Вы используете старую версию браузера Internet Explorer. Наш сайт выглядит и работает некорректно в этой версии IE.
Мы настоятельно рекомендуем вам обновить Internet Explorer или использовать другой браузер. В новых версиях браузера устранены проблемы безопасности и добавлены новые возможности.
от
2.7 млн
руб.
от
2.9 млн
руб.
от
990 тыс
руб.
от
1.7 млн
руб.
Опрос
С какими недостатками квартиры вы готовы смириться ради снижения стоимости при покупке?
Нажимая кнопку "Ответить", вы соглашаетесь с Политикой защиты и обработки персональных данных
Цены на квартиры в Москве
Стоимость недвижимости в Москве
Наш научный партнер

Власти могут снизить риски дольщиков, но не устранят их полностью

Дмитрий Гусев, управляющий партнер ГК «Глубина», специально для www.irn.ru

Желание властей снизить риски дольщиков как непрофессиональных инвесторов объяснимо с электоральной и похвально с общечеловеческой точки зрения. Но здесь важно вместе с водой не выплеснуть и ребенка – не сделать систему чрезмерно громоздкой и сложнореализуемой.

Прежде чем мы поговорим о разнообразных схемах, призванных защитить соинвесторов строительства жилья, необходимо прояснить саму сущность долевого строительства для дольщиков. Главный экономический и, я бы даже сказал, философский смысл долевого строительства – это инвестиция, в которой инвестиционным доходом дольщика является, во-первых, разница между стоимостью готовой оформленной квартиры и квартиры строящейся и, во-вторых, целый набор «нематериальных» факторов. К примеру, это возможность выбрать нужный этаж или свободную планировку, чтобы не нести затрат на слом старых стен.

Императивно любой инвестор принимает на себя определенные риски. В данном случае основные риски дольщика можно описать следующим образом:

- Риск выбора «плохого» застройщика, который в силу отсутствия опыта и/или неустойчивого финансового положения изначально не готов выполнить свои обязательства.

- Риск того, что «хороший» застройщик в процессе реализации проекта столкнется с факторами, которые невозможно было предсказать на начальном этапе. Такими факторами могут стать, к примеру, изменения градостроительного регулирования или невыполнение обязательств ресурсоснабжающими организациями. Естественным образом появление таких препятствий повлечет за собой увеличение сроков строительства. Надо сказать, что с учетом «особенностей» сложившейся градостроительной практики этот риск реализуется почти в 100% случаев.

- Риск того, что финансово-хозяйственное положение изначально «хорошего» застройщика ухудшится в процессе реализации проекта, в том числе и по причинам изменения общеэкономической конъюнктуры. В результате реализация проекта, по крайней мере, в первоначальном виде, окажется под вопросом.

Есть масса других рисков, но я перечислил основные. Как и при любой другой инвестиции, важнейшим фактором принятия инвестиционного решения в случае долевого строительства является оценка параметра «риск/доходность». И оценивать этот параметр дольщики должны в конечном итоге самостоятельно. Власти могут лишь снизить риски дольщиков как непрофессиональных инвесторов – именно снизить, потому что устранить их полностью невозможно в принципе.

Важно, чтобы вводимые меры защиты дольщиков не стали лишь дополнительным бременем процесса. В идеале они должны привести лишь к реальному снижению рисков соинвесторов, без ущемления интересов других сторон.

В число наиболее эффективных механизмов защиты дольщиков, на мой взгляд, входят:

- Банковские гарантии. При этом, вероятнее всего, эффективной является форма, когда гарантию дают банки, финансирующие застройщика.

- Общество взаимного страхования застройщиков (ОВС). Общество призвано снизить страховые риски и размер возможного ущерба участникам долевого строительства за счет отсева недобросовестных застройщиков при приеме в члены общества.

- Страхование страховых компаний. Здесь, однако, нужно понимать, что в силу масштабности потенциальных рисков страховые компании должны быть очень крупными, а именно – входящими в топ-10. Кроме того, такие компании должны иметь очень серьезную службу производственного мониторинга, чтобы отслеживать ход осуществления каждого из застрахованных проектов.

Также, если говорить о схемах с применением банковских гарантий, может быть реализован механизм, когда банк финансирует девелопера на 100%, а клиенты, не совершая прямых расчетов с застройщиком, размещают средства в банке на беспроцентных целевых депозитах. После выполнения условий договора долевого участия банк осуществляет трансфер с такого депозита на счет застройщика. Стоимость кредита в пределах суммы, привлеченной банком от клиентов, составляет для застройщика технические 2-3%. По сути, это плата за банковский надзор. Заметим, что практика использования таких схем – не организованная, а скорее инициативная – уже есть.

Стоит отметить, что внедрение каждой из перечисленных схем приведет к относительному удорожанию жилья для конечного потребителя.

Отдельно стоит поговорить о новой инициативе Минстроя, фактически предусматривающей введение запрета на финансирование жилищных проектов за счет дольщиков, заменив его проектным финансированием банков. Хотя в целом эта схема выглядит как минимум комфортной для покупателей жилья, у нее есть ряд существенных недостатков. Прежде всего – рост стоимости квадратного метра для конечного потребителя. Сейчас покупатель может приобрести «квадрат» на начальном этапе реализации проекта с большим дисконтом. Если лишить его этой возможности, стоимость покупки значительно возрастет.

Кроме того, данная инициатива может привести к уходу мелких и средних застройщиков с рынка, так как им привлечь проектное финансирование практически нереально. Хорошо ли это? Нет. Ведь мелкий или средний застройщик – это не значит, по определению, плохой. Есть множество территорий, особенно в дальних областных «поясах» мегаполисов – от 40-50 км, где существует потребность в новом строительстве, но масштабы возможных проектов не столь велики, чтобы привлечь внимание именитых девелоперов. Везде в мире такие проекты традиционно реализуются небольшими местными компаниями. Таким образом, уход небольших застройщиков с рынка затормозит развитие территорий, непосредственно не прилегающих к городам.

Пострадают, хоть и в меньшей степени, и уже хорошо развитые рынки жилья. Постоянно усиливающийся банковский надзор со стороны Центробанка, призванный защитить средства вкладчиков, заставляет банки ужесточать требования к девелоперам-заемщикам и усиливать, зачастую избыточно, процедуру анализа и мониторинга. В этом смысле существует риск, что продолжение усиления банковского надзора в сочетании с дополнительными новациями, о которых мы сейчас говорим, может привести к трагическому снижению объема сделок по кредитованию и, соответственно, к падению объемов реализуемых проектов. В такой ситуации можно ожидать дефицита жилья и, как следствие, роста стоимости квадратного метра для потребителя.

В целом стремление властей помочь дольщикам в нелегком инвестиционном процессе можно оценить как крайне положительное. Но крайне важно, как эта инициатива будет реализовываться, чтобы не превратить всех участников этого процесса в заложников бюрократии.

 
Данный материал является аналитическим и не носит рекламный характер.

Нашли ошибку в тексте? Выделите ее и нажмите Ctrl+Enter
1693 (0 сегодня)

Выберите квартиру в самых популярных новостройках Москвы и Подмосковья

Цена, продавец
Карта
Адрес, описание

Недвижимость в Москве и Подмосковье
Показать все
Предложения марта
ЖК "Гоголь Парк" - квартиры для семей! Старт продаж нового корпуса! 23 этажа уже возведено. 4 минуты пешком от м. Лухмановская. 4 км до МКАД Застройщик: Основа. Проектная декларация на рекламируемом сайте Городские резиденции Spires Квартиры премиум класса с видом на Парк Победы. 15 минут до метро Славянский б-р. Застройщик: TEKTA GROUP. Проектная декларация на рекламируемом сайте Квартиры в жилом поселке Park Avenue* Квартиры от 6,9 млн. руб. Свободная планировка. Современная архитектура. Новая Рига, 23 км. *Парк Авеню от 6,9 млн руб. ЖК "Серебряный фонтан" Старт продаж нового корпуса! Квартиры в квартале бизнес-класса в окружении 5 парков рядом с м.Алексеевская Застройщик: Группа Эталон. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Лучи" 300 метров до метро Солнцево Новый объем квартир в продаже. Подземный паркинг. Детские сады и школы. Звоните! Застройщик: Группа ЛСР. Проектная декларация на рекламируемом сайте Триколор Квартиры в готовых домах рядом с м.ВДНХ. Площадь от 63 до 209 метров ГК: 3 кв. 2015 г., есть сданные. Уточняйте подробности по телефону. Застройщик: ЭлитСтройГрупп. Проектная декларация на рекламируемом сайте м. Александровский сад Новые квартиры в готовых домах площадью от 43 метров. рядом с метро Александровский сад. Застройщик: Capital Group. Проектная декларация на рекламируемом сайте Символ. Квартиры от 7,5 млн. руб.! Квартиры с отделкой в центре Москвы. Парк, школа и детский сад, 3 ст. метро. Самый надежный застройщик Москвы! квартиры от 7,5 млн руб! Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК Крылатский. Дома сданы и введены в эксплуатацию! Подземный паркинг. Детский сад и школа под окнами!Метро "Крылатское" от 8,8 млн руб. Застройщик: Москапстрой-ТН. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК D1 Небоскребы бизнес-класса, квартиры с отделкой. 2 мин. от метро Дмитровская от 12 млн руб. за 57 кв. м Застройщик: MR Group. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК «Нормандия» от Группы «Эталон» Скидки на просторные 4-комнатные квартиры! Охраняемые дворы без машин. Скоро заселение. Успейте купить Застройщик: Группа Эталон. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК «Изумрудные холмы» Просторные 2-х комнатные квартиры от 5 млн. ₽. Закрытый двор без машин. Сдача в 2021 г. Звоните! Застройщик: Группа Эталон. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК «Царская площадь» Бизнес-класс у метро «Динамо». Идет заселение 2ой очереди. Ипотека от 4,5%. Успей купить по старой цене! от 11,7 млн руб.MR Group Застройщик: MR Group. Проектная декларация на рекламируемом сайте Финал продаж! Выдаем ключи! Элитные квартиры у Тверской! Лучшая инфраструктура города в пешей доступности! Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Новоград Павлино" Акция! Своя квартира в ипотеку 17 000 ₽ в месяц! Школы, детские сады. Успейте купить! Застройщик: МИЦ. Проектная декларация на рекламируемом сайте Клубный дом SOHO+NOHO Апартаменты с премиальной отделкой под ключ от 15,7 млн рублей. м.Белорусская. Панорамные виды на центр Москвы. от 15,7 млн рублей. Застройщик: Wainbridge. Проектная декларация на рекламируемом сайте Жилой комплекс «Летний сад». Квартиры с отделкой от 8,8 млн ₽. Беспроцентная рассрочка на паркинг. 2 минуты до метро "ул.800-летия Москвы". Звоните! квартиры с отделкой от 8,8 млн руб. Застройщик: Группа Эталон. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК Южное Бунино. Старт продаж! Квартиры с московской пропиской рядом с метро Коммунарка! Рядом 2 школы и 3 детских сада! Экологически чистый район! Звоните! от 3,5 млн руб! Застройщик: МИЦ. Проектная декларация на рекламируемом сайте Жилой комплекс Fresh! Скидки! Получите скидку до 4 % на квартиры с отделкой! От самого надежного застройщика Москвы - ДОНСТРОЙ Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК «Юбилейный» Квартира с ремонтом – 4,7 млн. руб.! Успей приобрести! 3-х комн. кв-ра 89 кв. м – 9,4 млн руб. М. Новокосино - 10 мин пешком. квартира с ремонтом от 4,7 млн руб. Застройщик: Строительная компания Перспективные Строительные Технологии. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК СОБЫТИЕ! Новый корпус! Квартиры в европейском квартале Раменки! Детский сад в корпусе. Парк! Самый надежный застройщик Москвы! Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК Фестиваль парк Квартиры бизнес-класса в окружении парков и прудов . 3 мин. до м. Речной вокзал. Дома построены Застройщик: Центр-Инвест. Проектная декларация на рекламируемом сайте «Резиденция Май» от 4,5 млн руб. Комплекс бизнес-класса в окружении заповедника. Квартиры с террасами. Инф-ра. Выгода до 580.000 руб. 9 км от МКАД от 4,5 млн руб. Застройщик: ЛЕЩ КОНСТРАКШН. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Резиденции Композиторов" Квартиры бизнес-класса с выгодой до 1 млн. Панорамные виды на набережную! 4 мин до Садового кольца. Застройщик: AFI Development. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК Headliner. Небоскрёбы рядом с Москва-Сити. Набережная. 2 мин до метро. Бесплатное такси. Бесконтактная сделка. от 11,5 млн руб. Застройщик: Жилой квартал Сити. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК Фили Сити Старт продаж квартир с отделкой! 3 мин от м.Фили. Сдача в 2020 году. Монолит готов! Успейте приобрести! от 10,9 млн руб. Застройщик: MR Group. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖИЗНЬ НА ПЛЮЩИХЕ В центре исторической Москвы! Квартиры класса DELUXE! Роскошь и комфорт высочайшего уровня. Самый надежный застройщик Москвы! Проектная декларация на рекламируемом сайте Городской квартал BIG TIME Квартиры бизнес-класса. Панорамные виды на Москва-Сити. Закрытый двор. 10 мин. до центра Москвы. Застройщик: TEKTA GROUP. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Тополя" Квартиры класса «Комфорт+» на юге Москвы. 10 минут до метро Братиславская и Люблино. Рядом детские сады и школы. квартиры от 4,6 млн руб. Застройщик: Москапстрой-ТН. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК Кленовые Аллеи 2 класса домов. Школа, детские сады. Спортплощадки. Ипотека. Удобное расположение в центре Новой Москвы. М.Октябрьское поле. Застройщик: МИЦ. Проектная декларация на рекламируемом сайте МФК Nakhimov Апартаменты бизнес-класса всего от 6,12 млн руб! 15 мин пешком от м. Профсоюзная. Свободная планировка, подземный паркинг от 6,12 млн руб. Застройщик: Флэт и Ко. Проектная декларация на рекламируемом сайте Новые Ватутинки мкрн. Центральный Квартиры с отделкой от 3,7 млн.руб. Монолитный дом. Метро Десеновское. Готовая инфраструктура, сады, школы. от 3,7 млн руб.ООО "СЗ "Инвесттраст 1" Застройщик: Инвесттраст. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Румянцево-Парк". м. Саларьево. Квартиры от 4,3 млн. рублей. Только три квартиры в доме Д1 со скидкой до 20%. Ключи в этом году. квартиры от 4,3 млн руб. Застройщик: Лексион Девелопмент. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК «Дом на Барвихинской» Комплекс Бизнес-класса. 10 мин. до станции"Сетунь". Собственная инфраструктура,охраняемая территория. От 7.1 млн руб. от 7.1 млн руб. Застройщик: Тройка РЭД. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК Nagatino i-Land Квартиры в жилом комплексе бизнес-класса от 10.3 млн руб. Захватывающий вид на Москву-реку. 5 мин до метро Технопарк. от 10.3 млн. руб Застройщик: Группа Эталон. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК Микрогород "В лесу" Отделка "под ключ"! м. Пятницкое шоссе. Свой лесопарк на 7 ГА. П/паркинг. Охрана. Ипотека от 4,7% Застройщик: СЗ Квазар. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК «Дабл». Квартиры от 2,6 млн. руб. Ипотека от 5%. 8 км от МКАД. Утепленные фасады. Двухуровневые квартиры от 2,6 млн руб. Застройщик: Коробово-1. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК iLove Квартиры бизнес-класса от 10,5 млн.руб. Панорамные виды на Останкинскую башню. Ипотека. Рассрочка. от 10,5 млн руб. Застройщик: ПРОМСОЮЗ. Проектная декларация на рекламируемом сайте