Вы используете старую версию браузера Internet Explorer. Наш сайт выглядит и работает некорректно в этой версии IE.
Мы настоятельно рекомендуем вам обновить Internet Explorer или использовать другой браузер. В новых версиях браузера устранены проблемы безопасности и добавлены новые возможности.
от
2.8 млн
руб.
от
2.9 млн
руб.
от
1 млн
руб.
от
827 тыс
руб.
Опрос
Что будет с рублевыми ценами на недвижимость этой осенью?
Нажимая кнопку "Ответить", вы соглашаетесь с Политикой защиты и обработки персональных данных
Цены на квартиры в Москве
Стоимость недвижимости в Москве
Наш научный партнер

Власти могут снизить риски дольщиков, но не устранят их полностью

Дмитрий Гусев, управляющий партнер ГК «Глубина», специально для www.irn.ru

Желание властей снизить риски дольщиков как непрофессиональных инвесторов объяснимо с электоральной и похвально с общечеловеческой точки зрения. Но здесь важно вместе с водой не выплеснуть и ребенка – не сделать систему чрезмерно громоздкой и сложнореализуемой.

Прежде чем мы поговорим о разнообразных схемах, призванных защитить соинвесторов строительства жилья, необходимо прояснить саму сущность долевого строительства для дольщиков. Главный экономический и, я бы даже сказал, философский смысл долевого строительства – это инвестиция, в которой инвестиционным доходом дольщика является, во-первых, разница между стоимостью готовой оформленной квартиры и квартиры строящейся и, во-вторых, целый набор «нематериальных» факторов. К примеру, это возможность выбрать нужный этаж или свободную планировку, чтобы не нести затрат на слом старых стен.

Императивно любой инвестор принимает на себя определенные риски. В данном случае основные риски дольщика можно описать следующим образом:

- Риск выбора «плохого» застройщика, который в силу отсутствия опыта и/или неустойчивого финансового положения изначально не готов выполнить свои обязательства.

- Риск того, что «хороший» застройщик в процессе реализации проекта столкнется с факторами, которые невозможно было предсказать на начальном этапе. Такими факторами могут стать, к примеру, изменения градостроительного регулирования или невыполнение обязательств ресурсоснабжающими организациями. Естественным образом появление таких препятствий повлечет за собой увеличение сроков строительства. Надо сказать, что с учетом «особенностей» сложившейся градостроительной практики этот риск реализуется почти в 100% случаев.

- Риск того, что финансово-хозяйственное положение изначально «хорошего» застройщика ухудшится в процессе реализации проекта, в том числе и по причинам изменения общеэкономической конъюнктуры. В результате реализация проекта, по крайней мере, в первоначальном виде, окажется под вопросом.

Есть масса других рисков, но я перечислил основные. Как и при любой другой инвестиции, важнейшим фактором принятия инвестиционного решения в случае долевого строительства является оценка параметра «риск/доходность». И оценивать этот параметр дольщики должны в конечном итоге самостоятельно. Власти могут лишь снизить риски дольщиков как непрофессиональных инвесторов – именно снизить, потому что устранить их полностью невозможно в принципе.

Важно, чтобы вводимые меры защиты дольщиков не стали лишь дополнительным бременем процесса. В идеале они должны привести лишь к реальному снижению рисков соинвесторов, без ущемления интересов других сторон.

В число наиболее эффективных механизмов защиты дольщиков, на мой взгляд, входят:

- Банковские гарантии. При этом, вероятнее всего, эффективной является форма, когда гарантию дают банки, финансирующие застройщика.

- Общество взаимного страхования застройщиков (ОВС). Общество призвано снизить страховые риски и размер возможного ущерба участникам долевого строительства за счет отсева недобросовестных застройщиков при приеме в члены общества.

- Страхование страховых компаний. Здесь, однако, нужно понимать, что в силу масштабности потенциальных рисков страховые компании должны быть очень крупными, а именно – входящими в топ-10. Кроме того, такие компании должны иметь очень серьезную службу производственного мониторинга, чтобы отслеживать ход осуществления каждого из застрахованных проектов.

Также, если говорить о схемах с применением банковских гарантий, может быть реализован механизм, когда банк финансирует девелопера на 100%, а клиенты, не совершая прямых расчетов с застройщиком, размещают средства в банке на беспроцентных целевых депозитах. После выполнения условий договора долевого участия банк осуществляет трансфер с такого депозита на счет застройщика. Стоимость кредита в пределах суммы, привлеченной банком от клиентов, составляет для застройщика технические 2-3%. По сути, это плата за банковский надзор. Заметим, что практика использования таких схем – не организованная, а скорее инициативная – уже есть.

Стоит отметить, что внедрение каждой из перечисленных схем приведет к относительному удорожанию жилья для конечного потребителя.

Отдельно стоит поговорить о новой инициативе Минстроя, фактически предусматривающей введение запрета на финансирование жилищных проектов за счет дольщиков, заменив его проектным финансированием банков. Хотя в целом эта схема выглядит как минимум комфортной для покупателей жилья, у нее есть ряд существенных недостатков. Прежде всего – рост стоимости квадратного метра для конечного потребителя. Сейчас покупатель может приобрести «квадрат» на начальном этапе реализации проекта с большим дисконтом. Если лишить его этой возможности, стоимость покупки значительно возрастет.

Кроме того, данная инициатива может привести к уходу мелких и средних застройщиков с рынка, так как им привлечь проектное финансирование практически нереально. Хорошо ли это? Нет. Ведь мелкий или средний застройщик – это не значит, по определению, плохой. Есть множество территорий, особенно в дальних областных «поясах» мегаполисов – от 40-50 км, где существует потребность в новом строительстве, но масштабы возможных проектов не столь велики, чтобы привлечь внимание именитых девелоперов. Везде в мире такие проекты традиционно реализуются небольшими местными компаниями. Таким образом, уход небольших застройщиков с рынка затормозит развитие территорий, непосредственно не прилегающих к городам.

Пострадают, хоть и в меньшей степени, и уже хорошо развитые рынки жилья. Постоянно усиливающийся банковский надзор со стороны Центробанка, призванный защитить средства вкладчиков, заставляет банки ужесточать требования к девелоперам-заемщикам и усиливать, зачастую избыточно, процедуру анализа и мониторинга. В этом смысле существует риск, что продолжение усиления банковского надзора в сочетании с дополнительными новациями, о которых мы сейчас говорим, может привести к трагическому снижению объема сделок по кредитованию и, соответственно, к падению объемов реализуемых проектов. В такой ситуации можно ожидать дефицита жилья и, как следствие, роста стоимости квадратного метра для потребителя.

В целом стремление властей помочь дольщикам в нелегком инвестиционном процессе можно оценить как крайне положительное. Но крайне важно, как эта инициатива будет реализовываться, чтобы не превратить всех участников этого процесса в заложников бюрократии.

 
Данный материал является аналитическим и не носит рекламный характер.

Нашли ошибку в тексте? Выделите ее и нажмите Ctrl+Enter
1626 (0 сегодня)

Самые популярные объекты в базе IRN.RU

Цена, продавец
Карта
Адрес, описание
P от 6 250 640
до 20 522 400 руб.
Перейти на официальный сайт Уточняйте цены по телефону
ЖК Эталон-Сити Москва, Юго-Западный округ, район Южное Бутово, м. Улица Скобелевская, 2 км от МКАД Студии, 1-4-комнатные квартиры Площади : 42 - 149 кв.м. Сдача ГК: 4 кв. 2018 г. м. Улица Скобелевская, 2 мин. транспортом Старокрымская ул., вл.13 б.1 Старокрымская ул., вл.13 б.2 Старокрымская ул., вл.13 б.3 Старокрымская ул., вл.13 б.4 Старокрымская ул., вл.13 б.5 Показать все 8 корпусов Застройщик: Дайкар.
Проектная декларация на рекламируемом сайте
P от 7 323 600
до 26 041 400 руб.
Перейти на официальный сайт Уточняйте цены по телефону
ЖК Маяковский Москва, Северный округ, район Войковский, м. Водный стадион 1-3, 5-комнатные квартиры Площади : 40 - 136 кв.м. Сдача ГК: 1 кв. 2019 г. м. Водный стадион, 10 мин. пешком Головинское ш., вл.10, к.1 (Северная башня) Головинское ш., вл.10, к.2 (Центральная башня) Головинское ш., вл.10, к.3 (Южная башня) Застройщик: Дорожное ремонтно-строительное управление Северное.
Проектная декларация на рекламируемом сайте
P от 4 000 000
до 11 000 000 руб.
Перейти на официальный сайт Уточняйте цены по телефону
ЖК Park Avenue Московская область, Истринский район, Ильинское, Новорижское шоссе, 29 км. от МКАД 1-3-комнатные квартиры Площади : 49 - 86 кв.м. 7,5 км от Павловская Слобода Обушковское с.п., вблизи Писково дер., кк.3-9

Недвижимость в Москве и Подмосковье
Показать все
Предложения октября
ЖК "Большое Путилково" Старт продаж! Рядом м. Митино. Дворы без машин, дет.сады, школы, поликлиники. 2,5 млн руб. Застройщик: Самолет-Путилково. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК Бизнес-класса Big Time. Старт продаж! От 5,5 млн руб. Подземный паркинг. Собственная инфраструктура. Метро Полежаевская. от 5,5 млн руб. Застройщик: ПАК ДЕВЕЛОПМЕНТ. Проектная декларация на рекламируемом сайте Квартиры в ЖК Рассказово Станция м.Рассказовка открылась! Всего 7 мин. пешком! Рядом лесопарк, своя полноценная инфраструктура. Звоните! 5,4 млн руб.Sezar Group Застройщик: Красный Октябрь. Проектная декларация на рекламируемом сайте Район «Скандинавия» 15 мин. до 3х веток метро. Московская прописка. Застройщик. 214-ФЗ. Новая Москва Застройщик: А101. Проектная декларация на рекламируемом сайте Нахимов Спешите! 1-2-комнатные апартаменты. ГК: 4 кв. 2020 г. Монолит. от 135 000 руб./кв.мФлэт и Ко Застройщик: Бизнес-Центр На Долгоруковской. Проектная декларация на рекламируемом сайте Городской район Новые Ватутинки Готовая инфраструктура. Д/сады, школа и поликлиника. Московская прописка. Ипотека от 6%. м. Новые Ватутинки АО "Инвесттраст" Застройщик: Инвесттраст. Проектная декларация на рекламируемом сайте Счастье на Ленинском Выгодно - Ипотека 5,5% от ВТБ! Витражное остекление. Индивидуальные скидки! Застройщик: Ленинский 154. Проектная декларация на рекламируемом сайте Квартал для жизни Спутник Старт продаж второй очереди! Студии с отделкой с видом на реку! Рядом м.Строгино. от 2,3 млн руб. Застройщик: Бухта Лэнд. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК Лица! Квартиры бизнес класса! Готовые квартиры на Ходынском поле! 10 мин. м.Динамо! Только в октябре скидка 40% на паркинг! Выдаем ключи! от 14,8 млнCapital group Застройщик: Новко. Проектная декларация на рекламируемом сайте Квартиры бизнес-класса в ЖК Династия Шикарная архитектура, более 50 планировок, закрытый двор-патио. 300м до м.Полежаевская. Звоните! от 8 млнSezar Group Застройщик: МОНОЛИТНОЕ ДОМОСТРОЕНИЕ. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК бизнес-класса "Румянцево-Парк" Квартиры от 2,9 млн. Нестандартная архитектура. Свободные планировки. Закрытые дворы. Паркинг. м.Саларьево от 2,9 млн руб. Застройщик: Лексион Девелопмент. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК Серебрица. Старт продаж! От 2,2 млн руб. Уникальный проект. Авторская архитектура. Опции бизнес-класса. Детсад, школа рядом. г.Красногорск. от 2,2 млн руб. Застройщик: Опалиха-Сити. Проектная декларация на рекламируемом сайте Городские резиденции Spires. Премиум-класс. Пентхаусы с каминами, урбан-виллы, лофты. Двор без машин. Запад Москвы, рядом с Кутузовским пр. Застройщик: Тервуд. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Савёловский Сити" Новый корпус! От 5,2 млн руб. Бизнес-класс в 7 мин от м. Дмитровская. Потрясающие панорамные виды на центр города. Узнай первым! от 5,2 млн руб. Застройщик: Бизнес парк Савеловский. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК D1 Старт продаж! Квартиры с отделкой от 5,6 млн руб. Небоскрёбы бизнес-класса рядом с центром Москвы. 1 минута пешком до м. Дмитровская с отделкой от 5,6 млн руб. Застройщик: ТПУ Дмитровская. Проектная декларация на рекламируемом сайте Район «Белые ночи» Дома комфорт-класса в 6 км от МКАД. 15 минут до 3-х веток метро. Московская прописка. Застройщик: А101. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК «CapitalTowers» Единственный небоскреб в Москва Сити с квартирами, а не апартаментами Застройщик: МЕГАПОЛИС ГРУП. Проектная декларация на рекламируемом сайте Район «Испанские кварталы» 3 ветки метро. Современный благоустроенный район. Дизайнерская отделка. 214-ФЗ. ФЗ Застройщик: А101 ДЕВЕЛОПМЕНТ. Проектная декларация на рекламируемом сайте Квартал MATCH POINT Апартаменты бизнес-класса на престижном Кутузовском пр-т от Галс-девелопмент. Планировки от 28 до 185 кв.м Застройщик: Волей Гранд. Проектная декларация на рекламируемом сайте Башня Федерация. Панорамные виды! Премиум-апартаменты от 50 до 350 м2. 69-84 этаж. Лучшие виды в Сити! Приватность и VIP безопасность. м.Выставочная Застройщик: БАШНЯ ФЕДЕРАЦИЯ. Проектная декларация на рекламируемом сайте Счастье на Вешняках Ипотека 5,5% от ВТБ! Индивидуальные скидки! Парковые зоны! 15 минут до м. Выхино. Застройщик: Вешняковская 18. Проектная декларация на рекламируемом сайте Счастье на Дмитровке Индивидуальные скидки! Ипотека 5,5% от ВТБ! Развитая инфраструктура. Сдача в 2018. Застройщик: Софьи Ковалевской 20. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Цветочные поляны" Старт продаж! Квартиры от 2,2 млн.р.! 4 варианта отделки. Продуманная инфраструктура. Европейский стиль Застройщик: Старолесье. Проектная декларация на рекламируемом сайте Микрорайон Новое Бисерово 2 Готовые квартиры у Старой Купавны. Уют с панорамным остеклением. Ипотека от 7.4%. Звоните! квартиры от 1,6 млн руб.ООО Акваспорт Застройщик: Акваспорт. Проектная декларация на рекламируемом сайте Геометрия Квартиры площадью 46-137 кв.м.Монолит. Спешите! от 8,1 млн руб.Флэт и Ко Застройщик: Жилдорипотека. Проектная декларация на рекламируемом сайте Квартиры в ЖК Позитив! г.Москва! ЖК Позитив, 10 мин. м.Румянцево! Скидка 400т.р. до 31.10! Ипотека и рассрочка! Успей купить! от 4,2 млн руб. Проектная декларация на рекламируемом сайте Небо Спешите! Новые 1-5-комнатные квартиры. Площадь от 49 до 136 кв.м. Монолит. Застройщик: Проект Мичуринский. Проектная декларация на рекламируемом сайте Счастье на Волгоградке Выгодно - ипотека от ВТБ – 5,5%! Индивидуальные скидки! Планировки евроформата. Застройщик: Федора Полетаева 15. Проектная декларация на рекламируемом сайте Жилой квартал Тетрис Спешите! Квартиры в готовых домах площадью от 23 метров.Монолит. от 4,7 млн руб. Застройщик: Садовое кольцо МПС. Проектная декларация на рекламируемом сайте Счастье в Мневниках Дом бизнес-класса! Ипотека 5,5% от ВТБ! Последние квартиры в готовом доме! Застройщик: Демьяна Бедного 15. Проектная декларация на рекламируемом сайте Дом Серебряный Бор Квартиры пл. от 39 метров. Монолит. квартиры в готовых домах Спешите! Застройщик: Строитель. Проектная декларация на рекламируемом сайте Headliner Новые квартиры в готовых домах. Площадь от 29 до 117 кв.м. Монолит, другое. Подробности по телефону! с отделкой от 7,7 млн руб. Застройщик: Жилой квартал Сити. Проектная декларация на рекламируемом сайте Счастье в Лианозово 1-3-комнатные квартиры пл. от 36 метров.Монолит. Застройщик: Абрамцевская 10. Проектная декларация на рекламируемом сайте Новый жилой квартал Фили Сити Скидка на квартиры до 5%. Бизнес-класс. Рассрочка. Ипотека 6%. Собственный парк-променад и фонтан. Паркинг. 3 мин пешком от м.Фили Застройщик MR Group Застройщик: ЛАТИРИУС. Проектная декларация на рекламируемом сайте