозможно: крупная управляющая компания ни за что не станет рисковать именем и репутацией.

 
Данный материал является аналитическим и не носит рекламный характер.

Нашли ошибку в тексте? Выделите ее и нажмите Ctrl+Enter
3463 (0 сегодня)


Недвижимость в Москве и Подмосковье
Показать все
Предложения июля
ЖК Экодолье Шолохово! 200 000 руб. - первый взнос на таунхаус в ЖК "Экодолье Шолохово". Скидка 10%. Ипотека. Спешите! Дмитровское ш.,15 км. от 4,1 млн руб.ГК Экодолье Застройщик: Экодолье Щолохово. Проектная декларация на рекламируемом сайте Городской район Новые Ватутинки Готовая инфраструктура. Д/сады, школа и поликлиника. Московская прописка. Ипотека от 6%. м. Новые Ватутинки от 2,8 млн руб.АО "Инвесттраст" Застройщик: Инвесттраст. Проектная декларация на рекламируемом сайте Малоэтажный жилой комплекс «SAMPO» Идет заселение. Готовые квартиры с отделкой и без. 25 км от МКАД. Ипотека от 9%. от 2,4 млн руб.Микрорайон «Кантри» Застройщик: микрорайон Кантри. Проектная декларация на рекламируемом сайте Квартал для жизни Спутник Студии с отделкой с видом на реку! Рядом м.Строгино. Скидки до 12%! с отделкой от 2,6 млн руб. Застройщик: Бухта Лэнд. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК «Остафьево» 10 мин. до метро Бунинская аллея. 5 детских садов, 3 школы. Рядом парковая зона, пруды и набережная. Квартиры с отделкой от 2,1 млн руб. Застройщик: СР-Групп. Проектная декларация на рекламируемом сайте Живые районы от А101 Квартиры с отделкой! Ипотека от 5,1% на весь период. Новая Москва от 3,5 млн руб. Застройщик: А101. Проектная декларация на рекламируемом сайте Скидки до 14% в «Селигер Сити» В 2 мин. пешком от м. Селигерская. Современные планировки. Монолит построен. Рассрочка 0%! от 4,2 млн руб.MR Group Застройщик: РУБЛЕВСКИЙ ПАРК. Проектная декларация на рекламируемом сайте Эко Видное 2.0 Квартиры площадью от 25 метров. Монолит. квартиры в готовых домах Звоните! MR Group Застройщик: Купелинка Девелопмент. Проектная декларация на рекламируемом сайте Последние квартиры с террасой на крыше Свободная планировка. От 50 кв. м. Готовый поселок PARK AVENUE. Детский сад на территории. Новая Рига, 23 км. Дом Серебряный Бор Уникальное предложение! Скидка 10% на просторные квартиры в Серебряном бору. Потрясающие виды, паркинг, система умный дом. м.Щукинская Застройщик: Строитель. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК бизнес-класса "Маяковский" Квартиры от 7,5 млн руб! Окончание строительства в 4 квартале 2018 г. Свободная планировка. 600 м. до м.Водный стадион от 7,5 млн руб. Застройщик: Дорожное ремонтно-строительное управление Северное. Проектная декларация на рекламируемом сайте Headliner Квартиры площадью 29-117 кв.м.Монолит, другое. Спешите! от 7,7 млн руб. Застройщик: Жилой квартал Сити. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Эталон-Сити" от Группы "Эталон" Видовые квартиры за 125 000 руб./кв.м! Скидка на студии до 3%! Квартиры с отделкой от 6,5 млн руб. Сдаем в 2018г. м. Скобелевская Застройщик: Дайкар. Проектная декларация на рекламируемом сайте Новый жилой квартал Фили Сити Скидка на квартиры до 5%. Бизнес-класс. Рассрочка. Ипотека 6%. Собственный парк-променад и фонтан. Паркинг. 3 мин пешком от м.Фили Застройщик MR Group Застройщик: ЛАТИРИУС. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК Савёловский Сити Живите рядом с центром! Квартиры с отделкой от 6 млн руб. Ипотека от 6%. 7 мин от м. Дмитровская. Высотки с потрясающими панорамными видами! от 6 млн руб. Застройщик: Бизнес парк Савеловский. Проектная декларация на рекламируемом сайте Жилой квартал Тетрис 2 км от МКАД. Квартиры площадью 18-47 кв.м.Монолит. Уточняйте подробности по телефону. от 3,5 млн руб. Застройщик: Садовое кольцо МПС. Проектная декларация на рекламируемом сайте Район «Испанские кварталы» 4 км от МКАД. Квартиры пл. от 22 метров. Монолит-кирпич, монолит. квартиры в готовых домах Подробности по телефону! от 3,5 млн руб. Застройщик: А101 ДЕВЕЛОПМЕНТ. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК «Родной Город. Октябрьское Поле» Акция 8:0! Квартиры в Москве со скидкой 8%, выгода до 1,7 млн руб. Только до 31.07. от 8,7 млн руб.! Застройщик: АВТОКОМСТРОЙ. Проектная декларация на рекламируемом сайте Флотилия Спешите! Новые апартаменты в готовых домах. Площадь от 47 до 107 кв.м. Монолит-кирпич. от 6,5 млн руб.Флэт и Ко Застройщик: МОСФУНДАМЕНТСТРОЙ №1. Проектная декларация на рекламируемом сайте Золотая Звезда Спешите! Квартиры площадью от 38 метров. Монолит. квартиры в готовых домах 3 квартиры по спец. цене.Группа "Эталон" Застройщик: Золотая Звезда. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Южный" Красногорск 5 км от МКАД без пробок! Квартиры-студии от 34 кв.м от 3,2 млн руб. Ипотека, рассрочка. Звоните! от 86 000 руб./кв.мООО "Прогресс" Застройщик: ПРОГРЕСС. Проектная декларация на рекламируемом сайте Среда от PSN Group 5 мин. пешком от МЦК Нижегородская. Рассрочка 0%. Ипотека от 6,7%. Квартиры от 6,3 млн рублей! Скидки до 10% до 31 июля! от 6,3 млн руб.PSN Group Застройщик: ВЦ Стройэкспо. Проектная декларация на рекламируемом сайте Старт продаж новой башни Прайм Парк Квартиры премиум-класса. м Динамо. Отделка, паркинг, англ школа, парки, д/сады, спорт объекты, фитнес, бассейн от 8,9 млн рублей!Оптима Девелопмент Застройщик: Прайм Парк. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК D1 Старт продаж! Квартиры с отделкой от 5 млн руб. Небоскрёбы бизнес-класса рядом с центром Москвы. 1 минута пешком до м. Дмитровская от 5 млн руб. Застройщик: ТПУ Дмитровская. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Кварталы 21/19"! 5 км от ТТК Квартиры в Москве ЮВАО. С отделкой и без. Готовые и строящиеся корпуса. Ипотека от 31 127 руб./месяц квартиры от 4,9 млн рублейЗАО "ВЕКТОРСТРОЙФИНАНС" Застройщик: Предприятие МС. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Фестиваль Парк" Старт продаж нового корпуса от 5,4 млн! 3 мин до м. Речной Вокзал. Отделка WhiteBox. Звоните! от 5,4 млн руб. Застройщик: Центр-Инвест. Проектная декларация на рекламируемом сайте Купавна 2018 Акция месяца! Цены как на старте продаж в ЖК Купавна 2018! Меньше года до выдачи ключей. Торопитесь! ООО "Аквацентр" Застройщик: Аквацентр. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Крылья". Ипотека 5,5%! Квартиры от 8,1 млн р! Свой парк с прудом, д/сад. м. Аминьевское шоссе – 550 м. Рядом МГИМО, МГУ. от 8,1 млн руб. Застройщик: Лобачевского 120. Проектная декларация на рекламируемом сайте Двушки в ЖК Рассказово Старт продаж третьей очереди. 850м от метро Рассказовка. Звоните! 6,3 млн руб. Sezar Group Застройщик: Красный Октябрь. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Томилино 2018" Квартиры с отделкой в 10 минутах от м. Котельники! Рядом пляж и лесопарк! Первый взнос - 0%! от 1,7 млн руб. Застройщик: Самолет-Томилино. Проектная декларация на рекламируемом сайте Квартиры 300 м. от метро Солнцево ЖК Лучи. Квартиры с отделкой. Всего от 4,7 млн руб. Первый взнос 10%. Ипотека от 5,5% всего от 4,7 млн руб.ООО «ЛСР. Объект-М» Застройщик: Группа ЛСР. Проектная декларация на рекламируемом сайте Отрада Современные квартиры в готовых домах. Площадь от 21 до 98 кв.м. Монолит-кирпич. Торопитесь! всего от 2,3 млн руб. Застройщик: Отрада Девелопмент. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Семеновский Парк" Квартиры с отделкой в Москве от 5,1 млн! Вид на Измайловский парк. Рядом м.Семеновская. от 5,1 млн руб. Проектная декларация на рекламируемом сайте Небо Квартиры площадью от 48 метров. Монолит. 1-5-комнатные квартиры Спешите! от 170 тыс./кв.м Застройщик: Проект Мичуринский. Проектная декларация на рекламируемом сайте Геометрия Квартиры площадью 46-137 кв.м.Монолит. от 7,3 млн руб. Застройщик: Жилдорипотека. Проектная декларация на рекламируемом сайте