Вы используете старую версию браузера Internet Explorer. Наш сайт выглядит и работает некорректно в этой версии IE.
Мы настоятельно рекомендуем вам обновить Internet Explorer или использовать другой браузер. В новых версиях браузера устранены проблемы безопасности и добавлены новые возможности.
от
2.8 млн
руб.
от
2.9 млн
руб.
от
1 млн
руб.
от
827 тыс
руб.
Опрос
Что будет с рублевыми ценами на недвижимость этой осенью?
Нажимая кнопку "Ответить", вы соглашаетесь с Политикой защиты и обработки персональных данных
Цены на квартиры в Москве
Стоимость недвижимости в Москве
Наш научный партнер

Как закон ограничивает права собственника квартиры

Президент Гильдии юристов рынка недвижимости, адвокат Олег Сухов, специально для IRN.RU о категориях граждан, не подлежащих выселению

Право частной собственности является краеугольным камнем любого общества. Этот тезис, пожалуй, никто сегодня и не оспаривает. Собственник волен распоряжаться имуществом по своему усмотрению: продать, передать в аренду и даже уничтожить, не нанося при этом, конечно, вред третьим лицам и окружающей среде.

С другой стороны, право собственности не может быть абсолютным и безраздельным. Поэтому государство устанавливает определенные критерии, которые тем или иным образом ограничивают владельца в интересах общества и третьих лиц. Жилищные правоотношения, кстати, также знают ряд положений, которые существенно обременяют права собственника на выселение граждан из принадлежащего ему помещения.


Отказ от приватизации квартиры
Самая, пожалуй, типичная ситуация. Если на момент приватизации кто-то из жильцов отказался от своей доли, то впоследствии выселить его не удастся. Даже в случае продажи жилища третьим лицам. Почему это происходит? Все очень просто. В основе подобного требования закона лежат нормы морали и справедливости. По мнению законодателя, человек и так уже потерял многое, отказавшись стать собственником. Поэтому лишать его еще и права на жилье будет верхом несправедливости.

Судебная практика в подобных случаях довольно однообразна: дела разрешаются в пользу гражданина, отказавшегося от приватизации.

Вот классический пример.

Гражданка К. (истица) направила в суд исковое заявление с просьбой выселить бывшего мужа из квартиры без предоставления ему другого жилья. Требование она мотивировала тем, что бывший супруг не является членом ее семьи и уже давно проживает по другому адресу. Изучая материалы дела, судья установил, что в 1987 году истице, ее матери и несовершеннолетней дочери была предоставлена двухкомнатная квартира в г. Пушкино. В 1993 году гражданка К. прописала ответчика (в тот момент своего официального супруга) в этом помещении. А еще через девять лет, то есть в 2002 году, истица приватизировала квартиру. Муж официально отказался от участия в приватизации.

Рассмотрев все обстоятельства и факты, суд отказал гражданке К. в требованиях. Последняя не угомонилась и обжаловала решение в вышестоящей инстанции. Однако судебная коллегия по гражданским делам Верховного суда не нашла оснований для отмены и оставила постановление суда в силе, поскольку «ответчик (бывший супруг) на момент приватизации имел равные с истицей права по пользованию жилым помещением».


Завещательный отказ: последняя воля священна
Еще один вариант ограничения права собственности – «завещательный» отказ. Возникает он в силу распоряжения наследодателя. Хозяин квартиры в завещании указывает, что после его смерти жильем вправе пользоваться конкретные третьи лица, которые не являются наследниками или потенциальными собственниками помещения. А наследники или новые собственники в свою очередь не могут выселить этих людей и обязаны предоставить им возможность проживания.

По словам нотариусов, чаще всего наследодатель оформляет «завещательный отказ» в пользу родственников. При этом срок действия «отказа» увязывается с наступлением какого-либо момента или события. Например, в 2011 году гражданин Зак-ов, проживавший в Троицке, хоть и завещал жилье своей дочери Тим-ой, однако указал, что его племянница Саф-ова может жить в этой квартире до вступления в официальный брак.

К сожалению, наследники часто не понимают смысла «завещательного отказа» и даже нарушают последнюю волю наследодателя.

Рассмотрим пример из судебной практики.

В июне 2010 года Одинцовский городской суд рассмотрел иск гр. Виноградова (истец) к гр. Виноградовой (ответчик) о вселении в квартиру. Покойная мать истца и ответчика завещала жилье в собственность дочери, обязав последнюю предоставить брату квартиру в пожизненное пользование.

Однако ответчица после смерти матери оперативно поставила новую дверь и сменила замки. Ключи от помещения брату не отдала, хотя сама в квартире и не проживала. Иными словами препятствовала исполнению «завещательного отказа». Изучив доказательства, суд полностью удовлетворил требования истца.


Квартира, приобретена в период брака
Если семья покупает жилище в период официального брака (приобретает, выплатив кооперативный пай) и оформляет его в собственность только на одного супруга, то второй автоматически получает права пожизненного пользования и проживания в этой квартире.

По большому счету, подобные дела также не вызывают затруднений у судей – закон высказывается однозначно и не допускает толкований. Но бывают исключения. Например, гражданское дело о выселении бывшего супруга, дошедшее в порядке надзора до Президиума Московского областного суда.

Гражданин Ч.С.Н. (истец) обратился в суд с иском к бывшей жене – Ч.М.М (ответчик). В заявлении истец просил выселить ответчицу из спорной квартиры. Обосновывая требования, Ч.С.Н. указал, что в апреле 1994 года он купил на свои деньги квартиру в Мытищах. В тот момент истец был официально женат на Ч.М.М., но в 1997 году супруги расторгли брак. В настоящее время истец нуждается в жилье, однако «кочует» по съемным квартирам, потому что на спорной жилплощади живут Ч.М.М. и их несовершеннолетний сын.

Учитывая данные факты, в 2008 году Мытищинский городской суд удовлетворил требования Ч.С.Н. и выселил бывшую жену из квартиры. В выселении несовершеннолетнего было отказано. Ответчица обжаловала постановление в вышестоящей инстанции, однако судебная коллегия Московского областного суда оставила решение Мытищинского суда в силе.

К счастью, дело на этом не закончилось. Учитывая вопиющее нарушение материальных и процессуальных норм, прокуратура направила надзорную жалобу в президиум Московского областного суда. Надзорная инстанция изучила материалы и тут же отменила как решение Мытищинского городского суда, так и определение судебной коллегии по гражданским делам. В итоге президиум суда полностью отказал в удовлетворении искового заявления Ч.С.Н. к Ч.М.М. о выселении. Женщина с несовершеннолетним ребенком осталась жить в квартире.


Рента: морально-этические проблемы и правовые риски
Договор ренты имеет огромное социальное значение. В основном потому что его заключает наименее защищенная категория пожилых граждан (рентополучателей), нуждающаяся в постоянной поддержке и уходе. В этом случае закон (а соответственно и суд) почти всегда стоит на стороне рентополучателя.

Согласно требованиям российского законодательства, собственник, передавший (или продавший) по договору ренты квартиру, сохраняет право пожизненного проживания в ней. А поэтому никакие договоры или сделки не могут отменить или изменить это право.

Судебная практика по данному виду гражданских правоотношений касается в основном вопросов расторжения договора ренты ввиду неисполнения ее плательщиками существенных условий. Однако иногда встречаются и нетипичные споры.

В 2011 году в Москве гражданин Тов-ов направил иск в районный суд и потребовал выселить ответчицу Жел-ву из ранее принадлежавшей ей квартиры. Суть дела проста и банальна. В начале «нулевых» То-ов и Жел-ва заключили договор ренты, по которому ответчица передала истцу однокомнатную квартиру, а тот обязался содержать Жел-ву и обеспечить ей достойную старость.

Все эти годы Тов-ов скрупулезно выполнял взятые на себя обязательства: ежемесячно выплачивал денежные средства Жел-ой, оплатил ее лечение в санаториях и за границей, а также две операции: на глазах и на почках. В сухом остатке за десять лет набралась кругленькая сумма расходов, которая стала вполне сравнима с рыночной стоимостью жилья. А тут еще и сын Тов-ова задумал жениться. Учитывая свои затраты, а также то, что у Жел-вой есть еще одна квартира в пригороде, истец просил суд выселить ответчицу из спорного помещения. При этом Тов-ов был готов и дальше помогать Жел-вой материально и по хозяйству. Однако, рассмотрев спор по существу, судья правомерно отказал истцу в удовлетворении его требований.

Конечно, в данной ситуации поведение Тов-ва выглядит некрасиво и аморально (надеялся, что рентополучатель не проживет столько лет). Однако, оставляя в стороне морально-этический аспект проблемы, заметим, что я рекомендую заключать договор ренты лишь в крайних случаях, когда иным способом решить жилищную проблему нельзя. К сожалению, договоры ренты и пожизненного содержания с иждивением остаются очень рискованными сделками с точки зрения правовых последствий.

В заключение еще раз подчеркну, что закон защищает вышеперечисленные категории лиц прежде всего от собственников квартир. И наверное, это правильно, потому что в большинстве своем данные граждане либо оказались ущемлены в своих правах (пусть и по собственной инициативе), либо являются наименее защищенными людьми нашего общества.

 
Данный материал является аналитическим и не носит рекламный характер.

Нашли ошибку в тексте? Выделите ее и нажмите Ctrl+Enter
5266 (0 сегодня)

Самые популярные объекты в базе IRN.RU

Цена, продавец
Карта
Адрес, описание
P от 5 328 900
до 9 116 000 руб.
Перейти на официальный сайт Уточняйте цены по телефону
ЖК Новые Ватутинки Новая Москва, Новомосковский округ, м. Теплый Стан, 15 км от МКАД Студии, 1-4-комнатные квартиры Площади : 56 - 106 кв.м. Сдача ГК: 4 кв. 2019 г. м. Теплый Стан, 15 мин. транспортом Десеновское с/о, мкр.Центральный, к.10/1 (4оч.) Десеновское с/о, мкр.Центральный, к.10/2 (4оч.) Десеновское с/о, мкр.Центральный, к.8/1 Десеновское с/о, мкр.Центральный, к.8/2 Застройщик: Инвесттраст.
Проектная декларация на рекламируемом сайте
P от 4 000 000
до 11 000 000 руб.
Перейти на официальный сайт Уточняйте цены по телефону
ЖК Park Avenue Московская область, Истринский район, Ильинское, Новорижское шоссе, 29 км. от МКАД 1-3-комнатные квартиры Площади : 49 - 86 кв.м. 7,5 км от Павловская Слобода Обушковское с.п., вблизи Писково дер., кк.3-9
P от 2 391 000
до 6 988 905 руб.
Перейти на официальный сайт Уточняйте цены по телефону
ЖК Серебрица Московская область, Красногорский район, г. Красногорск, п. Опалиха, 9 км от МКАД Студии, 1-3-комнатные квартиры Площади : 27 - 88 кв.м. Сдача ГК: 4 кв. 2020 г. мкр.Опалиха, к.2 мкр.Опалиха, к.3 мкр.Опалиха, к.4 Застройщик: Опалиха-Сити.
Проектная декларация на рекламируемом сайте

Недвижимость в Москве и Подмосковье
Показать все
Предложения октября
ЖК "Томилино 2018" Квартиры в 10 минутах от м. Котельники! Рядом пляж и лесопарк! Первый взнос - 0%! 1,9 млн руб. Застройщик: Самолет-Томилино. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК Лица! Квартиры бизнес класса! Готовые квартиры на Ходынском поле! 10 мин. м.Динамо! Только в октябре скидка 40% на паркинг! Выдаем ключи! от 14,8 млнCapital group Застройщик: Новко. Проектная декларация на рекламируемом сайте Район «Белые ночи» Дома комфорт-класса в 6 км от МКАД. 15 минут до 3-х веток метро. Московская прописка. Застройщик: А101. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК «CapitalTowers» Единственный небоскреб в Москва Сити с квартирами, а не апартаментами Застройщик: МЕГАПОЛИС ГРУП. Проектная декларация на рекламируемом сайте Дом Серебряный Бор Квартиры площадью 39-107 кв.м.Монолит. Спешите! Застройщик: Строитель. Проектная декларация на рекламируемом сайте Счастье на Дмитровке Индивидуальные скидки! Ипотека 5,5% от ВТБ! Развитая инфраструктура. Сдача в 2018. Застройщик: Софьи Ковалевской 20. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК Экодолье Шолохово! 200 000 руб. - первый взнос на таунхаус в ЖК "Экодолье Шолохово". Скидка 10%. Ипотека. Спешите! Дмитровское ш.,15 км. от 4,1 млн руб.ГК Экодолье Застройщик: Экодолье Щолохово. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Эталон-Сити" от Группы "Эталон" Квартиры с отделкой от 6,8 млн руб. Видовые просторные квартиры за 130 000 руб./кв.м. Сдача в 2018г.! м. Скобелевская Застройщик: Дайкар. Проектная декларация на рекламируемом сайте Счастье в Мневниках Дом бизнес-класса! Ипотека 5,5% от ВТБ! Последние квартиры в готовом доме! Застройщик: Демьяна Бедного 15. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Большое Путилково" Старт продаж! Рядом м. Митино. Дворы без машин, дет.сады, школы, поликлиники. 2,5 млн руб. Застройщик: Самолет-Путилково. Проектная декларация на рекламируемом сайте Новый жилой квартал Фили Сити Скидка на квартиры до 5%. Бизнес-класс. Рассрочка. Ипотека 6%. Собственный парк-променад и фонтан. Паркинг. 3 мин пешком от м.Фили Застройщик MR Group Застройщик: ЛАТИРИУС. Проектная декларация на рекламируемом сайте Башня Федерация. Панорамные виды! Премиум-апартаменты от 50 до 350 м2. 69-84 этаж. Лучшие виды в Сити! Приватность и VIP безопасность. м.Выставочная Застройщик: БАШНЯ ФЕДЕРАЦИЯ. Проектная декларация на рекламируемом сайте Квартал для жизни Спутник Старт продаж второй очереди! Студии с отделкой с видом на реку! Рядом м.Строгино. от 2,4 млн руб. Застройщик: Бухта Лэнд. Проектная декларация на рекламируемом сайте Квартиры в ЖК Позитив! г.Москва! ЖК Позитив, 10 мин. м.Румянцево! Скидка 400т.р. до 31.10! Ипотека и рассрочка! Успей купить! от 4,2 млн руб. Проектная декларация на рекламируемом сайте Небо Торопитесь! Новые 1-5-комнатные квартиры. Площадь от 49 до 136 кв.м. Монолит. Застройщик: Проект Мичуринский. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Савёловский Сити" Новый корпус! От 5,2 млн руб. Бизнес-класс в 7 мин от м. Дмитровская. Потрясающие панорамные виды на центр города. Узнай первым! от 5,2 млн руб. Застройщик: Бизнес парк Савеловский. Проектная декларация на рекламируемом сайте Район «Испанские кварталы» 3 ветки метро. Современный благоустроенный район. Дизайнерская отделка. 214-ФЗ. ФЗ Застройщик: А101. Проектная декларация на рекламируемом сайте Квартиры в ЖК Рассказово Станция м.Рассказовка открылась! Всего 7 мин. пешком! Рядом лесопарк, своя полноценная инфраструктура. Звоните! 5,4 млн руб.Sezar Group Застройщик: Красный Октябрь. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК бизнес-класса "Румянцево-Парк" Квартиры от 2,9 млн. Нестандартная архитектура. Свободные планировки. Закрытые дворы. Паркинг. м.Саларьево от 2,9 млн руб. Застройщик: Лексион Девелопмент. Проектная декларация на рекламируемом сайте Счастье на Вешняках Ипотека 5,5% от ВТБ! Индивидуальные скидки! Парковые зоны! 15 минут до м. Выхино. Застройщик: Вешняковская 18. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК бизнес-класса "Маяковский" Квартиры от 8 млн руб! Окончание строительства в 4 квартале 2018 г. Свободная планировка. 600 м. до м.Водный от 8 млн руб. Застройщик: Дорожное ремонтно-строительное управление Северное. Проектная декларация на рекламируемом сайте Геометрия Квартиры площадью от 46 метров. Монолит. квартиры в готовых домах Звоните! от 8,1 млн руб.Флэт и Ко Застройщик: Жилдорипотека. Проектная декларация на рекламируемом сайте Счастье на Волгоградке Выгодно - ипотека от ВТБ – 5,5%! Индивидуальные скидки! Планировки евроформата. Застройщик: Федора Полетаева 15. Проектная декларация на рекламируемом сайте Нахимов Апартаменты в Подмосковье. Монолит. 1-2-комнатные апартаменты Подробности по телефону! от 135 000 руб./кв.мФлэт и Ко Застройщик: Бизнес-Центр На Долгоруковской. Проектная декларация на рекламируемом сайте Городские резиденции Spires. Премиум-класс. Пентхаусы с каминами, урбан-виллы, лофты. Двор без машин. Запад Москвы, рядом с Кутузовским пр. Застройщик: Тервуд. Проектная декларация на рекламируемом сайте Район «Скандинавия» 15 мин. до 3х веток метро. Московская прописка. Застройщик. 214-ФЗ. Новая Москва Застройщик: А101. Проектная декларация на рекламируемом сайте Headliner Квартиры площадью от 29 метров. Монолит, другое. квартиры в готовых домах с отделкой от 7,7 млн руб. Застройщик: Жилой квартал Сити. Проектная декларация на рекламируемом сайте Счастье на Ленинском Выгодно - Ипотека 5,5% от ВТБ! Витражное остекление. Индивидуальные скидки! Застройщик: Ленинский 154. Проектная декларация на рекламируемом сайте Квартиры бизнес-класса в ЖК Династия Шикарная архитектура, более 50 планировок, закрытый двор-патио. 300м до м.Полежаевская. Звоните! от 8 млнSezar Group Застройщик: МОНОЛИТНОЕ ДОМОСТРОЕНИЕ. Проектная декларация на рекламируемом сайте Счастье в Лианозово 1-3-комнатные квартиры пл. от 36 метров.Монолит. Застройщик: Абрамцевская 10. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК Бизнес-класса Big Time. Старт продаж! От 5,5 млн руб. Подземный паркинг. Собственная инфраструктура. Метро Полежаевская. от 5,5 млн руб. Застройщик: ПАК ДЕВЕЛОПМЕНТ. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК D1 Старт продаж! Квартиры с отделкой от 5,6 млн руб. Небоскрёбы бизнес-класса рядом с центром Москвы. 1 минута пешком до м. Дмитровская с отделкой от 5,6 млн руб. Застройщик: ТПУ Дмитровская. Проектная декларация на рекламируемом сайте Микрорайон Новое Бисерово 2 Готовые квартиры у Старой Купавны. Уют с панорамным остеклением. Ипотека от 7.4%. Звоните! квартиры от 1,6 млн руб.ООО Акваспорт Застройщик: Акваспорт. Проектная декларация на рекламируемом сайте