Вы используете старую версию браузера Internet Explorer. Наш сайт выглядит и работает некорректно в этой версии IE.
Мы настоятельно рекомендуем вам обновить Internet Explorer или использовать другой браузер. В новых версиях браузера устранены проблемы безопасности и добавлены новые возможности.
от
2.8 млн
руб.
от
3.1 млн
руб.
от
1 млн
руб.
от
879 тыс
руб.
Опрос
На сколько дешевле рынка, по-вашему, должна быть «убитая» квартира, чтобы имело смысл ее покупать?
Нажимая кнопку "Ответить", вы соглашаетесь с Политикой защиты и обработки персональных данных
Цены на квартиры в Москве
Стоимость недвижимости в Москве
Наш научный партнер

Власти могут снизить риски дольщиков, но не устранят их полностью

Дмитрий Гусев, управляющий партнер ГК «Глубина», специально для www.irn.ru

Желание властей снизить риски дольщиков как непрофессиональных инвесторов объяснимо с электоральной и похвально с общечеловеческой точки зрения. Но здесь важно вместе с водой не выплеснуть и ребенка – не сделать систему чрезмерно громоздкой и сложнореализуемой.

Прежде чем мы поговорим о разнообразных схемах, призванных защитить соинвесторов строительства жилья, необходимо прояснить саму сущность долевого строительства для дольщиков. Главный экономический и, я бы даже сказал, философский смысл долевого строительства – это инвестиция, в которой инвестиционным доходом дольщика является, во-первых, разница между стоимостью готовой оформленной квартиры и квартиры строящейся и, во-вторых, целый набор «нематериальных» факторов. К примеру, это возможность выбрать нужный этаж или свободную планировку, чтобы не нести затрат на слом старых стен.

Императивно любой инвестор принимает на себя определенные риски. В данном случае основные риски дольщика можно описать следующим образом:

- Риск выбора «плохого» застройщика, который в силу отсутствия опыта и/или неустойчивого финансового положения изначально не готов выполнить свои обязательства.

- Риск того, что «хороший» застройщик в процессе реализации проекта столкнется с факторами, которые невозможно было предсказать на начальном этапе. Такими факторами могут стать, к примеру, изменения градостроительного регулирования или невыполнение обязательств ресурсоснабжающими организациями. Естественным образом появление таких препятствий повлечет за собой увеличение сроков строительства. Надо сказать, что с учетом «особенностей» сложившейся градостроительной практики этот риск реализуется почти в 100% случаев.

- Риск того, что финансово-хозяйственное положение изначально «хорошего» застройщика ухудшится в процессе реализации проекта, в том числе и по причинам изменения общеэкономической конъюнктуры. В результате реализация проекта, по крайней мере, в первоначальном виде, окажется под вопросом.

Есть масса других рисков, но я перечислил основные. Как и при любой другой инвестиции, важнейшим фактором принятия инвестиционного решения в случае долевого строительства является оценка параметра «риск/доходность». И оценивать этот параметр дольщики должны в конечном итоге самостоятельно. Власти могут лишь снизить риски дольщиков как непрофессиональных инвесторов – именно снизить, потому что устранить их полностью невозможно в принципе.

Важно, чтобы вводимые меры защиты дольщиков не стали лишь дополнительным бременем процесса. В идеале они должны привести лишь к реальному снижению рисков соинвесторов, без ущемления интересов других сторон.

В число наиболее эффективных механизмов защиты дольщиков, на мой взгляд, входят:

- Банковские гарантии. При этом, вероятнее всего, эффективной является форма, когда гарантию дают банки, финансирующие застройщика.

- Общество взаимного страхования застройщиков (ОВС). Общество призвано снизить страховые риски и размер возможного ущерба участникам долевого строительства за счет отсева недобросовестных застройщиков при приеме в члены общества.

- Страхование страховых компаний. Здесь, однако, нужно понимать, что в силу масштабности потенциальных рисков страховые компании должны быть очень крупными, а именно – входящими в топ-10. Кроме того, такие компании должны иметь очень серьезную службу производственного мониторинга, чтобы отслеживать ход осуществления каждого из застрахованных проектов.

Также, если говорить о схемах с применением банковских гарантий, может быть реализован механизм, когда банк финансирует девелопера на 100%, а клиенты, не совершая прямых расчетов с застройщиком, размещают средства в банке на беспроцентных целевых депозитах. После выполнения условий договора долевого участия банк осуществляет трансфер с такого депозита на счет застройщика. Стоимость кредита в пределах суммы, привлеченной банком от клиентов, составляет для застройщика технические 2-3%. По сути, это плата за банковский надзор. Заметим, что практика использования таких схем – не организованная, а скорее инициативная – уже есть.

Стоит отметить, что внедрение каждой из перечисленных схем приведет к относительному удорожанию жилья для конечного потребителя.

Отдельно стоит поговорить о новой инициативе Минстроя, фактически предусматривающей введение запрета на финансирование жилищных проектов за счет дольщиков, заменив его проектным финансированием банков. Хотя в целом эта схема выглядит как минимум комфортной для покупателей жилья, у нее есть ряд существенных недостатков. Прежде всего – рост стоимости квадратного метра для конечного потребителя. Сейчас покупатель может приобрести «квадрат» на начальном этапе реализации проекта с большим дисконтом. Если лишить его этой возможности, стоимость покупки значительно возрастет.

Кроме того, данная инициатива может привести к уходу мелких и средних застройщиков с рынка, так как им привлечь проектное финансирование практически нереально. Хорошо ли это? Нет. Ведь мелкий или средний застройщик – это не значит, по определению, плохой. Есть множество территорий, особенно в дальних областных «поясах» мегаполисов – от 40-50 км, где существует потребность в новом строительстве, но масштабы возможных проектов не столь велики, чтобы привлечь внимание именитых девелоперов. Везде в мире такие проекты традиционно реализуются небольшими местными компаниями. Таким образом, уход небольших застройщиков с рынка затормозит развитие территорий, непосредственно не прилегающих к городам.

Пострадают, хоть и в меньшей степени, и уже хорошо развитые рынки жилья. Постоянно усиливающийся банковский надзор со стороны Центробанка, призванный защитить средства вкладчиков, заставляет банки ужесточать требования к девелоперам-заемщикам и усиливать, зачастую избыточно, процедуру анализа и мониторинга. В этом смысле существует риск, что продолжение усиления банковского надзора в сочетании с дополнительными новациями, о которых мы сейчас говорим, может привести к трагическому снижению объема сделок по кредитованию и, соответственно, к падению объемов реализуемых проектов. В такой ситуации можно ожидать дефицита жилья и, как следствие, роста стоимости квадратного метра для потребителя.

В целом стремление властей помочь дольщикам в нелегком инвестиционном процессе можно оценить как крайне положительное. Но крайне важно, как эта инициатива будет реализовываться, чтобы не превратить всех участников этого процесса в заложников бюрократии.

 
Данный материал является аналитическим и не носит рекламный характер.

Нашли ошибку в тексте? Выделите ее и нажмите Ctrl+Enter
1660 (0 сегодня)

Самые популярные объекты в базе IRN.RU

Цена, продавец
Карта
Адрес, описание
P от 3 895 000
до 9 580 385 руб.
Перейти на официальный сайт Уточняйте цены по телефону
ЖК Городские истории Новая Москва, Новомосковский округ, м. Рассказовка Студии, 1-3-комнатные квартиры Площади : 27 - 88 кв.м. Сдача ГК: 2 кв. 2020 г. Застройщик: ТПУ Рассказовка.
Проектная декларация на рекламируемом сайте
P от 4 833 200
до 20 098 400 руб.
Перейти на официальный сайт Уточняйте цены по телефону
ЖК BIG TIME. Городской квартал Москва, Северо-Западный округ, район Хорошево-Мневники, м. Хорошёвская, м. Полежаевская Студии, 1-4-комнатные квартиры Площади : 28 - 102 кв.м. Сдача ГК: 4 кв. 2020 г. м. Полежаевская, 0 км Мневники ул., вл.5, к.2 Мневники ул., вл.5, к.3 Застройщик: ПАК ДЕВЕЛОПМЕНТ.
Проектная декларация на рекламируемом сайте
P от 4 177 592
до 9 669 192 руб.
Перейти на официальный сайт Уточняйте цены по телефону
ЖК Город - парк «Первый Московский» Новая Москва, Новомосковский округ, м. Саларьево, м. Рассказовка, 8 км от МКАД Студии, 1-4-комнатные квартиры Площади : 38 - 108 кв.м. Сдача ГК: 1 кв. 2025 г. м. Саларьево, 15 мин. транспортом м. Рассказовка, 15 мин. транспортом мкр.2, к.26 (5 фаза) мкр.2, к.28 (5 фаза) мкр.2, к.29 (5 фаза) мкр.2, к.30 (5 фаза) мкр.3, кв-л 1, к.1 (10 фаза) Показать все 6 корпусов Застройщик: Первый Московский.
Проектная декларация на рекламируемом сайте

Недвижимость в Москве и Подмосковье
Показать все
Предложения января
ЖК бизнес-класса "Маяковский" Квартиры от 8,5 млн руб! Дома готовы. Скоро ключи! Свободная планировка. 600 м. до м.Водный от 8,5 млн руб. Застройщик: Дорожное ремонтно-строительное управление Северное. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК «Царская Площадь». Первая очередь сдана! 5 мин. пешком от м. Динамо. Без % рассрочка. Ипотека от 5,5%. ФЗ-214. Застройщик: Спортивно-развлекательный центр АСГАРД. Проектная декларация на рекламируемом сайте Флотилия Квартиры пл. от 52 метров. Монолит-кирпич. апартаменты в готовых домах Звоните! от 130 000 руб/кв м.Флэт и Ко Застройщик: МОСФУНДАМЕНТСТРОЙ №1. Проектная декларация на рекламируемом сайте Квартиры в жилом поселке Park Avenue Квартиры от 50 кв.м. Поселок готов. Свой детский сад. Охраняемая территория. Новая Рига, 23 км. ЖК «Изумрудные холмы» Выгодные условия приобретения на квартиры в готовых корпусах. Волоколамское шоссе 8 км. От МКАД. Семейный микрорайон. Звоните! Застройщик: Затонское. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Румянцево-Парк". м.Саларьево Новогодние акции! Скидки на квартиры до 15%. Подземный паркинг. Свободные планировки. Закрытые дворы Застройщик: Лексион Девелопмент. Проектная декларация на рекламируемом сайте МФК бизнес-класса Nakhimov Апартаменты с подземным паркингом в престижном районе Черемушки от 4,6 млн руб! Звоните! Застройщик: Бизнес-Центр На Долгоруковской. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК Фили Сити 3 мин до м. Фили. Скидки в январе. Рядом парк! Застройщик MR Group Застройщик: ЛАТИРИУС. Проектная декларация на рекламируемом сайте Район Новые Ватутинки Квартиры в новых корпусах с отделкой. Подземный паркинг и кладовые. Рядом дет.сад и школа. Двор без машин. от 2,9 млн рублейООО "СЗ "Инвесттраст 1" Застройщик: Инвесттраст. Проектная декларация на рекламируемом сайте Район «Москва А101» 3 ветки метро. Москвоская прописка. Школы, детские сады. 214-ФЗ. Застройщик. Застройщик: А101. Проектная декларация на рекламируемом сайте Лофт-квартал для жизни и работы. От 9 096 564 руб за 52,46 кв.м.! Отдельный вход. Высота потолков: от 3,5 м. Ключи в 2019 г. м. Марьина роща. Застройщик: KR Properties. Проектная декларация на рекламируемом сайте Район «Москва А101» 15 мин. до 3х веток метро. Московская прописка. Дизайнерская отделка. Застройщик. 214-ФЗ от 2,7 млн руб.Группа компаний А101 Застройщик: А101. Проектная декларация на рекламируемом сайте Город-парк «Переделкино Ближнее» Квартиры комфорт-класса с отделкой и без. Рядом метро "Рассказовка". Дома готовы! Ипотека от 6%. от 5,3 млн руб. Застройщик: Олета. Проектная декларация на рекламируемом сайте