Вы используете старую версию браузера Internet Explorer. Наш сайт выглядит и работает некорректно в этой версии IE.
Мы настоятельно рекомендуем вам обновить Internet Explorer или использовать другой браузер. В новых версиях браузера устранены проблемы безопасности и добавлены новые возможности.
от
3.2 млн
руб.
от
1.9 млн
руб.
от
1 млн
руб.
от
827 тыс
руб.
Опрос
Какой вид арендного бизнеса вы считаете наиболее удачным для частного инвестора?
Нажимая кнопку "Ответить", вы соглашаетесь с Политикой защиты и обработки персональных данных
Цены на квартиры в Москве
Стоимость недвижимости в Москве
Наш научный партнер

Даже в новостройках не бывает «свободных планировок»

Как продать или купить квартиру с перепланировкой

Покупателей квартир на первичном рынке в монолитно-кирпичных домах нередко вводит в заблуждение фраза о «свободной планировке», тогда как на планировку таких квартир действуют такие же ограничения, как на вторичном рынке. В результате немало квартир с неузаконенной перепланировкой в бывших новостройках попадают на рынок. О том, что нельзя менять в собственной квартире, специалисты www.irn.ru писали в статье «Перепланировка может убить и лишить жилья». На этот раз мы расскажем о том, как продать и купить жилье с несогласованной перепланировкой.


Миф о свободной планировке
Термином «свободная планировка» обозначается минимальное количество несущих стен (колонн), а также отсутствие межкомнатных перегородок. Между тем юридически такого понятия как «свободная планировка» не существует, утверждает Наталья Абрамова, генеральный директор компании «Магистрат-Арт» (входит в ГК «ИНТЕКО»).

Как правило, даже в квартирах, которые продаются со свободной планировкой, существует планировка по проекту, которая и входит в буклеты и прочие информационные источники о жилом комплексе. «Такая планировка учитывает нормы инсоляции, теплотехнические характеристики, звукоизоляционные качества квартиры», – говорит коммерческий директор ФСК «Лидер» Григорий Алтухов. Если собственник квартиры обустраивает ее согласно этому плану, то дополнительных согласований планировки не требуется.

Правда, как отмечает Наталья Абрамова, план в буклете все же является примерным, а единственным допустимым документом, который определяет планировку квартиры, является только план БТИ. Обычно эти планы идентичны, но иногда случаются накладки. Например, частный риелтор Виктор Куприянов помогал продавать квартиру клиенту, который был первым ее собственником, при этом квартира была с отделкой от застройщика. «И только когда взяли план из БТИ для оценщика, проявился интересный факт: санузел с «темной комнатой» перепутаны друг с другом. Чья это ошибка – тех, кто делал ремонт, или тех, кто рисовал план, сказать сложно», – рассказывает он. Сделка завершилась нормально, однако банк ВТБ 24 взял заявление с покупателя о том, что он согласует перепланировку или сделает квартиру соответствующей плану БТИ.

Если собственник решил спланировать квартиру в новостройке по-своему, то ему придется согласовывать перепланировку. «Он должен в частном порядке пригласить дизайнера, который разработает для него детальный проект планировки. С этим проектом и необходимо обратиться сначала в эксплуатирующую организацию, а потом в жилищную инспекцию Москвы или Московской области», – говорит Григорий Алтухов. Если проект утвержден и по нему получен положительный результат, глава управы издает постановление о внесении изменений в планировку данной конкретной квартиры.

В случае с новостройками действуют все те же ограничения, что и для вторичных квартир: запрещено сносить несущие конструкции, обязательно наличие окна в комнате, нельзя размещать мокрые зоны над жилыми комнатами соседей и так далее (подробнее об этих ограничениях читайте в статье «Перепланировка может убить и лишить жилья»).

Обычно девелоперы не оказывают покупателям поддержки при индивидуальной планировке. «К сожалению, такие услуги сегодня оказывает чаще «серый рынок» и компании, не имеющие никакого отношения к девелоперу», – говорит Наталья Абрамова. Однако крупные девелоперы все чаще создают отдельное подразделение или компанию, которая занимается перепланировками. Например, в ГК «ИНТЕКО» это делает «Магистрат-Арт», а в ФСК «Лидер» – компания «ГеоЮрКонсалтЦентр».


Правовой вопрос
Впоследствии, когда собственники квартир в новостройках, не потрудившиеся согласовать планировку, выставят их на перепродажу, этот вопрос все равно встанет. Зачастую они не подозревают о том, что должны были что-то согласовывать. Частный риелтор Виктор Куприянов вспоминает квартиру в Реутове, в которой ликвидировали встроенный шкаф: «Собственники владели квартирой более 10 лет и не знали, что это перепланировка. Узнали от специалиста БТИ, когда готовились к сделке по ипотеке».

По оценке юридической группы «Яковлев и Партнеры», из всех произведенных перепланировок и переустройств не более 5% являются согласованными. «Учитывая внимание, уделяемое покупателями к приобретаемым квартирам, доля законных перепланировок среди реализуемых квартир наверняка выше», – предполагает специалист компании Александр Мачнев, юрист практики «Земля, недвижимость, строительство». Риелторы говорят, что, «на глазок», примерно каждая десятая квартира на вторичном рынке – с неузаконенной перепланировкой.

Считается, что продать квартиру с несогласованной перепланировкой намного сложнее. Однако, по словам риелторов, люди порой переоценивают эту проблему. В большинстве случаев продать такое жилье можно, по крайней мере никаких юридических препятствий нет. «При купле-продаже решается вопрос о праве на недвижимость, а неюридическая судьба технических параметров не затрагивается», – говорит Александр Манчев.

То есть сама по себе неузаконенная перепланировка не является противопоказанием к продаже. Однако новый собственник, согласно Жилищному кодексу, обязан либо привести жилье в надлежащий вид в соответствии с действующим поэтажным планом, либо узаконить эту перепланировку в течение 6 месяцев. Для этого надо обратиться в арбитражный суд и доказать, что совершенная перепланировка не нарушает права и законные интересы граждан и не создает угрозу их жизни или здоровью, говорит юрист компании «Юков и Партнеры» Екатерина Баглаева. Таким доказательством может быть, например, акт строительно-технической экспертизы. «Та квартира, в которой сделана перепланировка, которую невозможно узаконить, скорее всего, будет очень долго искать нового собственника», – говорит Ирина Шугурова, заместитель управляющего директора по правовым вопросам «МИЭЛЬ-Сеть офисов недвижимости».


Скидка за фантазию
Чаще всего квартиры с несогласованной перепланировкой предлагаются по более низкой цене, однако универсального размера скидки не существует. «Когда расходы на узаконивание незначительные, покупатели не заостряют внимание на неузаконенной перепланировке. Если же процесс влетит покупателю в копеечку, стороны путем переговоров пытаются прийти к консенсусу, – отмечает Елена Бобкова, руководитель офиса «Зеленый проспект» компании «ИНКОМ-Недвижимость». – Обычно стоимость узаконивания просто вычитается из цены квартиры, поскольку новый владелец полностью берет на себя ответственность за квартиру. Таким образом, продажа квартиры с перепланировкой, которую узаконить невозможно, становится непредсказуемой. Так, продавец может потерять в районе 25% от рыночной стоимости жилья, а может и не потерять, все зависит от уровня спроса на конкретный объект».

По словам генерального директора компании «НДВ Проект Концепт» (входит в ГК «НДВ») Бориса Леонтьева, иногда дисконт может даже в несколько раз превышать затраты, связанные с узакониванием планировки. Ведь покупатель сталкивается не только с дополнительными расходами, но и с потерей времени и ненужной бюрократией.

Между тем стоимость квартиры не всегда падает из-за перепланировки. «Если перепланировка очень удачная, цена может и вырасти, так как объект сразу выделяется из общей массы типового жилья», – говорит управляющий директор АН Home Staging Анна Моисеева. Например, однажды Анна продавала двушку в хрущевке со смежными комнатами, которую удачно переделали в маленькую трешку. «Согласовать такую перепланировку невозможно (одна комната получилась без окна, кухню с газовой плитой объединили с частью комнаты, что тоже запрещено), но покупателям планировка понравилась, и они заплатили на 10% выше рыночной цены таких двушек», – вспоминает риелтор.

В отдельных случаях риелторы даже рекомендуют клиентам приобрести квартиру с незаконной перепланировкой из-за дисконта. Одному из клиентов Виктора Куприянова понравилась квартира на улице Рогожский Вал с удаленной частью внешней стены – из окна сделали дверь, и на лоджии поставили посудомойку и газовую плиту. Такая перепланировка подлежит только восстановлению, узаконить ее нельзя. Тем не менее риелтор не возражал против покупки этой квартиры. Дело в том, что это был не панельный дом, а внешняя стена была из керамзитовых блоков и не несла нагрузки – то есть опасности разрушения не было. К тому же покупатель и так планировал полный ремонт квартиры, поэтому в общем бюджете стоимость возврата к первоначальному виду была несущественной.


Ипотечные проблемы
Действительно большим препятствием перепланировка может стать для покупателей, которым необходима ипотека. Например, PR-менеджер Анна Чуксеева прошлой осенью искала квартиру, и среди многих интересных и привлекательных по цене вариантов в основном были квартиры с неузаконенной перепланировкой. «Не все банки были готовы дать ипотеку под варианты с перепланировкой. Поэтому продавцы искали потенциальных покупателей, готовых совершить сделку за наличные, – рассказывает она. – Потом я нашла привлекательный вариант для себя и без видимой перепланировки – все стены были на своих местах. Оказалось, что и в этой квартире была перепланировка: убрана дверь в кухню и демонтированы двери стенного шкафа. В итоге ни я, ни продавцы решили не рисковать с банком и разойтись».

Банки никогда не выдают кредит на квартиру с перепланировкой, согласование которой в принципе невозможно. Но многие из них готовы предоставить ипотеку, если перепланировку можно узаконить и покупатель обязуется сделать это в течение определенного времени. «Клиент предоставляет нотариальное обязательство, что в течение шести месяцев с момента сделки он обязан либо узаконить перепланировку, либо вернуть объект в исходное состояние, соответствующее плану БТИ», – говорит начальник управления ипотечного кредитования «СБ Банка» Максим Честикин. При анализе объекта залога банк ориентируется на отчет независимых оценочных компаний, в котором как раз и указано, подлежит ли согласованию та или иная перепланировка.

Правда, порой продавцам и покупателям удается «обмануть» оценщиков. Некоторые из них создают временные «видимости»: возводят фальшивые стены на месте снесенных, ставят батарею в положенное место, хотя все радиаторы уже давно перенесены и т.п. А клиенту риелтора Виктора Куприянова как-то удалось договориться с оценщиком, чтобы тот сфотографировал комнаты под таким ракурсом, чтобы неузаконенная перепланировка не бросалась в глаза. Как говорит риелтор, никакой дополнительной «мзды» за такую уступку оценщик не взял.

Таким образом, неузаконенная перепланировка может помешать при продаже квартиры. Однако, по словам специалистов www.irn.ru, она скорее осложнит жизнь не продавцу, а покупателю, причем как на вторичном, так и на первичном рынке.

 
Данный материал является аналитическим и не носит рекламный характер.

Нашли ошибку в тексте? Выделите ее и нажмите Ctrl+Enter
10222 (0 сегодня)

Самые популярные объекты в базе IRN.RU

Цена, продавец
Карта
Адрес, описание
P от 3 750 000
до 8 877 000 руб.
Перейти на официальный сайт Уточняйте цены по телефону
ЖК Район «Москва А101» Новая Москва, Новомосковский округ, м. Теплый Стан, 4 км от МКАД 1-3-комнатные квартиры Площади : 35 - 88 кв.м. Сдача ГК: 1 кв. 2020 г. м. Теплый Стан, 15 мин. транспортом Коммунарка пос., к.10 Коммунарка пос., к.18 Коммунарка пос., к.19 Коммунарка пос., к.20 Коммунарка пос., к.21 Застройщик: А101.
Проектная декларация на рекламируемом сайте
P от 4 000 000
до 11 000 000 руб.
Перейти на официальный сайт Уточняйте цены по телефону
ЖК Park Avenue Московская область, Истринский район, Ильинское, Новорижское шоссе, 29 км. от МКАД 1-3-комнатные квартиры Площади : 49 - 86 кв.м. 7,5 км от Павловская Слобода 7,5 км от Павловская Слобода Обушковское с.п., вблизи Писково дер., кк.3-9
P от 7 196 500
до 26 044 800 руб.
Перейти на официальный сайт Уточняйте цены по телефону
ЖК Маяковский Москва, Северный округ, район Войковский, м. Водный стадион 1-3, 5-комнатные квартиры Площади : 40 - 136 кв.м. Сдача ГК: 1 кв. 2019 г. м. Водный стадион, 10 мин. пешком Головинское ш., вл.10, к.1 (Северная башня) Головинское ш., вл.10, к.2 (Центральная башня) Головинское ш., вл.10, к.3 (Южная башня) Застройщик: Дорожное ремонтно-строительное управление Северное.
Проектная декларация на рекламируемом сайте

Недвижимость в Москве и Подмосковье
Показать все
Предложения июля
ЖК "Южный" Красногорск 5 км от МКАД без пробок! Квартиры-студии от 34 кв.м от 3,2 млн руб. Ипотека, рассрочка. Звоните! от 86 000 руб./кв.мООО "Прогресс" Застройщик: ПРОГРЕСС. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Томилино 2018" Квартиры в 10 минутах от м. Котельники! Рядом пляж и лесопарк! Первый взнос - 0%! Скидка 10% от 1,7 млн руб. Застройщик: Самолет-Томилино. Проектная декларация на рекламируемом сайте Старт продаж новой башни Прайм Парк Квартиры премиум-класса. м Динамо. Отделка, паркинг, англ школа, парки, д/сады, спорт объекты, фитнес, бассейн от 8,9 млн рублей!Оптима Девелопмент Застройщик: Прайм Парк. Проектная декларация на рекламируемом сайте Квартиры бизнес-класса в ЖК Династия Старт продаж второй очереди. Более 50 удобных планировок. 300м до м.Полежаевская. От 8 млн. Звоните! от 8 млнSezar Group Застройщик: МОНОЛИТНОЕ ДОМОСТРОЕНИЕ. Проектная декларация на рекламируемом сайте Городской район Новые Ватутинки Готовая инфраструктура. Д/сады, школа и поликлиника. Московская прописка. Ипотека от 6%. м. Новые Ватутинки от 2,8 млн руб.АО "Инвесттраст" Застройщик: Инвесттраст. Проектная декларация на рекламируемом сайте Двушки в ЖК Рассказово Старт продаж третьей очереди. 850м от метро Рассказовка. Звоните! 6,3 млн руб. Sezar Group Застройщик: Красный Октябрь. Проектная декларация на рекламируемом сайте Дом Серебряный Бор Уникальное предложение! Скидка 10% на просторные квартиры в Серебряном бору. Потрясающие виды, паркинг, система умный дом. м.Щукинская Застройщик: Строитель. Проектная декларация на рекламируемом сайте Квартиры 300 м. от метро Солнцево ЖК Лучи. Квартиры с отделкой. Всего от 4,7 млн руб. Первый взнос 10%. Ипотека от 5,5% всего от 4,7 млн руб.ООО «ЛСР. Объект-М» Застройщик: Группа ЛСР. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК «Родной Город. Октябрьское Поле» Акция 8:0! Квартиры в Москве со скидкой 8%, выгода до 1,7 млн руб. Только до 31.07. от 8,7 млн руб.! Застройщик: АВТОКОМСТРОЙ. Проектная декларация на рекламируемом сайте Среда от PSN Group 5 мин. пешком от МЦК Нижегородская. Рассрочка 0%. Ипотека от 6,7%. Квартиры от 6,3 млн рублей! Скидки до 10% до 31 июля! от 6,3 млн руб.PSN Group Застройщик: ВЦ Стройэкспо. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Эталон-Сити" от Группы "Эталон" Видовые квартиры за 125 000 руб./кв.м! Скидка на студии до 3%! Квартиры с отделкой от 6,5 млн руб. Сдаем в 2018г. м. Скобелевская Застройщик: Дайкар. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК «Остафьево» 10 мин. до метро Бунинская аллея. 5 детских садов, 3 школы. Рядом парковая зона, пруды и набережная. Квартиры с отделкой от 2,1 млн руб. Застройщик: СР-Групп. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Кварталы 21/19"! 5 км от ТТК Квартиры в Москве ЮВАО. С отделкой и без. Готовые и строящиеся корпуса. Ипотека от 31 127 руб./месяц квартиры от 4,9 млн рублейЗАО "ВЕКТОРСТРОЙФИНАНС" Застройщик: Предприятие МС. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Фестиваль Парк" Старт продаж нового корпуса от 5,4 млн! 3 мин до м. Речной Вокзал. Отделка WhiteBox. Звоните! от 5,4 млн руб. Застройщик: Центр-Инвест. Проектная декларация на рекламируемом сайте Небо Новые 1-5-комнатные квартиры. Площадь от 48 до 131 кв.м. Монолит. Уточняйте подробности по телефону. от 170 тыс./кв.м Застройщик: Проект Мичуринский. Проектная декларация на рекламируемом сайте Скидки до 17% в «Селигер Сити» В 2 мин. пешком от м. Селигерская. Современные планировки. Монолит построен. Рассрочка 0%! от 4,2 млн руб.MR Group Застройщик: РУБЛЕВСКИЙ ПАРК. Проектная декларация на рекламируемом сайте Геометрия Квартиры пл. 46-137 кв.м.Монолит. Подробности по телефону! от 150 000 руб. кв.м Застройщик: Жилдорипотека. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК Савёловский Сити Живите рядом с центром! Квартиры с отделкой от 6 млн руб. Ипотека от 6%. 7 мин от м. Дмитровская. Высотки с потрясающими панорамными видами! от 6 млн руб. Застройщик: Бизнес парк Савеловский. Проектная декларация на рекламируемом сайте Купавна 2018 Две скидки в июле! Квартиры в ЖК Купавна 2018 с выгодой до 200 000р. + Доп. скидка! Успей купить! ООО "Аквацентр" Застройщик: Аквацентр. Проектная декларация на рекламируемом сайте Квартал для жизни Спутник Студии с отделкой с видом на реку! Рядом м.Строгино. Скидки до 12%! с отделкой от 2,6 млн руб. Застройщик: Бухта Лэнд. Проектная декларация на рекламируемом сайте Район «Испанские кварталы» Спешите! Квартиры в готовых домах площадью от 22 метров.Монолит-кирпич, монолит. от 3,5 млн руб. Застройщик: А101 ДЕВЕЛОПМЕНТ. Проектная декларация на рекламируемом сайте Флотилия Апартаменты пл. 47-107 кв.м.Монолит-кирпич. Уточняйте подробности по телефону. от 6,5 млн руб.Флэт и Ко Застройщик: МОСФУНДАМЕНТСТРОЙ №1. Проектная декларация на рекламируемом сайте Золотая Звезда Квартиры площадью 38-101 кв.м.Монолит. Подробности по телефону! 3 квартиры по спец. цене.Группа "Эталон" Застройщик: Золотая Звезда. Проектная декларация на рекламируемом сайте Малоэтажный жилой комплекс «SAMPO» Идет заселение. Готовые квартиры с отделкой и без. 25 км от МКАД. Ипотека от 9%. от 2,4 млн руб.Микрорайон «Кантри» Застройщик: микрорайон Кантри. Проектная декларация на рекламируемом сайте Headliner Квартиры пл. от 29 метров. Монолит, другое. квартиры в готовых домах Звоните! от 7,7 млн руб. Застройщик: Жилой квартал Сити. Проектная декларация на рекламируемом сайте Жилой квартал Тетрис Спешите! Квартиры в готовых домах площадью от 18 метров.Монолит. от 3,5 млн руб. Застройщик: Садовое кольцо МПС. Проектная декларация на рекламируемом сайте Эко Видное 2.0 Квартиры пл. 25-89 кв.м.Монолит. MR Group Застройщик: Купелинка Девелопмент. Проектная декларация на рекламируемом сайте Отрада Спешите! 8 км от МКАД. Квартиры площадью 21-98 кв.м.Монолит-кирпич. всего от 2,3 млн руб. Застройщик: Отрада Девелопмент. Проектная декларация на рекламируемом сайте Небоскрёбы бизнес-класса центр Москвы Старт продаж! Квартиры с отделкой от 5 млн руб. Небоскрёбы бизнес-класса рядом с центром Москвы. 2 минуты пешком от м. Дмитровская от 5 млн руб. Застройщик: ТПУ Дмитровская. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК на Лобачевского 120. Ипотека 5,5%! Дополнительная скидка в офисе продаж! Квартиры бизнес-класса от 8,1 млн. р.!м. Аминьевское шоссе – 550 м. от 8,1 млн руб. Застройщик: Лобачевского 120. Проектная декларация на рекламируемом сайте Новый жилой квартал Фили Сити Скидка на квартиры до 5%. Бизнес-класс. Рассрочка. Ипотека 6%. Собственный парк-променад и фонтан. Паркинг. 3 мин пешком от м.Фили Застройщик MR Group Застройщик: ЛАТИРИУС. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Семеновский Парк" Квартиры с отделкой в Москве от 5,1 млн! Вид на Измайловский парк. Рядом м.Семеновская. от 5,1 млн руб. Проектная декларация на рекламируемом сайте