Вы используете старую версию браузера Internet Explorer. Наш сайт выглядит и работает некорректно в этой версии IE.
Мы настоятельно рекомендуем вам обновить Internet Explorer или использовать другой браузер. В новых версиях браузера устранены проблемы безопасности и добавлены новые возможности.
от
0
руб.
от
0
руб.
от
0
руб.
от
0
руб.
Опрос
Вопрос от BSA: Какие пункты программ кандидатов в президенты вас больше всего привлекают?
Нажимая кнопку "Ответить", вы соглашаетесь с Политикой защиты и обработки персональных данных

Благодарим компанию BSA за предложенную тему. 

Цены на квартиры в Москве
Стоимость недвижимости в Москве
Наш научный партнер

Апартаменты и квартиры в Москве: новые веяния

Тревожный сигнал для девелоперов и для покупателей

По итогам октября рынок предложения апартаментов в Москве, по данным компании «Метриум Групп», пополнился на 33%, а цены снизились на 7,5%. В основном за счет увеличения доли апартаментов комфорткласса: в октябре объем предложения в этом сегменте вырос почти в три раза, теперь их доля составляет 17,3% от общего количества реализуемых апартаментов.

Похоже, девелоперы, сделавшие ставку на низкий ценовой сегмент апартаментов, могут оказаться в выигрыше. Но ровно настолько, чтобы не потерять.


Апартаменты и квартиры
Для покупателя главная разница между апартаментами и квартирами состоит в цене. Стоимость апартаментов приблизительно на 15-20% дешевле обычного жилья. К сожалению, не всегда потребители понимают простую истину: насколько дешевле объект, настолько же возрастают риски, считают специалисты аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости IRN.RU».

Конечно, цена зафиксирована в рублях, а риски – нечто эфемерное. Но если подумать: сколько статей мы читаем о рисках покупки новостроек. Сколько документов специалисты призывают изучить. А когда дело касается апартаментов – почему-то разницу между ними и полноценным жильем предпочитают замаскировать фразой: да, там нельзя прописаться. Но не переживайте – скоро будет можно.

Совет по правам человека предложил разрешить россиянам регистрироваться не только в жилых, но и нежилых помещениях. «В случае упрощения процедуры регистрации главное отличие апартаментов от квартир будет ликвидировано, – комментирует Анна Соколова, директор департамента аналитики и консалтинга «Метриум Групп». – Также в настоящее время обсуждается вопрос введения в градостроительное законодательство понятия «апартаменты» и разработки норм по обеспечению апартаментов социальной инфраструктурой. При осуществлении указанных мер цены на апартаменты могут повыситься на 15-20%».

То есть, фактически, цены с обычными квартирами сравняются. Почему? Потому что сейчас девелопер жилого комплекса обязан за свой счет возводить социальную инфраструктуру: детские сады, школы и т.д., а вот девелопер апартаментов (которые считаются нежилыми помещениями) – такой нагрузки не несет.

Оказывается, скоро будет нести. Столичные власти обещают пересмотреть нормы обеспеченности апартаментов объектами социальной инфраструктуры, сообщает «ИНТЕРФАКС – НЕДВИЖИМОСТЬ» со ссылкой на слова главного архитектора Москвы Сергея Кузнецова.

«Критическая масса апартаментов достигнута. Город начинает вынужденно выполнять обязательства, которые брать не собирался», – сказал Кузнецов. Он пояснил, что все апартаменты должны быть на все сто процентов обеспечены объектами социальной инфраструктуры. «Говорить, что в апартаментах живут люди, у которых нет детей и им не нужны детские сады и школы, поэтому давайте их не делать, нельзя, – сказал Кузнецов. – Мы будем корректировать нормы, чтобы под гостиничные апартаменты не рисовались жилые дома», – добавил он. Прогноз Анны Соколовой оправдывается.

Итак, город решил, что строители апартаментов будут нести равную нагрузку по возведению социальных объектов со строителями жилья. Цены сравняются. Но не стоит забывать: ежемесячное содержание апартаментов для потребителя дороже примерно вдвое, если не втрое, чем содержание квартиры. Платежи за жилищно-коммунальные услуги город за жилье дотирует, а за нежилые помещения (к коим относятся апартаменты) – нет. Налоги на коммерческую недвижимость по кадастровой стоимости тоже будут выше, чем на жилье.

Вспомним: покупатели выбирают апартаменты вместо квартир прежде всего из-за цены. Значит, фактор денег для них важен (даже если не брать в расчет самые дорогие апартаменты, ждущие покупателей. Но и последние, оказывается, деньги считают).

Например: локальная застройка либо редевелопмент в центре города. По словам Александра Подускова, заместителя генерального директора KR Properties, обычно это бывшие административные здания и/или исторические объекты. «Существующие нормы, по которым строится жилье, зачастую невозможно вписать в уже сложившийся облик и застройку района, но при этом нужно развивать заброшенные и неэффективные здания, – заявил он в ходе круглого стола, организованного медиахолдингом «Эксперт» и компанией «Метриум Групп» в рамках выставки «ДомЭкспо». – Например, апартаменты «Манхеттен Хаус» на Верхней Масловке. Если бы мы возводили там именно жилье, то в соответствии с требованиями инсоляции нам пришлось бы делать квартиры по 150 квадратов, которые сейчас не пользуются уже большой популярностью в сегменте для бизнес-потребителей. Апартаменты же можно «нарезать» и по 40 и по 60 кв. м - именно такие площади сейчас и востребованы. Покупатели более дорогой недвижимости стали считать деньги, им нужна эффективная площадь для своего проживания, они не готовы платить за лишние метры».


Для сравнения
Самые дешевые апартаменты в октябре реализовывались в «Царицыно-2» и стоили 2,516 млн руб. (22 кв.м). Кроме них пятерку наиболее бюджетных лотов составили апартаменты в следующих проектах (по данным «Метриум Групп»):
«Loft Park» (3,114 млн руб. за 23,6 кв.м)
«Just M» (3,549 млн руб. за 23,9 кв.м)
«Loft River» (4,229 млн руб. за 26,6 кв.м)
«Sky Parks» (4,277 млн руб. за 30,5 кв.м).

Список самых дорогих апартаментов за месяц не изменился:
«Golden Mile private residence» (805,4 млн руб. за 506,9 кв.м.)
«NегоцiантЪ» (516,8 млн руб. за 400 кв.м.)
«Smolensky Deluxe» (334 млн руб. за 431 кв.м.)
Новый Арбат, 32 (312,5 млн руб. за 429,1 кв.м)
Turandot Residences (305,2 млн руб. за 274,3 кв.м)

К последнему списку «Метриум Групп» стоит добавить апартаменты премиум-класса в комплексе St.Nickolas, расположенном в уникальном историческом здании «Шереметьевского подворья» на ул. Никольской, 10/2, в 450 м от Красной площади. Комплекс расположен в историческом доме XIX века, состоит из 41 апартамента площадью от 70 до 290 кв. м и торговых помещений на первом этаже. Инвестиционная компания Vesper начала в нем продажи 1 ноября. Средняя стоимость квадратного метра в апартаментах составляет от $18 000 до $20 000. Все апартаменты предлагаются с отделкой.


Рассуждения о возможностях
Если рассматривать объекты нового строительства, особенно экономкласса, то обычно они появляются в отдаленных от центра районах. В этом случае нежелание давать разрешение на строительство жилья отчасти может быть связано с различными нормами и требованиями, которые предъявляются к жилью: электричество, водоснабжение, инсоляция, наличие инфраструктуры, определенной ширины проезды и подъезды, расстояния от дороги, ТЦ или БЦ, метро и множества других факторов, отмечает Александр Подусков. «Иногда на территории просто физически нельзя построить жилье, соответствующее всем предъявляемым законодательством требованиям, – сказал он. – В то же время город понимает, что надо развивать отдаленные, спальные районы, окраины города и «мертвые зоны». А как это осуществить? Конечно же, заселив тот или иной район. Это можно сделать, дав девелоперам с одной стороны площадку для развития, с другой – предложив для покупателя выгодную цену (а мы все помним, что апартаменты, по крайней мере на ранней стадии, дешевле жилья), ради которой он поедет именно в этот район. Именно поэтому появляются апартаменты. Потом, конечно, городские власти будут контролировать этот вопрос более пристально, но для начала им надо завести туда девелопера, заставить его работать. Сейчас уже чиновники активно говорят об ограничении строительства апартаментов, но мы видим, что новые проекты продолжают появляться».


Завести и бросить
Девелоперов город завел на строительство апартаментов. Заставил работать, ограничив выдачу разрешений на возведение жилья. Проекты появляются. Теперь выясняется, что скоро их тоже потребуется обеспечивать социальной инфраструктурой. Ценовое преимущество покупки пропадет, а повышенные расходы на содержание останутся. По поводу инсоляции комментарий уже был – а это немаловажный аспект общей экологии объекта. А еще…

Вернемся к фразе главного архитектора Москвы Сергея Кузнецова о «гостиничных апартаментах». «Мы будем корректировать нормы, чтобы под гостиничные апартаменты не рисовались жилые дома», – сказал он. Это добавляет еще интриги. Фактически во многих документах о зданиях с апартаментами формулировка «гостиница» так или иначе присутствует. Что же получается? Через некоторое время, получив или не получив соответствующее указание, на эту формулировку обратит внимание налоговая инспекция. Она вполне может обратиться к владельцу апартаментов и задать вопрос: почему, владея объектом коммерческой недвижимости, он не зарегистрирован как частный предприниматель? Штраф. Он владеет гостиничным номером? Средняя доходность от гостиничного номера по Москве… вот расчет. Будем считать это вмененным доходом, с которого не были уплачены налоги.

Сценарий из фильма абсурда? Возможно. А сколько мы уже таких проходили?

 
Данный материал является аналитическим и не носит рекламный характер.

Нашли ошибку в тексте? Выделите ее и нажмите Ctrl+Enter
9863 (0 сегодня)


Недвижимость в Москве и Подмосковье
Показать все
Предложения февраля
Старт продаж! ЖК Prime Park! ЖК премиум класса у м Динамо. 40-375 кв.м., 9 вар отделки, 3 га парк, 3.1 м потолки от 7,9 млн руб.Prime Park Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Серебряный фонтан" Торопитесь! Квартиры пл. от 39 метров. Монолит, кирпич. 1-5-комнатные квартиры Группа Эталон Проектная декларация на рекламируемом сайте Квартал Резиденции Архитекторов! Концептуальный квартал в Басманном районе. Первая линия набережной р. Яузы. Приватная атмосфера. от 198 000 руб./кв.мAFI Development Проектная декларация на рекламируемом сайте Дом на Сходненской. Акция! Скидка 10%! Успейте до 28 февраля. Просторные планировки. Подземный паркинг. Детский сад на 1 этаже Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК ЗИЛАРТ от застройщика ЛСР Живите в престижном районе Москвы. Прямой выезд на ТТК, рядом 3 станции метро: Тульская, Автозаводская, Технопарк. МЦК станция Зил. от 7,0 млн руб.ООО «ЛСР. Объект-М» Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Геометрия/Дом на Душинской" 1-3-комнатные квартиры площадью 46-137 метров. ГК: 1 кв. 2019 г. Монолит. Уточняйте подробности по телефону. от 150 000 руб./кв.м Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Лидер в Тушино" Квартиры пл. от 37 метров. Монолит. 1-3-комнатные квартиры Спешите! от 6,2 млн руб. Проектная декларация на рекламируемом сайте Жилой квартал на Москве-реке ЖК «Береговой». Рядом с Филевским парком. Приезжайте на персональную презентацию Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК Серебряный бор Жилой комплекс премиум-класса. Панорамные виды. 150 м от реки. Дом в окружении соснового леса. Ипотека от 6,95%. м.Щукинская. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК Донской Олимп Сдан ГК. Двор без машин. Благоустроенная территория. 1-5 комн. квартиры от 55,8 кв.м. 10 мин от м. Шаболовская. от 14,9 млнЛСР Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Дом в Мневниках" Новые квартиры в готовых домах. Площадь от 34 до 89 кв.м. Монолит-кирпич. Уточняйте подробности по телефону. Проектная декларация на рекламируемом сайте Лидер на Вешняковской. Акция! Скидка 10% до 28 февраля! Ипотека 6%! Парковые зоны рядом. Удобное расположение с развитой инфраструктурой Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК бизнес-класса"Маяковский". Монолитные работы завершены! Панорамные окна. Д/сад, паркинг. Рядом река, парк. Ипотека от 6.45%. м.Водный стадион. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Меридиан-Дом Лидер в Царицыно" 1-3-комнатные квартиры площадью 37-78 метров. ГК: 4 кв. 2018 г. Монолит. Спешите! Проектная декларация на рекламируемом сайте Жилой квартал «Водный». САО. Скидки до 7% на квартиры в корпусе «Гамбург»! 2 мин. пешком от м. «Водный стадион». Ипотека от 6,45%. ФЗ-214. евродвушка от 7,3 млн руб.MR Group Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК Экодолье Шолохово! Скидка 10% на трехуровневый таунхаус. ЖК заселен, собственная инфраструктура. Дмитровское ш.,15 км. от 4,1 млн руб.ГК Экодолье Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК Новое Медведково. Скидка 5%! Готовые монолитно-кирпичные дома, с отделкой. Ипотека 6%. 3 детских сада, 2 школы. Наземный паркинг. Звоните! от 2.5 млн руб.INGRAD Проектная декларация на рекламируемом сайте Жилой комплекс "Vesna" Квартиры в готовых домах пл. от 27 метров.Кирпич. Подробности по телефону! Проектная декларация на рекламируемом сайте «Видный город» Квартиры в светском пригороде с видом на лес. В 6 км от м. МКАД. 10 мин. от Аннино. Ипотека от 5,75% от 2 млн руб.Urban Group Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Изумрудные Холмы" Квартиры в готовых домах площадью от 21 метра.Монолит. Торопитесь! Группа Эталон Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Новое Пушкино" Новые квартиры в готовых домах. Площадь от 28 до 74 кв.м. Монолит. Подробности по телефону! Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК Загородный квартал Квартиры бизнес-класса от 4,1 млн руб. Благоустроенные парки, детские и спортивные площадки. 8 км от МКАД Проектная декларация на рекламируемом сайте Акция в ЖК "Купавна 2018"! Выгода в феврале до 304 000 руб! Ипотека от 7,35%. Развитая инф-ра. Рядом пруд и пляж! Горьковское ш. 1,3 млн руб. Проектная декларация на рекламируемом сайте Жилой комплекс "Маяк" Квартиры площадью 34-166 кв.м.Кирпич. Уточняйте подробности по телефону. квартиры от 3,9 млн руб.ЖК "Маяк" Проектная декларация на рекламируемом сайте Жилой район «Скандинавия». Старт продаж в доме №7. 15 мин. до 3х веток метро. Московская прописка. Застройщик. 214-ФЗ. Новая Москва Проектная декларация на рекламируемом сайте Квартиры в поселке PARK AVENUE Квартиры с террасой на кровле или с участком. Свой детский сад. Парк и речка. Новая Рига, 23 км. От 50 кв. м Жилой район «Испанские кварталы» 3 ветки метро. Современный благоустроенный район. Дизайнерская отделка. 214-ФЗ. Новая Москва Проектная декларация на рекламируемом сайте Жилой микрорайон «Эко Видное 2.0». Квартиры с отделкой от 1,9 млн руб. Ввод в эксплуатацию 2018г. Рассрочка. Ипотека от 6,45%. ФЗ-214. квартиры с отделкой от 1,9 млн руб. MR Group Проектная декларация на рекламируемом сайте Готовый ЖК "Ново-Молоково" Ощутите великолепие сказочной жизни! Готовность дома - 100%. Ключи - в начале 2018 года. 15 мин от м. Домодедовская. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Митино О2" Современные квартиры в готовых домах. Площадь от 27 до 100 кв.м. Монолит. от 2 млн руб.Urban Group Проектная декларация на рекламируемом сайте Квартиры на Новой Риге! ЖК Лесобережный. Ипотека от 5,75%. Квартира с выгодой от 500 тыс. до 2 млн руб. Успейте в феврале! 15 мин. до м.Тушинская. от 2 млн руб.Urban Group Проектная декларация на рекламируемом сайте Город-событие Лайково на Рублевке! Ипотека от 5,75%. Дворы без машин. Госгарантия по ФЗ-218. Квартира с выгодой от 500 тыс. до 2 млн руб. Успейте в феврале! от 2,0 млн руб.Urban Group Проектная декларация на рекламируемом сайте Жилой район «Москва А101» 3 ветки метро. Московская прописка. Школы, детские сады. 214-ФЗ. Застройщик. Новая Москва Проектная декларация на рекламируемом сайте Квартиры в ЖК "Отрада" Квартиры в готовых домах площадью 21-98 метров. ГК: 1 кв. 2014 г. - 3 кв. 2019 г., есть сданные. Монолит-кирпич, монолит. 6 км от МКАД. Звоните! за 2,2 млн руб. Проектная декларация на рекламируемом сайте Квартиры в ЖК Рассказово Старт продаж третьей очереди. Только до конца февраля. 850 м от метро Рассказовка. Звоните! от 3,5 млн руб.Sezar Group Проектная декларация на рекламируемом сайте Жилой район «Белые ночи» Дома комфорт-класса в 6 км от МКАД. 15 минут до 3-х веток метро. Московская прописка. Новая Москва Проектная декларация на рекламируемом сайте Городской район Новые Ватутинки Квартиры с отделкой. Готовая инфраструктура. Д/сады, школа и поликлиника в р-не. Московская прописка. Новая Москва. Ипотека от 7,5% от 2,6 млн руб.АО "Инвесттраст" Проектная декларация на рекламируемом сайте Квартал для жизни Спутник Студии с отделкой от 2,3 млн руб с видом на реку! Рядом м.Строгино. Специальные цены на ряд квартир! с отделкой от 2,3 млн руб. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Жилой квартал Тетрис" Квартиры в готовых домах пл. 18-47 метров. ГК: 4 кв. 2018 г. - 4 кв. 2019 г. Кирпич. 2 км от МКАД. Звоните! от 1,97 млн руб. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК «Селигер Сити» Квартиры от 3,9 млн руб. 2 мин. пешк. от м. «Селигерская». Свой парк на территории. Ипотека 6%. ФЗ-214. квартиры от 3,9 млн руб.MR Group Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК «Домашний». Комфорт-класс! Студии от 3,5 млн! 10 мин от м. Марьино. Монолит. Trade-In. Ипотека от 6,99 %. Рядом река и парк 850-летия. от 3,5 млн руб.PSN Group Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК «Баркли Медовая Долина» Только в феврале! Купи большую студию за 2,3 млн! Новая Москва. Ипотека от 20 000 руб. в месяц! Дома 1 очереди готовы! Проектная декларация на рекламируемом сайте Город-парк «Первый Московский» Квартиры с отделкой и без. Монолитные и панельные корпуса. Метро «Саларьево». Новая Москва. Киевское шоссе, 7 км. Ипотека. от 3,4 млн руб. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК Бизнес-класса «Пресня Сити». Жилье в ЦАО по доступной цене. 7 мин. пешком от м. «Улица 1905 года». Высокая стадия готовности. ФЗ-214. Coalco. MR Group. Группа ВТБ Проектная декларация на рекламируемом сайте Квартиры 300 м. от метро Солнцево ЖК Лучи. Всего от 4,6 млн руб. Первый взнос 10%. Ипотека 6,2%. от 4,6 млн руб.ООО «ЛСР. Объект-М» Проектная декларация на рекламируемом сайте Жилой комплекс «Зеленый Бор» Квартиры в Зеленограде. До 28 февраля скидка 10% в готовом доме от 3.6 млн руб.Группа компаний А101 Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК «Ясный». Сдача в 2018г. Квартиры с отделкой. 10 минут пешком от м. «Домодедовская». Развитая инфраструктура. Ипотека от 6,45%. ФЗ-214. MR Group Проектная декларация на рекламируемом сайте Квартиры бизнес-класса в ЖК Династия Старт продаж второй очереди. Новогодние скидки ждут вас! 300м от метро Полежаевская. Звоните! от 6,9 млнSezar Group Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК «Царская Площадь». Жилой квартал бизнес-класса. 5 мин. пешком от м. «Динамо». Без % рассрочка. Ипотека от 6,45%. ФЗ-214. MR Group, Coalco, Группа ВТБ Проектная декларация на рекламируемом сайте Город-парк «Переделкино Ближнее» Квартиры в готовых домах. С отделкой и без. Метро «Рассказовка». Свой пруд. 2 лесопарка рядом. Ипотека - 0% первый взнос. Скидки до 9%! от 4,4 млн руб. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Фестиваль Парк" Квартиры с отделкой от 5,7 млн руб! 3 мин до м. Речной Вокзал. Скидка 15% только в феврале от 5,7 млн руб. Проектная декларация на рекламируемом сайте Премиум-квартал JAZZ. 1-я Ямская, 2 Абсолютный комфорт в каждой детали. Квартиры с террасами и каминами. Шикарные фасады и лобби. Системы комфорта Проектная декларация на рекламируемом сайте