Картина маслом: загородная недвижимость не сдает позиций
Низкий спрос на коттеджи и участки с подрядом, высокий – на квартиры в малоэтажных комплексах
Экономическая ситуация в России не создает предпосылок к бурному развитию дорогого сегмента на рынке загородной недвижимости, подобного буму начала 2000-х гг., считают в аналитическом центре «Индикаторы рынка недвижимости IRN.RU». Однако наиболее дешевые готовые дома и квартиры в малоэтажных ЖК продолжают пользоваться спросом.
Объем рынка
По данным «ИНКОМ-Недвижимости», на территории Московской области и Новой Москвы зафиксировано 800 организованных поселков и 70 000 различных загородных объектов, прирост последних за 2013 год составил 34%. Из этих объектов 60% приходится на долю участков без подряда, 20% на квартиры в многоквартирных жилых домах малой этажности, 10% на коттеджи и участки с подрядом, а 10% на квартиры в таунхаусах и дуплексах.
Две трети поселков расположены на западных и северных направлениях. Половина от общего числа сосредоточена на расстоянии 30-35 км от МКАД. Средняя площадь участков, где уже возведены коттеджи, и тех, где планируется их строительство, составляет в районе 16 соток, а средняя площадь коттеджа - 317 кв. м. Средняя цена предложения: от 3 млн руб. на участки без подряда до 37 млн руб. на участки с подрядом. Средняя цена реализации начинается от 1 млн руб. на участки без подряда и заканчивается 13 млн руб. на участки с подрядом.
Всего за 2013 год было заключено 20 000 сделок, что на 1,8% больше, чем за предыдущий год, отмечают в «ИНКОМ-Недвижимости». Половину проданных объектов составили участки без подряда, четверть – жилье в многоквартирных жилых домах, остальное – коттеджи, участки с подрядом, таунхаусы и дуплексы.
Иначе картина выглядит по Новой Москве. Здесь насчитывается 90 организованных поселков. Треть всего предложения – квартиры в многоэтажных жилых домах. Примерно треть приходится на участки без подряда, четверть – на таунхаусы и дуплексы, 10% - на коттеджи.
Самой заметной тенденцией рынка загородной недвижимости руководитель аналитического центра «ИНКОМ-Недвижимости» Дмитрий Таганов считает предел роста такого формата, как многоквартирные жилые дома, главным конкурентом которого являются многоэтажные новостройки. Тренд на низкую востребованность коттеджей и участков с подрядом остается неизменным, но эксперты видят потенциал в сегменте самых дешевых готовых домов. Блокированная застройка пользуется «точечным» спросом, и застройщику пока сложно угадать предпочтения покупателей. Хотя участки без подряда – бесспорный лидер по объему предложения, спрос на них сохраняется только при условии очень низкой цены. Неактивно ведут себя покупатели в сегменте дач – то есть домов, не подходящих для постоянного проживания. Застройщики тоже неохотно осваивают эту нишу.
Основным конкурентом первичного рынка является вторичный. Он берет на себя до половины спроса главным образом за счет объема предложения, превосходящего аналогичный показатель первичного рынка в 10 раз. Вторичный рынок характеризуется широким ассортиментом объектов разного формата, различных в том числе по степени готовности, местоположению и другим параметрам. Более 80% выставлено на экспозицию по завышенной цене, что объясняется неготовностью продавцов реагировать на конъюнктуру рынка. Именно по этой причине объем сделок на вторичном рынке в пять раз ниже, чем на первичном.
Ключи скоро! Квартиры бизнес-класса с видом на Москву-реку. 15 мин пешком до метро. Скидка 15%.
Комфорт-класс с авторской архитектурой. 10 минут пешком до метро «Селигерская». Увеличенные скидки до 20%!
Квартиры с отделкой и террасами в Москве. Дом у ручья. Закрытые дворы без машин. В окружении парков. Звоните!
Старт продаж новых корпусов! Проект комфорт-класса от Level. Увеличенная скидка 20% + дополнительные 3%.
Уникальные виды на реку и парки! Более 60+ планировочных решений. 10 минут пешком до метро. Скидки до 20%!
Камерный проект с акцентом на приватность. 15 минут пешком до двух станций метро. Увеличенные скидки до 20%!
Ключи в день покупки! Квартиры с видом на Москву-реку. 7 минут пешком до метро «Шелепиха». Скидки до 20%.
Квартиры с отделкой от 8 млн ₽. Есть готовые квартиры с террасами. Двор-патио без машин. Рядом метро. Звоните!
Камерный проект в престижном районе с готовой инфраструктурой. Близость к центру. Увеличенные скидки до 20%!
Видовые квартиры с террасами. 4 вида дизайнерской отделки. Район с готовой инфраструктурой. Звоните!
Бизнес-класс у воды! 100% апартаментов с видом на воду. Редкие форматы. Скидка 15%.
Таинства стиля
Примерно 60% покупателей загородной недвижимости выбирают традиционные коттеджи без излишеств. Остальные, как правило, ищут проекты в стиле хай-тек или в стиле Райта, считают специалисты компании «НДВ-Недвижимость».
Коттеджи в традиционном стиле пользуются неизменной популярностью у покупателей загородного жилья. Это проверенный вариант, который оценят друзья и родственники. Но каждый хочет, чтобы дом отражал его характер. Идеи воплощаются в меру вкуса и финансовых возможностей.
В 90-е годы любители роскоши ориентировались на стили барокко и рококо. Коттеджи украшались позолотой, массивной лепниной, вензелями, росписью в духе эпохи Возрождения. Сейчас предпочтения изменились. Для любителей оригинальной архитектуры строятся дома в стиле хай-тек. Также популярность набирает новое направление – стиль Райта, в основе которого лаконичность японских построек с плоскими крышами и минималистичным декором.
Для тех, кого не вдохновляют прямые строгие линии, есть разные варианты по архитектуре и декору. В современных проектах даже такие элементы, как колонны и лепнина, применяются как стилизация и смотрятся аккуратно.
«Сейчас владельцы коттеджей подходят к дизайну очень основательно, – комментирует руководитель департамента загородной недвижимости компании «НДВ-Недвижимость» Андрей Муравьев. – Конечно, у покупателей дорогого сегмента больше возможностей выразить свою индивидуальность, но делают они это более осторожно, чем раньше. К примеру, если речь идет о коттеджном поселке единого типа, то там можно выделиться ярким цветом дома или необычным ландшафтным дизайном».
Современные технологии и материалы позволяют воплотить в жизнь любую дизайнерскую фантазию – к примеру, выложить дом мозаикой или превратить его в сказочный замок, обвитый плющом. Но покупатели отмечают, что традиционные коттеджи всегда смотрятся стильно и гармонично вливаются в окружающую застройку. Кроме того, такую недвижимость всегда проще продать, если появится такая необходимость.
Новые проекты
Компания «ИНКОМ-Недвижимость» сообщила 26 марта о старте продаж в двух поселках на Калужском шоссе – «Троицкий парк» и «Никольское-Таун».
Коттеджный поселок «Троицкий парк» расположен в 21 км от МКАД между скоростными Киевским и Калужским шоссе, на территории Новой Москвы, в 4 км от г. Троицк. В поселке ведется строительство домов площадью от 108 до 220 кв. м. В продаже представлено 76 участков площадью от 3 до 7 соток. Есть готовые дуплексы с центральными коммуникациями. Инженерные сети электро-, водоснабжения и канализации заводятся в домовладения, газопровод подводится к границе участка.
Дуплекс в «Троицком парке» со всеми центральными коммуникациями стоит значительно дешевле квартиры в Троицке. Для сравнения: в Троицке 1 кв. м квартиры в строящемся доме – 80 000 руб., в поселке «Троицкий парк» 1 кв. м строящегося дома – 40 000 руб. Готовая квартира в Троицке продается от 100 000 руб. за 1 кв. м, в поселке «Троицкий парк» готовая квартира стоит 45 000 руб. за 1 кв. м.
Коттеджи и таунхаусы предлагаются по цене от 4,9 млн до 7,5 млн руб. Есть возможность покупки домовладения в рассрочку. Месторасположение поселка и статус земли (для индивидуального жилищного строительства) позволяет оформить постоянную московскую регистрацию по месту жительства.
Поселок «Никольское-Таун» находится в 3 км от МКАД по Калужскому шоссе, на территории Новой Москвы. В продаже представлены таунхаусы площадью 92 кв. м, 112 кв. м, 132 кв. м. с участками от 0,7 до 2,2 сотки (всего 57 домовладений). Дома строятся из керамического кирпича, фасады отделываются штукатуркой или клинкерным кирпичом. Продажа таунхаусов в поселке «Никольское-Таун» ведется по цене значительно ниже стоимости жилья, расположенного в пределах МКАД, – от 6,3 млн до 9,2 млн руб.
Близость к активно строящимся жилым кварталам в таких населенных пунктах, как Коммунарка и Дубровка, позволяет жителям поселка пользоваться их инфраструктурой. Здесь располагаются школа и детские сады, магазины и развлекательные центры, рестораны, спортивные клубы и фитнес-центр, теннисный корт, бассейн, салон красоты, аптеки. В 10 минутах езды на автомобиле от поселка «Никольское-Таун» находятся крупные торговые центры «Ашан», IKEA, ОBI, «МЕГА».
Возможный приток спроса
В связи с событиями на Украине эксперты департамента загородной недвижимости компании «ИНКОМ-Недвижимость» оценили перспективы переселения вынужденных мигрантов на территории двух российских столиц.
Федеральная миграционная служба России фиксирует в день по 4000-5000 обращений украинских граждан, намеренных остаться в РФ, и прогнозирует дальнейший рост подобных просьб. Граждане Украины хотят получить гражданство или иной правовой статус для длительного пребывания либо проживания в Российской Федерации.
Особую обеспокоенность выказывает русскоязычное население юго-восточной части Украины: Донецкой, Луганской и Днепропетровской областей. Основной миграционный поток приходится именно на долю русскоговорящих украинцев, и Россия рассматривается ими в качестве нового места жительства ввиду культурной и языковой общности, которая позволит легче трудоустроиться. Решающим фактором являются прочные внутрисемейные связи – у многих украинцев на территории РФ проживают родственники.
Рынок недвижимости Санкт-Петербурга способен удовлетворить спрос на новое жилье, но большинство мигрирующих украинцев с меньшей вероятностью отдадут ему предпочтение. Причина этому недостаточная емкость рынка труда по сравнению с Москвой. «Активно развивающаяся столица более привлекательна с точки зрения трудоустройства. Центром притяжения для приезжих может стать Новая Москва, поскольку покупка недвижимости в этой части города обеспечивает московскую регистрацию, – комментирует директор департамента загородной недвижимости компании «ИНКОМ-Недвижимость» Андрей Кройтор. – Цена квадратного метра в Новой Москве ниже, чем в столице, однако за счет метража (в случае покупки коттеджа или таунхауса для многочисленной семьи) покупка может оказаться слишком дорогой. Если большая площадь – приоритет, то можно рассмотреть доступные предложения в ближайшем Подмосковье, скажем, по Горьковскому или Симферопольскому шоссе, где можно приобрести таунхаус по цене до 5 млн руб.»
Перспективы развития Новой Москвы подтверждают ее возможность принять больше число мигрантов, отмечают в www.irn.ru: на развитие инфраструктуры в ближайшие 30 лет планируется потратить более 6 трлн рублей, за это время планируется возвести 100 млн кв. м недвижимости. В рамках развития этой территории будет организован 1 млн рабочих мест, на которые могут рассчитывать мигранты.
