Вы используете старую версию браузера Internet Explorer. Наш сайт выглядит и работает некорректно в этой версии IE.
Мы настоятельно рекомендуем вам обновить Internet Explorer или использовать другой браузер. В новых версиях браузера устранены проблемы безопасности и добавлены новые возможности.
от
3.2 млн
руб.
от
1.9 млн
руб.
от
1 млн
руб.
от
827 тыс
руб.
Опрос
Какой вид арендного бизнеса вы считаете наиболее удачным для частного инвестора?
Нажимая кнопку "Ответить", вы соглашаетесь с Политикой защиты и обработки персональных данных
Цены на квартиры в Москве
Стоимость недвижимости в Москве
Наш научный партнер

За обманутых дольщиков все равно заплатит государство

Закон о страховании ответственности застройщиков не поможет в случае масштабного кризиса

Во многих регионах РФ с начала года не зарегистрировано ни одного договора участия в долевом строительстве жилья по новым объектам – всему виной закон о страховании гражданской ответственности застройщиков, вступивший в силу 1 января. Проблема в том, что у страховых компаний нет денег на страхование девелоперов в рамках этого закона, а у банков – особого желания это делать. Реально функционирует только «Общество взаимного страхования застройщиков» (ОВС). Но лишь пока не грянет полномасштабный экономический кризис.

С 1 января 2014 года вступили в силу поправки к 214-ФЗ (о долевом строительстве), обязывающие всех застройщиков страховать ответственность перед дольщиками. Застройщики имеют право выбирать один из трех видов страхования своей деятельности – коммерческое страхование, обращение в некоммерческую организацию «Общество взаимного страхования застройщиков» или поручительство банка.

За прошедшие три месяца только в 26 субъектах РФ застройщики подавали на регистрацию пакеты документов, соответствующие новым требованиям, то есть помимо договора долевого участия в строительстве жилья представляли договоры страхования или поручительства. Большинство девелоперов заключали договоры страхования: сотрудничать с застройщиками согласились 25 страховых организаций и только восемь банков (в пяти субъектах Федерации), сообщила Надежда Лещенко, начальник управления методического обеспечения и анализа в сфере регистрации прав и кадастрового учета Росреестра на Всероссийском форуме «Долевое строительство: итоги и перспективы».

В 11 регионах застройщики не направляли в территориальные отделения Росреестра договоры долевого участия в строительстве жилья. По словам Лещенко, есть субъекты РФ, где застройщики просто не могут заключить ни договоры страхования, ни договоры поручительства, потому что страховые компании и банки не идут им навстречу или не соответствуют требованиям, установленным законом.

Почему же ни банки, ни страховые компании не рвутся работать на строительном рынке, отказываясь от дополнительной прибыли?


Страховые компании: слишком много хорошего…
Добропорядочные страховые компании, которые собираются выполнять свои обязательства, в настоящее время просто не имеют физической возможности страховать риски застройщиков из-за отсутствия необходимых для этого средств.

«Высокий лимит ответственности, установленный законом, не соотносится с тем объемом российского рынка, который существует де-факто, – отметила Светлана Донцова, директор департамента андеррайтинга по страхованию имущества и ответственности ОАО «СГ МСК». – Объем обязательств долевого строительства значительно превышает емкость страхового рынка. И перенести эти риски в полном объеме на российский страховой рынок без механизма перестрахования достаточно сложно».

Если вообще возможно. По словам Донцовой, минимальная страховая сумма по договору страхования ответственности застройщика в Красноярском крае – 180-200 млн руб., в Подмосковье – 300-500 млн. А Москва, где относительно небольшой проект в сегменте премиум-класса потянет на 5-6 млрд руб., – это «в принципе катастрофа для любого страховщика», так как емкость всего российского страхового рынка по видам ответственности едва дотягивает до 1,2 - 1,9 млрд руб.

Кроме того, страховым компаниям вообще очень сложно оценивать риски застройщиков – это непрозрачный рынок, который к тому же очень сильно страдает от макроэкономической нестабильности. В 2008-2009 гг. серьезнейшие проблемы испытали даже крупные застройщики, казавшиеся до кризиса вполне надежными и финансово устойчивыми.

Чтобы российские страховщики смогли страховать ответственность застройщиков, необходимо разработать понятные правила страхования с оценимыми для страховщиков рисками, а также создать перестраховочную емкость на российском рынке, скорее всего, с участием государства, считает Светлана Донцова. Продать эти риски на Запад у российских компаний не получится: «СГ МСК» обращалась по этому поводу к зарубежным коллегам, но фактически получила отказ.

Львиная доля застройщиков в любом случае полагают, что риски застройщиков по своей специфике больше подходят для страхования банками или ОВС, добавила Донцова.


Банки терзают смутные сомнения
С банками дела обстоят примерно так же, как со страховыми компаниями. То есть пока никак.

«Поручительство как банковский продукт, применяемый для страхования ответственности застройщиков перед дольщиками, на данный момент не работает», – заявил на форуме Александр Яшник, старший вице-президент, директор департамента финансовых институтов и торгового финансирования ОАО «Банк Москвы».

Банкиров настораживает расплывчатость законодательства – они, как, собственно, и страховщики, желали бы конкретизировать ряд положений нового закона. По мнению Яшника, необходимо, в частности:

1) ограничить размер обязательств поручителя, то есть банка, в случае внесения изменений в ДДУ – чтобы ответственность банка не разрасталась до бесконечности и кредитное учреждение не становилось заложником отношений между застройщиком и дольщиком, которые оно не может контролировать;
2) обязать предоставлять в банк судебное решение для платежа по договору поручительства (пока этот вопрос никак не регламентирован);
3) уточнить механизм досрочного прекращения поручительств при выполнении застройщиком обязательств по передаче объекта дольщику;
4) внедрить механизм проверки соответствия банка/страховой компании установленным законом требованиям и проверки факта выдачи поручительства/страхового полиса;
5) включить в перечень возможного обеспечения по ДДУ банковскую гарантию как более «банковский» продукт (в дополнение к поручительству банка).

Еще одна проблема, не отраженная в законодательстве, – выдача поручительств застройщику банком, который его контролирует. В Москве такое встречается довольно часто: например, банк ВТБ контролирует компании «Дон-Строй» и «Галс-Девелопмент».

«Поручаться за [самих] себя с точки зрения продажи риска мы не имеем права», - подчеркнул банкир.


Большой колхоз
Некоммерческое партнерство «ОВС застройщиков», приступившее к работе в январе 2014 г., уже успело открыть семь представительств (до конца апреля планируется создать еще 22), обзавестись 122 членами и застраховать риски примерно на 3 млрд руб.

В планах на 2014 г. – увеличение количества членов до 200, объема застрахованных рисков – до 100 млрд руб., а страховых резервов – до 700 млн руб.

Взнос при вступлении в общество составляет 500 000 руб., однако если у ОВС при наступлении страхового случая не хватит резервов, все члены должны будут пропорционально своему участию сброситься и покрыть убытки организации.

«Все члены общества несут субсидиарную ответственность. То есть мы такой большой колхоз, который друг за друга отвечает», – пояснил председатель правления НО «ОВС застройщиков» Александр Ручьев.

Как подчеркнул Сергей Пахомов, директор «ОВС застройщиков», из-за этой «колхозной солидарности» они очень внимательно проверяют кандидатов на вступление в организацию. На заседании правления ни одному претенденту еще не отказали, однако были случаи, когда компании сами брали самоотвод – после того как в процессе проверки документов к ним возникали вопросы.

Чтобы снизить риски, ОВС планирует заключить договор о перестраховании с СК АИЖК – переговоры уже вышли на финишную прямую. Но это на всякий пожарный. А в принципе, «ОВС застройщиков» надеется не столько компенсировать ущерб, сколько предотвращать его появление.

«Преимущество общества взаимного страхования в том, что оно состоит из крутых профессиональных застройщиков, с огромными мощностями, с опытом и знаниями. У нас есть неформальная договоренность, что мы все вместе будем работать над тем, чтобы потенциальной страховой случай перехватить на ранней стадии и не допустить его реализации, довести проект до конца», – отметил Сергей Пахомов.


Все хорошо, за исключением пустяка
Итак, спустя три месяца после вступления в силу поправок к 214-ФЗ из трех вариантов страхования ответственности застройщиков более-менее функционирует только один – ОВС. Более-менее – потому, что ОВС испытания в «боевых» условиях не проходило, так как ни один из членов организации еще не успел обанкротиться.

На первый взгляд сама идея ОВС и механизмы работы общества выглядят вполне разумно. В конце концов, кто, как не профессиональные застройщики, лучше всего может оценить надежность девелоперской компании и риски строительного проекта? Ведь в относительно стабильной экономической ситуации банкротство застройщика – это ЧП, и происходит, как правило, исключительно из-за ошибок самих девелоперов.

Другое дело – полномасштабный кризис. Как показала практика 2008-2009 гг., в кризис проблемы начинаются не у одной-двух, а практически у всех компаний, что чревато массовой остановкой строительства объектов. В таких условиях страховка ОВС, как, впрочем, и полис любой страховой компании или поручительство банка, работать не будет – ни у какой организации не хватит резервов для возмещения ущерба тысячам дольщиков. Механизм солидарной ответственности членов ОВС тем более превратится в фикцию – кто будет платить по счетам чужой компании, когда у собственной денег не хватает?

Что же будут делать ОВС, когда выяснится, что денег нет ни в резерве, ни у компаний-членов? А то же, что обычно в таких случаях делают застройщики – обратится за помощью к государству, сказал Сергей Пахомов.

Таким образом, надежды государства переложить возню с обманутыми дольщиками на плечи частных организаций с помощью принятия закона о страховании ответственности застройщиков вряд ли оправданны. Как уже писал www.irn.ru, система страхования в принципе не очень подходит для рынка недвижимости и строительства (см., например, статью адвоката Олега Сухова «Договор долевого участия и обязательное страхование ответственности застройщика» или «Обманутые дольщики: как сделать, чтобы их больше не было»). Этот механизм хорошо работает в условиях статистически предсказуемых рисков, когда страхователь может рассчитать вероятность наступления страхового случая и, соответственно, свои риски и стоимость страховки. А рынок недвижимости цикличен, усредненного ежегодного показателя числа банкротств застройщиков нет и быть не может. Когда макроэкономическая ситуация благоприятная, даже компании-пирамиды чувствуют себя прекрасно, финансируя строительство существующих объектов за счет продаж новых. Но зато в кризис страдают все застройщики – маленькие, большие, опытные или не очень. (См. «Руководитель IRN.RU: страховка не защитит дольщиков от недостроя в случае кризиса».)

 
Данный материал является аналитическим и не носит рекламный характер.

Нашли ошибку в тексте? Выделите ее и нажмите Ctrl+Enter
4298 (0 сегодня)

Самые популярные объекты в базе IRN.RU

Цена, продавец
Карта
Адрес, описание
P от 7 870 200
до 37 581 500 руб.
Узнать подробнее
ЖК Геометрия Москва, Юго-Восточный округ, район Лефортово, м. Авиамоторная 1-3-комнатные квартиры Площади : 46 - 137 кв.м. Сдача ГК: 1 кв. 2019 г. м. Авиамоторная, 14 мин. пешком Застройщик: Жилдорипотека.
Проектная декларация на рекламируемом сайте
P от застройщика Перейти на официальный сайт Уточняйте цены по телефону ЖК Экодолье Шолохово Московская область, Мытищинский район, Дмитровское шоссе, 15 км. от МКАД Сдача ГК: 4 кв. 2018 г. 0,5 км от Шолохово 0,5 км от Шолохово Шолохово, Шолохово Шолохово, Шолохово Застройщик: Экодолье Щолохово.
Проектная декларация на рекламируемом сайте
P от 3 500 000
до 13 030 400 руб.
Перейти на официальный сайт Уточняйте цены по телефону
ЖК Рассказово Новая Москва, Новомосковский округ, м. Саларьево, 7 км от МКАД 1-3-комнатные квартиры Площади : 34 - 107 кв.м. Сдача ГК: 4 кв. 2020 г. м. Саларьево, 17 мин. транспортом Внуковское с/п, Рассказовка д., к.5 (3 оч.) Внуковское с/п, Рассказовка д., к.8 (3 оч.) Застройщик: Красный Октябрь.
Проектная декларация на рекламируемом сайте

Недвижимость в Москве и Подмосковье
Показать все
Предложения июля
Последние квартиры с террасой на крыше Свободная планировка. От 50 кв. м. Готовый поселок PARK AVENUE. Детский сад на территории. Новая Рига, 23 км. ЖК "Южный" Красногорск 5 км от МКАД без пробок! Квартиры-студии от 34 кв.м от 3,2 млн руб. Ипотека, рассрочка. Звоните! от 86 000 руб./кв.мООО "Прогресс" Застройщик: ПРОГРЕСС. Проектная декларация на рекламируемом сайте Малоэтажный жилой комплекс «SAMPO» Идет заселение. Готовые квартиры с отделкой и без. 25 км от МКАД. Ипотека от 9%. от 2,4 млн руб.Микрорайон «Кантри» Застройщик: микрорайон Кантри. Проектная декларация на рекламируемом сайте Дом Серебряный Бор Уникальное предложение! Скидка 10% на просторные квартиры в Серебряном бору. Потрясающие виды, паркинг, система умный дом. м.Щукинская Застройщик: Строитель. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Эталон-Сити" от Группы "Эталон" Видовые квартиры за 125 000 руб./кв.м! Скидка на студии до 3%! Квартиры с отделкой от 6,5 млн руб. Сдаем в 2018г. м. Скобелевская Застройщик: Дайкар. Проектная декларация на рекламируемом сайте Новый жилой квартал Фили Сити Скидка на квартиры до 5%. Бизнес-класс. Рассрочка. Ипотека 6%. Собственный парк-променад и фонтан. Паркинг. 3 мин пешком от м.Фили Застройщик MR Group Застройщик: ЛАТИРИУС. Проектная декларация на рекламируемом сайте Жилой квартал Тетрис 2 км от МКАД. Квартиры площадью 18-47 кв.м.Монолит. Торопитесь! от 3,5 млн руб. Застройщик: Садовое кольцо МПС. Проектная декларация на рекламируемом сайте Эко Видное 2.0 Квартиры пл. 25-89 кв.м.Монолит. Уточняйте подробности по телефону. MR Group Застройщик: Купелинка Девелопмент. Проектная декларация на рекламируемом сайте Район «Испанские кварталы» Современные квартиры в готовых домах. Площадь от 22 до 115 кв.м. Монолит-кирпич, монолит. Подробности по телефону! от 3,5 млн руб. Застройщик: А101 ДЕВЕЛОПМЕНТ. Проектная декларация на рекламируемом сайте Купавна 2018 Две скидки в июле! Квартиры в ЖК Купавна 2018 с выгодой до 200 000р. + Доп. скидка! Успей купить! ООО "Аквацентр" Застройщик: Аквацентр. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК «ПИКАССО» в ЗАО ЖК «Пикассо» Скоро повышение цен! В двух минутах от метро! ЖК рядом с метро Очаково (200м) от 7,2 млн руб. Застройщик: ИжВазтехобслуживание. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Фестиваль Парк" Старт продаж нового корпуса от 5,4 млн! 3 мин до м. Речной Вокзал. Отделка WhiteBox. Звоните! от 5,4 млн руб. Застройщик: Центр-Инвест. Проектная декларация на рекламируемом сайте Квартал для жизни Спутник Студии с отделкой с видом на реку! Рядом м.Строгино. Скидки до 12%! с отделкой от 2,6 млн руб. Застройщик: Бухта Лэнд. Проектная декларация на рекламируемом сайте Флотилия Апартаменты в готовых домах площадью 47-107 метров. ГК: 3 кв. 2016 г. Монолит-кирпич. Звоните! от 6,5 млн руб.Флэт и Ко Застройщик: МОСФУНДАМЕНТСТРОЙ №1. Проектная декларация на рекламируемом сайте Старт продаж новой башни Прайм Парк Квартиры премиум-класса. м Динамо. Отделка, паркинг, англ школа, парки, д/сады, спорт объекты, фитнес, бассейн от 8,9 млн рублей!Оптима Девелопмент Застройщик: Прайм Парк. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК «Родной Город. Октябрьское Поле» Акция 8:0! Квартиры в Москве со скидкой 8%, выгода до 1,7 млн руб. Только до 31.07. от 8,7 млн руб.! Застройщик: АВТОКОМСТРОЙ. Проектная декларация на рекламируемом сайте Среда от PSN Group 5 мин. пешком от МЦК Нижегородская. Рассрочка 0%. Ипотека от 6,7%. Квартиры от 6,3 млн рублей! Скидки до 10% до 31 июля! от 6,3 млн руб.PSN Group Застройщик: ВЦ Стройэкспо. Проектная декларация на рекламируемом сайте Скидки до 14% в «Селигер Сити» В 2 мин. пешком от м. Селигерская. Современные планировки. Монолит построен. Рассрочка 0%! от 4,2 млн руб.MR Group Застройщик: РУБЛЕВСКИЙ ПАРК. Проектная декларация на рекламируемом сайте Небо Квартиры пл. от 48 метров. Монолит. 1-5-комнатные квартиры Звоните! от 170 тыс./кв.м Застройщик: Проект Мичуринский. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК D1 Старт продаж! Квартиры с отделкой от 5 млн руб. Небоскрёбы бизнес-класса рядом с центром Москвы. 1 минута пешком до м. Дмитровская от 5 млн руб. Застройщик: ТПУ Дмитровская. Проектная декларация на рекламируемом сайте Золотая Звезда Торопитесь! Квартиры в готовых домах пл. 38-101 метр. Дом сдан. Монолит. 3 квартиры по спец. цене.Группа "Эталон" Застройщик: Золотая Звезда. Проектная декларация на рекламируемом сайте Отрада Новые квартиры в готовых домах. Площадь от 21 до 98 кв.м. Монолит-кирпич. Уточняйте подробности по телефону. всего от 2,3 млн руб. Застройщик: Отрада Девелопмент. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК бизнес-класса "Маяковский" Квартиры от 7,5 млн руб! Окончание строительства в 4 квартале 2018 г. Свободная планировка. 600 м. до м.Водный стадион от 7,5 млн руб. Застройщик: Дорожное ремонтно-строительное управление Северное. Проектная декларация на рекламируемом сайте Квартиры бизнес-класса в ЖК Династия Старт продаж второй очереди. Более 50 удобных планировок. 300м до м.Полежаевская. От 8 млн. Звоните! от 8 млнSezar Group Застройщик: МОНОЛИТНОЕ ДОМОСТРОЕНИЕ. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Кварталы 21/19"! 5 км от ТТК Квартиры в Москве ЮВАО. С отделкой и без. Готовые и строящиеся корпуса. Ипотека от 31 127 руб./месяц квартиры от 4,9 млн рублейЗАО "ВЕКТОРСТРОЙФИНАНС" Застройщик: Предприятие МС. Проектная декларация на рекламируемом сайте Живые районы от А101 Квартиры с отделкой! Ипотека от 5,1% на весь период. Новая Москва от 3,5 млн руб. Застройщик: А101. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК Савёловский Сити Живите рядом с центром! Квартиры с отделкой от 6 млн руб. Ипотека от 6%. 7 мин от м. Дмитровская. Высотки с потрясающими панорамными видами! от 6 млн руб. Застройщик: Бизнес парк Савеловский. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Томилино 2018" Квартиры в 10 минутах от м. Котельники! Рядом пляж и лесопарк! Первый взнос - 0%! Скидка 10% от 1,7 млн руб. Застройщик: Самолет-Томилино. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК «Остафьево» 10 мин. до метро Бунинская аллея. 5 детских садов, 3 школы. Рядом парковая зона, пруды и набережная. Квартиры с отделкой от 2,1 млн руб. Застройщик: СР-Групп. Проектная декларация на рекламируемом сайте Городской район Новые Ватутинки Готовая инфраструктура. Д/сады, школа и поликлиника. Московская прописка. Ипотека от 6%. м. Новые Ватутинки от 2,8 млн руб.АО "Инвесттраст" Застройщик: Инвесттраст. Проектная декларация на рекламируемом сайте Квартиры 300 м. от метро Солнцево ЖК Лучи. Квартиры с отделкой. Всего от 4,7 млн руб. Первый взнос 10%. Ипотека от 5,5% всего от 4,7 млн руб.ООО «ЛСР. Объект-М» Застройщик: Группа ЛСР. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Семеновский Парк" Квартиры с отделкой в Москве от 5,1 млн! Вид на Измайловский парк. Рядом м.Семеновская. от 5,1 млн руб. Проектная декларация на рекламируемом сайте