Вы используете старую версию браузера Internet Explorer. Наш сайт выглядит и работает некорректно в этой версии IE.
Мы настоятельно рекомендуем вам обновить Internet Explorer или использовать другой браузер. В новых версиях браузера устранены проблемы безопасности и добавлены новые возможности.
от
2.8 млн
руб.
от
1.9 млн
руб.
от
1 млн
руб.
от
827 тыс
руб.
Опрос
Что будет с рублевыми ценами на недвижимость этой осенью?
Нажимая кнопку "Ответить", вы соглашаетесь с Политикой защиты и обработки персональных данных
Цены на квартиры в Москве
Стоимость недвижимости в Москве
Наш научный партнер

Даже в новостройках не бывает «свободных планировок»

Как продать или купить квартиру с перепланировкой

Покупателей квартир на первичном рынке в монолитно-кирпичных домах нередко вводит в заблуждение фраза о «свободной планировке», тогда как на планировку таких квартир действуют такие же ограничения, как на вторичном рынке. В результате немало квартир с неузаконенной перепланировкой в бывших новостройках попадают на рынок. О том, что нельзя менять в собственной квартире, специалисты www.irn.ru писали в статье «Перепланировка может убить и лишить жилья». На этот раз мы расскажем о том, как продать и купить жилье с несогласованной перепланировкой.


Миф о свободной планировке
Термином «свободная планировка» обозначается минимальное количество несущих стен (колонн), а также отсутствие межкомнатных перегородок. Между тем юридически такого понятия как «свободная планировка» не существует, утверждает Наталья Абрамова, генеральный директор компании «Магистрат-Арт» (входит в ГК «ИНТЕКО»).

Как правило, даже в квартирах, которые продаются со свободной планировкой, существует планировка по проекту, которая и входит в буклеты и прочие информационные источники о жилом комплексе. «Такая планировка учитывает нормы инсоляции, теплотехнические характеристики, звукоизоляционные качества квартиры», – говорит коммерческий директор ФСК «Лидер» Григорий Алтухов. Если собственник квартиры обустраивает ее согласно этому плану, то дополнительных согласований планировки не требуется.

Правда, как отмечает Наталья Абрамова, план в буклете все же является примерным, а единственным допустимым документом, который определяет планировку квартиры, является только план БТИ. Обычно эти планы идентичны, но иногда случаются накладки. Например, частный риелтор Виктор Куприянов помогал продавать квартиру клиенту, который был первым ее собственником, при этом квартира была с отделкой от застройщика. «И только когда взяли план из БТИ для оценщика, проявился интересный факт: санузел с «темной комнатой» перепутаны друг с другом. Чья это ошибка – тех, кто делал ремонт, или тех, кто рисовал план, сказать сложно», – рассказывает он. Сделка завершилась нормально, однако банк ВТБ 24 взял заявление с покупателя о том, что он согласует перепланировку или сделает квартиру соответствующей плану БТИ.

Если собственник решил спланировать квартиру в новостройке по-своему, то ему придется согласовывать перепланировку. «Он должен в частном порядке пригласить дизайнера, который разработает для него детальный проект планировки. С этим проектом и необходимо обратиться сначала в эксплуатирующую организацию, а потом в жилищную инспекцию Москвы или Московской области», – говорит Григорий Алтухов. Если проект утвержден и по нему получен положительный результат, глава управы издает постановление о внесении изменений в планировку данной конкретной квартиры.

В случае с новостройками действуют все те же ограничения, что и для вторичных квартир: запрещено сносить несущие конструкции, обязательно наличие окна в комнате, нельзя размещать мокрые зоны над жилыми комнатами соседей и так далее (подробнее об этих ограничениях читайте в статье «Перепланировка может убить и лишить жилья»).

Обычно девелоперы не оказывают покупателям поддержки при индивидуальной планировке. «К сожалению, такие услуги сегодня оказывает чаще «серый рынок» и компании, не имеющие никакого отношения к девелоперу», – говорит Наталья Абрамова. Однако крупные девелоперы все чаще создают отдельное подразделение или компанию, которая занимается перепланировками. Например, в ГК «ИНТЕКО» это делает «Магистрат-Арт», а в ФСК «Лидер» – компания «ГеоЮрКонсалтЦентр».


Правовой вопрос
Впоследствии, когда собственники квартир в новостройках, не потрудившиеся согласовать планировку, выставят их на перепродажу, этот вопрос все равно встанет. Зачастую они не подозревают о том, что должны были что-то согласовывать. Частный риелтор Виктор Куприянов вспоминает квартиру в Реутове, в которой ликвидировали встроенный шкаф: «Собственники владели квартирой более 10 лет и не знали, что это перепланировка. Узнали от специалиста БТИ, когда готовились к сделке по ипотеке».

По оценке юридической группы «Яковлев и Партнеры», из всех произведенных перепланировок и переустройств не более 5% являются согласованными. «Учитывая внимание, уделяемое покупателями к приобретаемым квартирам, доля законных перепланировок среди реализуемых квартир наверняка выше», – предполагает специалист компании Александр Мачнев, юрист практики «Земля, недвижимость, строительство». Риелторы говорят, что, «на глазок», примерно каждая десятая квартира на вторичном рынке – с неузаконенной перепланировкой.

Считается, что продать квартиру с несогласованной перепланировкой намного сложнее. Однако, по словам риелторов, люди порой переоценивают эту проблему. В большинстве случаев продать такое жилье можно, по крайней мере никаких юридических препятствий нет. «При купле-продаже решается вопрос о праве на недвижимость, а неюридическая судьба технических параметров не затрагивается», – говорит Александр Манчев.

То есть сама по себе неузаконенная перепланировка не является противопоказанием к продаже. Однако новый собственник, согласно Жилищному кодексу, обязан либо привести жилье в надлежащий вид в соответствии с действующим поэтажным планом, либо узаконить эту перепланировку в течение 6 месяцев. Для этого надо обратиться в арбитражный суд и доказать, что совершенная перепланировка не нарушает права и законные интересы граждан и не создает угрозу их жизни или здоровью, говорит юрист компании «Юков и Партнеры» Екатерина Баглаева. Таким доказательством может быть, например, акт строительно-технической экспертизы. «Та квартира, в которой сделана перепланировка, которую невозможно узаконить, скорее всего, будет очень долго искать нового собственника», – говорит Ирина Шугурова, заместитель управляющего директора по правовым вопросам «МИЭЛЬ-Сеть офисов недвижимости».


Скидка за фантазию
Чаще всего квартиры с несогласованной перепланировкой предлагаются по более низкой цене, однако универсального размера скидки не существует. «Когда расходы на узаконивание незначительные, покупатели не заостряют внимание на неузаконенной перепланировке. Если же процесс влетит покупателю в копеечку, стороны путем переговоров пытаются прийти к консенсусу, – отмечает Елена Бобкова, руководитель офиса «Зеленый проспект» компании «ИНКОМ-Недвижимость». – Обычно стоимость узаконивания просто вычитается из цены квартиры, поскольку новый владелец полностью берет на себя ответственность за квартиру. Таким образом, продажа квартиры с перепланировкой, которую узаконить невозможно, становится непредсказуемой. Так, продавец может потерять в районе 25% от рыночной стоимости жилья, а может и не потерять, все зависит от уровня спроса на конкретный объект».

По словам генерального директора компании «НДВ Проект Концепт» (входит в ГК «НДВ») Бориса Леонтьева, иногда дисконт может даже в несколько раз превышать затраты, связанные с узакониванием планировки. Ведь покупатель сталкивается не только с дополнительными расходами, но и с потерей времени и ненужной бюрократией.

Между тем стоимость квартиры не всегда падает из-за перепланировки. «Если перепланировка очень удачная, цена может и вырасти, так как объект сразу выделяется из общей массы типового жилья», – говорит управляющий директор АН Home Staging Анна Моисеева. Например, однажды Анна продавала двушку в хрущевке со смежными комнатами, которую удачно переделали в маленькую трешку. «Согласовать такую перепланировку невозможно (одна комната получилась без окна, кухню с газовой плитой объединили с частью комнаты, что тоже запрещено), но покупателям планировка понравилась, и они заплатили на 10% выше рыночной цены таких двушек», – вспоминает риелтор.

В отдельных случаях риелторы даже рекомендуют клиентам приобрести квартиру с незаконной перепланировкой из-за дисконта. Одному из клиентов Виктора Куприянова понравилась квартира на улице Рогожский Вал с удаленной частью внешней стены – из окна сделали дверь, и на лоджии поставили посудомойку и газовую плиту. Такая перепланировка подлежит только восстановлению, узаконить ее нельзя. Тем не менее риелтор не возражал против покупки этой квартиры. Дело в том, что это был не панельный дом, а внешняя стена была из керамзитовых блоков и не несла нагрузки – то есть опасности разрушения не было. К тому же покупатель и так планировал полный ремонт квартиры, поэтому в общем бюджете стоимость возврата к первоначальному виду была несущественной.


Ипотечные проблемы
Действительно большим препятствием перепланировка может стать для покупателей, которым необходима ипотека. Например, PR-менеджер Анна Чуксеева прошлой осенью искала квартиру, и среди многих интересных и привлекательных по цене вариантов в основном были квартиры с неузаконенной перепланировкой. «Не все банки были готовы дать ипотеку под варианты с перепланировкой. Поэтому продавцы искали потенциальных покупателей, готовых совершить сделку за наличные, – рассказывает она. – Потом я нашла привлекательный вариант для себя и без видимой перепланировки – все стены были на своих местах. Оказалось, что и в этой квартире была перепланировка: убрана дверь в кухню и демонтированы двери стенного шкафа. В итоге ни я, ни продавцы решили не рисковать с банком и разойтись».

Банки никогда не выдают кредит на квартиру с перепланировкой, согласование которой в принципе невозможно. Но многие из них готовы предоставить ипотеку, если перепланировку можно узаконить и покупатель обязуется сделать это в течение определенного времени. «Клиент предоставляет нотариальное обязательство, что в течение шести месяцев с момента сделки он обязан либо узаконить перепланировку, либо вернуть объект в исходное состояние, соответствующее плану БТИ», – говорит начальник управления ипотечного кредитования «СБ Банка» Максим Честикин. При анализе объекта залога банк ориентируется на отчет независимых оценочных компаний, в котором как раз и указано, подлежит ли согласованию та или иная перепланировка.

Правда, порой продавцам и покупателям удается «обмануть» оценщиков. Некоторые из них создают временные «видимости»: возводят фальшивые стены на месте снесенных, ставят батарею в положенное место, хотя все радиаторы уже давно перенесены и т.п. А клиенту риелтора Виктора Куприянова как-то удалось договориться с оценщиком, чтобы тот сфотографировал комнаты под таким ракурсом, чтобы неузаконенная перепланировка не бросалась в глаза. Как говорит риелтор, никакой дополнительной «мзды» за такую уступку оценщик не взял.

Таким образом, неузаконенная перепланировка может помешать при продаже квартиры. Однако, по словам специалистов www.irn.ru, она скорее осложнит жизнь не продавцу, а покупателю, причем как на вторичном, так и на первичном рынке.

 
Данный материал является аналитическим и не носит рекламный характер.

Нашли ошибку в тексте? Выделите ее и нажмите Ctrl+Enter
10472 (4 сегодня)

Самые популярные объекты в базе IRN.RU

Цена, продавец
Карта
Адрес, описание
от застройщика Узнать подробнее ЖК Нахимов Москва, Юго-Западный округ, район Черемушки , м. Нахимовский проспект 1-2-комнатные квартиры Площади : 40 - 72 кв.м. м. Нахимовский проспект, 5 мин. транспортом Застройщик: Бизнес-Центр На Долгоруковской.
Проектная декларация на рекламируемом сайте
P от 4 000 000
до 11 000 000 руб.
Перейти на официальный сайт Уточняйте цены по телефону
ЖК Park Avenue Московская область, Истринский район, Ильинское, Новорижское шоссе, 29 км. от МКАД 1-3-комнатные квартиры Площади : 49 - 86 кв.м. 7,5 км от Павловская Слобода Обушковское с.п., вблизи Писково дер., кк.3-9
от 8 100 500
до 37 581 500 руб.
Узнать подробнее
ЖК Геометрия Москва, Юго-Восточный округ, район Лефортово, м. Авиамоторная 1-3-комнатные квартиры Площади : 46 - 137 кв.м. Сдача ГК: 1 кв. 2019 г. м. Авиамоторная, 14 мин. пешком Застройщик: Жилдорипотека.
Проектная декларация на рекламируемом сайте

Недвижимость в Москве и Подмосковье
Показать все
Предложения октября
ЖК "Крылья". Ипотека от 5,5% Квартиры от 8,3 млн руб! Закрытая территория, подземный паркинг. Свой парк с прудом, школа и д/сад. Застройщик: Лобачевского 120. Проектная декларация на рекламируемом сайте Городские резиденции Spires. Премиум-класс. Пентхаусы с каминами, урбан-виллы, лофты. Двор без машин. Запад Москвы, рядом с Кутузовским пр. Застройщик: Тервуд. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Томилино 2018" Квартиры в 10 минутах от м. Котельники! Рядом пляж и лесопарк! Первый взнос - 0%! 1,9 млн руб. Застройщик: Самолет-Томилино. Проектная декларация на рекламируемом сайте Счастье на Дмитровке Индивидуальные скидки! Ипотека 5,5% от ВТБ! Развитая инфраструктура. Сдача в 2018. Застройщик: Софьи Ковалевской 20. Проектная декларация на рекламируемом сайте Жилой квартал Тетрис Спешите! Квартиры в готовых домах пл. 18-47 метров. ГК: 3 кв. 2018 г. - 4 кв. 2019 г., есть сданные. Монолит. 2 км от МКАД. от 4,7 млн руб. Застройщик: Садовое кольцо МПС. Проектная декларация на рекламируемом сайте Квартиры в ЖК Рассказово Станция м.Рассказовка открылась! Всего 7 мин. пешком! Рядом лесопарк, своя полноценная инфраструктура. Звоните! 5,4 млн руб.Sezar Group Застройщик: Красный Октябрь. Проектная декларация на рекламируемом сайте Дом Серебряный Бор Современные квартиры в готовых домах. Площадь от 39 до 107 кв.м. Монолит. Звоните! Застройщик: Строитель. Проектная декларация на рекламируемом сайте Башня Федерация. Панорамные виды! Премиум-апартаменты от 47 до 350 кв.м. 69-84 этаж. Лучшие виды в Сити! Приватность и VIP безопасность. м.Выставочная Застройщик: БАШНЯ ФЕДЕРАЦИЯ. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК бизнес-класса "Маяковский" Квартиры от 8 млн руб! Окончание строительства в 4 квартале 2018 г. Свободная планировка. 600 м. до м.Водный от 8 млн руб. Застройщик: Дорожное ремонтно-строительное управление Северное. Проектная декларация на рекламируемом сайте Квартал MATCH POINT Апартаменты бизнес-класса на престижном Кутузовском пр-т от Галс-девелопмент. Планировки от 28 до 185 кв.м Застройщик: Волей Гранд. Проектная декларация на рекламируемом сайте Счастье на Ленинском Выгодно - Ипотека 5,5% от ВТБ! Витражное остекление. Индивидуальные скидки! Застройщик: Ленинский 154. Проектная декларация на рекламируемом сайте Жилой квартал Парк Мира Последние 8 апартаментов в жилом квартале с инфраструктурой европейского уровня. 5 минут от м.Алексеевкая. Застройщик: Смайнэкс. Проектная декларация на рекламируемом сайте Квартиры бизнес-класса в ЖК Династия Шикарная архитектура, более 50 планировок, закрытый двор-патио. 300м до м.Полежаевская. Звоните! от 8 млнSezar Group Застройщик: МОНОЛИТНОЕ ДОМОСТРОЕНИЕ. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Эталон-Сити" от Группы "Эталон" Видовые просторные квартиры за 130 000 руб./кв.м. Дома сдаются в 2018 г.! Рядом метро Скобелевская! Застройщик: Дайкар. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Большое Путилково" Старт продаж! Рядом м. Митино. Дворы без машин, дет.сады, школы, поликлиники. 2,5 млн руб. Застройщик: Самолет-Путилково. Проектная декларация на рекламируемом сайте Новый жилой квартал Фили Сити Скидка на квартиры до 5%. Бизнес-класс. Рассрочка. Ипотека 6%. Собственный парк-променад и фонтан. Паркинг. 3 мин пешком от м.Фили Застройщик MR Group Застройщик: ЛАТИРИУС. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК D1 Старт продаж! Квартиры с отделкой от 5,6 млн руб. Небоскрёбы бизнес-класса рядом с центром Москвы. 1 минута пешком до м. Дмитровская с отделкой от 5,6 млн руб. Застройщик: ТПУ Дмитровская. Проектная декларация на рекламируемом сайте Район «Скандинавия» 15 мин. до 3х веток метро. Московская прописка. Застройщик. 214-ФЗ. Новая Москва Застройщик: А101. Проектная декларация на рекламируемом сайте Городской район Новые Ватутинки Готовая инфраструктура. Д/сады, школа и поликлиника. Московская прописка. Ипотека от 6%. м. Новые Ватутинки АО "Инвесттраст" Застройщик: Инвесттраст. Проектная декларация на рекламируемом сайте Квартал для жизни Спутник Старт продаж второй очереди! Студии с отделкой с видом на реку! Рядом м.Строгино. от 2,3 млн руб. Застройщик: Бухта Лэнд. Проектная декларация на рекламируемом сайте Headliner Квартиры в готовых домах площадью 29-117 метров. ГК: 4 кв. 2020 г. Монолит, другое. Подробности по телефону! с отделкой от 7,7 млн руб. Застройщик: Жилой квартал Сити. Проектная декларация на рекламируемом сайте Счастье на Вешняках Ипотека 5,5% от ВТБ! Индивидуальные скидки! Парковые зоны! 15 минут до м. Выхино. Застройщик: Вешняковская 18. Проектная декларация на рекламируемом сайте Район «Белые ночи» Дома комфорт-класса в 6 км от МКАД. 15 минут до 3-х веток метро. Московская прописка. Застройщик: А101. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК «CapitalTowers» Единственный небоскреб в Москва Сити с квартирами, а не апартаментами Застройщик: МЕГАПОЛИС ГРУП. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК Экодолье Шолохово! 200 000 руб. - первый взнос на таунхаус в ЖК "Экодолье Шолохово". Скидка 10%. Ипотека. Спешите! Дмитровское ш.,15 км. от 4,1 млн руб.ГК Экодолье Застройщик: Экодолье Щолохово. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК бизнес-класса "Румянцево-Парк" Квартиры от 2,9 млн. Нестандартная архитектура. Свободные планировки. Закрытые дворы. Паркинг. м.Саларьево от 2,9 млн руб. Застройщик: Лексион Девелопмент. Проектная декларация на рекламируемом сайте Счастье в Мневниках Дом бизнес-класса! Ипотека 5,5% от ВТБ! Последние квартиры в готовом доме! Застройщик: Демьяна Бедного 15. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Цветочные поляны" Старт продаж! Квартиры от 2,2 млн.р.! 4 варианта отделки. Продуманная инфраструктура. Европейский стиль Застройщик: Старолесье. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Савёловский Сити" Новый корпус! От 5,2 млн руб. Бизнес-класс в 7 мин от м. Дмитровская. Потрясающие панорамные виды на центр города. Узнай первым! от 5,2 млн руб. Застройщик: Бизнес парк Савеловский. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК Бизнес-класса Big Time. Старт продаж! От 5,5 млн руб. Подземный паркинг. Собственная инфраструктура. Метро Полежаевская. от 5,5 млн руб. Застройщик: ПАК ДЕВЕЛОПМЕНТ. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК Серебрица. Старт продаж! От 2,2 млн руб. Уникальный проект. Авторская архитектура. Опции бизнес-класса. Детсад, школа рядом. г.Красногорск. от 2,2 млн руб. Застройщик: Опалиха-Сити. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК Лица! Квартиры бизнес класса! Готовые квартиры на Ходынском поле! 10 мин. м.Динамо! Только в октябре скидка 40% на паркинг! Выдаем ключи! от 14,8 млнCapital group Застройщик: Новко. Проектная декларация на рекламируемом сайте Счастье на Волгоградке Выгодно - ипотека от ВТБ – 5,5%! Индивидуальные скидки! Планировки евроформата. Застройщик: Федора Полетаева 15. Проектная декларация на рекламируемом сайте Район «Испанские кварталы» 3 ветки метро. Современный благоустроенный район. Дизайнерская отделка. 214-ФЗ. ФЗ Застройщик: А101 ДЕВЕЛОПМЕНТ. Проектная декларация на рекламируемом сайте