Вы используете старую версию браузера Internet Explorer. Наш сайт выглядит и работает некорректно в этой версии IE.
Мы настоятельно рекомендуем вам обновить Internet Explorer или использовать другой браузер. В новых версиях браузера устранены проблемы безопасности и добавлены новые возможности.
от
3.2 млн
руб.
от
1.9 млн
руб.
от
1 млн
руб.
от
827 тыс
руб.
Опрос
Какой вид арендного бизнеса вы считаете наиболее удачным для частного инвестора?
Нажимая кнопку "Ответить", вы соглашаетесь с Политикой защиты и обработки персональных данных
Цены на квартиры в Москве
Стоимость недвижимости в Москве
Наш научный партнер

Инвестиции в недвижимость за рубежом в 2014 г.: жилая против коммерческой

Игорь Индриксонс, управляющий инвестициями в недвижимость, специально для www.irn.ru

По данным Indriksons.ru, за 2013 год россияне вывели за рубеж от $55 млрд до $60 млрд. Подавляющая часть этих средств направлена на приобретение недвижимости, в частности, примерно $35-38 млрд составили инвестиции в коммерческую недвижимость: промышленные, офисные здания, торговые комплексы, студенческие общежития и другие объекты. Почему же покупатели из России столь радикально изменили приоритеты в инвестициях в зарубежную недвижимость, предпочитая коммерческие объекты жилым?

После 2008 г. в собственности у россиян оказалось огромное количество неликвидной жилой недвижимости на сумму со множеством нулей. В результате российские покупатели поняли, что приобретать объекты для собственного проживания наравне с инвестированием невозможно или чрезвычайно сложно. Основные цели, которые преследует инвестор, – защита капиталов от инфляции и извлечение рентного дохода. Существует еще спекулятивная цель – купить для того, чтобы перепродать подороже, однако этот рискованный путь для большинства инвесторов чаще всего заканчивается плачевно. Наученные подобным горьким опытом, россияне первыми подошли к совершению сделок более осмысленно, сменив направление с жилой на коммерческую зарубежную недвижимость.


Доходность
Первый вопрос, который задает себе инвестор: «какую прибыль я получу, вложив ту или иную сумму?». Ответ на него однозначный: коммерческая недвижимость по сравнению с жилой генерирует большие доходы от аренды. В качестве примера можно рассмотреть рынок недвижимости Великобритании – мирового лидера в этом сегменте экономики. Сдача в аренду жилой недвижимости, в зависимости от региона, может приносить от 3,5 до 6% годовых. Доходность от коммерческой недвижимости в промышленном секторе может достигать 6-8%, в торговом – 6,5 - 8,5%, склады самообслуживания принесут 8-12%, автостоянки – 8-12%, студенческие общежития – 9-12%.

Конечно, уровень доходности серьезно зависит от множества факторов, включая местоположение объекта, качество строительства и профиль арендатора. Поддержание недвижимости в должном состоянии может значительно повлиять на денежные потоки. Но за ремонт коммерческих объектов отвечает управляющая компания или арендатор, а значит, доходность такой недвижимости выше, нежели жилой.


Размер инвестиций
Как точно определить, какая цена будет справедливой? Сколько действительно стоит объект? Способов существует несколько. В Европе и США нужно запрашивать оценку, не скупясь на расходы. Это даст возможность выяснить реальную стоимость на конкретном рынке. Оценку могут произвести как специалисты в этом вопросе, так и банк, который предположительно выступит в качестве кредитора. Например, москвич Леонид В., решив приобрести квартиру в Лондоне, столкнулся с разницей цен: за одну и ту же квартиру с покупателя одни продавцы потребовали 1 млн фунтов стерлингов, а другие – на 200 000 больше. В результате Леонид предпочел обратиться к банку-кредитору, который произвел всестороннюю проверку объекта. Такая проверка поможет четко выяснить, сколько можно будет получить за продажу недвижимости, если Леонид откажется продолжать выплату кредита. Правда, этот способ практически исключает возможность спекуляции. Коммерческую недвижимость оценивать проще, чем жилую. Кроме того, если в жилом сегменте есть место спекуляции, то в сегменте коммерческой недвижимости спекулировать с ценой практически невозможно. Искусственно завышая стоимость самого объекта, нельзя одновременно завысить и арендную ставку. Это означает, что повышение цены на коммерческий объект ведет к падению ставки доходности, что сразу же бросается в глаза покупателю.


Кредитный рейтинг
Большинство россиян даже не имеют понятия о том, что после 10 единовременных ипотечных кредитов в западных банках их кредитные рейтинги снижаются. Причина кроется в простой закономерности: чем больше денег инвестор занимает, тем выше оказывается риск. С другой стороны, коммерческая ипотека не оказывает негативного влияния на кредитный рейтинг, так как о данном виде ипотечных кредитов не сообщается кредитным бюро. Больше всего мониторинг стран распространяется на ипотечное кредитование, где существует тотальный контроль и отслеживание кредитов. Но в коммерческом секторе выдаются не ипотечные, а коммерческие кредиты, которые никак не влияют на кредитный рейтинг.


Потолок цен
Плюсом в пользу коммерческой недвижимости является отсутствие контроля над размером арендной платы со стороны государства. Владельцы в этом вопросе руководствуются только ситуацией на рынке. В этом секторе практически никто не оспаривает арендную ставку. Зато жилая недвижимость многих стран находится под жестким государственным контролем. Например, в странах Западной Европы, в частности в Германии, в сегменте жилой недвижимости существуют жесткие нормативы потолка цен, сильно уменьшающие предел доходов владельца.


Управление
Управлять десятью арендаторами площадей в торговом центре значительно проще, чем десятью арендаторами жилья. Фирмы более стабильно и своевременно вносят оплату, поток документации оказывается значительно слабее. При менее интенсивной ротации арендаторов и более низком уровне внезапных отказов отсутствует необходимость в постоянном поиске новых клиентов. Кроме того, в отличие от жилой недвижимости коммерческие объекты находятся под управлением специализированных управляющих компаний, поэтому хлопот, связанных с обслуживанием здания и его ремонтом, у инвестора будет на порядок меньше. А если у собственника нет возможности самому управлять жилым объектом, ему придется нанимать менеджера, что увеличит размер издержек.


Сдача в аренду
В секторе коммерческой недвижимости уровень пустующих площадей будет всегда ниже показателей жилого сектора. В обоих секторах действует правило, которое гласит: чем больше объект, тем сложнее сдать его в аренду. Логистический парк, склад или два этажа офисных помещений сдать так же сложно, как огромный особняк или пентхаус. Людмила Б., владеющая прекрасным особняком на берегу реки Дебен в графстве Саффолк, была уверена в успешности своих инвестиций. Однако жилое здание площадью 4600 квадратных футов сдать в аренду оказалось не так просто: чтобы найти арендатора, Людмиле потребовалось больше полугода. В сегменте жилой недвижимости простои в сдаче довольно непродолжительные, хотя и контракты заключаются на более короткие сроки. И нередки случаи, когда, узнав о более выгодном предложении, арендаторы мгновенно съезжают. Большинство арендаторов жилой недвижимости не всегда должным образом следят за состоянием объектов, из-за чего владельцам приходится постоянно сталкиваться с немалыми расходами на ремонт и приобретение нового оборудования. Арендаторы коммерческой недвижимости сильнее в финансовом смысле, их активы являются гарантией оплаты. Они более мотивированы в поддержании помещения и оборудования в хорошем состоянии, чтобы быть привлекательными для клиентов. В коммерческом секторе государство не устанавливает для арендатора временной промежуток, в течение которого он должен или не должен съезжать. К примеру, в жилом сегменте Великобритании контракт может заключатся на десять лет, однако в законе прописано, что каждые полгода арендатор имеет право съехать. Но если компания неожиданно бросит объект аренды и освободит помещение, это негативным образом скажется на ее кредитном рейтинге.


Постскриптум
У каждого из вариантов инвестиций, будь то жилые или коммерческие активы, существуют свои слабые и сильные стороны. Жилая недвижимость имеет инвестиционную привлекательность лишь в том случае, если покупатель четко понимает, что за объект он приобретает, где, с какими целями и каким образом он будет им управлять. Когда речь идет о коммерческой недвижимости, правила действуют те же самые, правда, с инвестиционной точки зрения коммерческие активы гораздо выгоднее и перспективнее.

 
Данный материал является аналитическим и не носит рекламный характер.

Нашли ошибку в тексте? Выделите ее и нажмите Ctrl+Enter
2378 (0 сегодня)


Недвижимость в Москве и Подмосковье
Показать все
Предложения июля
Дом Серебряный Бор Уникальное предложение! Скидка 10% на просторные квартиры в Серебряном бору. Потрясающие виды, паркинг, система умный дом. м.Щукинская Застройщик: Строитель. Проектная декларация на рекламируемом сайте Эко Видное 2.0 Квартиры площадью 25-89 кв.м.Монолит. MR Group Застройщик: Купелинка Девелопмент. Проектная декларация на рекламируемом сайте Небо Квартиры площадью от 48 метров. Монолит. 1-5-комнатные квартиры Звоните! от 170 тыс./кв.м Застройщик: Проект Мичуринский. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Фестиваль Парк" Старт продаж нового корпуса от 5,4 млн! 3 мин до м. Речной Вокзал. Отделка WhiteBox. Звоните! от 5,4 млн руб. Застройщик: Центр-Инвест. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Эталон-Сити" от Группы "Эталон" Видовые квартиры за 125 000 руб./кв.м! Скидка на студии до 3%! Квартиры с отделкой от 6,5 млн руб. Сдаем в 2018г. м. Скобелевская Застройщик: Дайкар. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК «Остафьево» 10 мин. до метро Бунинская аллея. 5 детских садов, 3 школы. Рядом парковая зона, пруды и набережная. Квартиры с отделкой от 2,1 млн руб. Застройщик: СР-Групп. Проектная декларация на рекламируемом сайте Квартиры 300 м. от метро Солнцево ЖК Лучи. Квартиры с отделкой. Всего от 4,7 млн руб. Первый взнос 10%. Ипотека от 5,5% всего от 4,7 млн руб.ООО «ЛСР. Объект-М» Застройщик: Группа ЛСР. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК бизнес-класса "Маяковский" Квартиры от 7,5 млн руб! Окончание строительства в 4 квартале 2018 г. Свободная планировка. 600 м. до м.Водный стадион от 7,5 млн руб. Застройщик: Дорожное ремонтно-строительное управление Северное. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК «ПИКАССО» в ЗАО ЖК «Пикассо» Скоро повышение цен! В двух минутах от метро! ЖК рядом с метро Очаково (200м) от 7,2 млн руб. Застройщик: ИжВазтехобслуживание. Проектная декларация на рекламируемом сайте Последние квартиры с террасой на крыше Свободная планировка. От 50 кв. м. Готовый поселок PARK AVENUE. Детский сад на территории. Новая Рига, 23 км. Малоэтажный жилой комплекс «SAMPO» Идет заселение. Готовые квартиры с отделкой и без. 25 км от МКАД. Ипотека от 9%. от 2,4 млн руб.Микрорайон «Кантри» Застройщик: микрорайон Кантри. Проектная декларация на рекламируемом сайте Квартиры бизнес-класса в ЖК Династия Старт продаж второй очереди. Более 50 удобных планировок. 300м до м.Полежаевская. От 8 млн. Звоните! от 8 млнSezar Group Застройщик: МОНОЛИТНОЕ ДОМОСТРОЕНИЕ. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК Экодолье Шолохово! 200 000 руб. - первый взнос на таунхаус в ЖК "Экодолье Шолохово". Скидка 10%. Ипотека. Спешите! Дмитровское ш.,15 км. от 4,1 млн руб.ГК Экодолье Застройщик: Экодолье Щолохово. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК D1 Старт продаж! Квартиры с отделкой от 5 млн руб. Небоскрёбы бизнес-класса рядом с центром Москвы. 1 минута пешком до м. Дмитровская от 5 млн руб. Застройщик: ТПУ Дмитровская. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Южный" Красногорск 5 км от МКАД без пробок! Квартиры-студии от 34 кв.м от 3,2 млн руб. Ипотека, рассрочка. Звоните! от 86 000 руб./кв.мООО "Прогресс" Застройщик: ПРОГРЕСС. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Кварталы 21/19"! 5 км от ТТК Квартиры в Москве ЮВАО. С отделкой и без. Готовые и строящиеся корпуса. Ипотека от 31 127 руб./месяц квартиры от 4,9 млн рублейЗАО "ВЕКТОРСТРОЙФИНАНС" Застройщик: Предприятие МС. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Семеновский Парк" Квартиры с отделкой в Москве от 5,1 млн! Вид на Измайловский парк. Рядом м.Семеновская. от 5,1 млн руб. Проектная декларация на рекламируемом сайте Живые районы от А101 Квартиры с отделкой! Ипотека от 5,1% на весь период. Новая Москва от 3,5 млн руб. Застройщик: А101. Проектная декларация на рекламируемом сайте Купавна 2018 Две скидки в июле! Квартиры в ЖК Купавна 2018 с выгодой до 200 000р. + Доп. скидка! Успей купить! ООО "Аквацентр" Застройщик: Аквацентр. Проектная декларация на рекламируемом сайте Флотилия Апартаменты площадью от 47 метров. Монолит-кирпич. апартаменты в готовых домах Звоните! от 6,5 млн руб.Флэт и Ко Застройщик: МОСФУНДАМЕНТСТРОЙ №1. Проектная декларация на рекламируемом сайте Городской район Новые Ватутинки Готовая инфраструктура. Д/сады, школа и поликлиника. Московская прописка. Ипотека от 6%. м. Новые Ватутинки от 2,8 млн руб.АО "Инвесттраст" Застройщик: Инвесттраст. Проектная декларация на рекламируемом сайте Старт продаж новой башни Прайм Парк Квартиры премиум-класса. м Динамо. Отделка, паркинг, англ школа, парки, д/сады, спорт объекты, фитнес, бассейн от 8,9 млн рублей!Оптима Девелопмент Застройщик: Прайм Парк. Проектная декларация на рекламируемом сайте Скидки до 17% в «Селигер Сити» В 2 мин. пешком от м. Селигерская. Современные планировки. Монолит построен. Рассрочка 0%! от 4,2 млн руб.MR Group Застройщик: РУБЛЕВСКИЙ ПАРК. Проектная декларация на рекламируемом сайте Среда от PSN Group 5 мин. пешком от МЦК Нижегородская. Рассрочка 0%. Ипотека от 6,7%. Квартиры от 6,3 млн рублей! Скидки до 10% до 31 июля! от 6,3 млн руб.PSN Group Застройщик: ВЦ Стройэкспо. Проектная декларация на рекламируемом сайте Квартал для жизни Спутник Студии с отделкой с видом на реку! Рядом м.Строгино. Скидки до 12%! с отделкой от 2,6 млн руб. Застройщик: Бухта Лэнд. Проектная декларация на рекламируемом сайте Район «Испанские кварталы» Квартиры в готовых домах пл. от 22 метров.Монолит-кирпич, монолит. Звоните! от 3,5 млн руб. Застройщик: А101 ДЕВЕЛОПМЕНТ. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Томилино 2018" Квартиры в 10 минутах от м. Котельники! Рядом пляж и лесопарк! Первый взнос - 0%! Скидка 10% от 1,7 млн руб. Застройщик: Самолет-Томилино. Проектная декларация на рекламируемом сайте Жилой квартал Тетрис 2 км от МКАД. Квартиры площадью от 18 метров. Монолит. квартиры в готовых домах от 3,5 млн руб. Застройщик: Садовое кольцо МПС. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК «Родной Город. Октябрьское Поле» Акция 8:0! Квартиры в Москве со скидкой 8%, выгода до 1,7 млн руб. Только до 31.07. от 8,7 млн руб.! Застройщик: АВТОКОМСТРОЙ. Проектная декларация на рекламируемом сайте Отрада 8 км от МКАД. Квартиры площадью 21-98 кв.м.Монолит-кирпич. всего от 2,3 млн руб. Застройщик: Отрада Девелопмент. Проектная декларация на рекламируемом сайте Двушки в ЖК Рассказово Старт продаж третьей очереди. 850м от метро Рассказовка. Звоните! 6,3 млн руб. Sezar Group Застройщик: Красный Октябрь. Проектная декларация на рекламируемом сайте Золотая Звезда Квартиры площадью 38-101 кв.м.Монолит. Звоните! 3 квартиры по спец. цене.Группа "Эталон" Застройщик: Золотая Звезда. Проектная декларация на рекламируемом сайте Headliner Квартиры в готовых домах площадью от 29 метров.Монолит, другое. Подробности по телефону! от 7,7 млн руб. Застройщик: Жилой квартал Сити. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Крылья". Ипотека 5,5%! Квартиры от 8,1 млн р! Свой парк с прудом, д/сад. м. Аминьевское шоссе – 550 м. Рядом МГИМО, МГУ. от 8,1 млн руб. Застройщик: Лобачевского 120. Проектная декларация на рекламируемом сайте Новый жилой квартал Фили Сити Скидка на квартиры до 5%. Бизнес-класс. Рассрочка. Ипотека 6%. Собственный парк-променад и фонтан. Паркинг. 3 мин пешком от м.Фили Застройщик MR Group Застройщик: ЛАТИРИУС. Проектная декларация на рекламируемом сайте