Вы используете старую версию браузера Internet Explorer. Наш сайт выглядит и работает некорректно в этой версии IE.
Мы настоятельно рекомендуем вам обновить Internet Explorer или использовать другой браузер. В новых версиях браузера устранены проблемы безопасности и добавлены новые возможности.
от
2.8 млн
руб.
от
3.6 млн
руб.
от
1 млн
руб.
от
2.5 млн
руб.
Опрос
Планируете ли вы покупать жилье этой осенью?
Нажимая кнопку "Ответить", вы соглашаетесь с Политикой защиты и обработки персональных данных
Цены на квартиры в Москве
Стоимость недвижимости в Москве
Наш научный партнер

Даже в новостройках не бывает «свободных планировок»

Как продать или купить квартиру с перепланировкой

Покупателей квартир на первичном рынке в монолитно-кирпичных домах нередко вводит в заблуждение фраза о «свободной планировке», тогда как на планировку таких квартир действуют такие же ограничения, как на вторичном рынке. В результате немало квартир с неузаконенной перепланировкой в бывших новостройках попадают на рынок. О том, что нельзя менять в собственной квартире, специалисты www.irn.ru писали в статье «Перепланировка может убить и лишить жилья». На этот раз мы расскажем о том, как продать и купить жилье с несогласованной перепланировкой.


Миф о свободной планировке
Термином «свободная планировка» обозначается минимальное количество несущих стен (колонн), а также отсутствие межкомнатных перегородок. Между тем юридически такого понятия как «свободная планировка» не существует, утверждает Наталья Абрамова, генеральный директор компании «Магистрат-Арт» (входит в ГК «ИНТЕКО»).

Как правило, даже в квартирах, которые продаются со свободной планировкой, существует планировка по проекту, которая и входит в буклеты и прочие информационные источники о жилом комплексе. «Такая планировка учитывает нормы инсоляции, теплотехнические характеристики, звукоизоляционные качества квартиры», – говорит коммерческий директор ФСК «Лидер» Григорий Алтухов. Если собственник квартиры обустраивает ее согласно этому плану, то дополнительных согласований планировки не требуется.

Правда, как отмечает Наталья Абрамова, план в буклете все же является примерным, а единственным допустимым документом, который определяет планировку квартиры, является только план БТИ. Обычно эти планы идентичны, но иногда случаются накладки. Например, частный риелтор Виктор Куприянов помогал продавать квартиру клиенту, который был первым ее собственником, при этом квартира была с отделкой от застройщика. «И только когда взяли план из БТИ для оценщика, проявился интересный факт: санузел с «темной комнатой» перепутаны друг с другом. Чья это ошибка – тех, кто делал ремонт, или тех, кто рисовал план, сказать сложно», – рассказывает он. Сделка завершилась нормально, однако банк ВТБ 24 взял заявление с покупателя о том, что он согласует перепланировку или сделает квартиру соответствующей плану БТИ.

Если собственник решил спланировать квартиру в новостройке по-своему, то ему придется согласовывать перепланировку. «Он должен в частном порядке пригласить дизайнера, который разработает для него детальный проект планировки. С этим проектом и необходимо обратиться сначала в эксплуатирующую организацию, а потом в жилищную инспекцию Москвы или Московской области», – говорит Григорий Алтухов. Если проект утвержден и по нему получен положительный результат, глава управы издает постановление о внесении изменений в планировку данной конкретной квартиры.

В случае с новостройками действуют все те же ограничения, что и для вторичных квартир: запрещено сносить несущие конструкции, обязательно наличие окна в комнате, нельзя размещать мокрые зоны над жилыми комнатами соседей и так далее (подробнее об этих ограничениях читайте в статье «Перепланировка может убить и лишить жилья»).

Обычно девелоперы не оказывают покупателям поддержки при индивидуальной планировке. «К сожалению, такие услуги сегодня оказывает чаще «серый рынок» и компании, не имеющие никакого отношения к девелоперу», – говорит Наталья Абрамова. Однако крупные девелоперы все чаще создают отдельное подразделение или компанию, которая занимается перепланировками. Например, в ГК «ИНТЕКО» это делает «Магистрат-Арт», а в ФСК «Лидер» – компания «ГеоЮрКонсалтЦентр».


Правовой вопрос
Впоследствии, когда собственники квартир в новостройках, не потрудившиеся согласовать планировку, выставят их на перепродажу, этот вопрос все равно встанет. Зачастую они не подозревают о том, что должны были что-то согласовывать. Частный риелтор Виктор Куприянов вспоминает квартиру в Реутове, в которой ликвидировали встроенный шкаф: «Собственники владели квартирой более 10 лет и не знали, что это перепланировка. Узнали от специалиста БТИ, когда готовились к сделке по ипотеке».

По оценке юридической группы «Яковлев и Партнеры», из всех произведенных перепланировок и переустройств не более 5% являются согласованными. «Учитывая внимание, уделяемое покупателями к приобретаемым квартирам, доля законных перепланировок среди реализуемых квартир наверняка выше», – предполагает специалист компании Александр Мачнев, юрист практики «Земля, недвижимость, строительство». Риелторы говорят, что, «на глазок», примерно каждая десятая квартира на вторичном рынке – с неузаконенной перепланировкой.

Считается, что продать квартиру с несогласованной перепланировкой намного сложнее. Однако, по словам риелторов, люди порой переоценивают эту проблему. В большинстве случаев продать такое жилье можно, по крайней мере никаких юридических препятствий нет. «При купле-продаже решается вопрос о праве на недвижимость, а неюридическая судьба технических параметров не затрагивается», – говорит Александр Манчев.

То есть сама по себе неузаконенная перепланировка не является противопоказанием к продаже. Однако новый собственник, согласно Жилищному кодексу, обязан либо привести жилье в надлежащий вид в соответствии с действующим поэтажным планом, либо узаконить эту перепланировку в течение 6 месяцев. Для этого надо обратиться в арбитражный суд и доказать, что совершенная перепланировка не нарушает права и законные интересы граждан и не создает угрозу их жизни или здоровью, говорит юрист компании «Юков и Партнеры» Екатерина Баглаева. Таким доказательством может быть, например, акт строительно-технической экспертизы. «Та квартира, в которой сделана перепланировка, которую невозможно узаконить, скорее всего, будет очень долго искать нового собственника», – говорит Ирина Шугурова, заместитель управляющего директора по правовым вопросам «МИЭЛЬ-Сеть офисов недвижимости».


Скидка за фантазию
Чаще всего квартиры с несогласованной перепланировкой предлагаются по более низкой цене, однако универсального размера скидки не существует. «Когда расходы на узаконивание незначительные, покупатели не заостряют внимание на неузаконенной перепланировке. Если же процесс влетит покупателю в копеечку, стороны путем переговоров пытаются прийти к консенсусу, – отмечает Елена Бобкова, руководитель офиса «Зеленый проспект» компании «ИНКОМ-Недвижимость». – Обычно стоимость узаконивания просто вычитается из цены квартиры, поскольку новый владелец полностью берет на себя ответственность за квартиру. Таким образом, продажа квартиры с перепланировкой, которую узаконить невозможно, становится непредсказуемой. Так, продавец может потерять в районе 25% от рыночной стоимости жилья, а может и не потерять, все зависит от уровня спроса на конкретный объект».

По словам генерального директора компании «НДВ Проект Концепт» (входит в ГК «НДВ») Бориса Леонтьева, иногда дисконт может даже в несколько раз превышать затраты, связанные с узакониванием планировки. Ведь покупатель сталкивается не только с дополнительными расходами, но и с потерей времени и ненужной бюрократией.

Между тем стоимость квартиры не всегда падает из-за перепланировки. «Если перепланировка очень удачная, цена может и вырасти, так как объект сразу выделяется из общей массы типового жилья», – говорит управляющий директор АН Home Staging Анна Моисеева. Например, однажды Анна продавала двушку в хрущевке со смежными комнатами, которую удачно переделали в маленькую трешку. «Согласовать такую перепланировку невозможно (одна комната получилась без окна, кухню с газовой плитой объединили с частью комнаты, что тоже запрещено), но покупателям планировка понравилась, и они заплатили на 10% выше рыночной цены таких двушек», – вспоминает риелтор.

В отдельных случаях риелторы даже рекомендуют клиентам приобрести квартиру с незаконной перепланировкой из-за дисконта. Одному из клиентов Виктора Куприянова понравилась квартира на улице Рогожский Вал с удаленной частью внешней стены – из окна сделали дверь, и на лоджии поставили посудомойку и газовую плиту. Такая перепланировка подлежит только восстановлению, узаконить ее нельзя. Тем не менее риелтор не возражал против покупки этой квартиры. Дело в том, что это был не панельный дом, а внешняя стена была из керамзитовых блоков и не несла нагрузки – то есть опасности разрушения не было. К тому же покупатель и так планировал полный ремонт квартиры, поэтому в общем бюджете стоимость возврата к первоначальному виду была несущественной.


Ипотечные проблемы
Действительно большим препятствием перепланировка может стать для покупателей, которым необходима ипотека. Например, PR-менеджер Анна Чуксеева прошлой осенью искала квартиру, и среди многих интересных и привлекательных по цене вариантов в основном были квартиры с неузаконенной перепланировкой. «Не все банки были готовы дать ипотеку под варианты с перепланировкой. Поэтому продавцы искали потенциальных покупателей, готовых совершить сделку за наличные, – рассказывает она. – Потом я нашла привлекательный вариант для себя и без видимой перепланировки – все стены были на своих местах. Оказалось, что и в этой квартире была перепланировка: убрана дверь в кухню и демонтированы двери стенного шкафа. В итоге ни я, ни продавцы решили не рисковать с банком и разойтись».

Банки никогда не выдают кредит на квартиру с перепланировкой, согласование которой в принципе невозможно. Но многие из них готовы предоставить ипотеку, если перепланировку можно узаконить и покупатель обязуется сделать это в течение определенного времени. «Клиент предоставляет нотариальное обязательство, что в течение шести месяцев с момента сделки он обязан либо узаконить перепланировку, либо вернуть объект в исходное состояние, соответствующее плану БТИ», – говорит начальник управления ипотечного кредитования «СБ Банка» Максим Честикин. При анализе объекта залога банк ориентируется на отчет независимых оценочных компаний, в котором как раз и указано, подлежит ли согласованию та или иная перепланировка.

Правда, порой продавцам и покупателям удается «обмануть» оценщиков. Некоторые из них создают временные «видимости»: возводят фальшивые стены на месте снесенных, ставят батарею в положенное место, хотя все радиаторы уже давно перенесены и т.п. А клиенту риелтора Виктора Куприянова как-то удалось договориться с оценщиком, чтобы тот сфотографировал комнаты под таким ракурсом, чтобы неузаконенная перепланировка не бросалась в глаза. Как говорит риелтор, никакой дополнительной «мзды» за такую уступку оценщик не взял.

Таким образом, неузаконенная перепланировка может помешать при продаже квартиры. Однако, по словам специалистов www.irn.ru, она скорее осложнит жизнь не продавцу, а покупателю, причем как на вторичном, так и на первичном рынке.

 
Данный материал является аналитическим и не носит рекламный характер.

Нашли ошибку в тексте? Выделите ее и нажмите Ctrl+Enter
10989 (0 сегодня)

Выберите квартиру в самых популярных новостройках Москвы и Подмосковья

Цена, продавец
Карта
Адрес, описание
от 5 410 924
до 6 001 295 руб.
Узнать подробнее
ЖК В Некрасовке-2 Москва, Юго-Восточный округ, район Некрасовка Площади : 51 - 54 кв.м. м. Выхино, 20 мин. транспортом м. Некрасовка, 15 мин. пешком Застройщик: Казённое предприятие Управление гражданского строительства.
Проектная декларация на рекламируемом сайте
P от 14 309 750
до 133 744 720 руб.
Перейти на официальный сайт Уточняйте цены по телефону
ЖК Городские резиденции SPIRES Москва, Западный округ, район Очаково-Матвеевское Площади : 38 - 279 кв.м. Сдача ГК: 3 кв. 2021 г. м. Славянский бульвар, 9 мин. транспортом Нежинская ул., вл.5, к.1 Нежинская ул., вл.5, к.2 Нежинская ул., вл.5, к.3 Застройщик: TEKTA GROUP.
Проектная декларация на рекламируемом сайте
P от 34 943 960
до 154 008 432 руб.
Перейти на официальный сайт Уточняйте цены по телефону
ЖК Долина Сетунь Москва, Западный округ, район Раменки Площади : 96 - 298 кв.м. Сдача ГК: Сдан Застройщик: Донстрой-Инвест.
Проектная декларация на рекламируемом сайте

Недвижимость в Москве и Подмосковье
Показать все
Предложения августа
ЖК Дом на Барвихинской Подземный паркинг с кладовками. Развитая готовая инфраструктура.10 минут пешком до МЦД Сетунь. Ипотека от 6%. Рассрочка. от 6,9 млн руб. Застройщик: Тройка РЭД. Проектная декларация на рекламируемом сайте Счастье на Ленинском Последние квартиры в готовом доме бизнесс-класса. Ипотека 5,5% от МТС-Банка. Выгода до 2 млн руб.! Застройщик: Ленинский 154. Проектная декларация на рекламируемом сайте Финал продаж элитных квартир! Barrin House в Хамовниках. Готовый дом. Паркинг. Охрана. Большой закрытый двор. Фитнес-клуб и детсад в доме. Застройщик: Моснитки. Проектная декларация на рекламируемом сайте Старт продаж квартир! Новый корпус. FRESH. Дом в старой Москве на границе парка. 3 мин. от м. Красногвардейская. Потолки 3-3,5 м, окна до 3,1 м. Застройщик: ДОНСТРОЙ. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Румянцево-Парк". Акция! Кладовка в подарок при покупке трехкомнатных квартир, а также квартир евроформата от 70 кв.м. До 31.08.2019 Застройщик: Лексион Девелопмент. Проектная декларация на рекламируемом сайте Клубный дом SOHO+NOHO Апартаменты с отделкой м. Белорусская от 14 млн руб. Панорамные окна и террасы, клубная инфраструктура! от 14 млн руб.Wainbridge Застройщик: Wainbridge. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Резиденции композиторов" Готовые квартиры бизнес-класса на Павелецкой набережной от 14,6 млн руб.! Панорамные виды. До 31 августа машиноместо в подарок! Застройщик: AFI Development. Проектная декларация на рекламируемом сайте Счастье на Волгоградке Квартиры от 7,6 млн руб. Закрытый двор. Ипотека 5,5% от МТС-Банка. Только августе скидка до 6%. Звоните! Застройщик: Федора Полетаева 15. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Городские Истории" Чем больше м2, тем комфортнее! Московская прописка! Квартиры с видом на Москва сити! м Рассказовка Застройщик: ТПУ Рассказовка. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК Фестиваль парк ЖК Бизнес-класса. Двор без машин. 3 м. до метро Речной Вокзал. Отделка White Box. Подземный паркинг. Застройщик: Центр-Инвест. Проектная декларация на рекламируемом сайте Счастье в Олимпийской Деревне В августе скидка до 1 млн руб. Квартиры в готовом доме. Рядом м. «Юго-Западная». Ипотека 5,5% от МТС-Банка. Застройщик: Мичуринский 10. Проектная декларация на рекламируемом сайте Город-парк «Первый Московский» 2-комнатные квартиры от 4,9 млн руб. С отделкой и без. 5 мин. до метро "Филатов луг"! Ипотека от 5%. от 4 млн руб. Застройщик: Первый Московский. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "мой адрес В Северном" СКОРО СТАРТ ПРОДАЖ! Готовые квартиры с отделкой "комфорт-класса". 5 мин. пешком до ж/д станции "Долгопрудная" Застройщик: Казённое предприятие Управление гражданского строительства. Проектная декларация на рекламируемом сайте Счастье на Дмитровке Квартиры от 12,1 млн руб. Подземный паркинг. Ипотека 5,5% от МТС-Банка. Дом сдан, выдаём ключи. Звоните! Застройщик: Софьи Ковалевской 20. Проектная декларация на рекламируемом сайте Жизнь на Плющихе. Элитные квартиры! Хамовники. Авторский дизайн. Три стиля: классика, современный, ар-деко. Итальянские кухни. Встроенная техника. Застройщик: ДОНСТРОЙ. Проектная декларация на рекламируемом сайте Счастье на Масловке Квартиры бизнес-класса. Скидка до 2 млн руб. на 3-комн. квартиры. Ипотека 5,5 % от МТС-Банка. Застройщик: Мишина. Проектная декларация на рекламируемом сайте Квартиры Park Avenue на Новой Риге Полностью готовый ЖК. Квартиры с участком или террасой на крыше. Свободная планировка. Новая Рига, 23 км. ЖК FoRest Отделка White box, квартиры с видом на Чоботовский лес. Концепция "двор без машин". Метро Новопеределкино в 2 минутах ходьбы. Застройщик: Открытое акционерное общество Московский городской центр продажи недвижимости (ОАО Центр-Инвест ). Проектная декларация на рекламируемом сайте Жилой квартал в Сколково 25 минут до центра столицы. Спортивные и детские площадки. ЗАО. Ипотека! от 3,5 млн руб. Застройщик: Ташир. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Серебряный фонтан" Дом бизнес-класса в 5 мин пешком от м.Алексеевская. Уникальная архитектура. Рассрочка 0% до ГК. Выгода до 2,2 млн руб. квартиры от 16,6 млн руб. Застройщик: Группа Эталон. Проектная декларация на рекламируемом сайте Жилой комплекс «Летний сад» Квартиры в готовых и строящихся корпусах. Скидки на 2-х комн квартиры до 3%. Ипотека от 5,5%. Яркие фасады. Уникальные планировки. Застройщик: Дмитровская. Проектная декларация на рекламируемом сайте Переделкино Ближнее Готовые квартиры с ключами от 5,5 млн руб. 5 минут до метро "Рассказовка". Пляж рядом с домом. Ипотека от 5%. от 5,5 млн руб. Застройщик: Олета. Проектная декларация на рекламируемом сайте Квартиры в ЖК "Город"! Стильная архитектура. Бесплатные коворкинги. Консьерж-сервис. Рядом парк. Отделка white-box. САО, Дмитровское шоссе 107к2. Застройщик: Град Инвест. Проектная декларация на рекламируемом сайте Счастье на Соколе Квартиры бизнес-класса с витражными окнами. Ипотека 5,5 % от МТС-Банка. Индивидуальные условия! Застройщик: Усиевича 10. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК Headliner Спешите до повышения цен! Квартиры в ЦАО. 2-ком - от 10,5 млн, 3-ком - от 15,2 млн. Потрясающие виды. Паркинг. м. Шелепиха Застройщик: Жилой квартал Сити. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК «Bauman house» Квартиры от 9,8 млн. руб. Бизнес класс. Вид на Яузу. 10 мин до м.Бауманская от 9,8 млн руб. Застройщик: Прайм-Инвест. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК ILOVE - м. Алексеевская Развитая инфраструктура. Огромный выбор планировок. Собственная школа и детский сад. Рядом 4 парка. 10 минут пешком от метро квартиры от 8,6 млн руб! Застройщик: ПРОМСОЮЗ. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК Загорье ЖК комфорт-класса на Юге Москвы. Собственная инфраструктура, паркинг. Ипотека от 10% 1-комн. квартиры от 6,5 млн руб. Застройщик: Докон. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК бизнес-класса "Маяковский". Живи на уровень выше! Готовое жилье бизнес класса рядом с метро. Выгода до 1 370 000 р. Свободная планировка. Застройщик: Дорожное ремонтно-строительное управление Северное. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК «Нормандия» от Группы «Эталон» Апартаменты с отделкой от 4,3 млн рублей. Ипотека от 5,5%. Детский сад на территории. Двор без машин. Успейте купить в августе! Застройщик: Группа Эталон. Проектная декларация на рекламируемом сайте Район «Скандинавия» 15 мин. до 3х веток метро. Московская прописка. Застройщик. 214-ФЗ. Новая Москва. Метро Теплый стан, Коммунарка, Бунинская аллея Застройщик: А101. Проектная декларация на рекламируемом сайте Район «Новые Ватутинки» Квартиры от 4,1 млн.! Сдача в 2019г. 15 мин. до метро Ольховая, Коммунарка. Школы, сады и поликлиника в районе от 4,1 млн рублейООО "СЗ "Инвесттраст 1" Застройщик: Инвесттраст. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК Одинбург Студии от 3 млн руб. в г.Одинцово. 11 км до МКАД. Рядом Подушкинский лесопарк. Детский сад на территории - уже открыт. от 3 млн руб. Застройщик: РАПО. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК"PRIZMA" на Ленинском. Старт продаж Детские и спортивные площадки. Подземный паркинг. 10 мин до Воронцовского парка. Рядом метро Калужская от 203250 руб./кв. м Застройщик: Флэт и Ко. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Тополя" Квартиры класса «Комфорт+» на юге Москвы. 10 минут до метро Братиславская и Люблино. Рядом детские сады и школы. Скидки до 7%. от 4,66 млн руб. Проектная декларация на рекламируемом сайте МФК бизнес-класса Nakhimov Апартаменты с подземным паркингом в престижном районе Черемушки от 5,3 млн руб! Звоните! от 5,3 млн руб. Застройщик: Флэт и Ко. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Резиденции архитекторов" Квартиры премиум-класса с выгодой до 1,9 млн руб. только до 31.08.! Малоэтажная застройка, подземный паркинг. м.Бауманская Застройщик: МТОК. Проектная декларация на рекламируемом сайте Городской квартал Big Time. Семейная ипотека по ставке от 5%. 5 минут до Москва-Сити. Метро Полежаевская.Трехуровневый подземный паркинг. Застройщик: TEKTA GROUP. Проектная декларация на рекламируемом сайте Премиум-квартал JAZZ. 1-я Ямская, 2 Абсолютный комфорт. Если таунхаус, то в центре. Свой выход в парк. Совершенные системы комфорта Застройщик: Сущевский Вал. Проектная декларация на рекламируемом сайте Резиденция Май Квартиры в премиальном квартале от 3,7 млн руб. 9 км от МКАД. Экологически чистый Ленинский район. Ипотека от 6%, рассрочка. от 3,7 млн руб. Застройщик: ЛЕЩ КОНСТРАКШН. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Геометрия", м.Площадь Ильича Жилой комплекс бизнес-класса в 5 км от Кремля. Подземный паркинг. Квартиры от 9.9 млн. Дом сдан! Началась выдача ключей! от 9.9 млн Застройщик: Жилдорипотека. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Небо" - небоскребы на Мичуринском! Квартиры от 8,2 млн руб. Престижный район Москвы. В окружении парков. м. Раменки. Застройщик: Capital Group. Проектная декларация на рекламируемом сайте Легендарный Квартал Подземная парковка, охраняемый двор без машин, детский и спортивный центр. Останкинский район. Метро Ботанический Сад и Отрадное. Застройщик: Д-Инвест. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Крылья". Виды на 360 градусов! Жилой квартал Москвы №1! Панорамные квартиры в Раменках. От 7,5 млн р! Аминьевское шоссе – 3 минуты пешком. Ипотека 5,5% до 31.08 Застройщик: Лидер Инвест. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК Аквилон PARK 5-7 минут на автомобиле до МКАДа. Рассрочка 0%! Скидка 18% при покупке квартиры в ипотеку. Подземный паркинг. Новая Москва. от 3,2 млн руб. Застройщик: СтройНафта. Проектная декларация на рекламируемом сайте Проект «Первый квартал» Сдача в 2019г. Отделка "под чистовую". Закрытый двор без машин. Развитая инфраструктура. Ипотека без первого взноса. Рассрочка 0% квартиры от 2,6 млн руб. Застройщик: Брусника.Москва. Проектная декларация на рекламируемом сайте