Вы используете старую версию браузера Internet Explorer. Наш сайт выглядит и работает некорректно в этой версии IE.
Мы настоятельно рекомендуем вам обновить Internet Explorer или использовать другой браузер. В новых версиях браузера устранены проблемы безопасности и добавлены новые возможности.
от
2.8 млн
руб.
от
3.6 млн
руб.
от
1 млн
руб.
от
2.5 млн
руб.
Опрос
Что будет с рублевыми ценами на недвижимость этой весной?
Нажимая кнопку "Ответить", вы соглашаетесь с Политикой защиты и обработки персональных данных
Цены на квартиры в Москве
Стоимость недвижимости в Москве
Наш научный партнер

Инвестиции в недвижимость за рубежом в 2014 г.: жилая против коммерческой

Игорь Индриксонс, управляющий инвестициями в недвижимость, специально для www.irn.ru

По данным Indriksons.ru, за 2013 год россияне вывели за рубеж от $55 млрд до $60 млрд. Подавляющая часть этих средств направлена на приобретение недвижимости, в частности, примерно $35-38 млрд составили инвестиции в коммерческую недвижимость: промышленные, офисные здания, торговые комплексы, студенческие общежития и другие объекты. Почему же покупатели из России столь радикально изменили приоритеты в инвестициях в зарубежную недвижимость, предпочитая коммерческие объекты жилым?

После 2008 г. в собственности у россиян оказалось огромное количество неликвидной жилой недвижимости на сумму со множеством нулей. В результате российские покупатели поняли, что приобретать объекты для собственного проживания наравне с инвестированием невозможно или чрезвычайно сложно. Основные цели, которые преследует инвестор, – защита капиталов от инфляции и извлечение рентного дохода. Существует еще спекулятивная цель – купить для того, чтобы перепродать подороже, однако этот рискованный путь для большинства инвесторов чаще всего заканчивается плачевно. Наученные подобным горьким опытом, россияне первыми подошли к совершению сделок более осмысленно, сменив направление с жилой на коммерческую зарубежную недвижимость.


Доходность
Первый вопрос, который задает себе инвестор: «какую прибыль я получу, вложив ту или иную сумму?». Ответ на него однозначный: коммерческая недвижимость по сравнению с жилой генерирует большие доходы от аренды. В качестве примера можно рассмотреть рынок недвижимости Великобритании – мирового лидера в этом сегменте экономики. Сдача в аренду жилой недвижимости, в зависимости от региона, может приносить от 3,5 до 6% годовых. Доходность от коммерческой недвижимости в промышленном секторе может достигать 6-8%, в торговом – 6,5 - 8,5%, склады самообслуживания принесут 8-12%, автостоянки – 8-12%, студенческие общежития – 9-12%.

Конечно, уровень доходности серьезно зависит от множества факторов, включая местоположение объекта, качество строительства и профиль арендатора. Поддержание недвижимости в должном состоянии может значительно повлиять на денежные потоки. Но за ремонт коммерческих объектов отвечает управляющая компания или арендатор, а значит, доходность такой недвижимости выше, нежели жилой.


Размер инвестиций
Как точно определить, какая цена будет справедливой? Сколько действительно стоит объект? Способов существует несколько. В Европе и США нужно запрашивать оценку, не скупясь на расходы. Это даст возможность выяснить реальную стоимость на конкретном рынке. Оценку могут произвести как специалисты в этом вопросе, так и банк, который предположительно выступит в качестве кредитора. Например, москвич Леонид В., решив приобрести квартиру в Лондоне, столкнулся с разницей цен: за одну и ту же квартиру с покупателя одни продавцы потребовали 1 млн фунтов стерлингов, а другие – на 200 000 больше. В результате Леонид предпочел обратиться к банку-кредитору, который произвел всестороннюю проверку объекта. Такая проверка поможет четко выяснить, сколько можно будет получить за продажу недвижимости, если Леонид откажется продолжать выплату кредита. Правда, этот способ практически исключает возможность спекуляции. Коммерческую недвижимость оценивать проще, чем жилую. Кроме того, если в жилом сегменте есть место спекуляции, то в сегменте коммерческой недвижимости спекулировать с ценой практически невозможно. Искусственно завышая стоимость самого объекта, нельзя одновременно завысить и арендную ставку. Это означает, что повышение цены на коммерческий объект ведет к падению ставки доходности, что сразу же бросается в глаза покупателю.


Кредитный рейтинг
Большинство россиян даже не имеют понятия о том, что после 10 единовременных ипотечных кредитов в западных банках их кредитные рейтинги снижаются. Причина кроется в простой закономерности: чем больше денег инвестор занимает, тем выше оказывается риск. С другой стороны, коммерческая ипотека не оказывает негативного влияния на кредитный рейтинг, так как о данном виде ипотечных кредитов не сообщается кредитным бюро. Больше всего мониторинг стран распространяется на ипотечное кредитование, где существует тотальный контроль и отслеживание кредитов. Но в коммерческом секторе выдаются не ипотечные, а коммерческие кредиты, которые никак не влияют на кредитный рейтинг.


Потолок цен
Плюсом в пользу коммерческой недвижимости является отсутствие контроля над размером арендной платы со стороны государства. Владельцы в этом вопросе руководствуются только ситуацией на рынке. В этом секторе практически никто не оспаривает арендную ставку. Зато жилая недвижимость многих стран находится под жестким государственным контролем. Например, в странах Западной Европы, в частности в Германии, в сегменте жилой недвижимости существуют жесткие нормативы потолка цен, сильно уменьшающие предел доходов владельца.


Управление
Управлять десятью арендаторами площадей в торговом центре значительно проще, чем десятью арендаторами жилья. Фирмы более стабильно и своевременно вносят оплату, поток документации оказывается значительно слабее. При менее интенсивной ротации арендаторов и более низком уровне внезапных отказов отсутствует необходимость в постоянном поиске новых клиентов. Кроме того, в отличие от жилой недвижимости коммерческие объекты находятся под управлением специализированных управляющих компаний, поэтому хлопот, связанных с обслуживанием здания и его ремонтом, у инвестора будет на порядок меньше. А если у собственника нет возможности самому управлять жилым объектом, ему придется нанимать менеджера, что увеличит размер издержек.


Сдача в аренду
В секторе коммерческой недвижимости уровень пустующих площадей будет всегда ниже показателей жилого сектора. В обоих секторах действует правило, которое гласит: чем больше объект, тем сложнее сдать его в аренду. Логистический парк, склад или два этажа офисных помещений сдать так же сложно, как огромный особняк или пентхаус. Людмила Б., владеющая прекрасным особняком на берегу реки Дебен в графстве Саффолк, была уверена в успешности своих инвестиций. Однако жилое здание площадью 4600 квадратных футов сдать в аренду оказалось не так просто: чтобы найти арендатора, Людмиле потребовалось больше полугода. В сегменте жилой недвижимости простои в сдаче довольно непродолжительные, хотя и контракты заключаются на более короткие сроки. И нередки случаи, когда, узнав о более выгодном предложении, арендаторы мгновенно съезжают. Большинство арендаторов жилой недвижимости не всегда должным образом следят за состоянием объектов, из-за чего владельцам приходится постоянно сталкиваться с немалыми расходами на ремонт и приобретение нового оборудования. Арендаторы коммерческой недвижимости сильнее в финансовом смысле, их активы являются гарантией оплаты. Они более мотивированы в поддержании помещения и оборудования в хорошем состоянии, чтобы быть привлекательными для клиентов. В коммерческом секторе государство не устанавливает для арендатора временной промежуток, в течение которого он должен или не должен съезжать. К примеру, в жилом сегменте Великобритании контракт может заключатся на десять лет, однако в законе прописано, что каждые полгода арендатор имеет право съехать. Но если компания неожиданно бросит объект аренды и освободит помещение, это негативным образом скажется на ее кредитном рейтинге.


Постскриптум
У каждого из вариантов инвестиций, будь то жилые или коммерческие активы, существуют свои слабые и сильные стороны. Жилая недвижимость имеет инвестиционную привлекательность лишь в том случае, если покупатель четко понимает, что за объект он приобретает, где, с какими целями и каким образом он будет им управлять. Когда речь идет о коммерческой недвижимости, правила действуют те же самые, правда, с инвестиционной точки зрения коммерческие активы гораздо выгоднее и перспективнее.

 
Данный материал является аналитическим и не носит рекламный характер.

Нашли ошибку в тексте? Выделите ее и нажмите Ctrl+Enter
2403 (0 сегодня)


Недвижимость в Москве и Подмосковье
Показать все
Предложения мая
«Изумрудные холмы» ЖК комфорт-класса. Квартиры с готовой отделкой в строящихся корпусах от 2,7 млн руб. Сдача в 2021 г. Волоколамское шоссе 8 км. От МКАД. Застройщик: Затонское. Проектная декларация на рекламируемом сайте Последние квартиры в готовых домах! ЖК Символ. Финал продаж. Ключи в 2019 году! Своя большая инфраструктура. На границе ЦАО, рядом 3 станции метро Застройщик: ПИ Групп. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "мой адрес В Сколково" Старт продаж! Монолитные корпуса полностью построены и введены в эксплуатацию. Дома сданы. Выдаем ключи. Застройщик: КП УГС. Проектная декларация на рекламируемом сайте Квартиры в жилом поселке Park Avenue Полностью готовый квартал! Квартиры от 50 кв.м. Детская инфраструктура, парк и речка на территории. Новая Рига, 23 км. Отрада Новые квартиры в готовых домах. Красногорский район. Площадь от 22 до 103 кв.м. Монолит-кирпич, монолит. Уточняйте подробности по телефону. от 3,8 млн руб. Застройщик: Отрада Девелопмент. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Цветочные поляны". Акция! Скидка 6% в счастливые часы! Квартиры с отделкой и без. Развитая инфраструктура. Ипотека от 6,5. Курсирует бесплатный автобус от метро! Застройщик: МИЦ. Проектная декларация на рекламируемом сайте Уникальный ЖК «ONYX DELUXE» Квартиры бизнес-класса с панорамным видом и отделкой White box! Свой детский сад и парк с фонтанами. Ключи в 2019 г.! Купите сейчас с выгодой до 900 000 руб! Застройщик: МСМ-Инвест. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Румянцево-Парк". Старт продаж нового корпуса! 5 минут до м.Саларьево. Свой парк. Детские сады и школа. Паркинг. Ипотека от 6,8% от 3,6 млн руб Застройщик: Лексион Девелопмент. Проектная декларация на рекламируемом сайте Переделкино Ближнее Квартиры с отделкой - 2 стиля на выбор. Метро "Рассказовка". Ипотека от 5% Застройщик: Олета. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК Небо — небоскребы на Мичуринском! От 205 000 за кв.м. Развитая инфраструктура. Подземный паркинг. Рассрочка 0% Застройщик: Capital Group. Проектная декларация на рекламируемом сайте Квартал для жизни Спутник Студии с отделкой с видом на реку со скидкой до 11 %! Рядом м.Строгино. 200 метров от Москвы! от 2,7 млн руб. Застройщик: Бухта Лэнд. Проектная декларация на рекламируемом сайте Квартиры у метро от 2,9 млн руб.! Квартиры в монолитном доме от 2,9 млн рублей! 4 минуты до МКАД! 4 минуты до м. Лухмановская пешком. Застройщик: Основа. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК Headliner Старт продаж 2 очереди. Квартиры в ЦАО. 1-ком - от 9 млн, 2-ком - от 12 млн. Потрясающие панорамные виды на Москву-Сити и центр города. Паркинг. м. Шелепиха от 9 млн Застройщик: Жилой квартал Сити. Проектная декларация на рекламируемом сайте Резиденция Май Квартиры с террасами в премиальном квартале в окружении заповедника от 3,7 млн руб. 9 км от МКАД. Экологически чистый Ленинский район. Ипотека от 6%, рассрочка. от 3,7 млн руб. Застройщик: ЛЕЩ КОНСТРАКШН. Проектная декларация на рекламируемом сайте Городской квартал Big Time. Квартиры с отделкой от 7,3 млн руб. 5 минут до Москва-Сити. Трехуровневый подземный паркинг. от 7,3 млн руб. Застройщик: TEKTA GROUP. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Маяковский". Выдаем ключи! Квартиры от 9 млн. руб. в готовых домах. 5 минут до метро Водный стадион. Бизнес-класс. Свободная планировка. от 9 млн руб. Застройщик: Дорожное ремонтно-строительное управление Северное. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Городские Истории" Жить у парков полезно! Отличная транспортная доступность! Московская прописка! 1 минута до м Рассказовка! Застройщик: ТПУ Рассказовка. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК Лукино-Варино. 24 км от МКАД. Квартиры в Щелковском районе от 2,3 млн руб. Семейная ипотека 6% на весь срок. Удваиваем маткапитал! Ипотечные каникулы. Скидки до 449 000 руб. от 2,3 млн руб. Застройщик: СУ-22. Проектная декларация на рекламируемом сайте Новые Ватутинки. Квартиры от 3.2 млн Квартиры с отделкой в самом сердце Новой Москвы! Развитая инфраструктура: детсады, школы, поликлиника, паркинг, метро в 2023 году от 3.2 млн рублей Застройщик: Инвесттраст. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Остафьево". Cкидка 9,9% Квартиры от 2,7 млн руб. 10 мин. до м. Бунинская аллея. 5 детских садов, 3 школы. Двор без машин, свой парк для прогулок. от 2,7 млн руб. Застройщик: СР-Групп. Проектная декларация на рекламируемом сайте МФК бизнес-класса Nakhimov Апартаменты с подземным паркингом в престижном районе Черемушки от 4,9 млн руб! Звоните! от 4,9 млн руб Застройщик: Флэт и Ко. Проектная декларация на рекламируемом сайте Серебряный фонтан Десятки уникальных планировок. Метро Алексеевская. Выгода до 2,5 млн рублей. Рассрочка 0%. Ипотека от 6,4% от 11,5 млн руб. Застройщик: Серебряный Фонтан. Проектная декларация на рекламируемом сайте Жилой комплекс «Летний сад» Специальное предложение на квартиры с отделкой. Уникальные планировки. "ул. 800-летия Москвы". Ипотека от 6,3%. Уникальные планировки. Ландшафтный дизайн. Застройщик: Дмитровская. Проектная декларация на рекламируемом сайте Клубный дом SOHO+NOHO Апартаменты с отделкой м. Белорусская от 12,9 млн руб. Панорамные окна и террасы, клубная инфраструктура! Застройщик: Wainbridge. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Геометрия", м.Площадь Ильича Жилой комплекс бизнес-класса в 5 км от Кремля. Подземный паркинг. Квартиры от 9.15 млн от 9.15 млн Застройщик: Жилдорипотека. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК Аалто. Бизнес-лайт у м. Динамо. Квартиры от 8,6 млн рублей. Сдача уже в этом году! Финское качество строительства. Застройщик: ЮИТ СитиСтрой. Проектная декларация на рекламируемом сайте Дом Серебряный Бор в СЗАО Уникальный дом бизнес-класса. Квартиры с панорамным видом, река и лес за окном. 20 мин. до центра Москвы Застройщик: Строитель. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК «Bauman house» Квартиры от 7,8 млн. руб. Бизнес класс. Вид на Яузу. 10 мин до м.Бауманская от 7,8 млн руб Застройщик: Прайм-Инвест. Проектная декларация на рекламируемом сайте Премиум-квартал JAZZ. 1-я Ямская, 2 Абсолютный комфорт. Если квартира, то солнечная. Окна в пол. Потолки до 5 метров. Бесплатный фитнес от 7,5 млн руб Застройщик: Сущевский Вал. Проектная декларация на рекламируемом сайте Район «Скандинавия» 15 мин. до 3х веток метро. Московская прописка. Застройщик. 214-ФЗ. Новая Москва. Метро Теплый стан, Коммунарка, Бунинская аллея Застройщик: А101. Проектная декларация на рекламируемом сайте Счастье в Вешняках Ипотека 5,5% от МТС-Банка. Удобные планировочные решения. Дом сдан. Рядом усадьба Кусково. Скидка 5% Застройщик: Вешняковская 18. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК Загорье ЖК комфорт-класса на Юге Москвы. Собственная инфраструктура, паркинг. Ипотека от 10% от 6.2 млн. руб Застройщик: Докон. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Крылья". Дополнительная скидка 5%! Только в мае! Квартира 38 кв.м. от 7,1 млн р! Свой парк с прудом, д/сад. м. Аминьевское шоссе – 3 минуты пешком. Рядом МГИМО , МГУ. Застройщик: Лидер Инвест. Проектная декларация на рекламируемом сайте I LOVE 1-4-комнатные квартиры рядом с м.Алексеевская. Площадь от 30 до 132 метра ГК: 1 кв. 2022 г. Застройщик: ПРОМСОЮЗ. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК «Нормандия» от Группы «Эталон» Специальное предложение на просторные квартиры и апартаменты. Ипотека от 6,3%. Охраняемый ЖК вблизи м. «Бабушкинская». Свой спуск к р. Яуза. Застройщик: ЛС-Риэлти. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК Аквилон PARK 5-7 минут на автомобиле до МКАДа. Рассрочка 0%! Скидка 15% при покупке квартиры в ипотеку. Подземный паркинг. Новая Москва. от 2,9 млн руб. Застройщик: СтройНафта. Проектная декларация на рекламируемом сайте