Вы используете старую версию браузера Internet Explorer. Наш сайт выглядит и работает некорректно в этой версии IE.
Мы настоятельно рекомендуем вам обновить Internet Explorer или использовать другой браузер. В новых версиях браузера устранены проблемы безопасности и добавлены новые возможности.
от
2.8 млн
руб.
от
2.9 млн
руб.
от
1 млн
руб.
от
827 тыс
руб.
Опрос
Что будет с рублевыми ценами на недвижимость этой осенью?
Нажимая кнопку "Ответить", вы соглашаетесь с Политикой защиты и обработки персональных данных
Цены на квартиры в Москве
Стоимость недвижимости в Москве
Наш научный партнер

Особенности купли-продажи жилья с участием несовершеннолетних

Разъясняет адвокат Олег Сухов специально для IRN.RU

Продажа квартиры, где несовершеннолетний является одним из собственников, оказывается, интересует многих россиян. Если ввести в поисковики Google или Yandex соответствующие запросы, то система услужливо выдаст не только статьи, комментарии или рекомендации по данному вопросу, но и покажет статистику самих запросов. А она огромна. Тысячи людей целенаправленно ищут информацию, каким образом можно продать жилье, в котором несовершеннолетний выступает совладельцем.

Если говорить прямо, то продать квартиру, в которой в качестве совладельца выступает несовершеннолетний, не просто сложно, но, выражаясь языком вождя мирового пролетариата, – архисложно. В первую очередь потому, что само государство стоит на страже, простите за банальность, прав детей, которые в силу возраста не могут оценить последствия тех или иных поступков. Закон не только защищает права ребенка в сделках с недвижимостью, но и серьезно ограничивает свободу воли родителей, опекунов и попечителей при заключении подобных договоров.

А потому существует всего два варианта, когда недвижимость, где совладельцем выступает несовершеннолетний, может быть продана третьим лицам.


Первый вариант
Продавая квартиру, в которой есть несовершеннолетний собственник, родители или опекуны одновременно оформляют на него долю во вновь приобретаемом жилье. На первый взгляд все просто. Однако есть подводный камень. И очень большой. Дело в том, что новая квартира по своим потребительским свойствам не должна уступать продаваемой. В противном случае органы опеки и попечительства не согласятся на такую сделку. И самое интересное заключается в том, что определять потребительские свойства нового жилья будут как раз они, а не стороны договора купли-продажи. А у чиновников может быть свой взгляд на вещи. Вот классический пример.

В трехкомнатной муниципальной квартире улучшенной планировки в Самаре жили Алексей и Анна Шемчуки с дочерью Татьяной (данные изменены). В 2004 г. дочь родила Алексею и Анне внука – Бориса. Мать-одиночка. Ну и кого этим удивишь в наше время? В 2006 г. Шемчуки приватизировали квартиру. Понятно, что и у маленького Бориса появилась доля в собственности.

В 2010 г. Татьяна встретила Анатолия Скавронского (жителя Подмосковья), вышла за него замуж и, взяв фамилию мужа, уехала в город Жуковский. Анатолий прописал Бориса в своей четырехкомнатной квартире. В 2011 г. у Татьяны и Анатолия родилась дочь. В 2012 г. поближе к дочери и внукам перебрались и дед с бабкой – Алексей и Анна. Квартира в Самаре освободилась, и Шемчуки сдали ее квартирантам. В 2013 г. они решили продать жилплощадь, купить на вырученные деньги однокомнатную квартиру в Жуковском, а оставшуюся сумму отдать Скавронским для ремонта их жилья.

Однако перед Шемчуками встала проблема права собственности маленького Бориса в самарской квартире. Посовещавшись, они решили сделать так: общая площадь «трешки» была 82 квадратных метра. Они разделили ее на четверых собственников. Получилось по 20,5 квадратных метров. Значит, семья продает трехкомнатную квартиру, забирает деньги и покупает на имя Бориса жилплощадь в доме гостиничного типа. Такой вариант понравился всем: не хотелось совсем уж разрывать связи с Самарой.

Однако пожилая, похожая на строгую учительницу, чиновница из опеки и попечительства рассудила иначе. Во-первых, ее не устроил совмещенный санузел, во-вторых, школа от дома, где приобреталось жилье, находилась гораздо дальше, чем прежняя от старого места жительства. И, наконец, «новая» квартира – однокомнатная, а ребенку 8 лет. Если что, то жить в ней он будет, конечно, с мамой, а следовательно, его фактическая жилплощадь уменьшается до 10,25 квадратного метра. Кроме того, учитывая, что ребенок и мать разнополые, то налицо резкое ухудшение потребительских свойств жилья.

Понятно, что органы опеки и попечительства воспротивились сделке: а если Татьяна разведется с Анатолием и вернется в Самару? И при этом на руках у нее будет еще и младшая дочь? Всем тогда ютиться на 20 с хвостиком метрах? Так что чиновница, честно говоря, дело свое знала, и опыт у нее был большой. Пришлось Шемчукам так и сдавать квартиру внаем. Приобретать равноценное по потребительским свойствам жилье не было никакого смысла. Суммы, остававшейся после сделок купли-продажи, не хватило бы не только на приобретение еще одной квартиры в Жуковском, но и на ремонт жилья Скавронских.


Второй вариант
Одновременно с реализацией квартиры на ребенка оформляется доля в другом объекте недвижимости. Понятно, что равноценном по своим потребительским свойствам. Например, в квартире дедушки или бабушки. Жительница Самары Мария Топалова (фамилия изменена) была собственницей двухкомнатной квартиры, в которой кроме нее имела долю ее десятилетняя дочь – Анастасия. В 2012 г. отец Марии – Андрей Викентьев предложил дочери продать ее жилье и переехать к нему – в двухъярусную пятикомнатную квартиру в центре города.

Викентьев жил один и хотел чаще общаться с Марией и Анастасией. Он оформил доли на дочь и внучку в своей квартире. Произошло это одновременно с продажей жилья Топаловой. Органы опеки и попечительства согласились, что новое жилище лучше старого. А потому и не были против.

Что самое важное в таком «обмене»? Ответ простой – одновременность продажи и оформления долей.

Это всегда необходимо учитывать, потому что в противном случае получится, как с жителями Самары Силиверстовыми. Родители (Николай и Евгения) жили с двумя малолетними дочерьми в двухкомнатной приватизированной квартире. Для улучшения жилищных условий они взяли кредит и вложились в новостройку. Николай и Евгения предполагали, что полностью рассчитаются с займом и приобретут обстановку, когда въедут в новое жилье и продадут старое.

Ну, в общем, так они и сделали: въехали в новую квартиру и сразу же оформили жилище на всех четверых. В том числе, понятно, и на девочек. После чего приступили к продаже старой «двушки». Только вот один маленький нюанс: у детей были доли в старой квартире, а тут еще появились и в новой. Если подходить к делу формально, то получилось, что реализация бывшего жилья без одновременного предоставления равноценной недвижимости нарушает права несовершеннолетних. Даже несмотря на то, что на них уже оформлена в собственность часть новостройки.

Пришлось родителям доказывать в органах опеки и попечительства, а также прокурору, что доли в новостройке были оформлены с прицелом на скорейшую продажу старой квартиры. В конце концов, дело разрешилось благополучно. Однако нервов люди потратили немало. И все только потому, что Силиверстовы и их риелтор не придали значения слову «одновременно».

Впрочем, при всей кажущейся сложности этот случай вряд ли может считаться непреодолимым препятствием. Да, пришлось понервничать, походить по кабинетам. Не более того. Гораздо хуже, когда в результате незаконных сделок с жильем страдают не только родители, но и добросовестные покупатели. В 2000 году жителей Балашихи супругов Болдыревых (фамилия изменена) лишили родительских прав, а их детей – Анну и Марию отправили в детдом.

Пока государство заботилось о девочках, непутевые папа и мама вели разгульный образ жизни. В конце концов они попали в лапы мошенников и умудрились «подарить» квартиру махинаторам. Понятно, что без ведома органов опеки и попечительства. Затем последовали две перепродажи, и жилье в итоге досталось добросовестным приобретателям.

Через несколько лет Анна и Мария покинули детдом. Ну а дальше обычная и даже немного скучная история: обращение в органы опеки и попечительства, иск прокурора в защиту прав несовершеннолетних, судебные заседания, признание сделок недействительными, возбуждение уголовных дел. Только вот добросовестным приобретателям от этого никак не легче. А всего-то и надо было сделать, что обратиться к адвокату и проверить историю и правовую чистоту квартиры.

Итак, жилплощадь, где у несовершеннолетнего есть доля, продать можно. Такие сделки не являются каким-то «чудом морским» и осуществляются по всей России. Но необходимо учитывать некоторые особенности.

В частности, взамен старого жилья ребенок должен в обязательном порядке получить новое (или долю в нем). Новая квартира по потребительским свойствам не может уступать прежней. Второй существенный момент заключается в том, что такие сделки должны проходить одновременно.

Конечно, все факторы сразу учесть очень сложно, а потому весь процесс должен проходить только под контролем профессионального юриста. В противном случае проблем не избежать.

 
Данный материал является аналитическим и не носит рекламный характер.

Нашли ошибку в тексте? Выделите ее и нажмите Ctrl+Enter
9625 (0 сегодня)

Самые популярные объекты в базе IRN.RU

Цена, продавец
Карта
Адрес, описание
P от 29 614 000
до 582 191 000 руб.
Перейти на официальный сайт Уточняйте цены по телефону
ЖК ММДЦ Москва-Сити Башня Федерация Башня Восток Москва, Центральный округ, район Пресненский, м. Деловой центр, м. Выставочная 2-5-комнатные квартиры Площади : 55 - 491 кв.м. м. Выставочная, 5 мин. пешком Застройщик: БАШНЯ ФЕДЕРАЦИЯ.
Проектная декларация на рекламируемом сайте
P от 9 952 200
до 112 770 000 руб.
Перейти на официальный сайт Уточняйте цены по телефону
ЖК Городские резиденции SPIRES Москва, Западный округ, район Очаково-Матвеевское, м. Славянский бульвар 1-5-комнатные квартиры Площади : 38 - 268 кв.м. Сдача ГК: 1 кв. 2021 г. м. Славянский бульвар, 9 мин. транспортом Нежинская ул., вл.5, к.1 Нежинская ул., вл.5, к.2 Нежинская ул., вл.5, к.3 Застройщик: Тервуд.
Проектная декларация на рекламируемом сайте
P от 2 164 197
до 9 420 540 руб.
Перейти на официальный сайт Уточняйте цены по телефону
ЖК Цветочные поляны Новая Москва, Новомосковский округ, 16 км от МКАД Студии, 1-4-комнатные квартиры Площади : 21 - 118 кв.м. Сдача ГК: 4 кв. 2020 г. д. Староселье, з/у 1, к.3 д. Староселье, з/у 1, к.4 Застройщик: Старолесье.
Проектная декларация на рекламируемом сайте

Недвижимость в Москве и Подмосковье
Показать все
Предложения октября
ЖК "Большое Путилково" Старт продаж! Рядом м. Митино. Дворы без машин, дет.сады, школы, поликлиники. 2,5 млн руб. Застройщик: Самолет-Путилково. Проектная декларация на рекламируемом сайте Микрорайон Новое Бисерово 2 Готовые квартиры у Старой Купавны. Уют с панорамным остеклением. Ипотека от 7.4%. Звоните! квартиры от 1,6 млн руб.ООО Акваспорт Застройщик: Акваспорт. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК Экодолье Шолохово! 200 000 руб. - первый взнос на таунхаус в ЖК "Экодолье Шолохово". Скидка 10%. Ипотека. Спешите! Дмитровское ш.,15 км. от 4,1 млн руб.ГК Экодолье Застройщик: Экодолье Щолохово. Проектная декларация на рекламируемом сайте Район «Скандинавия» 15 мин. до 3х веток метро. Московская прописка. Застройщик. 214-ФЗ. Новая Москва Застройщик: А101. Проектная декларация на рекламируемом сайте Район «Белые ночи» Дома комфорт-класса в 6 км от МКАД. 15 минут до 3-х веток метро. Московская прописка. Застройщик: А101. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Савёловский Сити" Новый корпус! От 5,2 млн руб. Бизнес-класс в 7 мин от м. Дмитровская. Потрясающие панорамные виды на центр города. Узнай первым! от 5,2 млн руб. Застройщик: Бизнес парк Савеловский. Проектная декларация на рекламируемом сайте Счастье на Дмитровке Индивидуальные скидки! Ипотека 5,5% от ВТБ! Развитая инфраструктура. Сдача в 2018. Застройщик: Софьи Ковалевской 20. Проектная декларация на рекламируемом сайте Дом Серебряный Бор Новые квартиры в готовых домах. Площадь от 39 до 107 кв.м. Монолит. Застройщик: Строитель. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК Бизнес-класса Big Time. Старт продаж! От 5,5 млн руб. Подземный паркинг. Собственная инфраструктура. Метро Полежаевская. от 5,5 млн руб. Застройщик: ПАК ДЕВЕЛОПМЕНТ. Проектная декларация на рекламируемом сайте Нахимов Апартаменты в Подмосковье по привлекательным ценам.Монолит. Спешите! от 135 000 руб./кв.мФлэт и Ко Застройщик: Бизнес-Центр На Долгоруковской. Проектная декларация на рекламируемом сайте Квартал для жизни Спутник Старт продаж второй очереди! Студии с отделкой с видом на реку! Рядом м.Строгино. от 2,3 млн руб. Застройщик: Бухта Лэнд. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Эталон-Сити" от Группы "Эталон" Квартиры с отделкой от 6,8 млн руб. Видовые просторные квартиры за 130 000 руб./кв.м. Сдача в 2018г.! м. Скобелевская Застройщик: Дайкар. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК бизнес-класса "Румянцево-Парк" Квартиры от 2,9 млн. Нестандартная архитектура. Свободные планировки. Закрытые дворы. Паркинг. м.Саларьево от 2,9 млн руб. Застройщик: Лексион Девелопмент. Проектная декларация на рекламируемом сайте Квартиры бизнес-класса в ЖК Династия Шикарная архитектура, более 50 планировок, закрытый двор-патио. 300м до м.Полежаевская. Звоните! от 8 млнSezar Group Застройщик: МОНОЛИТНОЕ ДОМОСТРОЕНИЕ. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК «CapitalTowers» Единственный небоскреб в Москва Сити с квартирами, а не апартаментами Застройщик: МЕГАПОЛИС ГРУП. Проектная декларация на рекламируемом сайте Квартиры в ЖК Рассказово Станция м.Рассказовка открылась! Всего 7 мин. пешком! Рядом лесопарк, своя полноценная инфраструктура. Звоните! 5,4 млн руб.Sezar Group Застройщик: Красный Октябрь. Проектная декларация на рекламируемом сайте Headliner Новые квартиры в готовых домах. Площадь от 29 до 117 кв.м. Монолит, другое. Звоните! с отделкой от 7,7 млн руб. Застройщик: Жилой квартал Сити. Проектная декларация на рекламируемом сайте Геометрия Квартиры площадью 46-137 кв.м.Монолит. Спешите! от 8,1 млн руб.Флэт и Ко Застройщик: Жилдорипотека. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК Лица! Квартиры бизнес класса! Готовые квартиры на Ходынском поле! 10 мин. м.Динамо! Только в октябре скидка 40% на паркинг! Выдаем ключи! от 14,8 млнCapital group Застройщик: Новко. Проектная декларация на рекламируемом сайте Небо 1-5-комнатные квартиры пл. от 49 метров.Монолит. Уточняйте подробности по телефону. Застройщик: Проект Мичуринский. Проектная декларация на рекламируемом сайте Счастье в Мневниках Дом бизнес-класса! Ипотека 5,5% от ВТБ! Последние квартиры в готовом доме! Застройщик: Демьяна Бедного 15. Проектная декларация на рекламируемом сайте Квартал MATCH POINT Апартаменты бизнес-класса на престижном Кутузовском пр-т от Галс-девелопмент. Планировки от 28 до 185 кв.м Застройщик: Волей Гранд. Проектная декларация на рекламируемом сайте Счастье в Лианозово 1-3-комнатные квартиры пл. 36-86 метров. ГК: 4 кв. 2018 г. Монолит. Уточняйте подробности по телефону. Застройщик: Абрамцевская 10. Проектная декларация на рекламируемом сайте Квартиры в ЖК Позитив! г.Москва! ЖК Позитив, 10 мин. м.Румянцево! Скидка 400т.р. до 31.10! Ипотека и рассрочка! Успей купить! от 4,2 млн руб. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК бизнес-класса "Маяковский" Квартиры от 8 млн руб! Окончание строительства в 4 квартале 2018 г. Свободная планировка. 600 м. до м.Водный от 8 млн руб. Застройщик: Дорожное ремонтно-строительное управление Северное. Проектная декларация на рекламируемом сайте Район «Испанские кварталы» 3 ветки метро. Современный благоустроенный район. Дизайнерская отделка. 214-ФЗ. ФЗ Застройщик: А101 ДЕВЕЛОПМЕНТ. Проектная декларация на рекламируемом сайте Городской район Новые Ватутинки Готовая инфраструктура. Д/сады, школа и поликлиника. Московская прописка. Ипотека от 6%. м. Новые Ватутинки АО "Инвесттраст" Застройщик: Инвесттраст. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК D1 Старт продаж! Квартиры с отделкой от 5,6 млн руб. Небоскрёбы бизнес-класса рядом с центром Москвы. 1 минута пешком до м. Дмитровская с отделкой от 5,6 млн руб. Застройщик: ТПУ Дмитровская. Проектная декларация на рекламируемом сайте Новый жилой квартал Фили Сити Скидка на квартиры до 5%. Бизнес-класс. Рассрочка. Ипотека 6%. Собственный парк-променад и фонтан. Паркинг. 3 мин пешком от м.Фили Застройщик MR Group Застройщик: ЛАТИРИУС. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Томилино 2018" Квартиры в 10 минутах от м. Котельники! Рядом пляж и лесопарк! Первый взнос - 0%! 1,9 млн руб. Застройщик: Самолет-Томилино. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК Серебрица. Старт продаж! От 2,2 млн руб. Уникальный проект. Авторская архитектура. Опции бизнес-класса. Детсад, школа рядом. г.Красногорск. от 2,2 млн руб. Застройщик: Опалиха-Сити. Проектная декларация на рекламируемом сайте Счастье на Волгоградке Выгодно - ипотека от ВТБ – 5,5%! Индивидуальные скидки! Планировки евроформата. Застройщик: Федора Полетаева 15. Проектная декларация на рекламируемом сайте Квартиры в жилом поселке Park Avenue Квартиры с участком или террасой на крыше. Детский сад на территории. Новая Рига, 23 км. Счастье на Ленинском Выгодно - Ипотека 5,5% от ВТБ! Витражное остекление. Индивидуальные скидки! Застройщик: Ленинский 154. Проектная декларация на рекламируемом сайте