Вы используете старую версию браузера Internet Explorer. Наш сайт выглядит и работает некорректно в этой версии IE.
Мы настоятельно рекомендуем вам обновить Internet Explorer или использовать другой браузер. В новых версиях браузера устранены проблемы безопасности и добавлены новые возможности.
от
3.2 млн
руб.
от
1.9 млн
руб.
от
1 млн
руб.
от
827 тыс
руб.
Опрос
Как вы обычно добираетесь на работу/учебу?
Нажимая кнопку "Ответить", вы соглашаетесь с Политикой защиты и обработки персональных данных
Цены на квартиры в Москве
Стоимость недвижимости в Москве
Наш научный партнер

Новые изменения в 214-ФЗ и риски долевого строительства

Адвокат Олег Сухов рассказывает о подводных камнях специально для IRN.RU

Начало и середину 90-х годов прошлого века в России иногда называют периодом «финансовых пирамид». Все мы помним «МММ», «Хопер-инвест» и прочие фонды, обещавшие золотые горы вкладчикам. Казалось, что те времена ушли в прошлое. Так оно и есть на самом деле. Однако, как говорит русская пословица: «Свято место пусто не бывает». На смену жертвам финансовых пирамид пришли сотни тысяч обманутых дольщиков. Теперь государство предпринимает меры для решения этой проблемы.

Честно говоря, долгострои наряду с дорогами и не очень «умными» людьми всегда были бедой России. Однако в последние 10-15 лет проблемное строительство стало настоящей катастрофой всероссийского масштаба: граждане теряют не только надежду въехать в новую квартиру, но и деньги, вложенные в строительство.

И нельзя сказать, что государство закрывает глаза на невзгоды дольщиков. Отнюдь. Федеральный закон «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости…» №-214, принятый в декабре 2004 года, хотя и урегулировал многие проблемы на рынке строительства жилья, но так и не решил всех насущных вопросов. Только по состоянию на октябрь 2013 года в России в списке недостроев значилось 847 жилых зданий в 62 субъектах РФ.

Чтобы исправить столь плачевную ситуацию, законодатель дополнительно ввел в текст 214-го закона три статьи: 12.1., 15.1., и 15.2., которые вступили в силу 1 января 2014 года. Смысл этих норм прост и незамысловат: начиная с этого года исполнение обязательств застройщика по передаче квартиры дольщику наряду с залогом в обязательном порядке обеспечивается поручительством банка или страхованием гражданской ответственности. Выбор способа обеспечения целиком и полностью зависит от самой строительной компании.

На первый взгляд, решение найдено, и люди могут спокойно вкладывать деньги в строительство, не опасаясь быть обманутыми. Однако, как говорится, «гладко было на бумаге, но забыли про овраги, а по ним ходить».

Например, банки считают строительный бизнес высокорискованным и неохотно кредитуют его. Обычному застройщику нереально получить кредит, особенно на стадии нулевого цикла, когда нет даже первого этажа. Банкам в качестве предмета залога не особенно нужна ни земля, ни имущество застройщика: реализовать их очень сложно. Да и кто в банке станет этим заниматься?

Ко всему прочему финансовое положение большинства застройщиков оставляет желать лучшего. Кредитная организация оценивает финансовое состояние каждого заемщика, руководствуясь указаниями Центрального банка России. А это очень жесткие нормы, и далеко не все застройщики им соответствуют. Следовательно, на кредит им надеяться нечего. Что же бывает с теми банками, которые нарушают указания ЦБ РФ и выдают рискованные ссуды, мы можем увидеть сейчас воочию. У них просто отзывают лицензию.

Причем тут кредит и поручительство самого банка, спросите вы? Все очень просто. Центробанк считает, что риски при выдаче поручительства и банковской гарантии аналогичны кредитным рискам. Поэтому, когда банк поручается за высокорискованного клиента, он (банк) обязан создать резервы на возможные потери, как если бы оформил ссуду. Исходя из этого, поручительство за строительную компанию также опасно для банка, как и выдача кредита.

Кроме того, ст.15.1. 214-ФЗ содержит еще один нюанс, который может уменьшить эффективность приведенной нормы. В частности, пункт 3 части 2 гласит, что «срок действия поручительства <…> должен быть не менее чем на два года больше предусмотренного договором срока передачи объекта долевого строительства участнику долевого строительства».

Однако читатели прекрасно знают, что строительство может затянуться и на более долгий срок. А если застройщик еще и обанкротится, то вообще возникнет очередной долгострой. Как поведет себя в этом случае банк? В этом нет тайны. Он будет действовать, исходя из инструкций ЦБ РФ, и со стопроцентной гарантией не продлит поручительство, если строительство затянется.

Дело в том, что в соответствии с положением ЦБ РФ «О порядке формирования кредитными организациями резервов на возможные потери по ссудам…» от 26.03.2004 N 254-П, изменение срока действия договора автоматически ухудшает ссуду (в нашем случае поручительство) в глазах ЦБ РФ и приводит к увеличению резервов на возможные потери по этой ссуде.

Иными словами, если застройщик затянет работы свыше срока, указанного в законе, а кредитная организация продлит свое поручительство, то тем самым она только ухудшит качество кредитного портфеля. Короче – страшный сон всех банкиров. Пойдут ли на это кредитные организации – выводы делайте сами.

Относительно страхования гражданской ответственности застройщика, предусмотренной ст. 15.2 214-ФЗ, тоже не все так просто. Дело в том, что страховщики считают строительный бизнес высокорискованным, а потому либо не принимают на страхование (в основном отказывают небольшие компании), либо применяют повышающие коэффициенты. Для застройщика это означает увеличение себестоимости жилья.

Пункт 9 статьи 15.2 закона № 214-ФЗ устанавливает, что договор страхования «действует до предусмотренного таким договором срока передачи застройщиком жилого помещения участнику долевого строительства», а дольщик имеет право получить страховое возмещение по страховому случаю в течение двух лет «по истечении предусмотренного договором участия в долевом строительстве срока передачи ему жилого помещения».

Вроде бы все нормально. Однако представители страховых компаний, с которыми удалось побеседовать, отмечают, что, скорее всего, страхование будет осуществляться именно до момента передачи помещения, оговоренного в договоре. Но если работы затянутся (что бывает сплошь и рядом), то не факт, что страховщик вообще пойдет на пролонгацию, ибо в этом случае риски еще более возрастают. Найти же другую страховую компанию в этом случае будет просто невозможно.

Подводя итоги, скажу, что внесение новых статей в федеральный закон «Об участии в долевом строительстве…» сыграет положительную роль в обеспечении прав, а также интересов дольщиков. Кроме того, можно с уверенностью спрогнозировать уход из строительного бизнеса экономически слабых строительных компаний: никто страховать их риски не будет и поручительства им не оформит. Все это, несомненно, вызовет рост цен на жилье в новостройках. С другой стороны, риски дольщиков существенно снизятся. Ну, что ж, иногда приходится платить не только за риск, но и за его отсутствие.

Стоит также заметить, что действенность новых статей будет зависеть не столько от застройщика, сколько от снижения рисков, сопутствующих данному бизнесу, а также от позиции регулятора финансовых рынков – ЦБ РФ (кстати, с прошлого года Центральный банк является регулятором и страхового рынка России). Если банки (да и страховщики) будут подходить к обслуживанию строительного бизнеса, пугливо озираясь на Центробанк, то эффект от внесенных в закон изменений будет минимальным.
 

См. также по теме:
Статью Олега Сухова: «Договор долевого участия и обязательное страхование ответственности застройщика»;
Статью Дмитрия Гусева, управляющего партнера ГК «Глубина»: «Власти могут снизить риски дольщиков, но не устранят их полностью»

 
Данный материал является аналитическим и не носит рекламный характер.

Нашли ошибку в тексте? Выделите ее и нажмите Ctrl+Enter
16157 (0 сегодня)

Самые популярные объекты в базе IRN.RU

Цена, продавец
Карта
Адрес, описание
P от 8 782 210
до 51 480 000 руб.
Перейти на официальный сайт Уточняйте цены по телефону
ЖК PRIME PARK Москва, Северный округ, район Хорошевский, м. Петровский парк, м. Динамо, м. Аэропорт, м. Динамо, м. Петровский парк, м. ЦСКА 1-5-комнатные квартиры Площади : 40 - 171 кв.м. Сдача ГК: 3 кв. 2020 г. м. Аэропорт, 15 мин. пешком м. Динамо, 5 мин. пешком м. Петровский парк, 7 мин. пешком м. ЦСКА, 5 мин. пешком Gorky Park Hyde Park Tower Imperial Park Tower Застройщик: Прайм Парк.
Проектная декларация на рекламируемом сайте
P от 2 819 300
до 11 100 000 руб.
Перейти на официальный сайт Уточняйте цены по телефону
ЖК Румянцево-Парк Новая Москва, Новомосковский округ, м. Румянцево, м. Саларьево, 3 км от МКАД Студии, 1-4-комнатные квартиры Площади : 23 - 102 кв.м. Сдача ГК: 2 кв. 2020 г. м. Румянцево, 5 мин. транспортом м. Саларьево, 5 мин. транспортом Застройщик: Лексион Девелопмент.
Проектная декларация на рекламируемом сайте
P от 8 581 300
до 24 181 700 руб.
Перейти на официальный сайт Уточняйте цены по телефону
ЖК Крылья Москва, Западный округ, район Раменки, м. Раменки 1-4-комнатные квартиры Площади : 45 - 106 кв.м. Сдача ГК: 4 кв. 2021 г. м. Раменки, 18 мин. транспортом Застройщик: Лобачевского 120.
Проектная декларация на рекламируемом сайте

Недвижимость в Москве и Подмосковье
Показать все
Предложения августа
Дом в Кузьминках Выгодное предложение! Ипотека от ВТБ – 5,5%! Рядом парковые зоны.Дизайн проект в подарок! 3 мин. До м. Кузьминки! Застройщик: Зеленодолькая 31. Проектная декларация на рекламируемом сайте Квартиры 300 м. от метро Солнцево ЖК Лучи. Квартиры с отделкой. Всего от 4,7 млн руб. Первый взнос 10%. Ипотека от 5,5% всего от 4,7 млн руб.ООО «ЛСР. Объект-М» Застройщик: Группа ЛСР. Проектная декларация на рекламируемом сайте Живые районы от А101 Квартиры с отделкой! Ипотека от 5,1% на весь период. Новая Москва Застройщик: А101. Проектная декларация на рекламируемом сайте Headliner Квартиры площадью 29-117 кв.м.Монолит, другое. Торопитесь! от 7,7 млн руб. Застройщик: Жилой квартал Сити. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК D1 Старт продаж! Квартиры с отделкой от 5 млн руб. Небоскрёбы бизнес-класса рядом с центром Москвы. 1 минута пешком до м. Дмитровская от 5 млн руб. Застройщик: ТПУ Дмитровская. Проектная декларация на рекламируемом сайте Малоэтажный жилой комплекс «SAMPO» Идет заселение. Готовые квартиры с отделкой и без. 25 км от МКАД. Ипотека от 8,9% от 2,4 млн руб.Микрорайон «Кантри» Застройщик: микрорайон Кантри. Проектная декларация на рекламируемом сайте Пентхаусы Москвы! Двухъуровневые пентхаусы в ЖК «Ломоносовский». От 167,2 кв.м. Панорамные виды.Только до конца августа цена 37 млн руб! от 37 млн руб.Новые Черемушки Застройщик: Новые Черемушки. Проектная декларация на рекламируемом сайте Дом "Лидер на Дмитровском" Дизайн проект в подарок! Ипотека 5,5% от ВТБ! Свободные планировки. Развитая инфраструктура. Сдача в 2018. Застройщик: Софьи Ковалевской 20. Проектная декларация на рекламируемом сайте Дом "Лидер на Чертановской" Дизайн проект в подарок! Ипотека 5,8% от МТС Банка! Современная архитектура. Потолки 3,3. До метро 7 мин.! Застройщик: Чертановская 59. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК бизнес-класса "Маяковский" Квартиры от 7,5 млн. руб! Окончание строительства в 4 квартале 2018 г. Свободная планировка. 600 м. до м.Водный Стадион от 7,5 млн руб. Застройщик: Дорожное ремонтно-строительное управление Северное. Проектная декларация на рекламируемом сайте Дом в Мневниках Бизнес-класс! Ипотека 5,5% от ВТБ! Дизайн проект в Подарок! Развитая инфраструктура. Рядом набережная! Застройщик: Демьяна Бедного 15. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК Савёловский Сити Живите рядом с центром! Квартиры с отделкой от 6 млн руб. Ипотека от 6%. 7 мин от м. Дмитровская. Высотки с потрясающими панорамными видами! от 6 млн руб. Застройщик: Бизнес парк Савеловский. Проектная декларация на рекламируемом сайте Квартал для жизни Спутник Студии с отделкой с видом на реку! Рядом м.Строгино. Скидки до 7%! с отделкой от 2,6 млн руб. Застройщик: Бухта Лэнд. Проектная декларация на рекламируемом сайте Дом "Лидер в Тушино" Дизайн проект в подарок! Ипотека 5,8% от МТС Банка. Остекленные лоджии. Высокие потолки. Рядом парковые зоны! Застройщик: Яна Райниса Плюс. Проектная декларация на рекламируемом сайте Две Столицы Квартиры в готовых домах площадью 26-87 метров. ГК: 4 кв. 2018 г. - 3 кв. 2019 г., есть сданные. Монолит. 4 км от МКАД. Уточняйте подробности по телефону. 4,7 млн руб. Застройщик: Аксон. Проектная декларация на рекламируемом сайте На Мельникова Спешите! Квартиры в готовых домах площадью от 45 метров.Монолит-кирпич. Магистрат Застройщик: Завод ЖБИ-5. Проектная декларация на рекламируемом сайте I LOVE Новый архитектурный проект на Алексеевской. Узнай первым! Проектная декларация на рекламируемом сайте Лидер на Ленинском Выгодно - ипотека 5,5% от ВТБ! Дизайн проект в Подарок! Витражное остекление. Рядом лесопарковые зоны. Застройщик: Ленинский 154. Проектная декларация на рекламируемом сайте Золотая Звезда Квартиры пл. от 33 метров. Монолит. квартиры в готовых домах Подробности по телефону! 3 квартиры по спец. цене.Группа "Эталон" Застройщик: Золотая Звезда. Проектная декларация на рекламируемом сайте Отрада Современные квартиры в готовых домах. Площадь от 21 до 98 кв.м. Монолит-кирпич. всего от 2,3 млн руб. Застройщик: Отрада Девелопмент. Проектная декларация на рекламируемом сайте Дом на Абрамцевской Квартиры пл. от 36 метров. Монолит. 1-3-комнатные квартиры Звоните! Застройщик: Абрамцевская 10. Проектная декларация на рекламируемом сайте Дом на Вешняковской Отличное предложение – ипотека 5,5% от ВТБ! Дизайн проект в подарок! Парковые зоны! 15 минут до метро Выхино. Застройщик: Вешняковская 18. Проектная декларация на рекламируемом сайте Жилой квартал Тетрис 2 км от МКАД. Квартиры площадью 18-47 кв.м.Монолит. Торопитесь! от 4,6 млн руб. Застройщик: Садовое кольцо МПС. Проектная декларация на рекламируемом сайте Район «Скандинавия» 15 мин. до 3х веток метро. Московская прописка. Застройщик. 214-ФЗ. Новая Москва Застройщик: А101. Проектная декларация на рекламируемом сайте Район «Белые ночи» Квартиры в готовых домах площадью 30-101 метр. ГК: 3 кв. 2019 г. Монолит. 4 км от МКАД. Торопитесь! Застройщик: А101. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК Экодолье Шолохово! 200 000 руб. - первый взнос на таунхаус в ЖК "Экодолье Шолохово". Скидка 10%. Ипотека. Спешите! Дмитровское ш.,15 км. от 4,1 млн руб.ГК Экодолье Застройщик: Экодолье Щолохово. Проектная декларация на рекламируемом сайте Дом на Сходненской Дизайн проект в подарок! Ипотека 5,5% от ВТБ! Высокие потолки. Детский сад на 1 этаже. Рядом метро! Застройщик: Фабрициуса 18. Проектная декларация на рекламируемом сайте Дом на Нагатинской Квартиры в готовых домах площадью 65-66 метров. Дом сдан. Монолит. Застройщик: Нагатинский. Проектная декларация на рекламируемом сайте Геометрия Квартиры в готовых домах площадью 46-137 метров. ГК: 1 кв. 2019 г. Монолит. Подробности по телефону! 8,1 млн руб. Застройщик: Жилдорипотека. Проектная декларация на рекламируемом сайте Флотилия Новые апартаменты в готовых домах. Площадь от 47 до 107 кв.м. Монолит-кирпич. Уточняйте подробности по телефону. от 6,5 млн руб.Флэт и Ко Застройщик: МОСФУНДАМЕНТСТРОЙ №1. Проектная декларация на рекламируемом сайте Дом Серебряный Бор Торопитесь! Квартиры в готовых домах площадью 39-107 метров. ГК: 3 кв. 2018 г. Монолит. Застройщик: Строитель. Проектная декларация на рекламируемом сайте Династия 1-3-комнатные квартиры площадью от 38 метров.Монолит. от 8 млнSezar Group Застройщик: МОНОЛИТНОЕ ДОМОСТРОЕНИЕ. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК «Изумрудные холмы» Только в августе скидки на на последние квартиры в готовых корпусах! Ипотека от 6%. Волоколамское шоссе 8 км. От МКАД. Звоните! Застройщик: Затонское. Проектная декларация на рекламируемом сайте Новый жилой квартал Фили Сити Скидка на квартиры до 5%. Бизнес-класс. Рассрочка. Ипотека 6%. Собственный парк-променад и фонтан. Паркинг. 3 мин пешком от м.Фили Застройщик MR Group Застройщик: ЛАТИРИУС. Проектная декларация на рекламируемом сайте Среда от PSN Group 5 мин. пешком от МЦК Нижегородская. Рассрочка 0%. Ипотека от 6,7%. Квартиры от 6,6 млн рублей! Скидки до 10% до 31 августа! от 6,6 млн руб.PSN Group Застройщик: ВЦ Стройэкспо. Проектная декларация на рекламируемом сайте Дом "Лидер на Волгоградском" Выгодно - ипотека от ВТБ – 5,5%! Дизайн проект в подарок! Планировки евроформата. Застройщик: Федора Полетаева 15. Проектная декларация на рекламируемом сайте Городской район Новые Ватутинки Готовая инфраструктура. Д/сады, школа и поликлиника. Московская прописка. Ипотека от 6%. м. Новые Ватутинки от 2,8 млн руб.АО "Инвесттраст" Застройщик: Инвесттраст. Проектная декларация на рекламируемом сайте Последние квартиры с террасой на крыше Свободная планировка. От 50 кв. м. Готовый поселок PARK AVENUE. Детский сад на территории. Новая Рига, 23 км. ЖК "Томилино 2018" Квартиры с отделкой в 10 минутах от м. Котельники! Рядом пляж и лесопарк! Первый взнос - 0%! от 1,7 млн руб. Застройщик: Самолет-Томилино. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК «НЕБО» - небоскрёбы на Мичуринском! От 170 000 за кв.м. Развитая инфраструктура. Подземный паркинг. Рассрочка 0%. Застройщик: Проект Мичуринский. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК «Дубровка» - Скидка 7% Квартиры бизнес-класса от 109 000 руб./кв.м. 300 м от м. Ольховая. Терраса 70 кв.м в подарок. Дома сданы. Звоните! от 109 000 руб./кв.м. Застройщик: Строительный Альянс. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "21/19"! В ЮВАО. 5 км от ТТК Готовые и строящиеся корпуса. Квартиры с отделкой от 5,9 млн руб., без отделки от 4,9 млн руб. ЮВАО. Рядом метро. квартиры всего от 4,9 млн руб.ЗАО "ВЕКТОРСТРОЙФИНАНС" Застройщик: Предприятие МС. Проектная декларация на рекламируемом сайте Квартиры в ЖК Рассказово Старт новой очереди. Рядом лесопарк, своя полноценная инфраструктура, 850м от метро Рассказовка. Звоните! 5,4 млн руб.Sezar Group Застройщик: Красный Октябрь. Проектная декларация на рекламируемом сайте