Вы используете старую версию браузера Internet Explorer. Наш сайт выглядит и работает некорректно в этой версии IE.
Мы настоятельно рекомендуем вам обновить Internet Explorer или использовать другой браузер. В новых версиях браузера устранены проблемы безопасности и добавлены новые возможности.
от
3 млн
руб.
от
2.9 млн
руб.
от
990 тыс
руб.
от
1.8 млн
руб.
Опрос
С какими недостатками квартиры вы готовы смириться ради снижения стоимости при покупке?
Нажимая кнопку "Ответить", вы соглашаетесь с Политикой защиты и обработки персональных данных
Цены на квартиры в Москве
Стоимость недвижимости в Москве
Наш научный партнер

Новые изменения в 214-ФЗ и риски долевого строительства

Адвокат Олег Сухов рассказывает о подводных камнях специально для IRN.RU

Начало и середину 90-х годов прошлого века в России иногда называют периодом «финансовых пирамид». Все мы помним «МММ», «Хопер-инвест» и прочие фонды, обещавшие золотые горы вкладчикам. Казалось, что те времена ушли в прошлое. Так оно и есть на самом деле. Однако, как говорит русская пословица: «Свято место пусто не бывает». На смену жертвам финансовых пирамид пришли сотни тысяч обманутых дольщиков. Теперь государство предпринимает меры для решения этой проблемы.

Честно говоря, долгострои наряду с дорогами и не очень «умными» людьми всегда были бедой России. Однако в последние 10-15 лет проблемное строительство стало настоящей катастрофой всероссийского масштаба: граждане теряют не только надежду въехать в новую квартиру, но и деньги, вложенные в строительство.

И нельзя сказать, что государство закрывает глаза на невзгоды дольщиков. Отнюдь. Федеральный закон «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости…» №-214, принятый в декабре 2004 года, хотя и урегулировал многие проблемы на рынке строительства жилья, но так и не решил всех насущных вопросов. Только по состоянию на октябрь 2013 года в России в списке недостроев значилось 847 жилых зданий в 62 субъектах РФ.

Чтобы исправить столь плачевную ситуацию, законодатель дополнительно ввел в текст 214-го закона три статьи: 12.1., 15.1., и 15.2., которые вступили в силу 1 января 2014 года. Смысл этих норм прост и незамысловат: начиная с этого года исполнение обязательств застройщика по передаче квартиры дольщику наряду с залогом в обязательном порядке обеспечивается поручительством банка или страхованием гражданской ответственности. Выбор способа обеспечения целиком и полностью зависит от самой строительной компании.

На первый взгляд, решение найдено, и люди могут спокойно вкладывать деньги в строительство, не опасаясь быть обманутыми. Однако, как говорится, «гладко было на бумаге, но забыли про овраги, а по ним ходить».

Например, банки считают строительный бизнес высокорискованным и неохотно кредитуют его. Обычному застройщику нереально получить кредит, особенно на стадии нулевого цикла, когда нет даже первого этажа. Банкам в качестве предмета залога не особенно нужна ни земля, ни имущество застройщика: реализовать их очень сложно. Да и кто в банке станет этим заниматься?

Ко всему прочему финансовое положение большинства застройщиков оставляет желать лучшего. Кредитная организация оценивает финансовое состояние каждого заемщика, руководствуясь указаниями Центрального банка России. А это очень жесткие нормы, и далеко не все застройщики им соответствуют. Следовательно, на кредит им надеяться нечего. Что же бывает с теми банками, которые нарушают указания ЦБ РФ и выдают рискованные ссуды, мы можем увидеть сейчас воочию. У них просто отзывают лицензию.

Причем тут кредит и поручительство самого банка, спросите вы? Все очень просто. Центробанк считает, что риски при выдаче поручительства и банковской гарантии аналогичны кредитным рискам. Поэтому, когда банк поручается за высокорискованного клиента, он (банк) обязан создать резервы на возможные потери, как если бы оформил ссуду. Исходя из этого, поручительство за строительную компанию также опасно для банка, как и выдача кредита.

Кроме того, ст.15.1. 214-ФЗ содержит еще один нюанс, который может уменьшить эффективность приведенной нормы. В частности, пункт 3 части 2 гласит, что «срок действия поручительства <…> должен быть не менее чем на два года больше предусмотренного договором срока передачи объекта долевого строительства участнику долевого строительства».

Однако читатели прекрасно знают, что строительство может затянуться и на более долгий срок. А если застройщик еще и обанкротится, то вообще возникнет очередной долгострой. Как поведет себя в этом случае банк? В этом нет тайны. Он будет действовать, исходя из инструкций ЦБ РФ, и со стопроцентной гарантией не продлит поручительство, если строительство затянется.

Дело в том, что в соответствии с положением ЦБ РФ «О порядке формирования кредитными организациями резервов на возможные потери по ссудам…» от 26.03.2004 N 254-П, изменение срока действия договора автоматически ухудшает ссуду (в нашем случае поручительство) в глазах ЦБ РФ и приводит к увеличению резервов на возможные потери по этой ссуде.

Иными словами, если застройщик затянет работы свыше срока, указанного в законе, а кредитная организация продлит свое поручительство, то тем самым она только ухудшит качество кредитного портфеля. Короче – страшный сон всех банкиров. Пойдут ли на это кредитные организации – выводы делайте сами.

Относительно страхования гражданской ответственности застройщика, предусмотренной ст. 15.2 214-ФЗ, тоже не все так просто. Дело в том, что страховщики считают строительный бизнес высокорискованным, а потому либо не принимают на страхование (в основном отказывают небольшие компании), либо применяют повышающие коэффициенты. Для застройщика это означает увеличение себестоимости жилья.

Пункт 9 статьи 15.2 закона № 214-ФЗ устанавливает, что договор страхования «действует до предусмотренного таким договором срока передачи застройщиком жилого помещения участнику долевого строительства», а дольщик имеет право получить страховое возмещение по страховому случаю в течение двух лет «по истечении предусмотренного договором участия в долевом строительстве срока передачи ему жилого помещения».

Вроде бы все нормально. Однако представители страховых компаний, с которыми удалось побеседовать, отмечают, что, скорее всего, страхование будет осуществляться именно до момента передачи помещения, оговоренного в договоре. Но если работы затянутся (что бывает сплошь и рядом), то не факт, что страховщик вообще пойдет на пролонгацию, ибо в этом случае риски еще более возрастают. Найти же другую страховую компанию в этом случае будет просто невозможно.

Подводя итоги, скажу, что внесение новых статей в федеральный закон «Об участии в долевом строительстве…» сыграет положительную роль в обеспечении прав, а также интересов дольщиков. Кроме того, можно с уверенностью спрогнозировать уход из строительного бизнеса экономически слабых строительных компаний: никто страховать их риски не будет и поручительства им не оформит. Все это, несомненно, вызовет рост цен на жилье в новостройках. С другой стороны, риски дольщиков существенно снизятся. Ну, что ж, иногда приходится платить не только за риск, но и за его отсутствие.

Стоит также заметить, что действенность новых статей будет зависеть не столько от застройщика, сколько от снижения рисков, сопутствующих данному бизнесу, а также от позиции регулятора финансовых рынков – ЦБ РФ (кстати, с прошлого года Центральный банк является регулятором и страхового рынка России). Если банки (да и страховщики) будут подходить к обслуживанию строительного бизнеса, пугливо озираясь на Центробанк, то эффект от внесенных в закон изменений будет минимальным.
 

См. также по теме:
Статью Олега Сухова: «Договор долевого участия и обязательное страхование ответственности застройщика»;
Статью Дмитрия Гусева, управляющего партнера ГК «Глубина»: «Власти могут снизить риски дольщиков, но не устранят их полностью»

 
Данный материал является аналитическим и не носит рекламный характер.

Нашли ошибку в тексте? Выделите ее и нажмите Ctrl+Enter
16359 (0 сегодня)

Выберите квартиру в самых популярных новостройках Москвы и Подмосковья

Цена, продавец
Карта
Адрес, описание

Недвижимость в Москве и Подмосковье
Показать все
Предложения апреля
Городские резиденции Spires Квартиры премиум класса с видом на Парк Победы. 15 минут до метро Славянский б-р. Застройщик: TEKTA GROUP. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК СОБЫТИЕ Престижные Раменки Европейские квартиры с террасами, "вторым светом", панорамными окнами. Самый надежный застройщик Москвы! от 7,5 млн руб. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Лучи" Бронируйте из дома на LSR.ru Успейте купить на выгодных условиях. Квартиры с отделкой. 300 метров до м.Солнцево Застройщик: Группа ЛСР. Проектная декларация на рекламируемом сайте "Жизнь на Плющихе. Хамовники" Готовые роскошные квартиры класса LUXE. Редкие планировочные решения. Самый надежный застройщик Москвы! Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК «Пресня Сити» ЖК бизнес-класса вблизи деловых и культурных объектов. Комплекс сдан! ЦАО. Цена от 16,8 млн руб. от 16,8 млн руб. Застройщик: Ордена Трудового Красного Знамени хлебозавод им. В.П. Зотова. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Цветочные поляны" Своя квартира в ипотеку от 27 тыс в месяц. Надежный застройщик. Сдача в 2020 г двушки от 5,3 млн руб. Застройщик: МИЦ. Проектная декларация на рекламируемом сайте Жилые комплексы "Мой адрес" Готовые новостройки комфорт-класса в разных округах Москвы. Монолит и панель. Дома сданы. Выдаем ключи! ЖК D1 Небоскребы бизнес класса, с отделкой от 9,8 млн. 2 мин от м.Дмитровская. Бесконтактная сделка от 9,8 млн руб. Застройщик: MR Group. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Румянцево-Парк". м. Саларьево. Только три квартиры в доме Д1 со скидкой до 20%. Закрытая территория. Ключи в этом году. Застройщик: Лексион Девелопмент. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК Фили Сити Квартиры бизнес класса с отделкой. Панорамные окна с видами на центр. 3 мин от м.Фили. Сдача в 2020 году. Онлайн-покупка. от 10,9 млн руб. Застройщик: MR Group. Проектная декларация на рекламируемом сайте Городской квартал BIG TIME Квартиры бизнес-класса. Панорамные виды на Москва-Сити. Закрытый двор. 10 мин. до центра Москвы. от 7,5 млн руб. Застройщик: TEKTA GROUP. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Микрогород "В лесу"" Квартиры с отделкой от 22 000 руб./мес.! 10 мин. до м. Пятницкое шоссе. Свой лесопарк на 7 ГА. Ипотека от 4,7% Застройщик: СЗ Квазар. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК iLove Старт продаж нового корпуса от 9 млн руб. Панорамные виды на Останкинскую башню и Москву. м. Алексеевская. Бесконтактная сделка. от 9 млн руб. Застройщик: ПРОМСОЮЗ. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК «Басманный,5» Выдаем ключи! Успей купить по старой цене! Выгода до 3,5 млн рублей! м. "Комсомольская". Застройщик: Ведомство-Капитал. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Серебряный фонтан" Старт продаж нового корпуса! Квартиры в квартале бизнес-класса в окружении 5 парков рядом с м.Алексеевская Застройщик: Группа Эталон. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК Сердце Столицы Последние квартиры в новом корпусе! Школа и дет.сад в квартале. Рядом Сити! Самый надежный застройщик Москвы! Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК Nagatino i-Land Квартиры в жилом комплексе бизнес-класса от 10.2 млн руб. Захватывающий вид на Москву-реку. 5 мин до метро Технопарк. от 10,2 млн. руб Застройщик: Группа Эталон. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК «Царская площадь» Бизнес-класс у метро «Динамо». Идет заселение 2ой очереди. Ипотека от 4,5%. Успей купить по старой цене! от 11,7 млн руб.MR Group Застройщик: MR Group. Проектная декларация на рекламируемом сайте Готовые квартиры на Белорусской! Финал продаж! Скидка до 8% на элитные квартиры. Редкие планировки. Самый надежный застройщик Москвы! Проектная декларация на рекламируемом сайте Клубный дом SOHO+NOHO Апартаменты с премиальной отделкой под ключ от 15,7 млн рублей. м.Белорусская. Панорамные виды на центр Москвы. от 15,7 млн рублей. Застройщик: Wainbridge. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК Headliner. Старт продаж 3 очереди! Квартиры 40 кв м от 8,8 млн. руб. Виды на Москва-Сити. Набережная. 2 мин до метро. Бесконтактная сделка. от 8,8 млн руб. Застройщик: Жилой квартал Сити. Проектная декларация на рекламируемом сайте Апартаменты Alcon Tower Апартаменты бизнес-класса с дизайнерской отделкой от 7,5 млн руб. Завораживающие виды. Рядом м.Белорусская. от 7,5 млн руб. Застройщик: Фирма Интайм. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК FRESH. "Квартиры от 6,5 млн р!" Квартиры с отделкой. Панорамные окна. Потолки до 3.5 м Открыт шоу-рум! Самый надежный застройщик Москвы! от 6,5 млн руб! Проектная декларация на рекламируемом сайте Жилой комплекс «Летний сад» Скидки до 3% на 2к.и 3к. квартиры в готовых корпусах. 2 минуты до строящейся cт. метро "ул.800-летия Москвы". Звоните! Застройщик: Группа Эталон. Проектная декларация на рекламируемом сайте Новые Ватутинки мкрн. Центральный Квартиры с отделкой от 3,7 млн.руб. Монолитный дом. Метро Десеновское. Готовая инфраструктура, сады, школы. от 3,7 млн руб.ООО "СЗ "Инвесттраст 1" Застройщик: Инвесттраст. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК Кленовые Аллеи. Старт продаж! 3 минуты пешком до метро Десёновское. Московская прописка. Экологически чистый район. Удобная инфраструктура. Звоните! от 4,1 млн руб. Застройщик: МИЦ. Проектная декларация на рекламируемом сайте Легендарный квартал Успей до повышения цен! Апартаменты от 3,9 млн! 10 мин до м.Ботанический сад от 3,9 млн руб. Застройщик: Д-Инвест. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК Южное Бунино. Старт продаж! Квартиры с московской пропиской рядом с метро Коммунарка! Рядом 2 школы и 3 детских сада! Экологически чистый район! Звоните! от 3,5 млн руб! Застройщик: МИЦ. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Новоград Павлино". Квартиры рядом с м. Некрасовка. 5 детских садов, 2 школы, поликлиника. Спортивные площадки для детей. 3 лесопарка. Звоните! от 2,4 млн руб! Застройщик: МИЦ. Проектная декларация на рекламируемом сайте