Вы используете старую версию браузера Internet Explorer. Наш сайт выглядит и работает некорректно в этой версии IE.
Мы настоятельно рекомендуем вам обновить Internet Explorer или использовать другой браузер. В новых версиях браузера устранены проблемы безопасности и добавлены новые возможности.
от
2.8 млн
руб.
от
1.9 млн
руб.
от
1 млн
руб.
от
827 тыс
руб.
Опрос
Что будет с рублевыми ценами на недвижимость этой осенью?
Нажимая кнопку "Ответить", вы соглашаетесь с Политикой защиты и обработки персональных данных
Цены на квартиры в Москве
Стоимость недвижимости в Москве
Наш научный партнер

«В Москве самая низкая стоимость эксплуатации жилья»

Генеральный директор УК Clever Estate Сергей Креков отвечает на вопросы читателей www.irn.ru

Квартиры в Подмосковье сами по себе намного дешевле столичных, однако их эксплуатация обходится дороже. При этом экслуатационные издержки могут сильно отличаться в зависимости от политики управляющей компании. Поэтому в Подмосковье эксплуатация жилья – более серьезный, чем в Москве, нюанс, на который стоит обратить внимание при покупке квартиры, будь то в новостройке или на вторичном рынке. О тонкостях формирования тарифов и нюансах отношений с управляющей компанией рассказал генеральный директор УК Clever Estate Сергей Креков в ходе онлайн-конференции «Подводные камни эксплуатации новостроек: как не разориться на коммунальных платежах?».


Почему в Москве эксплуатация недвижимости дешевле, чем в Подмосковье и других регионах России?

В каждом субъекте Российской Федерации устанавливаются определенные тарифы, которые в свою очередь утверждают органы исполнительной власти субъекта, на основании статьи 157 ЖК РФ. Разница тарифов между Москвой и Московской областью обусловлена тем, что тарифы в городах Подмосковья, устанавливаемые местными администрациями, в целом выше, чем в Москве. Так, в Москве обслуживание и эксплуатация жилого дома имеет единый тариф – 24 руб. 53 коп. за квадратный метр. В городах Московской области нет единого тарифа; каждая администрация устанавливает свой. Но в Подмосковье и в целом по России он выше, чем в Москве. На первом месте по дешевизне коммунальных услуг находится Москва, затем идет Подмосковье, а затем регионы.

Неравенство эксплуатационных тарифов между Москвой и областью обусловлено еще и тем, что за последние четыре года тарифы в Москве искусственно сдерживали, в отличие от Подмосковья и других регионов России. Если мне не изменяет память, в Московской области тарифы за это время поднимались не менее четырех раз.

С другой стороны, на то, что в Москве самая низкая стоимость эксплуатации, оказывает влияние и чисто экономический, я бы даже сказал, математический фактор: плотность населения и количество квадратных метров жилья на один гектар. В Москве она очень велика. А чем выше плотность населения, тем ниже себестоимость услуги. В структуре себестоимости обслуживания до 60% составляет стоимость наемного труда, и для большого города с высокой плотностью населения она, себестоимость, будет ниже, чем в Подмосковье, где плотность населения неоднородна, даже если рассматривать города-спутники. Конечно, если мы посмотрим на тарифы городов-миллионников с высокой плотностью населения, мы увидим, что ценовой креатив местных администраций в большинстве случаев перекрывает экономический фактор.


Какая квартира окажется экономичнее с точки зрения оплаты коммунальных и эксплуатационных услуг – на вторичном рынке или в новостройке?

Я, наверное, посоветовал бы вторичный рынок. При покупке новостройки вы рискуете получить тарифы за эксплуатацию кратно выше, чем на вторичном рынке, благодаря манипуляциям застройщиков.


Что лучше: собственная управляющая компания застройщика или сторонняя?

Сразу поясню: мы – компания рыночная, неафиллированная с застройщиками. Этим мы, наверное, отличаемся от других. И у нас есть только что вышедшие новостройки, которые мы эксплуатируем как управляющая компания. И я как генеральный директор думаю, что после того, как мы эти проекты закроем, мы в принципе больше не будем работать с объектами новой застройки без истории эксплуатации. Дело в том, что наше появление на объекте, появление компании с рынка, всегда осложняет жизнь застройщику. Он должен сдать нам объект в готовом виде; в ином виде мы его к эксплуатации не примем. С одной стороны, мы действуем в интересах собственника, с другой стороны, и в своих интересах: мы не хотим, чтобы нас переизбрали на первом же собрании. Готовое к продаже жилье должно быть определенного качества: есть же качество у масла, маргарина и так далее. Сейчас застройщики практически не сдают объекты в полной готовности. Я как генеральный директор управляющей компании могу потребовать это у застройщика, но это полный абсурд. От этого плохо и нам, и владельцам квартир, которые как можно скорее хотят въехать в недостроенное жилье.

В качестве примера могу привести типичную ситуацию. Застройщик не доделал определенный перечень работ. Мы из-за того, что он их не доделал, не можем подать, допустим, необходимый объем электроэнергии, и подаем ее по временной схеме. Тем временем жильцы начинают активно заселяться и делать ремонт. И из-за того, что у нас дефицит энергии, мы вынуждены частично обесточивать места общего пользования, например лифты, и в том числе вынуждены недодавать энергии для системы пожаротушения, которая отвечает за безопасность. А при активном заселении дома и таком состоянии, когда система пожаротушения работает не на полную мощность, мы обязаны вызвать МЧС и через них закрыть объект. Потому что он небезопасен. Но попробуйте закройте! Люди активно сопротивляются; они столько времени ждали эту квартиру и хотят вселиться, не взирая ни на что.

То есть на сегодняшний момент до тех пор, пока потребитель будет подписывать акт приемки-передачи в доме, не готовом к эксплуатации, и заселяться в него, ситуация не поменяется никак. Сейчас же при сдаче дома покупатели массово подписывают акты приемки-передачи дома, который принимать нельзя, и часто – по очень серьезным параметрам.

И в этой ситуации, такая управляющая компания, как наша, активно мешает всем: и застройщику и собственнику. Я хочу защитить свои риски и не готов принимать недоделку, а собственники хотят заселиться. И пока эта ситуация существует, я считаю, что выхода, кроме УК от застройщика, на которую посыплются все шишки, нет.

В идеале уже на этапе строительства со стороны рыночной, неангажированной управляющей компании должен осуществляться технический надзор. Управляющая компания должна контролировать не столько конструктив, сколько монтаж инженерных систем. Впоследствии они же должны участвовать в сдаче дома. И подписывать акт ввода объекта в эксплуатацию.


Какие коммунальные услуги могут отключить за неуплату, а какие – не имеют права отключать?

За неуплату коммунальных услуг не могут отключить отопление и холодное водоснабжение. Это почти невозможно технически в силу инженерии наших домов. Как выражаются сантехники, «центральный стояк» перекрыть нельзя, он снабжает водой и отоплением весь дом.

Что касается отключения электроэнергии, то ее могут отключить, и таких прецедентов полно и в Москве, и в Московской области. Но это не будет неожиданностью: при отключении электроэнергии есть свой порядок уведомления. Также отключению предшествует серия штрафов. За неуплату могут отключить и канализацию, посредством перекрытия трубы с помощью специального клапана.

Что надо отслеживать, если уж настала такая ситуация, чтобы вас отключали именно за ту статью, по которой не поступает оплата. Если вы не оплачиваете электроэнергию, управляющая компания не может лишать вас возможности пользоваться канализацией и наоборот.


Как оплачивается содержание и коммунальные услуги на общедомовых площадях? И как проверить, не ворует ли на этом управляющая компания?

Если принять общий объем потребляемых ресурсов, которые вы оплачиваете как коммунальные услуги, за 100%, то на места общественного пользования (их называют МОП) идет определенный процент, и вы его тоже оплачиваете. Цена варьируется в зависимости от класса дома. Единственно правильный показатель в этом случае – счетчики. Без них никак не проверить реальность объемов потребленных ресурсов в МОП. Через них можно контролировать расходы управляющей компании. Во всех остальных случаях это невозможно и бездоказательно.

Но могу вам сказать, если ваша управляющая компания по вашей просьбе приведет вас к счетчикам, скорее всего, вы ничего не поймете. Нужно запрашивать проекты инженерных сетей, в которых отражены места установки приборов учета. Важно не просто увидеть счетчик, но и знать его первичные показатели. Можно сделать запрос в управляющую компанию, на основании чего они потребляют для МОП именно такой объем ресурсов. Если они вам предложат некую формулу расчета – вы не сможете ее оценить, так как у вас нет никаких приборов учета. Если скажут, что сумма выставлена на основании приборов учета – нужно запросить их показания и расшифровать их. Но непрофессионалу, повторюсь, это очень сложно.


Кому предъявлять претензии, если в квартире зимой холодно?

У нас в стране существуют нормативы (САНПиН), регламентирующие температуру в помещении. В холодное время года она не должна быть ниже, чем в пределах 20-22 градуса Цельсия, или не ниже 18 градусов в режиме вентилирования. Если у вас с окнами и радиаторами все в порядке, а в квартире холодно, обратитесь в управляющую компанию. Возможно, в системе образовалась воздушная пробка. Бывает и так, что МОЭК (если речь идет о Москве) подает низкие температуры, бывает, что тепловой узел сделан с нарушением и отступлением от проекта и физически не может обеспечивать необходимый температурный режим. В любом случае, вы направляете претензию тем, кто оказывает вам эту услугу, а они уже должны разобраться. Что касается доказывания вашей правоты, пригласите представителей управляющей компании к себе домой, составьте двухсторонний акт, зафиксируйте показания термометра.


Кому жаловаться на управляющую компанию – в жилищную инспекцию или в прокуратуру? Что эффективнее и скорее возымеет действие?

Думаю, что никакие жалобы на управляющую компанию ни в какие органы не возымеют адекватного действия. Управляющие компании давно научились юридически грамотно отвечать на вопросы жильцов, а жаловаться прокурору или судиться с управляющей компанией ради расхождений в квартплате – неэффективно и нерентабельно. Для смены управляющий компании есть другие, более эффективные механизмы – общее собрание жильцов и открытый конкурс.

Ответы на другие вопросы читайте на странице онлайн-конференции «Подводные камни эксплуатации новостроек: как не разориться на коммунальных платежах?».

Узнайте, как провести онлайн-конференцию на www.irn.ru

 

Нашли ошибку в тексте? Выделите ее и нажмите Ctrl+Enter
4849 (0 сегодня)

Самые популярные объекты в базе IRN.RU

Цена, продавец
Карта
Адрес, описание
от 9 972 000
до 27 869 000 руб.
Узнать подробнее
ЖК Небо Москва, Западный округ, район Раменки, м. Раменки 1-5-комнатные квартиры Площади : 49 - 136 кв.м. Сдача ГК: 4 кв. 2020 г. м. Раменки, 8 мин. пешком Мичуринский пр-т, вл.56, к.2 Мичуринский пр-т, вл.56, к.3 Застройщик: Проект Мичуринский.
Проектная декларация на рекламируемом сайте
от 13 143 900
до 37 253 100 руб.
Узнать подробнее
ЖК Дом Серебряный Бор Москва, Северо-Западный округ, район Хорошево-Мневники, м. Октябрьское поле 1-4-комнатные квартиры Площади : 39 - 107 кв.м. Сдача ГК: 3 кв. 2018 г. м. Октябрьское поле, 8 мин. транспортом Застройщик: Строитель.
Проектная декларация на рекламируемом сайте
от 1 932 019
до 6 107 999 руб.
Узнать подробнее
ЖК Жилой квартал Тетрис Московская область, г. Красногорск, 2 км от МКАД Студии, 1-2-комнатные квартиры Площади : 18 - 47 кв.м. Сдача ГК: 4 кв. 2019 г. мкр. 15, Павшино, (в р-не пос.МПС), этап 1, к.3 мкр. 15, Павшино, (в р-не пос.МПС), этап 2, к.4 мкр. 15, Павшино, (в р-не пос.МПС), этап 2, к.5 Застройщик: Садовое кольцо МПС.
Проектная декларация на рекламируемом сайте

Недвижимость в Москве и Подмосковье
Показать все
Предложения октября
Нахимов Апартаменты в Подмосковье. Монолит. 1-2-комнатные апартаменты Уточняйте подробности по телефону. от 135 000 руб./кв.мФлэт и Ко Застройщик: Бизнес-Центр На Долгоруковской. Проектная декларация на рекламируемом сайте Счастье на Дмитровке Индивидуальные скидки! Ипотека 5,5% от ВТБ! Развитая инфраструктура. Сдача в 2018. Застройщик: Софьи Ковалевской 20. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК Лица! Квартиры бизнес класса! Готовые квартиры на Ходынском поле! 10 мин. м.Динамо! Только в октябре скидка 40% на паркинг! Выдаем ключи! от 14,8 млнCapital group Застройщик: Новко. Проектная декларация на рекламируемом сайте Район «Скандинавия» 15 мин. до 3х веток метро. Московская прописка. Застройщик. 214-ФЗ. Новая Москва Застройщик: А101. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Томилино 2018" Квартиры в 10 минутах от м. Котельники! Рядом пляж и лесопарк! Первый взнос - 0%! 1,9 млн руб. Застройщик: Самолет-Томилино. Проектная декларация на рекламируемом сайте Счастье на Волгоградке Выгодно - ипотека от ВТБ – 5,5%! Индивидуальные скидки! Планировки евроформата. Застройщик: Федора Полетаева 15. Проектная декларация на рекламируемом сайте Жилой квартал Парк Мира Последние 8 апартаментов в жилом квартале с инфраструктурой европейского уровня. 5 минут от м.Алексеевкая. Застройщик: Смайнэкс. Проектная декларация на рекламируемом сайте Счастье в Лианозово Торопитесь! 1-3-комнатные квартиры пл. от 36 метров.Монолит. Застройщик: Абрамцевская 10. Проектная декларация на рекламируемом сайте Квартиры в жилом поселке Park Avenue Квартиры с участком или террасой на крыше. Детский сад на территории. Новая Рига, 23 км. Квартал для жизни Спутник Старт продаж второй очереди! Студии с отделкой с видом на реку! Рядом м.Строгино. от 2,3 млн руб. Застройщик: Бухта Лэнд. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК Серебрица. Старт продаж! От 2,2 млн руб. Уникальный проект. Авторская архитектура. Опции бизнес-класса. Детсад, школа рядом. г.Красногорск. от 2,2 млн руб. Застройщик: Опалиха-Сити. Проектная декларация на рекламируемом сайте Городские резиденции Spires. Премиум-класс. Пентхаусы с каминами, урбан-виллы, лофты. Двор без машин. Запад Москвы, рядом с Кутузовским пр. Застройщик: Тервуд. Проектная декларация на рекламируемом сайте Счастье на Ленинском Выгодно - Ипотека 5,5% от ВТБ! Витражное остекление. Индивидуальные скидки! Застройщик: Ленинский 154. Проектная декларация на рекламируемом сайте Счастье в Мневниках Дом бизнес-класса! Ипотека 5,5% от ВТБ! Последние квартиры в готовом доме! Застройщик: Демьяна Бедного 15. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК Экодолье Шолохово! 200 000 руб. - первый взнос на таунхаус в ЖК "Экодолье Шолохово". Скидка 10%. Ипотека. Спешите! Дмитровское ш.,15 км. от 4,1 млн руб.ГК Экодолье Застройщик: Экодолье Щолохово. Проектная декларация на рекламируемом сайте Квартал MATCH POINT Апартаменты бизнес-класса на престижном Кутузовском пр-т от Галс-девелопмент. Планировки от 28 до 185 кв.м Застройщик: Волей Гранд. Проектная декларация на рекламируемом сайте Геометрия Торопитесь! Современные квартиры в готовых домах. Площадь от 46 до 137 кв.м. Монолит. от 8,1 млн руб.Флэт и Ко Застройщик: Жилдорипотека. Проектная декларация на рекламируемом сайте Новый жилой квартал Фили Сити Скидка на квартиры до 5%. Бизнес-класс. Рассрочка. Ипотека 6%. Собственный парк-променад и фонтан. Паркинг. 3 мин пешком от м.Фили Застройщик MR Group Застройщик: ЛАТИРИУС. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК «CapitalTowers» Единственный небоскреб в Москва Сити с квартирами, а не апартаментами Застройщик: МЕГАПОЛИС ГРУП. Проектная декларация на рекламируемом сайте Квартиры бизнес-класса в ЖК Династия Шикарная архитектура, более 50 планировок, закрытый двор-патио. 300м до м.Полежаевская. Звоните! от 8 млнSezar Group Застройщик: МОНОЛИТНОЕ ДОМОСТРОЕНИЕ. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Крылья". Ипотека от 5,5% Квартиры от 8,3 млн руб! Закрытая территория, подземный паркинг. Свой парк с прудом, школа и д/сад. Застройщик: Лобачевского 120. Проектная декларация на рекламируемом сайте Счастье на Вешняках Ипотека 5,5% от ВТБ! Индивидуальные скидки! Парковые зоны! 15 минут до м. Выхино. Застройщик: Вешняковская 18. Проектная декларация на рекламируемом сайте Квартиры в ЖК Рассказово Станция м.Рассказовка открылась! Всего 7 мин. пешком! Рядом лесопарк, своя полноценная инфраструктура. Звоните! 5,4 млн руб.Sezar Group Застройщик: Красный Октябрь. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Савёловский Сити" Новый корпус! От 5,2 млн руб. Бизнес-класс в 7 мин от м. Дмитровская. Потрясающие панорамные виды на центр города. Узнай первым! от 5,2 млн руб. Застройщик: Бизнес парк Савеловский. Проектная декларация на рекламируемом сайте Городской район Новые Ватутинки Готовая инфраструктура. Д/сады, школа и поликлиника. Московская прописка. Ипотека от 6%. м. Новые Ватутинки АО "Инвесттраст" Застройщик: Инвесттраст. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК бизнес-класса "Румянцево-Парк" Квартиры от 2,9 млн. Нестандартная архитектура. Свободные планировки. Закрытые дворы. Паркинг. м.Саларьево от 2,9 млн руб. Застройщик: Лексион Девелопмент. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Большое Путилково" Старт продаж! Рядом м. Митино. Дворы без машин, дет.сады, школы, поликлиники. 2,5 млн руб. Застройщик: Самолет-Путилково. Проектная декларация на рекламируемом сайте Башня Федерация. Панорамные виды! Премиум-апартаменты от 47 до 350 кв.м. 69-84 этаж. Лучшие виды в Сити! Приватность и VIP безопасность. м.Выставочная Застройщик: БАШНЯ ФЕДЕРАЦИЯ. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК бизнес-класса "Маяковский" Квартиры от 8 млн руб! Окончание строительства в 4 квартале 2018 г. Свободная планировка. 600 м. до м.Водный от 8 млн руб. Застройщик: Дорожное ремонтно-строительное управление Северное. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК Бизнес-класса Big Time. Старт продаж! От 5,5 млн руб. Подземный паркинг. Собственная инфраструктура. Метро Полежаевская. от 5,5 млн руб. Застройщик: ПАК ДЕВЕЛОПМЕНТ. Проектная декларация на рекламируемом сайте Headliner Квартиры в готовых домах площадью от 29 метров.Монолит, другое. с отделкой от 7,7 млн руб. Застройщик: Жилой квартал Сити. Проектная декларация на рекламируемом сайте Район «Белые ночи» Дома комфорт-класса в 6 км от МКАД. 15 минут до 3-х веток метро. Московская прописка. Застройщик: А101. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК D1 Старт продаж! Квартиры с отделкой от 5,6 млн руб. Небоскрёбы бизнес-класса рядом с центром Москвы. 1 минута пешком до м. Дмитровская с отделкой от 5,6 млн руб. Застройщик: ТПУ Дмитровская. Проектная декларация на рекламируемом сайте Район «Испанские кварталы» 3 ветки метро. Современный благоустроенный район. Дизайнерская отделка. 214-ФЗ. ФЗ Застройщик: А101 ДЕВЕЛОПМЕНТ. Проектная декларация на рекламируемом сайте