Вы используете старую версию браузера Internet Explorer. Наш сайт выглядит и работает некорректно в этой версии IE.
Мы настоятельно рекомендуем вам обновить Internet Explorer или использовать другой браузер. В новых версиях браузера устранены проблемы безопасности и добавлены новые возможности.
от
2.8 млн
руб.
от
3.6 млн
руб.
от
1 млн
руб.
от
2.5 млн
руб.
Опрос
Планируете ли вы покупать жилье этим летом?
Нажимая кнопку "Ответить", вы соглашаетесь с Политикой защиты и обработки персональных данных
Цены на квартиры в Москве
Стоимость недвижимости в Москве
Наш научный партнер

За обманутых дольщиков все равно заплатит государство

Закон о страховании ответственности застройщиков не поможет в случае масштабного кризиса

Во многих регионах РФ с начала года не зарегистрировано ни одного договора участия в долевом строительстве жилья по новым объектам – всему виной закон о страховании гражданской ответственности застройщиков, вступивший в силу 1 января. Проблема в том, что у страховых компаний нет денег на страхование девелоперов в рамках этого закона, а у банков – особого желания это делать. Реально функционирует только «Общество взаимного страхования застройщиков» (ОВС). Но лишь пока не грянет полномасштабный экономический кризис.

С 1 января 2014 года вступили в силу поправки к 214-ФЗ (о долевом строительстве), обязывающие всех застройщиков страховать ответственность перед дольщиками. Застройщики имеют право выбирать один из трех видов страхования своей деятельности – коммерческое страхование, обращение в некоммерческую организацию «Общество взаимного страхования застройщиков» или поручительство банка.

За прошедшие три месяца только в 26 субъектах РФ застройщики подавали на регистрацию пакеты документов, соответствующие новым требованиям, то есть помимо договора долевого участия в строительстве жилья представляли договоры страхования или поручительства. Большинство девелоперов заключали договоры страхования: сотрудничать с застройщиками согласились 25 страховых организаций и только восемь банков (в пяти субъектах Федерации), сообщила Надежда Лещенко, начальник управления методического обеспечения и анализа в сфере регистрации прав и кадастрового учета Росреестра на Всероссийском форуме «Долевое строительство: итоги и перспективы».

В 11 регионах застройщики не направляли в территориальные отделения Росреестра договоры долевого участия в строительстве жилья. По словам Лещенко, есть субъекты РФ, где застройщики просто не могут заключить ни договоры страхования, ни договоры поручительства, потому что страховые компании и банки не идут им навстречу или не соответствуют требованиям, установленным законом.

Почему же ни банки, ни страховые компании не рвутся работать на строительном рынке, отказываясь от дополнительной прибыли?


Страховые компании: слишком много хорошего…
Добропорядочные страховые компании, которые собираются выполнять свои обязательства, в настоящее время просто не имеют физической возможности страховать риски застройщиков из-за отсутствия необходимых для этого средств.

«Высокий лимит ответственности, установленный законом, не соотносится с тем объемом российского рынка, который существует де-факто, – отметила Светлана Донцова, директор департамента андеррайтинга по страхованию имущества и ответственности ОАО «СГ МСК». – Объем обязательств долевого строительства значительно превышает емкость страхового рынка. И перенести эти риски в полном объеме на российский страховой рынок без механизма перестрахования достаточно сложно».

Если вообще возможно. По словам Донцовой, минимальная страховая сумма по договору страхования ответственности застройщика в Красноярском крае – 180-200 млн руб., в Подмосковье – 300-500 млн. А Москва, где относительно небольшой проект в сегменте премиум-класса потянет на 5-6 млрд руб., – это «в принципе катастрофа для любого страховщика», так как емкость всего российского страхового рынка по видам ответственности едва дотягивает до 1,2 - 1,9 млрд руб.

Кроме того, страховым компаниям вообще очень сложно оценивать риски застройщиков – это непрозрачный рынок, который к тому же очень сильно страдает от макроэкономической нестабильности. В 2008-2009 гг. серьезнейшие проблемы испытали даже крупные застройщики, казавшиеся до кризиса вполне надежными и финансово устойчивыми.

Чтобы российские страховщики смогли страховать ответственность застройщиков, необходимо разработать понятные правила страхования с оценимыми для страховщиков рисками, а также создать перестраховочную емкость на российском рынке, скорее всего, с участием государства, считает Светлана Донцова. Продать эти риски на Запад у российских компаний не получится: «СГ МСК» обращалась по этому поводу к зарубежным коллегам, но фактически получила отказ.

Львиная доля застройщиков в любом случае полагают, что риски застройщиков по своей специфике больше подходят для страхования банками или ОВС, добавила Донцова.


Банки терзают смутные сомнения
С банками дела обстоят примерно так же, как со страховыми компаниями. То есть пока никак.

«Поручительство как банковский продукт, применяемый для страхования ответственности застройщиков перед дольщиками, на данный момент не работает», – заявил на форуме Александр Яшник, старший вице-президент, директор департамента финансовых институтов и торгового финансирования ОАО «Банк Москвы».

Банкиров настораживает расплывчатость законодательства – они, как, собственно, и страховщики, желали бы конкретизировать ряд положений нового закона. По мнению Яшника, необходимо, в частности:

1) ограничить размер обязательств поручителя, то есть банка, в случае внесения изменений в ДДУ – чтобы ответственность банка не разрасталась до бесконечности и кредитное учреждение не становилось заложником отношений между застройщиком и дольщиком, которые оно не может контролировать;
2) обязать предоставлять в банк судебное решение для платежа по договору поручительства (пока этот вопрос никак не регламентирован);
3) уточнить механизм досрочного прекращения поручительств при выполнении застройщиком обязательств по передаче объекта дольщику;
4) внедрить механизм проверки соответствия банка/страховой компании установленным законом требованиям и проверки факта выдачи поручительства/страхового полиса;
5) включить в перечень возможного обеспечения по ДДУ банковскую гарантию как более «банковский» продукт (в дополнение к поручительству банка).

Еще одна проблема, не отраженная в законодательстве, – выдача поручительств застройщику банком, который его контролирует. В Москве такое встречается довольно часто: например, банк ВТБ контролирует компании «Дон-Строй» и «Галс-Девелопмент».

«Поручаться за [самих] себя с точки зрения продажи риска мы не имеем права», - подчеркнул банкир.


Большой колхоз
Некоммерческое партнерство «ОВС застройщиков», приступившее к работе в январе 2014 г., уже успело открыть семь представительств (до конца апреля планируется создать еще 22), обзавестись 122 членами и застраховать риски примерно на 3 млрд руб.

В планах на 2014 г. – увеличение количества членов до 200, объема застрахованных рисков – до 100 млрд руб., а страховых резервов – до 700 млн руб.

Взнос при вступлении в общество составляет 500 000 руб., однако если у ОВС при наступлении страхового случая не хватит резервов, все члены должны будут пропорционально своему участию сброситься и покрыть убытки организации.

«Все члены общества несут субсидиарную ответственность. То есть мы такой большой колхоз, который друг за друга отвечает», – пояснил председатель правления НО «ОВС застройщиков» Александр Ручьев.

Как подчеркнул Сергей Пахомов, директор «ОВС застройщиков», из-за этой «колхозной солидарности» они очень внимательно проверяют кандидатов на вступление в организацию. На заседании правления ни одному претенденту еще не отказали, однако были случаи, когда компании сами брали самоотвод – после того как в процессе проверки документов к ним возникали вопросы.

Чтобы снизить риски, ОВС планирует заключить договор о перестраховании с СК АИЖК – переговоры уже вышли на финишную прямую. Но это на всякий пожарный. А в принципе, «ОВС застройщиков» надеется не столько компенсировать ущерб, сколько предотвращать его появление.

«Преимущество общества взаимного страхования в том, что оно состоит из крутых профессиональных застройщиков, с огромными мощностями, с опытом и знаниями. У нас есть неформальная договоренность, что мы все вместе будем работать над тем, чтобы потенциальной страховой случай перехватить на ранней стадии и не допустить его реализации, довести проект до конца», – отметил Сергей Пахомов.


Все хорошо, за исключением пустяка
Итак, спустя три месяца после вступления в силу поправок к 214-ФЗ из трех вариантов страхования ответственности застройщиков более-менее функционирует только один – ОВС. Более-менее – потому, что ОВС испытания в «боевых» условиях не проходило, так как ни один из членов организации еще не успел обанкротиться.

На первый взгляд сама идея ОВС и механизмы работы общества выглядят вполне разумно. В конце концов, кто, как не профессиональные застройщики, лучше всего может оценить надежность девелоперской компании и риски строительного проекта? Ведь в относительно стабильной экономической ситуации банкротство застройщика – это ЧП, и происходит, как правило, исключительно из-за ошибок самих девелоперов.

Другое дело – полномасштабный кризис. Как показала практика 2008-2009 гг., в кризис проблемы начинаются не у одной-двух, а практически у всех компаний, что чревато массовой остановкой строительства объектов. В таких условиях страховка ОВС, как, впрочем, и полис любой страховой компании или поручительство банка, работать не будет – ни у какой организации не хватит резервов для возмещения ущерба тысячам дольщиков. Механизм солидарной ответственности членов ОВС тем более превратится в фикцию – кто будет платить по счетам чужой компании, когда у собственной денег не хватает?

Что же будут делать ОВС, когда выяснится, что денег нет ни в резерве, ни у компаний-членов? А то же, что обычно в таких случаях делают застройщики – обратится за помощью к государству, сказал Сергей Пахомов.

Таким образом, надежды государства переложить возню с обманутыми дольщиками на плечи частных организаций с помощью принятия закона о страховании ответственности застройщиков вряд ли оправданны. Как уже писал www.irn.ru, система страхования в принципе не очень подходит для рынка недвижимости и строительства (см., например, статью адвоката Олега Сухова «Договор долевого участия и обязательное страхование ответственности застройщика» или «Обманутые дольщики: как сделать, чтобы их больше не было»). Этот механизм хорошо работает в условиях статистически предсказуемых рисков, когда страхователь может рассчитать вероятность наступления страхового случая и, соответственно, свои риски и стоимость страховки. А рынок недвижимости цикличен, усредненного ежегодного показателя числа банкротств застройщиков нет и быть не может. Когда макроэкономическая ситуация благоприятная, даже компании-пирамиды чувствуют себя прекрасно, финансируя строительство существующих объектов за счет продаж новых. Но зато в кризис страдают все застройщики – маленькие, большие, опытные или не очень. (См. «Руководитель IRN.RU: страховка не защитит дольщиков от недостроя в случае кризиса».)

 
Данный материал является аналитическим и не носит рекламный характер.

Нашли ошибку в тексте? Выделите ее и нажмите Ctrl+Enter
4365 (0 сегодня)

Самые популярные объекты в базе IRN.RU

Цена, продавец
Карта
Адрес, описание

Недвижимость в Москве и Подмосковье
Показать все
Предложения мая
Новый проект СОБЫТИЕ в Раменках! Бизнес-класс. Потолки 3,1 м. Панорамные окна. Охрана 24/7 и безупречный сервис. Приватные дворы. Застройщик: ДОНСТРОЙ. Проектная декларация на рекламируемом сайте Квартиры у м. Алексеевская Новые квартиры у м.Алексеевская. 1-4-комнатные. Площадь от 30 до 132 кв.м. Уточняйте подробности по телефону. Застройщик: ПРОМСОЮЗ. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Томилино" Квартиры с отделкой от 2,3 млн руб. 10 мин. до м. Котельники. Живописная набережная, дет.сады и школы. с отделкой от 2,3 млн руб. Застройщик: Самолет-Томилино. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК бизнес-класса "Маяковский" 10 квартир со скидкой 5%. 5 минут до м. Водный стадион. Свободная планировка. Ключи после оплаты! Застройщик: Дорожное ремонтно-строительное управление Северное. Проектная декларация на рекламируемом сайте Премиум-квартал JAZZ. 1-я Ямская, 2 Абсолютный комфорт. Если квартира, то солнечная. Окна в пол. Потолки до 5 метров. Бесплатный фитнес от 7,5 млн руб Застройщик: Сущевский Вал. Проектная декларация на рекламируемом сайте Переделкино Ближнее Квартиры с отделкой - 2 стиля на выбор. Метро "Рассказовка". Ипотека от 5% Застройщик: Олета. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Городские Истории" Жить у парков полезно! Отличная транспортная доступность! Московская прописка! 1 минута до м Рассказовка! Застройщик: ТПУ Рассказовка. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Румянцево-Парк". Старт продаж нового корпуса! 5 минут до м.Саларьево. Свой парк. Детские сады и школа. Паркинг. Ипотека от 6,8% от 3,6 млн руб Застройщик: Лексион Девелопмент. Проектная декларация на рекламируемом сайте Городской квартал Big Time. Квартиры с отделкой от 7,3 млн руб. 5 минут до Москва-Сити. Трехуровневый подземный паркинг. от 7,3 млн руб. Застройщик: TEKTA GROUP. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Остафьево". Cкидка 9,9% Квартиры от 2,7 млн руб. 10 мин. до м. Бунинская аллея. 5 детских садов, 3 школы. Двор без машин, свой парк для прогулок. от 2,7 млн руб. Застройщик: СР-Групп. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК Большое Путилково Квартиры с отделкой от 2,7 млн руб. Три станции метро «Планерная», «Митино» и «Пятницкое шоссе». Выгода до 643 000 руб. Семейная ипотека 5%. Скидка до 9,9% от 2,7 млн руб. Застройщик: Самолет-Путилково. Проектная декларация на рекламируемом сайте Символ. Финал продаж, ключи в июле! Последние готовые квартиры, ключи в июле! Бизнес-класс с потолками от 3,2 м и широкими окнами, рядом метро. Застройщик: ПИ Групп. Проектная декларация на рекламируемом сайте Городские резиденции Spires. Инвестируйте в будущее. Квартиры премиум-класса. В 5 минутах от Кутузовского проспекта. Застройщик: TEKTA GROUP. Проектная декларация на рекламируемом сайте Клубный дом SOHO+NOHO Апартаменты с отделкой м. Белорусская от 12,9 млн руб. Панорамные окна и террасы, клубная инфраструктура! Застройщик: Wainbridge. Проектная декларация на рекламируемом сайте Жилой комплекс «Летний сад» Специальное предложение на квартиры с отделкой. Уникальные планировки. "ул. 800-летия Москвы". Ипотека от 6,3%. Уникальные планировки. Ландшафтный дизайн. Застройщик: Дмитровская. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК Одинбург. Старт продаж! 7 минут до МКАД. Квартиры с отделкой и без. Подземный паркинг с лифтом. Детский сад на территории и школа. Лесопарк в шаговой доступности. квартиры от 2,7 млн руб.ООО «РАПО» Застройщик: РАПО. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК Headliner Старт продаж 2 очереди. Квартиры в ЦАО. 1-ком - от 9 млн, 2-ком - от 12 млн. Потрясающие панорамные виды на Москву-Сити и центр города. Паркинг. м. Шелепиха от 9 млн Застройщик: Жилой квартал Сити. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Геометрия", м.Площадь Ильича Жилой комплекс бизнес-класса в 5 км от Кремля. Подземный паркинг. Квартиры от 9.8 млн от 9.8 млн Застройщик: Жилдорипотека. Проектная декларация на рекламируемом сайте Отрада Спешите! Красногорский район. Квартиры в готовых домах площадью 21-103 метра. ГК: 3 кв. 2016 г. - 3 кв. 2019 г., есть сданные. Монолит-кирпич, монолит. 8 км от МКАД. от 2,8 млн руб. Застройщик: Отрада Девелопмент. Проектная декларация на рекламируемом сайте Квартал для жизни Спутник Студии с отделкой с видом на реку со скидкой до 11 %! Рядом м.Строгино. 200 метров от Москвы! от 2,7 млн руб. Застройщик: Бухта Лэнд. Проектная декларация на рекламируемом сайте Резиденция Май Квартиры с террасами в премиальном квартале в окружении заповедника от 3,7 млн руб. 9 км от МКАД. Экологически чистый Ленинский район. Ипотека от 6%, рассрочка. от 3,7 млн руб. Застройщик: ЛЕЩ КОНСТРАКШН. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК Лукино-Варино. 24 км от МКАД. Квартиры в Щелковском районе от 2,3 млн руб. Семейная ипотека 6% на весь срок. Удваиваем маткапитал! Ипотечные каникулы. Скидки до 449 000 руб. от 2,3 млн руб. Застройщик: СУ-22. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК «Bauman house» Квартиры от 7,8 млн. руб. Бизнес класс. Вид на Яузу. 10 мин до м.Бауманская от 7,8 млн руб Застройщик: Прайм-Инвест. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК Загорье ЖК комфорт-класса на Юге Москвы. Собственная инфраструктура, паркинг. Ипотека от 10% от 6.2 млн. руб Застройщик: Докон. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК «Дом на Барвихинской». Старт продаж! Комплекс Бизнес-класса.10 мин. до станции "Сетунь". Собственная инфраструктура, охраняемая территория, подземный паркинг. от 6.7 млн руб. Застройщик: Тройка РЭД. Проектная декларация на рекламируемом сайте Уникальный ЖК «ONYX DELUXE» Квартиры бизнес-класса с панорамным видом и отделкой White box! Свой детский сад и парк с фонтанами. Ключи в 2019 г.! Купите сейчас с выгодой до 1,53 млн руб! Застройщик: МСМ-Инвест. Проектная декларация на рекламируемом сайте МФК бизнес-класса Nakhimov Апартаменты с подземным паркингом в престижном районе Черемушки от 4,9 млн руб! Звоните! от 4,9 млн руб Застройщик: Флэт и Ко. Проектная декларация на рекламируемом сайте Серебряный фонтан Десятки уникальных планировок. Метро Алексеевская. Выгода до 2,5 млн рублей. Рассрочка 0%. Ипотека от 6,4% от 11,5 млн руб. Застройщик: Серебряный Фонтан. Проектная декларация на рекламируемом сайте Дом Серебряный Бор в СЗАО Уникальный дом бизнес-класса. Квартиры с панорамным видом, река и лес за окном. 20 мин. до центра Москвы Застройщик: Строитель. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК «Нормандия» от Группы «Эталон» Специальное предложение на просторные квартиры и апартаменты. Ипотека от 6,3%. Охраняемый ЖК вблизи м. «Бабушкинская». Свой спуск к р. Яуза. Застройщик: ЛС-Риэлти. Проектная декларация на рекламируемом сайте Счастье в Вешняках Ипотека 5,5% от МТС-Банка. Удобные планировочные решения. Дом сдан. Рядом усадьба Кусково. Скидка 5% Застройщик: Вешняковская 18. Проектная декларация на рекламируемом сайте Район «Скандинавия» 15 мин. до 3х веток метро. Московская прописка. Застройщик. 214-ФЗ. Новая Москва. Метро Теплый стан, Коммунарка, Бунинская аллея Застройщик: А101. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК Небо — небоскребы на Мичуринском! От 205 000 за кв.м. Развитая инфраструктура. Подземный паркинг. Рассрочка 0% Застройщик: Capital Group. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК Аквилон PARK 5-7 минут на автомобиле до МКАДа. Рассрочка 0%! Скидка 15% при покупке квартиры в ипотеку. Подземный паркинг. Новая Москва. от 2,9 млн руб. Застройщик: СтройНафта. Проектная декларация на рекламируемом сайте Новые Ватутинки. Квартиры от 3.2 млн Квартиры с отделкой в самом сердце Новой Москвы! Развитая инфраструктура: детсады, школы, поликлиника, паркинг, метро в 2023 году от 3.2 млн рублей Застройщик: Инвесттраст. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Крылья". Дополнительная скидка 5%! Только в мае! Квартира 38 кв.м. от 7,1 млн р! Свой парк с прудом, д/сад. м. Аминьевское шоссе – 3 минуты пешком. Рядом МГИМО , МГУ. Застройщик: Лидер Инвест. Проектная декларация на рекламируемом сайте