Вы используете старую версию браузера Internet Explorer. Наш сайт выглядит и работает некорректно в этой версии IE.
Мы настоятельно рекомендуем вам обновить Internet Explorer или использовать другой браузер. В новых версиях браузера устранены проблемы безопасности и добавлены новые возможности.
от
2.8 млн
руб.
от
2.9 млн
руб.
от
1 млн
руб.
от
827 тыс
руб.
Опрос
Что будет с рублевыми ценами на недвижимость этой осенью?
Нажимая кнопку "Ответить", вы соглашаетесь с Политикой защиты и обработки персональных данных
Цены на квартиры в Москве
Стоимость недвижимости в Москве
Наш научный партнер

Заработать на недвижимости все еще можно

Однако надо внимательно выбирать объект инвестиций

На рынке недвижимости сохраняется ситуация, которую одни эксперты называют стабильностью, а другие – стагнацией. Цены на жилье топчутся на месте, то немного подрастая, то вновь корректируясь вниз. Недвижимость перестала быть прибыльным инструментом, но на фоне общей волатильности на других рынках жилье все же пользуется популярностью среди инвесторов как стабильный защитный актив. Советами для тех, кто собирается инвестировать в недвижимость, поделились руководитель аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости IRN.RU» Олег Репченко, управляющий ЗПИФ «НСКА Новостройки» Юрий Гольдберг и управляющий партнер группы компаний «Глубина» Дмитрий Гусев в ходе онлайн-конференции «Итоги и прогнозы рынка недвижимости. Во что вложить деньги в 2014 году?».


Без потрясений
По словам Олега Репченко, рынок недвижимости нашел некую «точку баланса», поэтому при сохранении текущего внешнеэкономического фона, без форс-мажора, цены будут стабильными. «Просесть на 10-15-20% цены на жилье могут, но только при серьезных экономических потрясениях. Даже макроэкономисты вряд ли могут с точностью предсказать, грянут эти потрясения в 2014 году или нет», – отмечает эксперт. Без потрясений в мировой экономике возможны колебания цен в пределах 5%, но в целом они останутся примерно на нынешнем уровне.

Дмитрий Гусев согласен, что сейчас не наблюдается факторов, которые могли бы спровоцировать резкий рост или падение цен на жилье: «Если оценивать «рискографию» и закладываться на возможный кризис, то можно, очевидно, утверждать, что сегмент в наименьшей степени падающий и наиболее быстро «отрастающий» назад – квартиры экономкласса».

Даже если осуществится негативный сценарий, цены не упадут мгновенно. «Рынок недвижимости реагирует на все изменения с лагом от шести месяцев, т.е. застройщики не ориентируются на макроэкономические показатели, а смотрят на свои продажи. Даже в кризис 2008 г. цены начали падать только в начале 2009 года. Поэтому при тревожных сигналах застройщики очень долго не будут снижать цены, а просто приостановят инвестиции и начало новых проектов», – говорит Юрий Гольдберг.


Где доходность, там и риски
Поскольку общий уровень цен не может дать гарантий даже для того, чтобы уберечься от инфляции, вторичная недвижимость может рассматриваться лишь как способ сохранить сбережения с помощью сдачи квартиры в аренду. Доходность таких инвестиций может составить около 5% в год. Оценить потенциал конкретной квартиры могут помочь онлайн-калькуляторы IRN.RU. Для этого нужно сначала оценить стоимость квартиры, а затем узнать возможную месячную плату за наем, воспользовавшись калькулятором аренды.

К тому же нередко собственники вторичных квартир неадекватно оценивают свое жилье, из-за чего можно столкнуться с трудностями при поиске квартир по выгодной цене. «На этом рынке практически нет профессиональных инвесторов, следовательно, экономика, рациональность и целесообразность – это не про продавцов вторички, – отмечает Юрий Гольдберг. – На них влияет внутрисемейная обстановка и задачи, которые предсказать нельзя. Когда приспичит – снизят цену, нет – будут ждать 10 лет».

Более высокий доход можно получить при инвестициях в новостройки, так как помимо общерыночного роста цен происходит подорожание новостройки с повышением стадии строительства. Здесь можно заработать 10-20% годовых, однако инвестор должен быть готов взять на себя риски долгостроя. «Чтобы получить максимальную доходность, надо покупать на уровне начала котлована. Но это несет в себе и максимальные риски. Сбалансированный вариант – приобретение на второй половине строительной фазы», – отмечает Дмитрий Гусев.


ЦАО – не панацея
Обычно считается, что именно в центре Москвы сосредоточен максимальный инвестиционный спрос. Однако ситуация с квартирами в ЦАО неоднозначна. С одной стороны, предложение в центре ограничено, а спрос на такое жилье стабильно высок. С другой стороны, существует риск купить переоцененную квартиру. «Многие инвесторы живут еще докризисными понятиями, считая, что недвижимость в центре будет дорожать всегда. Однако зачастую реальный покупательский спрос не соответствует запросам продавцов, из-за чего цены на многие квартиры явно завышены», – говорит Олег Репченко.

Однако цена ниже рынка, которая, по идее, должна заинтересовать инвестора, может сигнализировать о возможных проблемах, особенно если речь идет о новостройках. «Стоит внимательнее отнестись к проекту и оценить риски того, что проект может быть не закончен в срок», – предостерегает Дмитрий Гусев.


Апартаменты: порог входа ниже, но риски выше
По мнению Юрия Гольдберга, апартаменты – это сейчас самый интересный сегмент для инвестиций. «Но апартаментов по 214-ФЗ крайне мало, а цены на них такие же, как на жилье. Другие апартаменты, по предварительным договорам – очень интересны для инвестиций, но пока остаются очень рискованными», – говорит эксперт.

Помимо рисков долгостроя, инвестор также может столкнуться с проблемами уже после их сдачи. «Юридический статус апартаментов не устоялся, налоги и коммунальные платежи выше, чем на жилье. Поэтому инвестор может столкнуться как с высокой стоимостью содержания жилья в случае со сдачей в аренду, так и с низкой ликвидностью, если захочет перепродать апартаменты», – считает Олег Репченко.

Дмитрий Гусев и вовсе оценивает доходность в апартаменты ниже, чем в жилье, при аналогичных характеристиках с точки зрения надежности застройщика, локации и проектных решений. «Исключение составляют появляющиеся сейчас на рынке объекты (апартаментов), ориентированные на централизованную сдачу, их краткосрочную и среднесрочную аренду конечным пользователям», – отмечает эксперт.


На загородном рынке инвестору делать нечего
Наименее удачным сегментом для инвестиций эксперты назвали загородную недвижимость, так как предложение превышает спрос. «Загородные объекты в большинстве случаев воспринимаются как второй дом, то есть необязательная покупка. Спрос на них повышается только в период экономического роста, – отмечает Олег Репченко. – Когда люди не уверены в росте доходов и завтрашнем дне в целом, они обычно предпочитают отложить покупку, даже если средства позволяют приобрести загородный дом сейчас. Поэтому сейчас это низколиквидный продукт».

Чем дальше от Москвы, тем ниже ликвидность, поэтому дальние дачи – наиболее рискованное вложение. «Дальние дачи не могут быть объектом инвестирования, так как цена на них только на 10% зависит от стоимости земли, и предложение земли превышает спрос в десятки раз. Формирование цены на этом рынке происходит от затрат, например, по Новой Риге в 100 км от МКАД сотка мелким оптом стоит $100, $200 коммуникации, $300 инфраструктура, $100 маркетинг, и продается все это дело от 25 000 до 35 000 рублей», – говорит Юрий Гольдберг

Единственным исключением, по мнению Дмитрия Гусева, являются суперэксклюзивные участки, например, у «большой воды» с готовыми коммуникациями: «То есть те участки, «качество» которых не может быть воспроизведено в силу естественных природных ограничений, и при условии, если горизонт инвестирования вы полагаете для себя не менее 7-8 лет».


Ценная бумага
Есть еще один инструмент для инвестиций в недвижимость – закрытые паевые инвестиционные фонды (ЗПИФ). По мнению Юрия Гольдберга, это лучший вариант для инвестиций до 30 млн рублей: «Что касается законодательства по ЗПИФ для неквалифицированных инвесторов, то они не могут брать кредиты, закладывать имущество, все сделки контролируются регулятором и спецдепозитарием и т.д., то есть средства пайщиков максимально защищены от злоупотреблений».

Правда, гарантированной доходности здесь нет, более того, прописывать ее запрещено законом. К тому же, если управляющие выбрали плохой объект или весь рынок пошел вниз, то инвестор понесет убытки. «ЗПИФы выбирают, как правило, те, кто уже решил инвестировать в недвижимость и понимает, какие риски он будет нести. В том случае ЗПИФ просто существенно снижает риски недополучения дохода и злоупотреблений застройщика, снижает транзакционные издержки, увеличивает ликвидность ваших инвестиций, оптимизирует налогообложение и многое другое. Но ЗПИФ не может убрать системные риски рынка недвижимости», – говорит Юрий Гольдберг.

Дмитрий Гусев считает ЗПИФ хорошим инструментом, если речь идет о небольших суммах, которые «в одиночку» невозможно инвестировать во многие качественные активы. «С другой стороны, инвестируя в паи, вы не получаете титульных прав на конкретный объект, – отмечает эксперт. – Я бы диверсифицировал портфель между фондом и объектом примерно в равных долях».


Яйца по корзинам
Лучшим рецептом инвестиций эксперты назвали диверсифицированный портфель. «Четверть сбережений я бы инвестировал в депозиты по валютной корзине; четверть – в паи индексных фондов, работающих с зарубежными акциями, – говорит Дмитрий Гусев. - Вторую половину – вложил бы в жилую недвижимость, имея в виду в первую очередь ее сдачу в аренду (второй вопрос, делать это частным образом либо через управляющие компании, например, продающие апартаменты, предназначенные для сдачи в аренду)».

Юрий Гольдберг рекомендует поступить по-другому: «Обычно советуют делать маркет-нейтральный портфель. То есть на часть средств купить активы, которые будут расти, если рынок будет падать (опцион на продажу на нефть), а на другую – активы, которые будут расти, если рынок будет расти (ПИФы индексные и ПИФы недвижимости). Если ничего не изменится, вы получите доход на уровне инфляции, если будет лучше или хуже, то заработаете».

По мнению экспертов, недвижимость остается интересным объектом для инвестиций, прежде всего для защиты сбережений. Чтобы заработать на жилье, недостаточно просто купить квартиру, надо либо принимать риски участия в долевом строительстве, либо сдавать квартиру в аренду, либо вложиться в ЗПИФ.

 
Данный материал является аналитическим и не носит рекламный характер.

Нашли ошибку в тексте? Выделите ее и нажмите Ctrl+Enter
4243 (0 сегодня)

Самые популярные объекты в базе IRN.RU

Цена, продавец
Карта
Адрес, описание
P от 2 500 000
до 5 500 000 руб.
Перейти на официальный сайт Уточняйте цены по телефону
ЖК Большое Путилково Московская область, г. Красногорск, дер. Путилково Студии, 1-3-комнатные квартиры Сдача ГК: 3 кв. 2020 г. вблизи деревни Путилково, к.1 вблизи деревни Путилково, к.6 Застройщик: Самолет-Путилково.
Проектная декларация на рекламируемом сайте
от застройщика Узнать подробнее ЖК Нахимов Москва, Юго-Западный округ, район Черемушки , м. Нахимовский проспект 1-2-комнатные квартиры Площади : 40 - 72 кв.м. м. Нахимовский проспект, 5 мин. транспортом Застройщик: Бизнес-Центр На Долгоруковской.
Проектная декларация на рекламируемом сайте
P от 10 099 100
до 23 461 800 руб.
Перейти на официальный сайт Уточняйте цены по телефону
ЖК Счастье в Мневниках Москва, Северо-Западный округ, район Хорошево-Мневники, м. Хорошёвская, м. Полежаевская 1-4-комнатные квартиры Площади : 38 - 89 кв.м. Сдача ГК: 3 кв. 2018 г. м. Полежаевская, 5 мин. транспортом Застройщик: Демьяна Бедного 15.
Проектная декларация на рекламируемом сайте

Недвижимость в Москве и Подмосковье
Показать все
Предложения октября
Счастье в Лианозово 1-3-комнатные квартиры площадью 36-86 метров. ГК: 4 кв. 2018 г. Монолит. Звоните! Застройщик: Абрамцевская 10. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Эталон-Сити" от Группы "Эталон" Квартиры с отделкой от 6,8 млн руб. Видовые просторные квартиры за 130 000 руб./кв.м. Сдача в 2018г.! м. Скобелевская Застройщик: Дайкар. Проектная декларация на рекламируемом сайте Жилой квартал Тетрис 2 км от МКАД. Квартиры пл. 23-47 кв.м.Монолит. Спешите! от 4,7 млн руб. Застройщик: Садовое кольцо МПС. Проектная декларация на рекламируемом сайте Headliner Квартиры площадью от 29 метров. Монолит, другое. квартиры в готовых домах Звоните! с отделкой от 7,7 млн руб. Застройщик: Жилой квартал Сити. Проектная декларация на рекламируемом сайте Городской район Новые Ватутинки Готовая инфраструктура. Д/сады, школа и поликлиника. Московская прописка. Ипотека от 6%. м. Новые Ватутинки АО "Инвесттраст" Застройщик: Инвесттраст. Проектная декларация на рекламируемом сайте Квартиры в ЖК Рассказово Станция м.Рассказовка открылась! Всего 7 мин. пешком! Рядом лесопарк, своя полноценная инфраструктура. Звоните! 5,4 млн руб.Sezar Group Застройщик: Красный Октябрь. Проектная декларация на рекламируемом сайте Квартал MATCH POINT Апартаменты бизнес-класса на престижном Кутузовском пр-т от Галс-девелопмент. Планировки от 28 до 185 кв.м Застройщик: Волей Гранд. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК Лица! Квартиры бизнес класса! Готовые квартиры на Ходынском поле! 10 мин. м.Динамо! Только в октябре скидка 40% на паркинг! Выдаем ключи! от 14,8 млнCapital group Застройщик: Новко. Проектная декларация на рекламируемом сайте Счастье на Вешняках Ипотека 5,5% от ВТБ! Индивидуальные скидки! Парковые зоны! 15 минут до м. Выхино. Застройщик: Вешняковская 18. Проектная декларация на рекламируемом сайте Район «Белые ночи» Дома комфорт-класса в 6 км от МКАД. 15 минут до 3-х веток метро. Московская прописка. Застройщик: А101. Проектная декларация на рекламируемом сайте Дом Серебряный Бор Квартиры пл. от 39 метров. Монолит. квартиры в готовых домах Звоните! Застройщик: Строитель. Проектная декларация на рекламируемом сайте Счастье на Ленинском Выгодно - Ипотека 5,5% от ВТБ! Витражное остекление. Индивидуальные скидки! Застройщик: Ленинский 154. Проектная декларация на рекламируемом сайте Новый жилой квартал Фили Сити Скидка на квартиры до 5%. Бизнес-класс. Рассрочка. Ипотека 6%. Собственный парк-променад и фонтан. Паркинг. 3 мин пешком от м.Фили Застройщик MR Group Застройщик: ЛАТИРИУС. Проектная декларация на рекламируемом сайте Квартиры бизнес-класса в ЖК Династия Шикарная архитектура, более 50 планировок, закрытый двор-патио. 300м до м.Полежаевская. Звоните! от 8 млнSezar Group Застройщик: МОНОЛИТНОЕ ДОМОСТРОЕНИЕ. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК Серебрица. Старт продаж! От 2,2 млн руб. Уникальный проект. Авторская архитектура. Опции бизнес-класса. Детсад, школа рядом. г.Красногорск. от 2,2 млн руб. Застройщик: Опалиха-Сити. Проектная декларация на рекламируемом сайте Небо Новые 1-5-комнатные квартиры. Площадь от 49 до 136 кв.м. Монолит. Застройщик: Проект Мичуринский. Проектная декларация на рекламируемом сайте Счастье на Волгоградке Выгодно - ипотека от ВТБ – 5,5%! Индивидуальные скидки! Планировки евроформата. Застройщик: Федора Полетаева 15. Проектная декларация на рекламируемом сайте Счастье на Дмитровке Индивидуальные скидки! Ипотека 5,5% от ВТБ! Развитая инфраструктура. Сдача в 2018. Застройщик: Софьи Ковалевской 20. Проектная декларация на рекламируемом сайте Район «Испанские кварталы» 3 ветки метро. Современный благоустроенный район. Дизайнерская отделка. 214-ФЗ. ФЗ Застройщик: А101 ДЕВЕЛОПМЕНТ. Проектная декларация на рекламируемом сайте Район «Скандинавия» 15 мин. до 3х веток метро. Московская прописка. Застройщик. 214-ФЗ. Новая Москва Застройщик: А101. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК Экодолье Шолохово! 200 000 руб. - первый взнос на таунхаус в ЖК "Экодолье Шолохово". Скидка 10%. Ипотека. Спешите! Дмитровское ш.,15 км. от 4,1 млн руб.ГК Экодолье Застройщик: Экодолье Щолохово. Проектная декларация на рекламируемом сайте Квартиры в жилом поселке Park Avenue Квартиры с участком или террасой на крыше. Детский сад на территории. Новая Рига, 23 км. Квартиры в ЖК Позитив! г.Москва! ЖК Позитив, 10 мин. м.Румянцево! Скидка 400т.р. до 31.10! Ипотека и рассрочка! Успей купить! от 4,2 млн руб. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК «CapitalTowers» Единственный небоскреб в Москва Сити с квартирами, а не апартаментами Застройщик: МЕГАПОЛИС ГРУП. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК бизнес-класса "Маяковский" Квартиры от 8 млн руб! Окончание строительства в 4 квартале 2018 г. Свободная планировка. 600 м. до м.Водный от 8 млн руб. Застройщик: Дорожное ремонтно-строительное управление Северное. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК Бизнес-класса Big Time. Старт продаж! От 5,5 млн руб. Подземный паркинг. Собственная инфраструктура. Метро Полежаевская. от 5,5 млн руб. Застройщик: ПАК ДЕВЕЛОПМЕНТ. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Цветочные поляны" Старт продаж! Квартиры от 2,2 млн.р.! 4 варианта отделки. Продуманная инфраструктура. Европейский стиль Застройщик: Старолесье. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК D1 Старт продаж! Квартиры с отделкой от 5,6 млн руб. Небоскрёбы бизнес-класса рядом с центром Москвы. 1 минута пешком до м. Дмитровская с отделкой от 5,6 млн руб. Застройщик: ТПУ Дмитровская. Проектная декларация на рекламируемом сайте Башня Федерация. Панорамные виды! Премиум-апартаменты от 50 до 350 м2. 69-84 этаж. Лучшие виды в Сити! Приватность и VIP безопасность. м.Выставочная Застройщик: БАШНЯ ФЕДЕРАЦИЯ. Проектная декларация на рекламируемом сайте Геометрия Торопитесь! Квартиры площадью от 46 метров. Монолит. квартиры в готовых домах от 8,1 млн руб.Флэт и Ко Застройщик: Жилдорипотека. Проектная декларация на рекламируемом сайте Квартал для жизни Спутник Старт продаж второй очереди! Студии с отделкой с видом на реку! Рядом м.Строгино. от 2,3 млн руб. Застройщик: Бухта Лэнд. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Савёловский Сити" Новый корпус! От 5,2 млн руб. Бизнес-класс в 7 мин от м. Дмитровская. Потрясающие панорамные виды на центр города. Узнай первым! от 5,2 млн руб. Застройщик: Бизнес парк Савеловский. Проектная декларация на рекламируемом сайте Микрорайон Новое Бисерово 2 Готовые квартиры у Старой Купавны. Уют с панорамным остеклением. Ипотека от 7.4%. Звоните! квартиры от 1,6 млн руб.ООО Акваспорт Застройщик: Акваспорт. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК бизнес-класса "Румянцево-Парк" Квартиры от 2,9 млн. Нестандартная архитектура. Свободные планировки. Закрытые дворы. Паркинг. м.Саларьево от 2,9 млн руб. Застройщик: Лексион Девелопмент. Проектная декларация на рекламируемом сайте