Вы используете старую версию браузера Internet Explorer. Наш сайт выглядит и работает некорректно в этой версии IE.
Мы настоятельно рекомендуем вам обновить Internet Explorer или использовать другой браузер. В новых версиях браузера устранены проблемы безопасности и добавлены новые возможности.
от
3.2 млн
руб.
от
1.9 млн
руб.
от
1 млн
руб.
от
827 тыс
руб.
Опрос
Где вы предпочитаете останавливаться, путешествуя по городам России?
Нажимая кнопку "Ответить", вы соглашаетесь с Политикой защиты и обработки персональных данных
Цены на квартиры в Москве
Стоимость недвижимости в Москве
Наш научный партнер

Особенности купли-продажи жилья с участием несовершеннолетних

Разъясняет адвокат Олег Сухов специально для IRN.RU

Продажа квартиры, где несовершеннолетний является одним из собственников, оказывается, интересует многих россиян. Если ввести в поисковики Google или Yandex соответствующие запросы, то система услужливо выдаст не только статьи, комментарии или рекомендации по данному вопросу, но и покажет статистику самих запросов. А она огромна. Тысячи людей целенаправленно ищут информацию, каким образом можно продать жилье, в котором несовершеннолетний выступает совладельцем.

Если говорить прямо, то продать квартиру, в которой в качестве совладельца выступает несовершеннолетний, не просто сложно, но, выражаясь языком вождя мирового пролетариата, – архисложно. В первую очередь потому, что само государство стоит на страже, простите за банальность, прав детей, которые в силу возраста не могут оценить последствия тех или иных поступков. Закон не только защищает права ребенка в сделках с недвижимостью, но и серьезно ограничивает свободу воли родителей, опекунов и попечителей при заключении подобных договоров.

А потому существует всего два варианта, когда недвижимость, где совладельцем выступает несовершеннолетний, может быть продана третьим лицам.


Первый вариант
Продавая квартиру, в которой есть несовершеннолетний собственник, родители или опекуны одновременно оформляют на него долю во вновь приобретаемом жилье. На первый взгляд все просто. Однако есть подводный камень. И очень большой. Дело в том, что новая квартира по своим потребительским свойствам не должна уступать продаваемой. В противном случае органы опеки и попечительства не согласятся на такую сделку. И самое интересное заключается в том, что определять потребительские свойства нового жилья будут как раз они, а не стороны договора купли-продажи. А у чиновников может быть свой взгляд на вещи. Вот классический пример.

В трехкомнатной муниципальной квартире улучшенной планировки в Самаре жили Алексей и Анна Шемчуки с дочерью Татьяной (данные изменены). В 2004 г. дочь родила Алексею и Анне внука – Бориса. Мать-одиночка. Ну и кого этим удивишь в наше время? В 2006 г. Шемчуки приватизировали квартиру. Понятно, что и у маленького Бориса появилась доля в собственности.

В 2010 г. Татьяна встретила Анатолия Скавронского (жителя Подмосковья), вышла за него замуж и, взяв фамилию мужа, уехала в город Жуковский. Анатолий прописал Бориса в своей четырехкомнатной квартире. В 2011 г. у Татьяны и Анатолия родилась дочь. В 2012 г. поближе к дочери и внукам перебрались и дед с бабкой – Алексей и Анна. Квартира в Самаре освободилась, и Шемчуки сдали ее квартирантам. В 2013 г. они решили продать жилплощадь, купить на вырученные деньги однокомнатную квартиру в Жуковском, а оставшуюся сумму отдать Скавронским для ремонта их жилья.

Однако перед Шемчуками встала проблема права собственности маленького Бориса в самарской квартире. Посовещавшись, они решили сделать так: общая площадь «трешки» была 82 квадратных метра. Они разделили ее на четверых собственников. Получилось по 20,5 квадратных метров. Значит, семья продает трехкомнатную квартиру, забирает деньги и покупает на имя Бориса жилплощадь в доме гостиничного типа. Такой вариант понравился всем: не хотелось совсем уж разрывать связи с Самарой.

Однако пожилая, похожая на строгую учительницу, чиновница из опеки и попечительства рассудила иначе. Во-первых, ее не устроил совмещенный санузел, во-вторых, школа от дома, где приобреталось жилье, находилась гораздо дальше, чем прежняя от старого места жительства. И, наконец, «новая» квартира – однокомнатная, а ребенку 8 лет. Если что, то жить в ней он будет, конечно, с мамой, а следовательно, его фактическая жилплощадь уменьшается до 10,25 квадратного метра. Кроме того, учитывая, что ребенок и мать разнополые, то налицо резкое ухудшение потребительских свойств жилья.

Понятно, что органы опеки и попечительства воспротивились сделке: а если Татьяна разведется с Анатолием и вернется в Самару? И при этом на руках у нее будет еще и младшая дочь? Всем тогда ютиться на 20 с хвостиком метрах? Так что чиновница, честно говоря, дело свое знала, и опыт у нее был большой. Пришлось Шемчукам так и сдавать квартиру внаем. Приобретать равноценное по потребительским свойствам жилье не было никакого смысла. Суммы, остававшейся после сделок купли-продажи, не хватило бы не только на приобретение еще одной квартиры в Жуковском, но и на ремонт жилья Скавронских.


Второй вариант
Одновременно с реализацией квартиры на ребенка оформляется доля в другом объекте недвижимости. Понятно, что равноценном по своим потребительским свойствам. Например, в квартире дедушки или бабушки. Жительница Самары Мария Топалова (фамилия изменена) была собственницей двухкомнатной квартиры, в которой кроме нее имела долю ее десятилетняя дочь – Анастасия. В 2012 г. отец Марии – Андрей Викентьев предложил дочери продать ее жилье и переехать к нему – в двухъярусную пятикомнатную квартиру в центре города.

Викентьев жил один и хотел чаще общаться с Марией и Анастасией. Он оформил доли на дочь и внучку в своей квартире. Произошло это одновременно с продажей жилья Топаловой. Органы опеки и попечительства согласились, что новое жилище лучше старого. А потому и не были против.

Что самое важное в таком «обмене»? Ответ простой – одновременность продажи и оформления долей.

Это всегда необходимо учитывать, потому что в противном случае получится, как с жителями Самары Силиверстовыми. Родители (Николай и Евгения) жили с двумя малолетними дочерьми в двухкомнатной приватизированной квартире. Для улучшения жилищных условий они взяли кредит и вложились в новостройку. Николай и Евгения предполагали, что полностью рассчитаются с займом и приобретут обстановку, когда въедут в новое жилье и продадут старое.

Ну, в общем, так они и сделали: въехали в новую квартиру и сразу же оформили жилище на всех четверых. В том числе, понятно, и на девочек. После чего приступили к продаже старой «двушки». Только вот один маленький нюанс: у детей были доли в старой квартире, а тут еще появились и в новой. Если подходить к делу формально, то получилось, что реализация бывшего жилья без одновременного предоставления равноценной недвижимости нарушает права несовершеннолетних. Даже несмотря на то, что на них уже оформлена в собственность часть новостройки.

Пришлось родителям доказывать в органах опеки и попечительства, а также прокурору, что доли в новостройке были оформлены с прицелом на скорейшую продажу старой квартиры. В конце концов, дело разрешилось благополучно. Однако нервов люди потратили немало. И все только потому, что Силиверстовы и их риелтор не придали значения слову «одновременно».

Впрочем, при всей кажущейся сложности этот случай вряд ли может считаться непреодолимым препятствием. Да, пришлось понервничать, походить по кабинетам. Не более того. Гораздо хуже, когда в результате незаконных сделок с жильем страдают не только родители, но и добросовестные покупатели. В 2000 году жителей Балашихи супругов Болдыревых (фамилия изменена) лишили родительских прав, а их детей – Анну и Марию отправили в детдом.

Пока государство заботилось о девочках, непутевые папа и мама вели разгульный образ жизни. В конце концов они попали в лапы мошенников и умудрились «подарить» квартиру махинаторам. Понятно, что без ведома органов опеки и попечительства. Затем последовали две перепродажи, и жилье в итоге досталось добросовестным приобретателям.

Через несколько лет Анна и Мария покинули детдом. Ну а дальше обычная и даже немного скучная история: обращение в органы опеки и попечительства, иск прокурора в защиту прав несовершеннолетних, судебные заседания, признание сделок недействительными, возбуждение уголовных дел. Только вот добросовестным приобретателям от этого никак не легче. А всего-то и надо было сделать, что обратиться к адвокату и проверить историю и правовую чистоту квартиры.

Итак, жилплощадь, где у несовершеннолетнего есть доля, продать можно. Такие сделки не являются каким-то «чудом морским» и осуществляются по всей России. Но необходимо учитывать некоторые особенности.

В частности, взамен старого жилья ребенок должен в обязательном порядке получить новое (или долю в нем). Новая квартира по потребительским свойствам не может уступать прежней. Второй существенный момент заключается в том, что такие сделки должны проходить одновременно.

Конечно, все факторы сразу учесть очень сложно, а потому весь процесс должен проходить только под контролем профессионального юриста. В противном случае проблем не избежать.

 
Данный материал является аналитическим и не носит рекламный характер.

Нашли ошибку в тексте? Выделите ее и нажмите Ctrl+Enter
9540 (0 сегодня)

Самые популярные объекты в базе IRN.RU

Цена, продавец
Карта
Адрес, описание
P от 2 659 700
до 9 117 310 руб.
Перейти на официальный сайт Уточняйте цены по телефону
ЖК Кленовые Аллеи Новая Москва, Новомосковский округ, м. Теплый Стан, 15 км от МКАД Площади : 29 - 81 кв.м. Сдача ГК: 4 кв. 2019 г. м. Теплый Стан, 20 мин. транспортом Десеновское с/о, влизи дер. Тупиково, уч.51, к.1 Десеновское с/о, влизи дер. Тупиково, уч.51, к.2 Десеновское с/о, влизи дер. Тупиково, уч.51, к.3 Десеновское с/о, влизи дер. Тупиково, уч.51, к.4 Застройщик: МИЦ-Инвест.
Проектная декларация на рекламируемом сайте
P от 8 256 000
до 23 208 000 руб.
Перейти на официальный сайт Уточняйте цены по телефону
ЖК Династия Москва, Северный округ, район Хорошевский, м. Хорошёвская, м. Полежаевская 1-3-комнатные квартиры Площади : 38 - 96 кв.м. Сдача ГК: 4 кв. 2020 г. м. Полежаевская, 5 мин. пешком Хорошевское ш., вл. 25, к.1 Хорошевское ш., вл. 25, к.2 Застройщик: МОНОЛИТНОЕ ДОМОСТРОЕНИЕ.
Проектная декларация на рекламируемом сайте
P от 4 000 000
до 11 000 000 руб.
Перейти на официальный сайт Уточняйте цены по телефону
ЖК Park Avenue Московская область, Истринский район, Ильинское, Новорижское шоссе, 29 км. от МКАД 1-3-комнатные квартиры Площади : 49 - 86 кв.м. 7,5 км от Павловская Слобода 7,5 км от Павловская Слобода Обушковское с.п., вблизи Писково дер., кк.3-9

Недвижимость в Москве и Подмосковье
Показать все
Предложения июля
ЖК Экодолье Шолохово! 200 000 руб. - первый взнос на таунхаус в ЖК "Экодолье Шолохово". Скидка 10%. Ипотека. Спешите! Дмитровское ш.,15 км. от 4,1 млн руб.ГК Экодолье Застройщик: Экодолье Щолохово. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Южный" Красногорск 5 км от МКАД без пробок! Квартиры-студии от 34 кв.м от 3,2 млн руб. Ипотека, рассрочка. Звоните! от 86 000 руб./кв.мООО "Прогресс" Застройщик: ПРОГРЕСС. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК «ПИКАССО» в ЗАО ЖК «Пикассо» Скоро повышение цен! В двух минутах от метро! ЖК рядом с метро Очаково (200м) от 7,2 млн руб. Застройщик: ИжВазтехобслуживание. Проектная декларация на рекламируемом сайте Двушки в ЖК Рассказово Старт продаж третьей очереди. 850м от метро Рассказовка. Звоните! 6,3 млн руб. Sezar Group Застройщик: Красный Октябрь. Проектная декларация на рекламируемом сайте Купавна 2018 Акция месяца! Цены как на старте продаж в ЖК Купавна 2018! Меньше года до выдачи ключей. Торопитесь! ООО "Аквацентр" Застройщик: Аквацентр. Проектная декларация на рекламируемом сайте Среда от PSN Group 5 мин. пешком от МЦК Нижегородская. Рассрочка 0%. Ипотека от 6,7%. Квартиры от 6,3 млн рублей! Скидки до 10% до 31 июля! от 6,3 млн руб.PSN Group Застройщик: ВЦ Стройэкспо. Проектная декларация на рекламируемом сайте Дом Серебряный Бор Уникальное предложение! Скидка 10% на просторные квартиры в Серебряном бору. Потрясающие виды, паркинг, система умный дом. м.Щукинская Застройщик: Строитель. Проектная декларация на рекламируемом сайте Старт продаж новой башни Прайм Парк Квартиры премиум-класса. м Динамо. Отделка, паркинг, англ школа, парки, д/сады, спорт объекты, фитнес, бассейн от 8,9 млн рублей!Оптима Девелопмент Застройщик: Прайм Парк. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК «Родной Город. Октябрьское Поле» Акция 8:0! Квартиры в Москве со скидкой 8%, выгода до 1,7 млн руб. Только до 31.07. от 8,7 млн руб.! Застройщик: АВТОКОМСТРОЙ. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК бизнес-класса "Маяковский" Квартиры от 7,5 млн руб! Окончание строительства в 4 квартале 2018 г. Свободная планировка. 600 м. до м.Водный стадион от 7,5 млн руб. Застройщик: Дорожное ремонтно-строительное управление Северное. Проектная декларация на рекламируемом сайте Малоэтажный жилой комплекс «SAMPO» Идет заселение. Готовые квартиры с отделкой и без. 25 км от МКАД. Ипотека от 9%. от 2,4 млн руб.Микрорайон «Кантри» Застройщик: микрорайон Кантри. Проектная декларация на рекламируемом сайте Небо Квартиры площадью 48-131 кв.м.Монолит. Подробности по телефону! от 170 тыс./кв.м Застройщик: Проект Мичуринский. Проектная декларация на рекламируемом сайте Живые районы от А101 Квартиры с отделкой! Ипотека от 5,1% на весь период. Новая Москва от 3,5 млн руб. Застройщик: А101. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Фестиваль Парк" Старт продаж нового корпуса от 5,4 млн! 3 мин до м. Речной Вокзал. Отделка WhiteBox. Звоните! от 5,4 млн руб. Застройщик: Центр-Инвест. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Эталон-Сити" от Группы "Эталон" Видовые квартиры за 125 000 руб./кв.м! Скидка на студии до 3%! Квартиры с отделкой от 6,5 млн руб. Сдаем в 2018г. м. Скобелевская Застройщик: Дайкар. Проектная декларация на рекламируемом сайте Квартиры 300 м. от метро Солнцево ЖК Лучи. Квартиры с отделкой. Всего от 4,7 млн руб. Первый взнос 10%. Ипотека от 5,5% всего от 4,7 млн руб.ООО «ЛСР. Объект-М» Застройщик: Группа ЛСР. Проектная декларация на рекламируемом сайте Эко Видное 2.0 Квартиры в готовых домах площадью от 25 метров.Монолит. Звоните! MR Group Застройщик: Купелинка Девелопмент. Проектная декларация на рекламируемом сайте Район «Испанские кварталы» Квартиры в готовых домах пл. от 22 метров.Монолит-кирпич, монолит. от 3,5 млн руб. Застройщик: А101 ДЕВЕЛОПМЕНТ. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК на Лобачевского 120. Ипотека 5,5%! Квартиры от 8,1 млн руб! Свой парк с прудом, д/сад. м. Аминьевское шоссе – 550 м. Рядом МГИМО, МГУ. от 8,1 млн руб. Застройщик: Лобачевского 120. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК «Остафьево» 10 мин. до метро Бунинская аллея. 5 детских садов, 3 школы. Рядом парковая зона, пруды и набережная. Квартиры с отделкой от 2,1 млн руб. Застройщик: СР-Групп. Проектная декларация на рекламируемом сайте Квартал для жизни Спутник Студии с отделкой с видом на реку! Рядом м.Строгино. Скидки до 12%! с отделкой от 2,6 млн руб. Застройщик: Бухта Лэнд. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК Савёловский Сити Живите рядом с центром! Квартиры с отделкой от 6 млн руб. Ипотека от 6%. 7 мин от м. Дмитровская. Высотки с потрясающими панорамными видами! от 6 млн руб. Застройщик: Бизнес парк Савеловский. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Кварталы 21/19"! 5 км от ТТК Квартиры в Москве ЮВАО. С отделкой и без. Готовые и строящиеся корпуса. Ипотека от 31 127 руб./месяц квартиры от 4,9 млн рублейЗАО "ВЕКТОРСТРОЙФИНАНС" Застройщик: Предприятие МС. Проектная декларация на рекламируемом сайте Флотилия Торопитесь! Апартаменты площадью от 47 метров. Монолит-кирпич. апартаменты в готовых домах от 6,5 млн руб.Флэт и Ко Застройщик: МОСФУНДАМЕНТСТРОЙ №1. Проектная декларация на рекламируемом сайте Headliner Современные квартиры в готовых домах. Площадь от 29 до 117 кв.м. Монолит, другое. от 7,7 млн руб. Застройщик: Жилой квартал Сити. Проектная декларация на рекламируемом сайте Геометрия Квартиры в готовых домах площадью 46-137 метров. ГК: 1 кв. 2019 г. Монолит. Уточняйте подробности по телефону. от 150 000 руб. кв.м Застройщик: Жилдорипотека. Проектная декларация на рекламируемом сайте Золотая Звезда Спешите! Квартиры в готовых домах площадью от 38 метров.Монолит. 3 квартиры по спец. цене.Группа "Эталон" Застройщик: Золотая Звезда. Проектная декларация на рекламируемом сайте Отрада Торопитесь! Современные квартиры в готовых домах. Площадь от 21 до 98 кв.м. Монолит-кирпич. всего от 2,3 млн руб. Застройщик: Отрада Девелопмент. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК «Селигер Сити» В 2 мин. пешком от м. Селигерская. Современные планировки. Монолит построен. Рассрочка 0%! от 4,2 млн руб.MR Group Застройщик: РУБЛЕВСКИЙ ПАРК. Проектная декларация на рекламируемом сайте Жилой квартал Тетрис Новые квартиры в готовых домах. Площадь от 18 до 47 кв.м. Монолит. от 3,5 млн руб. Застройщик: Садовое кольцо МПС. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Томилино 2018" Квартиры в 10 минутах от м. Котельники! Рядом пляж и лесопарк! Первый взнос - 0%! от 1,7 млн руб. Застройщик: Самолет-Томилино. Проектная декларация на рекламируемом сайте Небоскрёбы бизнес-класса центр Москвы Старт продаж! Квартиры с отделкой от 5 млн руб. Небоскрёбы бизнес-класса рядом с центром Москвы. 2 минуты пешком от м. Дмитровская от 5 млн руб. Застройщик: ТПУ Дмитровская. Проектная декларация на рекламируемом сайте Новый жилой квартал Фили Сити Скидка на квартиры до 5%. Бизнес-класс. Рассрочка. Ипотека 6%. Собственный парк-променад и фонтан. Паркинг. 3 мин пешком от м.Фили Застройщик MR Group Застройщик: ЛАТИРИУС. Проектная декларация на рекламируемом сайте