Доступен свежий прогноз рынка недвижимости Москвы и Подмосковья на 2022 год и последующие годы от IRN.RU Цены на жилье могут снизиться больше, чем в 2015-2017 гг. Перейти

Истощив и без того слабый в последние годы спрос на загородную недвижимость, кратковременная активизация рынка в первые месяцы 2014 г., по всей видимости, обернется существенным падением продаж в ближайшие месяцы. Соответственно, этим летом вместо традиционного увеличения интереса покупателей загородный рынок ждет углубление стагнации, что к осени может привести к умеренному снижению цен. Запрашиваемые цены пока вряд ли изменятся, скорее можно ожидать увеличения скидок, считают специалисты «ИРН-Консалтинг».


Недолго музыка играла
Начало 2014 г. оказалось неожиданно благоприятным для рынка недвижимости. Массовый отзыв лицензий у неблагонадежных с точки зрения ЦБ банков, подорвавший доверие населения к депозитам, девальвация рубля в результате ухудшения ситуации в экономике и событий на Украине заставили поспешить с покупкой квартир не только граждан, озабоченных собственным жилищным вопросом, но и инвесторов, надеющихся сберечь в недвижимости тающие капиталы. (См. «Прогноз рынка недвижимости на 2014-2015 годы».)

Однако продлилась эта «золотая лихорадка» недолго: уже в мае радостные отчеты профучастников рынка о резком росте продаж сменились грустными шутками о покупателях, решивших не возвращаться в Россию после праздников.

Причины «покупательских каникул» достаточно очевидны. Платежеспособность подавляющего большинства россиян оставляет желать много лучшего, поэтому искусственная активизация рынка в начале года быстро исчерпала потенциальный спрос будущих периодов. Скорее всего, некоторое оживление придет на рынок не ранее 2015 г.

Усугубляют ситуацию мрачноватые перспективы ипотечного кредитования. Подорожание ликвидности для банков из-за повышения Банком России ключевой ставки за два месяца на 2%, до 7,5%, может привести к росту ставок по кредитам для населения, что сделает еще менее доступной и без того дорогую российскую ипотеку. А это в свою очередь грозит дальнейшим сокращением платежеспособного спроса.


Лето: вместо активизации углубление стагнации
Особенно неприятными последствиями вся эта история грозит загородному рынку, традиционно более уязвимому в периоды падения интереса к недвижимости. В отличие от городских квартир, которые в той или иной степени востребованы всегда – просто потому, что людям надо где-то жить, «загородка» не считается предметом первой необходимости.

Если в Европе домик в пригороде нередко является основным жильем, то в России загородную недвижимость обычно приобретают для отдыха, в качестве «второго дома». Миграции россиян на природу сильно мешает плохая транспортная доступность большинства загородных поселков: тратить по четыре-пять часов в день на дорогу до офиса и обратно немногим под силу.

Соответственно, падение спроса больше всего ударит по дальним дачам, большим участкам и дорогим коттеджам (ценой более $500 000), где предложение давно и весьма существенно превышает спрос. Лучше будут чувствовать себя форматы, наиболее близкие к городскому жилью – квартиры в малоэтажных жилых комплексах и таунхаусы, особенно бюджетные. А также дешевые и удачно расположенные участки без подряда. В последние годы именно эти сегменты пользуются наибольшей популярностью у покупателей – в 2013 г. на них пришлось примерно 80% сделок в экономклассе. Однако активных продаж и здесь может не быть – по всей видимости, грядущий летний сезон окажется для загородного рынка в целом не слишком удачным.

Конечно, не обойдется без исключений – отдельные поселки, хорошо расположенные, с развитой инфраструктурой и адекватными ценами не потеряют привлекательности в глазах покупателей.


Спрос потянет за собой цены
Если не считать кратковременной активизации в начале 2014 г., загородный рынок в последние годы находится в стагнации, что, естественно, не лучшим для девелоперов образом отражается на ценах. Например, средняя стоимость коттеджа с землей за два года, с весны 2012-го по весну 2014-го, уменьшилась на 18%, с 18,9 до 15,5 млн руб., а квартиры в малоэтажных домах подешевели на 14,3%, с 4,9 до 4,2 млн руб. Дело, конечно, в постепенном уходе с рынка дорогих проектов и появлении новых, более демократичных, а не в том, что застройщики устроили массовые распродажи. Однако ожидать повышения цен в условиях исчерпания и так слабого спроса явно не приходится. (См. «Загородная недвижимость Подмосковья: от удела олигархов к вотчине среднего класса».)

Зато дальнейшая коррекция стоимости жилья весьма и весьма вероятна. Произойдет она не сразу: в ближайшие месяцы девелоперы, скорее всего, будут держать цены, надеясь на хорошие продажи – лето традиционно считается «хлебным» сезоном для загородного рынка. Осознание необходимости снижать цены придет к застройщикам осенью. Открыто пересматривать ценовую политику они вряд ли будут, но можно ожидать увеличения размера скидок под конкретного клиента. А ближе к концу года неявная коррекция цен перейдет в стадию массовых скидочных акций, приуроченных к Новому году.

Впрочем, серьезного падения цен, как после кризиса 2008 г., тоже вряд ли стоит бояться – снизу цены поддерживает высокая инфляция (по прогнозу Минэкономики, рост потребительских цен в мае составит 7,5% в годовом выражении) и привлекательность недвижимости как инструмента сохранения капитала в нынешние неспокойные времена.

Сдерживает падение цен и тенденция к сокращению числа новых поселков. Например, по данным «Исследования рынка коттеджных поселков Новой Москвы и Подмосковья за 2013-2014 годы», за последние полгода на реализацию поступило всего 23 проекта, не предлагавшихся осенью прошлого года. За этот же период было распродано и временно снято с продаж 34 поселка. Для сравнения: с 2010 г., когда развитие рынка возобновилось после кризиса, каждые полгода на продажу поступало от 37 до 75 коттеджных проектов (см. «Коттеджи Москвы и Подмосковья весной 2014 г.: поселков стало меньше»).

Стагнация рынка в свою очередь приведет к дальнейшему сокращению числа новых проектов. В основном это коснется сегмента коттеджных поселков, в меньшей степени – доступных загородных сегментов: малоэтажных квартирных домов и таунхаусов.

Новой активизации рынка можно будет ожидать в 2015 г. – при условии отсутствия макроэкономических и геополитических потрясений.