Вы используете старую версию браузера Internet Explorer. Наш сайт выглядит и работает некорректно в этой версии IE.
Мы настоятельно рекомендуем вам обновить Internet Explorer или использовать другой браузер. В новых версиях браузера устранены проблемы безопасности и добавлены новые возможности.
от
3.2 млн
руб.
от
1.9 млн
руб.
от
1 млн
руб.
от
827 тыс
руб.
Опрос
Какой вид арендного бизнеса вы считаете наиболее удачным для частного инвестора?
Нажимая кнопку "Ответить", вы соглашаетесь с Политикой защиты и обработки персональных данных
Цены на квартиры в Москве
Стоимость недвижимости в Москве
Наш научный партнер

Офисы в Москве: лучше сразу искать за Третьим транспортным

А как обустроить здание – мнения разделились

Падение спроса на офисы в Москве стало уже выраженным вектором развития рынка, считают в аналитическом центре «Индикаторы рынка недвижимости IRN.RU». Крупнейшие и богатейшие компании, а также те, кто хочет казаться в одной обойме с ними, продолжают поддерживать премиальный рынок, но основной спрос четко смещается за пределы Третьего транспортного кольца (подробнее см. «Картина маслом: офисы в Москве не заполняются»).


Основные показатели объемов
По данным консалтинговой компании Welhome, в 2013 г. общий объем введенных площадей составил 759 400 кв. м GLA, превысив в 1,4 раза аналогичный показатель 2012 г. В 2013 году были завершены знаковые и ожидаемые объекты класса А (МФК «Меркурий Сити», БЦ «Белые Сады», БЦ «Кантри Парк-3»). Это привело к увеличению доли вакантных площадей в классе А в совокупности с постоянным, не увеличивающимся уровнем спроса. Средняя базовая ставка аренды в классе А составила на конец 2013 г. $820 за кв. м в год, в классе В+ - $530 за кв. м в год.

В 2014 году, несмотря на заявленный объем (около 850 000 кв. м), темпы ввода, вероятнее всего, снизятся, и общий ввод составит не более 500 000 - 600 000 кв. м. В условиях нынешней макроэкономической ситуации спрос на офисные помещения стабилизировался и не имеет тенденции к увеличению. В связи с этим на рынке офисной недвижимости может возникнуть переизбыток предложения в ближайшей перспективе и стагнация, считают в компании. (Статистику и оценки других компаний см. в статье «Картина маслом: офисы в Москве не заполняются».)


Ставки аренды
Как отмечают аналитики Welhome, ставки аренды внутри классов значительно разнятся в зависимости от зоны расположения объектов и изменятся в среднесрочной перспективе разнонаправленно. В классе «А Прайм» ставки останутся на прежнем уровне, а в объектах класса А за пределами ТТК могут незначительно снизиться.


«Муравейники»…
Рынок офисной недвижимости в Москве подстерегает еще одна опасная тенденция, кроме кризиса перепроизводства. По данным мониторинга, проведенного УК Clever Estate, число офисных центров с большим количеством собственников, так называемых, «офисов-муравейников», в Москве в 2013 г. плавно увеличивалось, и эта тенденция в 2014 году, скорее всего, будет продолжена. Если в начале 2013 г. количество таких бизнес-центров составляло порядка 500, то к концу года оно выросло на 20%.

«Это только те бизнес-центры, – говорит Сергей Креков, генеральный директор УК Clever Estate, – информация о которых является открытой, а по существу их насчитывается гораздо больше. Наличие таких «бизнес-центров-муравейников» последние три года стало для Москвы устойчивым трендом».

Бизнес-центры такого типа, как правило, класса В- и С. Они расположены в бывших НИИ и небольших особняках в центре Москвы неясного функционала: на месте бывших учреждений и редакций газет еще советской поры и так далее. Хотя среди них случаются и исключения, когда только вышедший в эксплуатацию БЦ класса А тоже проводит политику «муравейника».

Первичным собственником объекта, который продает площадь нескольким владельцам, как правило, выступают компании, для которых инвестиции в недвижимость не являются профильным бизнесом, и решение продавать офис мелкими площадями продиктовано возможностью получения «быстрых денег».

Типичная площадь «БЦ-муравейников» В- и С-класса колеблется от 2500 до 9000 кв. м. На одном таком объекте может располагаться до 200 собственников в зависимости от его величины. Площади в собственности обычно составляют 200-500 кв. м, но могут быть и всего 50 кв. м, если бизнес-центр находится в ЦАО.

Основные арендаторы таких площадей – небольшие туристические и рекламные агентства, офисы оптово-закупочных компаний, юридические конторы, аудиторские фирмы, небольшие редакции, офисы интернет-компаний, небольшие фотостудии. Такие площади также часто оборудуют и сдают для проведения семинаров, тренингов и фокус-групп.


…и их эксплуатация
По данным УК Clever Estate, все БЦ такого типа, как правило, сталкиваются с рядом типичных эксплуатационных проблем. «Таким бизнес-центром управлять чрезвычайно сложно, – говорит Сергей Креков, – управляющая компания с каждым из 200 собственников должна заключать индивидуальный договор обслуживания; у каждого есть свои требования и пожелания, которые надо как-то снивелировать так, чтобы не было конфликта между собственниками».

Основная проблема эксплуатации офисов-муравейников – это эксплуатация так называемых мест общего пользования (коридоры, санузлы, лестницы, лифты и так далее). Как правило, они остаются либо у первичного собственника или распределяются коэффициентом в доли каждому собственнику-участнику «муравейника», согласно процентному соотношению, так называемому «коридорному коэффициенту». И на этот коэффициент увеличивается сумма арендной платы с каждого собственника.

«Типичный и очень частый конфликт между собственниками «муравейника» класса С, - говорит Сергей Креков, - это незаконное присвоение мест общего пользования. К примеру, если один из собственников решает присоединить в свою пользу часть общего коридора или open space. Такие самозахваты могут привести к началу судебных тяжб по отстаиванию площади как общедолевой».

Другая типичная проблема эксплуатации таких БЦ – это состояние инженерных систем и сетей, а также изношенность конструктива здания. Если управление зданием осуществляется кустарным способом, это приводит к некорректной работе инженерных систем: отключению электричества, коротким замыканиям, затоплению санузлов, проблемам с кондиционированием и работой лифтов, - и, как следствие, оттоку арендаторов.


Вынужденные компромиссы
Предстоящие проблемы с эксплуатацией порой не останавливают, да и не могут вынудить девелоперов московских бизнес-центров прекратить продажу и сдачу в аренду мелких площадей. Они просто вынуждены идти на компромисс с арендаторами.

Офисный сегмент остается лидером на рынке коммерческой недвижимости по объему предложения помещений в аренду. Но спрос на офисную недвижимость не растет, что обусловлено в первую очередь макроэкономическими факторами. В таких условиях под вопросом оказывается ликвидность даже качественных офисных помещений.

Еще осенью аналитики компании RRG указывали, что даже в сегменте высококачественных бизнес-центров классов А и В вакантными остаются порядка 1,55 млн площадей. «Обеспеченность офисными площадями в Москве сегодня превысила 1100 кв. м на 1000 жителей, – говорил еще в октябре председатель совета директоров группы компаний RRG Денис Колокольников. – Особый дефицит площадей исключен, ниша в целом по городу близка к насыщению, все выходящие на рынок объекты вступают в конкуренцию между собой. Предпосылок к изменению ситуации в данный момент не просматривается: макроэкономическая ситуация не располагает к росту деловой активности, соответственно, практически не растет количество новых рабочих мест, и ситуация с востребованностью офисных площадей вряд ли заметно повысится в среднесрочной перспективе».

«Спасательным кругом» для незаполненных объектов может стать привлечение крупного арендатора. Это может быть западная компания, специфика деятельности которой не предполагает постоянного потока клиентов. Тогда для размещения центрального офиса вполне может подойти бизнес-центр, расположенный на расстоянии от центра города. «Если такой арендатор найден, он становится своего рода «якорем» объекта и привлекает другие компании. Разумеется, собственник здания готов идти на различного рода уступки, чтобы заполучить такого арендатора, – рассказывает Денис Колокольников. – Это и льготная арендная ставка, и арендные каникулы, разного рода бонусы в виде бесплатных дополнительных площадей или машино-мест».


Реконцепция
Еще один путь решения проблемы с заполняемостью – выявление и коррекция возможных ошибок в концепции. Значительная часть случаев низкой заполняемости БЦ является следствием именно концептуальных просчетов – например, предлагаются помещения слишком крупной площади, на которые нет спроса в данном районе. В этом случае имеет смысл переориентироваться с учетом требований рынка и предлагать более мелкую нарезку, с отделкой. «Вариант с предложением в аренду малых площадей вполне может «вытянуть» БЦ с погрешностями в концепции и местоположении, – говорит Денис Колокольников. – Спрос на малые площади достаточно высок, и в ряде случаев решением проблемы с заполняемостью может стать пересмотр формата предложения – например, можно предлагать в аренду часть помещения или отдельные рабочие места».

Как отмечают аналитики www.irn.ru, нельзя не отметить взаимосвязь между снижением интереса к офисным помещениям и ростом предложения апартаментов. Именно в заявленных изначально якобы офисных зданиях и планируются «псевдоквартиры»: ограничения на строительство жилья еще более жестки, чем на строительство коммерческой недвижимости. Поэтому рост предложения апартаментов (см. «Картина маслом: апартаменты в Москве вызывают все больше опасений») напрямую связан, по мнению экспертов www.irn.ru, с ростом объемов строительства офисных зданий. Девелоперы просто заявляют их в документах как офисы или гостиницы, хотя изначально значительную часть этажей планируют как апартаменты.


Приложение. 
Наиболее крупные офисные объекты, запланированные к вводу в 2014 г.


НАЗВАНИЕ АДРЕС КЛАСС GLA, КВ. М ДЕВЕЛОПЕР
ComCity, фаза Alpha Киевское ш., 2 км от МКАД А 126 000 PPF Real Estate
«Башня Евразия» Пресненская наб., 8, стр. 1 А 118 050 MosCityGroup
«ОКО» ММДЦ «Москва-Сити», уч. №16 А 100 000 Capital Group
«Башня Эволюция», 1 очередь Пресненская наб., уч. 2-3 A 65 000 «Снегири Девелопмент»
«Водный» Головинское ш., 5 А 61 570 MR Group
Mebe One Khimki Plaza Ленинградское ш., 4 км от МКАД А 34 000 МЕБЕ-Девелопмент
Pallau RB Рублево-Успенское ш., 1-й км В+ 30 000 ГК «Ферро-Строй»
«Аэродом» Ленинградский просп., 37, к. 7 В+ 26 525 Группа ПСН
SKY House Мытная ул., 40-44 А 17 500 MosCityGroup

Источник: Welhome Real Estate Consulting

 
Данный материал является аналитическим и не носит рекламный характер.

Нашли ошибку в тексте? Выделите ее и нажмите Ctrl+Enter
2254 (0 сегодня)

Самые популярные объекты в базе IRN.RU

Цена, продавец
Карта
Адрес, описание
P от 8 256 000
до 23 208 000 руб.
Перейти на официальный сайт Уточняйте цены по телефону
ЖК Династия Москва, Северный округ, район Хорошевский, м. Хорошёвская, м. Полежаевская 1-3-комнатные квартиры Площади : 38 - 96 кв.м. Сдача ГК: 4 кв. 2020 г. м. Полежаевская, 5 мин. пешком Хорошевское ш., вл. 25, к.1 Хорошевское ш., вл. 25, к.2 Застройщик: МОНОЛИТНОЕ ДОМОСТРОЕНИЕ.
Проектная декларация на рекламируемом сайте
P от 4 028 880
до 18 684 800 руб.
Перейти на официальный сайт Уточняйте цены по телефону
ЖК SREDA Москва, Юго-Восточный округ, район Нижегородский, м. Текстильщики Студии, 1-4-комнатные квартиры Площади : 20 - 112 кв.м. Сдача ГК: 4 кв. 2019 г. м. Текстильщики, 15 мин. транспортом Рязанский пр-т, вл.2, Б2 Рязанский пр-т, вл.2, Б3 Рязанский пр-т, вл.2, к.L1 Рязанский пр-т, вл.2, к.L2 Рязанский пр-т, вл.2, к.М1 Показать все 15 корпусов Застройщик: ВЦ Стройэкспо.
Проектная декларация на рекламируемом сайте
P от 7 000 000
до 28 000 000 руб.
Перейти на официальный сайт Уточняйте цены по телефону
ЖК Пикассо Москва, Западный округ, район Тропарево-Никулино, м. Юго-Западная 1-3, 5-комнатные квартиры Площади : 38 - 157 кв.м. Сдача ГК: 2 кв. 2019 г. м. Юго-Западная, 7 мин. транспортом Озёрная ул., вл.35, к.1 Озёрная ул., вл.35, к.2 Застройщик: ИжВазтехобслуживание.
Проектная декларация на рекламируемом сайте

Недвижимость в Москве и Подмосковье
Показать все
Предложения июля
Квартиры 300 м. от метро Солнцево ЖК Лучи. Квартиры с отделкой. Всего от 4,7 млн руб. Первый взнос 10%. Ипотека от 5,5% всего от 4,7 млн руб.ООО «ЛСР. Объект-М» Застройщик: Группа ЛСР. Проектная декларация на рекламируемом сайте Старт продаж новой башни Прайм Парк Квартиры премиум-класса. м Динамо. Отделка, паркинг, англ школа, парки, д/сады, спорт объекты, фитнес, бассейн от 8,9 млн рублей!Оптима Девелопмент Застройщик: Прайм Парк. Проектная декларация на рекламируемом сайте Дом Серебряный Бор Уникальное предложение! Скидка 10% на просторные квартиры в Серебряном бору. Потрясающие виды, паркинг, система умный дом. м.Щукинская Застройщик: Строитель. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК «Родной Город. Октябрьское Поле» Акция 8:0! Квартиры в Москве со скидкой 8%, выгода до 1,7 млн руб. Только до 31.07. от 8,7 млн руб.! Застройщик: АВТОКОМСТРОЙ. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК бизнес-класса "Маяковский" Квартиры от 7,5 млн руб! Окончание строительства в 4 квартале 2018 г. Свободная планировка. 600 м. до м.Водный стадион от 7,5 млн руб. Застройщик: Дорожное ремонтно-строительное управление Северное. Проектная декларация на рекламируемом сайте Небо Современные 1-5-комнатные квартиры. Площадь от 48 до 131 кв.м. Монолит. от 170 тыс./кв.м Застройщик: Проект Мичуринский. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК Савёловский Сити Живите рядом с центром! Квартиры с отделкой от 6 млн руб. Ипотека от 6%. 7 мин от м. Дмитровская. Высотки с потрясающими панорамными видами! от 6 млн руб. Застройщик: Бизнес парк Савеловский. Проектная декларация на рекламируемом сайте Флотилия Спешите! Апартаменты пл. 47-107 кв.м.Монолит-кирпич. от 6,5 млн руб.Флэт и Ко Застройщик: МОСФУНДАМЕНТСТРОЙ №1. Проектная декларация на рекламируемом сайте Скидки до 14% в «Селигер Сити» В 2 мин. пешком от м. Селигерская. Современные планировки. Монолит построен. Рассрочка 0%! от 4,2 млн руб.MR Group Застройщик: РУБЛЕВСКИЙ ПАРК. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Семеновский Парк" Квартиры с отделкой в Москве от 5,1 млн! Вид на Измайловский парк. Рядом м.Семеновская. от 5,1 млн руб. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Кварталы 21/19"! 5 км от ТТК Квартиры в Москве ЮВАО. С отделкой и без. Готовые и строящиеся корпуса. Ипотека от 31 127 руб./месяц квартиры от 4,9 млн рублейЗАО "ВЕКТОРСТРОЙФИНАНС" Застройщик: Предприятие МС. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК на Лобачевского 120. Ипотека 5,5%! Дополнительная скидка в офисе продаж! Квартиры бизнес-класса от 8,1 млн. р.!м. Аминьевское шоссе – 550 м. от 8,1 млн руб. Застройщик: Лобачевского 120. Проектная декларация на рекламируемом сайте Геометрия Современные квартиры в готовых домах. Площадь от 46 до 137 кв.м. Монолит. Подробности по телефону! от 7,3 млн руб. Застройщик: Жилдорипотека. Проектная декларация на рекламируемом сайте Headliner Квартиры в готовых домах пл. от 29 метров.Монолит, другое. от 7,7 млн руб. Застройщик: Жилой квартал Сити. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Фестиваль Парк" Старт продаж нового корпуса от 5,4 млн! 3 мин до м. Речной Вокзал. Отделка WhiteBox. Звоните! от 5,4 млн руб. Застройщик: Центр-Инвест. Проектная декларация на рекламируемом сайте Золотая Звезда Спешите! Квартиры пл. 38-101 кв.м.Монолит. 3 квартиры по спец. цене.Группа "Эталон" Застройщик: Золотая Звезда. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК Экодолье Шолохово! 200 000 руб. - первый взнос на таунхаус в ЖК "Экодолье Шолохово". Скидка 10%. Ипотека. Спешите! Дмитровское ш.,15 км. от 4,1 млн руб.ГК Экодолье Застройщик: Экодолье Щолохово. Проектная декларация на рекламируемом сайте Купавна 2018 Акция месяца! Цены как на старте продаж в ЖК Купавна 2018! Меньше года до выдачи ключей. Торопитесь! ООО "Аквацентр" Застройщик: Аквацентр. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК «Остафьево» 10 мин. до метро Бунинская аллея. 5 детских садов, 3 школы. Рядом парковая зона, пруды и набережная. Квартиры с отделкой от 2,1 млн руб. Застройщик: СР-Групп. Проектная декларация на рекламируемом сайте Двушки в ЖК Рассказово Старт продаж третьей очереди. 850м от метро Рассказовка. Звоните! 6,3 млн руб. Sezar Group Застройщик: Красный Октябрь. Проектная декларация на рекламируемом сайте Последние квартиры с террасой на крыше Свободная планировка. От 50 кв. м. Готовый поселок PARK AVENUE. Детский сад на территории. Новая Рига, 23 км. Городской район Новые Ватутинки Готовая инфраструктура. Д/сады, школа и поликлиника. Московская прописка. Ипотека от 6%. м. Новые Ватутинки от 2,8 млн руб.АО "Инвесттраст" Застройщик: Инвесттраст. Проектная декларация на рекламируемом сайте Квартал для жизни Спутник Студии с отделкой с видом на реку! Рядом м.Строгино. Скидки до 12%! с отделкой от 2,6 млн руб. Застройщик: Бухта Лэнд. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Томилино 2018" Квартиры с отделкой в 10 минутах от м. Котельники! Рядом пляж и лесопарк! Первый взнос - 0%! от 1,7 млн руб. Застройщик: Самолет-Томилино. Проектная декларация на рекламируемом сайте Живые районы от А101 Квартиры с отделкой! Ипотека от 5,1% на весь период. Новая Москва от 3,5 млн руб. Застройщик: А101. Проектная декларация на рекламируемом сайте Жилой квартал Тетрис Квартиры в готовых домах площадью от 18 метров.Монолит. Спешите! от 3,5 млн руб. Застройщик: Садовое кольцо МПС. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Южный" Красногорск 5 км от МКАД без пробок! Квартиры-студии от 34 кв.м от 3,2 млн руб. Ипотека, рассрочка. Звоните! от 86 000 руб./кв.мООО "Прогресс" Застройщик: ПРОГРЕСС. Проектная декларация на рекламируемом сайте Эко Видное 2.0 Квартиры в готовых домах пл. от 25 метров.Монолит. Уточняйте подробности по телефону. MR Group Застройщик: Купелинка Девелопмент. Проектная декларация на рекламируемом сайте Район «Испанские кварталы» Современные квартиры в готовых домах. Площадь от 22 до 115 кв.м. Монолит-кирпич, монолит. Торопитесь! от 3,5 млн руб. Застройщик: А101 ДЕВЕЛОПМЕНТ. Проектная декларация на рекламируемом сайте Малоэтажный жилой комплекс «SAMPO» Идет заселение. Готовые квартиры с отделкой и без. 25 км от МКАД. Ипотека от 9%. от 2,4 млн руб.Микрорайон «Кантри» Застройщик: микрорайон Кантри. Проектная декларация на рекламируемом сайте Отрада 8 км от МКАД. Квартиры пл. 21-98 кв.м.Монолит-кирпич. Торопитесь! всего от 2,3 млн руб. Застройщик: Отрада Девелопмент. Проектная декларация на рекламируемом сайте Новый жилой квартал Фили Сити Скидка на квартиры до 5%. Бизнес-класс. Рассрочка. Ипотека 6%. Собственный парк-променад и фонтан. Паркинг. 3 мин пешком от м.Фили Застройщик MR Group Застройщик: ЛАТИРИУС. Проектная декларация на рекламируемом сайте