Вы используете старую версию браузера Internet Explorer. Наш сайт выглядит и работает некорректно в этой версии IE.
Мы настоятельно рекомендуем вам обновить Internet Explorer или использовать другой браузер. В новых версиях браузера устранены проблемы безопасности и добавлены новые возможности.
от
2.8 млн
руб.
от
3.6 млн
руб.
от
1 млн
руб.
от
879 тыс
руб.
Опрос
Планируете ли вы покупать жилье этой весной?
Нажимая кнопку "Ответить", вы соглашаетесь с Политикой защиты и обработки персональных данных
Цены на квартиры в Москве
Стоимость недвижимости в Москве
Наш научный партнер

Офисы в Москве: лучше сразу искать за Третьим транспортным

А как обустроить здание – мнения разделились

Падение спроса на офисы в Москве стало уже выраженным вектором развития рынка, считают в аналитическом центре «Индикаторы рынка недвижимости IRN.RU». Крупнейшие и богатейшие компании, а также те, кто хочет казаться в одной обойме с ними, продолжают поддерживать премиальный рынок, но основной спрос четко смещается за пределы Третьего транспортного кольца (подробнее см. «Картина маслом: офисы в Москве не заполняются»).


Основные показатели объемов
По данным консалтинговой компании Welhome, в 2013 г. общий объем введенных площадей составил 759 400 кв. м GLA, превысив в 1,4 раза аналогичный показатель 2012 г. В 2013 году были завершены знаковые и ожидаемые объекты класса А (МФК «Меркурий Сити», БЦ «Белые Сады», БЦ «Кантри Парк-3»). Это привело к увеличению доли вакантных площадей в классе А в совокупности с постоянным, не увеличивающимся уровнем спроса. Средняя базовая ставка аренды в классе А составила на конец 2013 г. $820 за кв. м в год, в классе В+ - $530 за кв. м в год.

В 2014 году, несмотря на заявленный объем (около 850 000 кв. м), темпы ввода, вероятнее всего, снизятся, и общий ввод составит не более 500 000 - 600 000 кв. м. В условиях нынешней макроэкономической ситуации спрос на офисные помещения стабилизировался и не имеет тенденции к увеличению. В связи с этим на рынке офисной недвижимости может возникнуть переизбыток предложения в ближайшей перспективе и стагнация, считают в компании. (Статистику и оценки других компаний см. в статье «Картина маслом: офисы в Москве не заполняются».)


Ставки аренды
Как отмечают аналитики Welhome, ставки аренды внутри классов значительно разнятся в зависимости от зоны расположения объектов и изменятся в среднесрочной перспективе разнонаправленно. В классе «А Прайм» ставки останутся на прежнем уровне, а в объектах класса А за пределами ТТК могут незначительно снизиться.


«Муравейники»…
Рынок офисной недвижимости в Москве подстерегает еще одна опасная тенденция, кроме кризиса перепроизводства. По данным мониторинга, проведенного УК Clever Estate, число офисных центров с большим количеством собственников, так называемых, «офисов-муравейников», в Москве в 2013 г. плавно увеличивалось, и эта тенденция в 2014 году, скорее всего, будет продолжена. Если в начале 2013 г. количество таких бизнес-центров составляло порядка 500, то к концу года оно выросло на 20%.

«Это только те бизнес-центры, – говорит Сергей Креков, генеральный директор УК Clever Estate, – информация о которых является открытой, а по существу их насчитывается гораздо больше. Наличие таких «бизнес-центров-муравейников» последние три года стало для Москвы устойчивым трендом».

Бизнес-центры такого типа, как правило, класса В- и С. Они расположены в бывших НИИ и небольших особняках в центре Москвы неясного функционала: на месте бывших учреждений и редакций газет еще советской поры и так далее. Хотя среди них случаются и исключения, когда только вышедший в эксплуатацию БЦ класса А тоже проводит политику «муравейника».

Первичным собственником объекта, который продает площадь нескольким владельцам, как правило, выступают компании, для которых инвестиции в недвижимость не являются профильным бизнесом, и решение продавать офис мелкими площадями продиктовано возможностью получения «быстрых денег».

Типичная площадь «БЦ-муравейников» В- и С-класса колеблется от 2500 до 9000 кв. м. На одном таком объекте может располагаться до 200 собственников в зависимости от его величины. Площади в собственности обычно составляют 200-500 кв. м, но могут быть и всего 50 кв. м, если бизнес-центр находится в ЦАО.

Основные арендаторы таких площадей – небольшие туристические и рекламные агентства, офисы оптово-закупочных компаний, юридические конторы, аудиторские фирмы, небольшие редакции, офисы интернет-компаний, небольшие фотостудии. Такие площади также часто оборудуют и сдают для проведения семинаров, тренингов и фокус-групп.


…и их эксплуатация
По данным УК Clever Estate, все БЦ такого типа, как правило, сталкиваются с рядом типичных эксплуатационных проблем. «Таким бизнес-центром управлять чрезвычайно сложно, – говорит Сергей Креков, – управляющая компания с каждым из 200 собственников должна заключать индивидуальный договор обслуживания; у каждого есть свои требования и пожелания, которые надо как-то снивелировать так, чтобы не было конфликта между собственниками».

Основная проблема эксплуатации офисов-муравейников – это эксплуатация так называемых мест общего пользования (коридоры, санузлы, лестницы, лифты и так далее). Как правило, они остаются либо у первичного собственника или распределяются коэффициентом в доли каждому собственнику-участнику «муравейника», согласно процентному соотношению, так называемому «коридорному коэффициенту». И на этот коэффициент увеличивается сумма арендной платы с каждого собственника.

«Типичный и очень частый конфликт между собственниками «муравейника» класса С, - говорит Сергей Креков, - это незаконное присвоение мест общего пользования. К примеру, если один из собственников решает присоединить в свою пользу часть общего коридора или open space. Такие самозахваты могут привести к началу судебных тяжб по отстаиванию площади как общедолевой».

Другая типичная проблема эксплуатации таких БЦ – это состояние инженерных систем и сетей, а также изношенность конструктива здания. Если управление зданием осуществляется кустарным способом, это приводит к некорректной работе инженерных систем: отключению электричества, коротким замыканиям, затоплению санузлов, проблемам с кондиционированием и работой лифтов, - и, как следствие, оттоку арендаторов.


Вынужденные компромиссы
Предстоящие проблемы с эксплуатацией порой не останавливают, да и не могут вынудить девелоперов московских бизнес-центров прекратить продажу и сдачу в аренду мелких площадей. Они просто вынуждены идти на компромисс с арендаторами.

Офисный сегмент остается лидером на рынке коммерческой недвижимости по объему предложения помещений в аренду. Но спрос на офисную недвижимость не растет, что обусловлено в первую очередь макроэкономическими факторами. В таких условиях под вопросом оказывается ликвидность даже качественных офисных помещений.

Еще осенью аналитики компании RRG указывали, что даже в сегменте высококачественных бизнес-центров классов А и В вакантными остаются порядка 1,55 млн площадей. «Обеспеченность офисными площадями в Москве сегодня превысила 1100 кв. м на 1000 жителей, – говорил еще в октябре председатель совета директоров группы компаний RRG Денис Колокольников. – Особый дефицит площадей исключен, ниша в целом по городу близка к насыщению, все выходящие на рынок объекты вступают в конкуренцию между собой. Предпосылок к изменению ситуации в данный момент не просматривается: макроэкономическая ситуация не располагает к росту деловой активности, соответственно, практически не растет количество новых рабочих мест, и ситуация с востребованностью офисных площадей вряд ли заметно повысится в среднесрочной перспективе».

«Спасательным кругом» для незаполненных объектов может стать привлечение крупного арендатора. Это может быть западная компания, специфика деятельности которой не предполагает постоянного потока клиентов. Тогда для размещения центрального офиса вполне может подойти бизнес-центр, расположенный на расстоянии от центра города. «Если такой арендатор найден, он становится своего рода «якорем» объекта и привлекает другие компании. Разумеется, собственник здания готов идти на различного рода уступки, чтобы заполучить такого арендатора, – рассказывает Денис Колокольников. – Это и льготная арендная ставка, и арендные каникулы, разного рода бонусы в виде бесплатных дополнительных площадей или машино-мест».


Реконцепция
Еще один путь решения проблемы с заполняемостью – выявление и коррекция возможных ошибок в концепции. Значительная часть случаев низкой заполняемости БЦ является следствием именно концептуальных просчетов – например, предлагаются помещения слишком крупной площади, на которые нет спроса в данном районе. В этом случае имеет смысл переориентироваться с учетом требований рынка и предлагать более мелкую нарезку, с отделкой. «Вариант с предложением в аренду малых площадей вполне может «вытянуть» БЦ с погрешностями в концепции и местоположении, – говорит Денис Колокольников. – Спрос на малые площади достаточно высок, и в ряде случаев решением проблемы с заполняемостью может стать пересмотр формата предложения – например, можно предлагать в аренду часть помещения или отдельные рабочие места».

Как отмечают аналитики www.irn.ru, нельзя не отметить взаимосвязь между снижением интереса к офисным помещениям и ростом предложения апартаментов. Именно в заявленных изначально якобы офисных зданиях и планируются «псевдоквартиры»: ограничения на строительство жилья еще более жестки, чем на строительство коммерческой недвижимости. Поэтому рост предложения апартаментов (см. «Картина маслом: апартаменты в Москве вызывают все больше опасений») напрямую связан, по мнению экспертов www.irn.ru, с ростом объемов строительства офисных зданий. Девелоперы просто заявляют их в документах как офисы или гостиницы, хотя изначально значительную часть этажей планируют как апартаменты.


Приложение. 
Наиболее крупные офисные объекты, запланированные к вводу в 2014 г.


НАЗВАНИЕ АДРЕС КЛАСС GLA, КВ. М ДЕВЕЛОПЕР
ComCity, фаза Alpha Киевское ш., 2 км от МКАД А 126 000 PPF Real Estate
«Башня Евразия» Пресненская наб., 8, стр. 1 А 118 050 MosCityGroup
«ОКО» ММДЦ «Москва-Сити», уч. №16 А 100 000 Capital Group
«Башня Эволюция», 1 очередь Пресненская наб., уч. 2-3 A 65 000 «Снегири Девелопмент»
«Водный» Головинское ш., 5 А 61 570 MR Group
Mebe One Khimki Plaza Ленинградское ш., 4 км от МКАД А 34 000 МЕБЕ-Девелопмент
Pallau RB Рублево-Успенское ш., 1-й км В+ 30 000 ГК «Ферро-Строй»
«Аэродом» Ленинградский просп., 37, к. 7 В+ 26 525 Группа ПСН
SKY House Мытная ул., 40-44 А 17 500 MosCityGroup

Источник: Welhome Real Estate Consulting

 
Данный материал является аналитическим и не носит рекламный характер.

Нашли ошибку в тексте? Выделите ее и нажмите Ctrl+Enter
2272 (0 сегодня)

Самые популярные объекты в базе IRN.RU

Цена, продавец
Карта
Адрес, описание
P от 29 614 000
до 582 191 000 руб.
Перейти на официальный сайт Уточняйте цены по телефону
ЖК ММДЦ Москва-Сити Башня Федерация Башня Восток Москва, Центральный округ, район Пресненский, м. Деловой центр, м. Выставочная 2-5-комнатные апартаменты Площади : 55 - 491 кв.м. м. Выставочная, 5 мин. пешком Застройщик: БАШНЯ ФЕДЕРАЦИЯ.
Проектная декларация на рекламируемом сайте
P от 4 833 200
до 20 098 400 руб.
Перейти на официальный сайт Уточняйте цены по телефону
ЖК BIG TIME. Городской квартал Москва, Северо-Западный округ, район Хорошево-Мневники, м. Хорошёво, м. Полежаевская Студии, 1-4-комнатные квартиры Площади : 28 - 102 кв.м. Сдача ГК: 4 кв. 2020 г. м. Полежаевская, 0 км Мневники ул., вл.5, к.2 Мневники ул., вл.5, к.3 Застройщик: ПАК ДЕВЕЛОПМЕНТ.
Проектная декларация на рекламируемом сайте
P от 4 338 000
до 18 094 400 руб.
Перейти на официальный сайт Уточняйте цены по телефону
ЖК Фонвизинский Москва, Северо-Восточный округ, район Бутырский 1-4-комнатные квартиры Площади : 24 - 105 кв.м. Сдача ГК: 4 кв. 2020 г. Огородный пр-д, вл. 20, к.1 Огородный пр-д, вл. 20, к.2 Огородный пр-д, вл. 20, к.3 Огородный пр-д, вл. 20, к.4 Застройщик: ТПУ Фонвизинская.
Проектная декларация на рекламируемом сайте

Недвижимость в Москве и Подмосковье
Показать все
Предложения февраля
ЖК бизнес-класса "Маяковский" Квартиры в готовых домах от 8,9 млн. руб. Свободная планировка. 600 м. до метро Водный стадион. от 8,9 млн руб. Застройщик: Дорожное ремонтно-строительное управление Северное. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК Фили Сити 3 мин до м. Фили. Скидки в январе. Рядом парк! Застройщик MR Group Застройщик: ЛАТИРИУС. Проектная декларация на рекламируемом сайте Триколор Квартиры пл. 48-202 кв.м.Монолит. Звоните! Застройщик: OOO ЭлитСтройГрупп. Проектная декларация на рекламируемом сайте МФК бизнес-класса Nakhimov Апартаменты с подземным паркингом в престижном районе Черемушки от 4,6 млн руб! Звоните! Застройщик: Бизнес-Центр На Долгоруковской. Проектная декларация на рекламируемом сайте Рядом м. Динамо! Жилой комплекс в исторической части столицы. Квартиры на последних этажах с высокими потолками. от 7,7 млн руб. Застройщик: РГ-Девелопмент. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Серебряный фонтан" Выгода до 1,8 млн руб. Старт продаж нового корпуса! Ипотека от 8,7%. Рассрочка 0% до госкомиссии. 5 мин до м. Алексеевская Застройщик: Серебряный Фонтан. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Геометрия", м.Площадь Ильича Жилой комплекс бизнес-класса в 5 км от Кремля. Подземный паркинг. Квартиры от 8.3 млн Застройщик: Жилдорипотека. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК бизнес-класса "Крылья" в ЗАО Продуманная архитектура. Престижный район Раменки. Все необходимосе для комфортной жизни. Ипотека от 5%. Звоните! от 6,96 млн руб. Застройщик: Лобачевского 120. Проектная декларация на рекламируемом сайте Район «Испанские кварталы» 4 км от МКАД. Квартиры пл. 40-118 кв.м.Монолит-кирпич, монолит. Спешите! Застройщик: А101. Проектная декларация на рекламируемом сайте Миниполис Рафинад. Старт продаж! Квартиры от 2,3 млн руб. Комфорт класс. Школа и дет. сад на территории. г. Химки 2,3 млн руб. Застройщик: Рафинад-сити. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК «Изумрудные холмы» Только в феврале выгодные условия приобритения 3 и 4-комнатных квартир для больших семей. Успейте купить! Волоколамское шоссе 8 км. от МКАД. Застройщик: Затонское. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК Отрада Квартиры от 2,7 млн руб! 5 мин до м.Митино. Рядом озеро, лес. Вся инф-ра построена! от 2,7 млн руб. Застройщик: Отрада Девелопмент. Проектная декларация на рекламируемом сайте Район «Скандинавия» 15 мин. до 3х веток метро. Московская прописка. Застройщик. 214-ФЗ. Новая Москва. Метро Теплый стан, Коммунарка, Бунинская аллея Застройщик: А101. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Румянцево-Парк". м.Саларьево Скидки на квартиры до 10%. Подземный паркинг. Свободные планировки. Закрытые дворы. Застройщик: Лексион Девелопмент. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "мой адрес В Зеленограде" Готовый монолитный дом. 2-х комн. квартиры от 6,6 млн руб. Транспортная доступность. Московская прописка. Застройщик: КП УГС. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Городские Истории" Планировки на любой вкус! Высокая стадия готовности! 2 парка в шаговой доступности! 1 мин до м Рассказовка. Застройщик: ТПУ Рассказовка. Проектная декларация на рекламируемом сайте Квартиры в жилом поселке Park Avenue Квартиры от 50 кв.м. Клубный поселок с детской инфраструктурой. Охраняемая территория. Новая Рига, 23 км. Цветочные поляны Студии, 1-4-комнатные квартиры площадью от 21 метра.Монолит. Застройщик: Старолесье. Проектная декларация на рекламируемом сайте Район Новые Ватутинки. Квартиры с отделкой от 3,2 млн! Ипотека без первоначального взноса. Рядом школа, детский сад и поликлиника. от 3,2 млн рублейООО "СЗ "Инвесттраст 1" Застройщик: Инвесттраст. Проектная декларация на рекламируемом сайте Жилой район Москва А101 Квартиры комфорт-класса в Новой Москве. 15 минут до 3-х веток метро. Московская прописка. Школы, детские сады. метро Теплый стан, Коммунарка, Бунинская аллея Застройщик: А101. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК Headliner Квартиры с отделкой в ЦАО от 7.8 млн руб. Уникальные видовые характеристики на Москву-реку и центр города. Развитая инфраструктура, паркинг. м. Шелепиха от 7.8 млн Застройщик: Жилой квартал Сити. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК Ленинградка 58 - от ЛСР Квартиры бизнес-класса от 6,5 млн руб. 5 минут до м. "Водный стадион". Рассрочка на 2 года. Звоните! Застройщик: Ленинградка 58. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК DISCOVERY PARK. Старт продаж! Квартиры с отделкой от надежного застройщика. 2 мин от м.Ховрино. Ипотека от 6%. Вся инфраструктура. Звоните! От 5,7 млн руб. Застройщик: Орион. Проектная декларация на рекламируемом сайте