Вы используете старую версию браузера Internet Explorer. Наш сайт выглядит и работает некорректно в этой версии IE.
Мы настоятельно рекомендуем вам обновить Internet Explorer или использовать другой браузер. В новых версиях браузера устранены проблемы безопасности и добавлены новые возможности.
от
3.8 млн
руб.
от
3.1 млн
руб.
от
1 млн
руб.
от
879 тыс
руб.
Опрос
По какой схеме вы бы предпочли купить квартиру в новостройке?
Нажимая кнопку "Ответить", вы соглашаетесь с Политикой защиты и обработки персональных данных
Цены на квартиры в Москве
Стоимость недвижимости в Москве
Наш научный партнер

«В Москве самая низкая стоимость эксплуатации жилья»

Генеральный директор УК Clever Estate Сергей Креков отвечает на вопросы читателей www.irn.ru

Квартиры в Подмосковье сами по себе намного дешевле столичных, однако их эксплуатация обходится дороже. При этом экслуатационные издержки могут сильно отличаться в зависимости от политики управляющей компании. Поэтому в Подмосковье эксплуатация жилья – более серьезный, чем в Москве, нюанс, на который стоит обратить внимание при покупке квартиры, будь то в новостройке или на вторичном рынке. О тонкостях формирования тарифов и нюансах отношений с управляющей компанией рассказал генеральный директор УК Clever Estate Сергей Креков в ходе онлайн-конференции «Подводные камни эксплуатации новостроек: как не разориться на коммунальных платежах?».


Почему в Москве эксплуатация недвижимости дешевле, чем в Подмосковье и других регионах России?

В каждом субъекте Российской Федерации устанавливаются определенные тарифы, которые в свою очередь утверждают органы исполнительной власти субъекта, на основании статьи 157 ЖК РФ. Разница тарифов между Москвой и Московской областью обусловлена тем, что тарифы в городах Подмосковья, устанавливаемые местными администрациями, в целом выше, чем в Москве. Так, в Москве обслуживание и эксплуатация жилого дома имеет единый тариф – 24 руб. 53 коп. за квадратный метр. В городах Московской области нет единого тарифа; каждая администрация устанавливает свой. Но в Подмосковье и в целом по России он выше, чем в Москве. На первом месте по дешевизне коммунальных услуг находится Москва, затем идет Подмосковье, а затем регионы.

Неравенство эксплуатационных тарифов между Москвой и областью обусловлено еще и тем, что за последние четыре года тарифы в Москве искусственно сдерживали, в отличие от Подмосковья и других регионов России. Если мне не изменяет память, в Московской области тарифы за это время поднимались не менее четырех раз.

С другой стороны, на то, что в Москве самая низкая стоимость эксплуатации, оказывает влияние и чисто экономический, я бы даже сказал, математический фактор: плотность населения и количество квадратных метров жилья на один гектар. В Москве она очень велика. А чем выше плотность населения, тем ниже себестоимость услуги. В структуре себестоимости обслуживания до 60% составляет стоимость наемного труда, и для большого города с высокой плотностью населения она, себестоимость, будет ниже, чем в Подмосковье, где плотность населения неоднородна, даже если рассматривать города-спутники. Конечно, если мы посмотрим на тарифы городов-миллионников с высокой плотностью населения, мы увидим, что ценовой креатив местных администраций в большинстве случаев перекрывает экономический фактор.


Какая квартира окажется экономичнее с точки зрения оплаты коммунальных и эксплуатационных услуг – на вторичном рынке или в новостройке?

Я, наверное, посоветовал бы вторичный рынок. При покупке новостройки вы рискуете получить тарифы за эксплуатацию кратно выше, чем на вторичном рынке, благодаря манипуляциям застройщиков.


Что лучше: собственная управляющая компания застройщика или сторонняя?

Сразу поясню: мы – компания рыночная, неафиллированная с застройщиками. Этим мы, наверное, отличаемся от других. И у нас есть только что вышедшие новостройки, которые мы эксплуатируем как управляющая компания. И я как генеральный директор думаю, что после того, как мы эти проекты закроем, мы в принципе больше не будем работать с объектами новой застройки без истории эксплуатации. Дело в том, что наше появление на объекте, появление компании с рынка, всегда осложняет жизнь застройщику. Он должен сдать нам объект в готовом виде; в ином виде мы его к эксплуатации не примем. С одной стороны, мы действуем в интересах собственника, с другой стороны, и в своих интересах: мы не хотим, чтобы нас переизбрали на первом же собрании. Готовое к продаже жилье должно быть определенного качества: есть же качество у масла, маргарина и так далее. Сейчас застройщики практически не сдают объекты в полной готовности. Я как генеральный директор управляющей компании могу потребовать это у застройщика, но это полный абсурд. От этого плохо и нам, и владельцам квартир, которые как можно скорее хотят въехать в недостроенное жилье.

В качестве примера могу привести типичную ситуацию. Застройщик не доделал определенный перечень работ. Мы из-за того, что он их не доделал, не можем подать, допустим, необходимый объем электроэнергии, и подаем ее по временной схеме. Тем временем жильцы начинают активно заселяться и делать ремонт. И из-за того, что у нас дефицит энергии, мы вынуждены частично обесточивать места общего пользования, например лифты, и в том числе вынуждены недодавать энергии для системы пожаротушения, которая отвечает за безопасность. А при активном заселении дома и таком состоянии, когда система пожаротушения работает не на полную мощность, мы обязаны вызвать МЧС и через них закрыть объект. Потому что он небезопасен. Но попробуйте закройте! Люди активно сопротивляются; они столько времени ждали эту квартиру и хотят вселиться, не взирая ни на что.

То есть на сегодняшний момент до тех пор, пока потребитель будет подписывать акт приемки-передачи в доме, не готовом к эксплуатации, и заселяться в него, ситуация не поменяется никак. Сейчас же при сдаче дома покупатели массово подписывают акты приемки-передачи дома, который принимать нельзя, и часто – по очень серьезным параметрам.

И в этой ситуации, такая управляющая компания, как наша, активно мешает всем: и застройщику и собственнику. Я хочу защитить свои риски и не готов принимать недоделку, а собственники хотят заселиться. И пока эта ситуация существует, я считаю, что выхода, кроме УК от застройщика, на которую посыплются все шишки, нет.

В идеале уже на этапе строительства со стороны рыночной, неангажированной управляющей компании должен осуществляться технический надзор. Управляющая компания должна контролировать не столько конструктив, сколько монтаж инженерных систем. Впоследствии они же должны участвовать в сдаче дома. И подписывать акт ввода объекта в эксплуатацию.


Какие коммунальные услуги могут отключить за неуплату, а какие – не имеют права отключать?

За неуплату коммунальных услуг не могут отключить отопление и холодное водоснабжение. Это почти невозможно технически в силу инженерии наших домов. Как выражаются сантехники, «центральный стояк» перекрыть нельзя, он снабжает водой и отоплением весь дом.

Что касается отключения электроэнергии, то ее могут отключить, и таких прецедентов полно и в Москве, и в Московской области. Но это не будет неожиданностью: при отключении электроэнергии есть свой порядок уведомления. Также отключению предшествует серия штрафов. За неуплату могут отключить и канализацию, посредством перекрытия трубы с помощью специального клапана.

Что надо отслеживать, если уж настала такая ситуация, чтобы вас отключали именно за ту статью, по которой не поступает оплата. Если вы не оплачиваете электроэнергию, управляющая компания не может лишать вас возможности пользоваться канализацией и наоборот.


Как оплачивается содержание и коммунальные услуги на общедомовых площадях? И как проверить, не ворует ли на этом управляющая компания?

Если принять общий объем потребляемых ресурсов, которые вы оплачиваете как коммунальные услуги, за 100%, то на места общественного пользования (их называют МОП) идет определенный процент, и вы его тоже оплачиваете. Цена варьируется в зависимости от класса дома. Единственно правильный показатель в этом случае – счетчики. Без них никак не проверить реальность объемов потребленных ресурсов в МОП. Через них можно контролировать расходы управляющей компании. Во всех остальных случаях это невозможно и бездоказательно.

Но могу вам сказать, если ваша управляющая компания по вашей просьбе приведет вас к счетчикам, скорее всего, вы ничего не поймете. Нужно запрашивать проекты инженерных сетей, в которых отражены места установки приборов учета. Важно не просто увидеть счетчик, но и знать его первичные показатели. Можно сделать запрос в управляющую компанию, на основании чего они потребляют для МОП именно такой объем ресурсов. Если они вам предложат некую формулу расчета – вы не сможете ее оценить, так как у вас нет никаких приборов учета. Если скажут, что сумма выставлена на основании приборов учета – нужно запросить их показания и расшифровать их. Но непрофессионалу, повторюсь, это очень сложно.


Кому предъявлять претензии, если в квартире зимой холодно?

У нас в стране существуют нормативы (САНПиН), регламентирующие температуру в помещении. В холодное время года она не должна быть ниже, чем в пределах 20-22 градуса Цельсия, или не ниже 18 градусов в режиме вентилирования. Если у вас с окнами и радиаторами все в порядке, а в квартире холодно, обратитесь в управляющую компанию. Возможно, в системе образовалась воздушная пробка. Бывает и так, что МОЭК (если речь идет о Москве) подает низкие температуры, бывает, что тепловой узел сделан с нарушением и отступлением от проекта и физически не может обеспечивать необходимый температурный режим. В любом случае, вы направляете претензию тем, кто оказывает вам эту услугу, а они уже должны разобраться. Что касается доказывания вашей правоты, пригласите представителей управляющей компании к себе домой, составьте двухсторонний акт, зафиксируйте показания термометра.


Кому жаловаться на управляющую компанию – в жилищную инспекцию или в прокуратуру? Что эффективнее и скорее возымеет действие?

Думаю, что никакие жалобы на управляющую компанию ни в какие органы не возымеют адекватного действия. Управляющие компании давно научились юридически грамотно отвечать на вопросы жильцов, а жаловаться прокурору или судиться с управляющей компанией ради расхождений в квартплате – неэффективно и нерентабельно. Для смены управляющий компании есть другие, более эффективные механизмы – общее собрание жильцов и открытый конкурс.

Ответы на другие вопросы читайте на странице онлайн-конференции «Подводные камни эксплуатации новостроек: как не разориться на коммунальных платежах?».

Узнайте, как провести онлайн-конференцию на www.irn.ru

 

Нашли ошибку в тексте? Выделите ее и нажмите Ctrl+Enter
4921 (0 сегодня)

Самые популярные объекты в базе IRN.RU

Цена, продавец
Карта
Адрес, описание
от 3 125 430
до 13 636 227 руб.
Узнать подробнее
ЖК Район «Москва А101» Новая Москва, Новомосковский округ, 4 км от МКАД Площади : 23 - 110 кв.м. Сдача ГК: 3 кв. 2016 г. м. Теплый Стан, 15 мин. транспортом Коммунарка пос., к.20.1 Коммунарка пос., к.20.2 Коммунарка пос., к.20.4 Застройщик: А101.
Проектная декларация на рекламируемом сайте
P от 42 533 600
до 259 282 000 руб.
Перейти на официальный сайт Уточняйте цены по телефону
ЖК Звезды Арбата Москва, Центральный округ, район Арбат Площади : 62 - 190 кв.м. м. Смоленская, 8 мин. пешком Проектная декларация на рекламируемом сайте
от 8 252 777
до 8 309 653 руб.
Узнать подробнее
ЖК Район «Белые ночи» Новая Москва, Новомосковский округ, 4 км от МКАД Площади : 70 - 71 кв.м. Сдача ГК: 3 кв. 2019 г. м. Бунинская аллея, 15 мин. транспортом м. Улица Горчакова, 15 мин. транспортом Коммунарка пос., уч. 18, к.2.3 Коммунарка пос., уч. 18, к.2.1 Коммунарка пос., уч. 18, к.2.2 Застройщик: А101.
Проектная декларация на рекламируемом сайте

Недвижимость в Москве и Подмосковье
Показать все
Предложения апреля
ЖК "Румянцево-Парк". Старт продаж нового корпуса! 5 минут до м.Саларьево. Свой парк. Детские сады и школа. Паркинг. Ипотека от 6,5% от 3,6 млн руб Застройщик: Лексион Девелопмент. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК «Изумрудные холмы» Квартиры с отделкой в новых корпусах от 2,7 млн руб. Заселенный семейный микрорайон. Успейте купить! Застройщик: Затонское. Проектная декларация на рекламируемом сайте м. Ботанический сад Современные 1-3-комнатные квартиры площадью от 29 метров. рядом с метро Ботанический сад. Подробности по телефону! Застройщик: Гранднэкст. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК «Нахабино Ясное» Новый корпус в продаже от 2,3 млн руб. Детский сад уже открыт. Школа в 2019 г. Ипотека от 6,6% Застройщик: Группа ЛСР. Проектная декларация на рекламируемом сайте Переделкино Ближнее Квартиры у пруда. Школа во дворе дома. Дизайнерские входные группы. Дворы без машин. 5 мин. пешком до метро. Застройщик: Олета. Проектная декларация на рекламируемом сайте Большое Путилково Квартиры от 2,7 млн руб. Выгода до 286 000 руб. 15 мин. до м. Митино. Ипотечные каникулы. от 2,7 млн руб. Застройщик: Самолет-Путилково. Проектная декларация на рекламируемом сайте Городской квартал Big Time. Квартиры от 7,5 млн. руб. Отделка white box. 5 минут до Москва-Сити. Высокая скорость строительства. Паркинг. от 7,5 млн руб. Застройщик: TEKTA GROUP. Проектная декларация на рекламируемом сайте Уникальный ЖК «ONYX DELUXE» Панорамный вид на Москву! Бизнес-класс. Ключи 2019г! Свой парк, фонтаны, действующая инфраструктура! Купите сейчас с выгодой до 900 000 руб! м.Новые Черемушки Застройщик: МСМ-Инвест. Проектная декларация на рекламируемом сайте Квартал для жизни Спутник Студии с отделкой с видом на реку! Рядом м.Строгино. 200 метров от Москвы! от 2,7 млн руб. Застройщик: Бухта Лэнд. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК Headliner Старт продаж 2 очереди. Квартиры в ЦАО. 1-ком - от 9 млн, 2-ком - от 12 млн. Потрясающие панорамные виды на Москву-Сити и центр города. Паркинг. м. Шелепиха от 9 млн Застройщик: Жилой квартал Сити. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК “Томилино” Квартиры прагматик-класса от 2,3 млн руб. Выгода до 332 000 руб. 10 минут от м. Котельники. Строим этаж в неделю. от 2,3 млн руб. Застройщик: Самолет-Томилино. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Маяковский". Выдаем ключи! Квартиры от 9 млн руб. в готовых домах. 5 минут до метро Водный стадион. Бизнес-класс. Свободная планировка. от 9 млн руб. Застройщик: Дорожное ремонтно-строительное управление Северное. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Пригород Лесное" Метро Домодедовская. 4 км от МКАД! Выгода до 440 тыс.руб. Первый взнос 0% от 2,3 млн.руб. Застройщик: Пригород Лесное. Проектная декларация на рекламируемом сайте Городские резиденции Spires. Премиум-класс. Пентхаусы с каминами, урбан-виллы, лофты. Двор без машин. Запад Москвы, рядом с Кутузовским пр. Застройщик: TEKTA GROUP. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК “Остафьево” Квартиры от 2,7 млн руб. Выгода до 400 000 руб. 10 мин до м. Бунинская аллея. 5 детских садов, 3 школы. от 2,7 млн руб. Застройщик: СР-Групп. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Городские Истории" Привлекательные цены! Большой выбор квартир и планировок! Московская прописка! 1 минута до м Рассказовка Застройщик: ТПУ Рассказовка. Проектная декларация на рекламируемом сайте Квартиры в жилом поселке Park Avenue Полностью готовый квартал! Квартиры от 50 кв.м. Детская инфраструктура, парк и речка на территории. Новая Рига, 23 км. ЖК «Bauman house» Квартиры от 7,8 млн. руб. Бизнес класс. Вид на Яузу. 10 мин до м.Бауманская от 7,8 млн. руб Застройщик: Прайм-Инвест. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "На Циолковского" Станция метро Тушинская в шаговой доступности. Развитая инфраструктура. Подземная автостоянка на 530 мест. Акции на 3х и 4х комн.квартиры! от 9,3 млн руб. Застройщик: Мосфундаментстрой-6. Проектная декларация на рекламируемом сайте Летний сад Торопитесь! Новые квартиры у м.Петровско-Разумовская. Квартиры в готовых домах. Площадь от 36 до 61 кв.м. Застройщик: Дмитровская. Проектная декларация на рекламируемом сайте Квартиры у метро от 2,6 млн руб.! Квартиры в монолитном доме от 2,6 млн. рублей! 4 минуты до МКАД! 4 минуты до метро пешком. Застройщик: Основа. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЗИЛАРТ! Зиларт! Новый корпус в продаже, квартиры от 7,3 млн руб. Рядом 3 станции метро. 5 км от Кремля. Ипотека от 6,6%. Застройщик: Группа ЛСР. Проектная декларация на рекламируемом сайте Квартиры в ЖК "Фонвизинский" Закрытая территория. Подземный паркинг с лифтом. Собственный дет.сад. 200 м. до метро Фонвизинская. Застройщик: РГ-Девелопмент. Проектная декларация на рекламируемом сайте Дом Серебряный Бор в СЗАО Уникальный дом бизнес-класса. Квартиры с панорамным видом, река и лес за окном. 20 мин. до центра Москвы Застройщик: Строитель. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Геометрия", м.Площадь Ильича Жилой комплекс бизнес-класса в 5 км от Кремля. Подземный паркинг. Квартиры от 9.9 млн от 9.9 млн Застройщик: Жилдорипотека. Проектная декларация на рекламируемом сайте Премиум-квартал JAZZ. 1-я Ямская, 2 Абсолютный комфорт. Если планировки, то идеальные. 136 типов квартир: от студии до таунхауса от 7,5 млн руб Застройщик: Сущевский Вал. Проектная декларация на рекламируемом сайте Новые Ватутинки. Квартиры от 3.2 млн Квартиры с отделкой в самом сердце Новой Москвы! Развитая инфраструктура: детсады, школы, поликлиника, паркинг, метро в 2023 году от 3.2 млн рублей Застройщик: Инвесттраст. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК Отрада Квартиры от 2,8 млн. Сдача уже в 2019! 5 мин до м. Митино от 2,8 млн руб. Застройщик: Отрада Девелопмент. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК Небо — небоскребы на Мичуринском! От 205 000 за кв.м. Развитая инфраструктура. Подземный паркинг. Рассрочка 0% Застройщик: Capital Group. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Крылья" Квартиры от 7 млн р! Свой парк с прудом, д/сад. м. Аминьевское шоссе – 550 м. Рядом МГИМО , МГУ. Застройщик: Лидер Инвест. Проектная декларация на рекламируемом сайте Район «Скандинавия» 15 мин. до 3х веток метро. Московская прописка. Застройщик. 214-ФЗ. Новая Москва. Метро Теплый стан, Коммунарка, Бунинская аллея Застройщик: А101. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК Савёловский Сити Скидка до 10%. Живите рядом с центром! 7 мин пеш. от м. Дмитровская. Высотки с потрясающими панорамными видами. Выдаём ключи! Застройщик: Бизнес парк Савеловский. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК Ленинградка 58, м.Водный стадион Квартиры бизнес-класса от 6,5 млн ₽. Панорамные виды. Выгода до 600 000 р. Рассрочка на 2 года. Звоните! от 6,5 млн Застройщик: Группа ЛСР. Проектная декларация на рекламируемом сайте Резиденция Май Квартиры с террасами в премиальном квартале в окружении заповедника от 3,7 млн руб. 9 км от МКАД. Экологически чистый Ленинский район. Ипотека от 6%, рассрочка. от 3,7 млн. руб. Застройщик: ЛЕЩ КОНСТРАКШН. Проектная декларация на рекламируемом сайте МФК бизнес-класса Nakhimov Апартаменты с подземным паркингом в престижном районе Черемушки от 4,9 млн руб! Звоните! от 4,9 млн руб Застройщик: Флэт и Ко. Проектная декларация на рекламируемом сайте