Вы используете старую версию браузера Internet Explorer. Наш сайт выглядит и работает некорректно в этой версии IE.
Мы настоятельно рекомендуем вам обновить Internet Explorer или использовать другой браузер. В новых версиях браузера устранены проблемы безопасности и добавлены новые возможности.
от
3.2 млн
руб.
от
3.3 млн
руб.
от
1.4 млн
руб.
от
1.8 млн
руб.
Опрос
Планируете ли вы покупать жилье этим летом?
Нажимая кнопку "Ответить", вы соглашаетесь с Политикой защиты и обработки персональных данных
Цены на квартиры в Москве
Стоимость недвижимости в Москве
Наш научный партнер

Инвестиции в недвижимость за рубежом в 2014 г.: жилая против коммерческой

Игорь Индриксонс, управляющий инвестициями в недвижимость, специально для www.irn.ru

По данным Indriksons.ru, за 2013 год россияне вывели за рубеж от $55 млрд до $60 млрд. Подавляющая часть этих средств направлена на приобретение недвижимости, в частности, примерно $35-38 млрд составили инвестиции в коммерческую недвижимость: промышленные, офисные здания, торговые комплексы, студенческие общежития и другие объекты. Почему же покупатели из России столь радикально изменили приоритеты в инвестициях в зарубежную недвижимость, предпочитая коммерческие объекты жилым?

После 2008 г. в собственности у россиян оказалось огромное количество неликвидной жилой недвижимости на сумму со множеством нулей. В результате российские покупатели поняли, что приобретать объекты для собственного проживания наравне с инвестированием невозможно или чрезвычайно сложно. Основные цели, которые преследует инвестор, – защита капиталов от инфляции и извлечение рентного дохода. Существует еще спекулятивная цель – купить для того, чтобы перепродать подороже, однако этот рискованный путь для большинства инвесторов чаще всего заканчивается плачевно. Наученные подобным горьким опытом, россияне первыми подошли к совершению сделок более осмысленно, сменив направление с жилой на коммерческую зарубежную недвижимость.


Доходность
Первый вопрос, который задает себе инвестор: «какую прибыль я получу, вложив ту или иную сумму?». Ответ на него однозначный: коммерческая недвижимость по сравнению с жилой генерирует большие доходы от аренды. В качестве примера можно рассмотреть рынок недвижимости Великобритании – мирового лидера в этом сегменте экономики. Сдача в аренду жилой недвижимости, в зависимости от региона, может приносить от 3,5 до 6% годовых. Доходность от коммерческой недвижимости в промышленном секторе может достигать 6-8%, в торговом – 6,5 - 8,5%, склады самообслуживания принесут 8-12%, автостоянки – 8-12%, студенческие общежития – 9-12%.

Конечно, уровень доходности серьезно зависит от множества факторов, включая местоположение объекта, качество строительства и профиль арендатора. Поддержание недвижимости в должном состоянии может значительно повлиять на денежные потоки. Но за ремонт коммерческих объектов отвечает управляющая компания или арендатор, а значит, доходность такой недвижимости выше, нежели жилой.


Размер инвестиций
Как точно определить, какая цена будет справедливой? Сколько действительно стоит объект? Способов существует несколько. В Европе и США нужно запрашивать оценку, не скупясь на расходы. Это даст возможность выяснить реальную стоимость на конкретном рынке. Оценку могут произвести как специалисты в этом вопросе, так и банк, который предположительно выступит в качестве кредитора. Например, москвич Леонид В., решив приобрести квартиру в Лондоне, столкнулся с разницей цен: за одну и ту же квартиру с покупателя одни продавцы потребовали 1 млн фунтов стерлингов, а другие – на 200 000 больше. В результате Леонид предпочел обратиться к банку-кредитору, который произвел всестороннюю проверку объекта. Такая проверка поможет четко выяснить, сколько можно будет получить за продажу недвижимости, если Леонид откажется продолжать выплату кредита. Правда, этот способ практически исключает возможность спекуляции. Коммерческую недвижимость оценивать проще, чем жилую. Кроме того, если в жилом сегменте есть место спекуляции, то в сегменте коммерческой недвижимости спекулировать с ценой практически невозможно. Искусственно завышая стоимость самого объекта, нельзя одновременно завысить и арендную ставку. Это означает, что повышение цены на коммерческий объект ведет к падению ставки доходности, что сразу же бросается в глаза покупателю.


Кредитный рейтинг
Большинство россиян даже не имеют понятия о том, что после 10 единовременных ипотечных кредитов в западных банках их кредитные рейтинги снижаются. Причина кроется в простой закономерности: чем больше денег инвестор занимает, тем выше оказывается риск. С другой стороны, коммерческая ипотека не оказывает негативного влияния на кредитный рейтинг, так как о данном виде ипотечных кредитов не сообщается кредитным бюро. Больше всего мониторинг стран распространяется на ипотечное кредитование, где существует тотальный контроль и отслеживание кредитов. Но в коммерческом секторе выдаются не ипотечные, а коммерческие кредиты, которые никак не влияют на кредитный рейтинг.


Потолок цен
Плюсом в пользу коммерческой недвижимости является отсутствие контроля над размером арендной платы со стороны государства. Владельцы в этом вопросе руководствуются только ситуацией на рынке. В этом секторе практически никто не оспаривает арендную ставку. Зато жилая недвижимость многих стран находится под жестким государственным контролем. Например, в странах Западной Европы, в частности в Германии, в сегменте жилой недвижимости существуют жесткие нормативы потолка цен, сильно уменьшающие предел доходов владельца.


Управление
Управлять десятью арендаторами площадей в торговом центре значительно проще, чем десятью арендаторами жилья. Фирмы более стабильно и своевременно вносят оплату, поток документации оказывается значительно слабее. При менее интенсивной ротации арендаторов и более низком уровне внезапных отказов отсутствует необходимость в постоянном поиске новых клиентов. Кроме того, в отличие от жилой недвижимости коммерческие объекты находятся под управлением специализированных управляющих компаний, поэтому хлопот, связанных с обслуживанием здания и его ремонтом, у инвестора будет на порядок меньше. А если у собственника нет возможности самому управлять жилым объектом, ему придется нанимать менеджера, что увеличит размер издержек.


Сдача в аренду
В секторе коммерческой недвижимости уровень пустующих площадей будет всегда ниже показателей жилого сектора. В обоих секторах действует правило, которое гласит: чем больше объект, тем сложнее сдать его в аренду. Логистический парк, склад или два этажа офисных помещений сдать так же сложно, как огромный особняк или пентхаус. Людмила Б., владеющая прекрасным особняком на берегу реки Дебен в графстве Саффолк, была уверена в успешности своих инвестиций. Однако жилое здание площадью 4600 квадратных футов сдать в аренду оказалось не так просто: чтобы найти арендатора, Людмиле потребовалось больше полугода. В сегменте жилой недвижимости простои в сдаче довольно непродолжительные, хотя и контракты заключаются на более короткие сроки. И нередки случаи, когда, узнав о более выгодном предложении, арендаторы мгновенно съезжают. Большинство арендаторов жилой недвижимости не всегда должным образом следят за состоянием объектов, из-за чего владельцам приходится постоянно сталкиваться с немалыми расходами на ремонт и приобретение нового оборудования. Арендаторы коммерческой недвижимости сильнее в финансовом смысле, их активы являются гарантией оплаты. Они более мотивированы в поддержании помещения и оборудования в хорошем состоянии, чтобы быть привлекательными для клиентов. В коммерческом секторе государство не устанавливает для арендатора временной промежуток, в течение которого он должен или не должен съезжать. К примеру, в жилом сегменте Великобритании контракт может заключатся на десять лет, однако в законе прописано, что каждые полгода арендатор имеет право съехать. Но если компания неожиданно бросит объект аренды и освободит помещение, это негативным образом скажется на ее кредитном рейтинге.


Постскриптум
У каждого из вариантов инвестиций, будь то жилые или коммерческие активы, существуют свои слабые и сильные стороны. Жилая недвижимость имеет инвестиционную привлекательность лишь в том случае, если покупатель четко понимает, что за объект он приобретает, где, с какими целями и каким образом он будет им управлять. Когда речь идет о коммерческой недвижимости, правила действуют те же самые, правда, с инвестиционной точки зрения коммерческие активы гораздо выгоднее и перспективнее.

 
Данный материал является аналитическим и не носит рекламный характер.

Нашли ошибку в тексте? Выделите ее и нажмите Ctrl+Enter
2429 (0 сегодня)


Недвижимость в Москве и Подмосковье
Показать все
Предложения мая
ЖК "Румянцево-Парк". м. Саларьево. Только три квартиры со скидкой до 20% в доме Д1. Ипотека с гос.поддержкой от 6,5%. Застройщик: Лексион Девелопмент. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК Headliner. Старт продаж 3 очереди, 40 кв м от 10 млн руб. Ипотека 6%. 2 мин до метро. Бесконтактная сделка. Скидка до 12% на готовые квартиры от 10 млн руб. Застройщик: Жилой квартал Сити. Проектная декларация на рекламируемом сайте Городские резиденции Spires Квартиры премиум класса с видом на Парк Победы. 15 минут до метро Славянский б-р. Застройщик: TEKTA GROUP. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК Nagatino i-Land Купи квартиру онлайн со скидкой 2%! Квартиры на старте продаж в 5 минутах пешком от м. Технопарк. от 10,2 млн. руб Застройщик: Группа Эталон. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК «Кленовые Аллеи» За онлайн бронь скидка! Квартиры от 4,1 млн руб.! Концепция город в городе! 10 минут до метро. от 4,1 млн руб! Застройщик: МИЦ. Проектная декларация на рекламируемом сайте Клубный дом SOHO+NOHO Апартаменты с выгодой до 3,5 млн! Премиальная отделка под ключ. м.Белорусская. Панорамные виды на центр Москвы. Застройщик: Wainbridge. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Дабл". Квартиры в березовой роще! Квартиры от 2,65 млн руб в экологическом районе в 25 мин от м. Домодедовская от 2,65 млн руб. Застройщик: Коробово-1. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Микрогород "В лесу"" Квартиры с отделкой от 22 000 руб./мес.! 10 мин. до м. Пятницкое шоссе. Свой лесопарк на 7 ГА. Ипотека от 4,7% Застройщик: СЗ Квазар. Проектная декларация на рекламируемом сайте Последние квартиры 1 очереди! Квартиры бизнес-класса с отделкой white box. Ключи в этом году. м. Речной вокзал. В окружении парков и прудов! от 8,7 млн руб. Застройщик: Центр-Инвест. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК D1 Небоскребы бизнес класса, с отделкой от 9,8 млн. Берем % по ипотеке на себя . 2 мин от м.Дмитровская. от 9,8 млн руб. Застройщик: MR Group. Проектная декларация на рекламируемом сайте «Резиденция Май» от 4,7 млн руб. Комплекс бизнес-класса в окружении заповедника. Квартиры с террасами. Инф-ра. Выгода до 580.000 руб. 9 км от МКАД от 4,7 млн руб. Застройщик: ЛЕЩ КОНСТРАКШН. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК FRESH Ипотека от 0,1% Квартиры с отделкой от 6,5 млн руб. Самые высокие дома в округе, панорамные окна. Парк и река. Покупайте онлайн! от 6,5 млн руб. Застройщик: Донстрой. Проектная декларация на рекламируемом сайте Живите возле Тверской Последние 12 готовых квартир на Белорусской. Покупайте онлайн! Самый надежный застройщик Москвы. Ипотека от 0,1%. Застройщик: Донстрой. Проектная декларация на рекламируемом сайте Новые Ватутинки - от 3,6 млн руб. Выгода 50 000 руб. при онлайн покупке. Квартиры с отделкой в Новой Москве. Поликлиника, сады и школы в районе. от 3,6 млн руб.ООО "СЗ "Инвесттраст 1" Застройщик: Инвесттраст. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК iLove Старт продаж нового корпуса. Ипотека 6%. Панорамные виды на Останкинскую башню и Москву. м. Алексеевская. Бесконтактная сделка. от 9 млн руб. Застройщик: ПРОМСОЮЗ. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК Фили Сити Квартиры бизнес класса с отделкой. Панорамные окна с видами на центр. 3 мин от м.Фили. Сдача в 2020 году от 15,6 млн руб. Застройщик: MR Group. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК FoRest - квартиры с видом на лес Квартиры в ЗАО с видом на лес. 2 мин до м.Новопеределкино.Предчистовая отделка White Box. Скидка 7%, ипотека от 6%, рассрочка. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК СЕРДЦЕ СТОЛИЦЫ Ипотека от 0,1% Последние квартиры в новом корпусе. Потолки до 5,5 м. Своя набережная Москвы-реки. Рядом Сити. Покупайте онлайн! Застройщик: Донстрой. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖИЗНЬ НА ПЛЮЩИХЕ Ипотека от 0,1% Готовые элитные квартиры с отделкой в Хамовниках. Клубный дом. Премиальные материалы. Покупайте онлайн! Застройщик: Донстрой. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК Южное Бунино. Старт продаж! Ипотека 6,1%! Рядом с метро Коммунарка! 35 минут без пробок до Кремля! 2 школы и 3 детских сада! Экологически чистый район! от 3,5 млн руб! Застройщик: МИЦ. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК Савеловский Сити. Выдаем ключи Скидка до 10%. Квартиры в готовых домах в 7 мин от м. Дмитровская. Великолепные виды на центр города. Успейте приобрести! от 8 млн руб. Застройщик: Бизнес парк Савеловский. Проектная декларация на рекламируемом сайте Квартиры в жилом поселке Park Avenue* Квартиры от 6,2 млн. руб. Свободная планировка. Современная архитектура. Новая Рига, 23 км. *Парк Авеню от 6,2 млн руб.