Вы используете старую версию браузера Internet Explorer. Наш сайт выглядит и работает некорректно в этой версии IE.
Мы настоятельно рекомендуем вам обновить Internet Explorer или использовать другой браузер. В новых версиях браузера устранены проблемы безопасности и добавлены новые возможности.
от
2.8 млн
руб.
от
1.9 млн
руб.
от
1 млн
руб.
от
827 тыс
руб.
Опрос
Что будет с рублевыми ценами на недвижимость этой осенью?
Нажимая кнопку "Ответить", вы соглашаетесь с Политикой защиты и обработки персональных данных
Цены на квартиры в Москве
Стоимость недвижимости в Москве
Наш научный партнер

Картина маслом: апартаменты в Москве вызывают все больше опасений

Их привлекательность скоро окажется под вопросом

Апартаменты – сразу после появления на рынке такого «промежуточного» формата недвижимости – привлекли внимание и интерес потребителей относительно низкими ценами по сравнению с обычными квартирами. Можно говорить о разнице в 15-20%, что, разумеется, существенно для потенциального покупателя, отмечают специалисты аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости».


Общая ситуация в 2013 г.
Апартаменты остаются наиболее динамично развивающимся сегментом на первичном рынке, считают эксперты компании «Метриум Групп». Объем предложения вырос за год более чем в 2,5 раза. Доля в общей структуре предложения жилья достигла 29%. По данным «Метриум Групп», продажи открылись в 23 новых проектах. На текущий момент в реализации находится более 5100 апартаментов в 53 комплексах. Таким образом, объем предложения вырос за год более чем в 2,5 раза. Доля апартаментов в общей структуре предложения увеличилась с 15% до 29%.

По данным компании «Бест-Новострой», в период со 2 кв. по 4 кв. 2013 года количество корпусов с апартаментами в Москве увеличилось на 35%. Объем площадей в апарт-комплексах вырос почти в два раза: с 750 600 кв. м во 2 кв. до 1 422 300 кв. м в 4 кв.

Судя по заявленным планам девелоперов, в 2014 году к существующему предложению на продажу добавятся еще порядка 15 новых проектов, считают специалисты ГК RRG. Значительная часть строящихся сегодня в столице площадей в объектах с апартаментами – более трех четвертей – заявлена к вводу до конца 2016 года.


Доля апартаментов в структуре предложения

Источник: «Метриум Групп»

«Увеличение предложения наблюдалось во всех сегментах, при этом структура рынка по уровню комфортности изменилась, – говорит Анна Соколова, директор департамента аналитики и консалтинга «Метриум Групп». – В 2012 году сегмент апартаментов был представлен лишь бизнес- и элитным классом. Экономкласса не было вообще, а в сегменте комфорткласса реализовывалось менее 2% апартаментов. В 2013 году доля массового сегмента по объему апартаментов выросла более чем в 20 раз и составила 36% (по 18% - на эконом- и комфорткласс). Бизнес-класс по-прежнему преобладает на рынке, тем не менее его доля снизилась на 11,4% - до 48,3%. Более существенно (на 23%) уменьшилась доля элитных апартаментов. К концу года они стали занимать менее 16% от общего объема рынка».


Структура предложения апартаментов по классу

Источник: «Метриум Групп»

Действительно, после первой волны интереса и ярко выраженного спроса на апартаменты высшего ценового уровня, например, в «Москва-Сити» на рынке стали появляться помещения этого формата в более низких ценовых категориях, вплоть до экономкласса. Вот тут-то и начали на поверхность вылезать проблемы, поначалу недооцененные участниками рынка и покупателями, отмечают аналитики www.irn.ru (подробнее см. «Апартаменты и квартиры в Москве: новые веяния»).

«Столь бурный рост сегмента понятен – для девелопера это возможность строить жилье, не меняя вид разрешенного использования «нежилых» участков и не внося соответствующие изменения в генеральный план развития города, проект планировки и т.п., что требует значительных затрат ресурсов и не всегда возможно. Дополнительные плюсы для девелопера – в отношении апартаментов действуют пока менее строгие санитарные нормы (например, по инсоляции) и фактическое отсутствие требований по созданию социальной инфраструктуры (детские сады, школы и т.д.). Для покупателя – в первую очередь выгода по цене плюс существенное расширение возможностей по перепланировке и использованию жилья под представительский офис», – отмечает председатель совета директоров группы компаний RRG Денис Колокольников.

Однако существует ряд моментов, которые могут в перспективе поставить под сомнения выгоды от приобретения апартаментов. В частности, отсутствие возможности постоянной регистрации, высокие (по тарифам для нежилой недвижимости) коммунальные платежи, сложности при получении ипотеки и т.п.

Дополнительные поводы для беспокойства потенциальным владельцам апартаментов может принести повышение налога на недвижимость. Если для жилья обсуждаемая ставка – 0,1 - 0,2% и предполагается наличие необлагаемой социальной нормы жилья, то для нежилых помещений обсуждается ставка в 0,5% от кадастровой стоимости объекта при отсутствии каких-либо льгот, что заметно скажется на расходах собственников объектов коммерческой недвижимости.

Кроме того, владельцы апартаментов не имеют права на получение имущественного вычета по налогу на доходы физических лиц (максимально это 260 000 руб.) при покупке недвижимости. А при продаже апартаментов, в отличие от жилья, собственник обязан уплатить НДС, указывают в RRG.

Самое же интересное в том, что, как предупреждает Москомстройинвест, продажи апартаментов не регулируются 214-ФЗ, даже если покупатель заключает договор долевого участия (см. «Памятку покупающим апартаменты»), отмечают в www.irn.ru.

«Все эти сложности вряд ли способны перечеркнуть привлекательность апартаментов для конечного покупателя в высокобюджетном сегменте, где сейчас сконцентрировано порядка 2/3 предложения, – поясняет Денис Колокольников. – Однако для покупателя, основная цель которого – экономия, эти моменты являются не очень приятной новостью».

Эксперт уверен, что в перспективе произойдет некоторое сближение апартаментов и жилья по перечисленным параметрам, равно и как по обеспеченности инфраструктурой, в противном случае привлекательность данного формата для жизни становится неочевидной.

Ожидать, что цена апартаментов полностью приблизится к стоимости жилья, пока не приходится – слишком много для потенциальных покупателей непонятного. Но несомненно, что с ростом доли апартаментов на рынке (а эта тенденция просматривается очень четко), привлекательность, а соответственно и цена апартаментов будет догонять рынок обычного жилья. На 2014 год рост цен, по прогнозам аналитиков ГК RRG, будет сопоставим с показателями текущего года и может составить порядка 8-10%. Хотя в ряде случаев рост будет на несколько процентов выше – в зависимости от параметров конкретного объекта.

«В 2014 г. мы ожидаем дальнейший рост рынка, - прогнозирует Анна Соколова. - Объем предложения может увеличиться на 30-40%. Однако развитие сегмента во многом будет зависеть от возможного принятия важных законодательных решений. В следующем году московские власти планируют ввести нормы по обеспечению апартаментов социальной инфраструктурой. Кроме того, в 2013 году Совет по правам человека предложил разрешить россиянам регистрироваться не только в жилых, но и нежилых помещениях. При осуществлении указанных мер цены на апартаменты могут повыситься на 15-20%».

Таким образом, отмечают в www.irn.ru, если цены на апартаменты действительно поднимутся на 15-20%, а цены на квартиры продолжат расти на уровне инфляции, стоимостная разница между ними будет все больше нивелироваться. А вот стоимость содержания апартаментов будет явно намного выше по сравнению с жильем. И вот тогда покупателям придется сильно задуматься, сопоставляя риски, цены и будущие расходы.
 

Приложение 1

Проекты комплексов с апартаментами, вышедшие на рынок в 2013 г.

Название Девелопер Округ Класс
Царицыно-2 Московский комбинат хлебопродуктов ЮАО эконом
Водный MR Group САО комфорт
Фили Град MR Group ЗАО комфорт
Just M МонАрх ЮАО комфорт
YE’S Пионер СЗАО комфорт
Хороший Дом физ. лицо САО бизнес
TriBeCa APARTMENTS STONE HEDGЕ ЦАО бизнес
Loft Time RED Development САО бизнес
Loft River Планета ОВК CЗАО бизнес
Loft Park RED Development CАО бизнес
ВТБ Арена Парк ВТБ девелопмент САО бизнес
Дом на Красина Rossmils investments ЦАО бизнес
Сердце столицы Донстрой СЗАО бизнес
Riverdale Imagine Estate ЮАО бизнес
ЛИЦА Capital Group САО бизнес
Turandot Residences Valartis Group ЦАО элит
NегоцiантЪ КРТ ЦАО элит
Golden Mile private residences NBM ЦАО элит
У Патриарших БЭЛ Девелопмент ЦАО элит
Сады Пекина Галс Девелопмент ЦАО элит
TWEED Парк Полимастер САО элит
St Nicolas Vesper ЦАО элит
Mon Cher Capital Group ЦАО элит

Источник: «Метриум Групп»

Приложение 2

Памятка покупающим апартаменты

Источник: комитет города Москвы по обеспечению реализации инвестиционных проектов в строительстве и контролю в области долевого строительства (Москомстройинвест)

 
Данный материал является аналитическим и не носит рекламный характер.

Нашли ошибку в тексте? Выделите ее и нажмите Ctrl+Enter
5246 (0 сегодня)

Самые популярные объекты в базе IRN.RU

Цена, продавец
Карта
Адрес, описание
P от 7 323 600
до 26 041 400 руб.
Перейти на официальный сайт Уточняйте цены по телефону
ЖК Маяковский Москва, Северный округ, район Войковский, м. Водный стадион 1-3, 5-комнатные квартиры Площади : 40 - 136 кв.м. Сдача ГК: 1 кв. 2019 г. м. Водный стадион, 10 мин. пешком Головинское ш., вл.10, к.1 (Северная башня) Головинское ш., вл.10, к.2 (Центральная башня) Головинское ш., вл.10, к.3 (Южная башня) Застройщик: Дорожное ремонтно-строительное управление Северное.
Проектная декларация на рекламируемом сайте
P от застройщика Перейти на официальный сайт Уточняйте цены по телефону ЖК Цветочные поляны Новая Москва, Новомосковский округ, 16 км от МКАД Студии, 1-4-комнатные квартиры Площади : 23 - 118 кв.м. Застройщик: Старолесье.
Проектная декларация на рекламируемом сайте
P от 4 929 400
до 19 348 680 руб.
Перейти на официальный сайт Уточняйте цены по телефону
ЖК BIG TIME. Городской квартал Москва, Северо-Западный округ, район Хорошево-Мневники, м. Хорошёвская, м. Полежаевская Студии, 1-4-комнатные квартиры Площади : 24 - 94 кв.м. Сдача ГК: 4 кв. 2020 г. м. Полежаевская, 0 км Мневники ул., вл.5, к.1 Мневники ул., вл.5, к.2 Мневники ул., вл.5, к.3 Застройщик: ПАК ДЕВЕЛОПМЕНТ.
Проектная декларация на рекламируемом сайте

Недвижимость в Москве и Подмосковье
Показать все
Предложения октября
Квартиры в жилом поселке Park Avenue Квартиры с участком или террасой на крыше. Детский сад на территории. Новая Рига, 23 км. Квартиры в ЖК Рассказово Станция м.Рассказовка открылась! Всего 7 мин. пешком! Рядом лесопарк, своя полноценная инфраструктура. Звоните! 5,4 млн руб.Sezar Group Застройщик: Красный Октябрь. Проектная декларация на рекламируемом сайте Район «Скандинавия» 15 мин. до 3х веток метро. Московская прописка. Застройщик. 214-ФЗ. Новая Москва Застройщик: А101. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Большое Путилково" Старт продаж! Рядом м. Митино. Дворы без машин, дет.сады, школы, поликлиники. 2,5 млн руб. Застройщик: Самолет-Путилково. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Савёловский Сити" Новый корпус! От 5,2 млн руб. Бизнес-класс в 7 мин от м. Дмитровская. Потрясающие панорамные виды на центр города. Узнай первым! от 5,2 млн руб. Застройщик: Бизнес парк Савеловский. Проектная декларация на рекламируемом сайте Башня Федерация. Панорамные виды! Премиум-апартаменты от 47 до 350 кв.м. 69-84 этаж. Лучшие виды в Сити! Приватность и VIP безопасность. м.Выставочная Застройщик: БАШНЯ ФЕДЕРАЦИЯ. Проектная декларация на рекламируемом сайте Квартал для жизни Спутник Старт продаж второй очереди! Студии с отделкой с видом на реку! Рядом м.Строгино. от 2,3 млн руб. Застройщик: Бухта Лэнд. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Томилино 2018" Квартиры в 10 минутах от м. Котельники! Рядом пляж и лесопарк! Первый взнос - 0%! 1,9 млн руб. Застройщик: Самолет-Томилино. Проектная декларация на рекламируемом сайте Городской район Новые Ватутинки Готовая инфраструктура. Д/сады, школа и поликлиника. Московская прописка. Ипотека от 6%. м. Новые Ватутинки АО "Инвесттраст" Застройщик: Инвесттраст. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК «CapitalTowers» Единственный небоскреб в Москва Сити с квартирами, а не апартаментами Застройщик: МЕГАПОЛИС ГРУП. Проектная декларация на рекламируемом сайте Нахимов Апартаменты в Подмосковье. Монолит. 1-2-комнатные апартаменты Звоните! от 135 000 руб./кв.мФлэт и Ко Застройщик: Бизнес-Центр На Долгоруковской. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК бизнес-класса "Румянцево-Парк" Квартиры от 2,9 млн. Нестандартная архитектура. Свободные планировки. Закрытые дворы. Паркинг. м.Саларьево от 2,9 млн руб. Застройщик: Лексион Девелопмент. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК D1 Старт продаж! Квартиры с отделкой от 5,6 млн руб. Небоскрёбы бизнес-класса рядом с центром Москвы. 1 минута пешком до м. Дмитровская с отделкой от 5,6 млн руб. Застройщик: ТПУ Дмитровская. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК Лица! Квартиры бизнес класса! Готовые квартиры на Ходынском поле! 10 мин. м.Динамо! Только в октябре скидка 40% на паркинг! Выдаем ключи! от 14,8 млнCapital group Застройщик: Новко. Проектная декларация на рекламируемом сайте Район «Испанские кварталы» 3 ветки метро. Современный благоустроенный район. Дизайнерская отделка. 214-ФЗ. ФЗ Застройщик: А101 ДЕВЕЛОПМЕНТ. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК Серебрица. Старт продаж! От 2,2 млн руб. Уникальный проект. Авторская архитектура. Опции бизнес-класса. Детсад, школа рядом. г.Красногорск. от 2,2 млн руб. Застройщик: Опалиха-Сити. Проектная декларация на рекламируемом сайте Квартал MATCH POINT Апартаменты бизнес-класса на престижном Кутузовском пр-т от Галс-девелопмент. Планировки от 28 до 185 кв.м Застройщик: Волей Гранд. Проектная декларация на рекламируемом сайте Городские резиденции Spires. Премиум-класс. Пентхаусы с каминами, урбан-виллы, лофты. Двор без машин. Запад Москвы, рядом с Кутузовским пр. Застройщик: Тервуд. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Крылья". Ипотека от 5,5% Квартиры от 8,3 млн руб! Закрытая территория, подземный паркинг. Свой парк с прудом, школа и д/сад. Застройщик: Лобачевского 120. Проектная декларация на рекламируемом сайте Район «Белые ночи» Дома комфорт-класса в 6 км от МКАД. 15 минут до 3-х веток метро. Московская прописка. Застройщик: А101. Проектная декларация на рекламируемом сайте Счастье на Дмитровке Индивидуальные скидки! Ипотека 5,5% от ВТБ! Развитая инфраструктура. Сдача в 2018. Застройщик: Софьи Ковалевской 20. Проектная декларация на рекламируемом сайте Дом Серебряный Бор Квартиры площадью 39-107 кв.м.Монолит. Звоните! Застройщик: Строитель. Проектная декларация на рекламируемом сайте Счастье на Вешняках Ипотека 5,5% от ВТБ! Индивидуальные скидки! Парковые зоны! 15 минут до м. Выхино. Застройщик: Вешняковская 18. Проектная декларация на рекламируемом сайте Жилой квартал Тетрис Современные квартиры в готовых домах. Площадь от 18 до 47 кв.м. Монолит. Спешите! от 4,7 млн руб. Застройщик: Садовое кольцо МПС. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Эталон-Сити" от Группы "Эталон" Видовые просторные квартиры за 130 000 руб./кв.м. Дома сдаются в 2018 г.! Рядом метро Скобелевская! Застройщик: Дайкар. Проектная декларация на рекламируемом сайте Счастье на Ленинском Выгодно - Ипотека 5,5% от ВТБ! Витражное остекление. Индивидуальные скидки! Застройщик: Ленинский 154. Проектная декларация на рекламируемом сайте Счастье в Мневниках Дом бизнес-класса! Ипотека 5,5% от ВТБ! Последние квартиры в готовом доме! Застройщик: Демьяна Бедного 15. Проектная декларация на рекламируемом сайте Headliner Новые квартиры в готовых домах. Площадь от 29 до 117 кв.м. Монолит, другое. Уточняйте подробности по телефону. с отделкой от 7,7 млн руб. Застройщик: Жилой квартал Сити. Проектная декларация на рекламируемом сайте Геометрия Торопитесь! Квартиры в готовых домах площадью 46-137 метров. ГК: 1 кв. 2019 г. Монолит. от 8,1 млн руб.Флэт и Ко Застройщик: Жилдорипотека. Проектная декларация на рекламируемом сайте Жилой квартал Парк Мира Последние 8 апартаментов в жилом квартале с инфраструктурой европейского уровня. 5 минут от м.Алексеевкая. Застройщик: Смайнэкс. Проектная декларация на рекламируемом сайте Счастье на Волгоградке Выгодно - ипотека от ВТБ – 5,5%! Индивидуальные скидки! Планировки евроформата. Застройщик: Федора Полетаева 15. Проектная декларация на рекламируемом сайте Небо Новые 1-5-комнатные квартиры. Площадь от 49 до 136 кв.м. Монолит. Уточняйте подробности по телефону. Застройщик: Проект Мичуринский. Проектная декларация на рекламируемом сайте Счастье в Лианозово Квартиры пл. 36-86 кв.м.Монолит. Подробности по телефону! Застройщик: Абрамцевская 10. Проектная декларация на рекламируемом сайте Новый жилой квартал Фили Сити Скидка на квартиры до 5%. Бизнес-класс. Рассрочка. Ипотека 6%. Собственный парк-променад и фонтан. Паркинг. 3 мин пешком от м.Фили Застройщик MR Group Застройщик: ЛАТИРИУС. Проектная декларация на рекламируемом сайте