Вы используете старую версию браузера Internet Explorer. Наш сайт выглядит и работает некорректно в этой версии IE.
Мы настоятельно рекомендуем вам обновить Internet Explorer или использовать другой браузер. В новых версиях браузера устранены проблемы безопасности и добавлены новые возможности.
от
3.2 млн
руб.
от
1.9 млн
руб.
от
1 млн
руб.
от
827 тыс
руб.
Опрос
Где вы предпочитаете останавливаться, путешествуя по городам России?
Нажимая кнопку "Ответить", вы соглашаетесь с Политикой защиты и обработки персональных данных
Цены на квартиры в Москве
Стоимость недвижимости в Москве
Наш научный партнер

Власти могут снизить риски дольщиков, но не устранят их полностью

Дмитрий Гусев, управляющий партнер ГК «Глубина», специально для www.irn.ru

Желание властей снизить риски дольщиков как непрофессиональных инвесторов объяснимо с электоральной и похвально с общечеловеческой точки зрения. Но здесь важно вместе с водой не выплеснуть и ребенка – не сделать систему чрезмерно громоздкой и сложнореализуемой.

Прежде чем мы поговорим о разнообразных схемах, призванных защитить соинвесторов строительства жилья, необходимо прояснить саму сущность долевого строительства для дольщиков. Главный экономический и, я бы даже сказал, философский смысл долевого строительства – это инвестиция, в которой инвестиционным доходом дольщика является, во-первых, разница между стоимостью готовой оформленной квартиры и квартиры строящейся и, во-вторых, целый набор «нематериальных» факторов. К примеру, это возможность выбрать нужный этаж или свободную планировку, чтобы не нести затрат на слом старых стен.

Императивно любой инвестор принимает на себя определенные риски. В данном случае основные риски дольщика можно описать следующим образом:

- Риск выбора «плохого» застройщика, который в силу отсутствия опыта и/или неустойчивого финансового положения изначально не готов выполнить свои обязательства.

- Риск того, что «хороший» застройщик в процессе реализации проекта столкнется с факторами, которые невозможно было предсказать на начальном этапе. Такими факторами могут стать, к примеру, изменения градостроительного регулирования или невыполнение обязательств ресурсоснабжающими организациями. Естественным образом появление таких препятствий повлечет за собой увеличение сроков строительства. Надо сказать, что с учетом «особенностей» сложившейся градостроительной практики этот риск реализуется почти в 100% случаев.

- Риск того, что финансово-хозяйственное положение изначально «хорошего» застройщика ухудшится в процессе реализации проекта, в том числе и по причинам изменения общеэкономической конъюнктуры. В результате реализация проекта, по крайней мере, в первоначальном виде, окажется под вопросом.

Есть масса других рисков, но я перечислил основные. Как и при любой другой инвестиции, важнейшим фактором принятия инвестиционного решения в случае долевого строительства является оценка параметра «риск/доходность». И оценивать этот параметр дольщики должны в конечном итоге самостоятельно. Власти могут лишь снизить риски дольщиков как непрофессиональных инвесторов – именно снизить, потому что устранить их полностью невозможно в принципе.

Важно, чтобы вводимые меры защиты дольщиков не стали лишь дополнительным бременем процесса. В идеале они должны привести лишь к реальному снижению рисков соинвесторов, без ущемления интересов других сторон.

В число наиболее эффективных механизмов защиты дольщиков, на мой взгляд, входят:

- Банковские гарантии. При этом, вероятнее всего, эффективной является форма, когда гарантию дают банки, финансирующие застройщика.

- Общество взаимного страхования застройщиков (ОВС). Общество призвано снизить страховые риски и размер возможного ущерба участникам долевого строительства за счет отсева недобросовестных застройщиков при приеме в члены общества.

- Страхование страховых компаний. Здесь, однако, нужно понимать, что в силу масштабности потенциальных рисков страховые компании должны быть очень крупными, а именно – входящими в топ-10. Кроме того, такие компании должны иметь очень серьезную службу производственного мониторинга, чтобы отслеживать ход осуществления каждого из застрахованных проектов.

Также, если говорить о схемах с применением банковских гарантий, может быть реализован механизм, когда банк финансирует девелопера на 100%, а клиенты, не совершая прямых расчетов с застройщиком, размещают средства в банке на беспроцентных целевых депозитах. После выполнения условий договора долевого участия банк осуществляет трансфер с такого депозита на счет застройщика. Стоимость кредита в пределах суммы, привлеченной банком от клиентов, составляет для застройщика технические 2-3%. По сути, это плата за банковский надзор. Заметим, что практика использования таких схем – не организованная, а скорее инициативная – уже есть.

Стоит отметить, что внедрение каждой из перечисленных схем приведет к относительному удорожанию жилья для конечного потребителя.

Отдельно стоит поговорить о новой инициативе Минстроя, фактически предусматривающей введение запрета на финансирование жилищных проектов за счет дольщиков, заменив его проектным финансированием банков. Хотя в целом эта схема выглядит как минимум комфортной для покупателей жилья, у нее есть ряд существенных недостатков. Прежде всего – рост стоимости квадратного метра для конечного потребителя. Сейчас покупатель может приобрести «квадрат» на начальном этапе реализации проекта с большим дисконтом. Если лишить его этой возможности, стоимость покупки значительно возрастет.

Кроме того, данная инициатива может привести к уходу мелких и средних застройщиков с рынка, так как им привлечь проектное финансирование практически нереально. Хорошо ли это? Нет. Ведь мелкий или средний застройщик – это не значит, по определению, плохой. Есть множество территорий, особенно в дальних областных «поясах» мегаполисов – от 40-50 км, где существует потребность в новом строительстве, но масштабы возможных проектов не столь велики, чтобы привлечь внимание именитых девелоперов. Везде в мире такие проекты традиционно реализуются небольшими местными компаниями. Таким образом, уход небольших застройщиков с рынка затормозит развитие территорий, непосредственно не прилегающих к городам.

Пострадают, хоть и в меньшей степени, и уже хорошо развитые рынки жилья. Постоянно усиливающийся банковский надзор со стороны Центробанка, призванный защитить средства вкладчиков, заставляет банки ужесточать требования к девелоперам-заемщикам и усиливать, зачастую избыточно, процедуру анализа и мониторинга. В этом смысле существует риск, что продолжение усиления банковского надзора в сочетании с дополнительными новациями, о которых мы сейчас говорим, может привести к трагическому снижению объема сделок по кредитованию и, соответственно, к падению объемов реализуемых проектов. В такой ситуации можно ожидать дефицита жилья и, как следствие, роста стоимости квадратного метра для потребителя.

В целом стремление властей помочь дольщикам в нелегком инвестиционном процессе можно оценить как крайне положительное. Но крайне важно, как эта инициатива будет реализовываться, чтобы не превратить всех участников этого процесса в заложников бюрократии.

 
Данный материал является аналитическим и не носит рекламный характер.

Нашли ошибку в тексте? Выделите ее и нажмите Ctrl+Enter
1624 (0 сегодня)

Самые популярные объекты в базе IRN.RU

Цена, продавец
Карта
Адрес, описание
P от 4 669 000
до 36 943 000 руб.
Перейти на официальный сайт Уточняйте цены по телефону
ЖК Савеловский Сити Москва, Северо-Восточный округ, район Бутырский, м. Савеловская Студии, 1-4-комнатные квартиры Площади : 26 - 188 кв.м. Сдача ГК: 3 кв. 2018 г. м. Савеловская, 18 мин. пешком Складочная ул., вл.1, к.1 (C1)Coltrane Складочная ул., вл.1, к.1 (C2)Armstrong Складочная ул., вл.1, к.2 (В1)King Складочная ул., вл.1, к.2 (В2)Elington Складочная ул., вл.1, к.C2 (Armstrong) Показать все 8 корпусов Застройщик: Бизнес парк Савеловский.
Проектная декларация на рекламируемом сайте
P от 4 028 880
до 18 684 800 руб.
Перейти на официальный сайт Уточняйте цены по телефону
ЖК SREDA Москва, Юго-Восточный округ, район Нижегородский, м. Текстильщики Студии, 1-4-комнатные квартиры Площади : 20 - 112 кв.м. Сдача ГК: 4 кв. 2019 г. м. Текстильщики, 15 мин. транспортом Рязанский пр-т, вл.2, Б2 Рязанский пр-т, вл.2, Б3 Рязанский пр-т, вл.2, к.L1 Рязанский пр-т, вл.2, к.L2 Рязанский пр-т, вл.2, к.М1 Показать все 15 корпусов Застройщик: ВЦ Стройэкспо.
Проектная декларация на рекламируемом сайте
P от 9 670 000
до 24 773 000 руб.
Узнать подробнее
ЖК Небо Москва, Западный округ, район Раменки, м. Раменки 1-5-комнатные квартиры Площади : 48 - 131 кв.м. Сдача ГК: 4 кв. 2020 г. м. Раменки, 8 мин. пешком Мичуринский пр-т, вл.56, к.2 Мичуринский пр-т, вл.56, к.3 Застройщик: Проект Мичуринский.
Проектная декларация на рекламируемом сайте

Недвижимость в Москве и Подмосковье
Показать все
Предложения июля
Флотилия Современные апартаменты в готовых домах. Площадь от 47 до 107 кв.м. Монолит-кирпич. Уточняйте подробности по телефону. от 6,5 млн руб.Флэт и Ко Застройщик: МОСФУНДАМЕНТСТРОЙ №1. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК «ПИКАССО» в ЗАО ЖК «Пикассо» Скоро повышение цен! В двух минутах от метро! ЖК рядом с метро Очаково (200м) от 7,2 млн руб. Застройщик: ИжВазтехобслуживание. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК Экодолье Шолохово! 200 000 руб. - первый взнос на таунхаус в ЖК "Экодолье Шолохово". Скидка 10%. Ипотека. Спешите! Дмитровское ш.,15 км. от 4,1 млн руб.ГК Экодолье Застройщик: Экодолье Щолохово. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Кварталы 21/19"! 5 км от ТТК Квартиры в Москве ЮВАО. С отделкой и без. Готовые и строящиеся корпуса. Ипотека от 31 127 руб./месяц квартиры от 4,9 млн рублейЗАО "ВЕКТОРСТРОЙФИНАНС" Застройщик: Предприятие МС. Проектная декларация на рекламируемом сайте Живые районы от А101 Квартиры с отделкой! Ипотека от 5,1% на весь период. Новая Москва от 3,5 млн руб. Застройщик: А101. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Фестиваль Парк" Старт продаж нового корпуса от 5,4 млн! 3 мин до м. Речной Вокзал. Отделка WhiteBox. Звоните! от 5,4 млн руб. Застройщик: Центр-Инвест. Проектная декларация на рекламируемом сайте Квартал для жизни Спутник Студии с отделкой с видом на реку! Рядом м.Строгино. Скидки до 12%! с отделкой от 2,6 млн руб. Застройщик: Бухта Лэнд. Проектная декларация на рекламируемом сайте Двушки в ЖК Рассказово Старт продаж третьей очереди. 850м от метро Рассказовка. Звоните! 6,3 млн руб. Sezar Group Застройщик: Красный Октябрь. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Эталон-Сити" от Группы "Эталон" Видовые квартиры за 125 000 руб./кв.м! Скидка на студии до 3%! Квартиры с отделкой от 6,5 млн руб. Сдаем в 2018г. м. Скобелевская Застройщик: Дайкар. Проектная декларация на рекламируемом сайте Новый жилой квартал Фили Сити Скидка на квартиры до 5%. Бизнес-класс. Рассрочка. Ипотека 6%. Собственный парк-променад и фонтан. Паркинг. 3 мин пешком от м.Фили Застройщик MR Group Застройщик: ЛАТИРИУС. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК на Лобачевского 120. Ипотека 5,5%! Дополнительная скидка в офисе продаж! Квартиры бизнес-класса от 8,1 млн. р.!м. Аминьевское шоссе – 550 м. от 8,1 млн руб. Застройщик: Лобачевского 120. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК бизнес-класса "Маяковский" Квартиры от 7,5 млн руб! Окончание строительства в 4 квартале 2018 г. Свободная планировка. 600 м. до м.Водный стадион от 7,5 млн руб. Застройщик: Дорожное ремонтно-строительное управление Северное. Проектная декларация на рекламируемом сайте Купавна 2018 Две скидки в июле! Квартиры в ЖК Купавна 2018 с выгодой до 200 000р. + Доп. скидка! Успей купить! ООО "Аквацентр" Застройщик: Аквацентр. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК «Остафьево» 10 мин. до метро Бунинская аллея. 5 детских садов, 3 школы. Рядом парковая зона, пруды и набережная. Квартиры с отделкой от 2,1 млн руб. Застройщик: СР-Групп. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК «Родной Город. Октябрьское Поле» Акция 8:0! Квартиры в Москве со скидкой 8%, выгода до 1,7 млн руб. Только до 31.07. от 8,7 млн руб.! Застройщик: АВТОКОМСТРОЙ. Проектная декларация на рекламируемом сайте Старт продаж новой башни Прайм Парк Квартиры премиум-класса. м Динамо. Отделка, паркинг, англ школа, парки, д/сады, спорт объекты, фитнес, бассейн от 8,9 млн рублей!Оптима Девелопмент Застройщик: Прайм Парк. Проектная декларация на рекламируемом сайте Эко Видное 2.0 Квартиры в готовых домах площадью 25-89 метров. ГК: 4 кв. 2018 г. Монолит. Подробности по телефону! MR Group Застройщик: Купелинка Девелопмент. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Южный" Красногорск 5 км от МКАД без пробок! Квартиры-студии от 34 кв.м от 3,2 млн руб. Ипотека, рассрочка. Звоните! от 86 000 руб./кв.мООО "Прогресс" Застройщик: ПРОГРЕСС. Проектная декларация на рекламируемом сайте Небоскрёбы бизнес-класса центр Москвы Старт продаж! Квартиры с отделкой от 5 млн руб. Небоскрёбы бизнес-класса рядом с центром Москвы. 2 минуты пешком от м. Дмитровская от 5 млн руб. Застройщик: ТПУ Дмитровская. Проектная декларация на рекламируемом сайте Последние квартиры с террасой на крыше Свободная планировка. От 50 кв. м. Готовый поселок PARK AVENUE. Детский сад на территории. Новая Рига, 23 км. Квартиры 300 м. от метро Солнцево ЖК Лучи. Квартиры с отделкой. Всего от 4,7 млн руб. Первый взнос 10%. Ипотека от 5,5% всего от 4,7 млн руб.ООО «ЛСР. Объект-М» Застройщик: Группа ЛСР. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК «Селигер Сити» В 2 мин. пешком от м. Селигерская. Современные планировки. Монолит построен. Рассрочка 0%! от 4,2 млн руб.MR Group Застройщик: РУБЛЕВСКИЙ ПАРК. Проектная декларация на рекламируемом сайте Район «Испанские кварталы» 4 км от МКАД. Квартиры пл. от 22 метров. Монолит-кирпич, монолит. квартиры в готовых домах Уточняйте подробности по телефону. от 3,5 млн руб. Застройщик: А101 ДЕВЕЛОПМЕНТ. Проектная декларация на рекламируемом сайте Headliner Квартиры в готовых домах пл. 29-117 метров. ГК: 4 кв. 2020 г. Монолит, другое. Звоните! от 7,7 млн руб. Застройщик: Жилой квартал Сити. Проектная декларация на рекламируемом сайте Жилой квартал Тетрис Спешите! Новые квартиры в готовых домах. Площадь от 18 до 47 кв.м. Монолит. от 3,5 млн руб. Застройщик: Садовое кольцо МПС. Проектная декларация на рекламируемом сайте Дом Серебряный Бор Уникальное предложение! Скидка 10% на просторные квартиры в Серебряном бору. Потрясающие виды, паркинг, система умный дом. м.Щукинская Застройщик: Строитель. Проектная декларация на рекламируемом сайте Золотая Звезда Спешите! Новые квартиры в готовых домах. Площадь от 38 до 101 кв.м. Монолит. 3 квартиры по спец. цене.Группа "Эталон" Застройщик: Золотая Звезда. Проектная декларация на рекламируемом сайте Малоэтажный жилой комплекс «SAMPO» Идет заселение. Готовые квартиры с отделкой и без. 25 км от МКАД. Ипотека от 9%. от 2,4 млн руб.Микрорайон «Кантри» Застройщик: микрорайон Кантри. Проектная декларация на рекламируемом сайте Отрада Квартиры в готовых домах площадью 21-98 метров. ГК: 1 кв. 2014 г. - 3 кв. 2019 г., есть сданные. Монолит-кирпич. 8 км от МКАД. Звоните! всего от 2,3 млн руб. Застройщик: Отрада Девелопмент. Проектная декларация на рекламируемом сайте Квартиры бизнес-класса в ЖК Династия Старт продаж второй очереди. Более 50 удобных планировок. 300м до м.Полежаевская. От 8 млн. Звоните! от 8 млнSezar Group Застройщик: МОНОЛИТНОЕ ДОМОСТРОЕНИЕ. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Томилино 2018" Квартиры с отделкой в 10 минутах от м. Котельники! Рядом пляж и лесопарк! Первый взнос - 0%! от 1,7 млн руб. Застройщик: Самолет-Томилино. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Семеновский Парк" Квартиры с отделкой в Москве от 5,1 млн! Вид на Измайловский парк. Рядом м.Семеновская. от 5,1 млн руб. Проектная декларация на рекламируемом сайте