Вы используете старую версию браузера Internet Explorer. Наш сайт выглядит и работает некорректно в этой версии IE.
Мы настоятельно рекомендуем вам обновить Internet Explorer или использовать другой браузер. В новых версиях браузера устранены проблемы безопасности и добавлены новые возможности.
от
2.8 млн
руб.
от
3.8 млн
руб.
от
1 млн
руб.
от
2.5 млн
руб.
Опрос
Какое жилье в новостройке вы бы купили?
Нажимая кнопку "Ответить", вы соглашаетесь с Политикой защиты и обработки персональных данных
Цены на квартиры в Москве
Стоимость недвижимости в Москве
Наш научный партнер

За обманутых дольщиков все равно заплатит государство

Закон о страховании ответственности застройщиков не поможет в случае масштабного кризиса

Во многих регионах РФ с начала года не зарегистрировано ни одного договора участия в долевом строительстве жилья по новым объектам – всему виной закон о страховании гражданской ответственности застройщиков, вступивший в силу 1 января. Проблема в том, что у страховых компаний нет денег на страхование девелоперов в рамках этого закона, а у банков – особого желания это делать. Реально функционирует только «Общество взаимного страхования застройщиков» (ОВС). Но лишь пока не грянет полномасштабный экономический кризис.

С 1 января 2014 года вступили в силу поправки к 214-ФЗ (о долевом строительстве), обязывающие всех застройщиков страховать ответственность перед дольщиками. Застройщики имеют право выбирать один из трех видов страхования своей деятельности – коммерческое страхование, обращение в некоммерческую организацию «Общество взаимного страхования застройщиков» или поручительство банка.

За прошедшие три месяца только в 26 субъектах РФ застройщики подавали на регистрацию пакеты документов, соответствующие новым требованиям, то есть помимо договора долевого участия в строительстве жилья представляли договоры страхования или поручительства. Большинство девелоперов заключали договоры страхования: сотрудничать с застройщиками согласились 25 страховых организаций и только восемь банков (в пяти субъектах Федерации), сообщила Надежда Лещенко, начальник управления методического обеспечения и анализа в сфере регистрации прав и кадастрового учета Росреестра на Всероссийском форуме «Долевое строительство: итоги и перспективы».

В 11 регионах застройщики не направляли в территориальные отделения Росреестра договоры долевого участия в строительстве жилья. По словам Лещенко, есть субъекты РФ, где застройщики просто не могут заключить ни договоры страхования, ни договоры поручительства, потому что страховые компании и банки не идут им навстречу или не соответствуют требованиям, установленным законом.

Почему же ни банки, ни страховые компании не рвутся работать на строительном рынке, отказываясь от дополнительной прибыли?


Страховые компании: слишком много хорошего…
Добропорядочные страховые компании, которые собираются выполнять свои обязательства, в настоящее время просто не имеют физической возможности страховать риски застройщиков из-за отсутствия необходимых для этого средств.

«Высокий лимит ответственности, установленный законом, не соотносится с тем объемом российского рынка, который существует де-факто, – отметила Светлана Донцова, директор департамента андеррайтинга по страхованию имущества и ответственности ОАО «СГ МСК». – Объем обязательств долевого строительства значительно превышает емкость страхового рынка. И перенести эти риски в полном объеме на российский страховой рынок без механизма перестрахования достаточно сложно».

Если вообще возможно. По словам Донцовой, минимальная страховая сумма по договору страхования ответственности застройщика в Красноярском крае – 180-200 млн руб., в Подмосковье – 300-500 млн. А Москва, где относительно небольшой проект в сегменте премиум-класса потянет на 5-6 млрд руб., – это «в принципе катастрофа для любого страховщика», так как емкость всего российского страхового рынка по видам ответственности едва дотягивает до 1,2 - 1,9 млрд руб.

Кроме того, страховым компаниям вообще очень сложно оценивать риски застройщиков – это непрозрачный рынок, который к тому же очень сильно страдает от макроэкономической нестабильности. В 2008-2009 гг. серьезнейшие проблемы испытали даже крупные застройщики, казавшиеся до кризиса вполне надежными и финансово устойчивыми.

Чтобы российские страховщики смогли страховать ответственность застройщиков, необходимо разработать понятные правила страхования с оценимыми для страховщиков рисками, а также создать перестраховочную емкость на российском рынке, скорее всего, с участием государства, считает Светлана Донцова. Продать эти риски на Запад у российских компаний не получится: «СГ МСК» обращалась по этому поводу к зарубежным коллегам, но фактически получила отказ.

Львиная доля застройщиков в любом случае полагают, что риски застройщиков по своей специфике больше подходят для страхования банками или ОВС, добавила Донцова.


Банки терзают смутные сомнения
С банками дела обстоят примерно так же, как со страховыми компаниями. То есть пока никак.

«Поручительство как банковский продукт, применяемый для страхования ответственности застройщиков перед дольщиками, на данный момент не работает», – заявил на форуме Александр Яшник, старший вице-президент, директор департамента финансовых институтов и торгового финансирования ОАО «Банк Москвы».

Банкиров настораживает расплывчатость законодательства – они, как, собственно, и страховщики, желали бы конкретизировать ряд положений нового закона. По мнению Яшника, необходимо, в частности:

1) ограничить размер обязательств поручителя, то есть банка, в случае внесения изменений в ДДУ – чтобы ответственность банка не разрасталась до бесконечности и кредитное учреждение не становилось заложником отношений между застройщиком и дольщиком, которые оно не может контролировать;
2) обязать предоставлять в банк судебное решение для платежа по договору поручительства (пока этот вопрос никак не регламентирован);
3) уточнить механизм досрочного прекращения поручительств при выполнении застройщиком обязательств по передаче объекта дольщику;
4) внедрить механизм проверки соответствия банка/страховой компании установленным законом требованиям и проверки факта выдачи поручительства/страхового полиса;
5) включить в перечень возможного обеспечения по ДДУ банковскую гарантию как более «банковский» продукт (в дополнение к поручительству банка).

Еще одна проблема, не отраженная в законодательстве, – выдача поручительств застройщику банком, который его контролирует. В Москве такое встречается довольно часто: например, банк ВТБ контролирует компании «Дон-Строй» и «Галс-Девелопмент».

«Поручаться за [самих] себя с точки зрения продажи риска мы не имеем права», - подчеркнул банкир.


Большой колхоз
Некоммерческое партнерство «ОВС застройщиков», приступившее к работе в январе 2014 г., уже успело открыть семь представительств (до конца апреля планируется создать еще 22), обзавестись 122 членами и застраховать риски примерно на 3 млрд руб.

В планах на 2014 г. – увеличение количества членов до 200, объема застрахованных рисков – до 100 млрд руб., а страховых резервов – до 700 млн руб.

Взнос при вступлении в общество составляет 500 000 руб., однако если у ОВС при наступлении страхового случая не хватит резервов, все члены должны будут пропорционально своему участию сброситься и покрыть убытки организации.

«Все члены общества несут субсидиарную ответственность. То есть мы такой большой колхоз, который друг за друга отвечает», – пояснил председатель правления НО «ОВС застройщиков» Александр Ручьев.

Как подчеркнул Сергей Пахомов, директор «ОВС застройщиков», из-за этой «колхозной солидарности» они очень внимательно проверяют кандидатов на вступление в организацию. На заседании правления ни одному претенденту еще не отказали, однако были случаи, когда компании сами брали самоотвод – после того как в процессе проверки документов к ним возникали вопросы.

Чтобы снизить риски, ОВС планирует заключить договор о перестраховании с СК АИЖК – переговоры уже вышли на финишную прямую. Но это на всякий пожарный. А в принципе, «ОВС застройщиков» надеется не столько компенсировать ущерб, сколько предотвращать его появление.

«Преимущество общества взаимного страхования в том, что оно состоит из крутых профессиональных застройщиков, с огромными мощностями, с опытом и знаниями. У нас есть неформальная договоренность, что мы все вместе будем работать над тем, чтобы потенциальной страховой случай перехватить на ранней стадии и не допустить его реализации, довести проект до конца», – отметил Сергей Пахомов.


Все хорошо, за исключением пустяка
Итак, спустя три месяца после вступления в силу поправок к 214-ФЗ из трех вариантов страхования ответственности застройщиков более-менее функционирует только один – ОВС. Более-менее – потому, что ОВС испытания в «боевых» условиях не проходило, так как ни один из членов организации еще не успел обанкротиться.

На первый взгляд сама идея ОВС и механизмы работы общества выглядят вполне разумно. В конце концов, кто, как не профессиональные застройщики, лучше всего может оценить надежность девелоперской компании и риски строительного проекта? Ведь в относительно стабильной экономической ситуации банкротство застройщика – это ЧП, и происходит, как правило, исключительно из-за ошибок самих девелоперов.

Другое дело – полномасштабный кризис. Как показала практика 2008-2009 гг., в кризис проблемы начинаются не у одной-двух, а практически у всех компаний, что чревато массовой остановкой строительства объектов. В таких условиях страховка ОВС, как, впрочем, и полис любой страховой компании или поручительство банка, работать не будет – ни у какой организации не хватит резервов для возмещения ущерба тысячам дольщиков. Механизм солидарной ответственности членов ОВС тем более превратится в фикцию – кто будет платить по счетам чужой компании, когда у собственной денег не хватает?

Что же будут делать ОВС, когда выяснится, что денег нет ни в резерве, ни у компаний-членов? А то же, что обычно в таких случаях делают застройщики – обратится за помощью к государству, сказал Сергей Пахомов.

Таким образом, надежды государства переложить возню с обманутыми дольщиками на плечи частных организаций с помощью принятия закона о страховании ответственности застройщиков вряд ли оправданны. Как уже писал www.irn.ru, система страхования в принципе не очень подходит для рынка недвижимости и строительства (см., например, статью адвоката Олега Сухова «Договор долевого участия и обязательное страхование ответственности застройщика» или «Обманутые дольщики: как сделать, чтобы их больше не было»). Этот механизм хорошо работает в условиях статистически предсказуемых рисков, когда страхователь может рассчитать вероятность наступления страхового случая и, соответственно, свои риски и стоимость страховки. А рынок недвижимости цикличен, усредненного ежегодного показателя числа банкротств застройщиков нет и быть не может. Когда макроэкономическая ситуация благоприятная, даже компании-пирамиды чувствуют себя прекрасно, финансируя строительство существующих объектов за счет продаж новых. Но зато в кризис страдают все застройщики – маленькие, большие, опытные или не очень. (См. «Руководитель IRN.RU: страховка не защитит дольщиков от недостроя в случае кризиса».)

 
Данный материал является аналитическим и не носит рекламный характер.

Нашли ошибку в тексте? Выделите ее и нажмите Ctrl+Enter
4379 (1 сегодня)

Выберите квартиру в самых популярных новостройках Москвы и Подмосковья

Цена, продавец
Карта
Адрес, описание
P от 6 873 795
до 17 874 891 руб.
Перейти на официальный сайт Уточняйте цены по телефону
ЖК Дом на Барвихинской Москва, Западный округ, район Можайский Площади : 33 - 91 кв.м. Сдача ГК: 4 кв. 2020 г. Застройщик: Тройка РЭД.
Проектная декларация на рекламируемом сайте
P от 9 078 960
до 28 347 730 руб.
Перейти на официальный сайт Уточняйте цены по телефону
ЖК Маяковский Москва, Северный округ, район Войковский Площади : 42 - 136 кв.м. Сдача ГК: Сдан м. Водный стадион, 10 мин. пешком Головинское ш., вл.10, к.1 (Северная башня) Головинское ш., вл.10, к.2 (Центральная башня) Головинское ш., вл.10, к.3 (Южная башня) Застройщик: Дорожное ремонтно-строительное управление Северное.
Проектная декларация на рекламируемом сайте
P от застройщика Перейти на официальный сайт Уточняйте цены по телефону ЖК Titul на Серебрянической Москва, Центральный округ, район Таганский Сдача ГК: 4 кв. 2020 г. м. Китай-город, 15 мин. пешком м. Таганская, 15 мин. пешком Застройщик: Центр-Инвест.
Проектная декларация на рекламируемом сайте

Недвижимость в Москве и Подмосковье
Показать все
Предложения сентября
Проект «Первый квартал» Ипотека 9,3%, теплые лоджии в каждой квартире, квартиры с кухней-гостиной и гардеробными, отделка "под чистовую", сдача в 2019 г. квартиры от 2,7 млн руб. Застройщик: Брусника.Москва. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК FoRest Отделка White box, квартиры с видом на Чоботовский лес. Концепция "двор без машин". Метро Новопеределкино в 2 минутах ходьбы. Проектная декларация на рекламируемом сайте Квартиры в ЖК "Город"! Стильная архитектура. Бесплатные коворкинги. Консьерж-сервис. Рядом парк. Отделка white-box. САО, Дмитровское шоссе 107к2. Застройщик: Град Инвест. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "PRIZMA" на Ленинском. Дом премиального уровня! Детские и спортивные площадки. Подземный паркинг. 10 мин до Воронцовского парка. Рядом метро Калужская от 203000 руб./кв. м Застройщик: Флэт и Ко. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Движение. Тушино" Большой выбор планировочных решений. Развитая инфраструктур. Подземный паркинг. Ипотека. 3-5 минут до метро Спартак и Тушинская. двушки от 6,9 млн руб. Застройщик: ФСК. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Геометрия", м.Площадь Ильича Жилой комплекс бизнес-класса в 5 км от Кремля. Подземный паркинг. Квартиры от 9.9 млн. Дом сдан! Началась выдача ключей! от 9.9 млн Застройщик: Жилдорипотека. Проектная декларация на рекламируемом сайте Район «Новые Ватутинки» Квартиры с отделкой от 3,2 млн. руб. Монолитные дома! Школы и детские сады в районе. 15 мин. от м. Ольховая от 3,2 млн рублейООО "СЗ "Инвесттраст 1" Застройщик: Инвесттраст. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Тополя" Квартиры класса «Комфорт+» на юге Москвы. 10 минут до метро Братиславская и Люблино. Рядом детские сады и школы. Скидки до 7%. от 4,66 млн руб. Застройщик: Москапстрой-ТН. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК Загорье ЖК комфорт-класса на Юге Москвы. Собственная инфраструктура, паркинг. Ипотека от 10% 1-комн. квартиры от 6,5 млн руб. Застройщик: Докон. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК Фестиваль парк Новый объем квартир в продаже! Победитель в номинации Новостройка Москвы №1. м.Речной вокзал. Отделка White Box. Звоните! Застройщик: Центр-Инвест. Проектная декларация на рекламируемом сайте МФК бизнес-класса Nakhimov Апартаменты с подземным паркингом в престижном районе Черемушки от 5,4 млн руб! Звоните! от 5,4 млн руб. Застройщик: Флэт и Ко. Проектная декларация на рекламируемом сайте Переделкино Ближнее Квартиры с отделкой и без у м."Рассказовка". Монолитный дом. Тихий двор без машин. Ипотека от 4,8%. Звоните! от 4,5 млн руб. Застройщик: Переделкино Ближнее. Проектная декларация на рекламируемом сайте Городские резиденции Spires. Квартиры премиум-класса. В 5 минутах от Кутузовского проспекта. Идеален для жизни. Застройщик: TEKTA GROUP. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК Headliner Квартиры в ЦАО. 2-ком - от 12,9 млн, 3-ком - от 15,4 млн. Панорамные виды на Москву-Сити и центр города. Паркинг. м. Шелепиха Застройщик: Жилой квартал Сити. Проектная декларация на рекламируемом сайте СЕРДЦЕ СТОЛИЦЫ. Лучший проект года! Победитель конкурса Правительства Москвы! Готовые квартиры теперь от 250 000 р/м2! Дома в 1 минуте от ЦАО. Застройщик: Дон-Строй Инвест. Проектная декларация на рекламируемом сайте Город-парк «Первый Московский» Квартиры у леса с отделкой и без. 5 мин. до метро "Филатов луг"! Монолитные дома. Двор без машин. Ипотека от 4,8%. от 4 млн руб. Застройщик: Первый Московский. Проектная декларация на рекламируемом сайте Квартиры бизнес-класса у парка! СИМВОЛ. Новые дома с панорамными видами рядом с ЦАО, 3 ст. метро. Безопасные материалы строительства. Консьерж. Застройщик: ПИ Групп. Проектная декларация на рекламируемом сайте FRESH. Студии с полной отделкой! 100-150 м от м. "Красногвардейская". Потолки 3-3,5 м, окна до 3,1 м. Паркинг. Консьерж 24/7. Приватный двор. Застройщик: ДОНСТРОЙ. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Поколение". Скидки в сентябре. Выгода до 830 000 руб. Подземный паркинг на территории. Ипотека от 5% для семей с детьми. Метро Владыкино в шаговой доступности. от 7,5 млн руб. Застройщик: СИГНАЛСТРОЙГРУПП. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК Крылатский. Скидки до 7%! Дома сданы и введены в эксплуатацию! Подземный паркинг. Детский сад и школа под окнами! Ипотека от 4,9%. Метро "Крылатское" от 8,4 млн руб. Застройщик: Москапстрой-ТН. Проектная декларация на рекламируемом сайте Городской квартал Big Time. Квартиры бизнес-класса от 7,6 млн руб. Панорамные виды на Москва-Сити. Закрытый зеленый двор. 700 метров до МЦК. Ипотека 8,7%. от 7,6 млн руб. Застройщик: TEKTA GROUP. Проектная декларация на рекламируемом сайте Резиденция Май Квартиры в премиальном квартале от 3,8 млн руб. 9 км от МКАД. Экологически чистый Ленинский район. Ипотека от 6%, рассрочка. от 3,8 млн руб. Застройщик: ЛЕЩ КОНСТРАКШН. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Дыхание". Скидки до 10% Выгода до 1,8 млн. руб! Клубный дом в престижном районе. Подземный паркинг. Ипотека от 5%. 2 минуты от метро Тимирязевская. Застройщик: ФСК. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "НЕБО" - небоскребы на Мичуринском! Квартиры от 8,2 млн рублей на уровне НЕБА. Монолит готов! Престижный район Раменки. Застройщик: Capital Group. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Крылья". Бизнес-класс в Раменках Жилой квартал Москвы №1! Квартиры с террасами! 3 минуты пешком до м. "Аминьевское шоссе". Ипотека 5,5%. от 7,9 млн руб.Группа Эталон Застройщик: Лидер Инвест. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК «CityPark» Дышать природой и творить! Последние квартиры в ЖК Премиум-класса. м. Выставочная. Звони сейчас! Застройщик ООО «МонАрх-УКС» Застройщик: Монарх. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК «ВЛюберцы». Монолит построен! Скидки 5% на 10 квартир. Готовая инфраструктура. Ипотека от 4,5%. 10 мин от метро пешком!Рядом парк и пруды. от 5,6 млн руб.ООО «САС» Застройщик: САС. Проектная декларация на рекламируемом сайте Клубный дом SOHO+NOHO Апартаменты с отделкой м. Белорусская от 14 млн руб. Панорамные окна и террасы, клубная инфраструктура! от 14 млн руб.Wainbridge Застройщик: Wainbridge. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК «Нормандия» от Группы «Эталон» Апартаменты с отделкой от 4,4 млн. руб! Скидки на видовые квартиры. 4 парка в окружении. Двор без машин.Успейте купить в сентябре! Застройщик: Группа Эталон. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Настроение". Скидки до 7%. Подземный паркинг. Детские и спортиные площадки. 10 мин до м. ВДНХ. 10 мин пешком до ж/д ст. Северянин. Ипотека от 5%. Рассрочка. от 135 000 руб/кв.м. Застройщик: ФСК. Проектная декларация на рекламируемом сайте СОБЫТИЕ в Раменках! Последние 15 квартир по таким ценам! Потолки 3,1 м. Широкоформатные окна. Подземный паркинг. Консьерж 24/7. Застройщик: ДОНСТРОЙ. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК «Изумрудные холмы». Ипотека от 5,8% Квартиры с отделкой от 3,1 млн руб. «Новые изумрудные» - корпуса повышенной комфортности. Успейте в сентябре! Застройщик: Затонское. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК «Bauman house» Квартиры от 9,8 млн. руб. Бизнес класс. Вид на Яузу. 10 мин до м.Бауманская от 9,8 млн руб. Застройщик: Прайм-Инвест. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК ILOVE - м. Алексеевская Развитая инфраструктура. Огромный выбор планировок. Собственная школа и детский сад. Рядом 4 парка. 10 минут пешком от метро. квартиры от 8,8 млн руб. Застройщик: ПРОМСОЮЗ. Проектная декларация на рекламируемом сайте Жилой комплекс «Летний сад» Идет заселение! Скидки на 2-х комн квартиры до 3%. Уникальные планировки. Застройщик: Дмитровская. Проектная декларация на рекламируемом сайте м. Ботанический сад В продаже квартиры в готовых домах площадью 20-89 кв.м. 15 мин. транспортом от м.Ботанический сад. Уточняйте подробности по телефону. Застройщик: Seven Suns Development. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Новоград Павлино" Скидка на готовые квартиры до 380 000 руб. Ипотека от 9,2%. 10 мин. до м. Некрасовка. Подземный паркинг. Школы, детские сады. Застройщик: МИЦ. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК «Аквилон PARK» 5-7 минут на автомобиле до МКАДа. Рассрочка 0%! Скидка 18% при покупке квартиры в ипотеку. Подземный паркинг. Новая Москва. от 3,5 млн руб. Застройщик: СтройНафта. Проектная декларация на рекламируемом сайте Район «Скандинавия» 15 мин. до 3х веток метро. Московская прописка. Застройщик. 214-ФЗ. Новая Москва. Метро Теплый стан, Коммунарка, Бунинская аллея Застройщик: А101. Проектная декларация на рекламируемом сайте Квартал на набережной NOW! Старт продаж! Квартиры бизнес-класса. 5 минут до м. Технопарк. Будущее создается сейчас! Застройщик: TEKTA GROUP. Проектная декларация на рекламируемом сайте