Вы используете старую версию браузера Internet Explorer. Наш сайт выглядит и работает некорректно в этой версии IE.
Мы настоятельно рекомендуем вам обновить Internet Explorer или использовать другой браузер. В новых версиях браузера устранены проблемы безопасности и добавлены новые возможности.
от
3.1 млн
руб.
от
1.9 млн
руб.
от
1 млн
руб.
от
827 тыс
руб.
Опрос
Планируете ли вы покупать жилье этой осенью?
Нажимая кнопку "Ответить", вы соглашаетесь с Политикой защиты и обработки персональных данных
Цены на квартиры в Москве
Стоимость недвижимости в Москве
Наш научный партнер

Апартаменты и квартиры в Москве: новые веяния

Тревожный сигнал для девелоперов и для покупателей

По итогам октября рынок предложения апартаментов в Москве, по данным компании «Метриум Групп», пополнился на 33%, а цены снизились на 7,5%. В основном за счет увеличения доли апартаментов комфорткласса: в октябре объем предложения в этом сегменте вырос почти в три раза, теперь их доля составляет 17,3% от общего количества реализуемых апартаментов.

Похоже, девелоперы, сделавшие ставку на низкий ценовой сегмент апартаментов, могут оказаться в выигрыше. Но ровно настолько, чтобы не потерять.


Апартаменты и квартиры
Для покупателя главная разница между апартаментами и квартирами состоит в цене. Стоимость апартаментов приблизительно на 15-20% дешевле обычного жилья. К сожалению, не всегда потребители понимают простую истину: насколько дешевле объект, настолько же возрастают риски, считают специалисты аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости IRN.RU».

Конечно, цена зафиксирована в рублях, а риски – нечто эфемерное. Но если подумать: сколько статей мы читаем о рисках покупки новостроек. Сколько документов специалисты призывают изучить. А когда дело касается апартаментов – почему-то разницу между ними и полноценным жильем предпочитают замаскировать фразой: да, там нельзя прописаться. Но не переживайте – скоро будет можно.

Совет по правам человека предложил разрешить россиянам регистрироваться не только в жилых, но и нежилых помещениях. «В случае упрощения процедуры регистрации главное отличие апартаментов от квартир будет ликвидировано, – комментирует Анна Соколова, директор департамента аналитики и консалтинга «Метриум Групп». – Также в настоящее время обсуждается вопрос введения в градостроительное законодательство понятия «апартаменты» и разработки норм по обеспечению апартаментов социальной инфраструктурой. При осуществлении указанных мер цены на апартаменты могут повыситься на 15-20%».

То есть, фактически, цены с обычными квартирами сравняются. Почему? Потому что сейчас девелопер жилого комплекса обязан за свой счет возводить социальную инфраструктуру: детские сады, школы и т.д., а вот девелопер апартаментов (которые считаются нежилыми помещениями) – такой нагрузки не несет.

Оказывается, скоро будет нести. Столичные власти обещают пересмотреть нормы обеспеченности апартаментов объектами социальной инфраструктуры, сообщает «ИНТЕРФАКС – НЕДВИЖИМОСТЬ» со ссылкой на слова главного архитектора Москвы Сергея Кузнецова.

«Критическая масса апартаментов достигнута. Город начинает вынужденно выполнять обязательства, которые брать не собирался», – сказал Кузнецов. Он пояснил, что все апартаменты должны быть на все сто процентов обеспечены объектами социальной инфраструктуры. «Говорить, что в апартаментах живут люди, у которых нет детей и им не нужны детские сады и школы, поэтому давайте их не делать, нельзя, – сказал Кузнецов. – Мы будем корректировать нормы, чтобы под гостиничные апартаменты не рисовались жилые дома», – добавил он. Прогноз Анны Соколовой оправдывается.

Итак, город решил, что строители апартаментов будут нести равную нагрузку по возведению социальных объектов со строителями жилья. Цены сравняются. Но не стоит забывать: ежемесячное содержание апартаментов для потребителя дороже примерно вдвое, если не втрое, чем содержание квартиры. Платежи за жилищно-коммунальные услуги город за жилье дотирует, а за нежилые помещения (к коим относятся апартаменты) – нет. Налоги на коммерческую недвижимость по кадастровой стоимости тоже будут выше, чем на жилье.

Вспомним: покупатели выбирают апартаменты вместо квартир прежде всего из-за цены. Значит, фактор денег для них важен (даже если не брать в расчет самые дорогие апартаменты, ждущие покупателей. Но и последние, оказывается, деньги считают).

Например: локальная застройка либо редевелопмент в центре города. По словам Александра Подускова, заместителя генерального директора KR Properties, обычно это бывшие административные здания и/или исторические объекты. «Существующие нормы, по которым строится жилье, зачастую невозможно вписать в уже сложившийся облик и застройку района, но при этом нужно развивать заброшенные и неэффективные здания, – заявил он в ходе круглого стола, организованного медиахолдингом «Эксперт» и компанией «Метриум Групп» в рамках выставки «ДомЭкспо». – Например, апартаменты «Манхеттен Хаус» на Верхней Масловке. Если бы мы возводили там именно жилье, то в соответствии с требованиями инсоляции нам пришлось бы делать квартиры по 150 квадратов, которые сейчас не пользуются уже большой популярностью в сегменте для бизнес-потребителей. Апартаменты же можно «нарезать» и по 40 и по 60 кв. м - именно такие площади сейчас и востребованы. Покупатели более дорогой недвижимости стали считать деньги, им нужна эффективная площадь для своего проживания, они не готовы платить за лишние метры».


Для сравнения
Самые дешевые апартаменты в октябре реализовывались в «Царицыно-2» и стоили 2,516 млн руб. (22 кв.м). Кроме них пятерку наиболее бюджетных лотов составили апартаменты в следующих проектах (по данным «Метриум Групп»):
«Loft Park» (3,114 млн руб. за 23,6 кв.м)
«Just M» (3,549 млн руб. за 23,9 кв.м)
«Loft River» (4,229 млн руб. за 26,6 кв.м)
«Sky Parks» (4,277 млн руб. за 30,5 кв.м).

Список самых дорогих апартаментов за месяц не изменился:
«Golden Mile private residence» (805,4 млн руб. за 506,9 кв.м.)
«NегоцiантЪ» (516,8 млн руб. за 400 кв.м.)
«Smolensky Deluxe» (334 млн руб. за 431 кв.м.)
Новый Арбат, 32 (312,5 млн руб. за 429,1 кв.м)
Turandot Residences (305,2 млн руб. за 274,3 кв.м)

К последнему списку «Метриум Групп» стоит добавить апартаменты премиум-класса в комплексе St.Nickolas, расположенном в уникальном историческом здании «Шереметьевского подворья» на ул. Никольской, 10/2, в 450 м от Красной площади. Комплекс расположен в историческом доме XIX века, состоит из 41 апартамента площадью от 70 до 290 кв. м и торговых помещений на первом этаже. Инвестиционная компания Vesper начала в нем продажи 1 ноября. Средняя стоимость квадратного метра в апартаментах составляет от $18 000 до $20 000. Все апартаменты предлагаются с отделкой.


Рассуждения о возможностях
Если рассматривать объекты нового строительства, особенно экономкласса, то обычно они появляются в отдаленных от центра районах. В этом случае нежелание давать разрешение на строительство жилья отчасти может быть связано с различными нормами и требованиями, которые предъявляются к жилью: электричество, водоснабжение, инсоляция, наличие инфраструктуры, определенной ширины проезды и подъезды, расстояния от дороги, ТЦ или БЦ, метро и множества других факторов, отмечает Александр Подусков. «Иногда на территории просто физически нельзя построить жилье, соответствующее всем предъявляемым законодательством требованиям, – сказал он. – В то же время город понимает, что надо развивать отдаленные, спальные районы, окраины города и «мертвые зоны». А как это осуществить? Конечно же, заселив тот или иной район. Это можно сделать, дав девелоперам с одной стороны площадку для развития, с другой – предложив для покупателя выгодную цену (а мы все помним, что апартаменты, по крайней мере на ранней стадии, дешевле жилья), ради которой он поедет именно в этот район. Именно поэтому появляются апартаменты. Потом, конечно, городские власти будут контролировать этот вопрос более пристально, но для начала им надо завести туда девелопера, заставить его работать. Сейчас уже чиновники активно говорят об ограничении строительства апартаментов, но мы видим, что новые проекты продолжают появляться».


Завести и бросить
Девелоперов город завел на строительство апартаментов. Заставил работать, ограничив выдачу разрешений на возведение жилья. Проекты появляются. Теперь выясняется, что скоро их тоже потребуется обеспечивать социальной инфраструктурой. Ценовое преимущество покупки пропадет, а повышенные расходы на содержание останутся. По поводу инсоляции комментарий уже был – а это немаловажный аспект общей экологии объекта. А еще…

Вернемся к фразе главного архитектора Москвы Сергея Кузнецова о «гостиничных апартаментах». «Мы будем корректировать нормы, чтобы под гостиничные апартаменты не рисовались жилые дома», – сказал он. Это добавляет еще интриги. Фактически во многих документах о зданиях с апартаментами формулировка «гостиница» так или иначе присутствует. Что же получается? Через некоторое время, получив или не получив соответствующее указание, на эту формулировку обратит внимание налоговая инспекция. Она вполне может обратиться к владельцу апартаментов и задать вопрос: почему, владея объектом коммерческой недвижимости, он не зарегистрирован как частный предприниматель? Штраф. Он владеет гостиничным номером? Средняя доходность от гостиничного номера по Москве… вот расчет. Будем считать это вмененным доходом, с которого не были уплачены налоги.

Сценарий из фильма абсурда? Возможно. А сколько мы уже таких проходили?

 
Данный материал является аналитическим и не носит рекламный характер.

Нашли ошибку в тексте? Выделите ее и нажмите Ctrl+Enter
9912 (0 сегодня)

Самые популярные объекты в базе IRN.RU

Цена, продавец
Карта
Адрес, описание
от 8 100 500
до 37 581 500 руб.
Узнать подробнее
ЖК Геометрия Москва, Юго-Восточный округ, район Лефортово, м. Авиамоторная 1-3-комнатные квартиры Площади : 46 - 137 кв.м. Сдача ГК: 1 кв. 2019 г. м. Авиамоторная, 14 мин. пешком Застройщик: Жилдорипотека.
Проектная декларация на рекламируемом сайте
от 11 457 900
до 32 184 000 руб.
Узнать подробнее
ЖК Резиденции Архитекторов Москва, Центральный округ, район Басманный, м. Электрозаводская 2-5-комнатные квартиры Площади : 49 - 131 кв.м. Сдача ГК: 1 кв. 2020 г. м. Электрозаводская, 11 мин. пешком Большая Почтовая ул., вл. 24, 30, 34, к.10 (1 этап) Большая Почтовая ул., вл. 24, 30, 34, к.11 (1 этап) Большая Почтовая ул., вл. 24, 30, 34, к.12 (1 этап) Большая Почтовая ул., вл. 24, 30, 34, к.3 (2 этап) Большая Почтовая ул., вл. 24, 30, 34, к.4 (2 этап) Показать все 8 корпусов Застройщик: МТОК.
Проектная декларация на рекламируемом сайте
от 7 148 940
до 38 547 500 руб.
Узнать подробнее
ЖК Headliner Москва, Центральный округ, район Пресненский, м. Шелепиха, м. Шелепиха Студии, 1-4-комнатные квартиры Площади : 29 - 117 кв.м. Сдача ГК: 4 кв. 2020 г. м. Шелепиха, 5 мин. пешком Шмитовский пр-д, вл. 39, к.1 Шмитовский пр-д, вл. 39, к.2 Шмитовский пр-д, вл. 39, к.3 Застройщик: Жилой квартал Сити.
Проектная декларация на рекламируемом сайте

Недвижимость в Москве и Подмосковье
Показать все
Предложения сентября
Дом на Абрамцевской Квартиры площадью от 36 метров. Монолит. 1-3-комнатные квартиры Подробности по телефону! Застройщик: Абрамцевская 10. Проектная декларация на рекламируемом сайте Флотилия Спешите! Апартаменты в готовых домах площадью от 47 метров.Монолит-кирпич. от 6,5 млн руб.Флэт и Ко Застройщик: МОСФУНДАМЕНТСТРОЙ №1. Проектная декларация на рекламируемом сайте Лидер на Ленинском Выгодно — ипотека 5,5% от ВТБ! Индивидуальные скидки! Витражное остекление. Рядом лесопарковые зоны. Застройщик: Ленинский 154. Проектная декларация на рекламируемом сайте Городские резиденции Spires. Премиум-класс. Пентхаусы с каминами, урбан-виллы, лофты. Двор без машин. Запад Москвы, рядом с Кутузовским пр. Застройщик: Тервуд. Проектная декларация на рекламируемом сайте Новый жилой квартал Фили Сити Скидка на квартиры до 5%. Бизнес-класс. Рассрочка. Ипотека 6%. Собственный парк-променад и фонтан. Паркинг. 3 мин пешком от м.Фили Застройщик MR Group Застройщик: ЛАТИРИУС. Проектная декларация на рекламируемом сайте I LOVE Новый архитектурный проект на Алексеевской. Узнай первым! Проектная декларация на рекламируемом сайте Дом "Лидер на Волгоградском" Выгодно - ипотека от ВТБ – 5,5%! Индивидуальные скидки! Планировки евроформата. Застройщик: Федора Полетаева 15. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Крылья". Ипотека 5,5%! Квартиры от 5,9 млн руб.! Закрытая территория, подземный паркинг. Свой парк с прудом, школа и д/сад. м. Аминьевское шоссе от 5,9 млн руб. Застройщик: Лобачевского 120. Проектная декларация на рекламируемом сайте Квартиры бизнес-класса в ЖК Династия Шикарная архитектура, более 50 планировок, закрытый двор-патио. 300м до м.Полежаевская. Звоните! от 8 млнSezar Group Застройщик: МОНОЛИТНОЕ ДОМОСТРОЕНИЕ. Проектная декларация на рекламируемом сайте Дом "Лидер в Тушино" Индивидуальные скидки! Ипотека 5,8% от МТС Банка. Остекленные лоджии. Высокие потолки. Рядом парковые зоны! Застройщик: Яна Райниса Плюс. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК D1 Старт продаж! Квартиры с отделкой от 5,6 млн руб. Небоскрёбы бизнес-класса рядом с центром Москвы. 1 минута пешком до м. Дмитровская с отделкой от 5,6 млн руб. Застройщик: ТПУ Дмитровская. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК бизнес-класса "Маяковский" Квартиры от 7,5 млн руб! Окончание строительства в 4 квартале 2018 г. Свободная планировка. 600 м. до м.Водный Стадион от 7,5 млн руб. Застройщик: Дорожное ремонтно-строительное управление Северное. Проектная декларация на рекламируемом сайте Дом на Сходненской Индивидуальные скидки! Ипотека 5,5% от ВТБ! Высокие потолки. Детский сад на 1 этаже. Рядом метро! Застройщик: Фабрициуса 18. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "21/19"! В ЮВАО. 5 км от ТТК Готовые и строящиеся корпуса. Квартиры с отделкой от 6 млн руб., без отделки от 5,5 млн руб. Рядом метро. квартиры с отделкой от 6 млн!ЗАО "ВЕКТОРСТРОЙФИНАНС" Застройщик: ВекторСтройФинанс. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК Бизнес-класса Big Time. Старт продаж! От 5,5 млн. руб. Подземный паркинг. Собственная инфраструктура. Метро Полежаевская. от 5,5 млн руб. Застройщик: ПАК ДЕВЕЛОПМЕНТ. Проектная декларация на рекламируемом сайте Дом в Кузьминках Выгодное предложение! Ипотека от ВТБ – 5,5%! Рядом парковые зоны.Индивидуальные скидки! 3 мин. До м. Кузьминки! Застройщик: Зеленодолькая 31. Проектная декларация на рекламируемом сайте Дом "Лидер на Дмитровском" Индивидуальные скидки! Ипотека 5,5% от ВТБ! Свободные планировки. Развитая инфраструктура. Сдача в 2018. Застройщик: Софьи Ковалевской 20. Проектная декларация на рекламируемом сайте Дом на Вешняковской Отличное предложение – ипотека 5,5% от ВТБ! Индивидуальные скидки! Парковые зоны! 15 минут до метро Выхино. Застройщик: Вешняковская 18. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК «НЕБО» - небоскрёбы на Мичуринском! От 174 000 за кв.м. Развитая инфраструктура. Подземный паркинг. Рассрочка 0%. Застройщик: Проект Мичуринский. Проектная декларация на рекламируемом сайте Дом в Мневниках Бизнес-класс! Ипотека 5,5% от ВТБ! Индивидуальные скидки! Развитая инфраструктура. Рядом набережная! Застройщик: Демьяна Бедного 15. Проектная декларация на рекламируемом сайте Район «Белые ночи» Спешите! Квартиры в готовых домах площадью 30-101 метр. ГК: 3 кв. 2019 г. Монолит. 4 км от МКАД. Застройщик: А101. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК «Эко Видное 2.0». Квартиры от 2,3 млн руб. МО, г. Видное, 4 км от МКАД. Ввод в эксплуатацию 2018г. Ипотека от 6%. ФЗ-214. MR Group Застройщик: Купелинка Девелопмент. Проектная декларация на рекламируемом сайте Квартиры в жилом поселке Park Avenue Квартиры с участком или террасой на крыше. Детский сад на территории. Новая Рига, 23 км. Новостройки от А101 Квартиры с отделкой в Новой Москве! Застройщик: А101. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Томилино 2018" Квартиры в 10 минутах от м. Котельники! Рядом пляж и лесопарк! Первый взнос - 0%! 1,9 млн руб. Застройщик: Самолет-Томилино. Проектная декларация на рекламируемом сайте Район «Скандинавия» 15 мин. до 3х веток метро. Московская прописка. Застройщик. 214-ФЗ. Новая Москва Застройщик: А101. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Большое Путилково" Старт продаж! Рядом м. Митино. Дворы без машин, дет.сады, школы, поликлиники. 2,8 млн руб. Застройщик: Самолет-Путилково. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК Экодолье Шолохово! 200 000 руб. - первый взнос на таунхаус в ЖК "Экодолье Шолохово". Скидка 10%. Ипотека. Спешите! Дмитровское ш.,15 км. от 4,1 млн руб.ГК Экодолье Застройщик: Экодолье Щолохово. Проектная декларация на рекламируемом сайте Квартал для жизни Спутник Старт продаж второй очереди! Студии с отделкой с видом на реку! Рядом м.Строгино. от 2,3 млн руб. Застройщик: Бухта Лэнд. Проектная декларация на рекламируемом сайте Городской район Новые Ватутинки Готовая инфраструктура. Д/сады, школа и поликлиника. Московская прописка. Ипотека от 6%. м. Новые Ватутинки АО "Инвесттраст" Застройщик: Инвесттраст. Проектная декларация на рекламируемом сайте Квартиры в ЖК Рассказово Станция м.Рассказовка открылась! Всего 7 мин. пешком! Рядом лесопарк, своя полноценная инфраструктура. Звоните! 5,4 млн руб.Sezar Group Застройщик: Красный Октябрь. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК бизнес-класса "Румянцево-Парк" Квартиры от 2,9 млн руб. Выгода до 850 000 руб. Нестандартная архитектура. Подземный паркинг. м.Саларьево от 2,9 млн руб. Застройщик: Лексион Девелопмент. Проектная декларация на рекламируемом сайте